国资大厦项目营销策略报告

安徽国资大厦项目营销策略报告2013年10月23日谨呈：安徽轻工房地产开发公司目录︱Ⅱ项目审视Ⅲ营销推广整合PARTⅠ合肥市场调查安徽国资大厦国资大厦项目市调分析1.1合肥市城市基本概况1.2合肥市经济发展现状1.3合肥市总体城市规划1.4庐阳区区域发展规划Ⅰ市调分析1.合肥市城市发展分析2.1合肥市写字楼发展历程2.2北一环区域写字楼概况2.3周边主要写字楼分析2.合肥市写字楼发展Ⅰ市调分析/合肥市城市基本概况合肥，安徽省省会，位于中国中部长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。合肥市辖瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区、肥东县、肥西县、长丰县、庐江县，代管县级巢湖市，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区、合肥巢湖经济开发区市级管理权限。土地面积达1.14万平方公里，常住人口达755万人,占全省总人口的12.6%。其中，城镇人口达486万人，乡村人口266万人,城镇化率达64.6%。Ⅰ市调分析/合肥市城市基本概况合肥地处长三角腹地，距南京仅129公里，是长三角经济势力向内地扩展的第一站，随着区域经济一体化的趋势不断增强，合肥的区域性交通枢纽的地位进一步凸现，加快融入长三角。同时，作为省会城市，合肥的经济发展还起着带动周边县市经济发展的带头作用，目前，安徽省正在打造以合肥为中心的省会经济圈，实现合肥与南京都市圈、武汉城市圈、皖江城市带、沿淮城市群的竞争融合。注：合肥市已于2008年正式纳入长三角经济圈，享受长三角城市发展待遇。Ⅰ市调分析/合肥市经济发展现状合肥总量及三产结构1【总量】：近6年合肥经济保持高速增长势头，初步核算，2012年，合肥生产总值（）4164.3亿元，占全省的24.2%；按可比价格计算，同比增长13.6%，分别高于全国、全省5.8和1.5个百分点，继续保持省会城市前列，居中部省会城市第一。2012年，合肥第一产业增加值229亿元，增长5.4%；第二产业增加值2303.9亿元，增长15.4%；第三产业（服务业）增加值1631.4亿元，增长12.3%。三次产业结构由上年的5.7∶55.1∶39.2调整为5.5∶55.3∶39.2。【三产结构】：第二产业是合肥支柱产业，增速最快，占比最高，第三产业有待进一步提高。Ⅰ市调分析/合肥市经济发展现状交通支持政策优势皖江城市带转移工业增长区位优势与长三角交通的网络化对接，交通枢纽地位更加突出与长三角经济圈的长期融合，形成了产业发展的共生圈产业承接平台也更趋完善，支持政策也日趋完善土地、劳动力以及自然资源禀赋上的独特优势改造合肥火车站容量开通合肥，上海及江苏省内动车组开通合肥—武汉；合肥—郑州动车组修建新桥国际机场预计2011年完成改造市中心城市主干道为8扯到修建市区高架道路立项城市轻轨建立市政中心，简化工商业报批流程为现阶段优势工业及优势商业提供市政配套支持降低工商业检验标准合肥受到国际高档汽车配件制造商的青睐合肥逐渐成为中国白色家电最大生产基地合肥开始鼓励信息电子业从南方迁移至北2008年合肥市被接纳为长三角城市，享受长三角城市发展待遇合肥成为新兴的南北运输要点全国经济发展重点从南北轴线变更为东西轴线，合肥成为重要衔接点合肥市2006-2012年城市发展状况Ⅰ市调分析/合肥市经济发展现状中部六省会城市经济现状对比2从经济总量上分析，合肥市处于中部地区中下游水平，但经济增长速度却位居榜首；从社会消费品零售总额方面分析，合肥市社会消费品零售业发展势头强劲，与其他城市相比，还有很大发展潜力；从人均可支配收入分析，合肥市处于中上游，城市居民消费能力较强；Ⅰ市调分析/合肥市经济发展现状长三角经济圈主要城市对比3与长三角经济圈主要城市比较，合肥市经济水平总体上还有很大差距，但经济增长速度却保持一个高位增长的态势；未来，伴随中部崛起战略、皖江城市带承接转移示范区建设的不断推进，合肥市将迎来更大的发展机遇，不断增强城市辐射力与影响力。Ⅰ市调调分析析/合合肥市市总体体城市市规划划合肥城城市发发展定定位：：根据《《合肥肥市城城市总总体规规划(2006-2020年年)》》,合肥市市的定定位为为：安徽省省政治治、经经济、、文化化中心心。全国重重要的的科研研教育育区域域。现代制制造业业基地地、高高新技技术产产业基基地、、现代代服务业业基地地。区域性性交通通枢纽纽。区域旅旅游会会展、、商贸贸物流流、金金融信信息中中心。。数据来来源：：合肥肥市规规划局局Ⅰ市调调分析析/合合肥市市总体体城市市规划划2010年年1月月12日，，国务务院正正式批批准实实施《《皖江江城市市带承承接产产业转转移皖皖江城城市带带是中中部崛崛起规规划中中明确确提出出示范范区规规划》》，合合肥产产业组组团亮亮相其其中；；合肥作作为示示范区区中规规划的的“双双核””之一一，本本身就就具备备全方方位承承接产产业转转移的的现代代产业业体系系，国国家设设立皖皖江城城市带带承接接产业业转移移示范范区，，就是是要把把皖江江地区区建设设成产产业密密集区区、城城市密密集带带，这这些与与省会会经济济圈建建设、、合芜芜蚌自自主创创新综综合试试验区区建设设等多多项政政策的的叠加加都预预示着着合肥肥将迎迎来新新的发发展机机遇，，迎来来工业业化、、城市市化的的新高高潮。。Ⅰ市调调分析析/合合肥市市总体体城市市规划划伴随区区域经经济一一体化化进程程逐步步加快快，区区域经经济间间的竞竞争在在很大大程度度上表表现为为中心心城市市间的的竞争争。目目前国国内许许多地地区中中心城城市都都在积积极探探讨建建立以以自己己为中中心的的经济济圈，，除了了代表表性的的长三三角、、珠三三角、、环渤渤海以以外，，也新新兴了了武汉汉经济济圈、、南京京都市市圈、、重庆庆都市市圈、、中原原城市市群、、长株株潭城城市群群等一一大批批区域域经济济圈。。“省会会经济济圈””从原原来的的以合合肥为为中心心，六六安、、巢湖湖为两两翼模模式扩扩容升升级到到以合合肥为为中心心，六六安、、巢湖湖、淮淮南、、桐城城抱团团发展展的模模式。。省会经经济圈圈的基基本定定位是是长三三角西西端与与南京京经济济圈相相接的的次级级中心心城市市群，，以整整体的的姿态态积极极融入入长三三角。。伴随随省会会经济济圈的的不断断发展展，必必将有有效促促进合合肥提提高经经济首首位度度，增增强辐辐射带带动力力，实实现跨跨越式式大发发展。。Ⅰ市调调分析析/合合肥市市总体体城市市规划划2013年年，合合肥将将继续续实施施大规规划、、大发发展的的宏伟伟蓝图图，新新规划划立足足城市市“1331””（1个主主城区区、3个副副城市市中心心、3个产产业新新城和和1个个环巢巢湖示示范区区）空空间发发展布布局，，发展展大商商贸、、建设设大市市场、、搞活活大流流通，，构筑筑现代代商业业体系系，提提升合合肥现现代商商贸流流通业业的整整体水水平，，促进进现代代服务务业发发展，，努力力将合合肥建建设成成为““东进进西出出、辐辐射南南北””的区区域性性商贸贸中心心、物物流中中心、、会展展中心心。资料来来源：：合肥肥市规规划局局Ⅰ市调调分析析/合合肥市市总体体城市市规划划小结结

