2022上半年中国房地产代建发展报告-22正式版

2022上半年中国房地产代建发展报告中指研究院2022年7月企业合作请联系黎总监（TEL/微信上半年中国房地产代建发展报告中指研究院2022上半年中国房地产代建发展报告报告要点一、政策：代建相关政策发布，促进代建行业日趋规范。一方面，部分城市更新代建企业名单库，为代建企业名录库扩容；另一方面，部分城市出台代建制度，规范代建行业发展，利于投资项目的高质效达成。二、规模：代建规模保持快速增长，抗周期能力显著。2021年，代建企业代建项目新签约建筑面积为9951万平方米，较2020年同比增长18.6%，近五年代表企业代建项目的累计合约总建面高达3.6亿平方米，近三年新签项目建面增速的均值为17.2%。三、经营管理：构筑代建标准化体系，代建业务服务范围持续扩大。房地产代建企业纷纷打造自己的代建标准化，提升管理效率的同时，强化产品品质。同时，代建企业不断拓展业务边界，一方面通过业务结构的拓展，优化和完善代建业务模式；另一方面，扩大代建业务服务范围，拓宽服务边界。22022上半年中国房地产代建发展报告目录一、中国房地产代建运行分析 4（一）政策分析 4（二）规模分析 5二、典型房地产代建企业分析 5（一）经营业绩分析 51.业务发展势头强劲，保持较好韧性 52.营业收入持续增长 63.利润率远高于传统房地产开发和物业服务 6（二）经营管理能力分析 71.构筑代建标准化体系，绿色代建持续发力 72.三四线城市成为代建企业高溢价发力区域 83.紧抓消费需求，多元营销渠道加速项目去化 84.代建业务服务范围持续扩大 9三、优秀代建项目分析 10（一）杭州富阳区秦望安置房项目 10（二）广州新华保险大厦项目 12（三）嵊州开元名都大酒店项目 14（四）西安金地·乐华翰林艺境项目 15四、代建企业重大事件梳理 1632022上半年中国房地产代建发展报告一、中国房地产代建运行分析近几年，房地产代建日益受到房企关注，从中外房地产行业发展规律来看，未来房地产代建将是大势所趋。从海外房地产行业发展来看，海外成熟房地产市场，房企业务重心从前端开发向后端服务和资产管理转移，这对我国房企发展转型有重要借鉴意义；从国内房地产行业发展来看，房地产企业从开发商向服务商转型也是行业趋势，其中，代建在房企多元化发展模式中尤为瞩目。（一）政策分析2022上半年，代建行业城市层面不断有利好政策出台，为代建行业良性健康发展提供有力支持。目前，城市级别相关代建政策主要分布于存量市场和城市更新需求较多的城市，相关内容主要体现在以下几个层面。其一，完善代建企业名单库。如昆山市为代建企业名录库扩容，新增代建企业。其二，颁布代建制度，使代建政策更适合后期市场发展需求，利于投资项目的高质效达成。如济南市新增投资项目代建制管理办法，更加规范代建相关制度；东莞市颁布政府投资建设项目代建制管理办法，提升政府投资项目效益。表：2022上半年部分代建政策梳理序时间城市政策重点内容号《关于公布昆山市政府投将昆山高新置业发展有限公司新增纳入昆山1 2022.1.25 昆山市 资项目代建单位名录库新市政府投资项目代建单位名录库。增代建单位名单的通知》为进一步深化投资体制改革,提高政府投资22022.5.26《济南市政府投资项目代项目管理水平和投资效益，济南市就代建单济南市位管理、职责分工、资金管理等多项制定详建制管理办法》细管理细则。规则的颁布，有利于东莞市健全政府投资管《东莞市政府投资建设项理体制，充分利用社会化专业技术和管理力32022.6.7量，完善政府投资建设项目代建制管理模东莞市目代建制管理办法》式，创新体制机制，提升市政府投资建设项目的建设管理水平和投资效益。资料来源：中指研究院整理42022上半年中国房地产代建发展报告（二）规模分析近五年代表企业代建项目的累计合约总建面高达3.6亿平方米，特别是2018年，随着典型企业在代建行业发力，推动代建新签约项面积爆发式增长，新签约项目面积同比增长率高达31.3%。