房地产项目营销销售策略秘笈精

房地产营销策略秘笈房地产销售没有季节性，每个月都是有效销售期！通常房地产广告传播阶段的划分：预售期开盘期强销期热销期保温期清盘期任务：任务：任务：任务：任务：任务：1、引起关注蓄势待发引爆销售深化品牌形象达成销售销售结束塑造品牌扩大销售2、形成热点形象雏形时间：3个月时间：1个月时间：2个月时间：2－3个月时间：12－18个月时间：3个月内部认购期造势借势运势造势借势蓄势运势蓄势1.预热期2.内部认购期3.公开发售4.热销期电视任务引起关注蓄势待发形成热点形象雏形引爆销售深化品牌形象报纸公关新闻促销准业主联谊会（珠江夜游）形象广告形象广告促销信息的发布产品形象广告户外品牌形象广告配合公关活动的信息发布公开发售阶段整合传播进程送铺租专业市场现场巡回show以旧换新集体购房5.保温期6.清盘期提升品牌形象策略思考SP点式攻坚PR对品牌形象的提升，以及对舆论的影响有销售力的广告所创造的营销环境作用：季节性的、针对性的销售促进，加强即时的销售回报手段：现场、节假日、DM等作用：广告驱动消费者的购买动机，感受品牌形象，制造市场拉力手段：电视、报纸、户外等传统的媒介手段作用：加强消费者的沟通，维系老用户资源，提高亲和力，加强品牌屏障手段：公关活动、新闻房地产卖点挖掘：第一大类卖点：楼盘硬件【户型、配套设施、交通、精装修、板式、建材配置、景观、新工艺新材料、使用率、楼间距、会所、泳池、户口、大型超市进驻、规划、专业组合、大规模、创新技术、绿化率、阳光空气、高尔夫、公园、智能化、厨卫、区位】房地产卖点挖掘：第二大类卖点：建筑风格【建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑、

和式建筑、新加坡】

房地产卖点挖掘：第三大类卖点：空间价值【错层、跃式、复式、空中花园、大露台】房地产卖点挖掘：第四大类卖点：园林主题【中心花园、加拿大风情、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林】房地地产产卖卖点点挖挖掘掘：：第五五大大类类卖卖点点：：自然然景景观观【全全海海景景、、一一线线江江景景、、二二线线江江景景、、园园景景人人工工湖湖、、山山水水景景观观、、山山景景、、河河景景、、一线线河河景景、、二二线线河河景景、、自自然然湖湖景景】】第六六大大类类卖卖点点：：区区位位价价值值【繁繁华华路路段段、、CBD、、中中心心区区、、地地铁铁、、商商业业地地段段、、奥奥运运村村概概念念】】房地地产产卖卖点点挖挖掘掘：：第七七大大类类卖卖点点：：产品品类类型型【小小户户型型物物业业、、Townhouse、、产产权权式式酒酒店店、、独独立立别别墅墅、、酒酒店店式式公公寓寓、、大大户户型型物物业业、、商务务公公寓寓、、国国际际公公寓寓、、学学院院派派公公寓寓、、新新独独院院住住宅宅、、经经济济适适用用房房】】第八八大大类类卖卖点点：：人人以以群群分分【豪豪宅宅、、白白领领单单身身公公寓寓、、工工薪薪阶阶层层、、外外销销卖卖点点、、先先锋锋人人士士、、国国际际化化社社区区】】房地地产产卖卖点点挖挖掘掘：：第九九大大类类卖卖点点：：原创创概概念念【居居住住主主题题、、新新都都市市主主义义、、宣宣言言卖卖点点、、度度假假式式概概念念、、现现代代主主义义、、游游行行规规则则】】第十十大大类类卖卖点点：：功功能能提提升升【健健康康概概念念、、投投资资、、绿绿色色、、E概概念念、、环环保保、、生生态态】】房地地产产卖卖点点挖挖掘掘：：第十十一一大大类类卖卖点点：：产品品嫁嫁接接【教教育育、、音音乐乐、、艺艺术术、、运运动动、、旅旅游游】】第十十二二大大类类卖卖点点：：楼楼盘盘软软性性附附加加值值【品品质质、、成成熟熟社社区区、、身身份份地地位位、、安安全全、、个个性性化化时时尚尚、、艺艺术术、、建建筑筑艺艺术术、、健健康康】】第十十三三大大类类卖卖点点：：产产品品可可感感受受价价值值【服服务务、、文文化化、、物物业业、、口口碑碑】】房地地产产卖卖点点挖挖掘掘：：第十十四四大大类类卖卖点点：：楼盘盘及及发发展展商商形形象象【荣荣誉誉、、发发展展商商、、知知情情权权、、自自我我标标榜榜、、张张扬扬个个性性】】第十十五五大大类类卖卖点点：：居居住住文文化化与与生生活活方方式式【生生活活方方式式、、品品味味卖卖点点、、文文脉脉卖卖点点】】第十十六六大大类类卖卖点点：：情情感感【孩孩子子、、情情缘缘、、亲亲恩恩】】房地地产产卖卖点点挖挖掘掘：：第十十七七大大类类卖卖点点：：销售售与与工工程程进进度度【奠奠基基、、内内部部认