易居-上海北岸长风写字楼项目营销推广报告-

北岸长风营销推广报告目录市场篇产品分析篇销售计划篇表现推广篇市场篇全年需求旺盛，新政之下，成交基本趋稳上海办公市场供求走势结论：2007年办公市场整体表现为供不应求，市场成交活跃，全年供求比为1.99，供应缺口达91.8万㎡。办公市场自去年2月份开始启动，成交量节节攀升，至7月份供求比值为30.98，10月份房贷新政之后成交基本持稳，年末供应开始放量，短期内供求比骤降至0.6其中位于宝山的上海国际钢铁服务中心新增供应10.8万方全年价格稳中有升，新政之后略有回落结论：

2007年1-10月成交均价呈现震荡上扬局面，10月份受房贷新政影响，成交均价开始回落；08年2月份证大五道口集中放量迅速拉升整体成交均价至20147元/㎡，环比上涨43%；2007年全年涨幅仅为7.52%，在供需矛盾突出的情况下，预计08年尚有较大的上涨空间。证大五道口35000元/平方米的集中成交放量影响上海国际钢铁服务业中心1.4万方均价8314元/平方米继续拉低成交价上海办公市场价格走势8月禁捂令出台后，办公市场供求放量明显区域办公市场供求走势07.01-08.03普陀区共成交6944㎡，供应24768㎡，供求比为1.30，2007年2-8月仅4月新增1.9万㎡，其余长达6个月时间无新增供应。8月受上海禁捂令政策的影响，办公市场供应放量明显，至年末达到最高峰，导致次年1月成交量大幅上升。汇华大厦、绿洲中环中心、旭辉商务广场等项目的集中放量单位:万M2价格自9月上涨明显，个案成交影响整体价格区域办公市场价格走势1-8月期间，区域成交均价在14000元/㎡左右，9月在尚诚国际带动下，区域成交价格迅速走高，年末达到19262元/㎡，平均月增幅为3.8%.08年1月在富丽大厦及金阳大厦等低价楼盘成交放量情况下，区域均价再次下挫，次月价格重返07年末高位富丽大厦、金阳大厦等低价项目的集中成交虹桥天山板块办公供应不足，给本案制造机会项目名称上市时间主力面积成交均价虹桥银都2006.1285-23523595首信银都2006.560-9625918威宁综合楼2006.958-15618471同达创业大厦2004.4130-14217616市场特征：1、竞争板块内商务氛围浓厚，办公项目入住率高达90%以上；2、甲级写字楼新增供应不足，酒店式公寓供应量偏大；3、办公主力供应面积在100-150m2之间；4、由于项目品质的差异，导致成交价格落差较大，在17616-25918元/m2之间。干扰性竞争项目长风板块：新兴商务生态商务区天山板块：地铁2号线延伸段，市场热点区域虹桥商务圈：完善的商务配套,市场成熟区域本案目前43883m2可售目前22414m2可售目前90849m2可售结论：根据网上房地产显示，目前虹桥天山板块尚有6.6万m2办公可售，其中80%以上的在售量是开发商自行持有，实际可售量仅为1.2万m2，供求矛盾突出，需求有外移趋势本案位于新兴的长风生态商务区板块，逐步成型的办公氛围将对天山虹桥客源进行地域性的导入，市场机会大市场需求以商务氛围成熟的高品质产品为主区域竞品成交分析区域主要竞品为汇华大厦、旭辉商务广场、绿洲中环中心、汇银铭尊，成交均价在21000-30000元/㎡；平均月去化套数为20套左右；绿洲中环中心依托便捷的交通和成熟的商务氛围，东靠创业园区，并以高品质产品规划深受市场追捧，因此去化较快；汇华大厦虽靠中山北路，但交通动线和产品品质不够理想，去化较慢。绿洲中环中心汇华大厦旭辉商务广场本案新兴商务区，缺乏交通生活配套，商务氛围不成熟交通便捷，东靠创业园区商务氛围成熟项目名称近期推盘成交套数推案套数成交均价主力面积月去化量销售率汇华大厦07.12.19514812086044-781710.60%旭辉商务广场07.11.2558862411260-3501567.44%绿洲中环中心07.10.212292492100056-1144691.97%汇银铭尊07.12.15103130000560-1350332.26%汇银铭尊长风生态商务区将成为08年办公市场热点07年普陀区的长风生态商贸园区办公楼正式步入启动阶段，园区内供应量主要集在“旭辉世纪广场”一个楼盘上，而“汇银”项目则在去年年底才推出2万多方的供应量；08年随着后续待开发办公楼土地的不断建设，大批量的项目将在今年推出，同时全球娱乐巨头“米高梅”也加入到了长风生态商务区，大量的品牌企业注入进来，将不断提升板块整体水平，08年将迎来板块的供应高峰，整体办公楼市场也将迎来品质之年。07年推出办公楼物业07年各项目供应量07年各项目成交量汇银金融商务中心2.28万方——旭辉世纪商务广场3.01万方1.50合计5.35万方1.50全球娱乐业巨头“米高梅”加入“北岸·长风”合作计划。项目总建筑面积7万方，总投资12亿人民币沿苏州河规划将建设30至50幢、总建筑面积150万平方米的中、高档商务办公楼群。直接竞争争楼盘分分析项目名称价格产品类型层高户型面积总价汇银铭尊30000平层办公3.7500-13001500-3900万/套旭辉世纪广场21000-23000平层办公3.341-5886-133万/套25000-28000LOFT5.2558-96153-254万/套本案产品品塑造方方面应介介于“汇汇银铭尊尊”和““旭辉世世纪广场场”楼盘盘之间我们选取取了长风风生态商商务区目目前在售售的两个个办公楼楼物业，，他们是是“汇银银铭尊””和“旭旭辉世纪纪广场””。从销售价价格来看看，由于于定位不不同导致致两个物物业最终终销售价价格有很很大差异异；从累计销售售率来看，，整体市场场呈现去化化迅速的迹迹象，两个个物业总销销售率达到到65%以以上；从未来供应应量来看，，两个物业业后续总供供应量为30.5万万方竞品追踪-------旭辉辉世纪广场场企业总部LOFT办办公平层办公平层办公整整幢出售M北新泾站旭辉世纪广广场地处长风生生态板块，，总规划面面积15万万平米，首首期开发6.5万平平米，产品品规划包含含生态商务务企业总部部，LOFT办公，，SOHO公寓式办办公古北路桥中环线线苏州河河本项目汇银铭尊小户型办公公为主，企企业总部为为辅竞品追踪-------旭辉辉世纪广场场产品认知5A智能配配置卫生间TOTO,科乐或同档次品牌空调大金515中央空调墙面,顶面乳胶漆(力邦,多乐士或同档次品牌)电梯迅达地砖亚细亚或同档次品牌开关插座西门子玻璃双层中空玻璃

