《物业管理业纳税评估手册（试行）》

2004年7月2004年7月前言随着我国经济体制改革的不断深化和房地产市场的日臻完善及住房商品化的乐观推动，为了提高人们的生活质量，制造美丽 的生活与工作环境，以房屋及其设备、设施、相关场地等为对象的物业管理越来越受到人们的重视。该行业作为房地产开发与经营业的后期工作，目前已经进展成为一支朝气蓬勃的新兴产业。我市地税系统自2000年起至今对物业管理企业实施税务检查，其有问题率高达92%，这就说明，该行业在税收管理方面仍存在较多的问题。如何加强对物业管理业的税收管理，有效规范物业管理企业的纳税行为，是我们工作的重点和争辩的课题。为了加强物业管理业的税收管理，实施有效的纳税评估，我们在认真争辩了物业管理业的经营特点的基础上，全面总结了多年对物业管理业税收管理的阅历，编写了《纳税评估手册（物业管理业）》。本手册的编写，本着“改善首都经济进展投资环境，营造税务机关与纳税人和谐的新型征纳关系”的原则，对提高税源监控力量、实现税收科学管理具有重要意义。同时，通过有效的机制对行业纳税评估工作进行规范、约束，使之制度化、科学化。本手册依照现行的物业管理业的行业法规、《会计制度》、《会计准则》，结合北京市物业管理业现状及纳税评估工作实际，本着依法评估、科学有用、通俗易懂的原则编写。本手册内容较为全面，主要分为四章和附录。具体介绍了物业管理业的概念、纳税评估方法以及评估指标。手册以物业管理业税务检查案例为依据，运用会计学、统计学的分析方法，建立纳税评估指标。期望本手册可以挂念评估人员更好地了解物业管理业的相关学问，更加有针对性的开展该行业的评估工作。由于我国的物业管理业从产生到进展时间不长，还处于探究阶段，无论在企业规范运作、政府相关管理还是学术界的争辩方面都还存在不足，制定的指标体系及评估方法，均是探究性的尝试。限于作者的理论水平和阅历，此手册中的错误在所难免，欢迎大家批判和建议，以便我们对《纳税评估手册（物业管理业）》进行修改和完善。纳税评估处2004年7月20日目录第一章物业管理概述1第一节物业管理概述1一、物业管理的概念1二、物业管理的业务划分2三、物业管理的经营特点3其次节物业管理收入确认3一、收入的概念及种类4二、物业管理费的测算5三、物业管理企业收入的确认5其次章物业管理业涉及税种及计算6第一节营业税及相关税费的计算7一、营业税相关规定7二、营业税的计算8三、城市维护建设税的计算9四、教育费附加的计算9其次节企业所得税的计算9第三节个人所得税的计算10第四节房产税（城市房地产税）及相关税费的计算10一、房产税的计算10二、城镇土地使用税的计算10三、城市房地产税的计算11四、土地使用费的计算11第五节其他税种的计算11一、车船使用税的计算11二、车船使用牌照税的计算12三、印花税的计算12四、契税的计算12第三章物业管理业存在的涉税问题13第一节物业管理业税务检查状况13其次节营业税涉税问题14一、常见问题14二、特殊问题17第三节个人所得税涉税问题18一、常见问题18二、特殊问题18第四节企业所得税涉税问题19一、常见问题19二、特殊问题19第五节房产税（城市房地产税）涉税问题20一、常见问题20二、特殊问题20第四章物业管理业纳税评估21第一节物业管理业财务分析指标21一、财务分析概述21二、偿债力量24三、运营力量27四、盈利力量29其次节物业管理业评估指标31一、营业税评估指标31二、个人所得税评估指标34三、企业所得税评估指标35第三节物业管理业评估工作程序36一、评估工作37二、约谈工作37三、评估工作程序流程图38附录一：物业管理业常见涉税问题及评估指标对应表40附录二：北京市物业经营税费一览表44附录三：相关法律规定45物业管理概述物业管理概述一、物业管理的概念（一）物业的概念“物业”一词由英语“Estate”或“Property”引译而来，其含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，是一个较为广义的范畴。而现实生活中，我们所称的“物业”是一种狭义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物，及其相关的设备、设施和场地。（二）物业的分类依据使用功能的不同，物业可以分为以下4类：1、居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。2、商业物业。包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、商业场所等。3、工业物业。包括工业厂房、仓库等。4、其他用途物业。包括车站、机场、医院、学校等。以上是国外通用的分类。在我国，有人依据实际状况，从商业物业和其他用途物业中，另外再分出一部分特殊物业，这些物业要经过政府特许经营。不同使用功能的物业，其物业管理有着不同的内容。（三）物业管理的概念物业管理，是指由特地的机构和人员对已竣工验收并投入使用的各类物业，以经营的方式进行维护、修缮，并为产权使用人供应全方位的综合服务。物业管理服务，是指物业管理单位受托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及供应与物业产权人、使用人相关的其他服务。（参见《关于对物业管理服务业务征收营业税问题的通知》京地税营[1997]386号）物业管理企业，通常称为物业管理公司。物业全部人，即产权人，亦称为业主。业主可以是个人、集体、国家。（四）物业管理的性质物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是随着住房制度改革的推动而消灭的产权多元化格局相连接的统一管理，是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。二、物业管理的业务划分物业管理的客体是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。所以，物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。物业管理的性质也比较明确，主要是“服务性”的，寓管理、经营于服务之中。不同的物业管理公司所服务的对象不尽相同，因而担当的业务也有差别，但归结起来，大致如图所示：三、物业管理的经营特点商业物业与居住物业是日常税务检查工作中检查最多的两个物业类型，因此，在此仅对商业物业和居住物业从以下四方面做一个介绍。商业物业居住物业特点１、需要良好的商业氛围１、使用价值的长期性２、追求设施的先进性２、寿命的差异性３、有很高的租赁比例３、居住性４、以出租为主的商业物业价值不４、舒适性能库存５、平安性６、耐久性分类１、办公物业１、一般住宅２、酒店物业２、花园洋房３、商贸物业３、公寓４、消遣休闲物业４、别墅管理模式１、自建自营以托付经营为主２、自营与专业物业管理相结合３、托付经营管理内容１、制定管理方案１、企业组织的构建与管理目标、方２、签定物业管理托付合同，启动物针策略的制定业管理工作２、管理项目的接管与前期管理３、制定租金收取方法３、物业管理的各项日常管理４、协调与业主和承租人的关系４、投诉、纠纷与紧急事故的处理５、考核、评估与质量管理６、帮忙政府进行社区管理，推动全社会的文明和进步其次节物业管理收入确认一、收入的概念及种类营业收入的概念营业收入，一般是指企业在生产经营过程中，由于销售商品、产品或供应劳务等收到的收入。