山西运城市房地产市场调查报告X年月

运城市房地产市场

调查报告2012.12序：篇首第一部分、运城市概况第二部分、运城市房地产市场分析第三部分、楼盘调查第四部分、项目概况第五部分、调查结论目录序：篇首序：篇首【调研目的】本次调研主要以运城市房地产市场的调研为主，并对部分在售项目进行分析，撰写调研报告，作为公司在运城市项目投资的参考资料。

【调研时间】2012年12月

【调研人员】宋志刚谷艳双张建英张建华

【调研区域】以运城市区为主，对禹都经济技术开发区和空港新区做重点调研。

【调研对象】项目地周边及运城市其它区域房地产在售项目第一部分

运城市概况6运城市概况1.1区域位置及人口方面；运城市古称河东，是三国蜀汉名将关羽的故乡，位于山西省西南部，北依吕梁山与临汾市接壤，东峙中条山和晋城市毗邻，西、南与陕西省渭南市、河南省三门峡市隔黄河相望。全市辖1区2市10县、133个乡镇(办事处)、3338个行政村。全市总人口504.6万，其中城镇人口171.0万人，乡村人口333.6万。1.2交通方面；高速公路四通八达。全市高速公路居全省第大（同）运（城）、运（城）风（陵渡）、运（城）三（门峡）、东（镇）济（源）等几条高速公路连华北、接中原、达西北。通车总里程达到14063.5公里，公路网密度达到每百平方公里99.2公里；全市高速公路达到315公里，占全省的四分之一。北上太原、南下西安、东去郑州都有高速公路直达，运城中心城市到各县市一小时经济圈已经形成。市内公交有1路、2路、3路、4路、5路、8路、9路、10路、11路、12路、16路、18路、20路、88路等公交线路。1.3航空方面；截止到2011年12月31日，年客流量达到75万人次，首次突破70万人次大关。运城机场2005年2月7日通航以来，客流量增长迅速，由最初的5.4万人次增长到2011年的75万人次，在全国民用机场排位由94名上升至2011年的61名，在山西排名第二。运城市概况行政区划运城市辖1个市辖区、10个县，代管2个县级市。即盐湖区、绛县、夏县、新绛县、稷山县、芮城县、临猗县、万荣县、闻喜县、垣曲县、平陆县和永济市、河津市。

运城市概况运城市GDP一直保持较快增长“十一五”以来，运城市经济总量和人均GDP均有了较大幅度的增长。五年间，GDP总量从2005年的471.3亿元增加到2010年的827.4亿元，年均增长11.3%；人均GDP由9484元增加到16175元，年均增长10.6%。2011年，运城市经济总量和人均GDP更是迈上一个新台阶。当年，全市GDP总量跃上千亿元台阶，达到1016.8亿元；人均GDP达到19732元，按当年平均汇率计算，超过3000美元，达到3055美元。

运城市概况

运城市城市总体规划系运城撤地设市后于2000年10月正式编制，2003年4月21日经省人民政府批准。城市规划范围包括市区8个办事处和永济市蒲州境内40平方公里，总面积约为600平方公里。总体规划期限：2001-2020年。城市性质是：晋南和晋、陕、豫黄河金三角地区重要的中心城市。具有河东文化特色的工贸旅游城市。城市市区远期用地规模50平方公里，人口规模52万人。城市用地发展方向：规划以向东、向北发展为主，远景适度向西发展。近期建设重点为东城区，中期建设重点为北城区，远期重点是东北工业区，逐步改造老城区。1、运城市城市总体布局形成“一主两幅”三个城市中心和三个工业片区的城市组团。“一主”指以市委、市政府为中心的老城区：“两幅”指高专东路以东以安邑、八一水库为中心的城东区和铁路以北的城北区。三大工业片区、西北工业片区、西南工业片区。2、道路系统布局结构为“两环九横九纵”。