合约规划作业指引(含合约基本信息表、合约分级表、合约规划报告、合约规划表范例)

合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第1页共8页合约规划作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第2页共4页1指引概况指引目的统筹安排项目工程标段划分，拟定工程合约分判细化清单，明确各分判工程合约范围及相互之间的界面，确定各分判工程合约数量、采购方式、价款方式、付款方式，加强建安成本控制，便于现场施工组织和相关配合工作，保证工程合同圆满履行，实现项目工程控制目标。适用范围适用于开发建设事业部所有开发项目工程类合约规划。定义合约规划—一是指在项目开发计划确定后，为达到本指引目的事先做出项目合约分判合理安排。指引主导开发建设事业部成本采购部部门指引中承担职责开发建设事业部负责人审批《项目合约规划报告》开发建设事业部分管副总审核《项目合约规划报告》开发建设事业部工程技术部协助编制并审核《项目合约规划报告》开发建设事业部成本采购部编制并审核《项目合约规划报告》及组织会议评审2工作程序项目合约级别划分根据公司开发项目成本构成情况，开发建设事业部成本采购部对项目开发建设过程中所需合约进行分级(见《项目合约分级表》)；项目合约实行分级管理原则，三级合同是该类项目合约细分的最小单元；土地合同、设计合同、勘察测绘合同、广告宣传合同、财务合同原则上按照分级根据项目实际需要进行签订和管理。其他工程类合同则需在分级的基础上进行合约规划，给予拆分或合并后列出实际细分，符合项目开发实际需求。合约规划准备开发建设事业部成本采购部收集项目规划资料，内容包括：项目整体建设规模指标；项目建筑形态；合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第3页共4页项目档次定位信息；调查了解项目所在地建筑市场行情及政府部门相关要求；项目当地建筑队伍及主要外地建筑队伍基本情况；项目当地主要建筑材料及地材供应情况；项目地块周边市政配套情况；项目当地政府部门相关要求；公司对项目开发的造价指标等。以上资料由开发建设事业部成本采购部整理填写《项目合约规划基本信息表》。合约规划报告编制项目规划方案内部评审通过后15日内，开发建设事业部成本采购部编制完成项目工程合约规划报告(见《项目合约规划》)；合约规划报告内容应包括：项目整体概况；项目分期标段划分；项目分期标段总/分包工程范围；项目分期标段总/分包工程材料设备供应方式；项目工程合约界面划分等。合约规划评审开发建设事业部成本采购部对项目工程类合约规划报告审核后组织进行会议评审，评审参与部门及人员包括：项目公司工程技术部、项目公司成本部、项目公司负责人，开发建设事业部工程技术部、开发建设事业部分管副总、开发建设事业部负责人。参与评审部门应关注：基础配套类分包工程范围、材料设备供应方式等；项目工程合约结算方式、合约界面划分、项目工程成本指标分解及控制方式；项目工程约定选型定板产品品种和要求、项目关键节点工程设计配合需求、项目工程标段划分、合约分判及材料设备控制形式、项目景观、装饰类工程合约控制要点。合约规划审批、执行、调整合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第4页共4页开发建设事业部成本采购部根据评审意见对项目合约策划报告进行修订、完善，经部门负责人审核后报分管副总审核，开发建设事业部负责人审批。审批后的项目合约规划由开发建设事业部成本采购部存档，作为项目合约管理的纲领性文件。项目合约规划在项目实施过程中有很强的严肃性，必须严格执行，如因项目实施条件导致合约规划发生调整，需由项目公司成本部人员汇集调整意见后重新报批。三级科目的调整由开发建设事业部成本采购部审核后，项目公司负责人审批。二级科目的调整由项目公司负责人、开发建设事业部成本采购部审核后，开发建设事业部分管副总审批。一级科目的调整由项目公司负责人、开发建设事业部成本采购部、开发建设事业部分管副总审核后，开发建设事业部负责人审批。引用流程无支持文件XLH-CB-ZY001-BD001项目合约规划基本信息表（模板）XLH-CB-ZY001-BD002项目合约分级表（模板）XLH-CB-ZY001-BD003项目合约规划报告（模板）XLH-CB-ZY001-BD004项目工程合约规划表范例（模板）合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第5页共4页项目合约规划基本信息表（模板）日期：填写人：日期：项目名称项目规划资料项目整体建设规模指标项目建筑形态项目档次定位信息其他项目所在地建筑市场行情及政府部门相关要求当地建筑队伍及主要外地建筑队伍基本情况当地主要建筑材料及地材供应情况项目地块周边市政配套情况项目当地政府部门相关要求公司对项目开发的造价指标其他备注

