合富辉煌盐城缤纷亚洲商业街营销顾问方案

盐城缤纷亚洲商业街营销顾问方案做好缤纷亚洲项目必须解决的几个问题一、项目组人员的确定性与稳定性房地产项目开发、销售和招商的时间较长，讲究可持续性发展，尤其需要营销人员对项目有全面、延续性的了解。所以项目小组人员必须确定和保持较大的稳定性。二、项目组人员工作结构流程的合理性从我司的经验来看，本项目的人员工作结构需要进一步调整合理，必须讲究团队的充分合作。三、项目策划营销推广方案执行的有效性由于是多方合作，在相互充分理解的前提下，一旦我们的策划营销推广方案确定，必须保证它的有效执行。四、项目整体开发、销售和招商工作的协调统一项目的销售招商进度必须和项目的整体开发进度协调统一，同时项目资金的回笼又影响项目的开发进度。所以我们必须保证开发、销售、招商的协调统一。缤纷亚洲策划销售人员结构及工作流程图项目经理（顾娅）销售助理（1人）策划助理（1人）销售组长（1人）销售组长（1人）销售人员（2人）销售人员（2人）策划人员（1人）合富辉煌团队合富辉煌（广州）合富辉煌（安徽）说明：项目经理必须统领项目的策划与销售，总结分析策划和销售一线对营销策略的反馈，判断合富辉煌方案的合理性，并进行决策，同时将决策好的方案传达落实到各部门。合富辉煌根据项目策划、销售以及市场综合情况结合自己的经验提出策划与销售的具体方案。销售助理和策划助理迅速反馈一线情况，同时理解和执行项目经理制定的策划和销售方案。销售组长执行销售方案，同时组织小组的销售工作。设置销售小组的目的是引进竞争与配合机制，小组之内相互配合，小组之间相互竞争。策划人员执行项目营销策划方案。决策层面思考层面理解与执行层面执行层面执行层面招商经理（金总）项目组招商人员结构及工作流程图招商助理（1人）策划助理（1人）策划人员（1人）合富辉煌团队合富辉煌（广州）合富辉煌（安徽）招商人员（2人）决策层面思考层面理解与执行层面执行层面说明：招商经理必须统领项目的招商策略与执行，总结分析策划和招商一线对策略的反馈，判断合富辉煌建议的合理性，并进行决策，同时将决策好的方案传达落实到各部门。合富辉煌根据产品的实际情况、市场综合情况结合自己的经验提出招商建议，并提供商户信息。招商助理和策划助理迅速反馈一线情况，同时理解和执行招商经理制定的招商方案。招商人员和策划人员执行项目招商方案的具体实施。招商方面的策划人员可以与销售方面策划人员重叠。项目整体定位的提炼与深化项目整体定位的进一步提炼缤纷亚洲——盐城文化休闲购物广场“缤纷亚洲”既是本项目的案名，同时又是推广名，是项目定位的核心。“缤纷”是指多元、体验、丰富多彩、充满活力、享受快乐；“亚洲”是指我们必须吸收最具活力的亚洲生活的精华，倡导、引领盐城进入一种全新的商业消费模式。“文化、休闲、购物”是本项目内容的实质体现。一方面本项目利用资源优势充分发展“文化产业”，另一方面将“休闲”与“购物”两个普通的元素上升到“休闲文化与购物文化”的层面，使盐城现有商业望我项背。这样本项目的唯一性，即核心竞争力就非常明显。体验亚洲缤纷休闲生活展现盐城文化商娱风采项目营销主题的进一步深化营销主题的重点是体验生活方式，“上海、香港、台北、新加坡、韩国、日本”等是人们生活向往的地方，所以我们用“形”和“神”来包装打造项目，目的是吸引项目的终端消费者。“旺丁旺财”，有够量的消费者来消费，那么商家自然而然就被吸引过来，有了商家就不怕没有投资者。所以我们的重点是如何把这种逻辑关系巧妙有效的传达给我们的投资者与经营者。营销的另一重点是讲缤纷亚洲的核心竞争力：

