凉都国际项目提案

凉都国际大厦营销提案提案机构：智联地产顾问机构提案时间：2016年3月5日凉都国际大厦项目营销提案智联期待与六盘水再续辉煌

智联地产顾问机构，运营及代理的楼盘几乎是六盘水的骄傲，也是六盘水一个时代的精神符号:泰瑞国际德维国际唐人街城中湾畔世纪佳苑世纪雅苑塞纳广场。。。。智联的价值在于输出价值，为业主方提供专业、有思考的、并经过打磨、可操作的策略。智联地产运营“好房购”全民营销O2O电商平台，就是插上了互联网+的翅膀，在于更好的为开发商服务，确保创造更好的业绩。凉都国际大厦项目营销提案目录一、六盘水房地产市场分析二、项目本体分析三、项目定位思考四、营销思路及节点铺排五、广告语表现及媒体投放六、好房购电商平台导入策略凉都国际大厦项目营销提案一、六盘水房地产市场分析1、城市概况2、市场板块及综合表现3、项目主要竞品及代表区域分析凉都国际大厦项目营销提案城市总体概况GDP总量第四人均GDP排名第二比较富裕凉都国际大厦项目营销提案城市总体概况六六高速、杭瑞高速开通，标志六盘水高速时代到来，随着六盘水至威宁、至赫章高速公路开工，安顺至六盘水城际快铁开通，六盘水将迎来巨大的历史发展机遇期。六盘水机场建设通航及杭瑞高速六盘水段的通车，对六盘水市交通建设具有积极的意义，标志着六盘水交通建设进入快速增长阶段。凉都国际大厦项目营销提案板块市场研究凉都国际大厦项目营销提案8板块市场综合表现8根据调研，截止2015年底，六盘水全市在售住宅项目约33个，其中凤凰新区新市政府附近就有10个左右项目。销售价格集中在3400-4500元/平米，以高层和小高层产品为主，别墅物业稀缺。整体供货量约1550余万方。项目位于钟山区人民路与水西路交汇西北侧，其竞品主要为周边楼盘。。。凉都国际大厦项目营销提案主要竞品楼盘分析项目地处钟山片区核心位置，竞品在售项目12个，销售均价3500-4000元/㎡。钟山片区钟山大道沿线板块概况：凉都国际际大厦项项目营销销提案主要竞品品楼盘分分析11占地面积

33万㎡建筑面积100万㎡容积率3.5绿化率38%建筑类型板楼、小高层、高层现行均价从08年1400上涨至2014年高位4200元/㎡,2015年实际房价至3500以下。物业费

1.20元/㎡开发商六盘水恒远房地产开发有限公司物业管理公司六盘水都来佳源物管建筑设计单位广东建筑艺术设计院有限公司项目主题卓越恒远，人文帝都内部配套大润发超市，横店电影城项目简介恒远帝都新城是恒远房地产开发有限公司集15年的开发经验倾力打造。该项目位于钟山大道与钢城大道交汇处，地势平坦，占地约500余亩，总建面积近100万平方米，容积率为2..54,绿化率达36%。1、项目共共规划住住宅2万户、共共3280个停车位位（机械械车位））；住宅宅产品为为高层。。2、项目当当期推出出号6—9号楼，单单体2梯6户，面积积区间80—130㎡㎡，标准层层高3米。恒远帝都都新城3期凉都国际际大厦项项目营销销提案主要竞品品楼盘分分析六盘水恒恒远帝都都新城3期项目优劣劣分析优势：1、与大润润发生活活超市无无缝对接接，生活活便利2、项目延延续帝都都品牌，，省去形形象导入入环节劣势：1、销售人人员对自自身项目目不熟悉悉，基础础经济技技术指标标未牢记记2、3000余户仅有有1900多个停车车位，车车位配比比严重不不足总结:项目延续续帝都新新城品牌牌，不用用推广已已有一定定知名度度，其最最大的优优势是楼楼栋是现现房，与与大润发发生活超超市无缝缝对接，，横店影影城进驻驻，对客客户吸引引力巨大大。区域域内已有有固定人人流，不不用炒作作已繁华华，现在在属于2期尾盘剩剩余产品品销售。。凉都国际际大厦项项目营销销提案主要竞品品楼盘分分析13汇金。国国际广场场----第五代都都市生活活住区凉都国际际大厦项项目营销销提案主要竞品品楼盘分分析汇金。