“两环”：内环为国粮街—高专东路—红旗街—圣惠路：“外环”为西外环—南二环—东外环—北外环；“九横”由北向南分别为：岳北街、国粮街、条山街、棉北街、工农街、蜀都街、河东街、红旗街、银湖街。“九纵”由西至东分别为：大渠路、圣惠路、解放路、人民路、建设路（中银大道）、槐东路、高专东路、安中路、邑东路。运城市房地产项目分分布概况中心区板块——南风广场及其其周边地域是是公认的城市市核心，是政政府办公所在在地，高档商商业、餐饮云云集，拥有便便捷的交通和和完善的生活活配套。东区、北郊板板块——由于受到盐湖湖的影响，城城市规划的主主导方向为东东和北两个方方向，房地产产市场发展追追随城市发展展，逐步形成成区块聚集。。机场路板块——随着运城机场场投入使用，，城区通往机机场的道路沿沿线日益成为为热点发展区区域，尤以禹禹都和空港开开发区为最。。东区板块机场路板块北郊板块中心区板块第二部分运城市房地产产市场分析区域房地产市市场环境分析析1.1区域整体发展展情况2005-2020年城市用地发发展方向：规规划以向东、、向北发展为为主，远景适适度向西发展展。近期建设设重点为东城城区，中期建建设重点为北北城区。南区--旧城区改造南风工业园区区西区--中低收入者居居住区北区--新区、中高端端收入者者居民中城--商业中心空港--开发区，机场场港口区东区--政治中心区域房地产市市场环境分析析1.1区域整体发展展情况区域房地产市市场环境分析析1.1区域整体发展展情况区域房地产市市场环境分析析1.1区域整体发展展情况1—10月份，全市累累计完成房地地产开发投资资41.3亿元，比上年年同期增长69.9%，其中住宅投投资29.9亿元，同比增增长82.4%，占比72.4%；商业营业用用房投资7.0亿元，同比增增长102.7%，占比16.9%。从运行趋势看看，房地产开开发投资持续续保持高位运运行，但同比比增速呈现回回落走势。一一季度，全市市房地产开发发投资累计完完成7.8亿，同比增长长89.1%；二季度累计计完成21.9亿元，同比增增长95.5%；三季度累计计完成36.4亿元，同比增增长81.5%；1—10月房地产开发发投资增速回回落至69.9%。随时间推移移，投资增速速预期继续回回落，但增长长幅度仍将远远超往年。房地产开发投投资保持高增增速区域房地产市市场环境分析析1.1区域整体发展展情况1—10月，全市房地地产开发资金金来源合计82.7亿元，同比增增长65.5%，其中本年资资金到位56.2亿元，同比增增长68.0%。在本年到位位的资金中，，自筹资金20.5亿元，同比增增长96.4%；定金及预收收款26.6亿元，同比增增长84.1%；国内贷款2.3亿元，同比下下降29.2%。资金到位的高高增长对投资资增长形成了了有力支撑，，但从资金结结构看，开发发风险也相应应提高。自筹筹资金和定金金预收款占本本年资金到位位的83.8%，比重偏高，，增速偏快。。而国内贷款款到位的大幅幅回落印证了了宏观政策面面对房地产业业调控的持续续性。建设资金到位位情况良好区域房地产市市场环境分析析1.1区域整体发展展情况统计数据显示示，1—10月全市房地产产项目施工房房屋面积747.2万平方米，同同比增长16.8%。其中，住宅宅施工面积581.5万平方米，同同比增长19.1%；商业用房施施工面积118.3万平方米，同同比增长19.9%。在所有施工面面积中，新开开工房屋施工工面积共280.5万平方米，同同比增长35.7%。其中，住宅宅新开工面积积233.5万平方米，同同比增长43.6%；商业用房新新开工28.3万平方米，同同比增长7.8%。