房地产企业ISO版手册

质量纪录控制程序.目的通过对质量记录的控制和管理，为产品符合规定要求及质量体系的有效运行提供客观证据。2.范围适用于公司质量体系运行和项目开发建设全过程质量记录的控制。3．职责3.1工程部负责质量记录的设置，编制质量记录清单，监督检查各部门的执行情况。3.2各部门负责所分管质量活动中质量记录的管理，并按规定进行有关记录的移交。来源于：房地产E网-3.3总经理工作部负责公司的档案管理工作。4．控制程序4.1质量记录的设置工程部负责对质量体系文件中涉及的质量记录进行汇总，编制质量记录清单和表格样式，具体见Q/TZH-WI-034《质量记录表格样式汇编》。当质量记录需要进行增加和删除时，由使用部门提出申请，填写“质量记录变更申请单”，阐明理由，属表格形式的要提供表样，报工程部审批后开始启用。工程部负责对批准使用的质量记录进行编号，并将其列入质量记录清单。4.2质量记录的编号质量记录的编号由设置编号和填报编号两部分组成：倍讯易质量记录的设置编号位于记录左上方，其结构为：QRSS-XX

其中：QR—表示质量记录SS—XX该记录顺序号质量记录的填报编号位于记录右上方，其结构为：MMM—SS—XXX其中：MMM—填报部门代号，各部门的代号见Q/TZH-WI-006《文件编码规定》；SS—填报年号XXX—填报的顺序号4.3质量记录的填写要求做到：a.

字迹清楚，表达明确；b.

真实、客观、准确、及时地反映活动的过程和结果；c.

具备记录人的签字和填写的日期；4.4质量记录的传递由各部门资料员负责按照质量记录的传递路线，进行质量记录的传递。质量记录的传递，以相关人员在记录上的签字、档案移交记录表、盒内文件清单等形式作为传递过程的记录，必要时，可登记“质量记录发放登记台帐”和“质量记录接收登记台帐”。4.5质量记录的收集、贮存和归档各部门资料员负责收集整理质量记录，在专门位置存放，进行保管和维护，以备查阅。根据Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的要求，由部门资料员负责对质量记录进行整理归档。总经理工作部负责对归档后的质量记录进行管理，保存期限按Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的规定执行。各部门保管的质量记录的保存期限为五年，逾期可自行销毁处理。4.6质量记录的查阅查阅人员需查阅质量记录时，应征得部门负责人同意后，方可进行查阅。当顾客提出查阅要求时，由接待部门征得工程部的同意后，为顾客提供有关的质量记录。5.质量记录5.1QR19-01质量记录变更申请单5.2QR19-02质量记录发放登记台帐5.3QR19-03质量记录接收登记台帐6.支持性文件6.1Q/TZH-WI-006《文件编码规定》6.2Q/TZH-WI-008《档案管理办法》6.3Q/TZH-WI-034《质量记录表格样式汇编》5.管理承诺5.1公司领导的重视和亲自参与是质量管理体系能否取得实效的关键，公司总经理通过以下活动，以建立和实施质量管理体系，并持续改进其有效性，同时为所做出的承诺提供证据：a)

向全体员工灌输满足顾客要求、合同要求、法规要求的重要性；b)

明确管理者代表，在手册中发布任命令；c)

主持制定公司的质量方针和质量目标，在手册中以文件形式发布；d)

主持组织进行管理评审，并不断寻求改进质量管理体系；e)

为质量管理提供必要而且充分的人力、设备、资金，保证质量体系的有效运行。f)