2021年，代建企业代建项目新签约建筑面积为9951万平方米，较2020年同比增长18.6%，近三年新签项目建面增速的均值为17.2%。图：2017-2021年房地产代建新签约项目面积与增长率情况1200031.3%995135%30%10000839025%800070896000617918.4%18.6%20%470514.7%15%400010%20005%00%2017年2018年2019年2020年2021年新签约项目建筑面积（万平方米）增长率二、典型房地产代建企业分析（一）经营业绩分析1.业务发展势头强劲，保持较好韧性房地产代建代表企业业务发展势头强劲。2021年绿城管理代建项目数量由去年同期的296个增加至345个，三年均复合增长率约为15%；合约项目总建筑面积为84.7百万平方米，同比增长11.3%，四年均复合增长率约为16%。此外，公司2021年新拓代建项目代建费预估71.1亿元，同比增长约22.3%；在建面积44.0百万平方米，较去年同期增长8.7%。2021年中原建业新增代建合约建筑面积1002.2万平方米，同比增长16.8%；新签代建项目87个，同比增长8.8%，实现新签约规划建筑面积1002.2万平方米，为近5年来最高水平，同比增长16.8%，52022上半年中国房地产代建发展报告复合增长率为17.5%。2022上半年，房地产行业规模增速整体下滑，代建企业依旧保持较好韧性，代建规模保持稳定。其中，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达1323万平方米，较去年同期增长约9.9%；新拓代建项目代建费预估人民币40.6亿元，较去年同期增长约26.1%。中原建业新增9个合约项目，新增合约建筑面积约111.68万平方米。2.营业收入持续增长房地产代建代表企业营业收入持续提升。其中，2021年，绿城管理营业收入22.4亿元，与2020年的18.1亿相比增长23.7%；中原建业营业收入实现13亿元，同比增长13.0%，增速较2020年提高1.1个百分点。3.利润率远高于传统房地产开发和物业服务房地产代建代表企业的净利润率远高于传统房地产开发和物业服务。其中，绿城管理2021年净利率为25.2%，近3年来始终保持在15%以上水平，中原建业2021年净利率为59.2%，连续3年保持在60%左右，盈利能力强劲。图：2019-2021年房地产净利率1、代建代表企业净利率及物业净利率2对比70%60%50%40%30%20%10%0%2019年 2020年 2021年绿城管理中原建业房地产净利率物业净利率百强房地产企业净利率物业百强企业净利率62022上半年中国房地产代建发展报告（二）经营管理能力分析1.构筑代建标准化体系，绿色代建持续发力房地产代建代表企业持续构建代建标准化体系，提升管理效率和产品质量。继绿城管理的“绿星标准”和金地管理的“代建共赢G体系”，房地产代建企业纷纷打造自己的代建标准化，提升管理效率的同时，强化产品品质。如中原建业对项目全流程实行精细化管理，对土地获取阶段、项目签约阶段等多个阶段进行精细化标准化管控，并通过对整个项目全流程工作的梳理，形成了涵盖整个项目运营全流程的逻辑框架图，对项目全流程中关键环节、关键工作的研究、提炼，拟定了项目全流程精细化管理中的七项重点管理举措，以标准化管理体系，为代建赋能。鲁商发展积极向标准化的轻资产模式转型，从产业资源、全过程开发服务、供应商三个维度打造全过程开发管理代建平台，对全过程进行全面标准化管控，同时，实行26912节点标准化，2个月开个，6个月开盘，9个月融资现金流回正，12个月经营现金流回正，采用高周转操盘模式，快开工、快回款、快交付、快运营、快发展，实现客户利益最大化。图：中原建业项目全流程精细化管理资料来源：企业公布迎合低碳发展方向，绿色代建企业持续发力。