某地区房地产营销项目管理知识方案

营销策划方案贵州桐梓溱水半岛项目报告目的与意义本次报告是基于对溱水半岛项目的初步了解，通过房地产市场调研分析而形成的汇报报告(1.0版本)，旨在为项目的成功开发提供我司的专业服务。----瑞尔特地产报告内容框架项目分析项目区位、项目规划、产品分析、SWOT分析营销战略大盘开发模式研究、项目开发模式、一期定位及设想项目定位住宅定位、商业定位及客户定位和形象定位项目规划设想及建议整体布局建议、园林建议、物管建议、智能化建议营销策略价值体系构建，推广、活动、展示、价格、客户策略瑞尔特优势成熟操盘经验、客户资源、精英策划与销售团队宏观市场城市概况、经济发展、人口及消费力、城市交通、旅游环境、房地产发展态势综合分析。市场分析区域格局、供应及成交、项目调研、竞争项目1宏观分析城市概况、经济发展、人口及消费力、城市交通、旅游环境、房地产发展态势、桐梓县发展前景利好、桐梓县规划前景利好、综合分析。宏观分析5桐梓县城市概况桐梓县区位图桐梓地处贵州北大门，是重庆及贵阳两小时经济圈的交汇点，是黔北对接重庆的“桥头堡”和黔渝经济的“传接带”。桐梓县位于贵州省北部，属革命老区遵义市市辖县，与重庆市接壤，素称“黔北门户”、“川黔锁钥”。北距重庆188KM，南距贵阳193KM，距历史名城遵义45KM。地理座标北纬27°57′-28°54′，东经106°26′-107°17′，全县南北最长处81公里，东西最宽处52公里。全县平均海拔1100米，地势呈东北高、西南低形状，羊磴河、松坎河、桐梓河将全县切割为三个各具特征的地貌单元。

全县国土总面积3202平方公里，川黔铁路、210国道和渝湛高速公路纵贯县境，县城至贵阳、重庆行车时间2小时左右，交通区位优势明显。全县辖8乡（其中1个民族乡）16镇，总人口67万人。GDP增幅全省县城排名第一，实现经济总量高速持续的发展经济发展数据来源：桐梓县统计局2011年实现全县生产总值627706万元，按可比价格计算（下同），比上年增长20.4%，增速比上年提高5.1个百分点。

根据国际GDP发展的规律来看，桐梓县正处在高速发展阶段，而随着桐梓县的GDP大幅增长，反映出该县经济发展蓬勃。桐梓县在贵州全省56个县城中，GDP增幅排名第一，实现经济总量高速持续的发展。2010年广东省各市GDP及增长率桐梓县2007年—2011年GDP统计随着可支配收入增加，提升桐梓县居民购买力，但人均可支配收入的增长速率低于房价增长速率。人口及消费力据统计，年末全县户籍人口710058人，比上年年末增加9016人。其中农业人口615080人，非农业人口94978人。全年全县农民人均纯收入5121元，增长20.1%，扣除物价上涨因素，比上年实际增长15.4%；城镇居民人均可支配收入13522元，增长18.3%，扣除物价上涨因素，比上年实际增长13.7%。人均可支配收入的增长速率高于房价增长速率。家庭户人口规模缩小，桐梓县人口居住环境和条件的不断改善。数据来源：桐梓县统计局桐梓县2008年—2011年农民和城镇居民收入可支配统计建成的遵崇高速、210国道、渝黔铁路以及在建的渝广高铁，打开了桐梓通向外界的经商大门。城市交通遵崇公路：自从遵崇高速公路开通，交通四通八达，从桐梓县出发，100分钟车程到重庆、120分钟车程到贵阳、80分钟车程到遵义。渝黔铁路：途经重庆到贵阳，经过桐梓县。210国道：重庆——綦江——桐梓。渝广高铁：渝广高铁由渝黔高铁和贵广高铁组成。桐梓设有高铁站，到时就打通了桐梓出海的有一快速通道。发达的交通网络，使桐梓与重庆、贵阳、广州及珠三角地区形成“6小时经济圈”。

渝广高铁示意图桐梓县娄山关是全国出名红色旅游胜地，旅游业发展迅猛，接待旅游人数和旅游总收入大幅提升。

旅游环境桐梓县旅游资源8个大类型均齐全，拥有四级（国家级）资源3个；三级（省级）资源93个；二级（县级）资源77个；具有类型多样、资源丰富、品位较高、组合条件好的特征。游客增长目标。到2010年游客人数达47万人次以上；到2015年游客人数达到83万人次以上；到2020年游客人数将到134万人次以上。旅游收入目标。全年新增乡村旅馆128家，总数达480家；总床位数16000张。全年接待游客280万人，实现旅游综合收入12.5亿元。数据来源：桐梓县统计局2010年桐梓县旅游经济运行分析通往景区的硬件设施得到不断完善，重点旅游项目带动旅游业的高速发展旅游环境各县（市）、区正在加大各景区基础设施的建设力度，为游客提供旅游休憩、旅游咨询、旅游服务的一站式服务平台，从而使通往景区的硬件设施得到不断完善。近期重点打造以红色文化和休闲度假的旅游目的地的娄山关红色旅游区、以提升桐梓县知名度和品牌的历史文化名城，这也更进一步带动旅游业的高速发展。桐梓夜郎漂流桐梓小西湖房地产产发展展态势势商品房房与住住宅的的销售售额与与销售售面积积呈现现高度度正相相关关关系。。客观反反映目目前房房地产产开发发的商商品房房与住住宅存存在平平衡关关系。。当平衡衡关系系受到到破坏坏将会会影响响整个个房地地产开开发前前景。。08年年房价价由于于政策策跟国国际经经济形形势的的影响响，全全国一一线城城市、、部分分二线线城市市房价价大幅幅下跌跌。但一些些三线线、四四线城城市逆逆市发发展，，出现现量价价齐升升。特特别是是桐梓梓县近近几年年来，，住宅宅的价价格以以每年年每平平方米米300元元至600元的的幅度度上涨涨。