盐城目前唯一的真正具有国际视野的文化休闲购物广场盐城目前唯一的规模最大的室内商业步行街盐城目前唯一的以文化为主题的商业步行街

盐城目前唯一的韩国风情街、亚洲风情街、缤纷生活馆、缤纷文化城、美食无国界……缤纷亚洲原业种业态分布(建议)东进路东段东进路西段内街东北段内街东南段内街西北段内街西南段沿河东段沿河西段西楼一楼缤纷名店街韩国风情街缤纷步行街美食无国界美丽新世界缤纷娱乐城国内外精品品牌韩国时尚产品亚洲各国时尚产品风味小吃女士用品咖啡茶座二楼缤纷数码港流行前线缤纷数码港流行前线美丽新世界美食无国界美丽新世界缤纷娱乐城数码电脑饰品数码电脑饰品女士用品风味小吃女士用品桑拿三楼动漫天地缤纷书城动漫天地缤纷康城缤纷书城家居生活馆缤纷康城家居生活馆缤纷娱乐城电子游戏书籍音像电子游戏健身体育书籍音像家具产品健身体育家居产品KTV四楼缤纷美食城缤纷美食城缤纷娱乐城旗舰餐饮旗舰餐饮迪斯科从上面可以看出，原来我们对缤纷亚洲的业种业态的定位过于零碎，过于“缤纷”，使得不同楼层、同一楼层不同位置的功能布局不是重复就是稍有不合理，同时也不便于以后的统一管理。所以我们重新思考，并在充分考虑项目三期的整体提升的基础上进一步调整了一二期的功能布局与业种业态分布。缤纷名店街缤纷名店街韩国风情街韩国风情街亚洲风情街亚洲风情街美食无国界美食无国界缤纷娱乐城（休闲中心）缤纷亚洲一二期一楼功能分布品牌主力店1品牌主力店2缤纷名店街：服装、皮革、鞋类品牌店韩国风情街：工艺、礼品、珠宝、化妆品、美容美甲、食品、花卉、电器、音像等等，点缀部分韩国特色商品，韩国元素包装亚洲风情街：工艺、礼品、珠宝、化妆品、美容美甲、食品、花卉、电器、音像等等，点缀部分亚洲各国特色商品，多国元素包装美食无国界：以中国各地美食小吃为主，兼有韩国日本料理烧烤和异域风情美食（泰国、印度、越南、新加坡）。品牌主力店：一二楼连卖连租，KFC、麦当劳、贝塔斯曼书屋等具有全球或全国号召力的品牌主力店，带动人气。以餐饮或文化为主缤纷娱乐城：设休闲中心、桑拿中心、KTV飚歌城、迪士科演艺广场，以招商为主，如果销售则为单层整体销售二期项目一楼定位的提升：韩国风情街——亚洲风情街全新产品“美食无国界”的推出。“美食无国界”一二楼连卖。－功能定位：抓大放小－缤纷生活馆馆（儿童街街）美食无国界界美食无国界界缤纷亚洲一一二期二楼楼功能分布布缤纷生活馆馆（学生街街）缤纷生活馆馆（淑女街街）缤纷生活馆馆（淑女街街）品牌主力店店1品牌主力店店2缤纷生活馆馆：二楼一一、二期以以“生活””为主题，，主题不宜宜过多，共共分三个街街区：儿童童街、学生生街、淑女女街。一期期原定位不不变，以学学生、儿童童商品为主主；二期进进一步提升升，专做女女性文章，，以年轻女女孩服装、、皮革、鞋鞋类等为主主。美食无国界界：与一楼楼连卖，互互不影响。。品牌主力店店：与一楼楼连卖，互互不影响。。二期项目二二楼定位的的提升：淑女街，专专做女性的的生意，根根据犹太人人的经营理理念“专做做妇女和儿儿童的生意意”，一定定会获得成成功。缤纷娱乐城城（桑拿裕））缤纷亚洲一一二期三楼楼功能分布布缤纷文化城城（文体用用品城）缤纷文化城城（数码港港）缤纷文化城城（盐城书书城）缤纷文化城城（数码港港）缤纷文化城城：项目成成功的关键键文化是本项项目的核心心竞争力，，一方面，，我们要做做文化产业业，另一方方面我们要要把购物和和休闲赋予予文化的理理念，提升升本项目的的品味。使使之具有不不易模仿的的核心竞争争力。缤纷文化城城：除了盐盐城书城外外，文化体体育用品城城和数码港港都可以划划成小铺对对外销售。。缤纷文化城城必须进行行重新定位位与包装，，销售时机机和方式必必须有所创创新。缤纷娱乐城城（KTV飚歌城）餐饮旗舰店店缤纷亚洲一一二期四楼楼功能分布布餐饮旗舰店店锦江之星酒酒店及酒店店式公寓锦江之星酒酒店及酒店店式公寓餐饮旗舰店店餐饮旗舰店店：选择2～3家，和五楼楼一起对外外招租。目目标对象：：江浙沪旗旗舰连锁餐餐饮，如张张生记、红红泥、小南南国、狮王王府、上海海人家、长长兴楼等等等。公寓式酒酒店：锦锦江之星星（已成成功签约约）。酒店式公公寓：在在锦江之之星的基基础上销销售应该该不会有有太大问问题。缤纷娱乐乐城（迪士科演演艺广场场）项目全年年营销方方案时间：2005年7月15日——2005年9月30日目标：一一楼韩国国风情街街的销售售、二楼楼缤纷生生活馆剩剩余铺位位、三楼楼缤纷文文化城（（书城、、文体用用品城））的包装装推广一期持续续销售阶阶段时间节点工作目标销售推广手段备注15/07/05－10/08/05二楼缤纷生活馆（学生街、儿童街）消化挖掘有意向客户（一对一跟踪）01/08/05－20/08/05一楼韩国风情街DM、软文、电视、直销营销21/08/05－10/09/05缤纷名店街DM、软文、电视、直销营销＃＃01/09/05－30/09/05三楼缤纷文化城（书城、文体用品城）缤纷文化城A计划（事件营销）***18/09/05一期清盘、二期储客中秋业主文化赏月活动（事件营销）本阶段重重点：调整我们们的整体体定位、、营销思思路以及及对项目目工作人人员的定定员、定定岗、培培训，加加强我们们的销售售执行力力。确保一期期顺利销销售完毕毕。二期开始始储客缤纷文化化城A计划内容中秋业主主文化赏赏月活动动内容时间：2005年10月1日——2005年10月31日目标：三三楼缤纷纷文化城城新货（（数码城城）的开开盘，存存货（盐盐城书城城、文体体用品城城）的进进一步推推广。二二楼缤纷纷生活馆馆（淑女女街）推推出二期开盘盘阶段时间节点工作目标销售推广手段备注01/10/05二期开盘仪式（事件营销）01/10/05－31/10/05三楼缤纷文化城（数码港）二楼缤纷生活馆（淑女街）缤纷文化城B计划（事件营销）DM、软文、电视、直销营销泛销售计划本阶段重重点：二期开盘盘销售活活动是重重中之重重。快速销售售二期二二楼、三三楼的小小铺位。。泛销售计计划开始始实施内容：二期开盘盘仪式缤纷文化化城B计划内容：泛销售计计划内容：二期持销销阶段时间：2005年11月1日——2005年12月31日目标：亚亚洲风情情街、美美食无国国界、酒酒店式公公寓销售售推广时间节点工作目标销售推广手段备注01/11/05－31/12/05亚洲风情街美食无国界“缤纷亚洲游”活动开始（事件营销）DM、软文、电视、直销营销重点商家签约活动泛销售计划酒店式公寓DM、软文、电视、直销营销泛销售计划本阶段重重点：除酒店式式公寓外外本阶段段所推货货量总价价较高，，“缤纷纷亚洲游游”活动动将会对对销售有有非常好好的促动动作用酒店式公公寓用直直销营销销和泛销销售的方方式快速速清货。。我们的目目标：在在2005年末基本本销售完完毕一期期二期货货量缤纷亚洲洲游活动动——最后的华华尔兹，，再掀高高潮元月1日，业主主抽奖活活动，东东南亚七七日游10名与与旅行行社合作作。重点商家家签约活活动项目媒体体推广计计划日期报纸DM直投电视户外活动8月软文：1、缤纷亚洲的定位、主题、荣誉、政府工程

2、缤纷亚洲的核心竞争力（文化）

3、商家选择缤纷亚洲之点滴

4、业主购买缤纷亚洲之点滴

5、缤纷亚洲倡导的文化休闲购物方式硬广：缤纷文化城即将隆重推出（1期）内容：缤纷亚洲项目整体定位、主题、荣誉、核心理念若干的唯一性9月软文：1、缤纷亚洲项目的提升（文化）