根据顾客的要求和法律法规的规定，公司总经理要针对每个开发项目，强调项目运作中的重点注意事项，并在项目的信息管理、运作过程的监督、适用的法律法规、项目的论证以及人员配备等几个方面，提供相应的资源配备。5.2以顾客为关注焦点公司的生存和发展依存于顾客，公司总经理将坚持以不断增强顾客满意度作为公司的根本追求，确保：a）将以顾客为关注焦点的意识融入各项质量管理活动中；b）识别并确定顾客的需求和期望，包括公司应尽的责任和义务，以及法律、法规方面的规定要求；c）将顾客的需求转化为具体的质量要求，通过质量体系的运行、与顾客有关过程的控制，达到预期的目标。5.3质量方针公司的质量方针是：服务用户信守合同赢得信誉塑造形象公司质量方针的含义是：服务用户——公司的各种开发经营活动，要紧紧围绕客户的利益开展，不断提高服务水平，最大程度地满足顾客的需求。信守合同——在项目开发建设的各阶段活动中，严格履行各种合同、协议和约定的规定，不隐瞒欺诈用户，以信取人，为用户提供良好的投资条件。赢得信誉——通过对公司各项开发经营活动的控制，确保项目运作质量，在房地产开发行业中创建良好的企业信誉。塑造形象——在公司的开发经营过程中，不断总结完善，提高公司各项管理水平，塑造良好的公司形象，不断拓展公司的生存和发展空间。公司总经理负责组织制定质量方针和目标，它体现了公司对质量的承诺，是公司质量管理的宗旨和方向，所有员工都要认真贯彻；公司将通过宣讲、培训，使职工了解质量方针的内涵，并通过质量体系的有效运行，将质量方针落实到每个员工；通过定期的管理评审对质量方针进行评审，确保其适宜性和有效性。5.4策划质量目标.1公司的质量目标是：a)开发工程项目优良率80%,年递增1%以上；b)顾客满意率95%，年递增0.5%以上；c)合同履约率98%，年递增0.2%以上。d)工程设计文件审查率100%。.2质量目标的考核办法是：a)开发工程优良率=（优良工程项目总数÷交验工程项目总数）×100%考核时间为：工程竣工验收后，交付使用前b)顾客满意率=（满意户数÷考核总户数）×100%考核时间：每半年考核一次c)合同履约率=（履约合同总数÷签定合同总数）×100%考核时间：每半年考核一次d)工程设计文件审查率=（通过审查的工程设计文件÷工程设计文件总数）×100%.3工程部负责开发工程优良率和工程设计文件审查率、策划营销中心负责顾客满意率、总经理工作部负责合同履约率的统计考核。.4公司总经理确保各有关部门和项目部，都要制定本部门的目标和实现目标的措施，具有可操作性和可测量性，并认真组织实施。工程部负责将质量目标的完成情况，提交公司的管理评审。质量管理体系策划围绕公司的质量目标，公司按照标准4.1总要求，根据公司的实际情况，对质量管理体系四大过程给予识别，做出了明确的规定，形成了文件化的质量管理体系，公司总经理将带领全体员工不断改进，通过管理评审及时调整质量目标，针对性采取措施，确保质量管理体系的有效性。公司质量管理体系的过程及相互关系见“公司质量管理体系过程图”。当质量管理体系需要更改时，由公司管理者代表组织进行策划，制定更改计划，确保质量管理体系平衡过渡的完整性。5.5职责、权限和沟通公司各级人员质量职责1）总经理：对公司的经营管理和工程开发建设全面负责，确保公司所有人员遵守公司的《手册》，保证影响质量的所有活动得到充分控制；负责制订落实公司的发展规划；负责任命公司管理者代表，组织制订公司的质量方针和质量目标；负责主持管理评审，协调所分管开发项目的重大事项。2）生产副总经理：分管工程部，对公司的工程项目施工全面负责，平衡协调各工程项目施工进展计划和有关的重大事项，负责公司的安全管理。3）经营副总经理：分管经营部，对公司的经营管理全面负责，协调公司经营工作中的重大事项；组织进行重大不合格品的处理，监督有关部门采取纠正措施；组织向顾客提供质量保证，处理有关顾客意见。4）总经理工作部经理：负责公司的综合协调工作，传达上级有关文件指示精神，协调各部门之间的工作关系，处理公司的对外联络、接待和外事管理；负责公司的会务管理、发文管理、档案管理、图书资料管理工作；负责公司的人事管理工作和培训工作，制订年度培训计划并组织实施；负责对各部门的工作质量进行检查考核。5）秘书：负责公司领导讲话、会议资料及上报资料等综合性文字的搜集、撰定工作；负责定期编辑出版公司简报；负责公司发文的核稿；负责公司大事记的编写工作；负责公司会议的组织管理；负责公司会议确定事项的督查督办工作；负责公司的音像设备管理及摄像、照相等工作；协助经理抓好指导档案、文书岗位工作；协助经理抓好小车班的管理工作。6）法律事务与合同管理：负责公司的法律事务与合同管理工作；负责提供公司内部法律咨询工作；负责公司经济合同的规范性审查；参与公司重大合同和编制和签署过程；负责公司合同文件的管理工作；负责处理公司法律纠纷及诉讼；负责有关房地产业政策信息的搜集、整理、对内发布工作。7）档案管理：负责公司档案管理工作；负责公司工程档案、文书档案的整理、归档工作；负责对分公司、子公司的档案管理指导工作；负责公司图书管理工作；负责公司保密工作；负责公司办公用品管理工作。8）文书：发文的登记、呈批、承印和分发工作；收文的收签、分阅、批办和催办工作；领导之间传阅文件的管理工作；一切文件的登记、收退及清理工作；文件的缮打、校对和盖印工作；机关收发通信工作；文书立卷工作；有关电话和接洽工作。9）政策信息管理：负责公司信息化建设；负责公司计算机维护及公司网站建设；负责公司固定资产的管理工作；负责公司单身公寓的管理工作；负责驻外公司的后勤服务工作；负责公司的消防、保卫工作。10）小车班长：负责公司车辆的管理工作；负责车辆的调度管理工作；负责车辆的安全管理工作；负责车辆的维护、保养、维修工作；负责有关车辆的对外联系工作。11）驾驶员：做好车辆的维护保养，保持良好车况；遵守交通法规，不发生违章现象；加强安全学习，做到安全行车；做好出车日志，出车、回车及时向班长报告。12）公寓管理员：负责公寓的日常管理工作；负责公寓的资产管理工作；负责住宿人员的管理工作；负责公寓的安全、保卫、消防工作；负责公寓的卫生管理工作。13）财务与资产经营部经理：组织本公司财务核算和经营管理工作，及时准确提供财务信息；协调和理顺公司与税务、审计、金融机构等外部单位关系；负责组织召开公司周例会、月度经营计划会议、季度经济活动分析会议，抓好会议精神的落实与贯彻；负责制定、完善公司财务管理制度、会计核算办法及各项内控管理制度；负责本公司的财务培训工作。落实部门成员的岗位职责及工作计划完成情况，及时进行检查与考核。部门副经理协助经理做好上述工作。14）财务管理：接受部门经理的领导，组织公司本部及所属各公司的会计核算和财务基础管理工作，及时准确提供财务信息；负责审核公司日常经济业务和会计凭证；负责编制公司合并财务报表、产权报表及统计报表；负责迎接外部税务检查、审计部门审计工作。协助制定、完善公司财务管理制度、会计核算办法、各项财务开支规定。负责公司财务档案整理、归档及保管工作。15）财务核算：负责公司会计帐务与核算，编制公司会计报表；负责各种收入、成本、费用的核算；负责计提各种基金、税金，并按规定足额上缴；负责登记各种明细分类帐、总分类帐，做到帐证相符，帐帐相符，帐表相符；计算固定资产折旧的提取和低值易耗品的摊销；负责公司社保基金会计核算工作。16）成本稽核与控制：负责制定公司成本管理制度，并组织实施；负责进行项目成本综合分析，并制定降低成本措施；负责公司本部可控费用控制，及时发现执行过程中的问题，提出改进意见；负责公司项目成本的核算，并根据资金计划对各项目成本进行控制；参与公司经济活动分析；负责本部门的合同管理。17）资本运营与资产管理：参与项目开发，提出项目资本运作方案；协助营销策划中心编制项目可行性研究报告；提出项目融资方案，联系贷款单位和办理相关融资工作；负责公司固定资产和低值易耗品等管理工作；负责公司资金管理工作，按月编制公司月度资金收支计划；负责和协调公司债权债务清理工作；关注国际及国内资本运营及资产管理发展动态，探索公司项目融资新渠道，实现公司低成本扩张。18）计划统计：负责公司年、月度生产经营计划的编制，组织有关部门对生产经营计划研讨，以及生产经营计划的制订、下达与调整；负责公司年、月度生产经营计划的落实与考核；负责向统计局、开发办报送房地产生产经营月报、年报；负责健全和完善公司的统计制度，监督、指导各部门、分（子）公司建立健全各种原始记录和计划统计台帐，并进行必要的业务指导；负责对有关统计资料的整理归档工作；负责公司工商年检、组织机构代码年检工作。19）经济活动考核与分析：负责修订和完善公司经济活动分析及经营考核管理办法；负责编制公司本部年度财务预算和月度及项目分部预算；负责汇总编制集团公司财务预算；负责起草公司各部门、所属各公司年度经营承包合同；协助计划统计岗位对公司各部门、所属各公司月度经营计划完成情况进行考核；负责对公司各部门、所属各公司年度经营承包指标完成情况进行考核，提出考核意见；负责进行公司月度及季度经济活动分析工作，编制公司经济活动分析报告。20）出纳：在本部门经理（副经理）的领导下，具体负责现金、银行的收付及结算工作；负责现金、支票、有价证券等相关票据的保管工作；负责现金、银行收付款凭证的填制工作，并及时汇总、整理现金和银行凭证；负责备用金的清理工作；负责每月与银行对账单核对，编制银行存款调节余额表，及时清理未达账项；对违反现金管理制度和银行结算制度的行为，有权抵制、拒绝付款，并向部门经理汇报。21）人力资源部经理：负责提出公司人力资源理念和战略建议；负责建立健全公司人力资源体系，组织制定人力资源管理制度并监督实施；负责组织编制公司人力资源规划，提交年度、季度、月度人力资源平衡计划；负责组织研讨建立公司组织机构，编制、修订公司部门职责；负责审核人力资源管理、党群管理、企业文化制度并监督执行；负责组织公司人员招聘、考核、专业技术评聘和职业技能鉴定工作；负责组织公司干部考察、绩效考核、教育培训及员工职业生涯设计；负责组织开展公司党群、工会、青年工作；负责审定部门工作流程、协调部门间工作联系和协调；代表公司解决劳动争议、纠纷或进行劳动诉讼；负责外派董事、监事的管理工作；部门副经理协助经理做好工作。22）人事与董事管理：负责制定中高层管理及技术队伍建设规划和年度工作计划；负责中层管理人员的考察、培养、考核、奖惩、调配、聘用等日常管理工作；负责组织专业技术资格评定、认定、考核、聘任的管理和职业技能鉴定工作；负责中高层管理及技术后备队伍建设工作；负责公司外派董事、监事的管理与工作协调；负责领导班子管理工作；负责人事档案的管理工作；负责制定并监督执行公司人事管理制度；负责人事统计管理工作。23）人力资源开发：负责员工职业生涯规划、设计工作，并负责组织实施；负责员工培养管理工作；负责员工教育、培训工作；负责组织做好员工技术比武、劳动竞赛等活动；负责联系人力资源市场、与主要的员工招聘渠道建立并保持固定联系；负责组织新增或缺员岗位员工的招聘、面试、录用等工作；负责调查培训需求，制定年度、季度、月度培训计划并组织实施；负责人力资源信息系统的规划、建设和维护工作；负责本部门文件资料的整理、保存、归档管理工作。24）劳动管理：负责劳动组织管理，做好公司机构设置、定岗、定员、定责工作；负责公司绩效管理工作，组织做好员工绩效考评工作；负责员工流动管理工作，根据工作需要合理调配人力资源；负责公司劳动纪律管理、员工请假管理、考勤管理工作；负责员工劳动合同管理工作；做好劳动合同的签定、中止、变更、终止和解除等工作；负责组织确定公司工时定额、岗位说明书和岗位工作标准；负责制定并监督执行公司劳动管理方面的规章制度；负责员工劳动保护工作。