消防设施消防监控,自动喷淋,烟感报警竞品追踪-------旭辉辉世纪广场场销售分析从成交价格格来看，企企业总部产产品定位明明确，成交交价格为22500元/平米米，价格具具有竞争力力，一经推推出便去化化完毕，为为后续小户户型办公销销售奠定市市场基础；；从产品类型型来看，LOFT办办公楼因产产品附加值值高，受到到市场追捧捧，去化速速度较快，，价格被拉拉升至27000元元/平米以以上，11.25日日推出的LOFT办办公月均去去化15套套，销售率率达71%；平层办公销销售价格为为21000-23000元元/平方米米，由于目目前商务配配套还不完完备，且产产品缺少高高性价比优优势，定价价相对较高高，市场抗抗性明显，，3.5日日开盘至今今仅去化7套。从成交客户户类型来看看，是以自自用型大客客户为主，，多数为江江浙地区从从事服装或或化工行业业的私营业业主，长风风板块是链链接江浙沪沪地区的交交通枢纽，，地理位置置优越是其其购买的主主要因素竞品追踪-------汇银银铭尊汇银铭尊地处长风生生态板块，，含生态商商务企业总总部，汇银银铭尊总占占地54766平方方米，建筑筑面积18.7万平平方米。由由8幢经典典ARTDECO风风格的建筑筑组成，配配备近20000平平方的专属属商业，5000平平方米的高高端商务会会所中空玻璃幕幕墙立面大理石地面面外立面天然石材与玻璃幕墙空调日立Hitachi大堂大理石电梯日立Hitachi通讯设备光缆、中国电信智能化设施光缆、5A、闭路电视监控、中央空调设备监控、电子显示屏系统、移动电话无限覆盖、每幢楼客梯联控货梯单控安保设施在线式巡更、报警探测器残卫间内报警按钮连接主报警主机消防设施消防监控,自动喷淋,烟感报警5A智能配配置竞品追踪-------汇银银铭尊产品品认知竞品追踪-------汇银银铭尊在售售产品认知知类型面积范围（M）层高（M）建筑层数套数总面积（M2）企业总部6号楼3.7101110879.857号楼3.77106943.968号楼3.77106943.96汇汇银铭尊尊推出地块块最南部的的企业总部部，共计31套24768㎡㎡，3个月月内去化10套；另另外6号楼楼的9-10层作为为开发商自自用，不对对外出售。。推案思考:企业总总部紧邻沿沿河绿化和和苏州河景景观，是整整个地块的的最佳位置置，开发商商以企业总总部快速销销售预热市市场，为后后续小户型型办公的推推出提供市市场支撑。。以企业总部部预热市场场，带动小小户型办公公价格竞品追踪-------汇银银铭尊一期期推案分析析6#8#7#推案日期推案类型推案量总套数已售套数去化比例销售价格月均去化2007.12.15企业总部24768311032.26%30000307年回顾顾1、07.01-08.03上海办公公市场成交交稳健,供供应趋缓,整体表现现为供不应应求,10月份的贷贷款新政对对办公市场场的成交量量影响不大大，但成交交均价在此此影响下出出现连续三三个月下调调；2、区域成成交平稳，，这也与上上海整体走走势相同，，8月底，，上海实施施禁捂令之之后，供应应放量明显显增大，成成交均价在在个案带动动下涨幅较较快；3、根据据已出让土土地推算，，项目周边边未来办公公和商业供供应量将超超200万万平方米，，以长风生生态娱乐为为主的生活活商务圈正正在形成；；4、天山虹虹桥传统商商务区办公公供应萎缩缩，导致需需求外移，，长风生生态社区位位处虹桥商商务区的辐辐射圈，办办公售价逐逐步走高。。办公市场回回顾与展望望08年展望望1、08年年市场将继继续稳中有有升，07年在供不不应求的市市场状态下下，成交价价格保持持稳定，没没有出现较较大起伏，，给08年年预留了较较大的上涨涨空间；2、08年年长风板块块新增供应应集中，将将成为上海海市办公市市场的新热热点；3、收缩银银根仍然是是08年调调控的主论论调，办公公市场影响响较小。