物业管理企业的营业收入，是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的收入。包括主营业务收入、其他业务收入、营业外收入和投资收益等。区分主营业务收入和其他业务收入的原则依据物业管理企业的经营特点，我们可按以下原则对物业管理企业的营业收入进行分类：凡是为物业产权人、使用人供应服务，为保持房屋建筑物及其附属设备完好无损而进行的修理、管理所取得的收入，作为主营业务收入；凡主营业务收入外，从事交通运输、餐饮服务、商业贸易等活动所取得的收入作为其他业务收入。1、主营业务收入包括：物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入等。（1）物业管理收入，是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。（2）物业经营收入，是指企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人供应的房屋建筑物和公共设施取得的收入。如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等公用设施收入。（3）物业大修收入，是指企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的托付对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。2、其他业务收入包括：中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。（1）房屋中介代销手续费收入，是指物业管理企业受房地产开发商的托付，对其开发的房屋从事代理销售活动而取得的代销手续费。(2)材料物资销售收入，是指物业管理企业将不需用的材料物资对外销售所取得的收入。(3)商业用房经营收入，是指物业管理企业利用业主委员会或者物业产权人、使用人供应的商业用房，从事经营活动所取得的收入。如开办商店、饮食店、美容美发、彩扩中心、歌舞厅等为物业产权人、使用人供应便利取得的经营收入。(4)无形资产转让收入形式既有全部权转让，也有使用权转让；有入账的无形资产转让，也有未入账的无形资产转让，在物业管理睬计中为简化核算，均作为其他业务收入处理。二、物业管理费的测算物业管理企业计算物业管理费，计算公式如下：x=∑xi（i=1，2，3，……，n）其中：x=公共性服务收费标准，单位为元/（月m2）xi=各分项费用收费标准，单位为元/（月m2）i=分项项数∑=各项费用算术求和三、物业管理企业收入的确认营业收入的确认应遵循实现原则。所谓实现原则是指企业在出售商品、产品或供应劳务时确认营业收入实现的原则。以权责发生制为基础，按实现原则确认营业收入必需同时满足两个基本条件：其一，发出商品、产品或供应劳务，即与营业收入有关的交易形式已经发生，实现了商品全部权的转移；其二，收到价款或取得收取价款的凭证。只有在同时具备上述两个基本条件时，才能确认营业收入的实现。物业管理企业依据我国《企业财务通则》和《企业会计准则》，制定了《物业管理企业财务管理规定》。在规定中，将物业管理企业经营收入确认原则规定为“企业应当在劳务已经供应，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现”。同时，依据物业管理企业的经营特点，对营业收入的确认原则又作了两方面具体补充规定：（一）企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当依据合同或协议规定的付款日期作为营业收入的实现。在这一日期，无论企业是否实现收到价款，均应作为营业收入处理。如公共性服务费收入和公众代办性服务费收入，平常均接受预收方式，依据这一原则，必需接受权责发生制原则每期结转收入，不能以收付实现制代替权责发生制。（二）物业大修收入，应当依据业主委员会或者物业产权人、使用人签订认可的工程价款结算账单确认营业收入的实现。物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人托付，对住宅小区和商业楼宇等进行物业大修理等工程施工活动，由物业管理企业自行出具工程价款结算账单，但必需经托付方签章认可后，才能作为营业收入处理。其次章物业管理业涉及税种及计算物业管理企业是特地从事地上永久性建筑物、基础设施及四周环境的科学管理，为业主或用户供应良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。我国目前物业管理企业所涉及的地方税共13种，其中主要税种有营业税、企业所得税、个人所得税。第一节营业税及相关税费的计算一、营业税相关规定（一）计税依据依据《关于对物业管理服务业务征收营业税问题的通知》（京地税营[1997]386号）的规定，物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视收视费、修理基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视费、修理基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。对其从事物业管理服务取得的其他全部收入（含规定收费标准基础外各种加收金额），应依据“服务业”税目5%税率计算征收营业税。（二）物业管理企业代收费用的相关规定依据《转发国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（京地税营[2000]59号）的规定：1、对物业管理企业不征营业税的代收基金，系指建设部、财政部《关于印发〈住宅共用部位共用设施设备修理基金管理方法〉的通知》（建住房[1998]213号）中规定的“住宅共用部位共用设施设备修理基金”。2、对物业管理企业代收的“住宅共用部位共用设施设备修理基金”，凭其持有的北京市财政局统一监制《北京市住宅修理基金专用发票》或北京市住房资金管理中心（含所属分中心）为其出据的《住房修理基金交存书》上注明的实际发生额认定。3、对物业管理企业不征收营业税的代收房租，凭其与代收房租托付方实际房租转交结算发生额认定。4、对物业管理企业超出上述认定范围的代收款项，一律视同其相关业务收入或价外收入，照章征收营业税。5、物业管理企业从事物业管理服务取得收入后，必需向付款方开具由地方税务机关统一印制的服务业专用发票。二、营业税的计算（一）管理性质的收入缴纳营业税的计算1、物业管理公司以下四项收入，均属于供应劳务而获得的收入，属于营业税中“服务业”税目，按5%征收营业税。（1）物业管理公司为业主供应服务而收取的管理费。（2）物业管理公司为业主供应服务而收取的服务费。如：保洁费、停车费、保安费、公共设施养护费等。