广西钦州某房地产项目投资报告

中国中国·广西·钦州************房地产项目投资报告目录TOC\o"1-4"\u目录2摘要41.项目背景51.1.中国-东盟博览会简介51.1.1.中国-东盟博览会动因51.1.2.广西优势51.1.3.博览会定位61.1.4.嘉宾客商61.1.5.内容61.1.6.配套设施建设71.2.广西壮族自治区简介71.2.1.地理位置71.2.2.经济发展71.3.钦州简介81.3.1.概况81.3.2.交通运输81.3.3.发展战略91.3.4.经济状况101.3.5.临海工业园区101.4.***旅游开发区简介111.4.1.地理位置、气候111.4.2.主要旅游资源111.4.3.发展规划及前景122.“****”项目计划122.1. SWOT分析122.1.1.优势：122.1.2.劣势：122.1.3. 机会132.1.4. 威胁142.2.总体思路142.3.项目投资142.3.1.建安费用142.3.2.税费问题152.3.3.营销推广费152.3.4.其它费用152.3.5.项目总投入152.4.收益测算162.4.1.钦州房地产市场综述162.4.2.产品定价162.4.3.开发计划162.5.项目投资与收益的模型计算172.5.1.现金流量表172.5.2.NPV计算172.5.3.内部收益率计算182.5.4.小结183.****园项目183.1.SWOT分析193.1.1.优势193.1.2.劣势193.1.3.机遇193.1.4.竞争分析203.2.客源市场分析203.3.综合评价：213.4.营销战略213.4.1.定位223.4.2.功能223.4.3.目标客户223.4.4.营销策略223.4.5.优惠政策233.5.项目投资233.5.1.建安费用233.5.2.其它开发费用233.5.3.项目总投资233.6.收益测算243.6.1.客房收益243.6.2.餐饮收益263.6.3.娱乐城收益263.6.4.其它收益263.6.5.税费及总收益263.6.6.项目计划273.7.项目投资与收益的模型计算274.时间进度安排295.结论296.附件30附件一、**投资集团有限公司简介30附件二、钦州市****规划总平面图30附件三、滨江鸟瞰30摘要“****”开发和***旅游区****园两个项目起因于中国－东盟博览会，是钦州市政府重点建设工程，得到了市政府的大力支持。本着严谨性、前瞻性的原则，本报告对这两个项目做了可行性研究，得出以上两个项目具有较高投资价值的结论。****园暨****房地产项目投资报告项目背景中国-东盟博览会简介中国-东盟博览会动因东盟十国包括文莱、柬埔寨、印度尼西亚、老挝、马来西亚、缅甸、菲律宾、新加坡、泰国、越南。2003年10月8日，温家宝总理在印度尼西亚巴厘岛第七次东盟与中国10＋1领导人会议上建议，从2004年起，每年11月在中国广西南宁举办中国－东盟博览会。这一建议得到了国领导人的普遍欢迎，并写入了会后发表的主席声明。在这次会议上，温家宝总理同时建议举办中国－东盟上午与投资峰会。首届峰会将与中国－东盟博览会在南宁同期举办。2002年11月，中国和东盟10国领导人在柬埔寨金边共同签署了《中国与东盟全面经济合作框架协议》，标志着中国－东盟自由贸易区建设进程正式启动。2004年1月1日起，中国－东盟自由贸易区内的500多种农产品开始降税，其他商品也将逐年降税。2003年12月17日，中国商务部副部长安民在国务院新闻办记者招待会上宣布，由中国商务部和东盟国家经贸主管部门共同主办，广西壮族自治区人民政府承办的中国-东盟博览会（简称“南博会”），自2004年起，每年11月3日至7日在广西首府南宁举办，展会地点设在南宁国际会展中心。中国－东盟博览会创造了多个中国第一。原因有三：一是其规格之高前所未有，它是由国务院确定并由总理亲自宣布的博览会；二是它有别于一次性的上海世博会，是多国举办常年举办的博览会；三是以自由贸易区为主题的。国务院大力支持中国－东盟博览会不仅有着经济考虑，也有政治和安全方面的意义，在一个最有争议的地区建立战略伙伴合作关系，将会使中国和东盟在经济和安全方面得到双重收益。事实上，1995年以来，中国与东盟贸易额年增长速度均超过15％。2002年双边贸易额达547.7亿美元，同比增长31.7%。2003年为782.5亿美元，同比增长42.9%。根据第七次中国与东盟领导人会议达成的共识，2005年双边贸易额将突破1000亿美元。中国和东盟战略合作区域内，将形成一个拥有17亿消费者的巨大市场。广西优势中国－东盟博览会之所以落户广西南宁，主要是因为广西拥有几大优势：广西的地理位置更为优越。2003年2月份之前的合作机制在云南，但较之云南，广西和东盟既有陆路接轨又有水路接轨。合作项目多与广西相关。泛亚铁路勘探后重新规划改走东线，广西境内的铁轨硬件条件更好。港口优势。东盟10国除老挝外全部是海国，钦州港又是最近东盟的港口，地理优势十分明显。博览会定位中国－东盟博览会紧紧围绕《中国与东盟全面经济合作框架协议》已经自由贸易区建设实际进程，以双向互利为基本原则，以自由贸易区内的经贸合作为重点，同时面向全球商界开放。中国－东盟博览会将进口与出口相结合，投资与引资相结合，展销推介与专题论坛相结合，经贸活动与文化交流相结合，促进优势互补，深化经贸合作，共同实现本地区的普遍繁荣。嘉宾客商参加中国－东盟博览会的重要嘉宾有中国和东盟国家领导人、中国和东盟国家经济贸易部部长、地方政府领导、著名专家学者、中国和东盟国家主要商协会负责人、跨国公司及大企业CEO。参展客商有中国和东盟10国领先生产企业、中国和东盟10国主要出口商、中国和东盟10国招商项目业主、对外承包工程企业、其他国家和地区的跨国公司、企业、旅行社、景点景区、航空公司及与旅游业相关的其他企业。参会客商有全球采购商、国家投资商、贸易和投资中介机构。内容“南博会”

有五大项内容，具体为：货物贸易：展示各国优势产品，促进进出口成交；投资洽谈：推介各国投资环境，发布招商信息，联手吸纳国际资本；服务贸易及其他合作：交流技术成果和管理经验，开展旅游、电信、物流、金融、工程承包等领域的合作；专题论坛：围绕自由贸易区建设的热点问题，邀请政府官员、专家学者和企业家进行交流与对话；文化交流：博览会期间举办南宁国际民歌艺术节，充分展现中国与东盟各国民族文化风采。据介绍，首届“南博会”设置国际标准展位2000个、非标准展位200个以及2.6万平方米的室外展场；到会各国客商约2万人。配套设施建设接待设施方面“自治区青秀山接待基地”，这一项目的建设地点在青秀山西北面，目前正在进行三通一平。南宁市新城区（尤其是綤东一带）增建中高档宾馆，并对现有宾馆的设施进行改造和完善。南宁国际会展中心二期工程，增设展位，增建宴会厅等项目。南博会要求南宁有3万张床位，但目前南宁市仅可供1.5万张床位，缺口部分南宁加紧建设解决一部分，钦州等周边城市帮助解决一部分。在交通信息设施方面南宁机场跑道、停机坪、贵宾室要进行改扩建；申请增设民航航班、航线；加快自治区港口设施的建设与完善，开通与东盟国家的直航班轮。建设和完善南宁通往主要旅游城市、主要景区的公路，尤其要尽快修通南友高速、南梧高速等道路。市内道路建设全面加快。建设专业博览会网站，通过网站开展形象宣传、招商引资和电子商务等活动。规划建设规划“经济园”,建设商贸城。按照工作方案的规划，将以南宁（武鸣）华侨投资区为基础，规划改造为中国—东盟经济园，吸引东盟企业来广西投资，也吸引国内对东盟出口企业在广西办厂。争取明年“南博会”期间有一批项目入园开工。在南宁市，还将规划建设东盟商贸城。按照方案，在会展中心附近规划建设以东盟各国为主题的国际商贸城，争取明年2月拿出规划模型；也可以将现有部分商业街改造成以东盟国家命名并体现东南亚风情的商贸街。

