商业综合体项目营销策略终稿

志成项目定位、规划、推广策略

2010年5月

同心携手共创伟业

首先，非常感谢贵方为同心伟业提供这次战略合作的机会！“思路决定出路”，对于本案沟通，同心伟业·中国认为：重视企业开发理念，重视战略定位，重视项目操盘方向，定义产品价值！思路决定出路先知先觉者，是领导；后知后觉者，是追随者；不知不觉者，最终是淘汰者。

在商业的世界里，有一条可以借鉴的至理名言：意思是，谁能把握市场，洞察经济变化，谁就可以运筹帷幄。部分第一大旺高新区及项目概况

肇庆高新区地处珠三角核心区，位于广州和肇庆的正中心，形成半小时经济圈。高新区321国道、三茂铁路二广高速、珠外环高速主干道穿园而过，交通便利。大旺高新区棣属肇庆管辖，占地面积98平方米公里，已开发面积28平方米公里，待开发70平方米公里。大旺现居住人口12万人，年人均收入8000---12000元.

已开发面积均属工业使用，如爱龙机电、骏鸿实业、现代SK、亚洲铝业等80多家企业已安家落户。总产值可达1000多亿。

大旺地处肇庆、四会、佛山、山水四市之间，成环围状态大旺基本简介大旺开发区

项目基本简介项目地处未来大旺开发区正中心位置，目前尚处城区旺地南面较偏区域已开发区域本项目位置物业已建造，坐西朝东，物业规划合理且建造质量优良东南西北部分分第二二项目目状状况况及及商商圈圈解解析析>>价值值筹筹码码：：价值值筹筹码码地处处横横栏栏镇镇茂茂辉辉工工业业区区物业业建建造造完完成成将将成成区区域域核核心心地地标标总面面积积约约为为30000平方方米米6层层该区区域域已已属属横横栏栏镇镇核核心心商商业业圈圈综合合配配套套服服务务功功能能完完善善开发发商商实实力力雄雄厚厚，，专专业业团团队队操操盘盘>>价价值值体体现现：：横栏栏镇镇5KM范范围围核心心商商圈圈第一一商商圈圈横栏栏镇镇15KM范范围围（（下辖各各村村、工工业业园园）核心心商商圈圈第二二商商圈圈横栏栏镇镇50KM范范围围（（古镇镇、、小小榄榄）次商商圈圈第三三商商圈圈部分分第三三项目目定定位位项目目业业态态定定位位：：志成成商商业业广广场场餐饮饮休休闲闲配配套套农贸贸专专业业市市场场商业业步步行行街街+++商务务酒酒店店家居居建建材材市市场场资料料显显示示，，未未来来十十年年，，中中国国建建材材工工业业发发展展速速度度将将高高于于国国民民经经济济发发展展速速度度３３％％－－４４％％，，到到２２００１１００年年，，建建材材工工业业产产值值预预计计达达到到一一万万多多亿亿元元人人民民币币。。目前前，，发发达达国国家家９９５５％％的的建建材材零零售售通通过过连连锁锁超超市市的的渠渠道道，，而而目目前前国国内内水水平平，，最最高高的的上上海海这这一一比比例例只只有有２２００％％。。预预计计未未来来３３至至５５年年，，上上海海、、北北京京、、广广州州等中中心心城城市市，，建建材材连连锁锁店店的的销销售售额额将将占占到到５５００％％至至８８００％％。。中国国目目前前已已成成为为全全球球增增长长最最快快的的建建材材生生产产大大国国和和消消费费大大国国。。木地地板板展示示瓷砖砖展示示五金金展示示门窗窗展示示灯饰饰展示示布艺艺展示示化工工展示示墙纸纸展示示楼梯梯展示示办公公家家具具展示示艺术术玻玻璃璃展示示地毯毯、、夹夹板板展示示>>价价值值体体现现：：>>价价值值体体现现：：主要要集集中中大大旺旺主主干干道道两两旁旁零零星星街街铺铺，，管管理理差差不不能能满满足足当当地地消消费费者者综综合合型型需需求求经营形式式目前为分分散经营营，均为为自有物物业或租租赁物业业为主，，品牌少少，建材材质量一一般人口增加加速度快快，房地地产项目目多，目目前市场场状况无无法满足足商圈范范围内的的正常需需求，形形成供需需失衡状状况供需关系系家居建材材市场我国建材材市场大大致可分分为三种种主流的的业态方方式。中国建材材工业经经济研究究会物流流暨市场场专业委委员会副副理事长长于胜华副教授认认为：建材市场的三种主流业态方式