目前桐桐梓县县住宅宅房价价已经经超过过贵州州一些些地级级市的的房价价，达达4000多元元/㎡㎡，上上涨幅幅度趋趋于缓缓慢。。固定资资产投投资呈呈上升升趋势势，房价呈呈持续续上涨涨趋势势，房房地产产开发发的商商品房房与销售价价格存在上涨平衡关关系。。桐梓县县发展展前景景利好好“融入重庆庆、紧贴黔黔中、提速速赶超、转转型跨越””主基调，，强力推进进新型工业业化、绿色色城镇化、、农业产业业化、乡村村旅游“三三化一游””主战略“四大机遇遇”：一：是国家实施施新一轮西西部大开发发的机遇。。要充分利利用西部大大开发政策策，增强投投资吸引力力。二：是东部发达达地区产业业向西部梯梯度转移的的机遇。认认真分析自自身发展基基础和优势势条件，重重点在加工工制造业、、劳动密集集型产业、、资源依托托型产业等等方面承接接东部地区区产业转移移。三：是全省经济济社会发展展战略重大大调整的机机遇。省委委、省政府府作出了全全面实施工工业化、城城镇化战略略的重大决决定，出台台了相关配配套政策，，为桐梓发发展增添了了强劲动力力，提供了了坚强后盾盾。四：是重庆辐射射带动能力力增强的机机遇。重庆庆两江新区区的成立，，在资金、、市场、项项目、技术术、人才、、信息等各各方面，对对我们有极极强的辐射射带动作用用。桐梓县规划划前景利好好坚持以南部新城为核心，加快城镇化进程。构建崭新县城框架；务求集镇建设取得重大突破；强化城镇管理。突出四大战战略重点、、强化两大大战略举措措、盯牢一一个根本目目标突出新型工工业化、绿绿色城镇化化、农业产产业化和旅旅游产业四四大战略重重点，用大大项目促大大发展。。坚持以农业业产业化为为主线，加快新农村村建设。以基地为主主体，推进规模化化生产；以市场为导导向，促进产业化化经营；以增收为目目的，实现多元化化发展；坚持以旅游游产业为重重点，加快第三产产业发展。强化招商引引资和环境境建设两大大战略举措措，用大改革促促大开放。转变观念，全民招商，营造开放环环境；加大投入，完善设施，优化发展环环境；桐梓县属渝渝黔经济合合作实验区区，同时又又是中国红红色优秀旅旅游城市，，2011年GDP已达627706万元，，增幅全省省第一，经经济持续高高速发展；；综合分析，本案所属区区域具有良良好发展趋趋势和潜力力，若自身开发发与之有效效契合，承接未来规规划的利好好，将突破市场场。渝黔铁路、、崇遵高速速、210国道、渝渝广高铁以以及修建中中遵义机场场，一同构构建发达的的交通网络络，形成辐辐射大西南南，连接珠珠三角“6小时经济济圈”。房价呈持续续上涨趋势势，房地产产开发的商商品房与住住宅存在平平衡关系。。信贷叠加效效应制约楼楼市购买力力，但严厉厉调控政策策已基本到到顶，随着着房价松动动和下跌政政策不会再再加码。城市规划““宜工、宜宜商、宜游游、宜居””四大中中心诠释美美好前景，，桐梓“宜宜居城市、、度假城市市”呼之欲欲出2市场分析区域格局、、桐梓县部分分项目、各各板块特点点、供应及成交交、项目调调研、竞争争项目市场分析区域格局兰海高速公公路蟠龙新区老城区16桐梓县房地地产部分项项目划分为老城城区板块、、南部新区区板块、蟠蟠龙新区板板块蟠龙新区南部新区君悦国际蟠龙首府粮贸大厦本项目溱水半岛南都花园未来国际荣兴大厦森航大厦老城区三大板块小小结老城区板块块：桐梓县老城城区历史悠悠久，人口口密集，商商业气氛浓浓，配套齐齐全，交通通方便，房房地产发展展迅速盘。。一方面，改善居住环环境而选择择置业人群群较多；另另一方面，，随着城镇镇化进程的的加快，乡乡镇居住环环境和配套套设施相对对较差，选选择县城置置业的煤矿矿老板、企企事业单位位工作人员员等也不断断增多；同同时区域内内产品居住住舒适度较较高，虽然然价格较高高，但由于于资源的不不可复制性性优势，各个方面条件件成熟，因因此老城区区销售情况况较好，板块总体升升值潜力较较高。南部新区板板块：桐梓县城土土地紧张，，老城区发发展较慢，，在城南与与高速入口口相邻板块块是娄山关关镇房地产产成片开发发集中区，，据我们在在此期间内内不完全统统计，城区区内共计有有7个在建建在售项目目，其中4个均集中中在高速入入口板块（（与新区相相邻），且且大型、成成规模新开开发项目均均集中在这这一板块，，其余项目目多为总建建面2-5万平方米米的小项目目；开发项项目较少，，生活配套套几乎没有有，施工、、车流噪音音大，短时时间不适合合居住。蟠龙新区板板块：蟠龙新区隔隔渝黔高速速与老城紧紧邻，是桐桐梓县南部部新城规划划建设的核核心区域，，以燎原片片区和高铁铁片区为重重点，是具具有现代城城市功能的的新城区，，包含行政政办公、高高档居住、、商业办公公、休闲旅旅游和文化化娱乐等功功能。规划划总面积约约为487.52公公顷，规划划总人口为为75，000人。。人均居住住用地面积积为22.39平方方米/人；；共规划3所中学、、3所小学学，7所幼幼儿园，中中小学在校校生规模可可达到8200人。。建设体育育场馆1个个，市民广广场1个，，新建行政政办公区，，并整体搬搬迁县医院院等。新区区建设周期期长，一般般需要5——8年才能能初具规模模，生活配配套需要很很长时间才才能完善。。因此，人人民在置业业购房时其其首选还是是老城区。。