商品房在建规规模持续增长长区域房地产市市场环境分析析1.1区域整体发展展情况1—10月全市商品房房销售面积实实现129.6万平方米，比比上年同期下下降5.4%。其中，商品品住宅销售面面积实现112.1万平方米，同同比下降10.1%；商业用房销销售面积完成成16.3万平方米，同同比增长46.4%。从房源类型型看，期房和和现房销售双双双回落。在在所有销售面面积中,现房销售完成成58.0万平方米,同比下降7.5%；期房销售面面积71.5万平方米，同同比下降3.6%。与销售面积回回落相对应，，已竣工房屋屋待售面积呈呈现增长趋势势。至10月末，全市商商品房待售面面积160.4万平方米,同比增长15.8%。其中住宅待待售面积123.0万平方米，同同比增长15.0%；商业用房待待售面积31.3万平方米，同同比增长14.3%。从统计数据分分析，房地产产投资的高速速增长必将导导致新一轮的的房源供应增增大，而商品品房销售量的的萎缩趋势如如不能迅速扭扭转将可能导导致市场供需需关系的失衡衡，不利于全全市房地产业业的健康发展展。商品房销售面面积回落，待待售面积增长长1、从目前调查查来看，运城城区目前在售售的项目中多多层、小高层层和高层并存存，多层和小小高层比较受受欢迎，对高高层住宅有一一定的抗性。。2、在售项目户型型以两居室和和三居室为主主，两室户型型面积主要集集中在90—110平米，三室户户型面积在110-140平米左右，90平米以下户型型较少，140-200平米的大平层层户型存在一一定比例。在在售项目户型型普遍偏大，，这与当地房房价较低，老老百姓的居住住习惯有一定定的关系。随随着房价的上上涨，紧凑型型户型越来越越受欢迎。3、在售项目客客户来源主要要以运城市区区和县城客户户为主，外地地客户较少，，30-50岁为主力客户户群，购房用用途主要以改改善居住条件件、子女结婚婚上学用房为为主，部分客客户为投资客客户。4、在售开发项项目以本地开开发商为主，，市场处于由由内向型向外外向型转化过过程中，进步步缓慢，随着着与外部联系系的加强和外外地开发商进进入，竞争态态势将明显增增强。5、市场产品开开发品质低，，同质化严重重，缺乏创新新，不能满足足中高端客户户的升级置业业需求，高端端需求部分流流向西安、郑郑州、太原等等上一级城市市。6、在售项目售售楼处装修档档次普遍不高高，营销水平平一般，但部部分高端项目目营销水平相相对较高，后后期小区物业业、绿化等档档次较高。7、土地多头供供应，供应情情况不透明，，地价差异大大，整体地价价偏低，导致致地价对房产产价格影响较较低,进而使小高层层和高层产品品在市场发展展初级阶段存存在接受抗性性。区域房地产市市场环境分析析1.2市场供需特征征1、老城区民宅宅的单间出租租，条件较差差，租金为200元每月，租客客为单身且收收入在2000元以下者。2、原住居民自自建的公寓型型出租房，条条件较为理想想，带普通家家具家电，租租金为350-500元每月，租客客为高收入单单身者或两口口之家。3、各小区内的的出租房，条条件较好，为为两房或三房房，租金为500-1000元每月，租租客为结婚婚且有孩子子，为满足足日常生活活及孩子上上学等。区域房地产产市场环境境分析1.3二手房市场场第三部分楼盘调查运城市重点点在售楼盘盘一览表隆港国际中心开发商：运城市隆港房地产开发有限公司项目位置：国粮街与邑东路交叉口售楼电话2612222双子座大厦开发商：山西乾得隆房地产开发有限公司项目位置：运城市机场大道与空港新区康杰路交汇处售楼电话梅花园5期开发商：天兆地产项目位置：运城市空港医院对面售楼电话666阳光嘉苑开发商：山西鸿德房地产开发有限公司项目位置：运城市空港新区康杰中学西门售楼电话2593333天兆财富小屋开发商：山西云天房地