一是大量存在于全国城市中的招商制（摊位制）建材市场。二是在沿海城市和大都市发展的建材装潢材料超市。

三是遍布城乡的建材商店、门市部。

约占全国国建材装装饰材料料零售、、批发的60％至70％左右占所在城城市销售售额的5％至18％左右占销售额额的2％左右摊位制经经营本质质上是一一种商业业房地产产的经营营，因而而其扩张张较建材超超市要容容易得多多.目前摊位位制市场场已经开开始进行行提升和和转变业业态的尝尝试，部分摊位位制建材材市场甚甚至出现现了专卖卖店和精精品店等等业态。。中国建筑筑材料工工业协会会会长张人为表示，经经过十多多年的发发展，我国国建材市市场已经经进入了了一个调调整、整整合、转转型的历历史时期。。建材行业业的发展展呼吁大大型集约约型建材材市场的的建成。。建材行业业的最大大化利润润，也只只能在集集约型建建材市场场中得以以实现。。农改超专专业市场场农改超：：农贸市市场超市市化时任国家家副总理理李岚清清2001年12月在福州州视察对对农改超超这一新新型业态态做重要要批示：：并阐述述农贸市市场超市市化对发发展社会会主义新新农村的的重要意意义！2002年农改超超试点企企业永辉辉公司担担以重任任，并在在2002年5月成立了了第一间间农改超超试点店店。至今今已成功功开启40多家。2003年国务院院批准农农改超试试点城市市------福州！农改超理理念：环境优美美安安全便捷捷货货品齐全全服务优质质快快速便捷捷明明码实价价功能完善善导导向清晰晰检检疫卫生生农改超历历程：0102070604050803全国2001年年-2008年年数据显显示差一般好第一代农农贸市场场经营环境境恶劣，，交易无无序，完全出在在务管理理状态第二代农农贸市场场由于人们们生活水水平不断断提高，，结合国国家政策策的出台台，在第第一代市市场的基基础上有有所提高高，多半半市场交交易场所所集中在在路旁或或临时搭搭建的建建筑物内内第三代--农改改超市场场在大力力推行行农改改超--第第三代代农贸市市场的的同时时，人人们更更加关注不不仅仅仅只是是买菜菜买肉肉，对环境境的要要求和和合对对生活活质量的的要求求也越越来越越高第三代代--农改改超市市场大叔、、大妈妈放心心购买买别怕怕小偷偷，有有我呢呢！！！！谁敢骗骗我？？谁能能骗我我？？？农药检检测公平公公正第三代代--农改改超市场越越具人人性化化，这就是是改良良后的的人们期期待的的也最最为关心心的场场所餐饮、、休闲闲配套套项目目娱乐休休闲项项目特色餐餐饮综合市市场定定位理理由：：市场现现状一、专专业农农贸市市场近10万人人口，，已有有两个个农贸贸市场场，根根本目目前人人流动动向位位置具具及先先天优优势，，根据据现阶阶段市市场现现状已已能满满足当当地需需求。。二、超超市信佳购购物广广场波记购购物广广场三、本本市市场无无现代代综合合专业业市场场我们应应该做做什么么定位位？商商家应应该做做什么么行业业投资资，我我们应应该吸吸引什什么类类型商商家入入驻我我们的的市场场？四、本本案定定位是是结合合市场场的供需关关系，符合合市场场运行行规律律！为什么么不引引进大大型超超市？？1、项项目所所处位位置，，目前前超市市入驻驻的可可能性性较小小，2、在在我们们对项项目的的定位位中农农贸市市场是是项目目业态态组合合的一一个部部分，，从而而可以以代替替短短期无无大型型超市市配套套的不不足！！