2、缤纷文化城A计划

3、缤纷亚洲业主中秋赏月活动

4、缤纷亚洲的升值潜力硬广：缤纷文化城隆重推出（1期）缤纷亚洲二期即将隆重开盘（1期）内容：缤纷文化城，以文化产业和休闲、购物文化为重点事件专题报道：1、缤纷文化城A计划2、业主中秋赏月活动1、原有户外形象调整，以文化为核心2、横幅配合1、业主中秋赏月活动2、缤纷文化城A计划10月软文：1、缤纷亚洲二期开盘

2、缤纷文化城B计划

3、一期销售火爆，为二期造势

4、商家、业主选择、购买缤纷亚洲之点滴硬广：缤纷亚洲二期隆重开盘（1期）缤纷亚洲游活动即将隆重推出（1期）内容：二期开盘为重点，推出缤纷文化城二期、缤纷生活馆二期事件专题报道：1、二期开盘2、销售火爆3、缤纷文化城B计划1、二期隆重开盘2、横幅配合1、缤纷亚洲二期开盘缤纷亚洲洲2005年媒体全全年投放放计划日期报纸DM直投电视户外活动11月软文：1、缤纷亚洲游活动

2、开发商投重金对跃进河改造，为三期造势

3、二期销售火爆

4、商家、业主选择、购买缤纷亚洲之点滴硬广：缤纷亚洲游活动进行中（2期）内容：缤纷亚洲游活动事件专题报道：1、缤纷亚洲游2、跃进河改造1、缤纷亚洲游2、横幅配合12月软文：1、缤纷亚洲游活动如火如荼进行

2、一、二期销售火爆，为三期造势

3、重点商家签约活动

4、商家、业主选择、购买缤纷亚洲之点滴硬广：缤纷亚洲游活动进行中（2期）缤纷亚洲三期即将开盘（1期）内容：缤纷亚洲游活动事件专题报道：1、缤纷亚洲游2、商家签约1、缤纷亚洲游2、横幅配合1、重点商家签约元月软文：1、缤纷亚洲三期开盘