（3）收取的修理费用，包括修理材料费及人工费。（4）居民租住共有住宅的租金收入。2、物业公司收取业主的装修保证金，假如到期退还给业主及租住户的，不征收营业税；假如到期不退还或作为业主装修违规行为予以没收的，属于物业管理公司管理性收入之外的价外费用收入，均应并入该物业公司营业额，征收5%的营业税。3、物业管理公司向房屋业主收取的公共修理基金，全部权属于业主管理委员会，物业公司仅是代管使用，专款专用，按时列支，暂不征收营业税。假如物业公司从修理基金中以供应修理劳务形式提取劳务收入，则应征5%的营业税。（二）代办性质的收入缴纳营业税的计算以下两项均属物业公司供应代办服务而取得的服务性收入，按5%征收营业税。1、代办购物手续费。2、代办收费取得的收入。如：为房屋业主代收代缴水、电、煤气、电话费等各项业务而收取的手续费。（三）多种经营取得收入缴纳营业税的计算1、物业公司下属的中介询问机构的询问劳务收入。2、物业公司兼营的餐饮服务收入。3、物业公司举办的消遣业务场所的收入。4、物业公司下属的独立核算的商店销售货物取得的收入。上述1、2项收入，属于服务业收入，按5%征收营业税。3项收入属于消遣业收入按5%~20%税率征收营业税。4项收入属于增值税征收范围，征收增值税。值得留意的是，当物业公司兼有不同税目应税行为时，应分别核算不同税目的营业额，未分别核算的，从高适用税率。计算公式:应纳税额=营业额×税率。三、城市维护建设税的计算依据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）的规定，城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。（一）纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%。（二）纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%。（三）纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为1%。四、教育费附加的计算依据《北京市税务局转发〈北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知〉的通知》（京税三[1994]217号）的规定，教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额，附加率为3%。计算公式：应交教育费附加额=营业税税额×附加率。其次节企业所得税的计算依据《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》（财法字[1994]第3号发布）的规定，企业所得税的征税对象是以物业管理以及代理所取得的收入和其他所得，税率为33%。基本计算公式：应纳税所得额=收入总额一准予扣除项目金额，应纳税额=应纳税所得额×税率。企业所得税还设置两档优待税率，即：年应纳税所得额在3万元（含3万元）以下的，暂减按18%的税率计算缴纳所得税；年应纳税所得额超过3万元至10万元（含10万元）的，暂减按27%的税率计算缴纳所得税。第三节个人所得税的计算物业管理公司个人所得税的计税依据主要包括工资薪金所得和劳务所得。应留意物业管理企业将临时工人劳务所得按工资薪金所得代扣代缴个人所得税问题。第四节房产税（城市房地产税）及相关税费的计算一、房产税的计算假如企业拥有房产产权，需缴纳房产税，假如企业拥有土地使用权，需缴纳城镇土地使用税。假如单位属于外商投资企业或外国企业，则应相应缴纳城市房地产税和外商投资企业土地使用费。依据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）的规定，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人，依据房产原值或租金收入征收的一种税。房产税以房产原值（评估值）减除30%的余值为计税依据，税率为1.2%。计算公式：年应纳税额=房产原值（评估值）*（1-30%）*1.2%。二、城镇土地使用税的计算依据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第17号发布）的规定，城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。计算公式：年应纳税额=∑（各级土地面积*相应税额）。北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额10元；二级土地每平方米年税额8元；三级土地每平方米年税额6元；四级土地每平方米年税额4元；五级土地每平方米年税额1元；六级土地每平方米年税额0.5元。三、城市房地产税的计算依据《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》（中心人民政府政务院政财字第133号令公布）规定，城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，依据房产原值征收的一税种。城市房地产税按房产原值计税，税率为1.2%，对其缴纳的税款赐予减征30%的照看。计算公式：年应纳税额=房产原值*税率*（1-30%）。四、土地使用费的计算依据北京市人民政府发布《北京市征收外商投资企业土地使用费规定》的通知（北京市人民政府令1992年第13号）规定，外商投资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外商投资企业（出让方式取得土地使用权者除外），按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。需要说明的是，外资企业使用“未经出让”的土地应征收土地使用费，外资企业以各种方式使用已经出让程序的土地不缴纳土地使用费。依据外商投资企业的实际占用土地面积，以及所适用的土地使用费的单位标精确     定，计算公式：应纳土地使用费额=占用土地面积*适用的单位标准。第五节其他税种的计算一、车船使用税的计算假如拥有汽车、自行车等机动车、非机动车交通工具的内资单位和个人还需缴纳相应的车船使用税。依据《中华人民共和国车船使用税暂行条例》（国发[1986]90号）规定，车船使用税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶，依据座位、吨位和规定的税额征收的一种财产行为税。计算公式：乘人汽车应纳税额=应税车辆数量*单位税额载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量*单位税额摩托车应纳税额=应税车辆数量*单位税额二、车船使用牌照税的计算依据《中华人民共和国车船使用牌照税暂行条例》（政密字第714号令公布）的规定，车船使用牌照税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶，依据种类、吨位和规定的税额，向外商投资企业或外国企业及其他经济组织、驻京代表机构和外籍个人、港、澳、台胞征收的一种财产行为税。