合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第6页共4页项目合约分级表（模板）一级合同二级合同三级合同土地合同土地购买合同股权转让协议（以收购土地为目的）土地置换合同土地整治合同（含管沟拆迁、水电气拆迁、接口拆迁等）委托拆迁合同资产处置合同（与土地相关）相关支持合同设计合同规划设计合同概念设计合同方案设计合同初步设计合同施工图设计合同景观设计合同景观概念设计合同景观方案设计合同景观初步设计合同景观施工图设计合同精装修设计合同精装修设计合同售楼处样板房精装修设计合同专项设计合同售楼处样板房建安设计合同人防设计合同水土保持合同小区导示系统设计合同商业导示系统设计合同灯饰设计合同钢结构设计合同污水处理设计合同供电设计合同其他设计合同设计审查合同施工图审查合同防雷施工图审查协议相关支持合同环境测评合同模型制作合同公示牌制作合同调研合同等其他支持合同地勘测绘合同地貌测绘合同地质勘察合同竣工勘测合同合约规划作业指引合约规划作业指引版号：ALH-CB-ZY001：：合约规划作业指引合约规划作业指引版号：ALH-CB-ZY001：：房屋、土地测绘合同前期工程合同三通一平工程合同平场土石方工程合同挡土墙（边坡支护）工程合同施工道路工程合同施工用水工程合同施工配电房土建工程合同施工配电线路架设及设备安装合同场区旧有管网改造合同临时设施合同临时供电供水合同临时办公用房施工合同临时围墙工程合同工程相关监理合同招标咨询合同造价咨询合同供电工程监理合同建设工程质量监督协议工程技术咨询合同工程专项检验合同相关支持合同工程审计合同投资预算编制合同建安工程合同单体建安合同工程总承包施工合同工程总承包施工合同（备案）分包工程合同桩基础施工合同土方工程合同支护降水工程合同幕墙、钢结构工程合同铝合金、塑钢窗工程合同阳台栏杆工程合同电梯安装工程合同消防工程合同外保温工程合同单元门、采光顶安装合同公共部位装修合同基础配套设施合同市政配套工程合同高压供电工程合同自来水工程合同天燃气工程合同热力工程合同区外干道工程合同电讯管道工程合同休闲娱乐设施合同游泳池土建工程合同页码：第7页共4页合约规划作业指引合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第7页共4页合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第8页共4页游泳池装饰工程合同运动场工程合同膜结构工程合同儿童游乐场工程合同人防工程合同智能化工程合同电话系统接入合同数据通讯系统接入合同有线电视系统工程合同数据通讯网络施工合同安防对讲系统工程合同设备监控系统工程合同周界安防工程合同车管系统工程合同背景音乐工程合同排水工程合同雨水排放及处理工程合同污水管道工程合同生化池土建工程合同生化池工艺安装合同区内道路工程合同砼道路工程合同沥青路面工程合同桥梁工程合同环境景观工程合同堡坎工程合同小品制作合同人行道工程合同绿化种植工程合同水景工程合同路灯、庭院灯工程合同泛光灯饰工程合同绿化用水管道合同信报箱制作合同小区（商业）导视系统制作安装合同小区零星环境设施合同周界栏杆工程合同围墙工程合同栏杆工程合同围墙照明工程合同材料设备采购合同外墙面砖采购合同屋面瓦采购合同屋顶天窗采购合同入户门采购合同地下室门采购合同电梯采购合同