绿色代建成为房地产代建企业72022上半年中国房地产代建发展报告寻求业务突围的一个发力方向，房地产代建企业结合自身优势，为代建项目注入绿色、科技等元素，凭借独特的竞争优势获得委托方青睐。2.三四线城市成为代建企业高溢价发力区域在房地产行业利润率整体下滑、竞争日趋激烈的情况下，良好的溢价水平无疑是代建企业优势之一。一方面，代建企业凭借自身品牌、产品力等方面的优势，溢价较高，保持了良好的盈利空间，有助于代建企业进一步夯实品牌竞争力，赢得中小企业、投资者等代建委托方的青睐；另一方面，随着一二线城市限价等政策的限制，三四线城市成为代建企业溢价能力主要发力区域，如绿城玫瑰园项目位于安徽亳州，项目内部设置人车分流规划，中心园景布局，超30%绿化率，保证家家户户绝佳景观视野，其溢价率较周边竞品高出4.9个百分点；中原建业的建业书香门第位于河北邯郸，通过云巡更系统、园区求助九重智能体系等缜密而细致的安防体系，为业主打造安全贴心的居住环境，溢价率高出周边竞品8.8个百分点。图：典型代建企业项目溢价率3情况销售均价竞品项目销企业名称项目名称城市（元/平方售均价（元溢价率米）/平方米）绿城管理绿城中湖明月淮北810077204.9%绿城玫瑰园亳州880081008.6%中原建业建业书香门第邯郸620057008.8%中天美好丽水遂昌古亭二期丽水208001560033.3%3.紧抓消费需求，多元营销渠道加速项目去化随着城市发展的日趋成熟，城镇化进程逐渐进入新阶段，行业已步入存量竞争时代，市场从卖方市场转变为买方市场，全国商品房市场库存量依旧高企，市场进一步分化，加大项目去化压力。紧抓销售者需求，不断调整产品类型，以适销性产品加速项目去化。如在“限墅令”不断升级的大环境下，低密墅质产品渐渐退出市场的舞台，但是随着人们生活水平的提高和对院墅的渴望，改善性需求依旧旺盛。绿城在海口的桃李春风，溢价率=代建项目价格/竞品项目均价-182022上半年中国房地产代建发展报告通过创新研发低层中式空中院墅，升级之处围绕“墅感”打造，从整体退台设计、院落空间、入户升级、私密性升级、采光格局、赠送率等多个方向都做了全面提升，满足客户需求。打造专业营销团队，多种灵活渠道加速去化。如金地管理营销团队综合成本、可调配资源、能力成长等诸多方面考虑，为委托方节约营销费用，组建近50人自销、自渠团队，通过梯队建设、PK机制、奖励机制等管理动作，充分激发了人员积极性，金地·翰林艺境项目月均去化速度高出片区平均去化速度30%，从获证到首开仅仅2天时间内，开盘转化率达到87%，赢得了委托方信赖。图：代建企业加速去化策略加速去化

产品品质营销渠道

紧抓客户需求，产品适销自建渠道，团队专业4.代建业务服务范围持续扩大随着代建业务的升级和不断深化，代建代表企业不断拓展业务边界。一方面，通过业务结构的拓展，优化和完善代建业务模式。中原建业积极对接金融机构、资产公司、政府投资平台等，逐步形成政府代建、资本代建的成熟业务模式。另一方面，扩大代建业务服务范围，拓宽服务边界。如绿城管理构筑“3+3”业务模式，即在三项代建主业基础上叠加金融服务、产城服务及产业链服务三项配套服务，不断拓展未来社区、城市更新、共有产权房、总部基地、环境改造、学校等多元服务；旭辉建管以资源优势和良好业务合作模式，输出园区品牌代建实力，已陆续承接上海德邦快递新总部园区、西安浐灞、连云港灌南等项目。92022上半年中国房地产代建发展报告图：绿城管理代建多元业务情况三、优秀代建项目分析（一）杭州富阳区秦望安置房项目代建企业：绿城管理项目类型：政府代建，安置房杭州富阳区秦望安置房项目是政府作为委托方的政府代建，项目位于杭州市富阳区秦望区块，是富阳老城区里最大的城中村地块，占地500亩的土地上集聚了6000多户、2万多人。2017年，启动拆迁，2021年10月竣工，历时4年，拆迁规模之大、回迁速度之快都创造了该区域的记录。