25）工资管理：负责编制公司薪酬制度、福利制度，并组织实施；负责编制公司薪酬计划；负责制单核发在职人员工资、奖金、福利费用；负责组织确定员工薪酬标准；负责建立和维护薪酬、福利台帐；负责公司劳资统计管理工作；负责代扣员工社会保险。26）社会保险管理：负责公司社会保险政策管理；负责员工社会保险账户管理；负责员工收入台帐管理；负责计算并通知有关部门(单位)提取、缴纳各项社会保险金；负责办理员工社会保险金的结算、转移等手续；负责社会保险报表及有关调查资料的填报工作；负责制定社会保险方面的管理制度和工作程序。27）离退休管理：负责离退休职工离退休金制单及发放工作；负责办理离退休职工医药费用报销手续；负责协调处理离退休职工病、亡事宜；负责离退休职工档案管理工作；负责组织离退休职工参加党、工会活动及文娱活动；负责建立健全离退休人员管理方面的台帐；负责按照上级有关规定，编制本单位的制度、办法，并组织实施。28）企业文化建设：负责规划公司企业文化体系；负责征集、提炼企业价值、企业理念、企业精神方案并提出建议；负责健全和推广企业形象识别系统；草拟并员工手册并提出修改意见；负责组织企业文化基本知识培训；负责提出公司基本制度和政策的修订或补充完善的意见。29）党群管理：负责党委材料、文件的草拟工作；负责群众来信来访的管理工作、及时将有关问题提交党委或分管领导研究；定期进行职工思想动态调研并向党委提交报告；负责思想政治、纪检、监察工作；负责公司工会日常事务管理工作；负责公司青年管理工作。30）工程部经理：负责组织、领导、协调各项目部的全过程管理；落实公司的项目责任制；负责监督落实工程施工计划；负责按质量体系要求，组织施工全过程的质量监控；负责组织调查和处理重大工程质量事故；负责公司的安全管理工作，组织公司职工贯彻落实国家有关的安全政策、法规；负责保障公司质量体系的有效运行；负责对本部门工作的安排、监督和工作成果考核；部门副经理协助经理做好工作。31）项目设计与技术审查：负责项目的设计和设计审查工作；负责组织协调设计单位进行项目的设计工作；负责办理设计图纸的审批工作；负责项目设计审查工作；负责设计变更的有关工作；负责施工过程中的有关技术问题的处理工作。32）施工与技术管理：负责完成本项目部的施工基本任务，负责本部门工程的技术及管理工作；办理工程建设中的有关手续；参加工程的初设及施工中与有关单位的协调工作；协调好施工单位的施工管理工作；对施工过程各工序及所有隐蔽工程进行检查验收并做出详细记录及办理签证；对工程的用工用料进行核实、检查、监督；及时处理工程中出现的疑难问题。33）工程规划与管理：负责组织、实施工程项目的规划管理工作；依据项目的开发定位，组织协调规划机构进行项目的规划工作；办理项目的有关规划手续和报批手续，负责办理项目的规划许可证；负责与规划设计机构的联络工作；负责项目规划调整工作；负责与施工设计的衔接协调工作。34）招投标管理：负责公司的工程招投标管理工作；负责编制招投标计划，组织招投标会议，办理有关招投标手续；组织编制招标文件，收集有关投标单位资料；办理中标通知手续；协助办理与中标单位签定施工合同。35）工程部项目经理：在工程部经理的领导下，负责工程项目部的全面工作，实行集中领导、分级管理、统一指挥；负责制订项目的施工组织计划，并组织实施、检查与考核；负责组织政策研究，掌握市场信息，正确决策生产经营和工作方式；负责建立健全项目部各项管理制度，并组织实施、检查和考核；履行项目安全生产第一负责人的职责，组织建立健全质量保证与监督体系；负责维护财经纪律，合理使用各项资金。36）计划与资料管理（兼）：根据工作需要，编制好工程总进度计划，施工组织设计；深入现场，每天认真做好工程量的汇总工作，及时掌握工程形象进度，确保按期完成施工计划；根据工作程序，做好计划的年报、月报工作。认真做好周计划的上报工作；负责合同的申报会签工作；负责支票的报销、工程款收支工作；负责本部门的资料管理工作；负责本部门内务管理工作。37）质量体系运行管理：负责公司质量体系运行的日常组织管理工作；对公司各部门的体系运行工作进行检查指导；负责公司质量体系运行管理的有关标准和管理文件的培训工作；负责公司质量体系内审员的培训取证以及内审员队伍的建立和管理工作；负责组织进行公司的质量体系内部审核、整改验证工作。38）安全和质量管理：负责公司的安全质量管理工作；编制有关安全质量管理的制度和规定，报有关领导审批后组织实施；负责组织定期开展安全与质量检查工作，监督检查整改情况，并提出考核意见；负责组织实施公司的安全与质量管理的培训工作。39）工程概预算管理：参加项目的初步设计、图纸会审和预算的审查工作；参加项目施工协议合同的签约，提出执行合同的意见和条件；参加甲方、设计、监理和施工四方进行的图纸会审；参加签定设计合同及土地勘察合同；参加检查验收各项隐蔽工程；审查施工单位提出的材料计划、设备计划；审核甲方供货材料设备计划；审查办理工程结算及月度盘点结算；负责办理工程合同会签、材料付款、盘点结算会签工作。40）审计部经理：负责审计公司建设项目的前期策划、规划、审批等手续、程序及文件；负责审计建设项目的规划设计、征地、拆迁、施工设计、监理、施工等合同的签定；负责审计并参与建设项目的有关招投标工作等；负责审计建设项目物资采购的招投标等工作及物资管理工作；负责审计工程项目的概（预）算、结算、决算；负责审计工程项目资金来源到位、控制及资金支出情况；负责审计工程项目的内控制度的健全性和有效性；编制年度工程建设审计计划，并负责实施；负责组织工程、财务的审计工作；部门副经理协助部门经理做好工作。41）工程审计：在审计部副经理领导安排下，负责审计公司建设项目的前期策划、规划、审批等手续、程序及文件；负责审计建设项目的规划设计、征地、拆迁、施工设计、监理、施工等合同的签定；负责审计建设项目的有关招投标工作等；负责审计建设项目物资采购的招投标等工作及物资管理工作；负责审计工程项目的概（预）算、结算、决算；负责审计工程项目的内控制度的健全性和有效性；编制年度工程建设审计计划，报部门领导审批，并监督实施；负责向审计部上报监督、审计情况。42）财务审计：在审计部副经理领导安排下，负责编制部门年度、季度财务审计计划经批准后实施；审查工程资金落实到位情况。财务运做程序；审查建设项目资金收支计划；审查建设项目物资采购资金计划；与财务配合完成财务自查工作；负责审计工程项目的财务概决算；负责审计工程项目的内控制度的健全性和有效性；审查并参与建设项目几物资采购的招投标等工作；负责向审计部上报监督、审计情况。43）策划营销中心经理：主持本中心全面工作（副经理协助经理工作）；组织人员对房地产市场进行考察、研究、分析，定期提交市场分析报告；组织项目的前期策划和规划设计；开拓市场，参入与政府洽谈购买土地事宜，开展项目的前期工作；参加土地拍卖竟标，购买土地；进行销售策划,负责房产、地产的销售工作；策划公司的对外宣传，负责公司的广告业务；制定企业的长远发展规划；负责售后服务。44）发展规划：负责收集国内、外相关房地产企业的信息、资料；调查研究国内房地产市场的发展走势和动向；探讨本企业自身的发展空间；制订企业的长远和近期发展规划；保管本部门文字、电子等各方面的资料和设备器具；负责处理本部门的内勤工作。45）市场研究与策划：收集房地产市场及金融政策等方面的信息（参加国内房地产方面的学术会议、阅读有关报刊网络等各种方式，收集信息）；对收集到的信息、资料进行整理、分类，把有价值的信息、资料及分析意见编成报告，定期提交给公司领导；按照公司的按排，对某地区（或某项目）的市场情况进行重点调查分析，研究策划，提出研究成果，指导下一步的市场开发；滚动预策全国及重点省市房地产市场2年、3年、5年10年的发展情况，每年提出一份报告；策划包装项目及公司的外部形象；策划宣传广告。46）规划设计：编写各个阶段的设计任务书（提出具体设计要求）；联系规划设计单位；参与设计招标、议标，确定规划设计单位；起草、洽谈规划设计合同；组织项目的规划设计工作；根据工程进展情况提出调整、修改规划设计的意见；组织对规划设计成果的评审和汇报；贯彻落实规划设计成果，协调规划设计单位与施工图设计单位的关系。47）市场开发：协同市场研究与策划人员进一步对某个项目（或一个地区）的市场进行重点调研,掌握市场行情；有目标的对某城市的土地存有量；空房存有量;居民购买力等市场情况进行重点调查掌握；有目标的对某城市的总体规划熟悉掌握；与项目所在地的政府进行洽谈、签定开发合同，订购土地，项目立项；参加土地拍卖竟标，购买土地；办理土地的有关手续；参入项目的规划设计工作；进行项目前期的运作。48）房地产销售：制定或编写营销方案；负责房产证及销售手续的办理；负责楼花或熟地的销售；负责楼房的销售；负责售房款的回收；负责楼盘的包装策划；负责办理广告业务；负责售后服务。49）物资供应中心经理：在公司主管经理的领导下，负责组织、领导、协调各项目材料、物资、设备的采购、供应的计划管理工作；在公司主管经理的领导下，按照公司质量体系文件的要求，负责组织工程材料、物资、设备采购的招标和评审管理工作；在公司主管经理的领导下，负责组织、协调材料、物资、设备的采购、供应管理工作；在公司主管经理的领导下，负责组织有关人员对材料、物资、设备的利用情况进行检查；对本部门物资计划、采购、供应负责指导和监督；对本部门的会计核算和财务管理进行监督；副经理协助经理做好工作。50）物资计划：在本中心经理（副经理）的领导下，具体负责、物资、设备采购计划管理工作；及时汇总编制各子公司（分公司）及项目上报的材料、物资、设备需求计划表；参与材料、物资、设备采购的招标和评审工作；参与、配合物资采购供应员进行材料、物资、设备采购供应工作；落实采购计划的进展情况；参与检查工程项目对材料、物资、设备的利用情况；负责制定材料、物资、设备采购供应计划管理的有关制度、办法；负责材料、物资、设备需求计划的资料管理工作。51）物资采购供应：在本中心经理（副经理）的领导下，具体负责材料、物资、设备采购供应管理工作；根据批准的材料、物资、设备需求计划实施材料、物资、设备的采购供应工作；参与、配合物资计划员进行材料、物资、设备采购计划的编制审查工作；参与材料、物资、设备采购的招标和评审工作；负责组织材料、物资、设备采购合同的签订工作；落实供应商对材料、物资、设备的供应的进展情况；参与检查工程项目对材料、物资、设备的利用情况；参与制定材料、物资、设备采购供应计划管理的有关制度、办法；负责材料、物资、设备采购供应合同的具体管理工作。52）财务核算：在本中心经理（副经理）的领导下，具体负责本中心的财务管理、会计核算工作；负责会计电算化、会计基础工作，使之符合《会计电算化管理办法》的要求；负责执行国家的法律法规，遵守财经纪律，确保财产不受损失；负责本中心的会计凭证审核工作,确保合规、合法、合理；负责本中心财务预算管理工作；负责本中心在经营过程中的资金调度和筹措工作；负责本中心经营过程中的各项税收管理工作；负责会计档案的管理工作；参与制定材料、物资、设备采购供应计划管理及财务核算及财务管理的有关制度、办法；参与材料、物资、设备计划采购的招投标评审工作。53）出纳：在本中心经理（副经理）的领导下，具体负责现金、银行的收付及结算工作；负责库存现金、支票等有价证券的保管工作；负责现金、银行收付款凭证的填制工作；负责备用金的清理工作；负责与银行对账单的对账工作，编制银行存款调节余额表，及时清理未达账项；参与、配合财务核算员做好资金的筹措和调度工作；参与材料、物资、设备采购的招投标评审工作。管理者代表