计算公式：乘人汽车应纳税额=应税车辆数量*单位税额载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量*单位税额三、印花税的计算依据《中华人民共和国印花税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第11号）的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种应税凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。计算公式：应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。四、契税的计算企业承受房地产时还需准时缴纳契税。依据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋全部权的单位和个人征收的一种税。北京市契税税率自2002年7月1日起，由原4%调整为3%。计算公式：应纳税额=计税依据×税率。第三章物业管理业存在的涉税问题第一节物业管理业税务检查状况为了增加纳税评估工作的有效性和针对性，从2003年我市地税系统实施税务检查的物业管理公司中，随机抽取了50个案例进行统计分析。在被抽取的50个案例中，有问题46户，有问题率达到92%，如图3-1所示。在检查有问题的46户中，最高查补税款114万元，最低查补税款3400元，平均查补税款15万元。从查补税款分布看，营业税占71.32%，企业所得税占17.66%，个人所得税占6.57%，其他税种合计占4.45%，如图3-2所示。由此看出，物业管理企业主要涉税问题集中在营业税和企业所得税上。其次节营业税涉税问题上一节所述查补税款中营业税占到71.32%，下面我们进一步对营业税涉税问题进行分析。首先，依据营业税涉税问题发生频率，分为常见问题和特殊问题，其中常见问题占81.41%，特殊问题占18.59%，如图3-4所示。一、常见问题未按规定结转营业收入全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款”、“其他应付款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴营业税。在这类问题中，物业管理公司将收入计入“预收账款”造成少缴税款的占36.4%，计入“其他应付款”的占42.4%，计入“应付账款”和“长期应付款”的占12.15%，计入“应收账款”及“其他应收款”的占15.2%。如图3-3所示。图3-3案例1：某物业管理公司替业主北京某某大厦代收餐费、车位费、租线费、电话占线费2848702.25元（其中2000年1月至12月代收2271986.25元，2001年1月至12月代收576716元），计入“其他应付款”科目，未缴纳营业税。违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条：“在中华人民共和国境内供应本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”及第五条：“纳税人的营业额为纳税人供应应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”的规定，造成少缴营业税142435.11元。案例2：检查人员在对一家物业管理公司实施税务检查时，发觉该单位始终以来，将预收的物业综合管理费记入“预收账款”科目，未准时计算缴纳营业税。截止2002年9月，该帐户贷方余额为794947.08元。该行为违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内供应本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依据本条例缴纳营业税。”，第五条"纳税人的营业额为纳税人供应应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用"，和第九条"营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭证的当天"的规定，造成少缴纳营业税39747.35元，城建税2782.31元，教育费附加1192.42元。案例3：经检查发觉，（1）某物业管理公司分别于2001年3月6日、7日收取东航物业管理中心物业管理费收入49017.61元和7736.24元，计入“应收帐款”科目，未计营业收入,未申报缴纳营业税。（2）该单位2001年5月17日收取房屋出租收入20000元，计入“应收帐款”科目，未计应税收入，未申报缴纳营业税。上述行为违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内供应本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”第四条“纳税人供应应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，依据营业税规定的税率计算应纳税额。应纳税额=营业额×税率。”第九条“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”及营业税税目税率表规定“服务业”税率为5%。另据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》其次条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。”《征收教育费附加的暂行规定》其次条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，应当依照本规定缴纳教育费附加。”鉴于以上规定，造成应缴未缴营业税3837.69元，及城建税268.64元和教育费附加115.13元。收入直接冲减支出类科目物业管理公司取得应税收入全部或部分冲减有关成本、费用、支出类科目，躲避纳税。案例4：某物业公司2000年和2001年支付给供电局的公共区域的电费分别为1144773.28元和1405543.3元，冲减了物业管理费收入，违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内供应本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”和国税发[1998]217号《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》规定：“物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、修理基金、房租的行为，属于营业税‘服务业’税目中的‘代理’业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、修理基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。”