3、本本定位位方案案只限限于五五年内内。如如在实实际运运行中中，本本案五五年后后还能能长期期产生生效益益则巩巩固！！4、以以上三三方面面实际际原因因，同同心伟伟业认认为一步到到位可能导导致定定位失失败的的同时时，亏亏损的的几率率很高高！本本定位位方案案只限限于五五年内内。5年内内跟随随大旺旺城区区的偏偏移和和区域域发展展趋势势，与与时俱俱进做做相应应调整整！优势（（Ｓ））1、物业业面积积大（（体量量）2、交通通方便便，停停车方方便3、紧靠靠横栏栏镇中中心区区4、上游游与下下游客客户资资源明明显5、发展展商思思想前前卫6、政策策扶持持力度度大ＳＷＯＯＴ分析劣势（（Ｗ））１、受受业种种招商商制约约２、周周边主主要消消费群群体为为打工工族，，消消费费力有有限机会（（Ｏ））风险（（Ｔ））１、本本区域域市场场内无无同类类定位位商业业2、城市市商业业未来来配套套齐备备集中中3、拉动动内需需，地地产业业发达达4、唯一一商业业综合合型市市场１、资资金投投入较较大２、受受周边边集散散市场场环境境影响响SWOT分析部分第三功能分分区定定位项目分分区定定位：：B栋A栋D栋C栋E栋定位理理由：：由于于物业业面积积大，，分区区便于于管理理和对对物业业的识识别泰华大大旺综综合市市场业业种定定位业种定定位家居建材办公家具餐饮旅业休闲中心农产品民用家具业种定定位B栋1为1、2、3层A栋1为左左边1、2、3层D栋2为2、3层C栋2为2、3层E栋为为1、、2、、3整整体A栋1业种种：休休闲、、足浴浴A栋2、B栋1业种种：餐餐饮娱娱乐E栋、、C\D\B栋栋2，，2、、3层层业种种：建建材、、家居居、家家具B\C\D栋1层业业种：：农改改超超超市B栋2为2、3层B栋2为1层D栋1为1层C栋1为1层A栋2为右右边1、2、3层部分第四经营策略定定位>>经营定定位:经营理念服务大旺永永续续经营管理理念统一招商统一经营统一规划统一推广统一管理统一服务目标定位招招商：定目标客户户、主动出出击，按规规划招商。。>>招商方方式定位:效应招商：：以优惠条件件或联营方方式引进目目标主力店店，以主力力店店品牌效应应吸引其它它店/品牌牌进驻从而而带动招商商进度。阶段招商：：在不同阶段段运用不同同的优惠条条件，吸引引客户进驻驻。放水养鱼：：以短期优惠惠条件吸引引部分客户户进驻，形形成良好的的招商开开端，从而而推动招商商进度。特色为先:寻找特色客客户，营造造独特氛围围，吸引其其它户进驻驻。媒体推广：：利用媒体如如电视、户户外路牌、、宣传条幅幅广告、DM单夹报等形形式推广项项目。引导特种行行业消费，，使之成为本本市场多元元化消费的的中心。以便捷创新新的服务与与完善的管管理，为商圈内消消费者提供供高质量的的生活消费费服务。>>规划定定位:1、业种规规划：依据当地实实际市场需需求情况，，根据项目目周边实际际消费情况况，消费人人群与未来来的发展趋趋势进行规规划。2、购物环环境规划：：按照物业水水平在未来来5年内不不落伍的目目标进行规规划，保证证各个区域域的正常客客流循环，，尽可能地地给消费者者提供一个个宽敞、明明亮、舒适适、愉悦的的购物环境境。3、空间规规划：采用吸引商商户及消费费者的空间间设计规划划方式，以以开阔的穿穿透空间，，使顾客徜徜徉其间倍倍感舒适开开心，并能能直观而自自然地体验验卖场空间间规划的设设计内涵和和精巧配置置。