从合肥市总体规划图和1331规划图可以看出，合肥发展正处于由老市中心区域向市区外围迅速扩张时期。这一规划将大力促进规划内的城市外围方向房地产市场发展，对房地产市场的发展，具有巨大的引导和推动作用。Ⅰ市调调分析析/庐庐阳区区区域域四至至项目区域四四至南———北一一环沿沿线路路段东———阜阳阳路路路段西———四里里河路路段北———北二二环路路段区域位位于合合肥庐庐阳区区，区区域所所在地地已成成为合合肥较较为成成熟的的商业业圈，，商业业发展展和社社区建建设相相对成成熟，，业态态发展展以高高端的的商务务写字字楼和和大型型的购购物广广场为为主，，交通通便捷捷高效效，商商贸服服务日日益繁繁荣。。其商商业氛氛围浓浓厚，，人流流量大大，消消费能能力较较强，，成为为合肥肥北部部城区区较为为繁华华的商商业地地段。。Ⅰ市调调分析析/庐庐阳区区市政政规划划庐阳区区产业业打造造庐阳区区围绕绕着商商贸服服务、、商务务核心心、文文化旅旅游、、宜居居新地地等新新的投投资价价值和和功能能重新新定位位预将将区域域做为为发展展重点点，以以阜阳阳路、、蒙城城路、、四里里河路路为辐辐射轴轴，打打造长长江中中路高高端商商务集集聚带带、北北一环环商办办新街街区、、北二二环现现代专专业市市场带带，引引导总总部经经济集集中布布局，，重点点发展展现代代商贸贸、金金融、、文化化旅游游、中中介、、信息息等现现代服服务业业。沿河路路商务务休闲闲带①范围围西起肥肥西路路，东东连濉濉溪路路，全全长4800米米。②现状状沿河路路商务务休闲闲带地地处南南淝河河畔，，环北北景区区，周周边集集聚银银瑞林林国际际大酒酒店、、瑞成成国际际商务务会馆馆、同同庆楼楼、鼎鼎鼎假假日咖咖啡、、义和和海鲜鲜酒楼楼、安安然宾宾馆等等一批批商务务休闲闲场所所，休休闲功功能日日益明明显，，但大大型休休闲场场所缺缺乏，，休闲闲功能能档次次不高高，集集群度度不够够。资料来来源：：庐阳阳区商商贸服服务业业“十十二五五”发发展规规划庐阳区区与戴戴德梁梁行签签订战战略合合作协协议，，围绕绕进一一步发发展楼楼宇经经济，，携手手开展展楼宇宇招商商。该该区将将开展展楼宇宇招商商作为为发展展楼宇宇经济济的重重要抓抓手，，并为为此制制定和和出台台了一一系列列的服服务措措施和和扶持持奖励励政策策用于于鼓励励商用用地产产的发发展。。庐阳区区政府府与专专业地地产运运营商商戴德德梁行行签订订战略略合作作协议议Ⅰ市调调分析析/庐庐阳区区政策策扶持持土地政政策政府在在区域域推出出了、、四里里河周周边、、杏花花苑区区域、、蒙城城路东东与汲汲桥路路北区区域、、蒙城城路东东与荷荷塘路路南区区域等等数十十块土土地作作为商商业地地产建建设土土地。。在商商业和和办办公用用地上上，庐庐阳区区推出出的土土地面面积最最大。。Ⅰ市调分分析/庐庐阳区政政策扶持持政府加大大了对区区域内道道路的建建设，如如对颖上上路、义义井路和和阜阳北北路等板板块内的的重要交交通要道道进行了了改造，，是区域域的交通通优势更更为突出出。同时时政府规规划了338公公顷土地地用于北北部区域域绿化建建设、公公共建设设等。提提升了区区域的形形象。北二环与与阜阳路路交口立立交桥规规划颖上路施施工已完完成政府加大大对区域域内的道道路建设设Ⅰ市调分分析/庐庐阳区市市政建设设政府规划划下的区区域发展展以商业业发展为为主，项项目赢得得了政府府的相关关政策支支持政府在市市政建设设方面投投入了大大量的资资金支持持，为区区域发展展提供了了必要保保证政府投入入大量的的人力、、物力用用于区域域房地产产市场的的发展区域房地地产市场场发展潜潜力巨大大，市场场需求大大Ⅰ市调分分析/庐庐阳区区区域市调调小结庐阳区区区域市调调小结国资大厦厦项目市市调分析析1.1合合肥市市城市基基本概况况1.2合合肥市市经济发发展现状状1.3合合肥市市总体城城市规划划Ⅰ市调分分析1.合肥肥市城市市发展分分析2.1合合肥市市写字楼楼发展历历程2.2北北一环环区域写写字楼概概况2.3周周边主要要写字楼楼分析2.合肥肥市写字字楼发展展合肥写字字楼的分分布特征征：Ⅰ市调分分析/合合肥市写写字楼发发展新站版块科大版块四牌楼版块百花井版块三孝口版块政务区版块高新区版块大钟楼版块北一环版块南一环版块合肥写字字楼的分分布特征征：Ⅰ市调分分析/合合肥市写写字楼发发展北一环为主的庐阳区财富广场、金鼎广场、祥源广场、新天地广场、众城·国际广场、君临国际、嘉华中心....分布在北一环沿线，交通便捷；以最先进入北一环的财富广场为首，整体形象好，已然形成了合肥一个新兴、高端的写字楼较集中商务区。黄潜望板块及政务新区位于在合肥市的西南部的黄潜望板块及政务新区内的写字楼项目，最大的特点是为新兴项目，无论是质量、设计理念、项目外立面、写字楼整体综合品质都是可谓是合肥最新最好的写字楼群之一。该区域内代表楼盘如新华国际广场、新地中心、蔚蓝商务港、置地广场、新城国际等。以马鞍山路沿线为主的包河区长江路沿线片区该区写字楼众多，但部分写字楼项目较老，品质偏低。随着马鞍山路南北高架与轻轨一号线的修建，以及万达广场等高品质楼盘开发进驻，该区域地段的优越与成熟的周边商业配套必会成为企业选址的重要参考因素。该区域代表楼盘有万达广场、绿地赢海等以三孝口为核心，辐射周边区域。该区位于老城区护城河内，地段优越、商业网点密布，是合肥传统的商业中心，集中了邮电大厦，百大CBD等高端楼盘。西边的三里庵区域做为新兴的商业办公中心，同样良好地段和交通优势再加之附近的国购广场等完善商业配置吸引了大量的人气，这里正成为合肥崛起速度最快的核心办公区。代表项目有汇金大厦、之心城等。但该区域内写字楼供应接近饱和程度，而且未来几年的供应量变化不大，很难成为合肥未来几年写字楼的增长点。Ⅰ市调分分析/合合肥市写写字楼发发展合肥市写字楼市场发展历程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第一阶段段：80年代～～90年年代中期期写字楼项项目：九九州大厦厦、金融融大厦、、合肥大大厦、新新鸿安大大厦、宏宏图大厦厦、长江江大厦、、绿都商商城、建建工大厦厦、国信信大厦合合肥经经济发展展情况：：发展较较为缓慢慢