桐梓县房地地产市场总结4、典型楼盘情情况20四、桐梓县县城房地产产市场分析析4、典型楼盘情情况21四、桐梓县县城房地产产市场分析析3、最近土土地出让信信息（2）地块块经济技术术指标22五、蟠龙新新区土地情情况介绍营销分析项目的主诉诉求点为地地段，其次次是产品户户型，约占占28%、、20%，，占了快一一半的选择择，同时从从侧面也反反映客户对对地段及产产品户型的的认可度较较高；从该表中反反映出客户户对改善型型居住有一一定的要求求，较注重重园林、资资源、小区区物管，以以及开发商商的品牌，，他们对生生活品位有有一定的提提高，约占占1/3；；其他：生生活配套套、交通通、学校校、医疗疗等也占占了近1/5的的比重，，说明目目前市场场上能对对客户形形成强大大的项目目是那些些肯研究究客户需需求的开开发商所所开发的的项目。。营销分析析从桐梓县县城操作作成功的的项目分分析，其其营销渠渠道分为为9大类类：运用最广广的营销销渠道是是户外广广告，宣宣传效果果明显，，比例最最重，占占22%；其次为DM单和和报纸广广告媒体体和事件件活动营营销，这这三项在在桐梓当当地的覆覆盖率较较广，客客户接受受度也较较高。网络、电电视、直直投运用用较少，，说明桐桐梓当地地的营销销手法停停留在较较初始的的阶段，，缺乏创创新。很有效的的如：短短信、乡乡镇墙体体广告，，数量频频繁，但但金额低低，也是是类式于于县城最最有效的的宣传方方式之一一。客户分析析客户来源源分析：：本地客客户，本本地县城城周边客客户与相相临其他他城市客客户比例例分别约约为43%、37%和和15%，说明明桐梓县县城项目目的购买买客户群群体还是是以本区区域客户户为主；；客户购买买目的分分析：首首次置业业站最大大比重，，刚性需需求仍然然是购买买主力；；由于该该县城处处于发展展转型期期间，原原来的居居住不能能很好的的满足部部分对居居住的要要求，因因此，改改善型客客户就成成了目前前桐梓现现阶段很很重要的的客户群群体；目目前整个个县城处处于快速速发展起起步阶段段，大量量旧城拆拆迁，大大量人口口对住房房的需求求，导致致了投资资炒房；；当然，，买房一一方面是是为了居居住，另另一方面面也是为为了使人人民币增增值保值值。从中中国目前前来看，，投资渠渠道少，，投资房房地产也也是客户户投资不不错的选选择之一一。客户分析析客户年龄龄主要为为25-45岁岁，购买买主因是是价格驱驱动从上图可可得，客客户年龄龄主要要为25-45岁，客客户较年年轻，以以首次置置业和换换房为主主；客户购买买导因主主要是价价格，其其次为产产品户型型、地段段、品牌牌、配套套、物管管、规模模及交通通。3项目分析析项目区位位、地块块现状、、项目规规划、产产品分析析、项目目交通、、项目周周边、SWOT分析项目分析析略4营销战略略大盘开发发模式研研究、桐桐梓大盘盘模式研研究、项项目开发发模式、、一期定定位及设设想营销战略略认识论和和方法论论的关系系——推推广与销销售在目目标层面面的分离离方案比选选与多目目标决策策——对对于容积积率、产产品组合合的沙盘盘推演，，多目标标的决策策贯彻始始终精准营销销抑或面面射武器器——大大盘与小小盘营销销推广思思路的差差异机构职责责与权限限的细分分——先先长期的的战斗中中，需要要有明确确的立场场推广模式式的选择择与权衡衡——可可选择运运作自己己的媒体体，自己己的代言言人大盘运作作的关键键点大盘运作作是一种种系统化化的思维维和操作作方式从一开始始，大盘盘的客户户群就不不能单一一塑造一种种全生长长周期的的生活，，建设一一座客群群多元复复合的大大盘成功的大盘营营销通过“户户型多元”实实现“人群多多元”大盘营销的用用力重点在前前半段，若操操作得当，后后半段能形成成客户带客户户的效果只能变形，不不能改变———前半段的广广告投入应保保持核心调性性的一致性大盘营销的用用力是以不对对称的尺度展展开的价值由我——大盘开发发之处就要考考虑后期尚未未开发的用地地，前期的价价格一定要推推上去，这是是因为后期土土地资产评估估价值的高低低对于融资非非常重要节奏由我——大盘的开开发不在是一一个进度逻辑辑，而是节奏奏逻辑；节奏奏的快慢对于于整体价值非非常重要标杆由我——唯有大盘盘自身才有资资格成为自己己的参照系，，目前蟠龙新新区的蟠龙首首俯就是一个个例子，看盘盘前谁也没有有想到在那个个地方它居然然可以卖4100元/㎡以上，而且且以后价格还还要涨。由“随行就市市”到“造市市”，制定大大盘价值的自自我标杆初期就通过形形象的亮点形形成“大盘的的故事”，一一切为了解决决前期销售的的问题所谓大盘，不不是说规模大大就是大盘，，关键是要有有品质感，经经典的楼盘，，整个推广要要有画面感，，让人感受到到它的魅力，，体验式营销销让客户感受受到来自细微微的服务，利利于口口相传传。一开始就要有有故事，把大大盘的“品质质感”做出来来顺势而动最重重要的一点就就是要做好产产品，形成一一致的价值预预期大盘的经典广广告一定要大大气、统一、、易于上口，，避免轻易改改动，以形成成一贯的印象象进行准确的营营销推广策略略，使得项目目运作顺利进进行项目的成功运运作拉动整体体区域价值进进一步提高大盘的经典就就是要产品序序列顺势而动动，形成正确确的价值预期期溱水半岛改变变桐梓生活蟠龙新区开发发模式产业驱动开发发模式南部新区开发发模式中心城镇开发发模式紧凑城市开发发模式城市中心大盘开发模式城市郊区大盘开发模式大盘开发模式式蟠龙新区开发发模式NEWTOWN:规划划建设有较为为完善的城镇镇结构及公共共空间体系商业设施公园绿地及运动场其他公共设施小区配套邻里单位道路系统市政结构组成汽车站、加油油站等医院、银行、、游乐场等会议室、学校校等适用条件：位于城市近郊郊，城乡结合合部；规模较大，可可容纳较多人人口；以住宅为主，，多种物业组组合的多功能能复合型社区区；交通相对便捷捷通达性好，，良好的自然然生态环境。。