办公市场回回顾与展望望产品篇项目SWOT分析———SS（Strength，优势势）区位优势－－位于上海海西商业门门户核心，，区位优势势巨大；规划优势－－属于长风风现代生态态、商务、、服务综合合规划区，，规划优势势显著；交通优势－－连接江浙浙交通干道道的枢纽，，古北路桥桥通车，大大渡河路延延伸至古北北地区；轨轨道2号线线延伸段通通车，区域域交通条件件良好；位置优势－－本案地处处长风核心心位置，站站在长风生生态商务板板块最前沿沿，具有标标志性，起起到领头羊羊的作用；；市场优势－－30万方方高标准城城市综合体体里专为中中小企业量量身定做的的办公区，，市场稀缺缺；功能优势－－完善与丰丰富整个综综合性商务务区的服务务功能；产品优势－－规划为新新型综合商商务区，在在周边市场场具有强烈烈的差异化化优势，产产品特点明明显；60-115㎡自由由组合，内内设卫生间间，高标准准的商务配配置，电梯梯，大堂；；景观优势－－直面长风风公园无敌敌生态景观观，傍苏州州河及沿河河绿化带，，游艇码头头近在咫尺尺。项目SWOT分析———WW（Weakness，劣势势）区位概念－－长风地区区属于传统统工业区，，长久以来来形成的区区位旧观念念有待引导导；周边环境－－目前项目目周边为尚尚未改造的的厂区，整整体环境相相对较差，，旧区面貌貌在短期之之内还难以以彻底改观观；市政进度滞滞后－随着着动拆迁难难度的加大大，普陀旧旧区改造速速度将明显显放缓，各各项市政建建设的进度度难以保障障，区域整整体环境改改善的进程程将大大减减速；产品本身－－由于产品品原设计方方向问题，，导致楼层层走廊幽长长且光线暗暗淡，与纯纯正的办公公楼相比，，有一定劣劣势。项目SWOT分析———OO（Opportunity，机会））板块创新机机遇－本板板块属于新新兴规划开开发的综合合商务区，，处于白纸纸待画阶段段，具有巨巨大的创意意和发展空空间，可塑塑性极强；；抢占市场先先机－目前前长风在售售的专门针针对中小企企业的商务务办公；交通区位提提升－与长长宁区建立立链接，区区位层次提提升，办公公楼利好条条件形成，，形式良好好。项目SWOT分析———TT（Threat，，威胁）政策风险－－政府宏观观调控一轮轮紧似一轮轮，旨在遏遏制房产过过度投机，，不排除政政府视市场场发展再次次出手干预预，市场具具有较大的的宏观调控控风险；发展风险－－本区域为为新兴发展展板块，区区域整体开开发周期较较长，在未未来发展中中具有较多多的不确定定因素。SWOT总总结本案有着出出众的综合合素质，具备了强有有力的竞争争优势。1、优势明明显的项目目特点(位置优越越，景观无无敌，完备备商务资源源配置，多多功能小面面积办公)2、与项目目吻合的区区域规划方方向3、增长的的市场有效效需求，产产品在区域域的稀缺性性4、形成互互动完整的的商业模式式，商业效效益最大化化5、强强联联合的开发发团队根据产品性性质和区段段景观分类类高区西北朝朝向可远眺苏州州河景观低区西北朝朝向未来视野景景观可能受受到遮挡低区东南朝朝向可看小区内内景高区东南朝朝向可看长风公公园与苏州州河双景观观2F商铺内铺1F商铺部分沿沿街B类产产品A类产产品D类产产品C类产产品产品分分析办公部部分办公房房型以以60-65平平米小小面积积为主主力户户型，，180平平米以以上户户型都都位于于景观观效果果最好好的位位置产品分分析办公布布局呈呈东南南和西西北朝朝向,东南南向中中高区区可观观长风风公园园和苏苏州河河景观观，视视觉效效果远远优于于西北北向房房源销售中中需注注重:由于西西北向向的主主力户户型面面积略略大于于东南南向的的主力力户型型，为为达到到均匀匀去化化的目目的，，在价价格制制定时时注意意总价价的控控制商铺部部分商铺主主力面面积在在50-100平米米范围围，200平米米以上上有2套，，位于于沿街街商业业价值值最好好处产品分分析1F平平面图图2F平平面图图该项目目商铺铺为1-2F，，多数数铺面面呈内内铺状状态，，进入入该铺铺位需需要乘乘坐电电梯才才可到到达，，故整整个2F部部分商商铺商商业价价值无无法得得到最最大程程度的的体现现。销售中中需注注重:销售中中注意意去化化的均均衡性性，可可考虑虑二层层商铺铺作为为办公公房去去化，，利用用其具具备4.5米层层高的的优势势。比较项目旭辉世纪广场本项目比价系数权重加权系数位置离长风公园/古北路桥远离长风公园/古北路桥近1.1520%0.23室内装修标准精装修标准600元/平米，户内大金中央空调精装修600元/平米，户内独立分体VRV商务空调0.9520%0.19功能性普通户内厨卫多功能1.1530%0.345景观内部景观公园/河景1.1520%0.23公共部位装修标准4部迅达4部蒂森克虏伯1.75m/s1.0210%0.102产品比价系数