分析析：此阶阶段写字字楼绝大大部分都都是政府府相关部部门投资资兴建，，以单位位自用为为主，多多余部分分对外出出租。作作为合肥肥市第一一批写字字楼，该该批写字字楼规划划的起点点低、品品质较差差、功能能欠缺。。目前，，这批写写字楼物物业陈旧旧、内部部配套设设施老化化，存在在安全隐隐患等一一系列问问题，已已经很不不适应现现代办公公的需要要，入住住单位逐逐年减少少，空置置率增加加。随着着新型写写字楼的的蓬勃发发展，他他们在未未来将难难以避免免被淘汰汰的命运运。此此阶段写写字楼呈呈现以下下特点：：投资方方主要是是国家相相关机关关单位；；计划经经济氛围围比较浓浓，主要要用于出出租；地地理位置置集中于于市中心心位置及及主干道道沿线。。Ⅰ市调分分析/合合肥市写写字楼发发展合肥市写字楼市场发展历程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第二阶段段：90年代中中期～2001年写字楼项项目：盛盛安大厦厦、润安安大厦、、金城大大厦、邮邮电大厦厦、信达达大厦、、新华大大厦、振振兴大厦厦、富康康大厦、、妇女儿儿童活动动中心合肥经济济发展情情况：发发展较快快分析：该该阶段的的写字楼楼兴建呈呈现出多多元化的的特点。。政府相相关部门门、国有有企业、、私营企企业纷纷纷介入。。这也表表示着写写字楼开开始由计计划向市市场的转转变，改改变了以以往都是是以单位位为写字字楼兴建建方的现现象。特点：国国家相关关单位投投资为主主，民营营企业为为辅；出出租为主主，出售售为辅，，主要集集中于市市中心位位置，地地理位置置比较好好，周边边商务配配套相对对完善。。此阶段写写字楼在在设计标标准上高高于第一一阶段，，但是总总体上没没有注意意设计的的前瞻性性，物业业形态和和内部配配套已经经不能满满足成熟熟型公司司的要求求。但是是此阶段段的写字字楼由于于租金不不高，办办公成本本比较低低，形象象上可以以满足中中小企业业的要求求，仍然然得到成成长型企企业的青青睐。Ⅰ市调分分析/合合肥市写写字楼发发展合肥市写字楼市场发展历程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第三阶段段：2002年年～2008年年写字楼项项目：天天徽大厦厦、招商商大厦、、科技大大厦、万万通大厦厦、财富富广场、、仁和大大厦、昌昌河大厦厦、中州州大厦、、天怡商商务中心心、美地地阳光大大厦、测测绘大厦厦合肥经济济发展情情况:高高速发展展分析：以以天徽大大厦为代代表，拉拉开了合合肥写字字楼正式式对外销销售的局局面，并并且创造造了合肥肥写字楼楼销售的的良好佳佳绩，改改变了以以往只租租不售的的局面，，进入了了真正意意义上的的市场化化。这一一阶段的的写字楼楼整体设设计标准准上要高高于前两两个阶段段。Ⅰ市调分分析/合合肥市写写字楼发发展合肥市写字楼市场发展历程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第四阶段段：2008年年～如今今写字楼项项目：安安徽国际际金融广广场、恒恒盛坝上上街写字字楼项目目合肥经济济发展情情况:飞飞速发展展分析：以以安徽国国际金融融广场为为代表，，拉开了了合肥超超高层5A甲级级写字楼楼正式对对外销售售的局面面，并且且创造了了合肥写写字楼销销售的良良好佳绩绩，在高高度上打打破了原原先的标标准，在在硬件配配置上之之前也是是无法比比拟的，，领创了了一个时时代，成成为新时时期内马马首是瞻瞻的代表表，同时时成为标标杆。合肥市写写字楼总总体市场场概述在九十年年代中后后期开发发兴建的的老的写写字楼已已经不能能满足现现代企业业的办公公需要，，随着一一批新的的写字楼楼投入市市场，一一批老的的写字楼楼如盛安安大厦、、金通写写字楼等等将逐渐渐被市场场淘汰。。从2004年开开始新推推出的写写字楼项项目中也也可以看看出市场场供应上上存在的的结构调调整变化化，以““财富广广场”、、“中环环国际大大厦”、、“中中央广广场”等等为代表表的高档档纯商务务写字楼楼正在成成为市场场的主角角。从建建筑面积积来计算算，这一一部分高高档纯写写字楼占占到了在在售面积积相当大大的比重重。这些些写字楼楼的总体体品质拉拉动了合合肥写字字楼市场场的整体体档次的的上升，，优化了了合肥的的办公环环境和投投资环境境，这也也是近年年来合肥肥经济快快速发展展的表现现。合肥肥新兴写写字楼的的建设，，也使合合肥的写写字楼向向智能化化方向发发展，改改变了传传统写字字楼的格格局。比比如：中中环国际际大厦双双甲级写写字楼概概念的提提出引起起了合肥肥写字楼楼市场对对办公环环境和配配套的重重视；财财富广场场的交付付使用，，在硬件件上满足足了部分分客户对对高品质质写字楼楼的需求求。因此此，随着着这批高高品质写写字楼投投放市场场，合肥肥写字楼楼市场将将走进了了一个新新的发展展阶段。。Ⅰ市调分分析/合合肥市写写字楼发发展Ⅰ市调分分析/北北一环区区域写字字楼概况况北一环区区域写字字楼以中中高档物物业档次次为主，，区域内内暂无较较为低端端的写字字楼物业业物业档次划分高档物业楼宇品质、装饰标准、配套设施等条件优越，建筑规模大，品牌客户入住较多，交通便利）以财富广场、汇丰广场金鼎广场为代表的甲级写字楼