管理者代表由公司总经理任命，其职责和权限见0.7章《管理者代表任命书》。内部沟通公司由最高管理者建立适当的内部沟通过程，并确保对质量管理体系的有效性进行沟通，通过公司内各职能部门和层次间的沟通，达到交流信息增进理解和协调行动，促进过程输出的实现和提高过程的有效性，提高公司效益。公司常用的沟通方式主要有：（a）行政会议和经营营生产例会通过定期召开会议议，对公司的的生产经营情情况、有关的的重大问题、工工作安排、上上阶段工作的的检查及相关关问题进行交交流、研究、落落实。（b）文件和布告公司质量方针、目目标的调整，管管理体制、机机构及职能分分配的变化，中中层以上人员员的调动等，均均应以文件、布布告等方式沟沟通。（c）情况通报质量管理体系重要要信息包括：：招投标、工工程进度及竣竣工验收、房房屋销售等均均应由归口管管理部门采取取情况通报的的方式沟通。（d）各部门相互走访访：各部门采采取口头或书书面方式互通通情况、增进进理解、协调调配合，加强强接口联系，确确保体系有效效性。（e）对发生特殊情况况的信息：如如发生顾客投投诉、安全质质量事故等特特殊信息，应应迅速按规定定渠道加以传传递沟通，并并采取相应措措施。管理评审控制程序序1.目的通过管理评审，定定期对公司的的质量管理体体系进行有效效的评审，确确保持续有效效地满足标准准要求。2.范围本程序适用于公司司管理评审。3.职责3.1公司总经经理负责主持持管理评审会会议，并对评评审结果做出出决定性意见见；3.2管理者代代表负责向总总经理报告质质量管理体系系的运行情况况，组织编制制管理评审报报告，检查落落实管理评审审意见；3.3工程部负负责管理评审审的组织准备备工作，收集集管理评审所所需的资料，编编制管理评审审报告，组织织实施和验证证评审中提出出的纠正和预预防措施；3.4各部门负负责准备并提提供所分管的的评审所需资资料，实施有有关的纠正和和预防措施。4.控制程序4.1公司每年年（间隔不超超过12个月）组织织进行一次管管理评审，由由公司领导和和各部门经理理参加。在公公司发生重大大的质量事故故、经营状况况发生重大变变化、公司组组织结构发生生重大改变以以及外部审核核等特殊情况况时，由公司司总经理决定定，增加管理理评审的频次次。4.2管理评审审会议准备工工作公司总经理决定会会议的召开时时间，由管理理者代表负责责安排有关部部门，进行会会议资料的准准备工作：a.工程部负责责准备并提供供年度内部及及第二、三方方质量体系审审核和重大不不合格品的处处理情况、采采取纠正和预预防措施情况况的汇总分析析；b.策划营销中心负责责准备并提供供顾客意见调调查分析报告告和对顾客投投诉处理情况况的汇总分析析；c.工程部负责准备并并提供工程施施工质量控制制情况；d.财务与资产经营部部负责准备并并提供年度公公司经济活动动分析报告；；e.管理者代表负责准准备并提供质质量体系运行行情况报告；；f.以往管理评审跟踪踪措施的实施施情况；g.质量管理体系变更更机会的识别别；h.改进的建议。工程部负责收集整整理有关的评评审资料，经经管理者代表表审阅后，于于评审会一周周前，连同评评审会通知发发至参会人员员。4.3管理评审审会议管理评审会议由公公司总经理主主持召开。管理者代表汇报质质量体系的运运行情况和分分析意见。根据各部门提供的的评审资料，对对以下几个方方面进行评审审：a.