规划要求：4、人流动动线规划：：所有动线尽尽可能达到到几乎是直直线且零死死角的规划划，主通道道保证证在2.0m左右，，副通道保保证在1.5—1.8m左右右。5、形象规规划：从商场气氛氛营造、专专柜装修控控制、商业业推广等角角度综合考考虑规规划设计计，营造富富有鲜明行行业特色的的商业形象象。>>平面动动线规划示示范>>硬性规规划定位：：水电卫生间间：保障独立铺铺位商家水水电到户，，安装独立立水电表，，除有独立立卫生间的的商家配备备公共卫生生间。消防消防系统主主水管保障障每个商家家安装到铺铺位入口，，公共部分分配备灭火火器地面：地面采用净净色地砖，，颜色搭配配协调，并并按区域规规划而有所所造型，地地砖要求能能反射灯光光，显示亮亮度、便于于清洁。外部装修利用外墙临临街外立面面位置设置置广告位，，提供给商商户、供应应商作做品品牌户外广广告，配以以高光户外外射灯，突突出时尚。。停车场市场配备大大型免费停停车场部分第五项目成功特特性支持中国商商业持续、、健康发展展整合解决决之道2010同心伟业.中国市场发展商执行力计划资源团队项目部分第六推广策略推广范围：：面向珠三角角地区，特特别着重中山、珠海、江门、佛山、广州五地。推广手段：：（1）新闻闻发布会、、电视、报报纸媒体广广告宣传（2）重要要路段大型型路牌广告告、车身广广告（3）手册册、（DM）海报、、单页（4）举办办社会公益益活动，带带动宣传，，扩大影响响。（5）招商商主题促销销宣传活动动。媒体策略：：（1）报纸纸：当地报报纸、南方方都市报、、羊城晚报报、肇庆日日报（2）电视视：开发区区电视台、、四会电视视台、肇庆庆电视台、、三水电视视台（3）户外外广告：主主要建筑物物楼顶广告告、各镇区区主要路口口大副广告告、车身广广告、（4）招商商手册：详详细介绍本本项目之企企业实力、、规划思路路、发展方方向、招商商范围、招招商政策策，，作为项目目最直接、、最详细的的介绍资料料，以精美美的设计印印刷、简单而详尽尽的内容让让商户了解解本项目之之优势所在在。宣传主题：：“开发区超超大型综合合专业市场场商家招募募中”三、推广计计划具体《促销销计划一览览表》暂略略四、项目形形象包装（一）项目目名称：志成商业广场项目名称是是实现品牌牌效应和项项目价值的的一种体现现。它是项项目本身累累积的一笔笔无形的资资产。应该该在所有的的宣传媒介介中突出““****建材广场场”。（二）CIS规划：：建立完善的的个性化企企业形象识识别系统，，充分展示示和反映出出商场经营营内涵和理理念，为品品牌的推广广和长远发发展奠定基基础。建议本项目目引入专业业的CI规规划公司，，主导CI系统的设设计、定位位，并在筹筹建期间使使之体现在在卖场内外外，以及深深入员工的的思想，作作为企业形形象和企业业文化建设设的基石。。具体调整整的内容如如下：1、整体CI系统的设计计、定位基本系统：VI、BI、、MI应用系统：2、整体CI系统导入外观招牌、车车身、路牌、、报纸、电视视、电台广告告卖场指示系统统、POP、、特价牌、员员工服装、铭铭牌、卡片便签纸、信封封、资料袋、、礼品、公司司定制之销售售商品卖场装饰物、、喷画、广告告语、员工行行为规范办公室环境及及行为规范部分第七招商政策合作方式纯租赁租金浮动10-45元元/平方免租期6-12个月月押金1-2个月租租金合作时间原则上3-5年合作涨浮6-8%（3年后增浮））部分第八项目进度表开业前期大项项事务进度预计开业时间间：10年1月下旬—2月上旬开业宣传正式开业第二批商户进场装修第一批商户进场装修招商成功达成率85%以上新闻发布会或商户说明会招商成功达成率50%以上正式启动招商启动招商准备工作（招商手册、合同、招商政策）整体工作进度计划合作签约达成下中上下中上下中上09年10月09年9月09年8月事项下中上09年11月下中上09年12月下中上10年1月部分第九合作方式定位、规划、、营销、招商商、管理、全全程合作管理费+租金金提成合作模式合作方式谢谢观赏9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。00:33:1600:33:1600:331/6/202312:33:16AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2300:33:1600:33Jan-2306-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。00:33:1600:33:1600:33Friday,January6,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2300:33:1600:33:16January6,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。06一月202312:33:16上午午00:33:161月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月2312:33上上午1月-2300:33January6,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/60:33:1600:33:1606January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。12:33:16上午午12:33上上午00:33:161月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。00:33:1600:33:1600:331/6/202312:33:16AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2300:33:1600:33Jan-2306-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。00:33:1600:33:1600:33Friday,January6,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2300:33:1600:33:17January6,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。06一月月202312:33:17上上午00:33:171月-2315、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。一月2312