中档物业交通较好进驻客户多为中小企业，配套设施相对完善，建筑规模与设备标准相对较大以众城广场、0551国际公寓等为代表的乙级写字楼

低档物业交通相对闭塞，楼宇形象、建筑规模、配套设施等相对落后，入住企业规模较小，区域内暂无低端写字楼物业。★入住企企业办公公面积以财富广广场、金金鼎广场场为代表表的高端端物业，，入住企企业的租租赁面积积以100㎡以以上面积积为主。。部分中中档物业业的入住住企业的的租赁面面积集中中在41——140㎡㎡不等★入住率濉溪路写字字楼一条街街为合肥办办公最集中中的区域，，目前写字字楼大部分分已投入使使用，规模模优势凸显显，配套设设施齐全，，商务办公公氛围较好好，吸引了了较多的大大中型企业业在此设立立办公场所所。整体的的平均企业业入住率约约80%。。★入住企业业类别北一环商务务区入住的的客户群体体主要以房房地产、咨咨询业、电电子通信类类客户居多多，且入住住不乏大的的品牌企业业，如恒大大地产、九九江银行、、中国平安安北一环区域——写字楼入住情况Ⅰ市调分析析/北一环环区域写字字楼概况★投资人群群需区域板块为为合肥写字字楼发展较较为成熟的的地段，地地段内品牌牌开发商云云集，区域域规模优势势凸显，大大批的投资资客户对区区域写字楼楼市场的发发展持乐观观态度，北北一环市场场投资需求求相对较大大。★使用人群群需求区域为板块块合肥主要要的办公集集中区，吸吸引了较多多的大的品品牌企业如如：恒大地地产、平安安保险等国国内大中型型企业齐聚聚，成为合合肥有名的的写字楼一一条街，是是合肥办公公企业的高高档化的代代表地段，，将吸引更更多的企业业来此办公公，其办公公的市场需需求巨大。。★市场需求求随着合肥经经济的不断断发展，庐庐阳区政府府对北一环环地段进行行了重新的的市场地位位，将北一一环作为政政府重点发发展和扶持持地段，其其经济地位位和市场地地位凸显。。作为写字字楼一条街街的北一环环写字楼物物业发展迅迅速，需求求量日益增增长。Ⅰ市调分析析/北一环环区域写字字楼概况北一环区域——写字楼市场需求板块未来写写字楼物业业发展趋势势：目前濉溪路路写字楼物物业以高档档物业为主主，中档物物业为辅。。随着经济济的不断发发展，政府府加强了对对区域的开开发与管理理，并将其其从新定位位成及商业业、餐饮娱娱乐、购物物休闲、办办公为一体体的高级商商业聚集区区，这一高高端的定位位要求更齐齐全的先进进的配套设设施，所以以未来区域域写字楼物物业需求的的发展仍以以高中档档档写字楼物物业为主，，低端写字字楼物业需需求量的较较小。高档档甲级写字字楼快速发发展，将成成为区域写写字楼市场场发展的主主要方向。。Ⅰ市调分析析/北一环环区域写字字楼概况北一环区域——写字楼发展趋势★区域板块块写字楼发发展迅速，，且以中档档端写字楼楼物业为主主★受地块限限制后续开开发体量相相对较少★区域性优优势凸显，，客户需求求旺盛，投投资激情高高★区域内写写字楼办公公客户中聚聚集了较多多大型品牌牌企业，对对于办公企企业的吸引引力较大★区域内写写字楼物业业发展空间间好，升值值潜力大，，投资回报报率相对较较高Ⅰ市调分析析/北一环环区域写字字楼概况北一环区域——写字楼市场小结庐阳区写字字楼信息庐阳区项目名称总体量写字楼面积已售面积未售面积安粮东怡广场20万方7万方5.2万方1.8万方国光万豪广场13万方3.5万方2.5万方1万方华侨广场19万方2.2万方1.96万方0.24万方祥源广场33万方6万方（3万方自持）2.9万方0.1万方合作经济广场10万方1.7万方0.6万方1.1万方小计95万方20.4万方16.16万方4.24万方Ⅰ市调分析析/分区域域写字楼概概况蜀山区写字字楼信息蜀山区项目名称总体量写字楼面积已售面积未售面积乐客来商业中心25万方2.1万方2.1万方0万方融智大厦20.5万方3.8万方3.2万方0.6万方未未来8万8万7.4万0.6万西湖国际广场23万方10万方4.2万方5.8万方港汇广场21万方4万方4万方0万方汇峰大厦28万方7万方7万方0万方盛景国际4.4万方3.5万方1.8万方1.7万方新华国际广场34.816万㎡15.4万方0.6万方之心城35万方5.8万方5万方0.8万方安粮城市广场86万方7万方07万方万科中心2万方2万方0.6万方1.4万方小计287.7万方69.2万方50.7万方18.5万方Ⅰ市调分析析/分区域域写字楼概概况政务区写字字楼信息政务区项目名称总体量写字楼面积已售面积未售面积华邦世贸城40万方10.8万方2.36万方8.43万方蔚蓝商务港33万方25万方13.5万方11.5万方新城国际32万方23.64万方15万方8.64万方新地中心60万方17万方6万方11万方置地广场90万方10万方5.5万方4.5万方五环国际45万方8万方4.5万方3.5万方白天鹅商务中心10.08万方7.4万方5.9万方1.5万方财智中心8万方7.5万方7.5万方0万方天鹅湖万达广场30万方12.15万方12.15万方0万方香溢天鹅湖15万方8万方0万方8万方华润中心120万方25万方0万方25万方百利广场17.2万方4.2万方0万方4.2万方小计500.28万方158.69万方72.42万方86.27万方Ⅰ市调分析析/分区域域写字楼概概况经开区写字字楼信息经开区项目名称总体量写字楼面积已售面积未售面积百乐门尚泽国际23万方8.84万方8万方0.84万方大华国际港40万方5.98万方3.9万方2.08万方凤凰国际14.22万方3.28万方1.8万方1.48万方港澳广场14万方2.7万方1.85万方0.85万方金潜广场4.5万方3万方1万方2万方中环城70万方7.5万方0万方7.5万方经典华城梧桐语18万方2.1万方2.1万方0万方锦程大厦5万方2万方0万方2万方铜冠花园16.5万方5万方0万方5万方澳中财富中心20万方7万方0万方7万方丰大国际25万方4.5万方0万方4.5万方惠风新世纪22万方9万方0万方9万方金屿海岸30万方7万方0万方7万方小计302.22万方67.90万方18.65万方49.25万方Ⅰ市调分析析/分区域域写字楼概概况高新区写字字楼信息高新区项目名称总体量写字楼面积已售面积未售面积鲲鹏国际广场8万方2.6万方2万方0.6万方前城大厦0.92万方0.6万方0.5万方0.1万方天怡商务中心4万方3.1万