广西壮族自治区简介地理位置广西是中国五个少数民族自治区之一。它位于中国大陆沿海地区的西南端，面向东南亚，背靠大西南，处于中国东南沿海地区和中国大西南地区的交汇地带，是中国西南最便捷的出海通道。大西南的四川、云南、贵州、西藏、重庆等省区市，面积264万多平方公里，人口2亿多，蕴藏着极为丰富的物产资源，战略地位十分重要，是我国经济发展潜力最大的地区之一。广西既是华南通向西南的枢纽，又是沿海、沿江、沿边的省份；既有适应亚热带植物生长的气候条件，又有丰富的矿产资源；既有方便的水、陆、空交通，又有联接世界各地的通讯网络；既是少数民族地区，又是全国重要侨乡；既有发展迅猛的高科技，又有廉价的劳动力独物的区位优势，使广西成为全国唯一的具有沿海、沿江、沿边优势的少数民族自治区。经济发展“九五”时期全区国内生产总值实现了年均８．１％的较快增长，经济实力增强，经济质量和效益明显提高。财政收入年均增长１０．５％，实际财力五年累计增长１．１４倍。人均国内生产总值提前一年于１９９９年实现了比１９８０年翻两番的目标。“十五”以来，经济继续平稳增长，2001年全年实现国内生产总值2231.19亿元，按可比价计算，比上年增长8.2%，增幅比上年提高0.9个百分点。2002年全年实现国内生产总值2455.36亿元。2003年广西生产总值2733.21亿元，比上年增长10.2%，成为“九五”以来快速增长的年份之一。工业生产快速增长，工业增加值436.92亿元，增长17.6%，比上年提高5.0个百分点，其中电力、冶金、机械等特色优势行业对工业增长的贡献较大。外贸进出口高速增长，出口总额19.70亿美元，增长30.7%；进口总额12.22亿美元，增长32.3%。钦州简介概况钦州是中国北部湾新兴的临海工业城市，是广西南部沿海地区的中心，钦州市现辖二县四区，即灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、钦州港经济开发区和钦城管理区，陆地面积10843平方公里，海岸线长520.8公里，全市总人口336.7万，其中市区面积32平方公里，人口20多万，钦州是广西主要侨乡之一，有海外华侨、港澳同胞38万人，分布在46个国家和地区。钦州历史悠久，文化底蕴深厚，全市共有文物保护单位49处，其中国家及自治区重点文物保护单位8处，市区就有国家级重点保护文物民族英雄刘永福、冯子材故居。钦州的自然资源十分丰富，盛产荔枝、龙眼、香蕉、芒果等，青蟹、大蚝、对虾、石斑鱼四大名产驰名中外，是中国著名的“荔枝之乡”、“香蕉之乡”、“大蚝之乡”、“奶水牛之乡”，红椎林是全国之最，灵山县古民居大芦村被誉为“广西楹联第一村”。钦州市是广西社会经济发展中南北钦防沿海经济区的重要组成部分，地处以港口经济、海洋经济和高新技术产业为重点的南北钦防沿海经济区的中心位置，是大西南战略通道最近、最便捷的出海口，是从海上通往东南亚和世界沿海国家及深入大西南的门户。随着“中国－东盟自由贸易区”的建立，位于东亚经济圈中心位置的广西将成为中国进军东盟自由贸易区的“桥头堡”，钦州市将成为中国这一世界人口大国进入“中国－东盟”市场的重要门户。交通运输钦州是广西沿海的交通枢纽，桂海高速公路、钦防高速公路和南防铁路、钦北铁路均在钦州市交汇，北海机场、南宁机场距钦州只有100公里，海陆空交通便捷。滨海公路建成后，将极大地促进桂南经济区的旅游发展，为中国南方省份的游客进入北部湾提供了便捷的陆路交通。钦州距周边城市距距离城市里程（公里）南宁120北海91梧州448柳州329防城61百色385桂林466玉林236河池443免费的商务管理资料平台钦州市具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是带动广西乃至西南地区的全方位对外开放和经济全面发展的龙头，是中国与东南亚地区乃至亚太地区经济合作的重要桥梁。钦州市在广西沿海3个地级市中距首府南宁市乃至大西南诸省最近，是大西南最便捷的出海通道。钦州交通便利，区位优势突出，南临北部湾和南中国海，背靠大西南，东邻粤港澳，面向东南亚，是大西南出海通道的最近出海口之一，在西部打开发和建设中国——东盟自由贸易区中具有“承东启西”和“桥头堡”的战略地位。目前有南宁至钦州等5条铁路和桂林至北海等5条高登记公路在此交汇；市区距离南宁机场、北海机场均100公里的高速公路路程，两机场是中国净空港条件最好的机场之一，拥有世界先进的导航设备，航线直通中国各主要城市和越南、泰国、香港、澳门等国家和地区，而从南宁和北海机场到市区仅1小时。目前钦州市已成为广西沿海地区重要的交通枢纽。钦州目前已与世界上50多个国家、地区有贸易往来。钦州市交通发达，现代化海陆空大交通运输网已基本形成。钦州港是个不可多得的天然深水良港，是孙中山先生《建国方略》中规划的“南方第二大港”。具有水深、避风、港池宽广、无回淤、航道顺直、可挖性好、可建码头岸线长等特点。钦州是天然的深水良港，被国务院批准设立一类口岸。规划建成5各港区10个作业区，深水岸线68公里，可建1－30万吨码头200个。建成后可形成亿吨以上吞吐能力。目前钦州港已建成泊位9个，其中万吨以上码头4个，年吞吐能力300多万吨，在建5万吨级以上泊位6个（其中7万吨级码头1个），预计到2004年钦州港的吞吐能力将达到1000万吨以上。南昆、湘桂、黔桂、黎钦等铁路通过进港铁路直达钦州港。桂海高速公路公路贯穿钦州，二级公路已接通绝大部分城镇。南宁、北海两个机场距离钦州均各约100公里，且有高速公路与机场相通。发展战略自治区党委、自治治区人民政府府制定了把钦钦州市建成临临海工业城市市、将钦州港港建成临海工工业港的战略略决策，实施施“以港兴市，以以市促港，项项目支撑，开开放带动，建建设临海工业业城市”的发展战略略，重点发展展临海工业、工工业园区和城城市经济，大大力推进大港港口、大工业业、大物流、大大旅游建设，努努力实现工业业大港、滨海海城市和旅游游胜地的战略略目标。近几年来，随着旅旅游战略地位位的确立，钦钦州的旅游业业面临着前所所未有的机会会，发展十分分迅速，其独独特的区位优优势、便捷的的交通条件、完完善的基础设设施、优惠的的投资政策、优优质的服务环环境和良好的的发展前景，吸吸引着众多海海内外客商。广西壮族自治区人民政府决定在钦州港区一带建设大型临海工业园。这为钦州发展提供了前所未有的机遇。面对新的机遇，钦州市自上而下强化发展意识、经济结构调整意识、工业强市意识和招商引资意识，把临海工业作为主攻方向，加快发展港口经济、现代农业、海洋产业和第三产业，力争用二十年左右时间把钦州市建设成以临海工业为主体的现代化城市。临海工业、“*****”、***旅游区区是今后几年年市政府的工工作重点。