造成少缴纳营业税127515.83元。二、特殊问题价外费用未作计税依据物业管理公司向其他公司收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，不作为计税依据申报缴纳营业税。应税收入直接转入税后所得物业管理公司取得应税收入转移到“营业外收入”科目，躲避纳税。案例5：北京某物业管理有限责任公司在收取物业管理费的同时，另按物业管理费5.5%收取业主税金，2000年收取业主税费合计15313.74元，2001年收取业主税费合计20051.4元。该企业2000年7月和9月分别收取代理业务劳务费319.84元和4526.46元，记入“营业外收入”科目。2001年6月代收款项手续费共计28208.11元记入“营业外收入”科目。以上各项均未按规定缴纳营业税。依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第四条:“纳税人供应应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，依据营业额和规定的税率计算应纳税额。”第五条：“纳税人的营业额为纳税人供应应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”第九条:“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”的规定，并依据营业税税目税率表“服务业-其他服务业”依照5%的税率征收营业税的规定，该企业应依据规定缴纳营业税共计3409.96元。暂收款项未申报缴纳营业税物业管理公司暂收其他单位的款项，如：物业产权人、使用人入住时或入住后预备装修时，企业向其收取的可能因装修而发生的损毁修复、平安等方面的保证金，不计入“营业收入”，少缴营业税。从“应交税金”推算营业收入与记载“营业收入”不符按“应交税金”科目记载应交营业税推算营业收入，与记载的“营业收入”不符。房屋销售收入未缴营业税房地产开发公司下属物业部自行进行物业管理，或房地产开发公司开发完毕后翻牌成立物业管理公司，销售房屋时，不按规定缴纳营业税。第三节个人所得税涉税问题一、常见问题劳务酬劳不申报纳税或按工资薪金申报纳税未签订劳务合同的临时工作人员的劳务酬劳，为物业管理公司供应非有形商品推销、代理等服务活动取得的佣金，物业管理公司以工资、薪金形式代扣代缴个人所得税，而不是按劳务酬劳的税率代扣代缴税款。案例6：某物业公司2001年支付给临时聘用人员的劳务酬劳，金额为18720元，是依据工资、薪金所得税目计算缴纳个人所得税，应按劳务酬劳所得税目补缴个人所得税。依据《中华人民共和国个人所得税税法》第一条、其次条第四款、第三条第四款、第六条第四款、国税发[2003]47号文件《国家税务总局关于贯彻<中华人民共和国税收征收管理法>及其实施细则若干具体问题的通知》其次条第三款的规定，补缴个人所得税1584元。不全额申报纳税按月发放的工资、补助、奖金、过节费等不是全部并入工资、薪金缴纳个人所得税，而是计入“其他应付款”等往来科目，躲避缴纳个人所得税。二、特殊问题出差补助未缴纳个人所得税。发放股利、实物等未代扣代缴个人所得税。第四节企业所得税涉税问题一、常见问题不应扣除的费用计入成本、费用类科目，少缴企业所得税例7：某物业管理公司2000年1月至2001年12月支付管理人员误餐补贴73656元计入“管理费用”，未计入工资总额（该单位人均月工资已超过960元），应调增利润。依据《北京市地方企业所得税税前扣除方法》第三十条第一款：“...误餐补贴应作为工资薪金支出”之规定，应补缴企业所得税24306.48元。未结转营业收入，少缴企业所得税全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款”、“其他应付款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴企业所得税。二、特殊问题（一）以收抵支，躲避缴纳企业所得税物业管理企业取得的租赁收入、特许权使用费收入、教育费附加返还、国家补贴收入、资产的盘盈、财产及现金的溢余等，以收抵支或收入不入账，躲避缴纳企业所得税。（二）重复列支成本、费用在成本、费用中预提某项尚未发生的支出，当某项支动身生时又列入成本、费用科目，造成重复列支，少缴企业所得税。房产税（城市房地产税）涉税问题一、常见问题（一）企业拥有已竣工的房产产权，未记入“固定资产”科目，未按规定缴纳房产税（城市房地产税）。（二）企业拥有未竣工但已达到使用状态的房产产权，并已开头投入使用，未按规定缴纳房产税（城市房地产税）。二、特殊问题企业代理业主经营出租业务，代收租金，未按规定代扣代缴房产税（城市房地产税），营业税，印花税等相关税金。第四章物业管理业纳税评估第一节物业管理业财务分析指标一、财务分析概述（一）财务分析的概念财务分析是指以财务报表和其他资料为依托和起点，通过肯定的分析方法，系统分析和评价企业的过去和现在的经营成果、财务状况及其变动，揭示有关指标之间的关系、变动状况及其形成的缘由，以反映企业在经营中的利弊得失，为会计报表的使用者供应更相关和全面的财务信息。财务分析的最基本功能，是将大量的报表数据转换成对特定决策有用的信息，削减决策的不精确     性。税务机关也可以通过财务分析，了解企业的运营状况，通过财务指标的计算推断企业是否存在涉税疑点。（二）财务分析的方法财务分析的方法，主要有比率分析法和趋势分析法两种。比率分析法是指在同一期会计报表上，将不同项目、不同类别或不同报表的有关项目之间，用比率来反映它们的相互关系，并据以分析企业的财务状况和经营成果。趋势分析法是指将一个企业连续若干期的会计报表，比较各项目前后期的增减方向和幅度，从而揭示企业财务状况和经营成果的增减变化及进展趋势。趋势分析法可用确定指标，也可用相对指标。（三）财务分析的内容财务分析的数据主要来源于企业定期编制的各种会计报表。依据报表使用者的目的和侧重点不同，财务分析的内容主要包括：偿债力量分析、盈利力量分析、运营力量分析、进展趋势分析。1、偿债力量分析。它是指企业偿还各种短期负债和长期负债力量的分析。企业偿债力量的凹凸是债权人格外关怀的，而处于企业平安性的考虑，也受到管理者和股东的普遍关注。2、盈利力量分析。它是对企业猎取利润的力量和盈利安排状况所做的分析，包括利润的目标分析、构成分析和质量分析等。盈利力量分析是财务分析的重要内容之一，是企业有关各方都关注的。3、运营力量分析。它是对企业总资产和部分资金的使用效率和周转状况所做的分析，常用一系列周转率衡量。资产的周转速度快，反映企业资产流淌性好、偿债力量强，受到债权人的关怀，而资产周转速度又与盈利力量有关，得到投资者和管理者的重视。4、进展趋势分析。它是通过会计报表进行多期比较、企业间比较、目标分析以及各种综合分析，来争辩企业的财务状况和经营成果的进展趋势，挂念企业管理者规划将来，为投资者和债权人供应决策依据。