方3.1万方0万方拓基金座24万方9万方6.7万方2.3万方中瑞大厦4.5万方2.2万方1.6万方0.6万方祥源城114万方8万方0万方8万方深港城14.4万方7万方0万方7万方小计169.82万方32.5万方13.9万方18.6万方Ⅰ市调分析析/分区域域写字楼概概况瑶海区、新新站区写字字楼信息新站区瑶海区项目名称总体量写字楼面积已售面积未售面积利浩财智广场7万方3.6万方3.6万方0万方中天胜利58信息未公布，数据未作统计宝业东城广场33万方2.5万方1.9万方0.6万方信地城市广场110万方3万方2.8万方0.2万方大众大厦2.4万方2万方2万方0中天左岸18万方1.52万方1.45万方0.07万方创智坊16万方7万方2.3万方4.7万方小计186.4万方19.62万方14.05万方5.57万方Ⅰ市调分析析/分区域域写字楼概概况滨湖新区写写字楼信息息滨湖区项目名称总体量写字楼面积已售面积未售面积高速·滨湖时代广场75万方11万方6万方5万方光明大厦2.7万方1.4万方0.3万方1.1万方蓝鼎国际34万方15万方0万方15万方皖浔大厦4万方1.5万方0万方1.5万方中翔商业中心9万方2.5万方1.4万方1.1万方智慧广场8.8万方5万方0万方5万方日角大厦1.1万方0.7万方0万方0.7万方小计134.6万方37.1万方7.7万方29.4.万方Ⅰ市调分析析/分区域域写字楼概概况合肥市写字字楼目前和和未来发展展趋势分析析总结1、写字楼楼在老城区区继续发展展合肥市老城城区经过多多年的发展展，其商业业氛围浓厚厚、商业配配套相对齐齐全，但是是城市建设设的不合理理影响着写写字楼在该该区域的发发展。随着着合肥市旧旧城改造力力度的加大大，在未来来将会有一一批在写字字楼在合肥肥市老城区区内发展起起来。但是是由于旧城城改造的地地块相对来来说比较分分散，写字字楼在老城城区的发展展因为地块块的限制而而呈不规则则，点状分分布的特点点进行发展展，无法形形成组团，，具有一定定规模的商商务区在老老城区建立立的可能性性较小。2、、写写字字楼楼在在政政务务新新区区及及金金寨寨路路沿沿线线发发展展根据据合合肥肥市市双双核核心心战战略略规规划划，，合合肥肥市市未未来来发发展展以以南南进进为为主主。。合合肥肥政政务务新新区区将将成成为为合合肥肥市市新新的的政政治治、、文文化化中中心心，，行行政政办办公公功功能能是是它它的的一一个个重重要要职职能能。。随随着着2005年年市市级级行行政政中中心心的的建建成成及及省省、、市市数数十十家家行行政政事事业业单单位位的的陆陆续续迁迁入入，，老老城城区区的的行行政政中中心心正正逐逐步步向向新新区区偏偏移移，，形形成成合合肥肥市市新新的的政政务务中中心心。。目目前前已已经经有有““绿绿地地蓝蓝海海””、、““东东舜舜假假日日广广场场””、、““蔚蔚蓝蓝商商务务港港””、、““新新城城国国际际””等等写写字字楼楼项项目目进进入入使使用用阶阶段段，，这这些些写写字字楼楼的的““集集群群””无无疑疑将将会会提提升升政政务务新新区区整整体体商商务务氛氛围围，，形形成成一一个个新新的的““商商务务区区域域””3、、写写字字楼楼在在马马鞍鞍山山路路沿沿线线的的发发展展随着着合合肥肥市市环环湖湖计计划划正正式式实实施施和和地地铁铁一一线线的的建建设设，，滨滨湖湖新新城城将将在在未未来来几几年年后后成成为为合合肥肥市市发发展展的的又又一一热热点点区区域域，，加加上上省省政政务务新新区区落落户户于于包包河河区区，，这这个个区区域域的的写写字字楼楼市市场场将将会会在在政政府府的的导导向向下下获获得得一一定定的的发发展展。。而而连连接接老老城城区区与与滨滨湖湖新新城城的的主主干干道道：：马马鞍鞍山山路路则则会会成成写写字字楼楼在在这这个个区区域域发发展展的的重重点点。。而而受受到到滨滨湖湖新新城城地地理理条条件件等等因因素素的的限限制制，，写写字字楼楼的的分分布布将将会会呈呈““T””形形状状发发展展。。4、写字楼在在新站区的发发展新站区商贸业业发达，是专专业批发市场场集中区，区区内存在众多多商户、企业业。近年来，，随着经济持持续发展和实实力的逐步增增强，部分商商户和企业逐逐步走向品牌牌化、规模化化、企业化，，促使该区域域写字楼市场场需求大大加加强。目前，，区域内具有有代表性的写写字楼主要有有光大国际广广场、中环国国际大厦、恒恒丰国际大厦厦、金色地带带等。而且随随着众多企业业、商户对专专业写字楼的的逐步认同，，新站区内写写字楼市场需需求逐步被挖挖掘；更多的的写字楼项目目将会陆续推推出。Ⅰ市调分析/合肥市写字字楼发展Ⅰ市调分析/合肥市写字字楼发展———周边主要写写字楼个案分分析项目名称祥源广场地址北一环与亳州路交口销售价格11500元/㎡开盘时间2012.6.21写字楼建筑面积6万㎡栋数：A、B共2栋层高4米建筑层数23层内部配套硬件设施：5A标准设计、富丽大堂、品牌电梯物业管理费4.1元/㎡/月车位数量大于1;1/共1900个项目卖点位置、物管、配套、品牌定位广告语北一环唯一可售甲级写字楼主要购买群体私营业主以及中心企业创业者、投资者祥源广场项目名称安粮东怡金融广场地址阜南路与蒙城路交口销售价格14000元/㎡开盘时间2011.7.16开盘写字楼建筑面积7万㎡栋数A栋（24层)为招商银行总部，在售B栋46层，C栋正在规划中层高3.9米内部配套大堂10米挑高，B座楼体标高192米，品牌电梯、金融网点覆盖、高端餐饮物业管理费5元/㎡/月车位数量1：0.8/911个项目卖点位置、物管、配套、自然资源、品牌定位广告语融汇资本贯通天下主要购买群体金融企业、中小企业主及投资者安粮东怡金融融广场Ⅰ市调分析/合肥市写字字楼发展———周边主要写写字楼个案分分析项目名称国光·万豪广场地址濉溪路88号销售价格9300元/㎡开盘时间2011.6.5写字楼建筑面积3.5万㎡栋数：1栋建筑层数30层内部配套70年产权、5部品牌电梯、智能化配置设施物业管理费1.3元/㎡/月车位数量913个项目卖点位置、物管、价格、产权定位广告语一环边70年产权写字楼主要购买群体自住刚需客、中小企业主及投资者国光·万豪广广场Ⅰ市调分析/合肥市写字字楼发展———周边主要写写字楼个案分分析项目名称之心城·环球中心地址长江路与肥西路交口

