中级财务会计教案3-投资性房地产

1《中级财务会计》（3）

主讲人：蒋轶电话：661413

2本章结构3投资性房地产的定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。4投资性房地产特征形式2：持有准备增值形式1：出租特征一：是一种经营性活动。（相关损益入营业收入、成本）建筑物、土地使用权。实质上是让渡资产使用权行为。土地使用权5特征二：持有目的：赚取租金或增值收益。并非：自身管理、生产经营、对外销售。同样是房地产，有可能入“固定资产”、“开发产品（房地产企业的一种存货）”、“投资性房地产”。6投资性房地产的范围：3种

（一）已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。教材案例（二）持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。（三）已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。7土地出让金(land-transferringfees)是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。8闲置土地《闲置土地管理办法》是由国土部在1999年正式颁发，而在2009年国务院又发布了更为严格的《关于集约用地的通知》。其中要求，对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%缴纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。但该办法也指出，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。9根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5号）的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。

10相关习题【多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A．已出租的建筑物B．待出租的建筑物C．已出租的土地使用权D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物E．企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】ACE【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，不属于企业持有的资产。11思考：（1）甲公司在郑州市中心有一个办公楼，共15层，作为企业管理部门使用。15层能够单独计量和出售。2010年，甲公司将第1层全部经营出租给A公司作为超市，2－10层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层－15层仍然作为办公使用。

第1层，2－10层属于投资性房地产吗？

【答案】属于。12（2）甲公司在济南市中心有一个旅馆，共10层，作为提供住宿服务。1至10层均能够单独计量和出售的。现在，第8、9和10层全部经营出租给A公司作为办公用房，其他1－7层仍然作为旅馆提供住宿服务。

第8、9和10层能否作为投资性房地产？

【答案】可以。企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。

13（3）企业出租给本企业职工居住的宿舍，如果收取租金，是否属于投资性房地产？

【答案】企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。14【多选题】（2007年中级）下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A.企业拥有并自行经营的饭店

B.企业以经营租赁方式租出的写字楼

C.房地产开发企业正在开发的商品房

D.企业持有拟增值后转让的土地使用权

『正确答案』BD『答案解析』A选项，企业拥有并自行经营的饭店，属于企业经营场所，即属于固定资产；C选项，房地产开发企业正在开发的商品房，属于企业存货。15【单选题】下列项目中，不属于投资性房地产的有（）。

A.企业已出租给子公司的建筑物

B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置

C.房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物

D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权

『正确答案』C『答案解析』选项C不属于投资性房地产，应作为存货处理。16【多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的是（）。

A.房地产企业开发的准备出售的房屋

B.房地产企业开发的已出租的房屋

C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权

D.企业以经营租赁方式租入的建筑物

『正确答案』ACD『答案解析』房地产企业开发的准备出售的房屋，属于企业的存货；企业持有的准备建造房屋的土地使用权属于无形资产；企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，不属于企业的资产，更不能确认为投资性房地产。17公允价值计量的资产核算：初始确认：借：某资产——成本100贷：银存等100期末公允价值上升：借：某资产——公允价值变动20贷：公允价值变动损益（其他资本公积）20期末公允价值降低：借：公允价值变动损益（其他资本公积）20贷：某资产——公允价值变动20以公允价值计量资产无折旧、摊销、减值准备计提等。18自行建造的投资性房地产【判断题】（2010年中级会计师考题）企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）

『正确答案』×

『答案解析』企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。所以本题错误。19投资性房地产资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。例如,企业为了提高投资性房地产的使用效能,往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用,或者通过装修而改善其室内装潢,改扩建或装修支出满足确认条件的,应当将其资本化。20采用成本模式进行后续计量

