水榭花都楼盘销售推广提案

“天山.水榭花都”销售执行报告目录：第一部分市场基础及总体策略篇第二部分营销活动篇第三部分形象推广篇第四部分包装策略篇第五部分销售、广告篇第一部分市场基础及总体策略篇一、市场营销环境

市场竞争态势石家庄房地产市场目前尚处于产品竞争阶段，属房地产开发的较为初级阶段；

此时房地产开发量大，市场呈现出供销两旺的局面；

客户大部分为初次置业者，对房地产的认识不够，希望在面积、环境上有所提高改善，同时也表现出对价格的高度敏感性；

客户表现出较为明显的感性消费特征，易受一些外在的、煽情因素影响，羊群现象易形成；

同时，由于受市场成交火热的局面影响，开发量呈急速增长态势，市场潜在竞争压力大；

一、市场营销环境营销环境由于受房地产整体开发环境的影响，房地产营销水平同样处于一个比较初级的水平；

因地缘的关系，石家庄房地产营销理念主要受到北京房地产市场的影响，表现为大气、国际化的宣传与人文营造；

现场包装（如样板房）对客户的吸引力远远超过深圳，尚能起到项目宣传的作用；

媒体宣传方面，以报纸、户外为主，电视广告的应用不足；

不论高档、低档楼盘，促销几乎都是一种必用的手段；

通过项目实景展示的情景营销在石家庄尚没有出现。本项目实景展示将能形成市场先机，引起一定的轰动效应——但同时必须保证展示效果。

一、市场营销环境案例一：国际城

以大气、另类的样板房展示及模型展示吸引客户，起到轰动效应；

虽以国际化形象出现，但缺少自身产品上的支撑；

缺少对整个项目的战略性规划，同时工程形象未能跟上宣传步伐；其旺销主要缘于低价入市和煽情的营销手法；虽然本项目与国际城的目标客户存在一定的差异，但其大气的营销手法同样值得学习。一、市场营销环境案例二：欧陆园

异国风情的应用；

低容积率社区；

高开区名盘，在石家庄人心中已形成较好的口碑；

小区内发射塔成为其项目的主要弊病，开发商通过园林的建设处理，在一定程度消除了客户的心理障碍。

其产品建设较为成功，但在营销上缺乏亮点，同时欧陆风情已经显得庸俗而不合潮流。

总体而言，该项目为本项目长期竞争对手。

一、市场营销环境结论：石家庄房地产开发总体尚处于产品竞争的初级阶段，完善产品自身素质几乎是所有中高档楼盘的共同模式。感性消费特征为项目的营销创造了较好的条件，实景展示营销在石家庄尚未有使用，存在市场空间。同时，价格杠杆是销售中的重要举措。但随着竞争的加剧，项目产品表面素质将不再具备长久竞争优势，项目品牌及企业品牌的将是市场未来几年的发展趋势。