经济状况二十世纪九十年代代以来，钦州州全面实施“开放带动、港港口带动、科科教带动”战略，加快快港口为重点点的基础设施施建设，国民民经济持续快快速增长，。“九五”期间，钦州市GDDP年均增长10.44%财政收入年年均增长13.4％，按可比比口径，五年年累计新增总总量，GDP比“八五”增长67.3%，财政收入入增长1.1倍。农民人人均纯收入年年均增长10％，城镇居居民人均可支支配收入年均均增长7.5%。工业生产产取得长足发发展，初步形形成了制糖、建建材、医药三三大支柱产业业，食品、纺纺织、化工、冶冶金和出口加加工等多个骨骨干产业共同同发展的格局局。以商贸、旅旅游为龙头的的第三产业蓬蓬勃发展，城城乡居民收入入显著提高。2002年，全市GDP1554.97亿元，财政政收入10.29亿元。2003年，全市GDP1655.167亿元，钦州州财政收入11亿，去年城城市居民可支支配收入7000多元，农民2700元。临海工业园区港口工业园区现已已有24个项目进驻驻，行业包括括冶金、化工工、能源、石石化、粮油加加工、制药、机机械制造等，项项目总投资195亿元（合同同投资额），目目前已投入10亿元左右，全全部投入后，年年产值120－150亿元/年（电厂二二期未计），可可解决8000人就业。以下是一些主要项项目情况。**金光纸业投资方为印度尼西西亚客商，总总投资额80亿，两年后后投入使用，将将成为世界上上最大的纸浆浆加工基地，目目前征地工作作已经结束。**公司看中钦州港主要有三个原因：一是钦州港的港口优势，物料运输便利，可以满足**的全球化战略要求；二是这里有内河和海边大型水库，调水方便，日调入量达137万方/天，工业和生活用水可以得到满足，而北海等港口则不行；三是南海气候适宜速生林木生长，原材料供应可以得到满足。**公司经过多方方论证，在海海区间进行了了充分的分析析和比较，和和钦州市政府府谈判时间将将近10年，最终达达成了一致。其其远期规划投投资将达到420亿元，以适适应其全球化化发展的战略略目标要求。钦州电厂投资方是国投电力力，该电力公公司是中国的的五大电力公公司之一。一一期240万千瓦，投投入78亿元，二期期增加187万，投资70亿元。2006年第一台发发电机组开始始发电，年发发电量60万千瓦，2007年四台机组组将投入使用用，年发电量量将达到240万千瓦。一一期投产后年年产值36亿元。沥青厂中外合资建设1000万吨沥青厂厂，一期投资资1亿元，项目目已经完工，年年产值将达26亿元。现中石石油正在组织织实施收购，中中石油人员已已经进驻做前前期准备工作作。中石油计计划在此基础础上将其建成成大型石化基基地，未来建建成600万吨生产能能力。电解锌厂目前项目已经国家家环保局批准准，2004年6月开工兴建建，目前正在在平整土地。该该电解锌厂属属国家大型有有色金属加工工企业，利用用进口矿产资资源进行锌电电解加工，出出口至伦敦期期货交易所。年年生产能力25万吨，投资资额8.5亿元，建成成后年产值将将达20－25亿元。大豆加工厂中外合资项目，外外方为一美国国粮食加工企企业，年加工工大豆80万吨，投资资额3亿元，目前前已开工，2004年8月份投产，年年产值20亿元。酒精厂木薯加工项目，一一期10万吨酒精生生产能力投资资额5.1亿元，6月份投产，二二期下半年开开建。项目完完成后年产值值25亿元。除以上项目外，55家拥有50万吨的生产产能力，总投投资8亿元的硅锰锰、硅铁冶炼炼加工企业也也将于下半年年投产，建成成后产值30亿元。澳大大利亚的焦炭炭项目也正在在洽谈中。***旅游开发区区简介***旅游区是北北部湾最具发发展潜力的旅旅游胜地，海海上奇观“七十二泾”及与此相连连的麻蓝仙岛岛、大环半岛岛被誉为“南国蓬莱”，是世界级级的海豚观赏赏胜地。地理位置、气候***位于广西钦钦州市，是新新兴的旅游黄黄金海岸。具具体位于钦州州市钦南区犀犀牛镇****渔村至大环环渔村一带的的海湾，地处处广西南部钦钦州湾，东与与北海隔海相相望，南临北北部湾海域，西西与防城港相相邻，是广西西沿海“金三角”的中心，具具有沿海和沿沿边的区位优优势。***距离市区半半小时车程（标标准二级公里里），距离钦钦州港22公里（滨海一一级公里），南宁市120公里，北海市91公里，防城港市61公里，越南芒街100公里，交通方便。旅游区位于北回归归线以南，属属南亚热带海海洋性己方气气候区，热量量充足，雨量量丰沛。年均均气温22ºC，最冷月（1月）平均气气温13.4ºC，最热月（7月）平均气气温28.3ºC，年均日照照时数1800小时，全年年 无霜期354天。旅游区区由于受还有有气候调节，冬冬无严寒，夏夏无酷暑，受受我国海岸带带热量资源最最丰富的地区区之一，一年年四季皆可旅旅游。旅游区有维管束植植物77科133属171种，主要有有用材植物、观观赏植物、纤纤维植物、油油脂腊类植物物、优良绿化化植物等，其其中，以湿地地松、木麻黄黄、黄槿为主主。钦州湾盛产大蚝、对对虾、青蟹、石石斑鱼，还有有海豚等海洋洋哺乳动物，同同时还是众多多海鸟、沙虫虫、贝壳、水水蟹等还有生生物的栖息地地。主要旅游资源***旅游区拥有有国家五级旅旅游资源1个，即海豚豚湾。****是海豚之乡乡，这里聚居居着近千只珍珍稀海豚。****海豚属属中华白海豚豚，哺乳动物物，国家一级级保护动物，被被誉为“海上大熊猫”、“海上国宝”。此外，***有国国家四级旅游游资源2个：乌雷大大岭、****；国家三级级旅游资源8个：三娘石石、三娘滩、大大庙墩、红树树林丛、三娘娘树、北部湾湾渔场、灵犀犀阁、****渔村；国家家二级旅游资资源13个、国家一一级旅游资源源7个。按类别划分，地文文景观类有乌乌雷大岭、奇奇石、****沙滩、大庙庙墩；水域风风光类有乌雷雷湖、****；生物景观观类有红树林林丛、三娘树树、北部湾渔渔场、海豚湾湾；遗址遗迹迹类有古炮台台（乌雷炮台台）；建筑与与设施类有观观海山庄、乌乌雷岭战壕、伏伏波庙、****渔村、犀犀牛脚中心渔渔港；人文活活动有汉马援援水军整训旧旧址、三娘传传说、影片《海海霞》外景摄摄制地。大蚝蚝、对虾、青青蟹、石斑鱼鱼是四大海鲜鲜名品。发展规划及前景***旅游景区作作为自治区重重点建设项目目，符合国家家关于西部大大开发要积极极发展旅游业业的政策要求求，也是钦州州市委、市政政府“三个一”工作重点之之一，有着宽宽松的政策环环境，享受广广西省制订的的对外开放优优惠政策根据《广西海岸线线利用规划》等等相关规划，***旅游区区范围东起曾曾子村、流水水沟，西以麻麻兰岛、大环环半岛为界，滨滨海公路以南南所围合的陆陆地区域及相相应的海域（包包括大庙墩、乌乌雷炮台两个个岛屿），旅旅游区陆地面面积12199.7km22。***旅游区区用地类型有有林地、耕地地、荒地、交交通设施用地地、居民社会会用地等，规规划11544.7kmm2。目前已经规划的项项目有海滨大大浴场、乌雷雷佛教中心、高高尔夫俱乐部部、海豚观光光岛、水上运运动基地、渔渔家乐船队及及航线、大型型海鲜城等。前前期已投入3000万元人民币币进行基础设设施建设，供供水、供电、通通讯等项目配配套设施已可可完全满足需需要。进景区区的公路已经经完工，连接接钦州港、防防城港、北海海滨海一级公公里正在建设设，犀牛脚铁铁路专用线正正在筹建，景景区内通信设设施完善，移移动信号覆盖盖全区，淡水水资源丰富，淡淡水充沛，景景区内的供水水工程和供电电工程正在筹筹建。项目建建设所需材料料，当地即可可满足要求。