质量量体系审核的的结果；b.

顾客客反馈；c.

过程程的业绩和产产品的符合性性；d.

预防防和纠正措施施的状况；e.

以往往管理评审的的跟踪措施；；f.

可能能影响质量管管理体系的变变更；g.

改进进的建议。公司总经理对评审审会议进行总总结，并确定定质量管理体体系的改进意意见和措施。工程部负责管理评评审会议的记记录并保存。4.4管理评审审报告工程部根据评审结结果和会议记记录，起草管管理评审报告告。管理评审报告的主主要内容包括括：a.质量体系运行的总总体情况；b.实施质量体系审核核和纠正预防防措施的情况况；c.公司的经营状况;;d.顾客意见及处理情情况的汇总分分析；e.公司质量管理体系系具体的体系系改进、产品品改进和资源源配置改进的的需求及措施施，以及这些些措施实施和和验证的要求求；f.管理评审的结论；；g.参会人员名名单等。管理评审报告经管管理者代表审审核，总经理理批准后进行行发放，并归归档保管。4.5管理评审审结果的验证证工程部根据管理评评审报告，对对需要采取纠纠正和预防措措施的问题，填填写“纠正和预防防措施通知单单”，下发责任任部门，执行行《纠正和预预防措施控制制程序》。各责任部门负责制制定纠正和预预防措施，经经工程部审核核，管理者代代表批准后，组组织实施并验验证。管理评审结论要求求修改《手册册》和质量体体系程序文件件的，由工程程部负责组织织进行修改。对本次管理评审报报告的落实情情况和效果，要要在下次管理理评审中进行行评审。5.质量记录5.1QR011-01

管理评审报报告资源管理6资源管理6.1资源提供公司总经理确定并并提供所需的的资源，以：：a、建立、实施和保保持质量管理理体系并持续续改进其有效效性；b、达到顾客满意。资源包括人员、信信息、技术、基基础设施、工工作环境等，要要合理使用资资源，使其发发挥最大效能能。6.2人力资源公司从不断提高质质量管理体系系运行的有效效性及顾客满满意的角度出出发，对人力力资源管理规规定了相应的的要求，见66.2章节《人力力资源控制程程序》。6.3基础设施1）公司所在的办公公场所——2）公司设有档案室室，由总经理理工作部统一一管理，配置置了有关房地地产开发的法法律法规、技技术标准、规规范等图书资资料，能够满满足公司开发发经营的需要要。3）公司拥有多部商商业用车，相相关人员配备备了固定电话话和移动电话话，能够满足足公司交通和和通讯的需要要。4）公司办公设备由由总经理工作作部统一管理理，计算机和和软件的使用用管理见Q/TZHH-WI-0013《计算机管管理制度》。5）公司对施工等外外包单位基础础设施的配备备能否满足其其相应的外包包任务进行监监督检查，按按7.4章节的有关关规定执行。6.4工作环境1）硬件：物业管理理公司提供物物业管理，为为公司员工提提供了舒适的的工作环境。2）软件：公司通过过开展民主管管理、建立谈谈话制度等方方式，确保与与员工进行充充分交流，及及时掌握人员员思想动态，在在公司内创造造一个开放、公公平、和谐、宽宽松的人文环环境；并严格格按照国家、地地方和集团公公司的规定，落落实职工的养养老保险、住住房公积金等等福利，解除除员工的后顾顾之忧。3）为确保产品的符符合性，公司司各有关部门门对开发项目目所必需的投投保及施工工工作环境提出出要求，并进进行必要的监监控人力资源控制程序序1.目的通过对公司员工进进行聘用、考考核、评价和和培训，确保保所有员工的的基本素质和和技能，均应应达到本职岗岗位的要求，满满足质量管理理体系运行的的需要。2.适用范围适用于公司的人力力资源的管理理与控制。3.职责3.1人力资源部部是公司人力力资源控制的的主管部门，负负责公司员工工的聘用、考考核、管理、培培训等工作；；3.2其它职能部部门和项目部部负责本部门门人员的考核核和内部培训训工作。4.工作程序4.1员工的聘用用、考核和管管理人力资源部负责公公司员工的引引进和招聘，按按照所招聘岗岗位的素质技技能要求，对对引进和应聘聘人员进行考考察，对现有有员工每年一一次进行考核核评价和日常常管理工作。执执行Q/TZZH-WI--042《劳动用工工管理办法》和Q/TZH-WI-043《聘用职工管理办法》。4.2公司各级人人员基本素质质技能要求公司对各级人员的的岗位基本技技能和素质要要求进行了规规定，见Q//TZH-WWI-0311《岗位资格格要求》，并并定期对公司司职工进行考考核评价，公公司管理层和和中层干部由由集团公司统统一组织考评评，确保在岗岗人员满足本本岗位的素质质技能要求。4.3教育和培训训公司采取以下方式式和措施，对对职工进行适适当的教育和和培训：a)

内部部培训；b)

外委委培训；c)

组织织到其它成功功的房地产开开发公司和开开发项目进行行参观学习；；d)

组织织或参加学术术论坛、经验验交流会等；；e)

鼓励励职工根据自自己的岗位专专业开展自学学，并采取相相应的奖励措措施。培训计划的编制人力资源部根据公公司的发展规规划、项目开开发运作的实实际需要和各各部门的培训训需求，于每每年12月底编制公公司职工教育育培训年度计计划，报分管管领导审核后后，由公司总总经理批准实实施。培训的实施a)各部门根据年度培培训计划安排排的培训内容容和时间，组组织进行本部部门或分管专专业范围的培培训工作，人人力资源部负负责协助各部部门做好教师师的聘任、教教材准备等工工作。b)培训结束后，由培培训部门对整整个培训工作作进行总结，将将有关的培训训资料报人力力资源部，包包括“职工培训出出勤考勤表”和“培训总结”。c)人力资源部负责收收集整理有关关的培训资料料，进行存档档保存。公司职工培训工作作主要包括：：1)岗前培训a)岗前培训的对象主主要包括：分分配的大中专专生、技校生生、复转军人人和新录用（招招聘）的人员员。b)培训内容包括公司司简介、房地地产开发的基基本知识、工工程管理概况况、安全质量量管理和公司司有关规章制制度等。c)通过岗前培训，要要使上岗人员员对公司有一一个基本的了了解，提高对对公司生产经经营管理的认认识和安全质质量意识，充充分认识到自自己岗位工作作的相关性和和重要性，增增强对公司的的荣誉感。d)岗前培训由人力资资源部负责组组织，记录保保管有关的培培训资料。2)专业技术培训结合各岗位工作的的实际要求、公公司开发经营营和工程建设设的需要，由由各部门根据据职责分工或或业务范围，进进行有关的专专业技术培训训，提高岗位位技能和管理理水平，满足足公司各项业业务运作的要要求。3)法律法规知识培训训由人力资源部负责责组织进行法法律法规知识识培训，使公公司的各级人人员掌握运用用国家和上级级的有关法律律法规知识，确确保公司各项项工作业务的的顺利开展。4)安全培训由工程部负责组织织学习和掌握握安规知识和和现场施工等等安全管理规规定，执行QQ/TZH--WI-0117《安全管理理系统文件汇汇编》中的“安全培训管管理办法”。

5)外委培训公司的外委培训主主要包括：特特殊作业人员员的持证上岗岗和执业资格格的取证培训训、专业知识识培训、专业业任职资格培培训等。具体体实施规定，执执行Q/TZZH-WI--036《职工外委委培训实施办办法》。公司鼓励员工努力力学习管理知知识、专业技技术，不断更更新知识结构构，提高自身身素质，为公公司发展多做做贡献，对在在考试、考核核取得优秀成成绩者，公司司将按有关规规定予以奖励励。人力资源部负责每每年对培训工工作的有效性性进行一次评评价，并提出出下一年培训训建议。人力资源部负责收收集、保存和和管理公司职职工教育培训训的相关记录录和证书。4.4人力资源源部负责公司司持证上岗的的管理工作，负负责审查、登登记、保存和和管理相关人人员的上岗资资质证书，确确保国家政府府部门和上级级主管部门规规定的特殊岗岗位，具备相相应的执业资资格证书。5质量记录5.1QR211-01培训出勤考考勤表5.2QR211-02培训总结6支持性文件6.1Q/TZZH-WI--017《安全管理理系统文件汇汇编》6.2Q/TZZH-WI--031《岗位资格格要求》6.3Q/TZZH-WI--036《职工外委委培训实施办办法》6.4Q/TZZH-WI--042《劳动用工工管理办法》6.5Q/TZZH-WI--043《聘用职工工管理办法》产品实现的策划控控制程序1.目的

通过对项目开发的的过程进行策策划，明确产产品实现过程程中的有关职职责、程序、方方法和应达到到的目标，确确保项目的整整体运作水平平。2.范围本程序适用于公司司开发建设项项目的策划。3.职责

3.1策划划与营销中心心负责组织有有关部门对项项目的整体运运作进行策划划，编制“项目运作方方案”，并监督检检查各部门的的实施情况。3.2总经理工作作部、财务与与资产经营部部、工程部和和项目部按照照各部门的职职责分工对项项目运作进行行策划，编写写有关的策划划文件和新增增的程序文件件并组织实施施。

4.控制程程序

4.1项目运作方方案的策划策划与营销中心负负责组织项目目运作方案的的策划，召集集总经理工作作部、财务与与资产经营部部、工程部和和项目部的有有关人员，依依据项目的《可可行性研究报报告》和项目目开发建设的的实际要求，对对项目整体运运作流程的各各个环节进行行策划。各部门根据以下职职责分工，进进行运作方案案的策划：a)