产开发有限公司项目位置：康杰中学后门康西路旁售楼电话鸣苑开发商：运城市恋家房地产开发有限公司项目位置：运城市空港北区康杰西路售楼电话2555666清尚创意城开发商：运城市清尚房地产开发有限公司项目位置：运城市盐湖产业园区售楼电话天格调开发商：山西云天房地产开发有限公司项目位置：运城市空港新区康杰中学南300米售楼电话7778橄榄城开发商：运城市恺鑫房地产开发有限公司项目位置：运城市机场大道库东路东北角售楼电话2566999凤凰财富广场项目位置：运城市机场大道丰喜总部对面开发商：山西鼎鑫置业售楼电话东城开发商：山西金博雅房地产项目位置：运城市机场大道库东路3号售楼电话恩广场开发商：山西荣坤房地产开发有限公司项目位置：盐湖区产业园学院路售楼电话鑫黄金水岸3期开发商：山西鼎鑫置业项目位置：运城市库东路2号售楼电话2488058运城市重点点在售楼盘盘一览表重点在售项项目情况产品类别住住宅、酒酒店式公寓寓、写字楼楼建筑类别小小高层、、多层占地面积150000㎡建筑面积210000㎡栋数明细8栋住宅绿化率率物业公司项目位置国国粮街与与邑东路交交叉口开发商商运城市市隆港房地地产开发有有限公司售楼地址运运城市机机场大道与与空港新区区康杰路交交汇处售楼电2612222均价价3300元/㎡物业费费户型区间89-124㎡户数数约800套商业1-4层和银泰百百货签约，，地下为上上海世纪华华联超市，，5层KTV，6层是影城，，商业业态态丰富，另另有奥特莱莱斯大型品品牌折扣店店（另有1000多亩要建厂厂），住宅宅3610元/㎡起价，每高高一层加30元，剩余顶顶层2580元/㎡隆港国际中中心重点在售项项目情况产品类别写写字楼、、商业建筑类别小小高层占地面积15000㎡建筑面积53900㎡栋数明细1栋绿化率率物业公司未未定项目位置运运城市机机场大道与与空港新区区康杰路交交汇处开发商商山西乾乾得隆房地地产开发有有限公司售楼地址运运城市空空港新区乾乾得隆汽配配城售楼电话价格格商铺铺8000-10000元/㎡，写字楼4000元/㎡，公寓3500元/㎡物业费费户型区间10㎡以上任意面面积户数数套套一层和四层层对外售，，二、三层层不对外销销售，把商商铺划分为为小单位出出售，单位位售价在10-15万左右右，并并带返返租，，第一一年返返总房房款的的7%，第二二年返返租房房款的的8%，买房房时直直接充充抵房房款。。2012年11月初开开盘，，全款款9折，地地下500个停车车位，，地上上16亩停车车区，，2014年交房房双子座座大厦厦重点在在售项项目情情况产品类类别住住宅宅、商商业建筑类类别小小高高层占地面面积45000㎡建筑面面积65000㎡栋数明明细15栋绿化化率率35%物业公公司未未定定项目位位置运运城城市空空港医医院对对面开发发商商天天兆地地产售楼地地址运运城城市空空港新新区康康杰中中学南南100米售楼电话666价格格住住宅2600元/㎡起，商业业5100-5500元/㎡物业费费0.5元，电梯梯费0.5元户型区间间110-121户数数700套奥梅花园园5期小区2011年末动工工，2013年8月底入住住，属于于第5期项目，，其中有有2栋楼刚开开始销售售，大约约剩余60套房源。。小区车车位只租租不售，，租金未未定。