“****”项目计计划SWOT分析优势：政府关系融洽，这这有利于成本本控制。社区周边环境优美美，配套设施施齐备。成熟的别墅理念，建建筑成本低。多项目投资给***房地产产品品带来更多的的广告效应。有**市场运作经验验，通过市政政建设换取廉廉价土地，并并且拥有优先先择地的权利利。劣势：对钦州以及广西的的房地产市场场、建设市场场相对当地开开发商来讲不不算太熟悉。投入较大，**市市场有待开发发。机会政务中心东移带来来巨大商机。****是市政府府未来三年的的重点项目，将将在政策上获获得强力支持持。东移是百百年大计，机机遇不可多得得。政府所在在地搬迁至东东区，促使城城市重心东移移，改变原有有城市格局，这这在中国其他他地区已有先先例。政务新新区搬迁，无无疑会带来土土地的快速飙飙升。例如马来西亚政府府吉隆坡的国国家行政中心心迁移产生拉拉动效应。温温州市政府搬搬迁前新区房房价2000元/平方米左右右，市政府入入住时房价4000元/平方米，现现维持在6000元/平方米以上上，稍高于老老城中心区。南南宁市新区的的房价也在5000－6000元/平方米，高高于老中心城城区。根据经经验数据估计计，钦州市政政府搬迁后，新新区的房地产产将有1倍的升值空空间。目前，市政府、检检察院、法院院、文化中心心大楼竣工，计计委、工会等等厅局正抓紧紧建设。广西西最大的中学学钦州一中也也正在施工，建建成后能容纳纳1万名学生学学习住宿。本本项目土地位位置处于东岸岸江边，紧邻邻市政府、中中学、商业街街，是新区的的黄金地段，更更具升值潜力力。房地产市场启动。钦州房地产市场启启动时间较晚晚的原因有三三：一是中越越边境战争的的影响；二是是区划屡变，钦钦州原属湛江江，归属在广广东和广西之之间变换多次次；三是钦州州人性格偏向向保守，投资资意识淡薄，近近年始有转变变。近年来，中中国房地产市市场迅速发展展，地价和房房价呈现逐年年上升的趋势势。广西境内内的地价涨幅幅惊人，预计计随着经济水水平的持续发发展和房地产产市场的发育育完善，房地地产价格将继继续稳步攀升升。目前的钦钦州市房地产产发育状况与与桂林四年前前颇为类似。1999年，桂林的的旅游设施陈陈旧，经济水水平与现钦州州水平相当。市市政府投入6亿元进行漓漓江改造，建建滨江花园，开开发房地产，建建1.5公里长的步行行商业街，改改造时江边房房价1000元/亩，2003年已涨至5000元/亩。而且土土地资源逐渐渐减少，开发发商在好的地地段很难找到到土地。土地系原始地价，未未来升值潜力力巨大。目前钦州市场状况况类似三年前前的柳州，未未经市场炒作作，没有任何何泡沫。南宁宁最近3年才涨，3000元，现5000。北海房产产泡沫是因为为银行不给按按揭，当时市市场环境没有有知道居民自自己购买房屋屋所以才产生生，过度投机机，没有基础础支撑。93年国家宏观观调控，泡沫沫破裂。北海海是转型时期期特定阶段的的产物。港口工业发展带来来购买力随着港口工业发展展，钦州市将将从一个农业业城市逐步向向工业城市转转变，这将拉拉动房产需求求。钦州港被被定位为“港口工业区”，未来3－5年内产值将将达到300－500亿元，港区区人员对房产产需求很大。民间蕴藏很强的购购买力。多年年的边贸使钦钦州的居民经经济条件较好好，钦州的经经济现状是政政府穷，老百百姓富，藏富富于民。垄断性：没有这种种**产品，市市场稀缺。**市场竞争还没没有真正展开开。新区开发，撤迁成成本低。小块土地出让政策策改变。1999年前，钦钦州市民基本本上是通过向向政府缴纳一一定费用申请请小块宅基地地，在宅基地地上自建整栋栋房屋。1999年后，政府府停止小块土土地转让政策策，近几年存存量小块土地地消化基本完完毕，市民住住房解决全部部转向商品房房市场，预计计在今后几年年商品房需求求会得到快速速提升。威胁土地竞争激烈。中中国经济强劲劲增长，房地地产业更是一一支独秀，2003年房地产业业是中国的十十大暴利行业业之一。由于于长期看好中中国的房地产产市场，市场场风险极小，众众多企业纷纷纷投入巨资加加入竞争。自自钦州市政府府决定进行“****”开发以来，许许多有实力的的企业纷纷抢抢摊新区建设设。据了解，目目前京、沪、粤粤等地的房地地产大鳄正在在进入或准备备进入钦州房房地产市场。在在本企业与政政府洽谈的同同时，总部在在北京的***集团也提出出承包整个“****”的开发。时间紧迫，必须在在其他房地产产商进入之前前抢先一步。本地的一些房地产产商的与香港港、澳门的地地产商合作也也逐渐提高了了该地区的市市场竞争程度度优势。总体思路承揽****工程程2公里开发，投投资额6100万元。由本本公司承揽市市政工程基础础设施建设，建建设费6100万政府按每每亩30万元价格划划拔土地200－300亩，用于房房地产开发。******房地地产项目采用用为政府进行行钦江永福大大桥下游二公公里范围内的的河道整治项项目，以工程程款换取土地地使用权。此此举的意义在在于既可以一一定程度降低低了土地价格格，增加对政政府谈判的砝砝码；也可以以改变高产端端房地产项目目的周边环境境，增加该项项目的卖点。对于市场工程建设设，公司将公公开招标，选选择承建单位位。按行业内内经验，招投投标可以节约约大约20－25％的成本，资资金投入可以以根据工程进进度逐步投入入，相应减少少前期投入资资金。承建方方可以垫资约约2400万元，可以以大大减轻资资金的压力。公司可以按确定的的价格从市政政府取得土地地。市政府初初步同意按30万元/亩的价格取取得土地，这这一价格可以以进一步协商商。如果在挂挂牌时，本公公司实际取得得的土地价格格超过30万元/亩，政府承承诺通过市政政配套费、税税收减免的方方式予以补贴贴，保证使本本公司获得土土地的价格不不超过30万元/亩。总共200－300亩亩土地开发分分三期进行，首首期100亩做联体别别墅，容积率率1.3，户型在190－260平方米，每户户价格在50万元左右，建建设成本1350元。销售对对象市区和港港口各占一半半。土建2005年8－99月份即可封封顶，土建期期间开始内部部认购，待有有40％的销售量量时就可以开开盘。市政府将“*****”工程作为工工作重点之一一，全力支持持，且本公司司与市政府一一贯保持良好好关系，有助助于建设中的的各项事务的的协调。客户：市内机关干干部、工业园园区的白领阶阶层。项目投资建安费用**房地产项目总总占地约200亩(1334000平方米)，分成三期期建成，第一一期50亩(33,3550平方米)，为连体别别墅，单位面面积在190-2660平方米之间。容容积率为1.5,总建筑面积积为50,0225平方米，共200套。建设成本见下表，表1、编号项目名称建筑面积(平方))单方造价(元)总投资(万元)备注1土建工程50,0256003001.52给排水工程50,02550250.13电气工程50,02540200.14室内装修50,0253001500.85、土地33,35045015005合计6452.5由上表可以计算出出每平方的成成本价为1290元税费问题**作为外地企业业，可根据钦钦州市政府的的规定享受一一些税收优惠政策策（详见《钦钦州市城区“****”开发建设政政策宣传手册册》。钦江*******房地产项项目一期工程程销售经营过过程中涉及的的主要税种有有：房产税（租租金收入的12%，资产余值值的1.2%）、营业税税（营业收入入的5%）、土地增增值税（土地地增值部分的的30%至60%）、企业所所得税等（应应纳税所得额额的33%）等。