采用公允价值模式进行后续计量

企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不考虑公允价值变动。（1）投资性房地产转入改扩建工程

借：投资性房地产——在建

投资性房地产累计折旧

贷：投资性房地产（1）投资性房地产转入改扩建工程

借：投资性房地产——在建

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动（亦可能借方）

（2）发生改扩建或装修支出

借：投资性房地产——在建

贷：银行存款等（2）发生改扩建或装修支出

借：投资性房地产——在建

贷：银行存款等（3）改扩建工程或装修完工

借：投资性房地产

贷：投资性房地产——在建（3）改扩建工程或装修完工

借：投资性房地产——成本

贷：投资性房地产——在建21【单选题】2010年3月,甲公司与乙公司的一项写字楼经营租赁合同即将到期,该写字楼按照成本模式进行后续计量,为了提高写字楼的租金收入,甲公司决定在租赁期满后对写字楼进行改扩建,并与丙公司签订了经营租赁合同,约定自改扩建完工时将写字楼出租给丙公司。3月31日,与乙公司的租赁合同到期,写字楼随即进入改扩建工程，原价为10000万元,已计提折旧2000万元。12月15日,写字楼改扩建工程完工,共发生支出3000万元,即日按照租赁合同出租给丙公司。改扩建支出属于资本化的后续支出。甲公司改扩建完工后的投资性房地产入账价值为（）万元。

A.11000

B.13000C.3000

D.10000

『正确答案』A

『答案解析』改扩建完工后的投资性房地产入账价值＝10000－2000＋3000＝11000（万元）

①2010年3月31日,投资性房地产转入改扩建工程

借：投资性房地产——在建8000

投资性房地产累计折旧2000

贷：投资性房地产——写字楼10000

②2010年改扩建工程期间

借：投资性房地产——在建3000

贷：银行存款3000

③2010年12月15日,改扩建工程完工

借：投资性房地产——写字楼11000

贷：投资性房地产——在建11000

22

【单选题】2010年3月,甲公司与乙公司的一项写字楼经营租赁合同即将到期,该写字楼按照公允价值模式进行后续计量,为了提高写字楼的租金收入,甲公司决定在租赁期满后对写字楼进行改扩建,并与丙公司签订了经营租赁合同,约定自改扩建完工时将写字楼出租给丙公司。3月31日,与乙公司的租赁合同到期,写字楼随即进入改扩建工程，当日“投资性房地产—成本”科目余额为10000万元,“投资性房地产—公允价值变动”借方科目余额为2000万元。12月10日,写字楼改扩建工程完工,共发生支出5000万元,即日按照租赁合同出租给丙公司。改扩建支出属于资本化的后续支出。甲公司改扩建完工后的投资性房地产入账价值为（）万元。

A.17000

B.13000C.3000

D.10000

『正确答案』A

『答案解析』

①2010年3月31日,投资性房地产转入改扩建工程

借：投资性房地产——在建12000

贷：投资性房地产——成本10000

——公允价值变动2000

②2010年改扩建工程期间

借：投资性房地产——在建5000

贷：银行存款等5000

③2010年12月10日,改扩建工程完工

借：投资性房地产——成本17000

贷：投资性房地产——在建1700023投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

24【多选题】（2008年中级会计师考试）下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。

A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式

B.满足特定条件时可以采用公允价值模式

C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式

D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式

『正确答案』ABD

『答案解析』投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。25成本模式后续计量要点：1.相关规定：在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》和《企业会计准则第6号—无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》的规定进行处理。2.会计处理（1）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧

（投资性房地产累计摊销）（2）取得的租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：营业税金及附加

贷：应交税费——应交营业税

（3）投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备26【计算题】2009年4月初，甲公司从二级市场以拍卖方式取得一宗土地使用权，准备在该宗土地上建造两栋写字楼，支付土地使用权价款为50000万元，预计剩余使用年限为50年，净残值为零，采用直线法摊销。2009年4月，开始建造两栋写字楼。2009年11月与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁合同规定写字楼于达到预定可以使用状态时开始起租。2010年1月写字楼完工达到预定可以使用状态，两栋写字楼的实际造价均为20000万元，均能够单独出售。假定甲公司采用成本模式进行后续计量。租期为3年，月租金为500万元，按月收取，投资性房地产采用直线法摊销，写字楼的预计使用年限为30年，不考虑净残值。营业税率为5%。

