杨志士与兰州银安物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审判决书

判决书【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纠纷【审理法院】甘肃省兰州市中级人民法院【审理法院】甘肃省兰州市中级人民法院【审结日期】2021.12.10【案件字号】(2021)甘01民终5340号【审理程序】二审【审理法官】谢格浊李志勇张静【审理法官】谢格浊李志勇张静【文书类型】判决书【当事人】杨志士;兰州银安物业管理有限公司【当事人】杨志士兰州银安物业管理有限公司【当事人-个人】杨志士【当事人-公司】兰州银安物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】杨志士【被告】兰州银安物业管理有限公司【本院观点】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。1/11

服务合同纠纷物业服务合同【权责关键词】无效代理违约金合同约定诚实信用原则新证据合法性质证诉讼请求撤诉维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，双方当事人均未提交新证据，依据已质证证据及审理笔录，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。【本院认为】本院认为，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案安宁科教城小区业主委员会与银安物业公司签订了《物业管理服务合同》，明确约定物0.6/㎡·司主张杨志士履行交纳物业费的义务具有事实和法律依据，杨志士应当按物业管理服务合同0.5/平方米/0.6/平方米/月与事实不符，其上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。上诉人杨志士上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2505:35:42

二审案件受理费50元，由上诉人杨志士负担。本【一审法院查明】一审法院认定事实：200473教城前期物业管理服务协议》，约定由银安物业公司为小区提供物业管理服务，杨志士依约缴纳物业费、水电费、楼道亮化费等相关费用。201820212/11第(十一)款约定依据物价部门的批准文件并经业委会同意后向业主(住户)和物业使用人收取下列费用：1、物业费，2、水、电使用费，3、停车费，4、特约服务费。第七项物业管理服务费用中第(一)款约定，物业收费标准按住宅多层为0.6元/㎡·月；第(二)款约定管理服费标准的调整，必须经过小区业主大会书面同意后方可进行调整。业主和物业使用人逾期60天不缴纳物业费并经银安物业公司两次书面通知缴费后仍不缴纳物业费的，银安物业公司可以向违约业主主张违约金(按银行同期贷款利率计算)。 另查，杨志士系兰州市安宁区房屋(多层、建筑面积143.6平方米)业主。因物业费上浮，杨志士对2018年6月至2021年3月期间的物业费、楼道亮化费、垃圾处理费、水电费等费用至今未予缴纳。杨志士欠付银安物业公司2018年6月至2021年3月的物业费2929.44元，2018年6月至2021年3月垃圾处理费170元，合计3099.44元。【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定全面适当履行自己的义务。本案中，银安物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同，形式及内容不违反法律及行政法规的规定，属有效合同。合同签订后，银安物业公司依照合同约定为杨志士等小区业主提供相应的物业服务，杨志士作为业主应按时履行交纳物201863143.620186202132929.442018632102017817委员会、兰州市财政局共同作出的兰城执法字【20175201863/112021年3月拖欠水费378元、电费1466.27元，但庭审中银安物业公司并未向法庭提交关于上述期间杨志士共计产生水费、电费具体金额的证据，对此银安物业公司也应承担举证不能的法律后果。 银安物业公司关于违约金的诉请，因安宁科教城小区业主委员会与银安物业公司签订的《物业管理服务合同》约定业主和物业使用人逾期60天不缴纳物业费并经安物业公司两次书面通知缴费后仍不缴纳物业费的，银安物业公司可以向违约业主主张违约金，但庭审中银安物业公司并未向本院提交其依据合同约定向杨志士发出过书面催缴通知的证据，故银安物业公司主张杨志士承担违约金无事实及法律依据，不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、杨志士于本判决生效后十日内向兰州银安物业管理有限公司支付2018年6月至2021年3月物业费2929.44元，2018年6月至2021年3月垃圾处理费170元，合计3099.44元；二、驳回银安物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元(银安物业公司预交)，由杨志士承担，并与上述款项一并支付银安物业司。【二审上诉人诉称】上诉人杨志士上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。杨志士与兰州银安物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审判决书甘肃省兰州市中级人民法院民事判决书(2021)甘01民终5340号当事人 上诉人(原审被告)：杨志士。4/11被上诉人(原审原告)：兰州银安物业管理有限公司，住所地兰州市安宁区银安路168号。法定代表人：雷小锐，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨小兰。审理经过 上诉人杨志士因与被上诉人兰州银安物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院(2021)甘0105民初878号民事判决，向本院提起20211018结。二审上诉人诉称 上诉人杨志士上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。兰州市政府的政策规定，又违反市物价局和《协议》约定的物业收费标准，擅自提高物06775903市政府令【200862009】1942010】1922011】1812012】151号、甘发改服务【2013】11222014】118201660.5/平方米/月。省政府办发[2014]52号文件又规定业主大会成立后，物业费由业主大会决定。