由于项目投资集中中在前期，而而利润取中在在后期，在房房地产开发操操作过程中，土土地增值税和和企业所得税税采取了预征征的方式，待待项目完成后后再按规定另另行审计相关关税收额，实实行“多退少补”。土地增值值税预征标准准为销售经营营额的2%，企业所得得税预征标准准为销售经营营额的3.3%。为简化计算，结合合实际动作方方式，设定销销售收入中扣扣除11%用于所有税费。营销推广费考虑钦江*******房地产项项目一期工程程处于一个***产品还没有有形成规模、目目标客户群体体、主要推广广渠道、竞争争的激烈程度度、一期工程程对后续工程程的影响等因因素，结合总总体营销策略略，参照房地地产营销售推推广的费用通通常为销售总总额3%的行业参数数，并作适当当调高，调为为4%。其它费用由于房地产开发过过程中会遇到到一些不可预预见的因素，有有些可能使投投资减少，有有些可能增加加投资，为慎慎重起见，进进行投资分析析时通常取建建安费用的5%作为不可预预见费；房地地产开发时，前前期应支出勘勘察、设计、监监理、规划许许可证、咨询询、招标等费费用；同时还还需支付开发发管理费(一般取建安安费用的3%)以及工程保险险、园林绿化化、环境景观观、灯光照明明、标识、引引导系统等其其它费用。为为了便于计算算将这些费用用取为建安费费用的10%。项目总投入考虑到*******房地产项项目分成二步步三期实现，因因此其总投资资包括*****二公里河道整整治项目6100万元(在两个枯水水期投入，考考虑到目前该该项目尚处于于规划阶段，所所以将项目的的利润部分作作为不可预见见费用)，房地产项项目一期投入入4952..5万元。合计为110522.5万元。这一投入以及一期期的利润作为为二三期的滚滚动式开发费费用。收益测算钦州房地产市场综综述钦州市的房地产市市场在市委市市政府的大力力推动下从2000年才真正开开始起步，现现在主要的房房地产商有：：广厦、新澳澳、新隆、鸿鸿福、**、协盛等等。房地产平均价格，表2、年份2000年2001年2002年2003年2004年平均价格(元/平平方)850-930980-110001100-120001200-130001400升幅16.9%10.6%8.7%12.0%开工量(万平方米米)7.220完工量(万平方米米)7.213.8销售面积(万平方方米)7.212.56备注：2003年年钦州的二手手房(主要为公房)销售量为13.2万平方米。钦州的**住宅数数量比较少，开开发商中只有有鸿发、***开发一些***住宅产品，均均已售磬，其其中**在2003年开发的***住宅产品售售价在50-60万,平方售价在1700--1800//平方。现开开工的**住宅产品品基本没有，主主要是土地的的原因。产品定价房地产**产品的的定价采用成成本加价法和和顾客心理需需求定价，现现在的中低端端的房地产定定价一般采用用成本加价法法，它们的建建设成本一般般为750元/平方，平均均售价在1400元/平方。同时，考虑到建设设周期内房价价的上涨因素素，因此*******房地产项项目的定价可可以为2380元/平方，总销售售额为119,0059,5000元。开发计划******房地地产项目计划划分成三期开开发，第一期期开发50亩地，计划划于2004年9月份开始动动工(主要考虑到到该项目应与与钦江河道整整治项目有一一定的延时)。基础出地地面时开始预预售(开工二个月月后)，这样可以以提前获得现现金流入，减减少自有流动动资金投入量量，同时这也也是目前钦州州房地产市场场的通常做法法。根据目前前钦州房地产市市场的销售情情况，一般在在开工一年内内售完，预售售三个月后销销售40%。三个月后后开盘，开盘盘三个月内达达到70%。2005年8月底结构封封顶，并完成成销售工作。销售百分比表：((2004年-2005年)表3、月份11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月销售百分比(%))10101013.313.313.47.57.57.57.5累计销售百分比((%)10203043.356.67077.585.092.5100项目投资与收益的的模型计算由于*******房地产项目目采用工程款款换取土地使使用权的方法法，因此前期期投入较大，如如下的模型计计算只涉及第第一期的投入入和收益.现金流量表现金流入流出表：：(单位：万元)表4、编号日期土地成本建安费其它开发费流出小计销售收入推广费税费流入小计12004年9月1500967.996.792564.6922004年10月月498.649.86548.4632004年11月月498.649.86548.461190.6047.625.241137.7442004年12月月498.649.86548.461190.6047.625.241137.7452005年1月498.649.86548.461190.6047.625.241137.7462005年2月498.649.86548.461583.5063.346.971513.1972005年3月498.649.86548.461583.5063.346.971513.1982005年4月498.649.86548.461595.4063.827.021524.5792005年5月498.649.86548.46892.9535.723.93853.30102005年6月498.649.86548.46892.9535.723.93853.30112005年7月498.649.86548.46892.9535.723.93853.30122005年8月498.649.86548.46892.9535.723.93853.30NPV计算NPV值计算表：：(单位：万元)表5、编号月份现金流出折现现金流出累计折现现金流出出现金流入折现现金流入累计折现现金流入入折现率12004年9月-2564.7-2543.499-2543.4990.991722004年10月月-548.46-539.43-3082.9330.983532004年11月月-548.46-534.97-3617.9001137.741109.761109.760.975442004年12月月-548.46-530.55-4148.4551137.741100.592210.350.967352005年1月-548.46-526.17-4674.6221137.741091.493301.850.959462005年2月-548.46-521.82-5196.4441513.191439.694741.540.951472005年3月-548.46-517.51-5713.9551513.191427.796169.330.943682005年4月-548.46-513.23-6227.1881524.571426.647595.960.935892005年5月-548.46-508.99-6736.177853.30791.898387.860.9280102005年6月-548.46-504.78-7240.955853.30785.359173.210.9204112005年7月-548.46-500.61-7741.566853.30778.869952.060.9128122005年8月-548.46-496.47-8238.033853.30772.4210724.4880.9052备注：折现率为110%由上表可以看出：：NPV=110724..48-82238.033=24866.45万元。