97年-2000年2001年-2003年2003年后发展阶段起步阶段产品竞争阶段综合素质竞争阶段石家庄房地地产发展阶阶段示意图图二、项目总体营营销战略总体目标将水榭花都都打造为石石家庄顶级级房地产品品牌。中长期目标标：天山地地产在河北北省的“万万科”品牌牌形象。一期塑造项项目知名度度及形象；；二期价格格的全面提提升，实现现利润回报报；三期项项目品牌建建设。二、项目总体营营销战略贝尔高林擅擅长水景营营造；项目具备较较好的素质质，卖点突突出，但其其中最为明明显、最具具宣传推广广价值的为为水景；石家庄人对对水景住宅宅具有相当当高的认同同度；符合“水榭榭花都”这这个项目名名称；具体广告语语由广告公公司另行提提供。蓝色水岸.城市名郡郡凝聚蓝色生生活梦想一期推广主主题——明线蓝色水岸.城市名郡郡二、项目总体营营销战略两条营销暗暗线——以1虚虚1实两条条暗线相互互交应，引引导项目整整个营销推推广。实线：石家庄首个个国家康居居示范工程程虚线线：：21世世纪纪高高尚尚人人居居领领地地二、、项目目总总体体营营销销战战略略我们们的的客客户户————这是是一一群群成成功功的的人人士士；；他们们沉沉稳稳、、睿睿智智、、拥拥有有财财富富和和地地位位；；他们文化素质质高，有修养养，有生活品品位，具有丰丰富的内涵气气质，代表了了现代财智人人士的新形象象；同时，他们是是一群理性的的消费群体。。二、项目总体营销销战略形象高度——虚线21世纪高尚尚人居领地打造石家庄首首席高尚人文文社区形成差差异化竞争优优势；该形象便于项项目后期社区区文化、品牌牌的建立及推推广；与天山房产““建筑居住文明明”的企业经营营理念形成呼呼应；与项目命名““水榭花都””形成很好的的对应；21世纪是“财智智人的世纪””，本项目提提出“财智人人物8大生活主张””；铺垫期发起““21高尚住宅宅标准”，提高同等等档次楼盘的的竞争门槛；；后期在通过过“豪宅论坛坛”导向项目目标准，再次次验证项目的的高尚素质；；二、项目总体营销销战略物业素质——实线石家庄首个国国家康居示范范工程该定位为项目目品质的实在在诠释；将该定位附属属于项目品牌牌之下，在所所有的宣传推推广中出现；；由于“国际城城”的务虚宣宣传，客户的的理性消费会会有所提高，，本项目未雨雨绸缪，以项项目提高项目目实在品质为为基础；后期以城市房房地产对话的的形式，与中中国房地产前前沿城市康居居工程形成对对比，通过康康居工程的国国家级标准，，提升项目形形象高度，树树立城市一流流品牌。园林建筑配套物管文化活动产品建设开发前期社区建设开发中期项目品牌开发后期产品文化服务水榭花都项目目开发示意图图二、项目总总体营营销战战略一期卖卖环境境，产产品以项目目强大大的合合作单单位为为宣传传切入入点，，提升升项目目形象象档次次；通过卖卖场周周围的的园林林、建建筑及及模型型、样样板房房等，，实景景展示示项目目品质质，促促成销销售；；通过柏柏涛的的规划划、贝贝尔高高林的的园林林，让让客户户对项项目社社区环环境产产生良良好的的憧憬憬，在在市场场上引引起一一定程程度的的轰动动；在项目目各种种展示示条件件下，，通过过大气气的营营销手手法及及适当当的价价格杠杠杆策策略，，达致致项目目热销销目标标。二、项目总总体营营销战战略二期卖社社区一期客户户入住，，项目实实景已经经充分展展示，建建筑及园园林品质质不再可可能在市市场上引引起大的的轰动，，并且项项目外在在品质复复制简单单，不具具备长久久竞争优优势；真正的好好盘，在在于能以以好的项项目外在在品质为为基础，，为业主主提供一一个良好好的居住住氛围，，创造社社区品牌牌，在物物质与精精神上双双重满足足业主居居住需求求，体现现“21世纪人居居理念””；从二期开开始，建建立“天天山会””———见形象象推广篇篇。