1.097销售均价2300025231

办公价价格研研判与竞品品旭辉辉世纪纪广场场的价价格比比较比较项目汇银铭尊本项目比价系数权重加权系数位置离长风公园/古北路桥远离长风公园/古北路桥近1.120%0.22面积范围560-140050-2011.120%0.22室内装修标准毛坯精装修600元/平米120%0.2功能性大空间公共卫生户内厨卫多功能1.0510%0.105景观河景公园/河景1.110%0.11公共部位装修标准日立1.75m/s智能停层4部蒂森克虏伯1.75m/s0.8510%0.085工程进度外立面完成08年6月交房结构封顶，09年6月交房0.8510%0.085产品比价系数

0.94销售均价3000028200

办公价价格研研判与竞品品汇银银铭尊尊的价价格比比较通过竞竞品的的比价价研判判，本本案办办公部部分的的价格格支撑撑在25000元至至28000元元之间间，最最终开开盘的的价格格将根根据客客户的的摸底底落位位情况况，进进行确确定。。竞品研研判价价格结结论商铺价价格研研判板块内内无同同类产产品,参考考值选选取天天山及及虹桥桥板块块沿街街商铺铺,平平均租租金为为9-10元/m2/天天，因因项目目虹尚尚处于于开发发建设设过程程中，，不如如天山山桥板板块成成熟,研研判租租金应应略低低于天天山与与虹桥桥板块块。A．平平均租租金按按7.5元元/㎡㎡/天天计，，投资资回报报率按按7%计，，空置置率按按10%计计推导1层商商业销销售均均价：：40555元元/㎡㎡因小区区内有有国际际知名名品牌牌商业业的入入住，，增加加产品品的附附加值值，故故销售售价值值可增增加1.15倍倍销售均均价可可提升升至：：46638元/㎡㎡B．由由于2层商商业不不临街街，且且出入入口不不独立立，通通道狭狭小过过长，，不具具备常常规商商铺的的经营营价值值，故故整体体定价价趋向向于办办公，，参照照三层层与四四层办办公价价格差差异系系数定定价，，与底底层商商铺拉拉开差差距。。推导2层商业业销售均价：：21511元/㎡因2层商业层层高4.5米米，相对三层层以上办公房房具有层高优优势，故销售售价值可增加加1.1倍销售均价可提提升至：23662元/㎡按上述定价原原则,商铺平平均售价为33777元元/㎡产品分类层高面积销售报价预计总销1、A类产品（东南朝向办公）3.2米9762.48280002733494402、B类产品（西北朝向办公）3.2米4803.83260001248995803、C类产品（底层商铺）4.5米1132.6750000566335004、D类产品（二层商铺）4.5米1440.252400034566000合计