合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第9页共4页水泵采购合同风机采购合同热水器、热水炉采购合同配电箱柜采购合同变压器采购合同空调采购合同游泳池设备采购合同水箱水处理设备采购合同珍贵乔木采购合同康体园建设施采购合同会所、大堂家具及饰品购买合同售楼处、样板房物品购买合同售楼处、样板房草花购买合同其他材料设备采购合同售楼处样板房工程合同售楼处建安工程合同售楼处装修工程合同样板房建安工程合同样板房装修工程合同已建售楼处样板房样板区整改合同竣工后维修整改合同工程竣工后维修整改相关合同广告宣传合同广告代理合同广告设计合同媒体发布合同报刊发布合同车身广告发布合同电视广告发布合同电台广告发布合同户外广告发布合同网络广告发布合同媒体制作合同车身广告制作合同电视广告制作合同电台广告制作合同户外广告制作合同网络广告制作合同宣传活动合同活动场地租赁合同活动现场包装合同活动代理合同赞助性合同宣传用品合同模型制作合同印刷品制作合同赠品制作合同合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第10页共4页XXXXXX项目工程合约规划报告（模板）编制：审核：签发：日期：合约规划作业指引合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第11页共4页><*****项目工程合约规划报告项目概述项目地址、项目占地、总建筑面积、拟开发物业形态及数量项目开发计划项目分期（配总平图划线区分）合约规划工程分判结合项目分期情况，对本项目各期工程进行分判。分判原则多层项目：2~4万平方米规模划分为一个标段；高层项目：3~5万平方米规模划分为一个标段，单体规模大于5万平方米时按一个标段划分；各期工程分判项目一期标段划分：分为个标段（详见总平面图划线）I标段范围——II标段范围一一项目二期标段划分：分为个标段（详见总平面图划线）I标段范围一一II标段范围一一项目工程合约规划本项目工程合约规划采用建安总承包加专业分包细分模式：原则上建安总承包及大多数专业分包工程合约都按分期考虑，材料设备合约按整个项目考虑。分期进行合约采购的工程：建安总承包工程（分标段进行）、建安总承包工程（分标段进行）、降水支护工程、消防工程、塑钢门窗工程、栏杆工程、景观工程……。整个项目一次招标的工程：电梯工程、弱电工程、信报箱工程……项目工程合约细分合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第12页共4页根据以上工程界面划分，对各类工程合约的分判数量、采购方式、价款形式、付款方式进行细分，内容如下表：项目工程合约细分表序合约名称分判数量采购方式价款形式付款方式备注1平场土石方工程合同1家C/D单价包干B1/B2/B32施工道路工程合同1家C/D单价包干B1/B2/B3区外各一家，区内可含在总包合同中。3施工用水工程合同1家C/D单价包干B44施工配电安装工程合同1家C/D单价包干B45场区围墙工程合同1家C/D单价包干B1/B2/B36场区1旧有道路管网改造工程合同1家C/D单价包干B1/B2/B37工程监理合同分期数量C/D单价包干D8招标代理合同分期数量C/D单价包干D9造价咨询合同分期数量C/D单价包干D10技术咨询合同根据需要D单价包干D11桩基检测合同分期数量C/D单价包干D12土壤氡检测合同分期数量D单价包干D13专项工程检测合同根据需要D单价包干D14材料复验检测合同根据需要D单价包干D15工程总承包（备案）合同分期数量A/C总价包干A1/A216桩基础工程合同分期数量C单价包干B1/B2/B317支护降水工程合同分期数量C单价包干B1/B2/B318幕墙工程合同分期数量C单价包干B1/B2/B319铝合金/塑钢窗工程合同分期数量B/C单价包干B1/B2/B320钢结构工程合同分期数量C单价包干B1/B2/B321电梯采购合同1家B/C单价包干C1/C222电梯安装工程合同1家B/C单价包干B3/B423消防工程合同分期数量C单价包干B1/B2/B324单元门、入户门供货安装合同分期数量B/C单价包干B1/B2/B325变配电工程合同（正式电）区外1家，区内分期数量C/D单价包干D可合并采购26变压器采购合同1家B/C单价包干C1/C227电表采购合同1家B/C单价包干C1/C228高低压柜采购合同1家B/C单价包干C1/C229自来水工程合同区外1家，区内分期数量C/D单价包干D含（二次供水设备）30排污工程合同（区外）区外1家C/D单价包干D版号：A/0页码：第13页共4页31排污工程合同（区内）分期数量C/D单价包干D可合并采购32管网工程合同（区内）分期数量C单价包干B1/B2/B333道路工程合同（区内）分期数量C单价包干B1/B2/B334生化池工艺安装工程合同分期数量C单价包干B1/B2/B335成品生化池采购合同分期数量B/C单价包干C1/C236井盖算子采购合同分期数量B/C单价包干C1/C237天燃气工程合同区外1家，区内分期数量C/D单价包干D38热力工程合同（热交换站、一次网）区外1家C/D单价包干D含设备39热力工程合同（区内）分期数量C/