销售价格15000开盘时间2012.9开盘写字楼建筑面积5.8万㎡栋数2栋建筑层数36层，7层商场（自持）+上面的8-36层（共29层）写字楼，B栋17层写字楼已整体出售层高4米内部配套玻璃幕墙、中央空调、5A智能化系统物业管理费6.5元/㎡/月车位数量1300个项目卖点位置、配套、物管主要购买群体周边大中型企业、投资者等之心城·环球球中心Ⅰ市调分析/合肥市写字字楼发展———周边主要写写字楼个案分分析项目名称汇银广场地址

北二环路与四里河路交口销售价格7500开盘时间2013.9.8开盘写字楼建筑面积3.1万㎡栋数1栋建筑层数24层，1号楼1-3F为商业，4-24F为写字楼内部配套6米挑高精装大堂，6部高速品牌电梯物业管理费待定层高3.9米车位数量378个项目卖点面积小、价格低、物管定位语合肥首席房地产产业链写字楼主要购买群体创业型中小企业、投资者等汇银广场Ⅰ市调分析/合肥市写字字楼发展———周边主要写写字楼个案分分析项目名称写字楼建面（㎡）开盘时间已售潜在销售面积均价（元/㎡)单层面积（㎡）祥源广场6万（自持3万）12.6.212.9万㎡1000㎡115001500国光万豪广场3.5万11.6.53万㎡5000㎡93001317安粮东怡金融广场7万11.7.165.2万㎡1.8万㎡140001900汇银广场3.1万13.9.83500㎡2.6万㎡75001300之心城·环球中心5.8万12.9.285万㎡8000㎡150002000新地中心17万12.9.296万㎡11万㎡15000A座：1987㎡，B座：1651㎡，C座：1390㎡新城国际23.64万11.5.1915万㎡8.64万㎡130001800合作经济广场1.7万12.7.41万㎡7000㎡137001300新华国际广场16万10.10.915.4万㎡6000㎡120001850世纪金源商务中心9万12.9.13万㎡6万㎡55001100宝业东城广场2.5万12.12.1.9万㎡6000㎡88001200合肥写字楼重点楼盘销售情况