成功开发关键键要素街区：人性化化的步行空间间；规划：独立的的社区布局；；公共空间的营营造：打造市市镇社区中心心蟠龙新区大盘盘的开发是通通过品牌企业业的号召力带带动，抑或通通过规模的成成熟配套和便便捷的生活设设施打造蟠龙首俯项目地处桐梓梓蟠龙新区蟠蟠龙大道旁，，总建筑30万㎡，以“商业中中心、行政中中心、高尚居居区”为定位位，拉开了桐桐梓人居新模模式。君悦国际项目总建筑面面积45万㎡，规划了高尚尚住宅、购物物中心、星级级酒店等，形形成以居住为为主，集休闲闲娱乐工作购购物为一体的的复合型新城城市社区。蟠龙首俯图片片君悦国际图片片主题社区开发发模式通过社区的特特定生活主题题吸引特定消消费人群，提提升社区的影影响力，支撑撑项目开发模式概述：利用有影响力力、有冲击力力的元素吸引引消费者；社区主题承载载了社区开发发中对消费者者形成有效吸吸引的作用；；运用较多的主主题主要有“艺术”、““体育运动””、“教育””、“养老””等主题。成功功开开发发关关键键要要素素：：适应应市市场场需需求求及及社社会会发发展展方方向向的的鲜鲜明明主主题题；；准确确的的市市场场细细分分；；体现现主主题题的的硬硬件件设设施施建建设设先先行行；；注重重营营造造符符合合项项目目主主题题的的社社区区文文化化，，宣宣传传推推广广紧紧密密围围绕绕主主题题展展开开。。位于于重重庆庆市市新新区区经经开开区区，，总总占占地地3373亩亩，，总总建建面面250万万平平方方米米。。以体体育育为为主主题题，，集集运运动动娱娱乐乐中中心心、、娱娱乐乐商商业业中中心心、、生生态态休休闲闲区区、、区区域域教教育育中中心心、、国国际际标标准准健健康康住住宅宅区区为为一一体体。。位于于深深圳圳市市宝宝安安区区，，占占地地2000亩亩，，总总建建面面180万万平平方方米米。。建设设““终终身身教教育育体体系系””，，包包括括以以清清华华实实验验学学校校为为代代表表的的学学历历教教育育，，以以女女子子学学校校为为代代表表的的妇妇女女素素质质培培训训教教育育，，以以老老年年大大学学为为代代表表的的老老年年教教育育，，涵涵盖盖了了从从小小到到老老的的个个阶阶段段的的各各自自教教育育形形式式。。项目目位位于于上上海海昆昆山山，，占占地地2万万亩亩，，总总建建面面达达210万万平平方方米米。。配套套有有中中国国福福利利会会幼幼儿儿园园、、联联华华超超市市、、市市场场、、大大型型医医疗疗机机构构、、香香榭榭丽丽大大道道风风情情商商业业街街、、生生活活广广场场、、国国际际会会议议大大酒酒店店等等重庆奥林匹克花园深圳桃源居绿地21城尊老社区中心心城城镇镇开开发发模模式式以区区域域规规划划为为城城市市次次中中心心，，区区域域性性中中心心为为基基础础，，通通过过政政府府基基础础设设施施建建设设为为前前提提的的开开发发模模式式适用用条条件件：：大城城市市近近郊郊，，属属于于规规划划的的城城市市次次中中心心区区域域中中心心的的建建设设范范围围；；城镇镇中中心心基基础础基基本本配配套套设设施施符符合合基基本本生生活活需需求求及及交交通通方方便便；；区域域开开发发与与建建设设政政府府支支持持，，未未来来前前景景利利好好。。成功功开开发发关关键键要要素素：：国际际化化、、时时尚尚现现代代及及生生态态的的社社区区规规划划；；社区区内内部部与与社社区区外外部部的的融融合合；；高标标准准智智能能化化的的产产品品设设计计和和服服务务设设施施；；有政政府府支支持持，，基基础础设设施施建建设设先先行行。。基本由政府包揽公办商营化开发商开发为主政府予一定支持开发机制中心心城城镇镇的的开开发发机机制制关关键键是是依依托托老老城城镇镇的的建建设设，，项项目目的的开开发发节节奏奏、、价价值值与与老老城城镇镇的的进进度度息息息息相相关关区位位：：位位于于老老城城区区的的核核心心地地带带，，。。规划划：：规规划划为为一一个个以以居居住住为为主主，，集集商商业业、、办办公公、、酒酒店店服服务务、、娱娱乐乐休休闲闲于于一一体体的的大大型型城城市市综综合合体体。。溱水水半半岛岛紧凑凑城城市市开开发发模模式式是城城市市主主要要功功能能的的浓浓缩缩，，通通过过建建““城城中中城城””来来保保持持项项目目的的相相对对独独立立性性适用用条条件件：：优越越的的地地理理位位置置，，处处于于CBD或或城城市市中中心心边边沿沿，，交交通通便便捷捷；；较大大的的规规模模，，具具有有强强制制性性的的视视觉觉冲冲击击，，例例如如超超高高层层、、建建筑筑群群；；政府府支支持持，，开开发发主主体体资资金金雄雄厚厚成功功开开发发关关键键要要素素：：功能能的的选选择择及及物物业业配配比比符符合合城城市市的的需需求求；；规划划站站在在城城市市的的高高度度，，具具有有前前瞻瞻性性发展展模模式式：：“商务”为核心“商业”为核心“酒店”为核心各种功能均衡发展略3、、桐桐梓梓主主要要经经济济社社会会发发展展情情况况简简介介（1））桐桐梓梓县县人人口口总总数数约约68.5万万，，政政府府公公布布城城镇镇化化率率为为36%；；（2））桐桐梓梓产产业业结结构构尚尚处处较较低低水水平平，，农农业业在在GDP中中所所占占比比重重偏偏高高，，2010