要求：

（1）编制2009年4月取得土地使用权的会计分录；

（2）编制2009年摊销土地使用权的会计分录；

（3）编制2010年初写字楼完工达到预定可以使用状态的会计分录；

（4）编制2010年1月份相关会计分录；

（5）编制2010年2月份相关会计分录。27『正确答案』

（1）编制2009年4月取得土地使用权的会计分录；

借：无形资产——土地使用权50000

贷：银行存款50000

（2）编制2009年摊销土地使用权的会计分录；

借：管理费用750（50000/50×9/12）

贷：累计摊销750

（3）编制2010年初写字楼完工达到预定可以使用状态的会计分录；

借：固定资产——写字楼20000

投资性房地产——写字楼20000

贷：在建工程40000

借：投资性房地产——已出租土地使用权25000（50000/2）

累计摊销375（750/2）

贷：无形资产——土地使用权25000（50000/2）

投资性房地产累计摊销375（750/2）

（4）编制2010年1月份相关会计分录；

借：其他业务成本41.67（25000/50×1/12）

贷：投资性房地产累计摊销41.67

借：银行存款500

贷：其他业务收入

500

借：营业税金及附加

25（500×5%）

贷：应交税费——应交营业税25

（5）编制2010年2月份相关会计分录。

借：其他业务成本97.23

贷：投资性房地产累计折旧55.56（20000/30×1/12）

投资性房地产累计摊销41.67（25000/50×1/12）

借：银行存款500

贷：其他业务收入

500

借：营业税金及附加

25（500×5%）

贷：应交税费——应交营业税2528公允价值模式后续计量核算：投资性房地产采用公允价值模式计量的,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。

（1）投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。（2）取得的租金收入，会计处理为：

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：营业税金及附加

贷：应交税费——应交营业税292009年上市公司执行企业会计准则监管报告——证监会会计部2009年，有727家上市公司有投资性房地产，账面价值为1,597.70亿元，占资产总额的0.26%，其中26家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产，期末账面价值为366.03亿元，占投资性房地产总额的22.91%。2009年投资性房地产公允价值变动净收益39.12亿元，占公允价值变动净收益总额的41.17%，而2008年投资性房地产公允价值变动为净损失0.36亿元。

2009年，有5家上市公司调整了投资性房地产的会计政策，从成本模式改为公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。这5家公司因改变投资性房地产计量模式，增加2008年末净资产4.86亿元，确认2009年公允价值变动收益7.96亿元。从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。30财政部《上市公司2010年执行会计准则分析报告》

2129家上市公司中，存在投资性房地产的有833家，占比39.13%。年报显示，833家上市公司均对投资性房地产的种类进行了披露。其中，投资性房地产包括房屋、建筑物的有823家，占存在投资性房地产的上市公司总数的98.80%；包括土地使用权的有203家，占存在投资性房地产的上市公司总数的24.37%；房屋、建筑物和土地使用权都存在的有193家，占存在投资性房地产的上市公司总数的23.17%。存在投资性房地产的833家上市公司中，806家上市公司对投资性房地产采用了成本计量模式，占存在投资性房地产的上市公司总数的96.76%；仅深发展A（000001）等27家上市公司采用了公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.24%。投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为36.24亿元，仅占采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的27家上市公司净利润的1.90%。这说明我国上市公司能够按照企业会计准则的要求，谨慎选择投资性房地产的后续计量模式，投资性房地产采用公允价值计量对上市公司影响不大。分析发现，投资性房地产公允价值确定的方法主要有以下三类：一是房地产评估价格（15家上市公司），二是参考同类同条件房地产的市场价格（9家上市公三是实地调查取得的价格（1家上市公司）。陕国投A（000563）等108家上市公司在2010年发生了投资性房地产类型的转换，占存在投资性房地产的上市公司总数的12.97%。其中，将固定资产、无形资产转为投资性房地产的有66家，占存在投资性房地产类型转换的上市公司总数的61.11%；将投资性房地产又转回固定资产、无形资产的有28家，占存在投资性房地产类型转换的上市公司总数的25.93%；将存货转为投资性房地产的有12家，占存在投资性房地产类型转换的上市公司总数的11.11%；将投资性房地产又转回存货的有2家，占存在投资性房地产类型转换的上市公司总数的1.85%。这些值得关注。另外，分析未发现上市公司2010年发生投资性房地产后续计量模式变更的情况。投资性房地产准则不允许企业将投资性房地产从公允价值模式转为成本模式。31【判断题】（2008年中级会计师考试）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（）『正确答案』×

『答案解析』采用公允价值模拟计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。32投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变,才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变,如从自用状态改为出租状态。

包括：（1）投资性房地产转换为自用房地产；（2）投资性房地产转换为存货；（3）自用房地产转换为投资性房地产；（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产。3334【思考问题】2010年2月10日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。2010年3月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼和意图在短期内不会发生变化。2010年3月20日，甲公司签订办公楼租赁合同，租赁期为自2010年4月1日起3年。确认“投资性房地产”的日期是哪天？

