商住综合体项目推行总承包管理体会总结

对XX国际广场5#地块项目推行总承包管理的体会XX5#地项目是XX三公司在津承接的第一个大型综合体项目，该项目建筑面积27.4万㎡，其中包含99米的高层写字楼、配套商铺及多功能商业中心，是所在辖区的标志性建筑，同时，这也是一个典型的“三边工程”（边设计、边施工、边修改）。面对单层面积大，资源投入大，工期压力变化大，科技含量高，工艺复杂程度高，施工组织协调难度高等难题，全体管理人员充分践行“精细化管理”思路，以湘军“蛮霸”之气势掀起一轮又一轮生产高潮,并在不断的尝试和总结中丰富了总承包管理经验。一、以业主为中心，树总承包管理“品牌”技术管理是项目管理的难点，更是总承包管理“品牌”构建的核心。为优化施工方案，符合业主的“口味”，面对众多挑战，时任三公司XX分公司副总工程师的李隆（现任三公司XX分公司总经理）带领XX5#地项目班子先后到大连、昆明等XX项目参观学习。其他单位丰富的施工经验和先进的技术做法给了分公司很大的启迪，并被灵活地运用到5#地项目的施工之中，取得了良好的效果，总承包管理灵活的优势展露无遗。技术产生效益，效益创造“品牌”。在XX5#地的总承包管理过程中，项目部积极与业主、设计单位开展技术探讨，提出了许多可行性建议，用技术克服了一个又一个难题：首先，针对工程支撑问题，项目经过反复勘探、研究，建议业主和设计单位将整体环形支撑优化为角撑、双排支护桩、退台卸荷等多种支护相结合的组合支护结构，这样一项措施为业主节约投资2000万元，同时，也加快了项目施工的进度，缩短工期将近2个月；其次，面对工程地下存在大量粉喷桩的现象，项目建议业主进行桩基优化，重新布置桩基，由4000根优化为2700根，又为业主节约投资约1000万元，项目也因此提前35天完成桩基施工节点；再次，对于项目商业楼大跨度的梁的问题，项目部与设计单位反复沟通，建议将施工工艺时间长、安装难度大的钢龙骨梁调整为易施工、质量较高的预应力梁，这一措施又为业主节约了600多万元，更为项目缩短工期45天。止水帷幕深化、降水深化、外墙防水深化、后浇带优化、地下室圆柱变更方柱……总承包管理创造的技术效益接踵而来，在为业主节约成本的同时，也大大提高了工程的进度和质量，实现了“双赢”。管理提升美誉，美誉创造“品牌”。在红星地产2013年上、下半年对全国百余在建项目的巡检中，XX广场5#地块项目连拔头筹；在2014年上半年红星地产全国巡检中，项目延续了13年的高品质，再次蝉联第一。由此，获得了业主集团高层的青睐，荣幸地承办了红星地产2014年半年工作会，并作为唯一观摩工地，迎接全国红星项目的参观、交流。干净整洁的文明施工、醒目大气的CI覆盖、施工精细的引路样板、工艺复杂的工程实体给每一位到访客人留下了深刻印象，项目的总承包管理水平更获得了业主、同行的一致好评。随后，项目充分发挥工程优势、文化优势，成功申报XX市“市级安全文明工地”、XX市“市级观摩工地”，举办XX市建筑业职业技能大赛……几次盛大的观摩，提升了XX在津的影响力，小业主们纷至沓来，为红星带来了重重“商机”。同时，也向津门业主推荐了XX的总承包管理理念，进一步深化了XX在津的品牌美誉度。二、以企业为基石，确保总承包管理“落地”总承包管理实力，要通过一项项节点任务来检验。项目开工之初，业主便提出1031销售节点和430开业节点。为圆满完成业主要求的节点任务，项目组织全体管理人员，集思广益，经过反复研究讨论，根据项目现有资源情况，把节点任务细化为土方开挖、地下室工程、主体工程、装饰装修工程四个阶段，并对每一个阶段进行了详细部署。发挥总承包管理的设备优势，配置机械资源。项目根据现场实际，合理利用现有机械设备。一是勘测工程面积，合理布置塔吊设备，确保材料运输无死角；二是自主研发设计了通道塔，这也使5#地块成为中国首例在商业综合体中运用通道塔技术的项目，通道塔集中解决了工人和材料运输难题，为商业综合体项目集中解决垂直运输开辟了新途径。发挥总承包管理的协调优势，配置劳务资源。项目将整个施工现场分为3个片区进行管理，并招标了3家劳务公司进场施工。经过考察与试用，项目根据各劳务公司的施工优势，将其与片区所面临的施工难点“对号入座”，以优势资源解决突出问题。进入总包管理阶段，项目部面对城市综合体需要的多家分包的问题，采用放弃包工包料的承包方式，实行清包，要求劳务分包只需提供劳动力和小型机具设备。同时，对特殊工种，选用专业的分包，比如项目结构复杂，对外架搭设、拆除要求较高，就选用经验丰富的劳务班组进行独立分包。这样“弹钢琴”式的劳务管理，充分发挥了劳务队伍的特长，提高了劳务工人的积极性，也解决了工程进度慢的问题。发挥总承包管理的制度优势，配置制度资源。质量是企业的生命线，项目多举措，强化质量过程管控，严把质量关。一是严格落实材料进场验收制度。根据材料使用部位及材料性质对其进行严格验收，确保其有量更有质。