代建难点杭州富阳秦望区块，是富阳老城区里最大的城中村地块，由于建设年代较早，这里一直以来建筑密度高、房屋结构老化、破旧危房多，再加上配套设施不完善、消防安全隐患也多，居住环境亟待改善，但区域占地面积大、搬迁人口多，成为该区域搬迁改造的主要难点。代建环节为了加快工程进度，秦望区块安置房项目建设前期与搬迁工作同步启动，绿城建设理念和管理团队很早便参与到项目中，实行全过程代建。102022上半年中国房地产代建发展报告全流程数字化，实现征迁安置与百姓零距离2017年秦望区块大规模拆迁时，富阳区住建局创新推出征迁补偿管理系统，并运用数字化手段一步步完善，形成房屋征迁补偿安置全流程服务系统，该系统通过全流程服务实现征迁安置与百姓零距离，将房屋征迁、补偿、安置等多个阶段当作“一件事”来做。在征迁补偿阶段，征迁工作人员利用手机APP实时上传被征迁房屋的基础资料及上门走访、评估的照片，做到入户调查“零遗漏”，提高整体工作效率。同时，征迁工作人员将被征迁户的房屋面积、安置人口、评估价格等相关信息实时录入，系统可根据内置算法自动计算补偿金额，并生成电子协议，保证全区政策精准、口径统一、数据精确。在安置房建设阶段，通过该系统，安置户还可以实现“在线监工”，第一时间了解安置房的工程质量、施工进度等情况。在回迁安置阶段，安置户在选房之前就可以和家人做足功课。通过系统，不仅可以“VR看房”研究所有房型，还通过“预约看房”现场看房。高品质+好配套，让安置房业主感受美好生活绿城管理在项目代建过程中，全程采用高标准进行管控。例如，按照最新标准，高层房屋内设置避难间，或为小房间或为厕所，根据屋内格局实际情况而定。避难间的房门和窗户都采用防火材料，可在短时间内有效隔离火情，方便人员进入躲避。项目“颜值”高，多场景打造媲美商品房。整个安置房主体外立面呈浅灰色，简洁大方且耐看，“颜值”系数颇高。整个小区停车位总量达7400多个，配置比例为1∶1.34，超过一般商品房小区的车位配置比例，地下室预留充电桩安装条件、电表箱位置，足以满足驾驶电动车的业主需求。此外，小区还规划宽敞的篮球场和长1100米的胶粘石跑道，方便居民休闲健身需要，即使是安置房，112022上半年中国房地产代建发展报告功能场景打造都可与商品房媲美。配套设施齐全，保障业主多方面需求。小区内配建两个办学规模12个班的现代化幼儿园，家长接送更加方便，也更加安全。同时，各个区块都配套有邻里中心、居家养老等公共用房。同时，小区两个区块共设有370多个商铺、总面积达7万多平方米，通过引进不同商业业态，保障居民的基本生活需求。（二）广州新华保险大厦项目代建企业：金地管理项目类型：商业代建，写字楼新华保险大厦项目是广州国际金融城起步区新华保险超甲级写字楼代建项目，项目总建筑面积13.4万平方米，总投资约30亿元，将建设成为一座180米高的超高层甲级写字楼。项目采用VAV变风量空调系统，办公区设置CO2传感器，保证人体所需新风的充足供应，空调回风设置静电除尘和光氢离子空气净化装置，杀菌除尘，阻断病毒通过空调传播的途径，有效控制PM2.5浓度。代建环节组织模式创新提效：广州新华项目采用了商办代建市场上少有的“交钥匙代建”模式，在法律和实际操作层面方面都有较深程度的探索和创新，清楚界定了委托方与代建方的权责，充分发挥了双方的优势所在：委托方作为保险机构主控项目风险，代建方作为专业单位主抓建设效率。委托方只需对项目最终目标进行管控，过程中关注跟踪，不介入具体管理；代建方代为履行绝大部分建设单位的义务和责任，如合作方招标、付款审批等，避免了部分建设单位决策难、流程长的问题；代建方还能从前期方案到后期运营维护提供全周期的专业支持，保证合法、合规性，保障项目经营目标实现。同时，本项目在组织架构上又向前进一步探索，采用设计大总包和工程大总包的“双包模式”，为代建行业将来所需的专业化独立实体的逐步成熟做出了有益的尝试。