二、项目总体体营销战战略三期卖品品牌房地产作作为大宗宗、耐用用消费品品，客户户在选择择周期上上一般较较长，理理性消费费程度远远高于其其他商品品；因此，从从长远来来看，项项目及开开发商的的品牌必必将成为为客户在在购房时时的重要要影响因因素；品牌的建建设、经经营，需需要经过过较长的的时间，，同时后后期的维维护同样样重要；；本项目的的品牌建建设将经经历以下下几个过过程：前前期的项项目经营营；中期期的企业业人文建建设，建建立公司司独有的的企业文文化、经经营理念念，培养养一批优优秀的职职业经理理人，形形成企业业核心竞竞争力；；后期的的品牌维维护。项目品牌牌项目素质人文内涵市场口碑…企业品牌牌企业文化经营理念公众形象品牌项目1品牌项目2品牌项目3…品牌维护与强化天山地产产品牌运运作示意意图三、入市市时机几个基本本思考问问题:开盘能否否热销是是项目后后期是否否可以实实现顺畅畅销售的的重要条条件。要实现开开盘热销销，必然然需要积积累大量量的客户户。而客客户的积积累缘自自客户对对项目某某个方面面的认同同。国际城通通过大气气、另类类的样板板房展示示和模型型展示，，在市场场上形成成了轰动动效应。。本项目在在4月26日前前，由于于项目现现场售楼楼部未出出实景，，客户唯唯一能看看到的仅仅有模型型和楼书书，而这这两项都都不足以以造成对对客户的的冲击，，促使其其下定。。基于上述分分析，我司司认为通过过一定期限限的实景展展示来积累累客户，引引起市场关关注，将会会对开盘热热销起到极极大的帮助助作用。三、入市时时机入市时机策策略安排4月8日，开始内内部认购。。4月26日（周六）），现场售售楼部销售售进场，卖卖场实景到到位。参加5月1日春季房地地产交易会会，拦截客客户。4月26日－5月17日，组织““水榭花都都”考察团团活动，通通过现场极极具煽动力力的园林、、建筑、会会所、模型型、样板房房等展示，，让客户鉴鉴证项目一一流品质，，引起轰动动效应，积积累大量客客户，为开开盘热销创创造条件。。5月18日日，正式开开盘销售。。第二部分营销活动动篇铺垫期板块运动新闻发布会限时抢购六一公益豪宅论坛天山现象城市对话－康居工程研讨城市运营商内部认购期开盘强销期持销期尾盘消化期品牌提升期炒作区域，项目信息透露建立项目品质高度形成热销，塑造企业形象项目品质及企业形象提升项目品牌，企业品牌积累企业品牌提升营销活动全程程示意图财智人物考察团春交会系列活动一：：板块运动（铺垫期）意义：炒作高新技技术开发区。。时间：2003年3月17日－－3月23日日。宣传重点：规划前景；良良好的空气质质量；低人口口密度；入住住企业、人员员的高素质。。效果控制：与政府规划部部门联合炒作作，增强宣传传可信性。广告计划：主要以新闻的的形式出现，，避免成为开开发商广告。。详细方案在开开发商认同后后另行提供。。系列活动二：：新闻发布会（铺垫期）意义：项目信息透露露，引起市场场关注，表明明开发商决心心。时间：2003年3月23日地点：石家庄顶级酒酒店与会：天山，政府，，合作单位，，潜在客户，，媒体记者。。主题：1，主持人作开开场白，介绍绍来宾；2，合作单位代代表发言，阐阐述本单位对对“水榭花都都”项目开发发的支持；3，政府府领导导寄希希望；；4，，天山山作总总结性性发言言，表表明决决心。。广告宣宣传：：3月21日日发布布新闻闻发布布会信信息，，3月24日、25日以新新闻形形式在在各电电视台台、报报纸上上。详案在在开发发商认认同思思路后后另行行提供供。系列活活动三三：財智人人物风风云榜榜（内部部认购购期）A、意义：：针对潜潜在客客户作作宣传传，引引起共共鸣，，使其其产生生兴趣趣；同同时创创造话话题，，引起起市场场广泛泛关注注、提提高项项目知知名度度。B、时间：：4月1日－5月9日C、操作思思路：：4月1日－4月6日：炒炒作财财智人人物8大生活活主张张，与与项目目“21世纪高高尚人人居领领地””相呼呼应；；4月7日－4月25日，以以“燕燕赵晚晚报””的名名义，，选取取中国国十大大财智智人物物，形形成““财智智人物物风云云榜””，并并以征征文的的形式式，推推出““我解解财智智人物物”，，让普普通市市民谈谈谈他他们对对财智智人物物及其其居家家选择择的理理解，，本项项目以以协办办单位位的身身份出出现；；4月26日－5月9日，宣宣传““水榭榭花都都”作作为““財智智人物物”理理想居居住地地的优优势所所在；；注：详详案在在发展展商认认同思思路后后另行行提供供。