同时，合理划分检验批，提前与业主、监理沟通，提前制定工艺试验及现场试验计划，在检验计划原则基础上，适当增加取样次数，从材料源头，杜绝质量问题；二是严格执行“三检”制度（即一道施工工序完成之后首先由施工劳务方与该栋号施工员自检，再与负责周边栋号的施工员进行互检，最后由质量员进行交接检）和钢筋挂牌制度（将结构平面图的墙柱钢筋与大样图、实际钢筋绑扎相结合，把平面图中墙柱代号所代表的大样图具象化，并标明使用部位，主筋型号、需求数量、构造筋种类型号等信息）。落实、责任到人，强化过程管控；三是加强质量巡检、点评制度。项目班子及质量负责人组成了“质量巡检小组”，不定期对材料加工场、施工现场、工程成品进行检查，发现问题，现场解决，并强化后期跟踪，确保质量隐患得到彻底解决。同时，开展质量点评，奖惩现场兑现，以奖促优，以惩促改，保障质量精品。发挥总承包管理的推广优势，配置样板资源。针对各个标准层部位，项目实行样板引路的办法（部分为实体样板），并融入了很多新工艺、新材料，解决了施工难题。如在地面样板中，项目引入了PVC排水板，在阻止地下水渗漏的同时，排水板与地面混凝土之间的一条条通道有效地将渗入的水组织起来，汇集到指定排水区域，形成有组织排水；在屋面样板中，项目将工程屋面做法中常常忽视的问题也展现在大家面前——屋面风帽要高于反檐、上人屋面不应采用塑料通气帽，这样正、反示例相结合，更加直观地向工人展示了正确的施工办法。发挥总承包管理的应变优势，配置商务资源。大型商住综合体伴随着多变的主客观因素，因此，合理利用商务资源、提高成本效益就显得尤为重要。项目从培训、签证、部门联动三个方面出发，实现了成本效益的最大化。一是强化商务人员培训。项目采取优先培养人才的思路，多次邀请公司资深经济师对项目全员进行商务知识培训，反复进行合同交底，考学结合、以考促学，让成本意识深植于心；二是签证打包。对于进展缓慢的签证问题，与业主协商后，将额度较大的部分汇总打包并签订补充协议，解决了资金回收问题，确保项目现金流；三是各线条联动排查潜亏。技术、工程、商务三方联合，及时对现场潜亏进行排查，并及时与业主、设计单位沟通，对方案进行可行性调整或增补，实现潜亏为零。三、站在工人角度，为总承包管理提供后勤保障总包要及时介入，提高就餐质量。项目部就工人食堂问题进行了广泛调研，项目班子、综合办、工人食堂三方联动，势必要把“食堂饭菜价格降下去，质量提上来”。一是降低价格。项目综合办深入到工人中，实地随机询问工人“吃了什么，花了多少，是否满意”，并根据调查情况出台了一荤一素“8元套餐制”和“点餐小炒制”，根据品种制定价格，但要求菜品最高不得超过15元；二是提升质量。一方面，项目制定项目班子到工人食堂排队、购饭用餐的“班子成员工人食堂就餐制度”，对饭菜质量个价格进行实时监督，解决降价“后遗症”，另一方面，由项目综合办牵头成立“督查小组”，对工人食堂进行检查。

总包要加大投入，营造舒适环境。项目工人人数峰值为1200余人，如何解决工人洗澡、手机充电等问题，提供工人冬暖夏凉的生活环境就显得尤为重要：一是增加浴室、厕所数量。调拨、新购集装箱，增设男女浴室、男女厕所，并由技术部、机电部配合通水、给电；二是新购冷暖空调。项目部调拨、新购冷暖空调100余台安装在生活区工人宿舍，保证工人“夏日清凉、冬天温暖”，让工人有一个舒适的住宿环境；三是自制手机充电柜，项目充分调动工勤人员积极性，就地取材使用废旧模板、木方，自制八个手机充电柜，增设充电插座800个，并将所有手机充电柜集中，设“手机充电室”，安排专人管理，解决大家“插座不够用”、“手机怕掉”等难题。同时，项目综合办、安全部加大对工人生活区的检查力度，消除各类隐患，为工人提供一个舒适、安全的生活环境。总包要加强引导，传播先进文化。一是设电视机房。项目部在工人生活区新建电视房，建成后，由综合办出台具体使用制度、办法，充分地将其利用起来，丰富工人业余生活。休憩之余，项目部还会定期播放施工安全教育视频，尽可能地让大家轻松生活，开心工作；二是“走出去”与“引进来”。项目部与属地团委、文化局、街道持续合作，以争创“青年文明号”为契机，让技术型工人走出去，把先进文化引进来。“走出去”即联合街道、社区，发挥工人特长，组织大家走进街道、社区，帮助孤寡老人维修电器、疏通下水等，借助专业特长为周边居民办实事。“引进来”即联合属地团委、文化局开展“百场教育影片进项目”活动，每周借助项目部会议室、生活区电视房播放教育题材影片，把先进文化引进来；三是开设农民工书屋。项目部在生活区设立农民工书屋，将“信和图书角”复制到农民工书屋，并加配更多技术类、人文类、政法类以及科学类书籍，用书籍充实工人的精神世界，也为大家提供学习、提升的平台。四、总承包管理带来的效益“现场支撑市场”不仅是市场开拓的重要手段，更是展示公司总承包管理水平的窗口。与XX业主在XX片区的第一次合作，让红星业主深入了解了公司“快速、规范、精细”的总承包管理优势，在项目管理过程中，XX人与红星人精诚协作，工作上配合日趋默契，生活中情谊日渐笃厚，“积极、热情、真诚”的总承包