2、全新三期，项目的进一步提升与演绎

3、商家、业主选择、购买缤纷亚洲之点滴硬广：缤纷亚洲游活动抽奖仪式（1期）缤纷亚洲三期隆重开盘（1期）内容：三期开盘事件专题报道：1、缤纷亚洲游抽奖2、三期开盘1、三期隆重开盘2、横幅配合1、缤纷亚洲游抽奖2、三期开盘重点培训训计划月份内容培训时间8月人员结构调整的实战演练、怎样挖掘老客户促进项目销售7月底9月事件营销培训8月底10月开盘（新货推出）相关事宜培训9月底11月泛销售培训10月中旬12月事件营销培训11月底1月储客培训12月底缤纷亚洲洲2005年下半年年争对性性培训计计划结合缤纷纷亚洲2005年下半年年的攻坚坚站，我我们制定定了争对对性的培培训计划划。Theend思路决定定出路！！执行决决定成败败！合富辉煌®房地产合富辉煌集团（香港联交所0733）成员盐城文化化广场项项目最终终汇报完完稿合富辉煌煌房地产产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.不在城市商业旺区，主题？卖点？周边的环境影响（跃进河现状）。项目规模大，商铺集中，数量多。多种物业功能相结合，怎么设计？经营与销售结合，可持续发展的问题。项目面临的问题我们工作的关键项目发展策略及定位对现有规划方案的调整项目营销推广策略解决问题题的思路路与方法法资料收集集实地调研研问卷调查查客户访谈谈市场分析析项目条件件及相关关案例分分析发展定位位价格定位位产品定位位功能/业态定位位目标客户户定位规划设计计建议主题我们的专专业经验验谋势顺沿城市市历史轨轨迹，了了解区域域功能定定位，把把握项目目发展核核心。挑战和机机遇并存存，项目目必须站站在打造造城市配配套功能能的高度度，势而而待发。。盐城是苏苏北区域域中心，，经济快快速增长长，面临临巨大发发展空间间项目所在在区域为为盐城行行政、教教育、文文化中心心项目商业业规模大大，且处处于城市市新发展展区域PART1区域分析析运筹把握市场现状状，研究消费费需求，结合合项目开发条条件，参考成成功个案，寻寻找发展机遇遇通观全局，知知己知彼，慎慎密策划，方方能百战不殆殆。PART2市场状况分析析整体市场分析析住宅市场分析析商业市场分析析旅游市场分析析整体市场房地产开发迅迅猛，市场供供需两旺住房条件日益益改善，梯级级消费正在形形成商业市场分布集中，两两大商圈，南南北互动。销售状况好，，但经营水平平较差，后续续供应量大。。产品特色不明明显，销售水水平有待提高高。销售价格和租租赁价格不匹匹配，买家投投资成份较大大竞争对手分析析销售火爆，市市场形式较好好住宅市场板块分布，向向南发展趋势势明显销售价格区域域特征明显，，新城区价格格增长较快产品多元化发发展，品质逐逐步改善，销销售水准有待待提高现有星级酒店店集中于老城城区，普遍经经营状况较好好旅游市场政府发展旅游游业，建立盐盐城市区旅游游集散服务中中心调研方法调研结果住宅部分调研问卷调研，辅以访谈商业部分调研问卷调研，辅以访谈对项目期望调研问卷调研，辅以访谈PART3消费需求分析析购买力逐年增增强，消费需需求稳步上升升市场调研（问卷调查单单位：盐城城城市社会经济济调查队）PART4项目开发条件件分析处于城市中心心，周边配套套成熟位于城市主干干道，交通十十分便利地块平整，没没有拆迁，跃跃进河的改造造对本项目商商业的发展起起着非常重要要的作用PART5国内相关个案案参考扬州时代广场场虎门步行街帷幄扩大优势，把把握机会，扭扭转劣势，消消除威胁思路决定出路路，提炼项目目的核心竞争争力，一笔定定乾坤PART6项目市场定位位项目SWOT分析项目市场定位位项目发展策略略谋略根据定位，调调整方案工欲善其事，，必先利其器器PART7对现有方案的的建议功能分区建议议铺位划分建议议交通组织建议议景观规划建议议建筑立面建议议配套设施建议议装修风格建议议PART8物业管理建议议物业管理模式式物业管理对本本项目价值的的提升物业管理内容容PART9营销推广策略略营销主题和诉诉求内容销售价格策略略整体销售部署署宣传推广策略略项目包装策略略其他建议案名建议谢谢！链接文件盐城面积l4983平方公里,总人口795.61万人,辖8县(市)l区古老与新兴的的结合盐城有2100年历史。古有有“淮夷地”之称,汉置盐渎县,东晋安帝时更更名为盐城县县,以“环城皆盐场”而得名。1983年设立盐城市市革命胜地和旅旅游胜地新四军根据地地、丹顶鹤国国家自然保护护区、麋鹿国国家自然保护护区城市城市历史徐州都市圈南京都市圈苏锡常都市圈圈盐城市受苏锡锡常都市圈、、南京都市圈圈、徐州都市市圈三大都市市圈的辐射，，在振兴苏北北的战略中占占有重要地位位，面临巨大大的投资商机机苏南苏北南北合作，盐城面临投资商机盐城城市城市定位江苏沿海中心心城市，新兴兴工业城市，，海洋经济服服务基地。城市开放的盐城.茉莉花节蓬勃发展的房房地产业悦达产业，““以工兴市””城市盐城国内生产产总值和人均均国内生产总总值增长幅度度连续保持11％以上，高于于全国7.6％的增幅。固定资产投资资逐年增加，，2003年增长幅度高高达44.1％。（资料来源：：盐城市统计计局）（资料来源：：盐城市统计计局）国民经济快速发展，固定资产投资快速增长。（资料来源：：盐城市统计计局）城市城市状况盐城市区人口口逐年增长，，但增幅较缓缓。从2000年－2003年产业结构来来看，盐城市市第一产业比比例逐年下降降，第二产业业比例逐年增增加，第三产产业比例基本本维持不变。。（资料来源：：盐城市统计计局）人口增长缓慢，第二产业所占比例逐年增强。城市（资料来源：盐城规划局）（资料来源：盐城规划局）盐城市区扩大面临巨大的发展空间城市盐城机场通榆运河宿淮盐高速公公路宁靖盐高速公公路连盐通高速公公路204国道新洋港盐城市对外交交通图对外交通盐城对外交通通发达，有航航空、铁路、、高速公路、、水路等区域新长铁路盐城交通网络非常完善区域功能城中片区新洋港以南、、通榆运河以以东、西环路路以西、青年年路以北。