系列列活活动动之之四四：：石家家庄庄春春节节房房地地产产交交易易会会（铺铺垫垫期期））意义义：：强强势势建建立立项项目目高高品品质质形形象象、、拦拦截截客客户户，，国国内内有有不不少少大大盘盘都都有有过过类类似似的的成成功功操操作作经经验验————未未正正式式开开盘盘的的客客户户拦拦截截。。时间间：：2003年年石石家家庄庄春春节节房房地地产产交交易易会会措施施、、手手法法：：1，，买买断断会会刊刊黄黄金金版版面面：：封封面面、、封封底底、、封封2、、32，，在在所所有有房房交交会会与与客客户户沟沟通通的的广广告告中中出出现现水水榭榭花花都都形形象象广广告告。。3，春节节会开幕幕式及其其他活动动以“天天山.水水榭花都都”作作背景板板。4，春交交会期间间，精选选一部分分受过良良好专业业礼仪训训练的天天山员工工（如部部分海世世界员工工），在在春交会会现场派派发宣传传资料，，或租用用一电子子屏幕作作形象宣宣传。系列活动动五：水榭花都都“考察察团”（内部认认购期）意义：煽情展示示，引起起市场轰轰动，积积累客户户；时间：4月26日－5月17日操作：1，4月22日、24日、25日公布项目现现场实景将在在4月26日正式对外开开放展示；2，所有参观者者必须凭借VIP卡，方具备参参观权，同时时每张VIP卡限带5人；3，超过5人的参观团体体可事先预约约，由专门置置业顾问做参参观向导；4，所有参观者者统一着开发发商预先准备备好的参观专专用服、鞋、、安全帽；5，参观区域用用围墙封闭围围合，统一参参观进出口，，并由专门保保安守卫；6，对于指出项项目园林、会会所不足之处处或工地现场场有关问题并并给出建议的的参观者，给给予精美礼品品奖励，同时时如果该客户户购房，将进进入小区优秀秀业主榜名单单。参观内容：1，会所周围园园林；2，会所功能展展示；3，样板房；4，施工现场。。广告：以参观者身份份的形式，通通过报纸软文文炒作参观活活动的热烈及及参观者对项项目素质的高高度赞扬；注：详案在发展商商认同思路后后另行提供。。系列活动之六六：开盘活动（开盘强销期期）意义：营造现场气氛氛、调动客户户购房情绪，，实现开盘热热销。时间：5月18日地点：项目现场售售楼部主题：形象代言人人现场作秀、、“排队限时时抢购”。。限时抢购：1，开盘前两天天，只对VIP卡客户销售；；2，5月18日当天，从早早上8点，限时抢购购正式开始，，根据排队顺顺序依次选房房，每人限制制时间15分钟，超过15分钟视为自动动放弃，售楼楼部开放时间间到晚上6点整；3，5月18日当天，每两两个小时销售售价格上调一一次，5月19日，价格统一一，但仍低于于整体均价100元，5月20日，价格恢复复到3000元，同时购购房不再限制制于VIP卡客户。具体活动方案案另附。系列活动之七七：“六.一”公益献爱爱心（开盘强销期期）意义：通过该活动，，树立开发商商良好的公众众形象，为后后期企业品牌牌建设打好基基础；时间：5月26日－6月30日举办单位：水榭花都、科科技园、海世世界、天山建建材、天山建建筑公司等天天山集团下属属单位共同举举办，以天山山集团作为主主办单位，水水榭花都作为为执行主办单单位，其他单单位为协办单单位；主题：为了祖国的花花朵——让爱撒播播在石家庄孤孤儿院形式：1，员工捐款，，采用自愿捐捐助的形式；；2，天山集团捐捐款10万元；3，“水榭花都都”捐款，期期间每销售一一套住房，向向孤儿院捐款款500元；4，“六.一儿童节”当当天，由孤儿儿院组织节目目，天山集团团赞助的形式式，让孤儿院院的小朋友过过一个快乐的的节日，同时时节日当天举举行天山集团团首次义捐仪仪式；5，7月2日，天山集集团将其余余捐款交与与孤儿院。。