认购购、、第第一一期期公公开开发发售售、、第第二二期期公公开开发发售售、、尾尾盘盘公公开开发售售、、火火爆爆人人气气、、热热销销卖卖点点、、加加推推卖卖点点、、样样板板房房开开放放，，外外立立面面呈呈现现、、封顶顶卖卖点点、、竣竣工工卖卖点点、、交交楼楼卖卖点点、、入入伙伙卖卖点点、、尾尾房房销销售售、、现现房房、、答谢谢】】房地地产产卖卖点点挖挖掘掘：：第十十八八大大类类卖卖点点：：创意意促促销销【价价格格卖卖点点、、付付款款方方式式、、竟竟卖卖卖卖点点、、节节日日促促销销、、折折扣扣促促销销、、送送礼礼促促销销、、特价价单单位位促促销销、、巨巨奖奖促促销销、、名名人人效效应应、、各各类类比比赛赛促促销销、、征征集集活活动动促促销销、、开放放日日促促销销、、业业主主联联谊谊促促销销、、艺艺术术活活动动促促销销、、音音乐乐会会促促销销、、表表演演促促销销、、新旧旧房房互互动动、、车车房房互互动动、、送送私私家家花花园园、、另另类类营营销销手手法法】】房地地产产卖卖点点排排行行榜榜：：1、、居居住住主主题题2、、荣荣誉誉3、、品品质质4、、教教育育概概念念5、、生生活活方方式式6、、户户型型7、、健健康康概概念念8、、建建筑筑艺艺术术9、、节节日日促促销销9、、成成熟熟社社区区9、、投投资资概概念念9、、绿绿色色概概念念9、、服服务务9、、豪豪宅宅9、一一期公公开发发售16、、全海海景17、、送礼礼促销销17、、一线线江景景19、、发展展商品品牌19、、身份份地位位19、、e概概念19、、环保保概念念19、、生态态概念念19、、繁华华路段段24、、品味味24、、错层层24、、配套套设施施24、、白领领24、、孩子子24、、CBD概概念24、、封顶顶24、、中心心花园园34、、价格格34、、艺术术活动动促销销34、、TOWNHOUSE34、、二线线江景景34、、园景景34、、文脉脉34、、热销销34、、加推推34、、加拿拿大园园林34、、都市市主义义44、、业主主联谊谊会促促销44、、人工工湖景景44、、高尔尔夫44、、文化化44、、物业业管理理44、、交通通房地产产卖点点排行行榜：：44、、中心心区概概念44、、二期期公开开发售售44、、最后后一期期发售售44、、现房房44、、主题题园林林44、、艺术术园林林44、、亚热热带园园林44、、园林林规模模54、、欧陆陆园林林57、、音乐乐概念念57、、产权权酒店店57、、知情情权57、、精装装修57、、奥运运村概概念57、、尾盘盘销售售57、、德国国风格格57、、宣言言66、、折扣扣促销销66、、特价价单位位促销销66、、各类类比赛赛促销销66、、开放放日促促销66、、另类类促销销66、、艺术术促销销66、、独立立别墅墅66、、酒店店公寓寓66、、大户户型物物业66、、山水水景观观66、、水景景66、、跃式式66、、复式式66、、板式式66、、建材材与配配制66、、情缘缘66、、地铁铁概念念66、、内部部认购购66、、板式式房开开放66、、江南南园林林87、、名人人效应应87、、音乐乐会促促销87、、表演演活动动促销销87、、送私私家花花园87、、运动动概念念87、、河景景87、、景观观87、、新工工艺新新材料料87、、使用用率87、、楼间间距87、、会所所房地产产卖点点排行行榜：：87、、泳池池87、、户口口87、、单身身公寓寓87、、亲恩恩87、、商业业路段段87、、火爆爆人气气87、、外立立面全全现87、交楼楼87、入伙伙87、欧陆陆风格87、自然然园林111、付付款方式111、竟竟卖111、车车房互动111、商商务公寓111、国国际公寓111、学学院派公寓寓111、自自然湖景111、自自我标榜111、空空中花园111、口口碑111、大大型超市111、工工薪阶层111、外外销111、先先锋人士111、答答谢111、法法国风格111、意意大利风格格111、树树木111、新新加坡会所所111、岭岭南园林111、园园林社区111、澳澳洲风情111、度度假式概念念134、巨巨奖促销134、征征集活动134、新新旧房互动动134、旅旅游概念134、安安全134、新新独院住宅宅134、经经济适用房房134、张张扬个性134、大大露台134、规规格134、专专业组合134、大大规模134、创创新技术134、国国际化社区区房地产卖点点排行榜：：134、奠奠基134、竣竣工134、海海派建筑风风格134、和和式筑居134、新新加坡风情情134、滨滨海风情134、热热带园林134、现现代主义134、旅旅游规则158、绿绿化率房地产卖点点排行榜：：楼盘硬件卖卖点1、户型2、配套设设施3、交通4、