D单价包干D40区外干道工程合同1家C/D单价包干D41游泳池设备安装工程合同1家C单价包干B1/B2/B342运动场施工工程合同根据需要C单价包干B1/B2/B343儿童游乐场工程合同1家C/D单价包干B1/B2/B344信息网络工程合同1家C单价包干B1/B2/B345智能化工程合同1家C单价包干B1/B2/B3可合并采购46监控设备采购合同1家B/C单价包干C1/C247硬质景观工程合同1家C单价包干B1/B2/B3可合并采购48绿化工程合同1家C单价包干B1/B2/B349泛光灯饰工程合同1家C单价包干B1/B2/B350信报箱制作合同1家C单价包干B1/B2/B351围墙（含栏杆）工程合同1家C/D单价包干B1/B2/B3可合并采购52围墙照明工程合同1家C/D单价包干B1/B2/B353售楼部装修工程合同1家C单价包干B1/B2/B354公共部位装修工程合同分期数量C单价包干B1/B2/B355样板房装修工程合同1家C单价包干B1/B2/B356住宅精装修工程合同1家C/D单价包干B3/B457竣工后维修整改工程合同根据需要C/D单价包干D58外墙面砖采购合同1家C单价包干C1/C259文化石采购合同1家B/C单价包干C1/C260屋面瓦/金属屋面采购合同1家B/C单价包干C1/C261水泵采购合同1家B/C单价包干C1/C262水箱采购合同1家B/C单价包干C1/C263户箱采购合同1家B/C单价包干C1/C264公共配电箱采购合同1家B/C单价包干C1/C265开关面板采购合同1家B/C单价包干C1/C266散热器采购合同1家B/C单价包干C1/C2合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第14页共4页67壁挂炉采购合同1家B/C单价包干C1/C268人防门采购合同1家C/D单价包干C1/C269风机采购合同1家B/C单价包干C1/C270大型空调安装工程合同根据需要C单价包干B3/B471大型空调主机采购合同根据需要B/C单价包干C1/C272冷却塔采购合同根据需要B/C单价包干C1/C273发电机采购合同1家B/C单价包干C1/C274中水设备采购合同1家B/C单价包干C1/C275膜结构工程合同1家C/D单价包干B1/B2/B376小区（商业）导视系统制作安装合同1家C单价包干B1/B2/B377装修工程软装部品采购合同根据需要C/D单价包干C1/C278装修工程成品材料设备采购合同（根据方案）根据需要C/D单价包干C1/C279工程整改材料设备采购工合同（根据需要）根据需要C/D单价包干C1/C2说明：1、采购方式——A类：战略采购B类：招标采购C：议标采购D：直接委托采购2、付款方式——A1类：总承包合同，按月付款，每月支付已完成工程造价的75%（可根据项目情况设置基础节点、预售节点、主体封顶节点支付至80%），工程竣工验收合格支付至80%，工程备案完成支付至85%，入伙后支付至90%，结算完成后付至结算造价的97%，留3%保修金（两年付50%，五年结清）；A2类：总承包合同，按节点付款，根据需要参照A1确定进度款付款方式，工程竣工后同A1支付比例；B1类：分包合同，20万元以下，完成结算后一次性付款至95%，留5%保修金；B2类：分包合同，20万元至50万元，在完成工程项目的50%（或设置中间节点）后支付已完成造价的80%，工程完工验收合格后支付至90%，结算完成后支付至95%，留5%保修金；B3类：分包合同，50万元以上，设置付款节点，节点完成支付已完成工程造价的75%或合同总造价的一定比例，工程完工验收合格后支付至90%，结算完成后支付至95%，留5%保修金；B4类：分包合同，市政配套类或特殊行业，根据情况设置付款方式；C1类:材料设备采购合同，每批货物到场并经相关方验收合格后支付该批货物价值的60%，全部交货完毕支付至80%，工程竣工验收合格后支付至90%，结算完成支付至结算造价的95%，留5%保修金；C2类：材料设备采购合同，带有工程急需、定制加工、技术垄断、市场通行规则色彩的，根据需要设置付款方式；版号：A/0页码：第15页共4页D类：其它合同，根据需要定义特殊付款方式。3项目工程合约其它需要说明的问题项目工程合约成本控制要点关键项目工程合约设计配合问题项目工程合约涉及到的指定分包控制思路（包括总承包管理费及配合费内容）项目工程合约涉及的定厂定价、指定品牌、认质认价、甲方认质材料设备控制思路（包括总/分包方采保费内容）5）项目工程合约需要约定选型样板的产品6）其它开发建设事业部成本采购部合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第16页共4页项目合约规划表（范例）序号工作内容承包形式材料设备供应方式是否需要深化设计招标组织部门总承包指定分包独立承包甲供甲定乙供认质认价审质审价甲方指定品质甲方限定价格无指定土建和机电类结构材料01成品桩02水泥03商品砼04钢筋05道路沥青砌体烟道材料01混凝土砌块、烧结砖02成品烟道03无动力风帽、逆止阀防水材料01防水涂膜02防水卷材保温隔热材料01挤塑聚苯乙烯板XPS02发泡聚苯乙烯板EPS涂料油漆01外墙涂料02内墙涂料饰面材01外墙砖