国国际广场场----第五代都都市生活活住区优势：1、临近市一中中、市一小2、毗邻大润发发超市3、与本项目共共享水钢医院院、市体育馆馆、夜郎文化化广场等配套套4、住宅和写字字楼皆配新风风系统且免费费安装5、引进国际““无负压供水水”，24小时热水供应应劣势：1、销售节奏慢慢2、项目媒体通通路较少总结：该项目紧靠大大润发商圈，，项目主打写写字楼，是现现今六盘水唯唯一提供新风风系统、24小时热水供应应的楼盘项目优劣分析析：凉都国际大厦厦项目营销提提案主要竞品楼盘盘分析15尾盘销售永丰国际大厦厦尾盘销售该项目现阶段段处于尾盘销销售，均价4400元/㎡。凉都国际大厦厦项目营销提提案主要竞品楼盘盘分析钢城花园目前处于二期期销售阶段，，均价3800元/㎡。凉都国际大厦厦项目营销提提案主要竞品楼盘盘分析项目优劣分析析：优势：1、红星美凯龙龙入驻2、项目周围地地块平整3、设有钢城花花园公交站台台，交通便利利、项目识别别度高4、一期入住率率较高，有一一定口碑5、周边拥有水水钢医院、市市体育馆、夜夜郎文化广场场等地标性建建筑劣势：1、无优质教育育配套2、一期小区有有脏、乱、差差现象3、无亮点景观观4、车位不足5、无论从小区区规划、产品品外立面、户户型布局还是是包装推广，，都显示出小小区整体品位位不高，项目未建立良良好品牌形象象。6、园林谈不上上风格，就是是一般意义上上的栽植草木木总结：该项目也是最最早进入六盘盘水的超级大大盘之一，共共5100余套住宅，目目前该项目1期已售罄，处处于二期销售售阶段，钢城城花园的年均均销售也可达达800套左右，主要要在于水钢厂厂的团购以及及低价格，再再一个是有效效的错开市场场竞争激烈的的产品打造适适销对路的产产品。该项目目与帝都新城城同处于钟山山区边沿部分分，然后却有有2个超级大盘盘盘踞在此，无无疑也是看到到未来该地段段的价值所在在，2个超级大盘的的带动，商业业的入驻以及及配套的完善善、形成，成成就该区域未未来的价值。。钢城花园1，钟山区作为为六盘水主城城区，其组成成部分多为成成熟小区，但但相对新楼盘盘来说，人民民路，钟山大大道一段旧小小区已陈旧，，城市开拓已已走向新时代代。2，钟山区除成成熟小区外，，多以小体量量单栋或几栋栋新楼盘为主主，其销售时时间段基本2年时间售罄收收尾，量小快快节奏已成为为该区的楼市市节奏。3，因该区楼盘盘多以“短小小快”节奏进进行销售，所所以除了依托托老城大区域域各类配套外外，这些楼盘盘均不能给业业主提供该小小区域能享受受到的配套。。4，城市市进程程逐步步转型型，加加快城城市转转型。。老城城的““固定定型””已不不能给给人们们带来来新的的居住住环境境及质质量，，然而而老城城人又又不愿愿意去去新开开发区区居住住。城城市总总是不不断在在向外外拓发发展的的，所所以这这里，，钟山山区域域，需需要一一个新新的中中心，，新的的环境境，来来铸就就城市市的发发展。。小结：：看完钟钟山区区沿线线板块块的代代表项项目，，让我们们来看看看凤凤凰新新区的的项目目情况况。。。。其他片片区距距离项项目较较远，，位置置较偏偏，对对本案案参考考价值值不大大，不不在一一一赘赘述。。小高层层、高高层均均价4700。现约约4200即可购购买高层均均价4200高层均均价4780反本销销售实实际均均价约约3600高层均均价4000高层均均价3700凤凰新新区高层均均价4300凤凰新新区产品同同质化化严重重板块放放量大大，竞竞争剧剧烈项目名称总建筑面积（万平方米）本期推出面积（万平方米）本期推出货量（套）规划产品户型产品周边配套天人世纪城455.8540高层改善型户型成熟派华新都50171167高层改善型户型成熟嘉和逸园6015627高层刚需加投资欠缺德远未来之城475400高层改善型户型成熟天波蘭庭106613高层刚需加投资欠缺人和园158.1659花园洋房、高层、商业步行街改善型户型成熟时代蝴蝶湾433282高层改善型户型成熟累计27059.94288规划相同产品同质化