逐步形成业主和物业服务企业协商确定、质价相符的市场化价格机制。同时，还重申：“物业服务企业的收费文件、收费金额和使用情况等、每半年向小区业主公示一次，当年7月底前公布上半5/11年的收费和使用情况，次年1月底前公布上一年底全年收费和使用情况”。20047期物业管理服务协议》第五章第18条明确约定：“本物业服务费由乙方按以下标准收0.525求乙方清退”。第二十六条又约定：“任何一方无正当理由提前解除协议的，应支付相关费用及违约金，由于毁约造成的经济损失超过违约金的，应给予赔偿”。银安物业公司面对上述系列政策规定的实事根据，采取了抗拒的对策。对市政府的政策不认真贯彻落实，对市物价局核定的科教城多层住宅收费标准0.5元/平方米/月，不予执行，对和全体业主签订的《协议》约定的多层住宅收费标准0.5元/平方米/201070.10.6/平方米/月。201282211220.5/平方米/3440126银安公司经理夏建军在询问笔录中说：“我们经协商达成了一致意见，被告杨志士交纳34403440252012820再无任何纠纷，我自愿撤诉，收条给法院备份一份。笔录属实夏建军(签字按手印)。但当交出发票时，发票数额和交款数字不符，被我拒收。2012121806775903号虚开发票，隐瞒实事真相，向全体业主进行虚假宣传。银安物业公司在第一伪证虚开发票的基础上，为了使谋取非法利益长态化，贪心不足变本加厉，又自造了第二伪证《物业管理服务合同》，继续诈骗业主群众。银安物业公司自2014年1月1日起，与本小区伪业委会主任周怀瑜签订了第一份《物业管理服6/1120201231以为得意。现在我们揭开画皮看看这个《物业管理服务合同》是否有合法性，是否能代表全体业主的共同利益众所周知，物权法规定业主是小区的主人，由全体业主组成的业主大会会议是小区的管理者，决策者和监督者，实行民主集中制的多数决。该合同从未经过业主大会审议民主表决“双过半”业主通过，事前事后也未公示或征求过业主的意见建议，是利用特权自造而成的脱离业主群众的产品，它违反了《合同法》规定的为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序。促进社会主义现代化建设和本意，违反了双方平等原则、合同自由原则、公平原则、诚实信用原则、合法与公序良俗原则，依合同履行义务原则、合同排斥和剥夺了全体业主的合法权益，长期以来，银安公司视业主为住户，把自己打扮成管理者和决策者、颠倒了主人和受委托人的身份关系，是不合法的合同。银安物业公司自违约毁约时起，就不再具有本小区合法的物服企业的身份了，也未经业主大会再次通过公开、公平、公正的选聘程序，就没有资格和权利制订物服合同了，因而，银安公司提交《物业管理服务合同》是不合法的。银安公司自业主入住时2004年7月起和全体业主签订的《前期物业管理服务协议》时起，就成了业主聘任的物服企业，依约履行职责，业主按时按协议标准交纳物业费，双方相安无事。到2010年7月起银安公司首先违约，擅自提高物业费标准，从实施多收费、乱收费的那一刻起，就撕毁了协议，自毁身份地位，就不是科教城的合法物服企业了，几年来，它强行收费渡日，激起了广大业主的反感。应早日退出，本小区业主将积极筹备召开业主大会，选聘新的遵守法律、尊重业主，履行协议合同的有素质的物服企业开展物服工作。该物业管理服务合同的多层住宅物业收费标准的收费0.6/平方米/何法律、法规和市物价局核定的收费标准依据的，而是银安物业公司以自制的第一个伪067759030.67/11二审被上诉人辩称被上诉人银安物业公司答辩称，我们诉讼要求就是上诉人交纳201862021334201820212019兰州市规定的企业信用等级我们是四星级，收费标准是1.1签订的是0.6元，我们没有涨价，就按照物业合同的0.6元向被告收取物业费。原告诉称 被上诉人银安物业公司一审诉讼请求：1、依法判令杨志士支付物业费2929.79元、水费378元、电费1466.27元、楼道亮化费51元、垃圾处理费210元、约金361.1元，合计5396.16元。2、依法判令杨志士承担本案诉讼费。一审法院查明 一审法院认定事实：2004年7月3日，银安物业公司、杨志士签订了《科教城前期物业管理服务协议》，约定由银安物业公司为小区提供物业管理服务，杨志士依约缴纳物业费、水电费、楼道亮化费等相关费用。2018年至2021年期间，安科教城小区业主委员会与银安物业公司陆续签订了四份《物业管理服务合同》，合同第三项委托管理事项第(十一)款约定依据物价部门的批准文件并经业委会同意后向业主(住户)和物业使用人收取下列费用：1、物业费，2、水、电使用费，3、停车费，4、特约服务费。第七项物业管理服务费用中第(一)款约定，物业收费标准按住宅多层为0.6元/㎡·月；第(二)款约定管理服务费标准的调整，必须经过小区业主大会书面同意后方可60计算)。另查，杨志士系兰州市安宁区房屋(多层、建筑面积143.6平方米)业主。因物业20186202138/112018620213的物业费2929.44元，2018年6月至2021年3月垃圾处理费170元，合计3099.44元一审法院认为 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定全面适当履行自己的义务。本案中，银安物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同，形式及内容不违反法律及行政法规的规定，属有效合同。合同签订后，银安物业公司依照合同约定为杨志士等小区业主提供相应的物业服务，杨志士作为业主应按时履行交纳物业服务费义务。庭审中经本院询问，杨志士认可其未向银安物业2018620213143.620186202132929.4420186202132102017817【2017520186202133781466.27计产生水费、电费具体金额的证据，对此银安物业公司也应承担举证不能的法律后果。银安物业公司关于违约金的诉请，因安宁科教城小区业主委员会与银安物业公司签订的《物业管理服务合同》约定业主和物业使用人逾期60业公司两次书面通知缴费后仍不缴纳物业费的，银安物业公司可以向违约业主主张违约金，但庭审中银安物业公司并未向本院提交其依据合同约定向杨志士发出过书面催缴通9/11知的证据，故银安物业公司主张杨志士承担违约金无事实及法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、杨志士于本判决生效后十日内向兰州银安物业管理有限公司支付2018年6月至202132929.44，20186202131703099.44给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟5025本