（四）财务分析的一般步骤财务分析的一般步骤如下：1、明确分析的目的；2、收集有关信息；3、依据分析目的把整体的各个部分分割开来，予以适当支配，使之符合需要；4、争辩各部分的特殊本质；5、进一步争辩各部分的联系；6、解释结果，供应对决策有挂念的信息。表4-1资产负债表编制单位:***物业管理有限公司2000年12月31日单位:元资产行次年初数期末数负债及全部者权益行次年初数期末数流淌资产：流淌负债：货币资金185000148150短期借款68300005000短期投资21500015000应付票据69应收票据3应付账款70200011360应收股利4预收账款71300002000应收利息5代收款项7240004000应收账款62686520895应付工资7325002500其他应收款7500500应付福利费7420002700预收账款8应付股利7501000.4应收补贴款9应交税金76240015820.6存货101150020260其他应交款80700765.4待摊费用11400400其他应付款81400400一年内到期的长期债券投资21预提费用8220002750其他流淌资产24估计负债83流淌资产合计31139265195205一年内到期的长期负债86长期投资：其他流淌负债90长期股权投资32100000100000流淌负债合计1007600048296.4长期债权投资34长期负债：长期投资合计38100000100000长期借款1019000090000固定资产：应付债券102固定资产原价399000050000长期应付款103减：累计折旧402000010000专项应付款106固定资产净值417000040000代管基金1073000047500减：固定资产减值预备42其他长期负债108固定资产净额437000040000长期负债合计110120000147500固定资产清理46递延税项：固定资产购建支出475500055000递延税款贷项111固定资产合计5012500095000负债合计114196000195796.4无形资产及其他资产：全部者权益：无形资产512000018000实收资本115200000200000长期盼摊费用522020018200减：已归还投资116其他长期资产53实收资本净额117200000200000无形资产及其他资产合计604020036200资本公积118递延税项：盈余公积11950008471.6递延税款借项61其中：法定公益金1201157.2未安排利润121345622137全部者权益合计122208456230608.6资产总计67404465426405负债和全部者权益合计135404465426405表4-2损益表编制单位：***物业管理有限公司2000年12月31日单位：元项目行次本月数（略）本年累计数一、经营收入157400减：经营成本211660经营税金及附加33128.3二、经营利润42611.7加：其他业务利润52564减：经营费用61000管理费用710110财务费用812000三、营业利润922065.7加：投资收益106000补贴收入11营业外收入125000减：营业外支出13四、利润总额1433065.7减：所得税159921.7五、净利润1623144二、偿债力量偿债力量分析主要是通过偿债力量比率来分析的。偿债力量比率是衡量企业偿还各种到期债务力量的财务比率。依据债务到期日远近不同，可分为短期偿债力量比率和长期偿债力量比率两种。（一）短期偿债力量比率短期偿债力量比率是反映偿还流淌负债力量的比率。由于短期债务多以现金偿还，故又称边线力量比率。它主要是通过企业资产的流淌性及其金额大小表现的。企业资产的流淌性越高，金额越大，其偿债力量越强，反之则弱。短期偿债力量比率主要有流淌比率、速动比率、现金比率等。流淌比率流淌比率是衡量企业短期偿债力量最常用的比率。它是企业流淌资产总额与流淌负债总额的比值。其计算公式如下：流淌比率=流淌资产/流淌负债依据表4-1资料所示，***物业管理有限公司2000年流淌比率计算如下：流淌比率=19520.50/48296.40=4.04流淌比率表明白企业的短期债务可由企业流淌资产偿债的力量。通常认为，流淌比率在2:1左右即属适当。但实际上，应依据企业的经营周期而异。一般状况下，经营周期短，流淌比率相应就低；经营周期长，流淌比率就需相应增加。然而，流淌比率高，虽然对债权人来说偿债有保障，但从企业看未必是好现象。由于过高的流淌比率，可能意味着存货的滞销积压，也可能表示拥有过多的货币资金没有充分利用。另外，在推断企业短期偿债力量时，还应将流淌比率与其他指标结合考虑。速动比率速动比率，亦称酸性测试比率。它是从流淌资产中扣除存货部分，再除以流淌负债的比值。计算公式如下：速动比率=（流淌资产—存货）/流淌负债=（195205—20260）/48296.4=3.62速动比率比流淌比率更能说明企业的短期偿债力量。一般认为，速动比率以不低于1:1为好，但在不同行业会有所不同。因此，应参照各行业一般历史水平，予以推断和评价。现金比率现金比率是衡量企业在紧急状况下，对短期债务的支付力量。它是货币资金和短期证券总额与流淌负债的比值。其计算公式如下：现金比率=（货币资金+短期证券）/流淌负债=（148150+5000）/48296.4=3.17现金比率只能说明企业在特殊状况下的应急力量，因此，企业一般不需要备有过多的货币资金和短期债权，而减弱资金的有效利用。（二）长期偿债力量长期偿债力量比率是指偿还长期负债本金和支付利息力量的比率。主要包括：资产负债率、全部者权益比率、长期负债与固定资产比率、长期负债与营运资金比率等。资产负债率资产负债率是负债总额除以资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系。资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时爱护债权人利益的程度。其计算公式如下资产负债率=负债总额/资产总额*100%=195796.4/426405*100%=46%资产负债率是衡量企业长期偿债力量的一个主要指标。从企业管理角度看，企业应当审时度势，全面考虑，一般认为，该比率不大于50%为比较平安。全部者权益比率全部者权益比率是投资者最为关怀的一项指标。它是全部者权益总额与资产总额的比率。其计算公式如下：全部者权益比率=全部者权益总额/资产总额=230608.6/426405=0.54全部者权益比率与资产负债比率之和应当等于100%。一般来说，在企业经营利润高于借款利息率的状况下，投资者可获得超额利润。这时，全部者权益比率越小，对投资者越有利。长期负债与固定资产比率该比率是指长期负债与固定资产的比率。其计算公式如下：长期负债与固定资产比率=长期负债/固定资产公式中的固定资产是指减除累计折旧后的净额。这一比率说明企业的长期负债能够用固定资产偿还的力量。在固定资产总额大于长期负债的状况下，它反映企业有较强的偿还长期负债的力量，同时还有着借债的潜力，反之，则说明企业的固定资产还不足以偿还长期负债，必需动用其他资产，特殊是在需要用固定资产作抵押的状况下，债权人平安保障的程度较弱。