凤凰新区板块为六盘水最活跃、竞争最激烈板块，其产品规划相同，产品同质化严重，未来供货量4288套，面积59.9万平方米（不含美的地产50万、凉都印象城18万、时代城市综合体潜在放量），市场竞争剧烈。凤凰新新区产产品同同质化化严重重，近近期放放量约约60万方，，价格格区间间为3700-4700元/㎡市场分分析总总结1、截止止2015年底，，六盘盘水在在建开开发项项目33个，总总体开开发量量1550万方，，市场场开发发量大大；3、从销销售价价格来来看，，六盘盘水房房地产产整体体市场场销售售均价价4000元/㎡，整整体市市场均均价较较前两两年有有所上上升，，但幅幅度不不大；；2、从区区域板板块市市场来来看，，凤凰凰新区区和钟钟山片片区沿沿线去去化量量最大大，客客户区区域认认同度度高；；市场整体情况况有所好转，，但开发量巨巨大，鸭梨依依然山大。。。。4、从产品情况况来看，主要要以改善型产产品为主，且且产品同质化化严重。凉都国际大厦厦项目营销提提案二、项目本体体分析1、项目本体情情况分析2、产品分析及及建议3、周边资源配配套情况凉都国际大厦厦项目营销提提案项目本体情况况分析项目经济技术术指标认识项目经济技术术指标:项目总建面17万方，住宅13万方，开发户户数1152，商业16665方。开发体量中等等偏下，自身身配套缺乏，，规模、环境境、规划不占占优势。凉都国际大厦厦项目营销提提案项目本体情况况分析项目区位情况况从项目区位及及四至来看，，六盘水城市市呈带状分布布，本案位于于六盘水城市市中心地段，，区位优势得得天独厚。本案位置徳坞片区凤凰新区荷城板块凉都国际大厦厦项目营销提提案项目本体情况况分析项目地块情况况分析居民区居民区人民路水西北路酒店五金机械市场场项目整体规划划呈“工”字字型，地块狭狭长，不利于于打造小区环环境及产品附附加值提升；；东西两侧为居居住区，居住住环境不佳，，影响小区居居住品质；项目临人民路路主要为五金金机械等专业业市场，不利利于高端商业业打造，同时时对项目加分分有所影响。。项目整体地块块狭长、同时时处于居住区区域夹缝之中中，不利于打打造具备高端端、品质感的的居住小区。。凉都国际大厦厦项目营销提提案产品分析及建建议序号户型区间套数占比139-54㎡18015.6%293-98㎡12010.4%3102-133㎡64255.7%4140-175㎡21018.2%合计1152100%总开发户数1152户，其中中大大户型占比73.9%，100㎡以下户型占占比26%，投资性产品品占比不大，，主要以中大大户型改善型型产品为主。。凉都国际大厦厦项目营销提提案产品分析及建建议户型调整建议议D建筑-A户型B-1建筑-B户型C建筑户型厨房开口正对对卫生间，建建议将厨房开开口正对客厅厅，做成半开开放式厨房。。储物间不适用用且占用客厅厅及卧室面积积，大户型开开间3.9米略小，建议议将储物间去去掉，同时拉拉宽客厅及卧卧室开间，增增强居住实用用性及舒适度度。厨房位位置紧紧邻卧卧室且且与餐餐厅分分离，，不利利于居居住，，功能能分区区不合合理，，建议议将入入口卧卧室改改成客客厅，，同时时将厨厨房去去掉拉拉宽客客厅及及卧室室开间间。凉都国国际大大厦项项目营营销提提案周边资资源配配套情情况10分钟辐辐射4大主城城生活活圈，，8大优势势资源源配套套，尽尽享主主城生生活便便利。凉都国国际大大厦项项目营营销提提案项目周周边环环境情情况本案周边街街道主主要以以五金金机械械经营营为主主，道道路灰灰尘较较大，，严重重影响响居住住质量量。凉都国国际大大厦项项目营营销提提案三、项项目定定位思思考1、项目目形象象定位位2、客户户定位位思考考3、商业业业态态定位位及建建议凉都国国际大大厦项项目营营销提提案住宅定定位思思考S优势——四大稀稀缺价价值1、地段段优势势：主主城核核心，，便捷捷生活活；2、交通通优势势：市市内方方便，，市外外便捷捷；3、区域域认同同：传传统住住区，，认同同度高高4、配套套优势势：10分钟主主城生生活圈圈，尽尽享生生活便便利。。