以商业服务和和居住功能为为主城南片区青年路以南、、通榆运河以以东、西环路路以西、新河河以北。以居住和行政政、文化、教教育功能为主主。保留悦达达工业园和市市开发区用地地，以串场河河为界，维持持“东工西宿宿”的格局。新洋洋港港青年年路路世纪大大道西环环路路通榆榆运运河河区域城中中片片区区城南南片片区区本项项目目城北北片片区区城西西片片区区西南南片片区区河东东片片区区区域域城市市规规划划发发展展方方向向重点点向向南南，，适适度度向向西西，，启启动动河河东东，，有有计计划划向向北北城市市发发展展战战略略规规划划以工工兴兴市市，，培培育育企企业业性性增增长长极极，，充充分分发发挥挥工工业业化化对对城城市市化化的的促促进进作作用用。。本项目处在城市发展的重点区域项目目指指标标指标单位数值指标单位数值总用地面积万m22.98公寓面积万m21.723总建筑面积万m2地上6.1，地下0.4商业面积万m24.35商铺个数个512汽车车位辆地上54，地下160项目目本项项目目位位于于盐盐城城老老城城区区、、盐盐都都新新区区和和经经济济开开发发区区之之间间，，是是近近期期盐盐城城发发展展的的重重点点区区域域。。老城区盐都新区本项目经济开发区是联系新老城区和开发区关系的纽带项目目项目目市场场状状况况分分析析房地地产产投投资资增增长长迅迅猛猛，，土土地地开开发发增增势势强强劲劲，，市市场场供供需需两两旺旺各项项指指标标增增长长较较快快，，2003年商商品品房房销销售售面面积积大大于于竣竣工工面面积积，，形形式式一一片片看看好好。。住宅宅所所占占产产业业结结构构比比例例较较大大住宅宅销销售售面面积积占占全全部部商商品品房房的的95%，比比上上年年提提高高了了3.8％，，办办公公楼楼、、商商业业用用房房供供需需大大致致平平衡衡。。整体体市市场场发发展展现现状状房地地产产开开发发资资金金到到位位状状况况良良好好，，民民间间资资本本成成为为主主渠渠道道2003年全全市市资资金金来来源源合合计计26.2亿元元，，比比上上年年增增长长27.4%，其其中中国国内内贷贷款款3.1亿元元，，下下降降5.4%；自自筹筹资资金金12.2亿元元，，增增长长54.1%；居居民民的的定定金金和和预预收收款款8.1亿元元，，增增长长11.1%。民民间间资资本本已已成成为为资资金金来来源源的的主主渠渠道道。。外地地开开发发商商大大势势进进入入，，开开发发水水平平迅迅速速提提升升，，后后续续供供应应量量较较大大；；中中介介机机构构水水平平参参差差不不齐齐上海海、、浙浙江江、、苏苏南南等等外外地地开开发发商商大大举举进进军军盐盐城城，，不不但但带带来来了了雄雄厚厚的的资资金金，，同同时时也也带带来来了了先先进进的的开开发发理理念念。。全全市市57家中中介介机机构构年年检检合合格格的的有有46家，，11家限限期期整整改改，，其其中中3家注注销销资资质质，，外外地地中中介介公公司司以以上上海海和和南南京京杭杭州州为为主主。。市场场状状况况分分析析市场场状状况况分分析析（资资料料来来源源：：盐盐城城市市房房产产局局））盐城城市市区区城城镇镇居居民民住住房房逐逐步步改改善善，，二二手手房房交交易易量量迅迅猛猛上上升升，，住住宅宅的的阶阶梯梯消消费费体体系系逐逐步步形形成成。。市场场状状况况分分析析2003年房房地地产产销销售售面面积积首首次次超超过过竣竣工工面面积积，，说说明明盐盐城城房房地地产产消消费费火火爆爆，，市市场场形形式式较较好好。。市场场状状况况分分析析亭湖湖区区板板块块城西西南南板板块块盐都都新新区区板板块块住宅宅板板块块分分布布明明显显市场场状状况况分分析析（亭亭湖湖区区板板块块））（城城西西南南区区板板块块））阳光世纪城八菱花园温馨花园衡泰-冠城碧水豪苑锦绣北苑金色家园锦绣苑中茵-海华广场鸿基花园东方花园鑫祥园悦达-都市花园悦达—东园世纪花园牡丹花园永兴佳园（盐盐都都新新区区搂搂板板块块））桃源源居居翠洲洲嘉嘉园园八菱菱华华庄庄伟厦花花园住宅物物业主主要分分布在在亭湖湖区和和盐都都新区区，城城西南南新建建楼盘盘规模模较大大。住宅物物业呈呈向南南（盐盐都新新区））发展展趋势势市场状状况分分析产品状状况小区规规模：：一般规规模较较小，，建筑筑面积积大都都在10万平方方米之之内。。建筑形形态：：以多层层为主主，小小高层层、别别墅已已有出出现，，多元元化发发展房型特特点：：以大二二房和和三房房为主主，主主力力面积积二房房90-100平方米米；三三房120~130平方米米社区环环境：：相对简简单，，新建建部分分住宅宅引进进了水水景、、日本本枯山山水的的概念念。社区品品质：：多以中中低档档为主主；高高品质质物业业开发发渐成成气候候。智智能化化开始始普遍遍运用用市场状状况分分析目前出出售之之住宅宅物业业都为为改善善居住住类型型，现现有一一房单单位皆皆为居居住之之用。。中中茵海海华广广场已已出现现小户户型投投资公公寓，，面积积40－80平米。。盐城现有住宅比例示意图市场状状况分分析住宅物物业销销售分分析销售状状况销售形形势良良好（（温馨馨花园园销售售率100％），，预售售速度度较快快，未未售项项目咨咨询客客源较较多。。购买对对象以本地地居民民为主主，自自住，，投资资比例例不高高；异异地购购房者者较少少，有有待挖挖掘。。形象推推广依托售售楼部部对外外形象象展示示，现现场包包装较较弱；；售楼楼处装装修和和布置置简单单，甚甚者使使用临临时用用房。。销售售道具具仅限限于楼楼书和和单页页等。。销售人人员比比较热热情，，但专专业水水平有有待提提高。。市场状状况分分析住宅物物业价价格分分析销售价价格继继续看看涨，，市区区平均均价格格增幅幅为6.1%，市中中心一一类地地区增增幅较较小，，仅仅仅为1%；二类类和三三类地地区增增幅较较大为为5～7％之间间；城城市新新区，，四类类地区区增幅幅迅猛猛，高高达12.2％（资料料来源源：盐盐城市市房产产局））市场状状况分分析楼盘名称销售单价（元/平方米）区域悦达都市花园均价：2398亭湖区世纪花园