OfficeImportantProjectSalesDetailsⅠ市调分析/合肥市写字字楼发展———周边主要写写字楼个案分分析目前，合肥重重点在售写字字楼潜在供应应33万方，，竞争激烈Ⅰ市调分析/合肥市写字字楼发展合肥市写字楼楼市场总结1、目前合肥肥写字楼市场场总体供应量量在100多多万平方，月月去化量在6万平方左右右。数据资料料显示，截止止目前合肥肥可售写字楼楼约1万4千千套；预计需需两年时间消消化完现有存存量，市场竞竞争激烈。2、新政给写写字楼的发展展提供了契机机。合肥的写字楼楼市场是长期期被忽视的，，可以说是合合肥写字楼本本身的发展速速度落后于住住宅的发展速速度，像本土土的开发商，，以及外来的的开发商绿地地、万达等，，合肥集实力力和经验于一一体的写字楼楼开发商就比比较少了。新新政后，国家家出台一系列列措施抑制房房价过快增长长，但对商办办房没有限制制。此时出现现“商住倒挂挂”，给写字字楼的发展提提供了契机，，而且从目前前整体的写字字楼价格和销销售量上看，，这一效应已已经凸显。3、随着合肥肥“1331”城市战略略的加速发展展，合肥处于于“中部崛起起”的大环境境中，“长三三角”的大量量劳动密集型型产业和资金金将向中部地地区转移，同同时合肥正加加快推进工业业立市，为合合肥的大发展展、大建设提提供基础保障障。合肥商贸贸、金融、中中介服务行业业在这个阶段段将会大幅度度兴起，市场场需求催生更更多作为商贸贸办公场所的的专业化写字字楼的出现。。Ⅱ项目审审视Ⅲ营销推推广整合PARTⅠ合肥市场调查安徽国国资大大厦厦安徽国资大厦厦项目审视Ⅱ项目审审视1.项目属性2.项目SWOT分析3.项目整体定位4.项目客层定位5.项目配套规划建议区域主要交通通要道为东西西走向的北一一环路，北二二环路，均为为为双向八车车道，为合肥肥市内最重要要的交通要道道，人流量，，车流量较大大，西接四里里河立交桥，，与阜阳路、、蒙城路、肥肥西路、亳州州路、四里河河路等合肥南南北通向的交交通要道相交交，交通通达达度好。其交交通区位优良良，城市合肥肥市交通发展展最为健全、、繁华的区域域之一。北一环路本案Ⅱ项目审审视——项目目属性/本案案交通状况Ⅱ项目审审视——项目目属性/本案案交通状况区域位于合肥肥地铁规划的的铁5号线、、3号线之间间，未来地铁铁的建设，将将给区域带来来极大的便利利性。交通发发展带来了较较大的改善，，更进一步有有利于区域经经济的快速发发展。合肥地铁规划划图4、133、、7、232等109、157、143、131等等22、12、、114、155、5等等13、233等区域内20多多路公交经过过，便捷性较较强项目位置项目周边配套设施沿街小商铺——传统商业模式餐饮、通讯、百货、维修等日常生活配套必要设施，涉及范围广泛教育/医疗——齐全集贸市场——传统商业模式超市——规模较小、网点密集休闲娱乐设施——社区内部设施除了小区内部配套外，暂无娱乐休闲配套设施餐饮、——中低档，规模小晨欣苑、畅园园新村集贸市市场是区域商商业发展的业业态代表，成成为区域商业业交易中心以苏果便利、、合家福、为为代表的超市市，网店分布布密集，但营营业规模相对对较小，辐射射范围、半径径仅为超市周周边小区，经经营范围小，，仅涉及居民民日常生活所所需商品部分分。以昆仑酒都、、为徽缘酒家家和沿街小吃吃店为代表的的餐饮业发展展规模较小，，偏于中低档档消费，无中中高档餐饮设设施濉溪路小学、、庐阳中学、、金谷医院等等设施配套齐齐全。Ⅱ项目审审视——项目目属性/周边边配套Ⅱ项目审审视——项目目属性/基础础经济指标安徽国资大厦厦项目技术指指标项目名称安徽国资大厦总用地面积5329.5㎡总建筑面积41297㎡地下建筑面积7029㎡项目位置合肥市肥西路与亳州路交口西北角容积率6.43绿地率53.73%建筑层数地下2层，地上24层，其中商业裙房5层层高和标准层面积写字楼层高3.6米，标准层面积1754㎡车位地下179个，地上40个裙楼层高一、二楼层高4.5米，三、四、五楼层高4.2米项目特征分析析亳州路与肥西西路交口，毗毗邻北一环商商务中心交通便利，众众多公交通达达周边，规划划地铁环伺周周边立面简约现代代次级，中心北北区，未来商商务崛起底层商业+5A甲级写字字楼国企品牌，实实力雄厚，品品牌优势明显显Ⅱ项目审审视——项目目属性区位建筑规划构成品牌交通位置地段：项项目正处在北北边高速发展展的时期，且且位于北一环环、北二环之之间的稀缺地地带，坐享北北一环与亳州州路百年沉淀淀和繁华，升升值空间很大大；行业地段：项项目主要以写写字楼为主，，其距离北一一环濉溪路写写字楼一条街街仅500米米，行业群体体巨大，增加加了项目的吸吸引力；环境地段：周周边配套设施施相对齐全，，居民入住高高，人口集中中，人气旺盛盛；政策地段：庐庐阳区第十次次党代会召开开，亳州路是是庐阳区重点点打造区域，，亳州路街道道在为企业做做好服务的同同时，大力发发展小型餐饮饮、商业零售售、社区服务务等业态，形形成小型多样样、点线结合合、方便居民民的商业路段段。Ⅱ项目审审视——项目目属性项目亮点分析析项目所处庐阳阳区利好区域域，次级逐渐渐形成项目配套品质质分析（部分分）主要指标办公空间高度度建筑层高3.6米净高不低于2.6米～2.7米备注净高考虑了架架空地板空调系统采用地源热泵泵式中央空调调主机室内均设独立立风机盘管及及独立温控开关火灾自动报警警与消防联动动控制系统手动报警系系统配套设施消防考虑到消防排排烟及通风需要，采采用幕墙开窗窗的设计地源热泵、气气派大堂、景景观广场等电梯品牌：西子奥奥的斯数量：6部载重量：1000——1350客梯位：10速率：2.5轿厢配置空调调设备品质策略：高高品质人性化化智能写字楼楼。定位策略：合合肥顶级服务务式写字楼（（)。操盘策略：先先期较低租金金或免租吸引引国际知名客客户到一定比比率大幅提高高租金。外立面Ⅱ项目审审视——项目目属性单元式玻璃幕幕墙Ⅱ项目审审视——项目目属性/定位位策略服务式写字楼楼（）是什么？？服务式写字楼楼齐集了企业业办公所需的的各个“零部部件”，包括括酒店式大堂堂、洽谈室、、会议室、餐餐饮区、休闲闲区等设施，，租户只需租租用办公室，，就能享受一一条龙的配套套服务。写字字楼的大堂服服务中心可以以为租户收发发信件、代缴缴费用；洽谈谈室可以为尊尊贵客户定点点服务，提供供私密空间；；会议室更是是为了满足小小型公司或是是公司大型会会议的需要；；餐饮区有效效解决了员工工就餐不便的的棘手问题；；休闲区是服服务式写字楼楼的特色，特特有的休闲服服务项目及种种类更好地满满足员工闲暇暇时间的娱乐乐，将快乐带带进工作，才才能更好的生生活。商务住宿服务务商务秘书服务务商务会晤服务务商务翻译服务务商务会议服务务专属商务银行行服务是管家Ⅱ项目审审视——项目目属性/定位位策略是专业的专业律师咨询询服务专业会计师服服务专业投资咨询询服务专业创业咨询询服务专业财务咨询询服务专业管理咨询询服务Ⅱ项目审审视——项目目属性/定位位策略商务管家服务务成立专门的酒酒店商务管家家中心，商务务住宿通过酒酒店提供，商商务会议通过过酒店会议场场所提供，秘秘书、翻译固固定聘请，专专属银行通过过出售底层裙裙楼完成。

与合肥各律师事务所、会计师事务所、审计所、投资咨询公司、创业咨询公司和管理咨询公司等专业机构建立长期的、稳定的合作关系，如有需求直接通知到相应的公司帮助提供。此种服务考虑到成本问题，采用“外包”方式，交给各个专业公司完成。商务专业服务务如何操作Ⅱ项目审审视——项目目属性/定位位策略如何展现现场软件、硬硬件展示通过高档的酒酒店大堂形象象、专业的世世筑销售人员员从软硬两方方面展示我们们提供服务的的能力大型的企业竞竞争力高峰论论坛通过与媒体合合作邀请高知知名度的经济济学家和企业业家们，组织织规模浩大的的企业竞争力力排行榜和高高峰论坛，以以推广竞争力力和效率来推推广项目。出版宣传册通过讲述获得得巨大成功企企业的历程，，揭示构筑持持续竞争力和和提高效率是是企业成功的的关键；集中中向客户介绍绍我们能够提提供一揽子商商务解决方案案，以及这些些服务式如何何降低客户运运营成本和提提升效率。Ⅱ项目审审视——项目目属性/定位位策略Ⅱ项目审审视——项目目属性带来的结果加速销售增加成交率带来管理成本价值溢价项目ＳＷＯＴＴ分析优势