17139.23489448520产品分类及销销售报价按上述报价，，办公均价27000元元/平米，商商铺均价35000元/平米上述价格为客客户蓄水阶段段的报价，最最终根据蓄水水情况确定开开盘销售价格格及相应的优优惠折扣方案案。销售篇实现速度与利润的的双赢销售价格预期期:办公部分销售售均价实现26000元元/平方米商铺部分销售售均价实现33000元元/平方米代理房屋销售售速度:办公部分开盘盘七个月内累累计完成100%销售率率商铺部分开盘盘五个月内累累计完成90%销售率销售目标4月6月7月8月5月现场样板段展示准备期第一波强销期期5月8日办公公房开盘临时接待处进进场9月10月售楼处样板房房交付使用北岸长风工作作进度与销售售节点11月12月7月初商铺开开盘持续期销前相关准备备工作销售价表制定定确认售楼处样板房房装修交付客户蓄水工作作展开开盘销售执行行计划制定确确认通过对意向客客户的落位价价格测试，形形成开盘销售售价格策略在媒体炒作效效应下，配合合开盘优惠方方案引发办公公第一波热销销，视蓄水形形势适时推出出商铺以价格价格控控制方案实施施整层销控计计划，有目标标地去化房源源，控制好销销售节奏消化剩余房源源，完成预期期销售目标销售工作重点点利用现场样板板效应引发第第二波热销，，逐步释放销销控楼层在第一波销售售价格基础上上，实施提价价策略，实现现利润最大化化第二波强销期期蓄水期预售许可证销售期重要节点10月蓄水期销售均价25300元/m2销售率达65%回笼资金2.4亿元6月7月12月5月8月9月11月销售期办公商铺08年销售均价33000元/m2销售率达到80%资金回笼0.68亿元销售均价27300元元/m2销售率达95%回笼资金1.19亿元销售均价27300元元/m2销售率达100%回笼资金0.19亿元销售均价33000元/m2销售率达到90%资金回笼0.08亿元办公实现销售售额3.78亿元,商铺铺实现销售额额0.74亿亿元,合计4.52亿元元.蓄水期销售节奏控制制及资金回笼笼蓄水期储客计计划因开盘前已获获取预售许可可证，为保证证达到有效蓄蓄水效果，自自4月20日日起收取客户户诚意金，目目标至5月7日开盘前达达到200组组有效客户的的蓄水量。目的：方式：客户有意参加加开盘认购的的可先行支付付诚意金，每每套收取人民民币50000元整作为为认购诚意金金，签约后转转为购房款，，不限制意向向认购套数。。通过购房意向向表的形式进进行客户认购购位置、数量量和接受价格格的摸底。原则：对购房人的确确认，实行实实名制认购，，意向客户不不能更名，开开盘认购前对对预售合同及及相关合同文文本的各项条条款需事先确确认，同时提提供真实的个个人或企业贷贷款资料以便便银行初步审审核贷款资信信。支付诚意金客客户可享受开开盘优惠折扣扣。开盘认购方案案1、通过初步步客户摸底确确定开盘报价价，开盘前三三天内对意向向客户进行疏疏理，并进行行区段报价，，锁定客户认认购意向并进进行开盘价格格微调以便均均衡去化房源源。2、开盘当日日按认购意向向书编号进行行排序，通知知意向客户至至售楼中心进进行认购。3、开盘当日日易居内网操操作认购，客客户确定室号号后，签定《《定金合同》》并补足定金金至人民币100000元整。开盘认购流程程：开盘认购规则则：1、按照《认认购意向书》》编号，将意意向客户分成成几批，通知知其按规定时时间参到售楼楼中心进行认认购。2、每批认购购时间段，按按照到场客户户的《认购意意向书》编号号顺序进行认认购。3、在指定期期间不参加认认购的客户，，视同其放弃弃优先认购权权利。开盘价格优惠惠方案支付诚意金客客户享受开盘盘价格优惠方方案:付款方式优惠方式按揭付款报价打99折一次性付款报价打98折2-4套报价打97折5-7套报价打96折8-10套报价打95折11套以上报价打94折注：多套购买买的优惠方案案不论付款方方式；上述优惠方案案针对诚意金金客户，未支支付诚意金的的客户视开盘盘销售情况调调整优惠方案。。单套多套注：上图中价价格销销控楼层登登记销销控楼层开放销售楼层层销售房源控制制室号0102030405060708091011121314楼层19