2700起牡丹花园均价：2000温馨花园住宅2000，别墅2500盐都新区阳光世纪城1980碧水豪苑*4000桃源居均价：1780城西南翠洲嘉园均价：2200八菱华庄均价：2600亭湖区区人民民路沿沿线2400-2700元/平方米米；毓毓龙东东路沿沿线2000-2200元/平方米米盐都新新区多多层2000元/平方米米左右右；联联体别别墅2300-2500元/平方米米；独独立别别墅4000元/平米城西南南区2200元/平方米米左右右，但但物业业品质质较毓毓龙东东路沿沿线物物业要要高*盐城城市内内唯一一的独独立式式别墅墅物业业。销售价价格分分布市场状状况分分析商业物物业分分布状状况分布图图锦绣北北苑锦绣苑苑东方花花园鑫祥园园悦达-都市花花园悦达—东园牡丹花花园永兴佳佳园怡景花花园-商业街街中茵-海华广广场世纪花花园华兴路路步行行街建军中中路毓龙路路沿街商铺大型专专业市市场主主要分分布于于汽车车站附附近百货商商场主主要分分布于于建军军中路路附近近沿街商商铺主主要分分布在在城市市主干干道两两侧和和新建建住宅宅小区区大型商业街、步行街亨达商商业街街伟厦花花园温馨花花园阳光世世纪城城新都花花园鸿基－－奥园园－芝芝林广广场宏都花花园本项目目我们的的思考考？项目不不处在在商业业集中中区域域,我们如如何打打造商商业气气氛？？市场状状况分分析亭湖区区商圈圈地处传传统市市中心心区域域主要区区域范范围：：以建建军路路为中中心两两侧汽车站站次商商圈：该商商圈特特殊案案例盐度新新区商商圈地处原原盐都都县中中心区区域主要区区域范范围：：毗邻邻解放放南路路两侧侧盐都新区商圈解放南南路黄海海路路大庆庆中中路路解放放路路开放放大大道道本项目目两大商商圈南南北互互动亭湖区商圈市场状状况分分析亭湖区区商圈圈是盐盐城最最主要要的商商圈，，盐城城主要要的商商业物物业集集中在在本商商圈业态商家专业市场高力装饰城、招商场、城中城小商品市场、鸿基家具城大型超市上海华联超市、上海农工商超市、雅家乐超市商业街建军中路商业街步行街华兴路步行街、通榆北村步行街百货商城盐阜人民商场、文峰大世界沿街商铺毓龙路、人民路亭湖区区商圈圈市场状状况分分析市场状状况分分析建军中路华兴路毓龙路人民路业种业态百货公司，民居底层商铺时尚类服饰、鞋帽为主鲜花、婚纱摄影、服装、眼镜新型商业形态经营档次中高档中档中档代表品牌美特思邦威、playboy、金伯利钻石、肯德基知名品牌较少，春竹、三枪精工眼镜、金百合婚纱摄影百世德咖啡商铺开间开间2-3米，进深多为8-10米开间4米，进深8米开间4-6米，进深8-10米开间4-6米，进深8-10米租售情况租赁为主，租赁价格约为RMB4-6元/m2/天；中茵海华售价3万元/m2，亨达2万元/m2销售：100％；经营：一层90％，二层5％。以租为主,租金1.5元/天/m2零星商铺,租金1.5-1.7元/天/m2点评传统商业中心，商业地位进一步巩固建军中路商业的延伸，定位同质，经营较差主题相对集中,向东发展趋势明显为传统商圈争光添彩亭湖区区商圈圈商业业状况况一览览表市场状状况分分析汽车站站黄海海路路开放放大大道道商业分分布：：开放大大道与与黄海海路交交汇处处区域域开放大大道沿沿线以以大型型专业业市场场为主主，黄黄海路路沿线线以大大型超超市、、主题题购物物场所所和娱娱乐为为主亭湖区区商圈圈—汽车站站次商商圈市场状状况分分析亭湖区区商圈圈特点点小结结辐射范范围：：步行街街、沿沿街商商铺辐辐射市市中心心区域域；大大型专专业市市场、、商业业街、、超市市、百百货商商场辐辐射整整个盐盐城市市区经营定定位：：受规模模和档档次的的局限限，定定位模模糊，，同质质化经经营严严重。。经营营个性性不强强消费层层次：：为盐城城消费费力最最高费费区域域，人人均单单次消消费额额百元元左右右业态发发展：：新型商商业物物业—酒店式式公寓寓(悦达东东园)已经出出现我们的的思考考？项目不不在主主要商商圈，，人流流问题题如何何解决决？经经营又又如何何差异异化定定位？？项目目的唯唯一性性和核核心竞竞争力力在哪哪里？？盐都新新区商商圈大庆庆中中路路解放放南南路路西环路路盐都新区商圈市场状状况分分析该商圈圈内的的商业业物业业以大大型专专业市市场为为主（（大世世界家家具、、灯具具、装装饰城城，盛盛源装装饰材材料市市场，，新都都商贸贸城））。沿沿街商商铺主主要集集中在在解放放南路路两侧侧市场状状况分分析盐都新新区商商圈辐射范范围：：绝大多多数商商业物物业辐辐射本本区，，辐射射范围围较小小。经营状状况：：经营现现状普普遍不不佳，，““新都都-1996”餐饮主主题经经营一一支独独秀我们的的思考考？“新都都-1996”为什么么一支支独秀秀？餐餐饮、、娱乐乐、休休闲是是否是是我们们的发发展方方向？？发展趋趋势：：新的行行政中中心即即将落落成，，发展展潜力力较大大市场状状况分分析原有商商业以以租赁赁为主主，新新建物物业以以出售售为主主。新建商商业出出售比比例较较高（（华兴兴步行行街销销售率率100％，温温馨花花园只只剩2套），，但经经营现现状令令人担担忧。。后续供供应量量大（（中茵茵海华华、芝芝林广广场、、亨达达等）），竞竞争日日趋激激烈盐城商商业物物业供供求分分析我们的的思考考？我们如如何寻寻找市市场的的空白白点？？解决决卖场场与开开场的的问题题？在在茫茫茫商海海中脱脱颖而而出？？市场状状况分分析建筑结结构：：多以框框架结结构为为主。。商铺层层高：：普遍为为4.5-5米左右右，最最高为为：6米（如如牡丹丹花园园）商铺开开间：：多为米左右右，最最大为为6米（如如温馨馨花园园）外立立面面：无鲜明明特色色，个个别项项目(如裕达达－都都市花花园)廊柱设设计有有点睛睛之处处。盐城商商业物物业产产品分分析我们的的思考考？现有产产品落落后，，但后后续产产品先先进，，那么么我们们的产产品怎怎么设设计？？盐城商商业物物业销销售分分析市场状状况分分析销售情情况较较好。。温馨馨花园园销售售率超超过95％，牡牡丹花花园销销售完完毕，，永兴兴家园园只剩剩二套套，中中茵－－海华华广场场尚未未开盘盘，但但咨询询人士士络绎绎不绝绝；销售水平平较低，，手段单单一，现现场包装装落后，，销售人人员专业业水平低低买家以投投资户为为主，经经营户购购买较少少；以温温州为代代表的江江浙投资资商家已已现盐城城；我们的思思考？后续供应应庞大，，销售状状况能否否延续？？本物业和和现有销销售好的的物业差差异较大大，能否否用类似似销售方方法？