宣传传炒炒作作：：在5月23日，，通通过过燕燕赵赵晚晚报报及及燕燕赵赵都都市市报报整整版版彩彩版版公公布布此此次次活活动动信信息息；；活活动动开开始始后后，，主主要要通通过过新新闻闻炒炒作作该该活活动动。。根据据活活动动时时间间，，在在5月月初初另另行行提提供供详详案案。。系列列活活动动之之八八：：豪宅宅论论坛坛（持持销销期期））意义义：：体现现项项目目高高素素质质及及企企业业的的专专业业化化形形象象；；时间间：：8月16日（（周周六六））地点点：：石家家庄庄顶顶级级酒酒店店与会会：：建设设部部领领导导，，河河北北省省建建设设厅厅领领导导，，石石家家庄庄建建委委领领导导，，石石家家庄庄主主要要房房地地产产开开发发企企业业代代表表，，北北京京某某知知名名地地产产人人士士（（如如冯冯伦伦）），，各各合合作作单单位位代代表表，，电电视视台台、、报报社社等等媒媒体体记记者者。。效果果控控制制：：通过过与与会会人人员员的的社社会会地地位位，，在在石石家家庄庄地地产产界界引引起起广广泛泛关关注注，，达达到到预预期期宣宣传传效效果果。。注：：具体体方方案案在在活活动动前前1个月月提提供供。。系列列活活动动之之九九：：天山山现现象象（持持销销期期））意义义：：通过过对对几几个个月月来来天天山山水水榭榭花花都都走走过过的的风风风风雨雨雨雨的的总总结结，，告告知知市市民民水水榭榭花花都都今今天天成成功功的的必必然然，，同同时时也也表表明明未未来来将将走走的的更更好好，，塑塑造造项项目目形形象象，，同同时时也也是是为为二二期期销销售售做做准准备备。。时间间：：9月8日－－9月19日形式式：：通过过系系列列报报纸纸软软文文，，总总结结项项目目取取得得巨巨大大成成功功的的必必然然原原因因。。注：：具体体内内容容在在活活动动前前1个月月提提供供。。系列列活活动动之之十十：：国家家康康居居工工程程建建筑筑论论坛坛意义义：：拔高高项项目目形形象象高高度度，，体体现现““水水榭榭花花都都””国国家家康康居居标标准准，，国国内内一一流流房房地地产产项项目目建建筑筑品品质质，，同同时时也也是是建建立立开开发发商商专专业业形形象象高高度度。。时间间：：11月8日（（暂暂定定，，在在项项目目国国家家康康居居工工程程正正式式申申报报成成功功后后，，举举行行此此次次活活动动，，具具体体时时间间另另定定。。））地点点：：石家家庄庄顶顶级级酒酒店店与会会：：天山山领领导导，，中中国国发发达达城城市市康康居居工工程程项项目目开开发发商商领领导导，，建建设设部部领领导导，，中中国国某某地地产产界界知知名名人人士士，，同同致致地地产产代代表表，，电电视视台台、、报报社社媒媒体体记记者者。。主题：1，主持人致开开场白，介绍绍来宾；2，同行发展商商介绍开发经经验；3，天山领导发发表感想；4，建设部领导导阐述康居工工程在中国的的发展，提出出展望；5，自由提问20分钟。注：详案在活动前前一个月另行行提供。远期活动：城市运营意义：通过城市运营营研讨，与市市政领导的对对话，全面提提升项目开发发高度及品牌牌价值。时机：水榭花都销售售尾声（如果果周边地块启启动）形式：作为执行主办办方，与市政政领导及石家家庄地产同行行共同研讨城城市运营话题题。特别提示：在该活动中强强调名校概念念。注：详细方案根据据活动具体举举行时间另案案提供。第三部分形象推广广篇一、形象代言言人大陆知名演员员，著名节目目主持人和表表演艺术家。。在《空姐与记记者》、《明明镜高悬》、、《霹雳菩萨萨》、《铁齿齿铜牙纪晓岚岚》、《梦断断紫禁城》等等电视连续剧剧中饰演主角角。因在《宰相刘刘罗锅》中饰饰演和珅获北北京电视艺术术春燕奖和第第十四届中国国电视金鹰奖奖“最佳男配配角”。