依据表4-1资料所示，***物业管理有限公司2000年长期负债与固定资产比率计算如下：长期负债与固定资产比率=147500/95000=1.55长期负债与运营资金比率该比率是以长期负债除以营运资金。其计算公式如下：长期负债与运营资金比率=长期负债/（流淌资产—流淌负债）=147500/（195205—48296.4）=1一般状况下，长期债务不应超过营运资金。长期债务会随时间连续不断转化为流淌负债，并需动用流淌资产来偿还。保持长期债务不超过营运资金，就不会因这种变化而造成流淌资产小于流淌负债，从而使长期债权人和短期债权人感到贷款有平安保障。三、运营力量运营力量分析主要是通过营运力量比率来分析的。营运力量比率是反映企业管理者对现有资产的管理水平和使用效率，体现各种资产的运营力量的比率。运营力量比率主要包括：存货周转率、应收账款周转率、营运资金周转率和总资产周转率等。（一）存货周转率存货周转率是反映肯定时期存货资产的周转次数，用来衡量企业经营力量强弱及存货是否适量的指标。其计算公式如下：存货周转率=经营成本/存货平均余额其中存货平均余额=（期初存货余额+期末存货余额）/2依据存货周转率，还可以进一步计算存货周转天数。其计算公式如下：存货周转天数=存货平均余额/经营成本*360***物业管理有限公司2000年度经营成本为150000元，期初存货为30000元，期末存货为24000元，则该公司存货周转指标的计算如下：存货平均余额=（30000+24000）/2=27000存货周转率=150000/27000=5.56存货周转天数=27000/150000*360=64.8存货周转率与企业的获利力量有直接关系。通常认为，此项比率越高越好。由于，在成本利润相同的状况下，存货周转率越高，获利就越大。（二）应收账款周转率应收账款周转率是表明年度内应收账款转为现金的次数。它是经营收入与应收账款平均余额的比值。其计算公式如下：应收账款周转率=经营收入/应收账款平均余额其中：应收账款平均余额=（期初应收账款+期末应收账款）/2还可以通过计算应收账款周转天数，来推断应收账款的变现速度。应收账款周转天数，表示从取得应收账款的权利到收回款项转换为现金所需要的时间。计算公式如下：应收账款周转天数=360/应收账款周转率公式中，应收账款应是扣除估量坏帐损失后的净额。***物业管理有限公司2000年度经营收入为270000元，期初应收账款为11400元，期末应收账款为17100元，则该公司2000年应收账款周转率及周转天数计算如下：应收帐款平均余额=（11400+17100）/2=14250应收账款周转率=270000/14250=18.95应收账款周转天数=360/18.95=19一般来说，应收账款周转率越高越好，这说明客户信用良好，不易发生坏帐损失，也表明企业收账效率高，偿债力量强；反之，则说明客户拖欠较久，信用欠佳，或企业催收工作不力，使过多资金积压在滞收的应收账款上。（三）营运资金周转率营运资金周转率是表明肯定时期企业拥有的营运资金，平均每元能制造的经营收入。它是经营收入与平均运营资金的比值。其计算公式如下：运营资金周转率=经营收入/平均运营资金其中：平均运营资金=（期初运营资金+期末运营资金）/2运营资金=流淌资产—流淌负债***物业管理有限公司2000年度经营收入为270000元，期初流淌资产为50910元，期末流淌资产为59100元，期初流淌负债为15000元，期末流淌负债为21000元，该公司2000年营运资金周转率的计算如下：平均营运资金=[（50910—15000）+（59100—21000）]/2=37005营运资金周转率=270000/37005=7.3该公司营运资金周转率为7.3，说明公司拥有的营运资金每元能制造的经营收入为7.3元。该比率越高越好。（四）总资产周转率总资产周转率表明企业肯定时期的全部资产平均每元获得经营收入的水平。它是经营收入与平均资产总额的比值。计算公式如下：总资产周转率=经营收入/平均资产总额其中：平均资产总额=（期初资产总额+期末资产总额）/2***物业管理有限公司2000年度经营收入为270000元，期初资产总额80310元，期末资产总额为98400元，则该公司2000年度总资产周转率的计算如下：平均资产总额=（80310+98400）/2=89355总资产周转率=270000/89355=3.02一般来说，总资产周转率越高说明企业资金的利用效果越好。但该指标应与企业历史水平和行业的平均水平加以比较，才能做出正确的评价。四、盈利力量盈利力量分析主要是通过盈利力量比率来反映的。盈利力量比率是反映企业肯定期间猎取利润的力量的比率。盈利力量比率主要包括：经营净利率、经营毛利率、净资产收益率、资本保值增值率、资本收益率、成本利润率等。经营净利率经营净利率是指净利与经营收入的比值，反映企业经营收入的获利力量，即每元经营收入可以获得的利润。其计算公式如下：经营净利率=净利润/经营收入*100%依据表4-2资料所示，***物业管理有限公司2000年经营净利率计算如下：经营净利率=23144/57400*100%=40.32%经营毛利率经营毛利率是毛利占经营收入的百分比，其中毛利是指经营收入与经营成本的差。经营毛利率，表示每一元经营收入扣除经营成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利。其计算公式如下：经营毛利率=（经营收入—经营成本）/经营收入*100%=（57400—11660）/57400*100%=80%净资产收益率净资产收益率是净利润与平均净资产（全部者权益）的百分比，也叫净值酬劳率或权益酬劳率。其计算公式如下：净资产收益率=净利润/平均净资产*100%其中：平均净资产=（年初净资产—年末净资产）/2依据表4-1、4-2资料所示，***物业管理有限公司2000年净资产收益率计算如下：平均净资产=（208456+230608.60）/2=219536.8净资产收益率=23144/219536.8*100%=0.54%净资产收益率越高，说明投资者投入资金的效益越好，反之，则差。它是投资者进行投资决策时的一个重要依据。资本保值增值率资本保值增值率是指期末全部者权益总额与期初全部者权益总额的比值。其计算公式如下：资本保值增值率=期末全部者权益总额/期初全部者权益总额依据表4-1资料所示，***物业管理有限公司2000年资本保值增值率计算如下：资本保值增值率=230608.60/208456=1.11资本保值增值率是衡量投资者投入企业资金的完整性、保全性及增值性的重要指标。当该指标等于1时，说明资本保值；当该指标小于1时，说明资本减值；当该指标大于1时，说明资本增值，而且指标越大越好。资本收益率资本收益率是反映企业运用投资者投入资金猎取收益力量的指标。它是企业净利润与实收资本的比率。其计算公式如下：资本收益率=净利润/实收资本*100%依据表4-1、4-2资料所示，***物业管理有限公司2000年资本收益率计算如下：资本收益率=23144/200000*100%=12%资本收益率越高，说明投资者投入资本的效益较好，反之，则差。成本利润率成本利润率是指每元成本可以获得的利润水平。它是净利润与全部成本、费用的比值。