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价格控制控制方式：1、8/9/10楼三个个层面采用交交易登记方式式销控依依据销售节点点，在9月初初逐层释放销销控，实现销销售2、12/16/17楼楼三个层面采采用价格方式式销控以以大客户整层层洽谈为销售售说辞，价格格无折扣，待待其余房源去去化化率达达到70%时时逐层释放，，实现销售推广篇引导导产产品品功功能能需需求求建立立项项目目在在长长风风板板块块的的领领导导地地位位长风风区区域域的的在在整整个个市市场场影影响响力力企划划解解决决的的核核心心问问题题策略略推推广广分分析析之之项项目目定定义义：：一、、（（城城市市））长长风风板板块块上上海海西西商商业业门门户户，，上上海海城城西西商商业业格格局局中中不不可可或或缺缺的的地地位位。。二、、（（区区域域））上上海海西西商商业业门门户户中中的的标标杆杆项项目目，，长长风风地地标标建建筑筑三、、（（项项目目））与与项项目目自自身身的的国国际际娱娱乐乐中中心心、、五五星星级级酒酒店店及及国国际际总总部部等等商商务务资资源源互互动动共共享享，，将将商商业业价价值值最最大大化化，，形形成成一一个个完完整整的的商商业业体体系系。。项目目定定位位————功功能能定定位位为满满足足目目标标客客户户的的需需求求，，需需要要迎迎合合和和引引导导客客户户，，加加强强产产品品核核心心竞竞争争力力，，本本案案将将体体现现以以下下的的特特点点，，将将几几大大功功能能融融为为一一体体。。本案现代办公功能生态休闲功能个性空间功能社交功能资源共享功能投资功能产品品特特性性决决定定目目标标客客户户购买买者者使用用者者投资资者者租金回报升值空间完全各自独立立的客群根据定价策略略，可预期目前需要印证证投资型客户特特点：看好长风板块块未来发展空空间，对目前前上海发展的的速度与潜力力充满信心，，精明，理性，，他们的眼中中永远只有利利益。不限区域，多多为职业炒家家。项目定位———投资型客客户定位上海及外地、、外籍的投资资客户，多以以职业炒家为为主。项目定位———投资兼自自用型客户定定位投资兼自用型型客户特点：：为了满足办公公的需求，改改善办公条件件，提升企业业档次保值至上，降降低投资风险险，达成完美美投资组合长线稳定投资资，看好区域域未来发展前前景全市范围内的的客户，认可可区域价值，，并对区域发发展有足够信信心。项目定位———自用型客客户定位以区域内或区区域周边客户户为主，熟悉悉并认可本区区域价值，对对本区域发展展有深度认识识中小成长型企企业客户目标客户行业业划分：高科科技行业（其其中含概IT行业的研发发中心）、律律师事务所、、注册会计师师事务所、信信息咨询、公公关公司、软软件开发、设设计(包括网网页设计)等等新兴行业。。自用型客户的的特点：空间要求不一一定大，但配配置一定要齐齐备。要求丰富的商商务资源支持持，以满足日日益俱增的商商务需求加快商务运作作效率，提高高业务资源的的商务平台展示企业良好好的品牌形象象快捷畅通的交交通，加快工工作反应速度度生态自然的人人性化办公空空间，产生更更有效率的工工作板块苏州河畔长风风公园旁长风板块，上上海西商业门门户品牌地产巨头天鸿鸿集团公司实实力铸就建筑设计美国国nbbj设设计事务所第一太平专业业物管产品60-115平米生态商商务平台功能齐全的个个性精装空间间4部德国蒂森森克虏伯品牌牌电梯独立分体式VRV商务空空调配置北岸长风30万平米5A级商务配套套2、3、4号号轻轨，数十十条公交线途途经属性定位：长长风商务资源源核心，苏河河生态商务平平台广告语：资源源决定未来主要针对职业业投资客，部部分自用客案名：珑源国际品牌价值体系系主推案名：珑珑源国际广告语：资源源决定未来珑，王者之龙龙之势，给客客户事业成功功的祝愿，暗暗示户型“玲玲珑”的特点点源，苏州河，，事业的起源源和资源，源源源不绝，财财也王者之龙的起起源地，国际际代表高标准准的定位，全全球化的标志志，整个调性性大气、正统统，气质感强强，记忆点强强烈，具有极极强的推广性性。