精装修修5、板式5、建材与与配制6、景观6、新工艺艺新材料6、使用率率6、楼间距距6、会所6、泳池6、户口7、大型超超市8、规划8、专业组组合8、大规模模8、创新技技术9、绿化率率区位卖点1、繁华路路段2、CBD概念3、中心区区概念4、奥运村村概念5、地铁概概念6、商业路路段房地产卖点点排行榜：：空间价值卖卖点1、错层2、跃式2、复式3、空中花花园4、大露台台建筑风格卖卖点产品卖点1、建筑艺艺术2、德国风风格3、欧陆风风格4、法国风风格4、意大利利风格5、海派建建筑风格5、和式筑筑居5、新加坡坡风情1、小户型型2、TOWNHOUSE3、产权式式酒店4、独立别别墅4、酒店式式公寓4、大户型型物业7、国际公公寓7、商务公公寓7、学院派派公寓10、新独独立住宅10、经济济适用房房地产促销销：SP是英文文SalesPromotion的简称称，译为销销售促进，，亦有人将其译译为营业推广或销售推广。是刺激消消费者或中中间商迅速或大大量购买某某一特定产产品的促销销手段，包包含了各种种短期的促销销工具。SP、广告告、人员推推销、PR、事件是是基本的几几大促销手段。房地产促销销：合作目标营销策略促销预算促销目标设计市场范围整合折扣率确定定时间促销条款竞争性防御御产品范围效果测试SP目标SP设计SP评估房地产促销销：SP工具分分类免费（Free）,印花、免免费样品、、赠品、优惠（Save），，自助获赠赠、折价券券、折扣优优惠、退款优惠、、合作广告告、竞赛（Wins）经经销商分销销竞赛、销销售人员竞竞赛、消费者竞赛赛或抽奖组合（Mix），财财务激励、、联合促销销、连锁促促销、会员促销、、其他SP房地产促销销110种种：1、零首期期。2、送全屋屋豪华装修修。3、送全屋屋家私。4、送空调调。5、送全屋屋家电。6、送国内内旅游。7、送国外外旅游。8、内部优优先认购8折优惠。。9、开盘8.8折优优惠。10、免1－3物业业管理费。。11、免水水电、电视视、煤气、、互联网初初装费。12、送私私家花园。。13、购房房入户口。。14、送名名牌学校入入学、入托托名额。15、购房房有机会抽抽奖得汽车车。16、元旦旦节购房优优惠。17、春节节购房优惠惠。18、元宵宵节购房优优惠。19、情人人节购房优优惠。20、5.1节购房房优惠。房地产促销销110种种：房地产促销销110种种：21、母亲亲节购房优优惠。22、儿童童节购房优优惠。23、中秋秋节购房优优惠。24、国庆庆节购房优优惠。25、重阳阳节购房优优惠。26、父亲亲节购房优优惠。27、教师师节购房优优惠。28、圣诞诞节购房优优惠。29、3.12植树树节购房优优惠。30、6.24荷花花节购房优优惠。房地产促销销110种种：31、购房房抽奖送半半套。32、业主主自己设计计户型。33、看房房送午餐、、水果。34、立面面揭晓日优优惠。35、封顶顶日优惠。。36、楼型型设计获奖奖优惠。37、样板板房亮相日日优惠。38、公关关活动促销销。39、交楼楼日优惠。。40、提前前入住优惠惠。房地产促销销110种种：41、3.15优惠惠。42、购大大房间优惠惠。43、购经经典户型优优惠。44、购珍珍藏户型优优惠。45、购房房优惠车位位。46、样板板房情景体体验优惠。。47、展销销会9.7－9.9折优惠。。48、联合合促销优惠惠。49、获得得荣誉优惠惠。50、旧业业主重新购购房优惠。。房地产促销销110种种：51、旧业业主介绍新新业主优惠惠。52、某特特殊阶层购购房优惠。。53、首十十名买家送送装修礼金金1万元。。54、送山山景优惠。。55、送江江景优惠。。56、送湖湖景优惠。。57、送河河景优惠。。58、首期期1.3万万，送600元/m²至上装修。。59、限量量发售优惠惠。60、心水水价优惠。。房地产促销销110种种：61、各种种价格优惠惠：动感价价、跃式价价、飞扬价价、阳光价、推推崇价、热热卖价、、新低价、、望江价、、超值价。。62、房交交会优惠。。63、及时时认购尊享享95折。。64、一次次性付清8优惠。65、1万万元即可入入住，5年年免息。66、送3年地铁费费。67、送高高尔夫门票票。68、送会会所3年健健身门票。。69、送社社区6年图图书馆门票票。60、送签签约公证律律师费。房地产促销销110种种：71、送价价值28万万元游艇会会会籍。72、送高高尔夫会会会籍。73、送特特色园林恋恋景观亭一一个。74、送印印花费。75、首5个买家现现金回赠2万元。76、送两两年供楼利利息一半。。77、家私私套餐优惠惠券1000元。78、免费费酒店住宿宿一晚。79、送全全屋天花灯灯饰及厨房房全套装修修连橱柜、、燃具。80、送黄黄金生肖礼礼品一个。。