重点在售售项目情情况产品类别别住宅宅、商业业建筑类别别小高高层、多多层占地面积积66667㎡建筑面积积㎡㎡栋数明细细16栋绿化率率物业公司司未定定项目位置置运城城市空港港新区康康杰中学学西门开发商商山山西鸿德德房地产产开发有有限公司司售楼地址址运城城市空港港新区康康杰中学学北50米售楼电话2593333价格格2500元/㎡，地下室室600元/㎡物业费费未未定户型区间间60-130户数数1500套只有3、5#楼已入住住，其余余多层已已封顶，，2013年5月入住，，多层每每层差价价30元/㎡，小区北北部两栋栋小高层层，1-2层2588元/㎡，3-5层2678元/㎡，6-9层2728元/㎡，2014年入住，，1-8#楼1层为商业业，5500元/㎡阳光嘉苑苑重点在售售项目情情况清尚创意意城产品类别别住宅宅、商业业建筑类别别小高高层占地面积积117333.92㎡㎡建筑面积积300000㎡㎡栋数明细细栋绿化率率30%物业公司司天宝宝物业项目位置置运城城市盐湖湖产业园园区开发商商运运城市清清尚房地地产开发发有限公公司售楼地址址南风风广场售楼电话话价格格电电梯2600，无电梯梯2900物业费费0.5元/㎡户型区间间80-150户数数套套小区分两两期开发发，一期期主要为为住宅和和少量的的商业，，2期主要为为商业和和酒店式式公寓，，打造立立体社区区，一站站式服务务。全款款9折，车库库正在建建设中。。重点在售售项目情情况云天格调调产品类别别住宅宅建筑类别别小高高层占地面积积16000㎡㎡建筑面积积34000㎡㎡栋数明细细6栋绿化率率35%物业公司司鸿嘉嘉物业项目位置置运城城市空港港新区康康杰中学学南300米开发商商山山西云天天房地产产开发有有限公司司售楼地址址运城城市空港港新区康康杰中学学南300米售楼电话7778价格格2880元/㎡，地下室室700元/㎡物业费费0.6元/㎡户型区间间70-135户数套套304小区全部部入住，，只剩73、116、135㎡㎡户型共10套，2880元/平米，找找经理可可以优惠惠，2010年10月10日入住，，地下车车位7万元/个重点在售售项目情情况天兆财富富小屋产品类别别住宅宅建筑类别别多层层小高高层占地面积积66667㎡建筑面积积106667.2㎡栋数明细细27栋绿化率率40%物业公司司项目位置置康杰杰中学后后门康康西路旁旁开发商商山山西云天天房地产产开发有有限公司司售楼地址址运城城市空港港新区康康杰中学学南300米售楼电话话价格格2350元/㎡物业费费户型区间间80-120户数套套小区2012年1月开工2013年10月入住，，共分三三期开发发，现在在属于期期房未销销售状态态，其中中一期开开盘3栋6层多层和和3栋电梯洋洋房。重点在售售项目情情况凤鸣苑产品类别别住宅宅、商业业建筑类别别多层层、高层层占地面积积1126672㎡建筑面积积㎡㎡栋数明细细20栋绿化率率37%物业公司司项目位置置运城城市空港港北区康康杰西路路开发商商运运城市恋恋家房地地产开发发有限公公司售楼地址址机场场大道乾乾德龙汽汽配城旁旁售楼电话2555666价格格2750元/㎡，地下室室650元/㎡物业费费元元/㎡户型区间间户数数套套小区属于于期房销销售状态态，共分分三期开开发本次次开盘属属于一期期6栋多层，，2010年2月开工2013年10月入住，，全款9.8折优惠，，车库7.5万/个。重点在售售项目情情况橄榄城产品类别别住宅宅、商业业建筑类别别多层层、小高高层、高高层占地面积积93333.8㎡建筑面积积220000㎡㎡栋数明细细12栋小高、、19栋高层，，7层电梯花花园80户绿绿化化率率36.6%物业公司司未定定项目位置置运城城市机场场大道库库东路东东北角开发商商运运城市恺恺鑫房地地产开发发有限公公司售楼地址址运城城市机场场大道库库东路东东北角售楼电话2566999价格格3630元/㎡，地下室室800元/㎡物业费费未未定户型区间间100-190户数数套套小区在禹禹都经济济开发区区东北角角，周边边配套不不齐全，，此次开开盘为一一期高层层，2013年7月入住，，属于期期房销售售，全款款每平米米优惠430元，贷款款优惠330元，团购购优惠幅幅度还可可加大。。