122022上半年中国房地产代建发展报告专业创造价值：由于接手项目时施工图设计已接近尾声，全面调整设计会对整体工期、成本造成巨大的影响，从保护委托方项目整体收益的角度出发，价值挖掘只能在有限的框架下进行。金地管理按照独创的“双模块、两分册”设计指标体系，执行标准设计管理动作，对建筑产品进行多角度细节推敲。优化办公区硬件配置及材料选择，在保证5A品质的前提下，节约成本2000万，并将此成本直接用于自用办公区的装修，采用经济实惠的准5A标准，实现“不加钱、多办事”的增值操作；乙级变甲级，原方案净高为2.5米（乙级办公标准），后经多轮优化，在标准层结构层高不变的情况下，净高提升至2.75米，达到甲级办公标准，地下电梯厅净高由2.2米提升至2.7米，体现出金地管理专家全专业的统筹能力和系统解决问题的能力，使办公楼的整体租金水平提高至少10%；凭借多年开发经验，对社区配套的交付标准进行全面优化，保证政府满意的前提下，节约直接成本近600万；面对复杂的地质情况，结构专家有效处理局部超挖处理和桩基选型难题，节约工期20天（仅节约利息价值至少500万）、筏板和锚杆的直接施工成本节约近150万。项目品质提升：其一，建筑立面多方案选择，利用自身优质的国际、国内设计资源，从塔冠、塔身、基座等主要形象部位分别给出改变模数、增加金属线条、斜切、材料替代等多种建筑手法，以保证设计方案精益求精、可靠落地，给委托方更多选择。其二，公共空间优化，大堂公共区域增加小品与装置，丰富大堂空间效果，并结合休息区的设置，有效提高了大堂的空间氛围与实用性；在不改变原总成本情况下，对内装成本进行重新适配调整，提高公共区域装修标准，设置“光厅”，提升地下室电梯前厅设品质，增加体验感。其三，幕墙开启扇优化，132022上半年中国房地产代建发展报告通过专家论证，采用上部开启，临空面不设置护窗栏杆，室内视野效果好。其四，灯光增加模式，设置了RGB+W灯源，满足节日模式下灯光色彩的丰富变化。随着项目进程的深入，金地管理将持续不断的投入专业力量，把好每一道品质关，抓紧每一个品质提升的机会。（三）嵊州开元名都大酒店项目代建企业：开元建设项目类型：商业代建，酒店嵊州开元名都大酒店是浙江嵊州超高层高星酒店项目，项目建筑总面积为13.74万平方米，建筑高度190米，其中五星级酒店区域总面积5.3万平方，其中包含383间各类型客房、1200平方宴会大厅,集2000平方健身、泳池、休闲为一体的综合区域；项目同时配套高端办公写字楼层，办公区域面积约2.85万方和集餐饮、购物、娱乐为一体的综合商业街区。代建难点嵊州开元名都大酒店项目包含多项难点。其一，项目是嵊州、新昌地区“第一高楼”，政府关注度高，社会影响面大，项目从代建之初即定下力保“钱江杯”争创“鲁班奖”，安全零事故的既定方针目标。其二，项目自定开工之日起36个月内酒店营业，工期紧。其三，项目建筑结构复杂，安装设备品类多，对装修工程质量等要求均较高。第四，总承包单位为嵊州本地一家建筑企业，第一次承建超高层项目，对于代建公司作为管控主体专业性要求较高。代建环节体系支撑，全穿插作业，“串联”变“并联”项目仅用时648天便实现了主体结顶，创下了开元超高层酒店建设史上的最快记录，与完善的保障体系密不可分。穿插施工的本质就是“串联”作业改为“并联”作业，它贯穿了整个高层酒店的施工过程，包括主体结构、二次结构、幕墙施工等各环节，按正常的“串联”施工工序，在主体46层主体结顶后，二次结构施工完成并在结构中间验收完成后才能进行精装施工，而“并联”穿插施142022上半年中国房地产代建发展报告工则要求主体施工到28层左右，6层以下酒店部分精装修要同时进行，在这个总体思路的指引下，本项目打破常规，采用“空间分段”——在24层设置硬隔离层把上部空间和下部空间分开、“竖向”幕墙工程、外墙ALC大板和主体施工穿插、室内精装修隔墙由总包单位提前施工和主体工程进场穿插；同时后期在“横向”上景观和市政、供电、煤气等综合管网穿插，由空间换时间一体化施工，避免了传统意义的“抢工”和“赶工”在工程质量上难以保通病。