年年其其一一、、二二、、三三产产业业约约占占21.7%、、34.6%、、43.7%，，其其第第三三产产业业在在经经济济处处于于工工业业化化中中期期阶阶段段即即处处于于主主导导地地位位，，是是整整体体经经济济处处于于初初级级水水平平的的比比较较集集中中；；从从其其工工业业结结构构看看，，具具典典型型的的资资源源密密集集型型重重化化工工业业特特征征，，重重工工业业增增加加值值在在工工业业整整体体中中所所占占比比重重高高达达98.7%，，而而其其重重工工业业又又以以采采掘掘业业为为主主；；（3））受重重庆经经济快快速发发展拉拉动，，桐梓梓经济济增速速自2010年年，一一改以以前约约11%GDP慢速速增长长态势势，2010年年GDP增增速达达到15.3%，远远超过过贵州州12.8%的的GDP增增速。。借助助重庆庆经济济发展展对桐桐梓能能源、、矿产产等支支柱产产业的的带动动及重重庆产产业结结构转转移对对桐梓梓产业业升级级的牵牵引作作用，，桐梓梓经济济进入入快速速发展展轨道道，预预计其其增速速在贵贵州省省内处处于领领先地地位将将是常常态；；（4））桐梓梓是中中国煤煤炭资资源百百强，，也是是世界界旅游游组织织确定定的““乡村村旅游游”观观察点点。45一、桐桐梓县县概况况4、桐桐梓““十二二五””规划划主要要内容容发展主主基调调：融融入重重庆、、紧贴贴黔中中；（1））“三三化一一旅““发展展战略略：新新型工工业化化、绿绿色城城镇化化、农农业产产业化化、乡乡村旅旅游；；（2））经济济发展展目标标：2015年年GDP总总量120亿，，计划划现价价年均均增速速21%，，人均均GDP2900美美元；；农村村人均均纯收收入6700元元，城城镇居居民人人均可可支配配收入入18400元元，均均超过过重庆庆2010年5277、、17532的的平均均水平平；（3））城城镇化化建设设目标标：2015年年城镇镇人口口达32.85万，，建成成区面面积27平平方公公里，，城镇镇化率率达46%，年年均提提高2%；；县城城建城城区11.5平平方公公里，，县城城人口口（含含娄山山关、、燎原原、楚楚米三三组团团）超超过17万万。46一、桐桐梓县县概况况（1））宏调调控及及房地地产一一、二二线城城市坚坚持调调控背背景下下，国国务院院2012年2号文文明确确提出出促进进贵州州发展展；（2））中国国经济济重心心向中中、西西部转转移，，中、、西部部经济济进入入快速速增长长阶段段；（3））中国国经济济呈现现由沿沿海向向内地地、由由一、、二线线城市市向周周边进进行梯梯次产产业转转移的的特征征较为为明显显；（4））中、、西部部县级级城镇镇，总总体上上进入入城镇镇化、、工业业化快快速发发展阶阶段；；（5））重庆庆经济济的快快速发发展及及产业业结构构升级级，为为周边边地区区经济济发展展提供供契机机；（6））桐梓梓被贵贵州确确定为为渝黔黔合作作的典典范。。1、发发展的的时代代背景景47二、桐桐梓县县城发发展规规划2、桐桐梓县县规划划“一一城三三组团团”桐梓县县城由由老城城区、、娄山山关、、楚米米、燎燎原四四部分分组成成，2010年年城镇镇建成成区共共9.79平方方公里里，人人口约约13.5万。。其中中，老老城区区、娄娄山关关以居居住、、商贸贸、文文化为为发展展方向向，楚楚米及及燎原原组团团以工工业、、居住住为发发展导导向。。楚米组组团娄山关关组团团燎原组组团48二、桐桐梓县县城发发展规规划老城区区硫铁矿矿远景景储量量12亿吨吨，氧氧化镁镁大于于20%的的白云云石储储量丰丰富；；资源优优势桐梓是是全国国100个个重点点产煤煤大县县之一一，煤煤炭远远景储储量60亿亿吨，，探明明储量量47.72亿亿吨，，是重重庆市市的2倍；；拥有世世界上上连片片面积积最大大的原原生方方竹林林地，，是““中国国方竹竹笋之之乡””；常年平平均气气温比比重庆庆低5度以以上，，发展展以重重庆市市场为为主的的休闲闲避暑暑旅游游具有有独特特优势势。二、桐桐梓县县城发发展规规划以能源源、煤煤化工工、铝铝钛及及铝钛钛加工工为支支撑的的新型型工业业大县县框架架基本本形成成，大大型煤煤矿加加速建建成，，电厂厂、煤煤化工工、海海绵钛钛、铝铝厂等等重大大工业业项目目即将将建成成投产产，桐桐梓煤煤电化化循环环经济济工业业园区区建设设进程程加快快。蔬蔬菜、、畜牧牧、方方竹、、烤烟烟等农农业主主导产产业发发展前前景广广阔。。城镇镇建设设加速速迈进进，乡乡村旅旅游蓬蓬勃发发展，，加速速转型型，高高端旅旅游项项目实实现重重大突突破。。产业优优势煤化工工电厂乡村旅旅游二、桐桐梓县县城发发展规规划52三、政政策解解读“十一一五””期间间，桐桐梓县县紧紧紧围绕绕“新型型工业业大县县，绿绿色产产业之之乡，，特色色旅游游胜地地，重重庆卫卫星城城市””的发展展定位位，着着力打打造能能源、、煤化化工、、铝钛钛及铝铝钛加加工三三大支支柱产产业，，建设设粮油油生产产、商商品蔬蔬菜、、生态态畜牧牧、优优质烤烤烟、、方竹竹产业业五大大基地地，全全县经经济社社会发发展实实现了了“三三大转转变””，即即：从从农业业主导导向工工业主主导转转变、、从基基础薄薄弱向向全面面发展展转变变、从从低速速徘徊徊向高高速发发展转转变。。53从国际环环境看：：经济一体体化进程程不断加加快，分分析后金金融危机机的发展展规律，，“十二二五”期期间经济济将会反反弹，新新一轮经经济高速速发展期期已经来来临。