重点在售售项目情情况凤凰财富富广场产品类别别住宅宅、商业业建筑类别别高层层占地面积积15000㎡㎡建筑面积积80900㎡㎡栋数明细细3栋绿化率率10%物业公司司鼎鑫鑫置业项目位置置运城城市机场场大道丰丰喜总部部对面开发商商山山西鼎鑫鑫置业售楼地址址库东东路与机机场大道道交叉口口售楼电话话价格格4010起每加一一层加30物业费费1元/㎡户型区间间50-140户数套套180小区属于于黄金水水岸二期期，由于于种种原原因目前前该项目目分出来来独立运运作，无无地下室室，2011年10月开工2012年10入住，但但是车库库正在建建设中，，房源充充足销售售缓慢，，全款9.4折优惠，，周围配配套齐全全：学校校、商场场、机场场、客运运站。重点在售售项目情情况鼎鑫黄金金水岸3期产品类别别住宅宅、洋房房建筑类别别多层层、高层层占地面积积352001.76㎡㎡建筑面积积359041.8㎡㎡栋数明细细65栋绿化率率61%物业公司司鼎鑫鑫置业项目位置置运城城市库东东路2号开发商商山山西鼎鑫鑫置业售楼地址址运城城市库东东路2号售楼电话2488058价格格精精装4980元/㎡起毛坯4580元/㎡期，地下下室室700元/㎡物业费费0.6元/㎡电梯费30元/月每加一一层加5元户型区间间90-140户数套套小区2005年开始开开发建设设共分3期开发，，1期、2期已入住住，三期期现在房房在售，，全款每每平方米米优惠高高达1000元，房屋屋销售率率在30%左右，周周边配套套齐全商商超、学学校、机机场、汽汽车站。。重点在售售项目情情况感恩广场场产品类别别住宅宅、商业业建筑类别别小高高层占地面积积86667.09㎡建筑面积积㎡㎡栋数明细细4栋绿化率率物业公司司荣坤坤房地产产开发有有限公司司项目位置置盐湖湖区产业业园学院院路开发商商山山西荣坤坤房地产产开发有有限公司司售楼地址址运城城市南风风广场售楼电话话价格格2900元/㎡每加一层层加25物业费费0.6元/㎡户型区间间50-130户数套套300小区共分分两期开开发，目目前为一一期商业业加住宅宅，2012年6月开盘属属于期房房销售，，2013年9月入住，，全款8.8折优惠，，无地下下室，车车库车位位价格未未出，周周围配套套差，只只有一所所大学。。重点在售售项目情情况尚东城产品类别别住宅宅建筑类别别小高高层、高高层占地面积积133334㎡㎡建筑面积积154667.44㎡㎡栋数明细细32栋绿化率率60%物业公司司金博博雅物业业项目位置置运城城市机场场大道库库东路3号开发商商山山西金博博雅房地地产售楼地址址运城城市机场场大道库库东路3号售楼电话话价格格4180元起每加加一层加加30元顶层3300元，地下下室1200元/㎡物业费费1元/㎡户型区间间95-140户数套套1300小区共分分3期开发，，2010年开始陆陆续开始始入住，，到目前前为止剩剩余房源源较多，，对外宣宣传全款款9.5折，但实实际全款款优惠可可达到700-800元/㎡，小区无无大暖，，周围配配套齐全全：商超超、学校校等。第四部分分项目概况况﹥项目概概况第四部部分项项目概概况及及定位位建议议项目地地位于于运城城市安安中路路东侧侧，华华清街街北侧侧，军军屯村村南侧侧，居居然之之家北北侧，，属禹禹都经经济技技术开开发区区。1、图中中红色色线内内为项项目地地块，，据项项目介介绍人人周树树刚介介绍该该地块块面积积约330亩地。。2、地块块北临临军屯屯街，，军屯屯街北北侧为为军屯屯村（（未拆拆迁））。