房地产促销销110种种：81、送周周年金牌一一个。82、送纪纪念名表一一块。83、俱乐乐部会籍及及免1年年年费。84、俱乐乐部及人工工湖消费券券1000元。85、社区区游乐入场场券及活动动券500元。86、优先先入校及独独享学费优优惠。87、旧房房换新居优优惠。88、现场场落订即送送现金最高高达5000元。89、独享享2年共16厘租金金回报。90、提供供最长30年按揭。。房地产促销销110种种：91、最高高8成按揭揭。92、送9成按揭计计划保险费费。93、送私私家园林式式泳池。94、拍卖卖优惠。95、试住住促销。96、特价价单位促销销。97、名名人效应应促销。。98、各各类比赛赛促销。。99、征征集活动动促销。。100、、开放日日促销。。房地产促促销110种：：101、、业主联联谊会促促销。102、、音乐会会促销。。103、、表演活活动促销销。104、、艺术活活动促销销。105、、车房互互动促销销。106、、送私家家花园促促销。107、、星级管管家服务务促销。。108、、另类营营销促销销。109、、房产保保险。110、、送入伙伙酒席/喜宴。。房地产策策略核心心：产品地段社区受众竟品品牌房地产策策略核心心：街区位区市区项目所在在的地段段分析三三步法硬件软件宏观房地产策策略核心心：产品概念信誉品质生活方式式中国市场场，50年内主主要还是做好好产品。。取得消消费者的信信任为重重中之重重。房地产接接触点规规划：无需求有需求必经路段段CHECKIN售楼部样板房看楼通道道结束四大传媒媒DM互联网电子邮件件鼠标垫日历卡短信息的士贴户外公交车看楼车水牌道旗灯杆旗工地灯箱箱围墙售楼小姐姐服务资料料架专题片形象广告告海报吊旗手提袋户型图形象画册册楼书情景销售售灯杆吊旗横幅空飘登记电话话房地产接接触点规规划：项目售楼部现场户外外大型户外外硬广软文围墙空飘601、、602公交等等刀旗的士/车车亭新闻报道道电视专栏栏123456789101112元旦春节/情情人节/元宵节节3.8妇妇女节/植树节节端午节5.1、、青年节节/母亲亲节/护护士节/地球日日儿童节荷花节教师节/重阳节节国庆/中中秋节/父亲节节岁暮/小小年平安夜/圣诞节节乞巧节年度推广广规划：：9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。20:44:5820:44:5820:441/5/20238:44:58PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2320:44:5820:44Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。20:44:5820:44:5820:44Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2320:44:5820:44:58January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20238:44:58下午午20:44:581月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月238:44下下午午1月月-2320:44January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/520:44:5820:44:5805January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。8:44:58下午午8:44下午午20:44:581月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。20:44:5820:44:5820:441/5/20238:44:58PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2320:44:5820:44Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。20:44:5920:44:5920:44Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2320:44:5920:44:59January5,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。05一一月20238:44:59