内部收益率计算内部收益率计算表表:表6、编号月份现金流出现金流入净现金流12004年9月-2564.699-2564.69922004年10月月-548.46-548.4632004年11月月-548.461137.74589.2842004年12月月-548.461137.74589.2852005年1月-548.461137.74589.2862005年2月-548.461513.19964.7372005年3月-548.461513.19964.7382005年4月-548.461524.57976.1192005年5月-548.46853.30304.84102005年6月-548.46853.30304.84112005年7月-548.46853.30304.84122005年8月-548.46853.30304.84IRR=12.8%内部收益率12..8%大于公司的的预期收益12.5%%小结免费的商商务管理资料料平台******房地地产项目一期期的收益为销销售收入扣除除建安费用、其其它开发费用用、税费、营营销推广费用用，计算可知知该项目的收收益为2779..6万元，收益益率为25.1%%。该项目的NPV值值及IRR均符合投资资要求。同时，二三期工程程将利作第一一期的投入及及其收益作滚滚动式开发，在在此后的四年年内完成。其其收益应不少少于8340万元。因此*******房地产项目目的总投资为110522.5万元，五年年内总收益为为11120万元，收益率率为100.66%.****园项目****园项目((以下简称*****园)是高标准的休休闲度假风情情园，位于钦钦州***旅游风风景区，占地地约200亩，功能集集商务、娱乐乐、休闲于一一体。SWOT分析***旅游区在沙沙滩、海水质质量上逊色于于北海银滩和和防城港金滩滩，但在海洋洋生物、陆地地生物和文化化底蕴方面优优于相邻两旅旅游区。旅游游区近海域生生活着全国罕罕见的海豚群群，其海湾原原生性强、岸岸线优美，渔渔家风情浓郁郁、文化底蕴蕴深厚，在资资源特色上具具有良好的组组合优势。优势***旅游资源丰丰富独特，区区位优势明显显，有良好的的交通条件。***依山傍水，无污染源，气候温和，雨量充沛，温差小，负离子含量丰富，是建设滨海度假村的理想地点。旅游旺季每年长达11个月，旺季时间远大高于秦皇岛等中国其他著名海滨景区。***产品组合良良好，景观类类型齐全。相相比北海海滩滩露天而言，娘娘湾滩边有树树林遮荫，因因此更具人性性色彩。本公司具有垄断优优势，一是同同类产品如酒酒店接待、风风情园政府将将不允许重复复建设；二是是****园的的土地紧邻海海滨浴场，是是未来的天然然旅游中心，有有自然环境的的垄断优势。劣势***风景区开发发起步晚，人人才缺乏；资资金短缺，旅旅游基础设施施薄弱；资源源开发力度和和深度不够；；渔村建筑缺缺乏特色，景景观效果差。现现已修一个排排污管道，但但未做到生态态排放，将来来环境保护会会受考验。机遇国家旅游发展机遇遇中国经济发展对旅旅游业的推动动作用。根据据国家旅游局局“十五”计划，中国国旅游业总收收入在后二十十年将比上一一个二十年翻翻三番，即增增长8倍的宏伟目目标。政策机遇国务院做出了实施施西部大开发发战略的重大大决策，其中中鼓励发展旅旅游业作为西西部大开发的的重点和发展展第三产业的的龙头，广西西区党委、区区政府也做出出创建旅游先先进省区的决决定，为****旅游区的的开发建设创创造了前所未未有的发展机机遇。***旅游景区作作为自治区重重点建设项目目，符合国家家关于西部大大开发要积极极发展旅游业业的政策要求求，也是钦州州市委、市政政府“三个一”工作重点之之一，有着宽宽松的政策环环境，享受广广西省制订的的对外开放优优惠政策。旅游市场机遇据世界旅游组织统统计：滨海旅旅游业收入已已经占到全球球旅游业总收收入的1/2，沿海37个国家的旅旅游总收入占占全球旅游总总收入的81％。全球滨滨海旅游业高高速发展，而而钦州拥有十十分优越的自自然环境，拥拥有便捷的交交通条件，发发展前景十分分广阔。广西作为中国唯一一与东盟国家家既有陆地接接壤又有海上上通道的省区区，近年来，广广西与东盟地地区在经济上上发展非常迅迅速，目前东东盟已成为广广西的第一贸贸易伙伴。旅游方面，19997年东盟10国的居民到到广西旅游的的总人数为3.1万人次，而2002年已经高达17.5万人次。2003年，中国国人均GDP首次突破1000美元大关，根根据国际经验验，中国将进进入跨速发展展阶段的“起跑线”，此后旅游游市场将进入入一个新的阶阶段。随着中国经济的增增长，旅游逐逐渐从奢侈性性消费变成普普通消费，国国家对旅游业业积极支持，一一周六天工作作日改为一周周五天工作日日，并且每年年有两个长假假（黄金周），带带薪休假制度度也推动了旅旅游业的繁荣荣。西部大开发战略创创造了历史机机遇，国家将将对广西等西西部地区实行行政策扶持，改改善基础设施施环境。国内旅游业持续升升温。1998－2001年，国内游游客以年均7.9%的速度增长长，2002年更是增长12.011%。从奢侈消消费变为普通通消费。原始地价，项目垄垄断，未来几几年会20万元/亩南博会机遇中国－东盟博览会会以后将每年年在南宁举行行，预计广西西和东盟的贸贸易往来将日日益频繁，也也将给钦州的的旅游业带来来机遇。规模宏大的南博会会要求南宁的的接待能力3万张床位，而而目前仅有1.5万张床位，接接待能力严重重不足。作为为最靠近南博博会现场的钦钦州市在会务务接待方面有有着得天独厚厚的优势，事事实上，南博博会组委会也也一再要求钦钦州市政府给给予接待上的的帮助。“****园”可以借助南南博会的东风风，迅速提高高知名度。集群效应北部湾旅游经济圈圈的崛起。如如桂林的山水水游在中国享享有盛誉，游游客众多，每每年大约有10－20万游客在桂桂林游览以后后希望到海边边游览，只因因钦州目前旅旅游资源开发发刚刚起步，滨滨海区没有宾宾馆、餐饮等等服务，桂林林方面的要求求无法得到满满足，*****园项目可可以更好地满满足桂林游客客的需要。政府主导开发，给给予政策税收收支持。竞争分析地方经济基础薄弱弱。周边同类产品竞争争。周边同类产品是与与其相邻的北北海市和防城城港市的旅游游开发区，主主要景点有北北海银滩旅游游度假区、防防城港市金滩滩旅游度假区区。北海和防防城港开发较较早，但景点点和接待层次次较低。相比比较而言，****的起点点较高，在海海洋生物、陆陆地生物和文文化底蕴方面面优于相邻两两旅游区，在在资源组合上上也更具特色色。酒店竞争分析距本风情园最近的的酒店是正在在施工的钦州州市政府接待待基地，该基基地定位4星级。但受受到土地征用用和资金困难难影响，目前前处于停工状状态。本项目目三面临海，能能观赏海景，地地理位置优于于接待基地。客源市场分析旅游市场目标旅游市场定位：立立足广西，外外联大西南，拓拓展港澳台和和东南亚国家家，面向全世世界。