资源才能成就就辉煌未来，，这是恒久不不变商业定律律，本案拥有有行政、商务务、生态等终终端配套，在在区域内乃至至全市范围内内都具有不可可比拟的资源源优势，被周周边竞品当作作优势配套来来宣传，资源源的优势是本本案的优势所所在，是别的的项目无法比比拟更无法超超越的。北岸·长风Ⅰ座明确项目是北北岸长风整体体的其中一员员，借助北岸岸长风整体形形象。北岸·长风第第一个正式上上市的楼宇，，既是第一，，也具有唯一一性。Ⅰ体现出一种种具有积极向向上精神，形象识别力强强，具有极强强的视觉表现现力，朗朗上上口，利于后后期项目的推推广智趣长风意为智慧的源源头长风板块内小小户办公的属属性。暗示以小博博大的投资资心态辅助案名二二辅助案名三三整体推广思思路板块蓄势铸底价格销售倾泻上海最具前前景的商务务板块资源决定未未来支撑点政府导向城市商业发发展趋势整体集约型型规划北岸长风独独占区位最最大优势媒体造势资源优势集集合体支撑点长风区域地地标占据优势资资源集中型SP，PR销售倾泻产品引导，，利润最大大化小资本占有有大资源资源决定资资本大面积广告告轰炸蓝筹商务平平台强销期二1、推广背背景：5月8号开开盘5月6月7月8月9月10月11月月筹备期2、目的：长风重点点板块炒作作，引起市市场关注项目核心价价值释放，，促进销售售3、主题：资源创造造资本3、推广方方式广告线现场包装路旗销售道具制制作整体营销方方案确定媒体计划落落实1、推广背背景：办公首次次开盘，商商业开盘2、目的：项目入市市，进入销售状状态4、推广方方式广告线活活动线协同政府部部门及相邻项目炒炒作板块，，整合媒体进进行新闻舆论攻势，，从城市商业业格局、长风集约化化商业，交通枢纽，，经济辐射力力等角度深度报道板板块价值报广，上海海楼市，杂杂志，户外外公交车，电电台，网络络诉求求点点：：上海海西西商商业业门门户户资本本向向资资源源看看齐齐主题题：：“绿绿色色亚亚洲洲，，在在变变革革中中实实现现共共赢赢””博鏊鏊亚亚洲洲论论坛坛对上上海海经经济济的的意意义义（政政府府官官员员，，经经济济专专家家））主题题：：国际际金金融融论论坛坛（投投资资专专家家\EMBA学学员员））主题题：：项目目推推介介会会（易易居居会会员员））主题题：：五月月房房展展会会3、、主主题题：项项目目细细节节卖卖点点释释放放1、、推推广广背背景景：奥奥运运会会，，销销售售高高潮潮，，房房展展会会4、、推推广广方方式式广告告线线活活动动线线建立立项项目目长长风风的的地地标标建建筑筑和和资资源源核核心心的的形形象象形成成不不可可超超越越的的竞竞争争格格局局。。进行行产产品品投投资资引引导导，，炒炒作作热热销销情情况况根据据前前期期投投放放效效果果选选择择已已运运用用的的媒媒体体，，增增加加电电视视，，DM，，短短信信诉求求点点：：资源源决决定定资资本本吸吸引引力力地标标建建筑筑，，资资源源核核心心，，苏苏州州河河生生态态商商务务平平台台，，5A标标准准配配置置主题题：：跨界界营营销销，，与与宁宁波波商商会会，，温温州州商商会会联联动动，，举举行行项项目目投投资资推推介介会会主题题：：客户户答答谢谢酒酒会会（口口碑碑效效应应））主题题：：项目目推推介介会会主题题：：十月月房房展展会会4月月2、、目目的的：项项目目价价值值提提升升，，加加强强客客户户信信心心引爆爆销销售售，，利利润润最最大大化化制造造板板块块热热点点，，形形成成强强势势市市场场号号召召力力项目目价价值值印印证证，，持持续续市市场场热热点点，，品品牌牌力力转转换换为为销销售售力力5.8办办公公开开盘盘7月月初初商商业业开开盘盘办公公二二波波强强销销强销销期期一一推广广费费用用预预算算850万万元元（含含260元元/平平米米））清盘盘期期北岸岸··长长风风媒媒体体推推广广费费用用总总计计约约845万万元元，，充充分分考考量量本本案案的的实实际际情情况况后后，，就就本本案案的的营营销销推推广广费费用用明明细细列列表表如如下下：：类型内容发布时间数量预估费用（元）现场包装售楼处包装、现场看板及其他装饰等4月底前完成