3、项目目西侧侧为““山西长长江源源实业业有限限公司司”地块块，共共计1813亩，分分东西西两区区，西西区为为1130亩的职职业技技术学学院，，东区区为700亩，包包括100亩的经经济适适用房房，378亩商品品房，，和222亩的小小学、、幼儿儿园等等教育育用地地。4、项目目南侧侧为华华源街街和正正在建建设的的居然然之家家。6、东侧侧为山西同同誉有有色金金属有有限公公司投投资25亿元建建设的的铝合合金轮轮毂项项目。。安中路职业技术学院小学幼儿园浦东花园（商品房用地）浦东小区（经济适用房）居然之家轮毂厂黄金水岸樊村水库项目地块财富广场﹥项目概概况第四部部分项项目概概况及及定位位建议议浦东花园（商品房用地）轮毂厂项目地块注：右侧两块地系轮毂厂地块，于2012年1月21日在运城市国土资源网挂牌出让，该地块为工业用地，成交价为13.97万/亩。注：该该地块块共计计378亩，成成交总总价为为1.4375亿元，，约合合38万/亩。浦东花园（商品房用地）轮毂厂项目地块注：项目左侧地块系浦东花园地块，于2011年11月在运城市国土资源网成交公示。378亩考察项目实实景图考察地块地块周边军屯街浦东小区军屯村军屯村地块周边——地块西侧运运城职业技技术学院规规划图地块西侧——在建的幼儿儿园、浦东东花园项目所在区区域人口少少，市场支支撑力较弱弱，房价较较低。周边配套逐逐步在完善善，但目前前还非常不不完善。周边竞争项项目较多，，且价格不不高。项目所在区区域暖还没没有接入，，入住的小小区靠燃气气或水源热热泵供暖。。项目西侧紧紧邻100亩浦东经济济适用房小小区和378亩的浦东花花园商品房房，对项目目形成直接接竞争，尤尤其经济适适用房即将将开始销售售，2800元/平米，可能能带装修。。空港区房价价普遍在3000元/平米以下，，项目与空空港区距离离较近，空空港区房价价直接影响响项目房价价。当地老百姓姓对高层（（18层以上）产产品抗性较较大，即使使政府给到到较大容积积率，设计计出高层产产品，销售售难度也会会很大。周边竞争项项目土地为为早期取得得，土地价价格较低，，考察地块块土地成本本较高。项目地块处处于城市主主要发展方方向，未来来升值空间间较大。周边交通四四通八达，，配套正处处于逐步完完善期。周边在建项项目的前期期宣传有利利于项目的的后期发展展，对项目目发展创造造了良好的的环境。地块方正平平整，地上上没有附着着物，利于于快速开发发。优势劣势机会威胁项目SWOT分析项目西侧正正在建设高高标准幼儿儿园和小学学，南侧正正在建设居居然之家，，客运站即即将搬迁，，距离项目目较近。运城市向东东向北发展展，给地块块带来良好好的推动作作用。政府没有对对地块没有有过多约束束，规划指指标可协商商，按我方方要求进行行调整。第五部分调查结论运城市处于于山西省最最南端，虽虽然是一个个地级城市市，但整个个城市发展展缓慢，煤煤矿和大型型企业较少少，城市面面貌较差，，居民收入入水平低，，贫富差距距大。目前运城的的城市中心心区仍在老老城区，但但已没有发发展空间，，城市近期期建设重点点为东城区区，中期建建设重点为为北城区，，城市向东东向北发展展。房地产产在售项目目主要集中中在东北区区域。此外外，空港新新区由于房房价较低，，政府扶持持力度大，，发展速度度快。受当地经济济影响，运运城市房地地产发展缓缓慢，房价价低于同等等城市水平平，房价主主要受产品品形式和成成本影响，，受个别标标高项目的的影响得到到提升。在在售高端项项目售价在在3500-4000元/平米，低端端项目售价价在2500-3000元/平米（个别别项目的顶顶层售价1950元/平米），中中档项目房房价在3000-3500元/平米，售价价最高的是是恒大绿洲洲项目，均均价在4800元/平米左右（（含1500元/平米的精装装修）。在售项目均均以小高层层和多层为为主要建筑筑形式，容