【答案】2010年4月1日（afa）。35房地产转换：教材上的分类，共8种成本模式下转换公允模式下转换投资性房地产——>非投资性房地产投资性房地产转为自用房地产投资性房地产转为自用房地产投资性房地产转为存货投资性房地产转为存货非投资性房地产——>投资性房地产自用房地产转为投资性房地产自用房地产转为投资性房地产存货转为投资性房地产存货转为投资性房地产361.成本模式下的转换（1）投资性房地产转换为自用房地产

借：固定资产（无形资产）【原值】

投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产【原值】

累计折旧（累计摊销）

固定资产减值准备（无形资产减值准备）37（2）投资性房地产转换为存货

借：开发产品【账面价值】

投资性房地产累计折旧

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产【账面金额】38（3）自用房地产转换为投资性房地产

借：投资性房地产【原值】

累计折旧（累计摊销）

固定资产减值准备（无形资产减值准备）

贷：固定资产（无形资产）【原值】

投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）

投资性房地产减值准备39（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产

借：投资性房地产【账面价值】

存货跌价准备【已计提存货跌价准备】

贷：开发产品【账面余额】40成本模式下转换例题甲公司采用成本模式计量的投资性房地产，2009年9月30日，公司董事会决定将自用办公楼整体出租给乙公司，租期为3年，月租金为200万元。2009年9月30日为租赁期开始日。该写字楼原值为19200万元，预计使用年限为40年，已计提固定资产折旧500万元，预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。每季度初支付租金，假定按季度确认收入，营业税率为5%。2012年9月30日，租赁期届满时，收回仍然作为办公楼，当日达到自用状态。

要求：

（1）编制2009年写字楼转换为投资性房地产的会计分录；

（2）编制2009年末收到租金时的会计分录；

（3）编制2009年对投资性房地产计提折旧的会计分录；

（4）编制2012年转换日的会计分录。41（1）2009年9月30日将写字楼转为投资性房地产

借：投资性房地产——办公楼19200

累计折旧500

贷：固定资产19200

投资性房地产累计折旧500（2）2009年末收到租金

借：银行存款600（200×3）

贷：其他业务收入600

借：营业税金及附加30（600×5%）

贷：应交税费——应交营业税30

（3）2009年末对投资性房地产计提折旧

借：其他业务成本120

贷：投资性房地产累计折旧120（19200÷40×3/12）

（4）2012年9月30日转换日

借：固定资产19200

投资性房地产累计折旧1940（500＋19200÷40×3）

贷：投资性房地产19200

累计折旧

1940422.公允模式下的转换（1）投资性房地产转换为自用房地产

借：固定资产（无形资产）【公允价值】

公允价值变动损益【借差】

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

公允价值变动损益【贷差】见教材例4-943（2）投资性房地产转换为存货

借：开发产品【公允价值】

公允价值变动损益【借差】

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

公允价值变动损益【贷差】44（3）自用房地产转换为投资性房地产

借：投资性房地产——成本【公允价值】

累计折旧（累计摊销）

固定资产减值准备（无形资产减值准备）

公允价值变动损益【借差】

贷：固定资产（无形资产）【原值】

其他综合收益【贷差】

待该项投资性房地产处置时,因转换计入其他综合收益的部分应转入当期损益（其他业务成本）。

45（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产

房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租,存货相应地转换为投资性房地产。

借：投资性房地产——成本【公允价值】

存货跌价准备【已计提存货跌价准备】

公允价值变动损益【借差】

贷：开发产品【账面余额】

其他综合收益【贷差】46【单选题】（2010年中级会计师考题）自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。

A.计入其他综合收益B.计入期初留存收益

C.计入营业外收入D.计入公允价值变动损益

『正确答案』A

『答案解析』自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益科目。

47【单选题】（2008年中级会计师考题）企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日其公允价值大于账面价值的差额，应确认为（）。