策划与营销销中心负责对对项目的立项项、可行性研研究、市场调调查、规划设设计、拆迁安安置补偿等相相关前期工作作以及项目的的市场营销、交交付、前期物物业管理和物物业管理的移移交等工作进进行策划；b)

工程部负责责组织项目部部对项目建设设的报建手续续办理、工程程施工和监理理的管理、工工程的质量和和进度控制、工工程材料采购购等方面进行行策划；c)

财务与资产产经营部负责责对项目的融融资、工程款款拨付、资金金还贷等资金金运作方面的的策划；d)

策划与营销销中心负责对对项目开发建建设中的合同同管理、计划划统计、工程程概预算、项项目开发运作作过程中的招招标等工作的的策划；e)

总经理工作作部负责对项项目开发的文文件资料和档档案管理方面面的策划。项目运作策划的主主要内容包括括：a)

项目目整体运作和和各个环节运运作应达到的的目标、措施施和检验的标标准要求；b)

针对对开发项目自自身的具体情情况和特定要要求，应配置置的有关职责责、权限和资资源；c)

采用用的具体程序序和作业文件件，当现有的的质量体系文文件无法满足足时，应制定定新的程序或或作业文件。

4.2项目运作方案的编制各部门根据策划的的结果，编制制本部门分管管职责内的项项目运作方案案，按规定的的时间报策划划与营销中心心，由策划与与营销中心收收集汇总，编编制开发项目目的整体运作作方案。项目运作方案的编编制要求:

a)工作步步骤明确，有有严格的工作作规划；b)明确各项工工作的负责人人员及工作要要求；c)项目建设的的各个环节衔衔接有序。项目运作方案编制制的具体要求求，见Q/TTZH-WII-007《质量体系系文件编写导导则》。项目运作方案经各各部门责任人人签字后，报报分管副总经经理审核、总总经理批准。批准后的“项目运运作方案”由策划与营营销中心下发发各部门执行行。

4.3项目运作方方案的实施和和验证各部门在工程项目目的开发建设设中，应严格格按“项目运作方方案”的规定要求求实施。策划与营销中心负负责对将“项目运作方方案”的执行情况况纳入公司的的计划管理当当中，及时在在周例会和月月度经营计划划会上进行调调度。对执行“项目运作作方案”中，需要制制定的新的程程序和作业文文件，由编制制部门依据《文文件控制程序序》的规定进进行制订下发发。公司的稽查小组对对各部门实施施《项目运作作方案》的工工作情况进行行监督检查，项项目移交或销销售完成后，由由策划与营销销中心召集有有关部门对项项目运作方案案的执行情况况和实施效果果进行验证，全全面总结项目目开发建设的的整体运作情情况，执行QQ/TZH--WI-0330《项目运作作报告编写规规定》。5.支持性文件件

5.1QQ/TZH--WI-0330《项目运作作报告编写规规定》5.2Q/TZZH-WI--007《质量体系系文件编写导导则》于顾客有关的过程程.2与顾客有关的的过程与产品有关的要求求的确定.1公司策划与营营销中心负责责通过开展市市场调研、与与顾客洽谈等等方式，确定定与房屋销售售有关的要求求，主要是：：a)

顾客客规定的要求求，（含交付付和交付后活活动的要求），如如：户型、面面积、交付日日期、价格、居居住环境、配配套设施、房房屋及设备的的功能、分项项分部工程施施工质量等；；b)

产品品的隐含要求求，如：房屋屋的生命周期期、抗震能力力、居住的舒舒适性等；c)

房地地产开发行业业所涉及的法法律法规；d)

公司司的附加要求求，包括公司司广告承诺和和合同外对顾顾客的让利与与优惠等。.2公司财务与资资产经营部负负责确定房地地产开发融资资顾客的要求求：a)

顾客客规定的要求求，如：融资资额度、期限限、偿还利息息、公司应具具备的信用条条件和提供的的资料；b)

隐含含要求：如：：到期支付本本金和利息、因因不可抗力造造成无法按期期还贷应提前前通知、提供供必要的服务务等要求；c)

金融融行业的法律律法规要求；；d)

公司司的附加要求求。与产品有关的要求求的评审.1评审的时机在产品有关的要求求中，以书面面合同的形式式确定的，在在合同签定前前进行评审；；其它要求，在在项目开发策策划中、公司司向顾客做出出承诺之前，进进行评审，在在项目运作方方案中明确相相应的要求，如如：隐含要求求、适用的法法律法规和公公司的附加要要求等。.2通过评审，应应确保：a)

产品品的要求得到到规定，一般般形成文件，如如：合同、设设计图纸、项项目运作方案案等；b)

与以以前表达不一一致的合同的的要求已予解解决；c)

公司司有能力满足足规定的要求求；d)

如果果顾客提供的的要求没有形形成文件，在在接收顾客要要求前，对顾顾客的要求进进行确认。.3评审的方式a)

会议议评审：适用用于项目开盘盘前对销售方方案中有关要要求（如：购购房通用合同同）的评审以以及集团购买买、数量多、金金额大的合同同评审；b)

书面评审审：适用于散散户销售或租租赁的合同评评审，以签署署“合同巡签单”的方式进行行评审。（见见Q/TZHH-WI-0005《合同管理理制度》）。合同评审的具体方方式以及变更更等，见《合合同评审控制制程序》。顾客沟通公司确定并实施以以下与顾客沟沟通的方式和和安排：a)

策划划与营销中心心负责进行市市场调查，向向顾客提供产产品目录，组组织顾客现场场参观；采取各种方式，合同评审控制程序序1.目的通过对对合同评审的的控制，明确确顾客对产品品的要求及公公司具备满足足这些要求的的能力，确保保合同得以顺顺利履行，满满足顾客要求求。

2.范围

本程序适用用于公司合同同的评审工作作。

3.职责

3.1总经理工作作部负责合同同评审的综合合管理工作，对对合同的合法法性、有效性性进行评审；；3.2策划营销中中心负责房屋屋销售、租赁赁、代建合同同评审的组织织、记录以及及合同的签订订、修改等工工作；

3.33财务与资资产经营部对对合同资金付付款计划、履履行合同的资资金运作计划划进行评审，负负责融资合同同评审的组织织、记录以及及签订和修改改等工作，；；3.4工程部负责责对合同的工工程技术可行行性、安全性性进行评审；；3.5审计部负责责对合同的条条款的严密性性、属实性进进行评审。

44.控制程序

4..1房屋销销售合同的评评审公司开发发项目开盘前前的销售方案案以及集团购购买、金额超超过1000万元的房屋屋销售合同采采取会议评审审的方式进行行，在开盘前前或合同签订订前，由公司司经营副总经经理主持，策策划营销中心心组织工程部部、财务与资资产经营部、总总经理工作部部、审计部召召开评审会,对销售方案案或合同草案案进行评审:

a)策划营销中中心负责提供供销售方案或或销售合同草草案，并对其其中的销售方方式、产权证证书办理要求求以及对方资资信程度等进进行评审；b)工程部对其中的销销售面积、工工程项目的使使用功能和质质量标准及工工程保修等条条款进行评审审；

c)财务与资产产经营部对其其中的销售价价款、付款方方式等经济条条款进行评审审；d)总经理工作部对合合同的合法性性、有效性进进行评审；e)审计部对合同的严严密性、属实实性进行评审审。

策划营销销中心负责评评审会议的记记录,编制销售方方案或填写“合同评审表”，由参加评评审人员填写写意见并签字字,交分管领导导、总经理审审批。

零散房房屋销售合同同的评审对于于散户购买或或者集团购买买、金额在11000万元以下的的房屋销售合合同作为零散散房屋销售合合同进行评审审。

在合同签签订前,由承办人负负责对合同草草案内容对照照已经批准通通过的销售方方案进行评审审,无异议时，办办理合同签订订前的巡签手手续，执行Q/TZHH-WI-0005《合同管理理制度》。对于顾客的特殊要要求或超出销销售方案的要要求，应填写写合同评审表表，讲明这些些要求，由策策划营销中心心、工程部、财财务与资产经经营部、总经经理工作部、审审计部进行书书面评审，公公司经营副总总经理批准。对销售合同中不明明确或无法满满足的内容，由由策划营销中中心记录，联联系顾客进行行协调，达成成一致。