100,000地盘包装（围墙、条幅、精神堡垒等）4月底前完成200,000售楼处样板房搭建4月底前完成3套930,000现场样板房搭建9月底前完成样板段570,000模型制作及修复4月底前完成260,000效果图4月底前完成8张40,000宣传品VI系统名片、信封、信纸、手提袋等4月底前完成500020,000宣传品楼书、折页、DM、房型单片等4月底前完成500080,000电视片制作现场电视片DVD制作长期及电视播放1100,000礼品类广告伞

200020,000通路户外广告延安路高炮长期30大渡河路、光复西路、金沙江路道旗5月1－31日300对144,000人民广场、金沙江路、中山公园、娄山关路地铁站横幅广告5月1-31日4站400,000941、67路车身广告5月1日－10月31日各3辆车183,0001、、预预热热期期各各项项准准备备工工作作2、、预预热热期期相相关关媒媒体体桂桂广广工工作作媒体报纸新闻晨报半版4月27、28日268,000东方早报半版4月27、28日277,000新闻晚报半版4月28、29日2151,200第一财经日报半版4月28、29日2171,600温州都市报半版4月28、29日261,600杂志上海楼市整版4月下旬刊137,500租售情报封面拉页4月下旬刊183,200折商第一跨页4月下月刊190,000网络搜房网主页4月下旬1100,000焦点写字楼网主页及链接4月下旬1100,000短信上海西商业门户，长风新商务地标4月27日30万36,000银行帐单交行和中行7万份金卡、国际卡用户4月28日1120,000手机VIP帐单20万份4月28日180,000直投易居会短信通知4月28日

0电视第一财经宣传片剪辑播放4月22－28日2￥150,000.00广播交通101.7项目宣传广告每天11次重播4月22－28日1￥94,500.00SP活动产品推介会4月下旬1150,000类型内容发布时间数量预估费用（元）注：：以以上上预预热热期期费费用用小小计计：：4,417,600元元。。类型内容发布时间数量预估费用（元）户外保持原有不变0纸媒报纸新闻晨报整版5月8日168,000东方早报整版5月8日177,000第一财经日报整版5月8日1158,40021世纪经济报道彩半5月8日1103,320杂志《上海楼市》封面拉页5月10日199,000宝马目录前第一跨页5月刊1150,144奔驰目录前第一跨页5月刊1143,920数据库商函有针对的10万份有效数据

1150,000直投易居会短信通知

0电视第一财经宣传片剪辑播放5月7－16日2150,000广播交通101.7项目宣传广告每天11次重播5月7－26日194,500网络搜房加焦点

200,000SP活动上海商业地产发展论坛5月中旬150,000房展会5.1房展会5月1－3日1160,0003、、开盘盘期期相关关媒媒体体桂桂广广工工作作注：：以以上上开盘盘期期费用用小小计计：：1,604,284元元。。类型内容发布时间数量预估费用（元）户外户外道旗取消，其他不变0纸媒报纸新闻晨报半版6月10日134,000新闻晨报半版7月9、10日268000东方早报半版7月8、9日277000广播交通101.7每天11次重播6月11－20日145,000SP活动上海商业地产发展论坛6月中旬1100,000商铺推介会7月上旬1100,0004、、持持销销期期（（6-8月月））相相关关媒媒体体桂桂广广工工作作7月商商铺开开盘，，加平平面广广告注：以以上持持销期期费用用小计计：424,000元。。5、第二二强销期期（9-11月月）相关关媒体桂桂广工作作类型内容发布时间数量预估费用（元）户外道旗大渡河路、光复西路、金沙江路道旗9月1日－10月31日300对280,000地铁广告人民广场、金沙江路、中山公园、娄山关路地铁站横幅广告9月1-30日4站400,000其它照旧

0平面媒体报纸新闻晨报整版9月23日168,000东方早报整版9月24日177,000第一财经日报整版9月25日1158,40021世纪经济报道彩半每周一到五1103,320杂志《上海楼市》封面拉页5月10日199,000宝马目录前第一跨页5月刊1150,144奔驰目录前第一跨页5月刊1143,920直投直投易居会短信通知

手机VIP帐单20万份5月8日左右180,000电视第一财经宣传片剪辑播放9月16-21日2150,000广播交通101.7项目宣传广告每天11次重播9月16-21日194,500房展会10.1房展会10月3－6日1160,000注：1、、以上持持销期费费用预计计为：1,964,284元元。2、另存存预备费费用89,832元，，总推广广费用为为8,500,000元。视觉篇方案一城市地位位,板块块炒作板块区域域地标珑源国际际,资源源核心软硬广表表现方案二方案三信封名片包袋方案三秀稿1方案三秀稿2方案四名片包袋方案四秀稿1方案四秀稿2方案四秀稿3围墙路旗时间：2008年4月月27日日地点：长长风公园园内天鸿鸿总部大大会议室室规模：30-40组客客户人员：目目标客户户、公司司易居会会会员、、及员工工等第一次产产品推介介会1、拓展展客户渠渠道，增增强产品品的市场场知晓度度2、通过过客户口口碑传递递，积累累有效客客户3、可以以通过推推介会了了解客户户购买心心理，从从而更准准确的把把握销售售价价格格及销售售速度产品推介介会目的的一、天鸿鸿置业总总部会议议室1、产产品介介绍长风商务务板块规规划介绍绍、产品品介绍、、意向金金方案、、开盘优优惠方案案2、现现场答答客问二、长风风地产及及现场参观规划划模型、、产品模模型、苏苏州河沿沿岸景观观带及游游艇码头头三、售楼楼处现场场意向登记记，诚意意金支付付产品推介介会流程程谢谢聆听听，请提提意见9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Saturday,January7,202310、雨中黄叶叶树，灯