核心目标市场：广广西区内各城城市及西南地地区，港澳台台、东南亚国国家；基本目标市场：国国内主要包括括湖南、湖北北、中南地区区的大中城市市，海外主要要以欧美游客客市场为主。机会市场：国内主主要指西北、华华北、东北等等地区，海外外主要以澳洲洲为主。旅游客源概况***旅游区于22003年7月开始建设设，于2003年10月正式向游游人开放，“黄金周”七天共接待18.65万人次，其其中外地游客客（钦州以外外）7.83万人次，占42.3%。随着****旅游区的开开发建设，****旅游区区的知名度不不断提高，各各地游客纷至至沓来。据统统计，仅在2003年“十一”黄金周期间间，***旅游区区接待游客18.65万人。按此此测算，****年接待游游客达95万人次以上上。钦州由于具有沿海海又沿边的区区位优势，钦钦州接待东南南亚游客达19.9%，相对2.5%的全国水平平要高出许多多。按旅游目目的结构分，休休闲观光的约约占60.7%，以探亲访访友为目的的的占18.7%，以商务为为目的的占6.4%，预计随着着钦州港、临临海工业园、滨滨海公路以及及旅游区的建建设，以商务务为目的的游游客将会大幅幅增长。中国－东盟博览会会接待中国－东盟博览会会将于20004年11月3日至6日在南宁举举办。接待2－3万人次直至至自由贸易起起建立。南宁的接待能力严严重不足。钦钦州距离南宁宁最近，仅一一小时高速路路程，最近的的海滨城市，环环境优美。钦钦州仅有一家家三星级宾馆馆。集群接待***自从20003年7月份被发现现以来，，海海豚群体数量量多，有北部部湾最大的渔渔场，世界上上仅有的几个个观赏海豚的的地方。桂林林想开辟海滨滨游线组团，因因为钦州没有有接待能力搁搁浅至今，集集群之间的转转移接待客户户也是本项目目的资源之一一。重心转移建议强烈建议政府将旅旅游重心向西西部迁移，旅旅游中心可以以建在海滨浴浴场。对政府府来说，减少少了渔村撤迁迁的成本，对对本公司来说说，*****园紧靠旅游游中心，更利利于提升人气气，市场更好好。综合评价：***是构筑广西西－越南－东东盟大旅游网网络体系的一一个重要景点点，是理想的的休闲度假、观观光游览、康康体健身的滨滨海旅游区。目前旅游资源正处处于原始、未未包装的状态态，要根据自自身的旅游特特色策划项目目，打造****品牌，并并积极与北海海银滩、防城城港金滩旅游游区形成联动动发展的新格格局，*****园项目要要抓住****开发机遇，充充分利用政府府资源，迅速速占领市场。区位优势明显，旅旅游市场前景景广阔；自然生态环境良好好，旅游资源源丰富，品味味高；旅游区对外交通便便捷，但基础础设施条件差差。本项目建成后，将将成为****旅游风景区区的旅游资源源之一，会给给***旅游区区吸引更多游游客增添砝码码。反之，本本项目的成败败也在相当程程度上取决于于***旅游区区的人气。两两者之间相辅辅相成。风景景区建设处于于起步阶段，本本公司有相对对优势，所以以应采取增长长性投资战略略。营销战略****园项目总总占地约200亩，它是集集商务、娱乐乐、休闲于一一体的。包括括动静两个部部分，静的部部分主要指的的是客房工程程，包括客房房300套，东盟十十国平均每国国30套客房，其其中五星级客客房(别墅式)1套，四星级9套，三星级20套，建筑面面积105000平方米。附属属工程包括会会所、大堂、会会议室20000平方米。动的的部分包括：：****美食食街3000平方米、娱乐乐城3000平方米、其它它用房30000平方米等。给每个国家一个区区域，共分成成10个区域。有有条件的自己己建设，自己己经营，也可可由本公司建建设，交外方方经营。公共共设施及场所所建设和经营营由本公司负负责。主要活活动项目有客客房住宿、餐餐饮、室内娱娱乐、室外娱娱乐（潜水、垂垂钓、观海豚豚、室外游泳泳池）等。整个广西没有沿海海高档旅游产产业，北海档档次低，留不不住顾客，防防城港因经济济实力限制不不能建设较高高档次的旅游游基地，本项项目正好填补补这一市场空空白。定位高标准的休闲度假假风情园，目目标是让顾客客“足不出户，品品尝原汁原味味的异国风情情。”功能商务：办公、商务务洽谈。会议接待，促进文文化交流。旅游观光，休闲度度假。娱乐。目标客户分为四种类型：高高档会议接待待、南博会接接待、旅游接接待、分时度度假酒店。现现具体客户有有省会南宁游游客、周边城城市旅客、桂桂林等周边景景区转团接待待等。营销策略1、按东南亚10国国的典型建筑筑风格建造10国风情的特特色建筑，建建筑完全按照照各国自行设设计的图纸建建造，并通过过各国的文字字标识、举办办各国的特色色活动来体现现各个国家的的文化。2、2004年6月份份公司，公司司派员参加广广西自治区政政府招商团去去东南亚招商商，接洽合作作伙伴，洽谈谈合作事宜、分分成比例，招招募厨师、服服务员等服务务管理人员。3、和国外客商合作作开发，这样样既满足客商商需要，又可可以使国内顾顾客不出国就就可以体验货货真价实的异异国休闲娱乐乐。国内由外外国人管理、外外国人服务、外外国风格的项项目完全没有有，这对出国国极不方便的的中国游客极极具吸引力。4、由于该项目立意意新颖，填补补广西乃至中中国空白，该该创意已经得得到广西自治治区政府外经经贸厅张厅长长和钦州市政政府的同意。5、在园区定期开展展各国文化交交流活动，如如举办“马来西亚月”、“泰国月”等活动，邀邀请所在国的的文化艺术团团体表演。让让游客始终能能保持新鲜感感，吸引老顾顾客，提高顾顾客忠诚度。6、各国在遵守中国国法律的前提提下，可按自自己的方式经经营。优惠政策可享受观海豚分成成。政府支持。政府旅旅游宣传扩大大知名度，节节约广告成本本。税收优惠。项目投资建安费用根据钦州市建设委委员会提供的的和钦州市政政府接待基地地(四星级)的造价信息息，对*****园作如下下投资测算：：流动资金按前期投投入的10%计算，因此此项目总投资资额为8325..4万元。表7、编号项目名称建筑面积(平方米)单方造价(千元)总投资(万元)备注1、五星级客房(别墅墅式)2,0003,5007002、四星级客房4,0003,00012003、三星级客房6,5002,8001,8204、会所、大堂、会议议室2,0002,5005005、美食街3,0001,0003006、娱乐城3,0002,8008407、其它用房3,000695208.58、观景平台2009、园林绿化1,00010、土地使用费133,4000.068009、总计23,5007,568.5其它开发费用其它开发发费用包括项项目的不可遇遇见费、一些些必要的前期期费用、前期期的广告投入入、税费等，根根据经验这些些费用计为建建安费用的15%项目总投资项目总投资包括建建安费用、其其它开发费用用和流动资金金。流动资金金按建安费用用的10%计算，因此此项目总投资资额为9460..6万元收益测算****园收益主主要包括客房房收入、餐饮饮收入、娱乐乐城收入、门门票收入、观观景塔平台收收入。下面详详细分析之。客房收益客房的收入按照如如下方法确定定：参照其它景区，如如下表1中提供的黄黄山、桂林、北北戴河酒店的的租金确定风风情园客房的的日房价。根据钦州市旅游局局提供的钦州州市宾馆酒店店的入住率估估算*****园的入住率率，并参考这这些酒店的日日房价校核第第一步中确定定的日房价。