位于北一环环路路附近的的亳州路与肥肥西路交口，，毗邻北一环环商圈圈，坐坐享濉濉溪路路商务务区写写字楼楼一条条街的的文化沉沉淀和和知名名度沉沉淀，，地段段的价价值高高，升升值空空间大大；

项目目位于于庐阳阳区重重点的的商业业、写写字楼楼规划划区，，有很好的的政策策支持持力度度；区区域经经济快快速发发展，，写字字楼需需求不断增增加；；

投资资商国国企品品牌，，实力力保障障机会

政府府调控控住宅宅市场场，给给商业业地产产吸引引投资资客机机会

目前前北一一环商商圈写写字楼楼市场场已较较为成成熟，，产品品繁多多，市市场关注注程度度高；；

受租租金压压力，，部分分知名名企业业撤离离传统统北一一环，为本本案供供了良良好的的客户户资源源；

项目目周边边两年年之内内暂无无大中中型娱娱乐休休闲配配套设设施，，项目目可以以先入入为主主，更更快发发展劣势

项目目体量量较小小，难难以形形成规规模性性商业业，竞竞争气气场较较弱。。现房，，建造造过程程中，，可能能对市市场的的需求求考虑虑不全全面，，项目目产品品本身身与市市场需需求存存在一一定的的差异异性

项目目周边边为成成熟的的住宅宅居民民区，，办公公的氛氛围相相对较差差，缺缺乏浓浓厚的的商务务办公公气氛氛，居居民区区附近近环境相相对嘈嘈杂

项目目前期期无推推广和和形象象宣传传，市市场知知名度度低，，客户户认知知有限限威胁

同区区域内内，与与其他他众多多大规规模的的写字字楼分分流客客户，，万豪豪广场场、汇汇银广广场等等的开开发与与本案案形成成直接接竞争争

客户户对本本案区区域的的接受受度较较缓慢慢，需需要一一个培培植过程程；

项目目所在在区域域常住住人口口的消消费能能力的的限制制（项项目所所在地地属于于合肥肥较为为成熟熟的居居民区区，属属于中中档居居民区区，周周边常常住人人口多多为普普通工工薪阶阶层，，其消消费能能力普普遍偏偏于中中等消消费水水平））Ⅱ项项目目审视视———项目目分析析观点小小结本项目目区域域位置置上虽虽然有有一定定的优优势，，但客客观地地看，，项目目面临临的不不利因因素也也很多多，产产品本本身缺缺乏特特色和和同期期市场场同质质化的的巨大大供应应压力力将是是本项项目的的最大大威胁胁。项目最最大的的优势势———区域域优势势项目最最大的的软肋肋———产品品同质质化同质化化的负负面影影响>区域域优势势正面面影响响Ⅱ项项目目审视视———项目目分析析根据对对产品品和市市场的的认知知本项目目必须须另辟辟蹊径径，方方能突突破市市场坚坚冰！！惟锐优优化营营销项目概概念：：契合区区域版版块提提升机机遇，，彰显显商务务及投投资理理念，，迎合市场及及客户需求求。核心提炼：：融合服务、、品质、商商务为一体体，打造合合肥次级甲级写字楼楼的标杆。。项目定位：：高尚商务形形象，创新新价值领地地项目定位Ⅱ项目目审视———项目定位位项目定位支支撑Ⅱ项目目审视———项目定位位项目价值提炼

项目所处区位较好,属于合肥规划中次级CBD;

项目所属区域整体环境较好,整体商务气氛渐渐形成,决定了其售价及租金将走向超正比价值；

国企品牌，实力保证。

项目配套设施品质卓越，档次较高;关键词解析析：资源，体现现项目资源源丰富、定定位高端，，面向集团团客户，同同时满足中中小企业形形象需求。。创富，明确确物业为商商务办公发发展场所，，同时体现现成熟的商商务服务理理念。平台，高端端客户聚集集之高地，，也有企业业发展需求求的暗示。。形象定位:Ⅱ项目目审视———项目定位位资源创富平平台形象解析一个尊贵的的企业形象象一个全新的的办公理念念一个未来的的潜力价值值一个周全的的服务方案案通过醒目的的产品形象象，实现与现有产品品的差异化化。第一类集集团客户（（整层）企业类型：：1.跨国国公司总部部，现多为为金融机构构。2.设立立企业总部部来开拓安安徽市场的的客户：国内民营企企业，尤为为沪、浙、、江企业国有大型集集团企业国内的国际际化品牌企企业3.已在合合肥发展多多年，出离离的企业。。需求特点：：1.极极为重视企企业的形象象，会不计计成本的选选择在现代寻求办办公物业。。2.主要要考虑因素素：进入中国金金融中心，，体现企业业实力、提升企业形形象；注重产品的的性价比，，要求使用用方便；需与自身行行业、层次次匹配；3.受困困中心租金金高及大面面积写字楼楼供应短缺，从成本本控制及企企业壮大角角度，整层层购买写字楼。Ⅱ项目目审视———客层定位位目前写字楼楼客层分析析需求特点：：企业类型：：1.从原有有的工作室室模式发展展为公司型型2.熟悉悉目前所处处办公区域域的中小企企业1.租金金承受能力力有限，更更注重交通通便捷程度，多选选择轨道交交通附近，，对办公产产品关注程度低低；2.为提升升企业形象象，寻求更更高档的办办公场所。以及从从租不如买买角度考虑虑，控制成成本、增加企业固固值一举两两得。Ⅱ项目目审视———客层定位位目前写字楼楼客层分析析第二类散散户户：中小企企业自用受政策影响响，住宅市市场投资渠渠道受限，，但甲级写写字楼市场场良好的发发展态势使得部分房房地产投资资者对投资资办公物业业兴趣浓厚厚。客户类型：：1.安徽区区域投资客客户（多为为合肥客户户）2.其他省省市投资客客户需求类型：：1.以增值值为目的，，选择具有有升值潜力力的物业；2.长线持持有，要求求有