从国内环环境看：：改革开放放进一步步深化，，经济发发展方式式加快转转变，扩扩大内需需是“十十二五””重大任任务；新新一轮西西部大开开发战略略开始实实施，“黔中经经济区””已列为国家家实施新新一轮西西部大开开发布局局的重点点经济区区；中央央企业加加速扩张张，东部部产业加加速向中中西部转转移，邻邻近的重重庆迅速速崛起，，“两江江新区””和成渝渝经济区区的辐射射带动能能力进一一步增强强。从省内环环境看：：增比进位位突破、、创业创创新创优优、更好好更快发发展是主主旋律，，工业强强省、城城镇化带带动两大大战略强强力推进进，同步步实施““黔中率率先崛起起、黔北北加快跨跨越”区区域发展展战略，，加快把把遵义建建设成为为统筹城城乡发展展试点市市和成渝渝经济区区产业扩扩散转移移的重要要辐射区区。国家家专项支支持贵州州实施水水利、生生态、石石漠化治治理“三三位一体体”项目目，贵州州支持遵遵义建设设200万人口口特大型型中心城城市，桐桐梓是黔黔北城市市群四城城区之一一，有利利于构建建中等城城市，提提升在省省市区域域发展战战略中的的地位。。桐梓是是遵义市市“中部部崛起””区县之之一，肩肩负着走走前列、、作贡献献的重任任，各项项发展将将会得到到大力支支持。三、政策策解读54区位优势势：桐梓是川川渝南下下和云贵贵北上的的要塞，，地处成成渝经济济区和黔黔中经济济区的巨巨大辐射射带动圈圈内。210国国道、黔黔渝高速速公路、、黔渝铁铁路三条条交通大大动脉纵纵贯全境境，向北北成为重重庆卫星星城市和和成渝经经济区的的组成部部分，向向南进入入遵义中中心城市市经济区区，紧贴贴“黔中经经济区””，成为黔渝渝经济合合作的重重要门户户和遵义义融入成成渝经济济区的先先行区。。随着黔黔渝、贵贵广、黔黔桂、湘湘黔等快快速铁路路和杭瑞瑞、厦蓉蓉等高速速公路的的建成，，融入““西三角角”、““珠三角角”、““北部湾湾”甚至至中国－－东盟经经济圈的的步伐加加快。围绕“新型工工业大县县，绿色色产业之之乡，特特色旅游游胜地，，重庆卫卫星城市市”发展定位位，突出出“融入重庆庆，紧贴贴黔中，，提速赶赶超，转转型跨越越”的主基基调，强强力推进进新型工工业化、、绿色城城镇化、、农业产产业化、、乡村旅旅游“三化一游游”战略，努努力打造造遵义市市重要的的经济增增长极，，率先在在“遵义义打造贵贵州一翼翼”战略略中走前前列、作作贡献。。通过5到10年努力力，跻身身贵州20强，，挺进西西部百强强县。三、政策策解读走有特色色、集约约型、多多样化的的贵州山山区绿色色城镇化化道路，，坚持以以新带旧旧、以城城带乡、、规划引引领、建建管并重重，以农农村人口口城镇化化为核心心，增强强县城综综合承载载能力，，把桐梓梓县城建建设成为为中等城城市，重重点发展展一批具具有产业业支撑、、富有地地域特色色、人居居环境良良好的小小城镇，，构建城城镇化新新格局和和县域城城镇体系系。到2015年，，城镇化化率达到到46%。未来五到到十年，，要以黔黔渝快速速铁路沿沿线为主主轴，实实施点轴轴开发战战略，构构建全县县城镇化化“一核核一轴一一区四点点”发展展格局和和由一个个中等城城市（桐桐梓县城城）、一一个工业业区（中中部煤化化工工业业城镇区区）、四四个万人人集镇（（花秋、、水坝塘塘、松坎坎、狮溪溪）和一一批5000人人规模以以上小集集镇组成成的县域域城镇体体系，加加快城镇镇化进程程。推进绿色色城镇化化，构建建县域城城镇体系系三、政策策解读建设县城城中等城城市框架架，打造造县域核核心增长长极按照“东西改改造、南南北拓展展”的思路，，以城市市路网建建设带动动城市规规模扩大大，以新新城区建建设带动动老城区区发展，，实现““三年打打基础，，五年见见成效，，十年铸铸新城””。“十十二五””期间，，要重点点建设蟠蟠龙新区区，加快快以马鞍鞍山片区区等十大大工程为为重点的的旧城改改造，初初步构建建起包括括娄山关关镇区、、楚米镇镇区和燎燎原镇区区三个组组团为骨骨架、能能够承载载20万万人左右右的城市市框架，，成为黔黔北城市市群的重重要组成成部分。。推进蟠龙龙新区和和楚米镇镇区组团团建设，，快速扩扩大县城城规模。。实施十大大工程，，推进旧旧城改造造。完成马鞍鞍山、官官渡河、、西流水水、兰家家坡、红红庄、黄黄家咀、、水井等等片区和和魁山花花园小区区建设工工程；完完成冬青青南路、、和平文文笔路改改造工程程。合理理布局城城市道路路、供水水、绿化化等基础础设施和和公共设设施，提提升城市市品位。。突出工业业兴城，，形成产产业支撑撑。延伸基础础设施和和公共服服务，推推进同城城化建设设。三、政策策解读1、在国国务院强强调加快快贵州经经济增长长的背景景下，桐桐梓经济济步入快快速发展展期，其其工业化化及城镇镇化进程程将进一一步提速速，在目目前其城城镇化率率仅为36%基基础上，，其城镇镇化有较较大发展展空间，，其房地地产市场场具良好好发展前前景；2、娄山山关镇老老城拥堵堵，建设设密度偏偏高，加加之老城城项目拆拆迁难度度极大，，推动其其房地产市市场整体体向与蟠蟠龙新区区相邻的的高速出出口所在在之城南南板块集集中发展展，尤其是是城南升级级版“君君悦国际际”城市市综合体体的开发发，将为为周边蟠蟠龙新区区的发展展提供良良好支撑撑；3、桐梓县城城镇化进进程快速速推进的的时间仍仍有十年年左右，在确定定的发展展规划中中，县城城2020年发发展目标标定为三三十万以以上人口口的中级级城市，，目前沿沿有约14万人人口差距距，年均约需需增2万万人口，，引致的的住宅需需求约为为500万㎡，而需要蟠龙新区区提供的的约为200万万㎡，那整个个桐梓旧旧城改造造市场空空间有300万万㎡，巨大大的市场场需求为为本项目目成功提供了市市场保证证。