4..2房屋租赁合合同的评审

4.2.11对公司物物业的租赁方方案及一次性性租赁面积在在1000平方米以上上的房屋租赁赁合同采用会会议评审方式式进行评审，在在方案确定或或合同签订前前,由策划营销销中心组织工工程部、财务务与资产经营营部、总经理理工作部、审审计部召开评评审会,对租赁方案案或合同草案案进行评审:

a)策划营销中中心对其中的的租赁方式、承承租人的有关关要求、承租租人的资信程程度、租赁用用途的合法性性等进行评审审；b)工程部对合同所涉涉租赁房屋的的质量和使用用功能、维修修条款等进行行评审;

c)财务与资产产运营部对其其中的租赁价价格、付款方方式等经济条条款进行评审审；d)总经理工作部对合合同的合法性性、有效性进进行评审；e)审计部对合同的严严密性、属实实性进行评审审。

策划营销销中心负责评评审会议的记记录，填写“合同评审表”，由参加评评审人员填写写意见并签字字，交公司分分管领导、总总经理审批。租赁面积在1000平方米以下的房屋租赁合同,在合同签订前,由承办人组织相关部门对合同草案内容进行评审，办理合同巡签手续，执行Q/TZH-WI-005《合同管理制度》。对合同草案中不明明确或无法满满足的内容，由由策划营销中中心负责联系系顾客进行协协调。4.3融资合同评评审开发项目经过可行行性研究和投投资决策后，由由财务与资产产经营部负责责根据“项目运作方方案”中规定的融融资方式和要要求，联系贷贷款人，洽谈谈有关的融资资事宜。在合同签订以前，由由财务与资产产经营部组织织总经理工作作部、审计部部召开合同评评审会,对融资合同同草案进行评评审。

a)财务与资产产经营部对对对方的资信程程度、资金用用款计划、借借款期限及利利率、还贷资资金来源及还还贷计划、双双方的权利与与义务及违约约责任等条款款进行评审；；b)总经理工作部对合合同合法性、有有效性进行评评审；

c)审计部重点点对合同的严严密性、属实实性和相关财财务条款进行行评审。财务与资产经营部部负责评审会会议的记录,填写“合同评审表”,由参加评审审人员填写意意见并签字，交交分管领导、总总经理审批。

4.3.4对合同草案中不明确或无法满足的内容,由财务与资产经营部记录,联系贷款人进行协调。4.4代建合同同的评审工程项目经过可行行性研究后，在在合同签订前前，由策划营营销中心组织织工程部、财财务与资产经经营部、总经经理工作部、审审计部召开合合同评审会,,对代建合同同草案进行评评审：a)策划营销中心负责责对其中的代代建方式、项项目的经济效效益、社会效效益以及对方方资信程度等等进行评审；；b)工程部对合同草案案的规划设计计要求、房屋屋造价、使用用功能要求、工工程进度及质质量要求、工工程技术可行行性和安全性性等进行评审审；

c)财务与资产产经营部对其其中的资金使使用计划、代代建费用的收收取方式及项项目的财务分分析等合同条条款进行评审审；d)总经理工作部对合合同的合法性性、有效性进进行评审；e)审计部对合同的严严密性、属实实性和相关财财务条款进行行评审。

财务务与资产经营营部负责评审审会议的记录录，填写“合同评审表”，由参加评评审人员填写写意见并签字字,交分管领导导、总经理审审批。

4.44.3对于于合同草案中中不明确或无无法满足的内内容,由财务与资资产经营部记记录,联系对方进进行协调，达达成一致。

44.5通过过评审,应确保合同同草案或评审审方案的内容容达到：

a))条款完备可可行,双方的权利利与义务明确确；

b)内容合法有有效，用语规规范严密；

cc)确保顾客合合理需求得到到完整体现；；

d)公司具备满满足顾客要求求的能力。

44.6合同同的签订

4..6.1经经过评审通过过的合同草案案，由承办部部门依据Q//TZH-WWI-0055《合同管理理制度》的规规定，进行合合同签订前的的巡签,与顾客正式式签订合同。

4.6.2合同签订后,由合同承办部门将合同正本交总经理工作部存档，副本送交财务与资产经营部、工程部等相关部门。

4.7合同的变更

4.7.1对顾客提出的合同变更由承办部门填写“合同履行跟踪表”,说明变更内容和理由，由原相关评审部门、分管领导、总经理审批后，及时下发相关部门执行。对公司提出的合同同变更,由承办部门门负责通知顾顾客，并及时时征求顾客同同意后,办理合同变变更手续。

44.7.3合同重大变变更应重新组组织相关部门门评审。

4..8合同的解除除

4.8.11根据合同同规定的解除除条件、开发发经营的实际际和顾客的要要求,进行合同解解除。

4.88.2合同承办部部门填写“合同履行跟跟踪表”,说明合同同解除原因，由由原合同评审审部门审核签签字后,交分管领导导、总经理审审批，由承办办部门负责通通知顾客,办理合同解解除手续。

44.8.3总经理工作作部负责指导导承办部门办办理因合同变变更和解除而而涉及的违约约索赔工作，重重大合同变更更和解除的违违约索赔应由由承办部门会会同总经理工工作部共同进进行。

5.质量记录5.1QR044-01合同评审表5.2QR044-05合同履行跟跟踪表6.支持性文件6.1Q/TZZH-WI--005《合同管理理制度》设计和开发7.3设计和开发发公司所开发工程的的设计均委托托具备相应资资质的设计单单位来完成，根根据国家法规规规定，开发发建设单位不不能免除设计计责任，因此此，公司将按按以下规定对对工程设计进进行控制：a)

按照照7.4章节的规定定进行工程的的设计招标，确确保选择合格格的设计单位位；b)

工程程部设有专门门人员进行专专项管理，参参加设计单位位各阶段的评评审活动，包包括设计输入入、设计输出出、最终设计计结果的评审审，以及设计计验证和设计计确认等活动动。c)

通过过采取抽查、设设计参与、例例会等监督检检查形式，确确保设计单位位按照本标准准7.3条款要求实实施设计活动动。d)