其计算公式如下：成本利润率=净利润/全部成本、费用*100%其中：全部成本、费用=经营成本+营业费用+管理费用+财务费用依据表4-2资料所示，***物业管理有限公司2000年成本利润率计算如下：全部成本、费用=11660+1000+10110+12000=34770成本利润率=23144/34770*100%=67%成本利润率反映了企业所得与所耗之间的关系，比率越大，表明经济效益越好，反之，经济效益就越差。其次节物业管理业评估指标一、营业税评估指标（一）常见问题评估指标问题一：指标1.营业税占纳税总额比重变化趋势对比分析：由于物业管理公司的经营特点，其取得的收入相对稳定，本年度与上年度、本年内各月的营业税占纳税总额比重也基本稳定。假如消灭幅度较大的增减，列为特别。例：对某物业管理公司进行纳税评估时，其2001年、2002年营业税入库金额（利用SPSS抓取大系统数据）分别为36540.6元和96720元，纳税总额分别为48190.84元和100073.2元，计算营业税占纳税总额比重，2001年为75.82%，2002年为96.65%，相差20.83%，可推断该公司营业税缴纳存在问题。后经检查验证，该公司2001年10-12月收取物业管理费204873.7元，以及修理管理费9710.9元，合计214584.6元，在“其他应收款”科目挂账，未按规定缴纳营业税。指标2.资产负债表中“预收帐款”科目变化趋势对比分析：存在较大数额长期挂帐，或与上年对比增减变化较大的列为特别。例：某单位2001年至2002年间，资产负债表中“预收账款”科目2001年期末数46893.22元，2002年期末数为205117.61元，相差158224.39元。经检查发觉该公司将2002年收取大厦电话用户的服务费收入145521.39元，取得的餐费收入12703元计入“预收帐款”科目，未结转“营业收入”，未按规定缴纳营业税，补缴营业税8546.37元。指标3.资产负债表中“其他应付款”科目变化趋势对比分析：该科目记载除应付票据、应付账款、应付工资等以外的应付、暂收其他单位的款项，通过与上年对比，依据变化趋势进行分析，变化幅度过大的视为可能存在特别。指标4.资产负债表中应收账款增长率与营业税增长率对比分析：应收账款增长率应在肯定范围内小于等于营业税增长率，否则可视为存在特别。评估人员应留意“应收账款”科目中是否存在应税项目，是否存在多提坏帐预备。例：某高档公寓小区物业管理公司，2001年、2002年营业税入库额分别为78712.6元和82111.5元，营业税增长率为4.32%，两年“应收账款”及“其他应收款”科目合计分别为107952.87元和343839.68元，应收账款增长率畸高，为218.51%。由此推断该公司2002年“应收账款”和“其他应收款”科目中可能含有应税收入，而未结转营业收入缴纳营业税。检查反馈结果：该公司2002年3月起代收代缴费用，如：水费、电费、燃气费、收视费等，加收的手续费，将手续费收入全部计入“其他应收款”科目，未缴纳营业税。问题二：指标5.成本费用利润率与行业平均值对比分析：假如成本费用利润率与行业平均成本费用利润率存在很大差距，可推断为存在特别。（二）特殊问题评估指标问题一：指标6.现金流量表中经营活动的现金流入与营业税计税依据的对比分析：假如现金流量表中经营活动的现金流入＞营业税的计税依据，则判断存在特别。问题二：指标7.“营业外收入”、“其他业务收入”科目变化趋势对比分析：将“营业外收入”、“其他业务收入”与上年对比，变化过大的列为特别。问题三：指标8.资产负债表中货币资金的变化率同营业收入的变化率比较分析：大于20%可视为企业在营业税缴纳方面存在疑点。问题四：指标9.企业所得税申报表中“销售收入”、“销售税金”科目分析：销售（经营）收入＞0，销售税金及附加≤0可视为特别。问题五：指标10.“营业收入”与“预收帐款”科目变化趋势对比分析：由于物业管理公司的经营特点，其取得的收入相对稳定，本年度与上年度、本年内各月的收入差异不大。假如“营业收入”与“预收帐款”科目消灭幅度较大的增减，列为特别，应关注营业税是否照实缴纳。二、个人所得税评估指标（一）常见问题评估指标问题一：指标11.“管理费用”和“营业费用”变动趋势对比分析：由于物业管理公司的经营特点，其工资支出也相对稳定，本年度与上年度、本年内各月的差异不大。假如“管理费用”与“营业费用”科目中的工资支出消灭幅度较大的增减，应关注是否存在支付临时工工资的问题，同时关注个人所得税计算问题。例：某单位2001年支付给临时聘用人员的劳务酬劳，金额为18720元，是依据“工资、薪金所得”税目计算缴纳个人所得税，应按“劳务酬劳所得”税目补缴个人所得税。依据《中华人民共和国个人所得税税法》第一条、其次条第四款、第三条第四款、第六条第四款、国税发[2003]47号文件《国家税务总局关于贯彻<中华人民共和国税收征收管理法>及其实施细则若干具体问题的通知》其次条第三款的规定，补缴个人所得税1584元。问题二：指标12.工资薪金项目平均负担率工资薪金项目平均负担率=分析：假如企业工资薪金项目平均负担率<企业所属行业工资薪金项目平均负担率，则推断个人所得税缴纳状况特别。指标13.人均应纳税所得额人均应纳税所得额=分析：人均应纳税所得额不为零，但企业全年各月个人所得税为零申报的，推断为存在特别。例：某物业管理公司，2002年全年职工工资总额为703218.5元，期末职工人数39人，人均应纳税所得额等于502.6元。2002年个人所得税入库金额为零，由此可推断该公司2002年个人所得税缴纳存在问题。.指标14.“管理费用”、“营业费用”增减变动率与个人所得税增减变动率对比≤0可推断为存在特别。例：某物业管理公司，2001年、2002年“管理费用”、“营业费用”中工资、补助性质的支出全年数为169303.7元和246801.09元，增长率等于45.77%，而个人所得税缴纳数均是629.8元，个人所得税增长率为零。个人所得税缴纳存在特别，物业管理公司可能发放一些补助、过节费等计入“管理费用”、“营业费用”，未按规定缴纳个人所得税。指标15.企业年度个人所得税均为零申报的，推断为存在特别（二）特殊问题评估指标问题一：同指标12-15问题二：同指标12-15指标16.资产负债表“应付股利”科目变动分析：一般企业付股利的状况很少，关注“应付股利”科目的变动。三、企业所得税评估指标（一）常见问题评估指标问题一：指标17.销售（营业）成本增长率分析：销售（营业）成本增长率大于20%的可推断为存在特别。指标18.管理费用增长率分析：管理费用增长率大于20%的可推断为存在特别。指标19.销售（营业）费用增长率分析：销售（营业）费用增长率大于30%的可推断为存在特别。指标20.财务费用增长率分析：财务费用增长率大于40%的可推断为存在特别。问题二：参见营业税评估指标（二）特殊问题评估指标问题一：参见营业税评估指标问题二：指标21.行业平均销售利润率分析：对行业中销售利润率与行业平均销售利润率存在很大差距的个案可推断为存在特别。第三节物业管理业评估工作程序目前，与房地产开发与经营业比较，物业管理业的评估资料猎取途径更为有限，更多地依靠企业自身供应的资料。因此对该行业的纳税评估，评估工作与约谈工作更加密不行分。一、评估工作（一）专职评估