W劣势——不足1、地块块狭长长，居居住品品质难难以提提高；；2、居住住环境境杂乱乱，老老城区区棚改改项目目，两两边受受传统统居住住小区区包夹夹，私私密度度不高高；3、周边边环境境脏乱乱，商商业多多为五五金机机械，，灰尘尘较大大。凉都国国际大大厦项项目营营销提提案住宅定定位思思考【关键词词抓取取】现代的的都市的的便捷的的自由的的“回归归”的的现代都都市生生活理理念凉都国国际大大厦项项目营营销提提案定位思思考【项目总总体定定位】17万㎡新新都市市主义义生活活蓝本本新都市市主义义开开放式式街区区新都市市主义义强调调——重新整整合现现代生生活诸诸种因因素，，如居家、、工作作、购购物、、休闲闲等，试图图在更更大的的区域域开放放性空空间范范围内内以交交通线线联系系，重重构一一个紧紧凑、、便利利行人人的邻邻里社社区。。多样化化的邻邻里街街区上班、、生活活的便便利性性“回归归”主主城城生活活凉都国国际大大厦项项目营营销提提案住宅定定位思思考【新都市市主义义】“新都市市主义义”是一个个复杂杂的系系统概概念，，首先先，它必须须是位位于城城市中中心的物业业，这这样才才能最最大程程度地地利用用城市市资源源，包包括最最好最最便捷捷的医医疗、、消费费、教教育服服务等等。其其次，，物业所所处的的环境境要好好。外部部环境境上，，它具具有广广场、、湖景景等具具有强强烈时时代特特征、、人文文特色色的外外部资资源;内部环环境上上，它它非常常强调调物业业本身身的品品质，，从规规划设设计、、建筑筑设计计到园园林设设计都都具备备一流流的水水平。。再次次，它它还是是一个个不能跟跟别的的物业业形式式相混混合的住宅宅物业业。新都市市主义义的精精髓就是让让都市文文明与自然属属性和谐共共存，在满满足人人们对对城市市资源源的高高度利利用的的同时时，充充分发发挥城城市的的基本本作用用，充充分顾顾及人人与自自然、、社会会的关关系。。倡导的的是一一种快快节奏奏、低低生活活成本本、高高娱乐乐的都都市"跃动人人群"生活模模式，，强调调居住住背景景、个个性化化生活活;强调生生活轻轻松便便利的的居住住环境境、和和睦的的邻里里关系系、全全力以以赴的的工作作、尽尽情地地享受受与娱娱乐的的生活活方式式。凉都国国际大大厦项项目营营销提提案住宅定定位思思考【新都市市主义义全球球印象象】凉都国国际大大厦项项目营营销提提案客户定定位思思考1、投资资客户户，主主要以以人民民路各各商户户及建建材矿矿山商商家，，项目目步行行15分钟范范围内内企事事业单单位员员工，，该类类客户户对区区域认认同感感强，，多数数具有有恋旧旧情怀怀，看看中周周边流流动人人口多多、物物业出出租率率高，，可短短期自自住也也可长长期投投资；；2、改善善客户户，市市区客客户群群，该该类客客户主主要以以二次次置业业、养养老、、投资资置业业为主主，对对价格格有一一定敏敏感度度，改改善环环境、、面积积等；；3、地缘缘性客客户：：附近近企事事业单单位、、医院院、铁铁路职职工，，该类类客户户主要要注重重上班班近，，10-15分钟步步行上上班，，周边边配套套完善善，生生活便便利；；4、旧城城改造造城市市升级级中拆拆迁户户及周周边住住家户户，该该类客客户对对周边边生活活熟悉悉，有有自己己的圈圈子，，区域域认同同度高高；5、周边板块块进城客户户，居住环环境要求不不高，但对对价格敏感感度高。客户定位投资客户改善客户地缘客户“人缘”客户新都市主义义客户是多多元性、包包容性的客客户。解决决谁可能是是我们的客客户的问题题。凉都国际大大厦项目营营销提案商业建议项目周边以以专业市场场为主，消消费环境差差，不利于于打造高端端性商业，，同时除临临人民路路路段商业价价值稍高外外，其他商商业价值不不高。小区区内及周边边交通道路路相互交叉叉，且位于于主城中心心，从投资资收益来说说，我们建建议以满足足周边居民民的生活消消费，设立立较高品牌牌的体验式式消费中心心：泛社区商业业中心开放式商业业街区泛社区不局限在开开发项目本本身，而是是依托项目目为核心，，形成周边边强大居住住居民为稳稳定客源的的泛社区，，本案作为为泛社区商商业升级商商业产品，，生命力极极强。