人物特点：诙诙谐、和气、、人缘好，善善于调动气氛氛综合评价：其其良好的口才才、人缘、形形象和调动气气氛的能力，，能很好的吸吸引客户目光光，起到良好好的宣传效果果，《梦断紫紫禁城》正在在热播中，内地版版《倚倚天屠屠龙记记》评评价也也较高高，并并即将将推出出，建议优优先选选用。——王刚一、形形象代代言人人大陆知知名演演员主要作作品：：电影影《顽顽主》》《混混在北北京》》《一一声叹叹息》》《闯闯入者者》《《你没没有十十六岁岁》，，电视视剧《《宰相相刘罗罗锅》》《康康熙微微服私私访记记》(1,2,3部)《财神神到》》《京京城大大状师师》《《铁齿齿铜牙牙纪晓晓岚》》特点：：因多多次扮扮演康康熙皇皇帝，，已经经树立立起了了较为为固定定的帝帝王形形象。。综合评评价：：形象象气质质佳，，具有有帝王王气象象的大大家风风范，，知名名度高高，但但亲和和力不不如王王刚、、现场场调动动气氛氛能不不及王王刚，，建议作作为备备用人人选。。——张国立立一、形象代代言人代言人使用用目的：作为形象代代言人，利利用其知名名度，吸引引市场目光光，达到预预期宣传目目的。使用方法、、范围：主要应用于于各类宣传传活动，如如项目开盘盘、入伙。。不宜过多的的将代言人人形象长期期出现在项项目任何宣宣传册上，，以免本末末倒置，偏偏离预期目目的。为保证使用用价值，可可按出场次次数签定费费用标准。。通过用房抵抵费、送房房或优惠购购房的方式式，让代言言人真正融融入小区，，成为小区区的一分子子，增强吸吸引力。二、企业业代言人人目的：通过企业业掌舵者者的宣传传、推广广，树立立个人品品牌，进进而达到到树立企企业品牌牌的作用用。通过企业业代言人人的言行行，传递递企业经经营理念念、专业业形象及及社会公公众形象象。代言人形形象较企企业形象象更易建建立、传传播和引引起社会会关注。。中国地产产界知名名人士，，潘石屹屹与王石石是最为为成功的的企业代代言人。。二、企业业代言人人方案一：个人宣传宣传个人建业业艰辛历程。。多参加各类社社会活动，特特别是一些有有关房地产专专业的社会活活动，常在各各类媒体露面面，引起社会会关注。担任任社社会会公公职职，，便便于于活活动动开开展展及及在在行行业业内内的的形形象象建建立立。。二、、企企业业代代言言人人方案案二二：：团队队宣宣传传宣传传精精英英团团队队，，塑塑造造企企业业整整体体专专业业形形象象。。多参参加加社社会会活活动动，，及及增增加加在在媒媒体体的的露露面面频频率率。。团队队协协调调宣宣传传相相对对于于个个人人的的宣宣传传要要难难，，但但同同时时精精英英团团队队而而非非个个人人的的企企业业经经营营精精神神将将是是大大势势所所趋趋、、社社会会发发展展方方向向。。三、、企企业业经经营营理理念念总体体经经营营理理念念：：建筑筑居居住住文文明明！！企业业经经营营理理念念要要体体现现在在为为社社会会、、人人类类带带来来的的生生活活改改变变。。企业业形形象象建建设设：：梦想想————我我们们一一直直在在创创造造！！天山山地地产产的的梦梦想想，，创创国国内内一一流流地地产产品品牌牌，，为为社社会会创创造造更更多多的的优优质质产产品品。。老百百姓姓梦梦想想，，住住进进世世纪纪人人文文标标准准社社区区。。梦想想，，属属于于所所有有人人，，天天山山为为您您创创造造。。四、企业回回馈社社会理理念目的：：为保持持企业业的公公众形形象、、建立立企业业品牌牌，体体现企企业在在发展展的同同时不不忘给给予社社会回回报的的崇高高精神神。对于河北北省运动动员、教教师、科科学家等等为石家家庄人作作出了较较大贡献献的典型型人物给给予适当当的奖励励，或直直接建立立基金会会，通过过基金会会奖励，，形成长长期口碑碑效益。。担任各类类社会慈慈善事业业的公职职：如河河北省教教育基金金会会长长等。五、企业刊物对于一个大型型的企业集团团来说，企业业刊物必不可可少。刊物连接企业业与社会的窗窗口，同时也也是营造企业业文化、促进进企业内部交交流的空间；；企业刊物以天天山集团的名名义出，体现现企业规模优优势。