A.其他综合收益B.营业外收入

C.其他业务收入D.公允价值变动损益

『正确答案』A

『答案解析』作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值大于账面价值的，差额记入“其他综合收益”。48【单选题】A房地产开发商于2010年1月，将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为1000万元，已计提跌价准备200万元，该项房产在转换日的公允价值1500万元，则转换日记入“投资性房地产”科目的金额是（）万元。A．1500B．800C．700D．1700【答案】A【解析】应按转换日的公允价值计量。49【单选题】长江公司于2010年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为2000万元，公允价值为2200万元，2010年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元。长江公司2010年应确认的公允价值变动损益为（）万元。A．损失50B．收益150C．收益150D．损失100【答案】A50【单选题】（2007年试题）下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（）。

A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失

B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量

C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积

D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量

『正确答案』D

【单选题（2011cpa）】

甲公司20×1年至20×4年发生以下交易或事项：

20×1年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，20×4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁期2年，年租金150万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×4年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。上述交易或事项对甲公司20×4年度营业利润的影响金额是（）。

A.0B.－75万元

C.－600万元

D.－675万元

『正确答案』C

『答案解析』影响营业利润的因素：4个因素。

转换日公允2800万元大于账面价值2625（3000－3000/20×2.5）万元，记入“其他综合收益”，不影响营业利润。本题中需要考虑的为3个因素，即：转换前折旧金额、租金收入、转换后公允价值变动。转换前折旧金额＝3000/20×1/2＝75（万元）；转换后确认半年租金＝150/2＝75（万元）；当期末投资性房地产确认的公允价值变动＝2200－2800＝－600（万元）；综合考虑之后对营业利润的影响＝－75＋75－600＝－600（万元）。5152公允模式下转换

【计算题】甲公司采用公允价值模式计量的投资性房地产。不考虑营业税。

（1）2009年9月30日，公司董事会决定将自用办公楼整体出租给乙公司，租期为3年，月租金为200万元。2009年9月30日为租赁期开始日，当日的公允价值为30000万元。该写字楼原值为20000万元，预计使用年限为40年，已计提固定资产折旧500万元。

（2）2009年末收到租金。每季度初支付租金，假定按季度确认收入。

（3）2009年末该房地产的公允价值为31000万元。

（4）2010年末该房地产的公允价值为35000万元。

（5）2011年末该房地产的公允价值为32000万元。

（6）2012年9月30日,因租赁期满,将出租的写字楼收回,准备作为办公楼用于本企业的行政管理。当日该写字楼正式开始自用,相应由投资性房地产转换为自用房地产,当日的公允价值为33000万元。

要求：编制上述业务的相关会计分录并计算影响2009年利润表营业利润的金额。53（1）2009年9月30日，公司董事会决定将自用办公楼整体出租给乙公司，租期为3年，月租金为200万元。2009年9月30日为租赁期开始日，当日的公允价值为30000万元。该写字楼原值为20000万元，预计使用年限为40年，已计提固定资产折旧500万元。

借：投资性房地产——成本30000

累计折旧500

贷：固定资产20000

其他综合收益10500（2）2009年末收到租金。每季度初支付租金，假定按季度确认收入。

借：银行存款600（200×3）

贷：其他业务收入600（3）2009年末该房地产的公允价值为31000万元。

借：投资性房地产——公允价值变动1000

贷：公允价值变动损益1000（31000－30000）54（4）计算影响2009年利润表营业利润的金额＝600＋1000＝1600万元（5）2010年末该房地产的公允价值为35000万元。

借：投资性房地产——公允价值变动4000

贷：公允价值变动损益4000（35000－31000）（6）2011年末该房地产的公允价值为32000万元。

借：公允价值变动损益3000（32000－35000＝－3000）

贷：投资性房地产——公允价值变动3000（7）2012年9月30日,因租赁期满,将出租的写字楼收回,准备作为办公楼用于本企业的行政管理。当日该写字楼正式开始自用,相应由投资性房地产转换为自用房地产,当日的公允价值为33000万元。

借：固定资产——写字楼33000

贷：投资性房地产——成本30000

——公允价值变动2000（1000＋4000－3000）

公允价值变动损益100055投资性房地产的处置（一）成本模式计量的投资性房地产（二）公允价值模式计量的投资性房地产借：银行存款

贷：其他业务收入借：银行存款

贷：其他业务收入借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产借：其他业务成本

公允价值变动损益

其他综合收益

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动56

【单选题.2012cpa】20×6年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8000万元，大于其账面价值5500万元。20×6年12月31日，该办公楼的公允价值为9000万元。20×7年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9500万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。

上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额是（）。

A.500万元B.6000万元C.6