合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第17页共4页料02内墙砖（总包范围）03瓷质地砖（总包范围）04马赛克05墙地面石材06人造文化石07玻化砖08外墙挂板线条屋面材料01屋面瓦天花吊顶材料01铝扣板、石膏板、塑料板给排水设备01水泵02不锈钢水箱03污水处理设备04阀门05水表洁具龙01毛坯洁具、五金02精装修洁具、五金给排水及采暖管材01PVC管材02金属管材03复合管材

合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第18页共4页04铜质给水管及管件配电器材设备01高压配电柜02低压配电柜03母线桥架04变压器05柴油发电机组设备06三箱07电缆07A电线08PVC电线套管及管件09金属电线管槽开关灯具器材01室内灯具（总包范围）02室外灯具03开关插座（毛坯）4开关插座（精装）总体材料01车行道沥青面层02污水管道03雨水管道04路侧石及平石05雨污水井盖及盖座

合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第19页共4页06雨水口格栅07小区铁艺大门08围墙石材09围墙涂料10围墙栏杆钢、门窗及幕墙材料01铝合金型材02塑钢型材03玻璃04五金配件05门窗及幕墙粘胶06成品空调百叶成品门及配件材料00单元门01钢制入户门02木质门0201木质室内门（精装项目用）0202木质入户门（别墅用）03车库门0301金属车库门（别墅通用型）0302木质车库门（高端别墅用）

合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第20合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第20页共4页04铁艺门05防火门06电动门07隔断折叠门08门配件干挂石材或幕墙石材01干挂石材02钢结构03石材防护材料04石材专用胶栏杆制作及安装工程成品栏杆及百页材料01钢制栏杆扶手02铝合金栏杆扶手03铁艺栏杆扶手04不锈钢栏杆扶手成品晾衣架精装修工程（含软装及配饰）涂料油漆01内外墙涂料02真石漆03金属漆页码：第20页共4页

合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第21页共4页04木饰面油漆05质感涂料06腻子饰面材料02内墙砖（精装修）03瓷质地砖（精装修）04马赛克05墙地面石材06人造文化石07玻化砖家私家电器材01成品橱柜地柜02成品家私03窗帘04排风扇05厨房电器0501炉具0502排油烟机0503燃气热水器0504电热水器0505太阳能热水器天花吊01铝扣板

合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第22页共4页顶材料02石膏板03硅钙板04矿棉板05塑料天花板06其它天花板地板地毯材料01实木地板02复合木地板03防静电地板04橡胶地板05地毯洁具龙01洁具02龙头等洁具五金配件03厨卫五金挂件开关灯具器材01室内灯具02室外灯具03开关插座给排水及采暖管材01PP-R管及管件02PE/PEX管及管件03铝塑复合管及管件04PB管及管件

合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第23页共4页05铜质给水管及管件06孔网钢塑复合给水管及管件07钢塑复合给水管及管件08镀锌钢管及管件09U-PVC排水管及管件12金属地漏通风及空调工程空气调节设施01空调机组、控制设备0101大型中央空调（水冷机组）0102户式中央空调（风冷机组）0103户式中央空调（多联机组）0104地源热泵02冷却塔设备03空调终端设备、阀门0301空调风机盘管0302户式多联空调室内机0303风阀、水阀等

合约规划作业指引编号：XLH-CB-ZY001版号：A/0页码：第2