对设设计过程中的的各阶段活动动，一般由工工程部技术专专责人负责组组织各项目部部实施，重要要活动或关键键活动，由工工程部组织进进行。设计和开发策划.1规划设计单位在设设计和开发过过程中应确定定：a)设计和开发发阶段；b)适合每个阶阶段的评审、验验证和确认活活动；c)设计和开发发的职责、权权限。.2策划的输出应形成成设计开发计计划，随着设设计开发的进进展、情况的的变化以及可可能发生要求求的变更，设设计开发计划划在适宜时修修改或更新。设设计开发计划划要由公司分分管项目部进进行审核确认认。设计和开发输入.1工程部组织织项目部负责责在设计招标标中，制定项项目的设计任任务书，设计计任务书在发发放投标单位位前，应按规规定进行审核核批准。.2项目部专责责人参与设计计单位的设计计输入评审。设计和开发输出设计单位应根据设设计输入要求求完成设计阶阶段任务，包包括初步设计计、扩初设计计和施工图设设计，项目部部应安排专责责人参与设计计单位组织的的设计输出评评审，设计输输出文件（包包括设计图纸纸、说明书、专专题报告及设设备材料明细细表等）在放放行前应得到到批准。对设计图纸的管理理执行Q/TTZH-WII-010《图纸管理理规定》。设计和开发评审项目部专责人参加加设计单位组组织的设计方方案及有关技技术、经济论论证的设计评评审会议，以以评价设计开开发各阶段成成果满足要求求的能力，并并通过评审识识别问题，采采取改进措施施。设计和开发验证为确保设计开发的的输出满足输输入的要求，项项目部应根据据设计单位的的计划安排，派派专责人参加加并听取设计计单位后期设设计阶段验证证意见结论的的汇报。设计和开发确认公司通过以下措施施和方法进行行设计和开发发的确认：a)项目部专责人参加加设计单位的的设计确认活活动；b)检查落实设计图纸纸是否通过政政府主管部门门的审批并签签章；c)由项目部组织设计计、监理、施施工等单位进进行图纸会审审，执行Q/TZHH-WI-0023《图纸会审审制度》；d)以阶段性的验收，如如：验槽、基基础验收、主主体结构验收收和竣工验收收等，作为对对设计和开发发的确认；e)施工期间，请顾客客进行监督，由由项目部部负负责听取并收收集顾客意见见。当确认结果表明设设计开发的产产品不能或不不能完全满足足预期使用要要求时，应采采取有效的跟跟踪措施（包包括变更设计计）以满足要要求，确认结结果跟踪措施施。设计和开发更改的的控制.1在以下情形下，要要对设计进行行更改：a)随着设计开发的进进展、情况的的变化，可能能发生要求的的变更，应更更改策划输出出。b)在设计开发的各项项评审、验证证、确认等过过程中，对发发现的问题涉涉及的更改采采取跟踪措施施。.2设计更改要形成记记录，并由责责任部门保存存和管理。.3设计变更要充分考考虑变更对以以前完成部分分和其它部分分以及结构安安全和使用功功能的影响，适适当时，对设设计更改进行行评审、验证证和确认，予予以充分分析析和论证，在在确定合理可可行的基础上上，批准后实实施。设计和开发更改的的具体实施办办法见Q/TTZH-WII-019《设计变更更实施办法》。采购总则.1通过对采购过程的的控制，确保保能够选用合合格的供方和和采购的材料料、设备质量量满足项目开开发建设的要要求。.2职责a)工程部负责责公司的工程程招标工作，对对设计、施工工、监理等供供方进行评价价、选择和验验证；b)、物资采购中心负负责物资采购购工作，对材材料设备的供供方进行评价价、选择和验验证；c)、策划营销中心负负责营销策划划代理单位和和物业管理单单位的招标工工作，并对其其进行评价、选选择和验证；；d)、项目部参与对供供方的评价、选选择和验证，并并对采购材料料设备的质量量进行检验控控制；.3采购控制的主要活活动包括：规规划设计招标标、工程施工工招标、工程程监理招标、营营销策划代理理招标、前期期物业管理招招标以及设备备材料的招标标和采购等。供方的评价对其提供的产品影影响到工程关关键质量的供供方，如：工工程施工、监监理、设计、策策划等单位以以及大型设备备的供方，公公司将按以下下方式进行评评价和控制。.1工程部、物物资采购中心心和策划营销销中心根据职职责范围，负负责结合工程程招标，收集集各种供方的的有关信息资资料，组织有有关部门进行行评价，评价价的准则参照照以下原则：：a）供方的企业规模模、资质和经经营状况应与与其所投标的的或提供的产产品（服务）的的要求相适应应；b）供方在其所在的的专业领域内内，具备一定定的社会声誉誉，并有着一一定的成功业业绩；c）供方具备持续提提供合格产品品的能力，能能够提供其质质量保证体系系有效运行的的证据；d）与公司有过历史史合作的供方方，应具备良良好的历史合合作经历。关于对供方具体的的评价准则，在在每次招标的的招标文件和和评标办法中中予以详细规规定，执行QQ/TZH--WI-0444《工程招投投标管理制度度》。.2对供方的评评价要填写“供方评价表”，由参与评评价的有关人人员填写评价价意见并签字字。供方经评评价合格后，由由各分管部门门负责编制合合格供方的名名册，包括供供方的名称、主主要业务范围围、资质等级级以及联系方方式等。名册册由管理者代代表审核，总总经理批准。同同时，各分管管部门负责对对名册中的合合格供方建立立合格供方档档案，内容包包括：a)

供方方的名称和企企业概况；b)

主要要工作业绩证证明资料；c)

相应应的资质等级级证书复印件件；d)

质量量管理体系运运行情况的证证明资料；e)

与公公司以往的合合作情况等。.3各分管部门在适当当的时机，要要组织对供方方进行重新评评价，并根据据评价的结果果，确定对供供方控制的程程度和方式。.4重新评价的准则主主要包括：a)

供方方应保持良好好的社会声誉誉、企业信誉誉、经营状况况和规定的企企业资质；b)

供方方提供的产品品或服务能够够持续满足规规定的要求；；c)

供方方的质量管理理体系保持良良好的运行；；d)

不发发生重大的质质量事故和其其它责任事故故。.5对供方的重重新评价一般般每季进行一一次，由分管管部门组织有有关部门填写写“供方考评表”进行考评。根根据评价的结结果，确定对对供方控制的的程度和方式式，对持续保保持评价合格格的供方，可可放宽至每半半年评价一次次，供方在全全部完成其外外包任务后进进行最终评价价。.6对在重新评评价中不合格格的供方，公公司将责令其其进行整改，并并按照评价准准则进行中心心评价，整改改后仍不能满满足评价准则则的，报经公公司分管领导导批准后，根根据合同规定定，终止其外外包合同，并并在合格供方方名册中删除除。采购过程.1严格执行《招招投标法》的的规定，坚持持公开、公平平、公正和诚诚实信用的原原则。采用公公开招标和邀邀请招标的方方式进行。.2各分管部门负责组组织有关部门门编制招标文文件，确定投投标单位，依依法成立评标标委员会，组组织召开评标标会，确定中中标单位。.4在确定中标单位后后规定的期限限内，由分管管部门办理合合同签定前的的巡签审批工工作，与中标标单位签定书书面分合同。.5工程招标的的具体管理方方式执行Q//TZH-WWI-0444《工程招投投标管理制度度》。.6物资采购的的具体规定执执行Q/TZZH-WI--049《物资采购购管理办法》。采购文件.1采购文件包括采购购合同、招标标文件、招标标合同以及所所涉及和运用用的技术验收收标准和图纸纸等。在实施施采购前，要要对采购文件件的适宜性进进行评价，对对招标文件的的审批和办理理合同巡签等等都作为评价价的方式。.2采购合同和招标合合同按照公司司《合同管理理制度》的规规定进行签定定，合同中应应明确采购产产品有关质量量要求及验收收的条款，必必要时，对供供方的过程、设设备及程序、人人员资格和质质量管理体系系的要求予以以规定。.3采购文件由由各分管部门门负责管理，各各使用部门按按相关规定使使用和保存。.4招标文件和采购合合同的具体规规定，执行Q/TZHH-WI-0044《工程招投投标管理制度度》和Q/TZHH-WI-0049《物资采购购管理办法》。采购的验证.1各分管部门按照职职责分工负责责组织对供方方提供的服务务或产品的质质量情况进行行检验和验证证。.2项目部负责责材料设备的的进场验收，执执行Q/TZZH-WI--015《材料设备备管理制度》，对对关键设备和和物资，应在在采购合同中中规定监造和和验证的要求求，由物资采采购中心派员员到供方现场场进行监造和和验证。.3对外包单位位（设计、监监理、施工等等单位）提供供服务的情况况，由项目部部负责日常的的监督检查，并并定期进行评评价。.4合同有要求时，顾顾客或其代表表有权在现场场对供方的服服务和产品质质量进行验证证。顾客的验验证不能免除除公司的质量量责任，也不不能排除其后后顾客的拒收收。.5对供方提供供的服务或产产品质量经验验证，不能满满足合同规定定时，公司将将依据法律规规定终止合同同，造成损失失的依法进行行索赔，并重重新进行招标标或采购。.6个分管部门根据各各类供方验证证的结果，对对合格供方名名册进行调整整。修改控制生产和服务提供7.5生产和服服务提供生产和服务提供的的控制通过对项目开发全全部业务流程程进行有效的的控制，确保保项目的整体体开发质量，使使项目开发运运作满足社会会和相关方的的要求。.1市场调研和和投资决策a)

策策划营销中心心负责市场调调研工作，收收集整理有关关信息，进行行投资机会的的寻找和筛选选，编制可行行性研究报告告，充分运用用预测、可行行性分析和决决策技术，为为公司的投资资决策提供有有效的依据。b)

对对开发项目的的决策，作为为公司的重点点业务活动进进行控制，严严格执行市场场调研和可行行性研究的有有关规定，并并在此基础上上组织有关专专家就其客观观性、合理性性、科学性和和投资决策进进行充分的论论证，建立投投资决策监管管机制。最终终形成的投资资决策方案要要上报集团公公司进行审批批后确定。c)

项项目决策立项项后，由营销销策划中心负负责组织编制制“项目运作方方案”，见《产品品实现的策划划控制程序》，用用以指导整体体运作的各个个环节工作。可行性研究和投资资决策的具体体要求，执行行《可行性研研究和投资决决策控制程序序》。.2资金筹措a)

根据《项目目运作方案》的的策划结果，由由财务与资产产经营部制定定资金的筹措措方式，确定定投资主体，提提供项目的开开