市场状况况分析销售价格格：首层层11,000-14,000元/㎡，二层3,000－4,000元/㎡之间所属商圈楼盘销售单价亭湖区中茵－海华广场未售，预计底层30,000元/㎡永兴家园3,300元/㎡（一、二层联体）悦达－都市花园底层11,000元/㎡，二层3,000元/㎡（联体销售）鑫祥苑6,000元/㎡（一、二层联体）盐都新区温馨花园底层：8,800元/㎡鸿基奥园－芝林广场底层：20,000元/㎡以上怡景花园－商业街底层：14,000元/㎡以上百草园底层13,000元/㎡，2层3,000元/㎡，以上每层递减100元/㎡商业物业业价格分分析租金水平平:首层最高高3元/㎡/天，大多多为元/㎡/天；二层以上上为0.5元/㎡/天。我们的思思考？商业物业业销售价价格和租租金不匹匹配（怡怡景花园园单价14000元/㎡，租金为为1.5元/㎡/天，投资资回收期期为26年），项项目如何何经营？？销售？？市场状况况分析竞争对手手分析地理位置置：原市政府府机关所所在地项目进展展：土地平整整，预计计今年第第二季度度可正式式开工。。开发发商商：浙江省莱莱茵置业业股份有有限公司司项目简介介：总建16万平米，，其中住住宅4万平米，，商业12万平方米米。商业业包括：：SHOPPINGMALL，大型百百货、大大型超市市、商业业街、美美食街、、娱乐休休闲等，，商业设设施一应应俱全。。可售面积积：45-98平方米。。销售价格格：商铺首层层3.5万元，二二层7－8千元，三三层5千元，4层4千元中茵—海华广场场市场状况况分析点评：1）商业规规模和售售价目前前居于盐盐城首席席2）地段优优越，配配套成熟熟3）注重概概念炒作作，业种种业态定定位不清清晰，产产品设计计存在缺缺陷涌沧商业业街市场状况况分析状况：一期销售售率100％，1楼17000元/平米，2楼4000元/平米，3楼2500元/平米；二二期沿剧剧场路一一楼22000元/平米，2楼4200元/平米。点评：二层楼与与楼之间间连廊设设置较多多，开间间较大，，7－8米。注重重中庭等等景观节节点的设设计。市场状况况分析盐城星级级酒店分分布状况况望海大酒酒店盐城饭店店瀛洲宾馆馆悦达国际际大酒店店盐阜宾馆馆盐城宾馆馆市场状况况分析市场状况况分析酒店经营营状况名称星级设施客源开房率标间价格盐城宾馆四星餐厅酒巴、商场、桑拿、健身房、网球场会议团队、散客70％－悦达国际大酒店四星会议、商场、康乐、商务外商、散客、韩国包房80％528元/天瀛洲宾馆四星餐厅和多功能厅、咖啡厅、酒吧、桑拿、健身房、台球室、美容美发、购物商场商务接待、韩国包房80％568元/天望海大酒店三星商务中心、购物中心、望海旅行社，棋牌室、健身房散客、旅游接待80－90％280元/天盐城饭店三星商务中心、休闲中心、美容美发中心、健身房、会议室会议、接待90％300元/天星级酒店整体经营状况较好市场状况况分析丹顶鹤国国家级自自然保护护区泰山庙新四军重重建军部部纪念馆馆星级酒店店客房出出租率较较高，淡淡季在50-60%，旺季在在70-90%；以商务务、公务务客为主主。政府将邀邀请“美美国泛亚亚易道””打造沿沿海湿地地旅游度度假。发展旅游游业，建建立盐城城市区旅旅游集散散服务中中心。旅游局办办公室达达主任访访谈[唐代的永永宁禅寺寺][南宋丞相相陆秀夫夫祠堂][明末著名名书法家家宋曹故故居][《水浒传》作者施耐耐庵故居居][现代名人人胡乔木木、乔冠冠华的故故里][新四军重重建军部部纪念馆馆][是全国爱爱国主义义教育基基地][卞仓枯枝枝牡丹园园][大纵湖和和九龙口口风景区区][丹顶鹤、、麋鹿自自然保护护区]我们的思思考？本项目的的住宅物物业是否否能与旅旅游市场场相结合合，寻找找新的机机会？消费需求求分析区域消费费者特征征分析盐城市区区2000年-2003年人均可可支配收收入逐年年增加，，人均年年末存款款余额稳稳步上升升，社会会消费品品零售总总额稳步步增长。。居民消费购买力逐年增强，需求稳步上升（资料来源：：盐城市统计计局）盐城市区居民民人均可支配配收入低于常常州，但同比比增长幅度高高于常州（常常州比盐城由由1.71减少到1.39），差距在逐逐步缩小。盐城市区居民民人均消费低低于常州，同同比增幅也低低于常州，盐盐城和常州人人均消费支出出同比增幅为为10.8和11.5。盐城消费力有待培育，但蕴含巨大商机消费需求分析析消费需求分析析盐城消费水平提升。恩格尔系数为45％，已达小康水平消费需求分析析2004年5月盐城8大类消费支出出增幅统计，教育文化娱乐、食品、居住类消费支出大，增幅较快。住宅/公寓需求调研研说明调研目的：了了解盐城潜在在购房者的特特征，他们对对居住的需求求特点调研范围盐城市区调研方法定量调查，问答式结构问卷样本量100样本样本要求未来两年内打算购房的家庭消费需求分析析5.2盐城住宅消费费特征分析年龄家庭所在地教育程度职业被访者特征描描述消费需求分析析对区域的选择择及购房考虑虑因素选择在亭湖区区居住的比例例最高有七成购房者者属于二次或或多次置业对价格、地段段、房屋质量量、交通最为为看重消费需求分析析对建筑风格及及装修的接受受情况建筑风格则多多喜欢现代时时尚的外观设设计套内喜欢错层层、跃层的比比例也比较高高对有一半选择择不装修的毛毛坯房消费需求分析析对户型和面积积的选择分析析单位：平方米米选择三房户型型的比例最高高，面积区间间集中在80-160平方米。选择一房一卫卫住宅比例较较少，仅为1％，抗性较强强消费需求分析析对价格的接受受情况单价总价可接受单价价2200元/平方米以上上中高价位位住宅的购购房者有近近两成。单位：万元元单位：元/平方米消费需求分分析消费需求分分析有三成的比比例的购房房者有购买买意向一半以自用用为目的，，一半为投投资可接受2000元以上单价价的比例有有28%对投资小户户型公寓的的意向盐城商业需需求调研说说明调研对象盐城消费者盐城经营者调研方法入户、街头拦截访问，定量调查街铺、商场经营者访问，定量访问样本量150100调研目的了解消费者对目前盐城商业的消费偏好，对本项目的消费意向及期望了解经营者目前的经营状况，来本项目经营的意向和期望消费需求分分析5.2盐城商业消消费特征分分析消费需求分分析消费者职业业以企业职职工和个体体经营者为为主消费者日常常消费习惯惯消费需求分分析消费目的性性强，以购购物为主，，平均单次次消费在200元以下消费者对盐盐城目前商商业的满意意程度消费需求分分析集餐饮、娱娱乐、购物物为一体的的商业形态态最受消费费者欢迎。。消费需求分分析盐城市民出出行方式出行方式中中自驾车、、的士、摩摩托车共占占比例38％消费者购物物、餐饮、、休闲娱乐乐方面的主主要需求消费需求分分析特色食街、、大型健身身馆、卡拉拉OK/迪吧/酒吧和日常常家居用品品服装鞋帽帽等为消费费者的主要要消费需求求。调研之经营营者现有商商铺情况消费需求分分析经营1间商铺的比比例高达82％，积蓄了了较大的投投资群体。。现有商铺面面积主要集集中在50平米以下。。现有商铺租租购比例与与经营状况况15或以下21%20-4029%50-8027%80-10015%100以上14%单位：元/平方米.