业态建议：：体验式业态态，如品牌牌餐饮、社社区便利店店、理发店店、早餐店店、洗衣店店、奶茶店店、甜品店店、烧烤、、健康理疗疗、网吧、、酒店、KTV、SPA、桑拿会所所、健身中中心等。开放式街区区概念：融合、互通通、步行是是开放式截截取的三大大特点，以以步行消费费创造性的将将人居、商商业、生活活休闲配套套紧密交融融，为人们营营造出了一一种悠闲、、活力和友友善的社交交型商业场场所，是现现今世界上上先进建筑筑理念的代代表之一。。所以，中中国在倡导导规划的开开放性，以以提高城市市土地的利利用效力，，促进和谐谐、开放的的社区居民民生活状态态。凉都国际大大厦项目营营销提案【全球印象】泛社区开放式街区区凉都国际大大厦项目营营销提案为最大限度度提升临人人民路路段段商业价值值，建议对对商业外立立面及店铺铺划分调整整，如下所所示：方案一方案二【商业建议】凉都国际大大厦项目营营销提案四、营销思思路及节点点铺排1、销售节奏奏2、营销手段段凉都国际大大厦项目营营销提案销售节奏预备期（3-4月）：产品设计、、团队建设设、营销策策划、模型型制作、营营销中心开开放、园林林景观体验验区建设、、宣传方案案设计制作作储客期（5-6月）：宣传启动、、形象导入入活动开展展、完善手手段、团购购开展，预预售证获取取开盘（7月）：开盘成交200组左右客户户开盘期（（7-8月）：样板区开开放、客客户解筹筹。住宅续销销期（8-12月）：150套以上上住宅储客期营营销手段段（关键键、开局局）一、低成成本营销销工具（（10万元广告告用品撬撬动市场场）1、30万份DM单页3万元2、3万份鼠标标垫2.5万元3、1万副扑克克牌1.5万4、10万份便利利袋1万元5、5万支礼品品笔2.5万元二、好房房购全民民营销，，“团购购”导入入储备客客户项目预售售证取得得之前，，通过第第三方平平台收取取“筹金金”，获获取好房房购会员员资格，，获得客客户资源源，为开开盘做准准备。好房购团团购会员员资格5000元抵15000元房款优优惠。凉都国际际大厦项项目营销销提案营销手段段、营销销工具创创新创新营销销：1、微信营营销，多多手段吸吸客；2、O2O电商平台台导入，，实现全全城专业业经纪人人线上推推客，以以全面营营销全面面导入客客户资源源；活动营销销：玩游戏赢赢10000元购房基基金、参参与活动动摇100000元红包大大奖、电电商推客客1000000年薪不是是梦；事件营销销：创新广告告渠道，，吸取关关注度。。“安全全套全城城大派送送（巧克力力）”、“新新娘也疯疯狂、爱爱她给个个家（新娘派派单队））”、“暖暖男牌姨姨妈巾””大放送送。三管齐下下，引爆爆销售凉都国际际大厦项项目营销销提案新娘也疯疯狂，全全城派红红包：联合婚纱纱影楼，，全城派派发刮刮刮奖，既既能给影影楼进行行推广，，同时提提升项目目话题性性和知名名度，利利用微信信等引起起全城轰轰动。爱她就给给她一个个家吧事件营销销凉都国际际大厦项项目营销销提案3万安全套套全城派派送（内内为巧克克力）：：广告语：：“幸福生活活来一套套”“尺寸有有大有小小，幸福福始终如如一”话题性、、趣味性性的话题题营销引引起热点点，而不不是传统统DM看后弃之之如履。。事件营销销凉都国际际大厦项项目营销销提案“暖男牌”姨姨妈巾：广告语：幸福岂止那几几天超宽、透气，，新都市品质质社区多大量、都融融的下，超大大户型超高享享受事件营销销凉都国际际大厦项项目营销销提案创新营销销微信营销销互联网已已经成为为我们当当下时代代的主题题，如何何让我们们的房地地产行业业插上互互联网的的翅膀？？如何实实现互联联网+实现触电电触网？？试想，，当我们们微信平平台上有有5000-10000个用户，，那么我我们还用用的着大大海捞针针的派发发DM吗？通过过微信平平台可以以上信息息片刻之之间通达达全城。。那么你你还会忽忽略它的的作用吗吗？凉都国际际大厦项项目营销销提案创新营销销O2O电商营销销1：整合合全省营营销资源源，精准准、