桐梓县城城土地市市场前景景57打造黔渝渝合作先先行区，，纵深推推进区域域合作抓住遵义市构构建特大城市市经济区机遇遇，着力开展展与遵义中心心城区全方位位合作，共同同谋划、开展展在基础设施施和公共服务务“同城化””、产业分工工协作、环境境保护和生态态建设等方面面的纵深合作作，实现与遵遵义中心城市市一体化发展展。加强与周周边县域的合合作，与绥阳阳共同打造黔黔北煤化工循循环经济产业业带、休闲度度假旅游区和和生态农业产产业区；与习习水、“务正正道”区域共共同打造国内内重要的煤电电铝一体化循循环经济产业业带、黔北休休闲度假旅游游区。争取省、市在在政策和体制制机制的支持持，建设松坎坎经狮溪连接接重庆南川的的对外通道，，积极推动渝渝南黔北经济济合作区规划划和建设。主主动承接重庆庆产业转移，，采取合资建建园、异地建建园、企业自自建等模式，，重点推进“渝黔经济合合作试验区””（北部狮溪、、水坝塘、坡坡渡、木瓜4镇及芭蕉、、天坪、黄莲莲3乡）和桐桐梓工业园区区重庆工业园园建设，打造造以制造业、、能源、化工工、物流为主主的经济合作作园区。充分分利用重庆教教育、文化、、卫生等资源源，紧盯重庆庆市场，加强强社会事业、、农业产业和和旅游开发等等领域的合作作，着力打造黔渝渝经济合作先先行区。三、政策解读读1、土地市场场情况分析四、桐梓县城城房地产市场场分析根据桐梓县常常务副县长介介绍：一方面面，桐梓县城城四面环山，，县城除了蟠蟠龙新区再无无扩充区域；；另一方面，，老城区建筑筑密度和人口口居住密度大大，且旧城改改造难度大。。因此，对于于桐梓县城来来说土地开发发资源比较紧紧缺。59以上为桐梓县县2010年年土地成交信信息，地块位位于老城区，，都为旧城改改造项目，出出让价格偏低低（拆迁由开开发商自行出出资）。因此此，不具备参参考性。（1）一方面面，老城区建建筑密度和人人口居住大，，改善居住环环境而选择置置业人群较多多；另一方面面，随着城镇镇化进程的加加快，目前由由于桐梓县下下面的乡镇居居住环境和配配套设施相对对较差，选择择县城置业的的煤矿老板、、企事业单位位工作人员等等也不断增多多；（2）目前城城南与高速入入口相邻板块块是娄山关镇镇房地产成片片开发集中区区，据我们在在此期间内不不完全统计，，城区内共计计有7个在建建在售项目，，其中4个均均集中在高速速入口板块（（与新区相邻邻），且大型型、成规模新新开发项目均均集中在这一一板块，其余余项目多为总总建面2-5万平方米的的小项目；（3）目前，，售价最高的的项目为老城城内原粮食局局地块开发的的项目，其均均价约为4300元/平平方米，售后后服务价最低低的商品房项项目约为2800元/平平方米，其余余项目销售均均价处于3500-3900元/平平方米区间。。2、桐梓商品品房市场分析析60四、桐梓县城城房地产市场场分析3、供需及客客群来源61供应量：小除城南两个20万方级项项目外，多为为3万方下小小项目。销化率：高在售房源较少少，需求较大大客群来源：县县境内人群购购买占绝对主主力。付款方式：一一次性付款为为主，按揭揭比例较低。。开发推进方式式：同时开发发量较小，单单栋为主，未未见大规模集集中推进。四、桐梓县城城房地产市场场分析（1）客群地地域来源62备注：以上数数据来源于在在售项目销售售部走访及业业内人士访谈谈（由瑞尔特特提供）四、桐梓县城城房地产市场场分析（2）客群职职业构成63备注：以上数数据来源于在在售项目销售售部走访及业业内人士访谈谈（由瑞尔特特提供）四、桐梓县城城房地产市场场分析（3）县城二二次购房比例例64备注：以上数数据来源于在在售项目销售售部走访及业业内人士访谈谈（由瑞尔特特提供）四、桐梓县城城房地产市场场分析（4）县城改改善住房潜在在分析65目前桐梓县城城在籍人口约约15万，常常住人口约18万，随着着经济区建设设发展常住人人口将进一步步快速增加；；按户均3.5人计算，桐桐梓县城常住住人口保守估估计5.14万户；按55%有改改善居住要求求测算，改善善住房潜在购购房群体预计计近3万户；；按高端、品质质需求客群占占总比例30%推算，市市场需求约9000套，，90至100万方。四、桐梓县城城房地产市场场分析5、潜在的风风险分析66小产权房小产权房现象象普遍，对商商品房开发存存在潜在冲击击。供给爆发大批开发企业业涌入存在供供给过剩可能能。操作欠规范违规销售泛滥滥。销售速度需求及市场容容量决定目前前项目较难实实现快销，若若能够提供高高品质、差异异化明显产品品，赢得以老老城区改善型型客群的市场场先机可能性性较大。四、桐梓县城城房地产市场场分析1、城规覆盖盖及土地指标标获取状况五、蟠龙新区区土地情况介介绍672、蟠龙新区区建设用地统统计情况68五、蟠龙新区区土地情况介介绍六、出让地块块的初步经济济测算1、土地主要要规划指标693、项目销售收入入预测略70六、出让地块块的初步经济济测算4、项目初始投投入及财务务费用略71六、出让地地块的初步步经济测算算5、土地起拍价价的盈亏概概算略72六、出让地地块的初步步经济测算算6、土地竞拍风风险控制略略上述两地块块经整体初初步经济测测算，以楼面地价元/㎡（（每亩110万元元）计算，净净利润万元，自有有资金投资资回报率为为%（年投资回回报率为%）。