月每月租金单单价消费需求分分析现有商铺以以租赁为主主，月租金金较低。对本项目住住宅的购买买意向有购买意向向的比例非非常高，近近七成购买后常住住的有78%，投资者有有14%消费需求分分析5.3对本项目需需求特征分分析本项目做普普通住宅有有一定的抗抗性！消费者对本本项目商业业的消费意意向消费需求分分析中档、中高高档集购物物、餐饮和和娱乐为一一体的商业业形态是消消费者对本本项目的最最大期望。。经营者来本本商场经营营的意向消费需求分分析经营者对本本项目的期期望档次为为中档和中中高档，购购买意向达达41％。经营者对面面积与租金金方式的选选择消费需求分分析消费者可接接受本项目目商铺面积积比较分散散，50平米以下比比例稍多，，租金付款方方式主要集集中在租铺铺经营。开发条件分分析地块自身条条件分析区位条件优优项目位于城城市重点发发展区域，，新建市级级行政中心心，区位条条件优。人文气氛浓浓周边有盐城城中学、盐盐城第一小小学、市政政府，建设设局、广电电中心等机机关单位。。人文气氛氛浓。商业价值高高沿街面长（（沿东进路路300米，解放南南路100米），规模模大，商业业价值高。。地块周边环环境开发条件分分析教育：盐盐城中学、、盐城第一一小学、盐盐城工业管管理学院住宅：八菱菱花园、温温馨花园、、南苑小区区、百草园园、盐南新新村等交通：13、208、17、18、26、9、101、新亚汽车车站医疗：盐城城市中医院院、盐城新新世纪肝胆胆医院、东东方红医药药连锁店银行：盐城城市商业银银行、工商商银行、农农业银行单位：广电电中心、人人事局、市市行政中心心、建设局局、电视台台、供电电公司、体体育馆商业：滨海海花木场、、万家福超超市、鸿基基家具装饰饰广场、解解放路综合合市场运动：盐城城体育馆、、解放广场场、公园、、健身中心心项目周边配套以政府机构和市政为主，且正在完善中现有消费群体与成熟市区差异较大。开发条件分分析本项目解放南路东进路交通状况位于城市主主干道解放放路和东进进路，周边边公交线路路有多条公公交线路，，长途汽车车站有新亚亚汽车站。。交通极其其便利。开发条件分分析西：老民居居房（旧、、破）南：跃进河河（臭、脏脏）东：解放南南路（新、、美）北：东进路路（在建））地块平整、、无拆迁地块现状开发条件分分析跃进河现状状：脏、臭臭、窄，河河对岸是破破旧的平房房，对项目目沿河商铺铺的销售有有致命的影影响沿河商业扬州时代广广场参考个案成功的原因因：位于扬州市市区的商业业中心和旅旅游中心，，集购物、美美食、休闲闲、娱乐、、商贸、展展览、旅游游多功能为为一体，，以经营为主主，极少部部分卖使用用权，受南京都市市圈和苏锡锡常都市圈圈辐射较强强。参考个案项目概况占地面积2．3万平方米，，总面积为为6．88万平方米，，主体5层。室内长长85米宽17米，为华东东地区首条条室内商业业步行街。。商业定位扬州首家大大型多功能能摩尔购物物中心。。功能分布一楼：世纪纪珠宝、时时装、世界界名表店、、罗马假日日婚纱摄影影、品牌专专卖店、大大禾寿司等等二楼：品牌牌女装、富富春大酒店店、巴黎春春天咖啡茶茶餐厅三楼：品牌牌男装、男男鞋、广源源国美电器器商城、欢欢乐天地游游乐中心四楼楼：：世世纪纪电电影影城城、、百百姓姓人人家家家家常常菜菜馆馆、、明明星星琴琴行行、、宝宝贝贝城城、、床床上上用用品品、、新新华华鸿鸿图图书书城城五楼楼：：皇皇朝朝休休闲闲会会所所、、生生活活创创意意天天地地东东西西楼楼之之间间：：世世界界流流行行通通道道参考考个个案案世界界流流行行通通道道一楼楼：：欧欧洲洲街街、、伦伦敦敦地地铁铁；；二二楼楼：：星星马马泰泰、、香香港港、、日日本本街街；；三三楼楼：：迪迪士士尼尼、、荷荷里里活活、、NBA铺号面积（m2）总价首付贷款5年总投资（含按揭利息）5年总收益（含总投资）总回报3－56815.671360166601670000158264.820402445759.2参考考个个案案时代代广广场场西西投投资资实实例例分分析析表表单位位：：元元经营营状状况况时代代广广场场主主楼楼：：1－4租赁赁情情况况较较好好。。5楼暂暂未未开开业业。。只卖卖时时代代广广场场西西三三楼楼，，卖卖5年使使用用权权，，年年投投资资回回报报8％；；5年后后回回购购，，回回购购的的同同时时再再付付总总房房价价10％的的回回报报。。总总回回报报50％世界界流流行行通通道道：：不不能能分分割割，，没没有有产产权权，，只只能能出出租租一楼商铺铺租赁在在95％以上，，二楼商商铺租赁赁85％左右，，三楼商商铺70％左右。。我们的思思考？多种功能能（购物物、美食食、休闲闲、娱乐乐、展览览、旅游游）的组组合以及及消费理理念的创创新是否否能给我我们启示示？参考个案案虎门步行行街概况：欧陆风格格“骑楼楼”建筑筑，两期期开发，，一期4条商业街街，500米/条，总总建约90000平方米。。有顶棚棚，楼高高4层，铺位位1000个，设有有4000平方米的的文化广广场和2000平方米的的室内中中心广场场2003年试业,2004年五月正正式开业业。引进进“前店店后厂””的模式式。定位：文化、旅旅游、城城市品位位参考个案案目标顾客客：本地居民民和游客客功能分布布：首、二层层以服服饰为主主，三、、四层设设有美食食广场、、中西餐餐厅、好好又多、、数码影影院、全全镇最大大的书店店、儿童童欢乐天天地、国国美电器器等经营状况况：广场以规规模大、、功能齐齐全、现现代建筑筑风格和和创新经经营理念念与其他他商业街街、购物物中心形形成差异异，突出出休闲和和文化主主题。试业初期期虽已引引入一批批品牌零零售店，，但客流流稀少。。随后三三、四层层的主力力店陆续续开业，，广场招招牌和场场内形象象的重新新布置，，同时增增加了虎虎门特色色的旅游游元素和和文化活活动，使使得广场场客流逐逐渐增多多，商家家的经营营状况也也渐入佳佳境。我们的思思考？主力店的的作用不不可低估估！项目市场场定位7.1项目SWOT分析优势——位于新老老城区交交汇处，，属城市市重点发发展区域域位置优越越，交通通便利周边人文文条件较较好没有拆迁迁安置问问题沿街面长长，利于于发展商商用物业业劣势——项目周边边生活配配套尚未未完善本项目不不处在传传统的商商业中心心，商业业人流不不足跃进河现现状对项项目有较较大的影影响项目自身身设计存存在较大大缺陷威胁——亭湖商圈圈和盐都都商圈现现有商业业的威胁胁后续商业业的威胁胁机会——处在新老老城区结结合部，，城市重重点发展展区域市场需求求由大众众化向个个性化过过渡，需需求形式式发生改改变市场上缺缺少商业业形态新新颖，经经营管理理较好的的商业街街项目市场场定位优势竞争优势势机会威胁劣势发掘核心心竞争力力重点发展展区域、、人文条条件优相关物业业市场机机会新颖业态态的缺