表8、编号客房等级数量(套)日房价(元)入住率年营业额(万元))年收益(万元)1、五星级客房(别墅墅式)1030000.3328.51642、四星级客房905800.5952.64763、三星级客房2002500.71,277.56394、合计3002,558.61279备注：利润按年营营业额的50%计算表9、钦州市酒店基本一一览表表10、编号酒店星级数量客房(套)床位(个)入住率房价范围1三星级237970670%-80%200-2802二星级3573112760%-70%120-1403准二星级51100204780%-90%80-1004旅馆300085%40-60备注：以上房价范范围按每两张张床的日租金金计算餐饮收益表11、***旅游区游客客数量表类别工作日时段周末一般假日(5.1,10..1)黄金周春节黄金周人次/天1000400080002600012000因此年游客数量应应为250*11000+889*40000+260000*144+120000*7+55*80000=1099.4万人次广西沿海三城市的的游客数量表表，表12、城市钦州市防城港北海2003年游客((万人次)1361133682002年游客((万人次)95101351增长率(%)43.2%11.9%4.8备注：北海在前一一年的增长率率为9.76%，2003年下降的原原因为春季的的“非典”。餐饮收入按以下方方法测算：近期测算：按年游游客人次的10%在美食街消消费50RMBB/人计算，美美食街的营业业额应为550万RMB/年，利润率率为50%，则年利润润为275万RMB/年。远景测算：根据目目前***旅游区区几家简易海海鲜饭馆(大排挡，营营业面积在2200平方米)的日营业额额在8000--160000元/日之间来测测算美食城的的收入，美食食城3000平方米的营业业面积相当于于上述简易海海鲜饭馆的15倍，因此其其日营业额应应为12-24万，取其中中值为18万，年上座座率为60%，利润率为50%，因此年营营业额为3942万，年利润润为1971..1万，租金为为其利润的20%则餐饮收益益因为394.2万。因此，餐饮收益取取为334.5万/年。娱乐城收益日营业额取为100万，上座率率为60%，利润率为30%。则年收益益为10*3665*0.66*0.3==657万。其它收益门票收入11万人人次*50元/人*0.6%%=330万，观光塔50万/年，其它收收益50万/年(包括潜水、垂垂钓等其它水水上项目)，小计为430万/年。税费及总收益总收益包括客房收收益、餐饮收收益、娱乐城城收益、其它它收益，合计计为2700..5万/年，月平均均收益为225万/月。根据钦钦州市政府的的规定的一些些税收优惠政政策，风情园园项目只须交交纳5.5%的营业税。因因此月平均收收益为212.6万元/月。年总收益益为2552万元/年。项目计划****园项目计计划2004年5月动工，2005年5月1投入试运行行，2005年10月1日正式运营，同同年11月3日-6日作为南宁“南博会”的钦州分会会场的一个接接待基地。流动资金按前期投投入的10%计算，因此此项目总投资资额为8325..4万元。投资计划表(20004年5月至2005年4月)：表13、月份567891011121234占总投资的比例((%)206.46.46.46.46.46.46.46.46.46.4162005年的收益益按下表处理理：表14、月份(2005年)5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份占测算收益的百分分比30405060708090100项目投资与收益的的模型计算年折现率为10%%。考虑到钦州为快速速发展中城市市，其GDP增长率为12%左右，因此此项目的利润润增长率定为为10%。表15、编号月份现金流出(万元)折现现金流出(万元)累计折现现金流出出(万元)现金流入(万元))折现现金流入(万元)累计折现现金流入入(万元)折现率12004年5月1892.121876.481876.480.991722004年6月605.48595.512471.990.983532004年7月605.48590.593062.580.975442004年8月605.48585.713648.290.967352004年9月605.48580.874229.160.959462004年10月月605.48576.074805.230.951472004年11月月605.48571.315376.540.943682004年12月月605.48566.595943.120.935892005年1月605.48561.906505.030.9280102005年2月605.48557.267062.290.9204112005年3月605.48552.657614.940.9128122005年4月1513.701370.228985.160.9052132005年5月63.7857.2657.260.8977142005年6月85.0475.71132.970.8903152005年7月106.3093.86226.830.8830162005年8月127.56111.70338.530.8757172005年9月148.82129.24467.760.8684182005年10月月170.08146.48614.240.8612192005年11月月191.34163.43777.670.8541202005年12月月212.60180.09957.760.8471212006年1月214.37180.091137.850.8401222006年2月216.16180.091317.930.8331232006年3月217.96180.091498.020.8262242006年4月219.78180.091678.100.8194252006年5月221.61180.091858.190.8126262006年6月223.45180.092038.280.8059272006年7月225.32180.092218.360.7993282006年8月227.19180.092398.450.7927292006年9月229.09180.092578.540.7861302006年10月月231.00180.092758.620.7796312006年11月月232.92180.092938.710.7732322006年12月月234.86180.093118.800.7668332007年1月236.82180.093298.880.7604342007年2月238.79180.093478.970.7542352007年3月240.78180.093659.050.7479362007年4月242.79180.093839.140.7417372007年5月244.81180.094019.230.7356382007年6月246.85180.094199.310.7295392007年7月248.91180.094379.400.7235402007年8月250.98180.094559.490.7175412007年9月253.08180.094739.570.7116422007年10月月255.18180.094919.660.7057432007年11月月257.31180.09