73六、出让地地块的初步步经济测算算74市场背景项目商业市市场分析城市经济的的发展近年年来一直保保持着健康康、平稳、、快速的发发展势头，，带动了贵贵州桐梓各各行业的迅迅猛发展，，更为商业的发发展提供了了良好的发发展环境及及强有力的的经济支撑撑；城市居民收收入的提高高，使居民民总体消费费水平、市市场消费量量日益增加加，消费结结构变化也也愈加明显显。居民已已由家庭消消费模式向向享受型转转变，促使使城市商业业业态和经经营结构的的提升；项目市场分分析市场背景贵州桐梓商商业网点建建设由原来来的数量增增长转向功功能提升，，由单个开开发向区域域整体规划划发展，形形成多商圈圈的格局。。旧城改造的的规划建设设给贵州桐桐梓商业地地产带来新新的机遇和和商机。随着溱水资资本及机构构的进驻，，贵州桐梓梓的商业氛氛围将全面面提升，与与金融环境境变化关系系密切的商商业地产也也将在贵州州桐梓迎来来快速发展展时机。项目市场分分析市场背景银行贷款政政策的松动动使贵州桐桐梓商业地地产迎来了了充足的发发展机会；；房地产市场场整合速度度加快，企企业之间的的强强联合合将成为贵贵州桐梓县县房地产发发展的主旋旋律；未来贵州桐桐梓县房地地产市场走走势将呈现现出总体看看好、平稳稳发展的态态势，产业业成熟期的的—些特征将逐逐步显现，，并保持一一定的增长速度度。项目市场分分析贵州桐梓县县零售商业业现状贵州桐梓主主要商圈分分布：夜郎步行街街:建材市场:项目市场分分析贵州桐梓县县零售商业业现状零售商业现现状：贵州桐梓县县已形成以以夜郎街、人民路、、建材市场等等为主的““多商圈””分布格局局。贵州桐梓商商业零售企企业数量众众多，主要要分布在夜夜郎街和建建材市场两两大区域，，尤以夜郎郎街、人民路商业网点分分布众多、、零售企业业规模最大大、业态最最全、品牌牌最多、零零售额最大大、商圈覆覆盖面和影影响力最广广。目前贵州桐桐梓商业零零售业态多多集中于零零售百货，，而此类业业态的市场场份额已趋趋于饱和，，竞争较为为激烈，品品类同质化化严重。项目市场分分析贵州桐梓县县零售商业业现状行业竞争发发展态势国内外各类类百货零售售业态（主主要是现代代百货、大大型综超））知名商号号挟强大的的资本、管管理、物流流优势进驻驻贵州桐梓梓商业市场场，极大促促进贵州桐桐梓商业市市场繁荣发发展同时，，使贵州桐桐梓商业市市场的竞争争日益加剧剧；专业市场、、专卖连锁锁店等业态态成为市场场生力军，，不断抢占占大型商场场市场份额额；综合性购物物中心将成成为贵州桐桐梓消费市市场发展的的主要方向向。项目概况及及SWOT分析析项目目概概况况:桐桐梓梓地地图图项目目概概况况及及SWOT分析析项目目概概况况地处处贵贵州州桐桐梓梓县县核核心心商商圈圈————““夜夜郎郎街街””旁旁，，属属于于贵贵州州桐桐梓梓县县城城中心心区区域域；；本项项目目集集购购物物、、娱娱乐乐、、餐餐饮饮、、休休闲闲、、酒酒店店、、商商务务、、住住宅宅为为一一体体的的综综合合性性建建筑筑体体；；总用用地地面面积积：：㎡，，地地上上总总建建筑筑面面积积㎡，，其其中中商商业业面面积积㎡，，停停车车位位个，，容容积积率率：，绿绿化化率率：：%，，建建筑筑密密度度%，，绿绿化化面面积积㎡。。项目目概概况况及及SWOT分析析项目目SWOT分析析StrengthsSWOT分析析WeaknessOpportunityThreat项目目概概况况及及SWOT分析析项目目（（SWOT））分分析析Strengths（（优优势势分分析析））项目目位位于于城城区区核核心心地地段段，，物物流流车车流流交交通通便便利利，，客客流流的的易易达达性性能能好好，，辐辐射射范范围围大大；；开发发商商在在本本区区域域拥拥有有雄雄厚厚的的经经济济实实力力与与良良好好的的社社会会资资源源；；项目目商商业业总总建建筑筑面面积积平方方米米，，在在本本区区域域规规模模优优势势明明显显；；周边边多多个个住住宅宅小小区区已已建建成成或或正正在在建建成成，，今今后后有有一一定定的的商商业业购购买买消消费费力力，，有有利利于于形形成成核核心心商商圈圈；；项目目概概况况及及SWOT分析析项目目（（SWOT））分分析析Weakness（（劣劣势势分分析析））本项项目目属属于于桐桐梓梓旧旧城城改改造造项项目目，，项项目目周周边边老老房房子子较较多多，，拆拆迁迁难难度度大大，，城城市市发发展展相相对对比比较较慢慢;项目目周周边边缺缺少少应应有有的的消消费费居居民民、、商商业业基基础础和和商商业业氛氛围围；；开发发商商在在项项目目前前期期对对商商业业的的考考虑虑和和专专业业设设计计尚尚显显不不足足；；商业业主主要要为为临临路路门门面面和和沿沿河河集集中中商商业业(该该商商业业为为4---5层层)，，商商业业体体量量大大，，辐辐射射面面不不宽宽，，影影响响商商业业的的招招商商和和经经营营；；本项项目目属属于于综综合合建建筑筑体体，，整整体体功功能能定定位位和和功功能能分分区区考考虑虑不不充充分分。项目目概概况况及及SWOT分析析项目目（（SWOT））分分析析Opportunity（（机机会会分分析析））本项项目目区区域域作作为为桐桐梓梓旧旧城城改改造造建建设设与与发发展展的的重重点点区区域域，，已已逐逐渐渐显显示示出出了了强强劲劲发发展展势势态态，，为为项项目目提提供供了了良良好好的的成成长长空空间间；；周边区区域的的发展展带