同时，要确保“穿插”施工的落地，多项体系措施的应用也至关重要，如项目提前策化了24层硬隔离的设置，并在幕墙招标文件明确报价；采用全程碰撞BIM体系的应用、外墙ALC大板的全面应用等多项应用。策划先行，精细化管理穿插施工整个项目的组织策划要求非常高，同时必须对“设计策划”、“招采策划”前置管理，对各种图纸的出图时间和合约的签订都有明确的时间表，这是项目进行穿插施工的基础性保障。项目团队根据总的酒店开业目标，编制总的“工程策划”，理清总体施工逻辑，找到关键控制点，在此基础上对项目的计划进行了倒排，明确了细分节点目标，然后分解到月-周进度目标并下发到各个施工单位加以实施，实施过程中加以监督，充分利用网络媒介，以各个模块组建微信群，对施工情况和遇到的问题在项目层面上一天一报，对公司层面一周一报，实施有效的反馈，针对问题进行分级处置。（四）西安金地·乐华翰林艺境项目代建企业：金地管理项目类型：商业代建，商住公寓152022上半年中国房地产代建发展报告金地·乐华翰林艺境项目位于西安市西咸新区泾河新城，项目总占地约192.2亩，分布在黄冈泾河学校东西两侧，总建筑面积约40万方，拟打造为金地首个学院派的褐石风情、品质人居大盘，为大西安北再造一座城市封面。项目开盘在售价高出片区均价10%的情况下，月均去化速度高出片区平均去化速度30%，从获证到首开仅仅2天时间内，开盘转化率达到87%，实现热销占据当地销售TOP排行榜，赢得了委托方的信赖。金地管理采用了行业领先的铝膜工艺和新型拉杆式悬挑架体系，用毫米级的误差标准升级建筑工艺，外墙采用优质隔热材料，既保护墙面，又起到防水、防晒、隔热等功能。在建筑选材上，采用装配式建筑构件，实现装修随着主体施工同步进行，在最大程度上节省人力资源的同时，响应国家环保节能的号召。同时通过智慧化信息管理手段，用全面、精细、高效、可视的工程管理体系，满足合理周转需求下严格保障项目品质。金地管理将项目2.5的容积率价值发挥到最大化，高层+洋房的搭配也提升了整个社区的居住舒适度。项目建造标准更是采用2019版《西咸新区住宅建筑标准A级》打造，窗地比达到0.2，层高达到3.15米，建造标准属于西安市最高标准。同时，引入金地360°健康家及PLUS玩呗体系，兼顾0-12岁儿童、中青年、老年等各年龄段的品质生活所需。同时为了尽量实现人车分流，地面车位全部规划于地块的西南边缘，尽量规避对人流动线的干扰，打造独有的乐学园林。四、代建企业重大事件梳理2022上半年，房地产代建企业在积极开展业务的同时，不断提升业务水平，为房地产代建的更好、更快发展不断集聚能量。其一，获取新的代建项目，积累162022上半年中国房地产代建发展报告代建实力。金地管理中标青岛市市北区三大项目代建服务，为委托方提供全过程开发管理服务；华润置地中标沈阳中德开置业服务有限公司旗下5个安置项目。其二，多方合作，不断拓展代建业务。旭辉建管与常瀛置业在北京、石家庄、邯郸三地同步举行了战略签约仪，将在代建等领域展开合作。其三，助力不良项目纾困，携手多方共赢。在房地产行业进入调整期，代建企业也在项目纾困和房企自救方面发挥着重要作用。绿城管理已携手各类金融机构、资产管理公司等介入众多不良纾困项目，6月同奥园签署战略协议，代建奥园广州项目，迈出纾困重要一步。表：2022上半年典型代建企业重大事件梳理序号时间企业重点内容12022.1金地管理金地管理成功中标深圳光明科学城重大科研项目过渡场地建设工程代建服务项目，为其提供全过程代建管理服务。宋都股份全资子公司受托方与丽水勇安房地产开发有限公司签2022.1宋都股份订了《丽水“碧云雅苑”项目商业代建合同书》，获取碧云雅苑的代建项目，总代建费暂定为1050万元。金地集团成功中标景德镇黑猫集团九玺庭院项目全过程开发管3理服务，为委托方提供项目开发建设及销售全过程的品牌代建服2