将该企业刊物物放置于水榭榭花都、海世世界、科技园园、建材市场场等，便于客客户的取阅。。六、天山会会维护项目老老业主感情情；团结一批准准业主；天山地产经经营理念、、服务理念念的有效传传达社会；；后期社区文文化、品牌牌建立的基基础。七、天山地地产企业VI天山集团作作为一个企企业集团，，经营范围围涉及较为为广泛，因因此其企业业VI需要传达的的是一种笼笼统的概念念；而天山地产产作为天山山集团的一一个直属分分支单位，，其经营方方向非常清清晰、单一一，因此需需要一个与与之相对应应的同样能能清晰表达达其经营理理念的VI系统，有效效传达企业业形象。这种品牌、、VI的附属关系系在汽车行行业表现最最为明显，，一般说来来，汽车生生产厂商企企业标识与与汽车品牌牌标识是完完全独立的的两部分。。详细方案由由广告公司司提供。八、企业形象拟拟人化目标标通过各种包包装手段，，将天山地地产最终打打造为一成熟、稳重重、睿智、、阳刚的成功男人人形象，与与水榭花都都的内秀、似水水柔情女人形象形形成一个完完美的组合合。第四部分项目包包装篇篇一、售楼部及会会所水榭花都大大事记牌：：在售楼部展展示区，树树立水榭花花都大事记记牌，通过过文字和图图片记录水水榭花都的的成长历程程。让客户户亲身感受受水榭花都都一天一天天的变化。。销售员日日记：在售楼部部一显眼眼区域挂挂一白板板，记录录发生在在售楼员员身上的的一些工工作上的的故事，，引起客客户共鸣鸣，拉近近售楼员员与客户户之间的的心理距距离，营营造好的的销售氛氛围。LOGO应用将会所中除用用作售楼部以以外的其他部部分作会所功功能展示。二、样板房重装饰、摆设设，轻功能。。洗手间、厨房房的摆设要精精致，体现生生活细节。装修、装饰一一方面要注重重其展示功能能，同时也应应充分考虑其其生活氛围的的营造，体现现该户型目标标客户生活习习惯。具像客户情景景展示：为真真正达到营造造居家氛围，，引起客户共共鸣的目的，，可将该户型型目标客户具具像化，将主主人一家几口口名单作简单单交代，用精精美装饰板钉钉在入户门口口——与户型型平面图并列列。同时在进进门口或室内内，做1－2为主人木偶的的生活场景，，同时通过文文字对该场景景作简单交代代。将居家氛氛围营造得亲亲切而真实，，打动客户。。调动其购买买情绪。三、园林实实景展示体现人性关关怀，多设设置休闲凳凳椅。与样板房一一样，注重重真实生活活氛围得营营造，在园园林内做生生活写真雕雕塑。四、围墙将围墙做成成生活走廊廊，描述小小区未来业业主在水榭榭花都的一一天和在工工作上的一一天。体现现一种浓郁郁的生活氛氛围。关于生活画画卷，可采采用商场橱橱窗的形式式，做凹形形处理。每组画面最最后一幅，，将镜头引引向样板房房：如，我回家去了了！－水榭花花都蓝水郡郡5栋603房。与样板板房形成呼呼应。五、独立别墅前期展示外外立面实景景，但不开开放内部空空间，树立立神秘而高高贵的形象象。当销售到一一定量，再再适时推出出独立别墅墅户内空间间展示，引引起市场的的二次兴奋奋点。户型型模模型型包包涵涵有有独独立立别别墅墅。。六、、小小区区主主入入口口作为为给给予予客客户户的的第第一一形形象象，，小小区区入入口口显显得得特特别别重重要要，，它它客客户户心心中中形形成成先先入入为为主主的的映映像像；；在入入口口处处，，进进广广场场位位置置，，做做一一精精美美小小雕雕塑塑，，以以展展示示小小区区形形象象。。同同时时用用水水托托起起““水水榭榭花花都都””几几个个字字。。附附阳阳光光棕棕榈榈园园的的小小区区入入口口做做法法。。阳光光棕棕榈榈园园小小区区主主入入口口七、、工工程程形形象象堆放放整整齐齐的的物物料料；；各类类安安全全警警示示语语的的规规范范；；安全全网网的的良良好好架架设设；；脚手手架架、、模模板板等等材材料料的的规规整整架架设设；；漂亮亮的的条条幅幅；；施工工人人员员整整齐齐的的着着装装。。对于于实实在在无无法法处处理理的的角角落落，，建建议议通通过过临临时时围围板板围围合合，，遮遮蔽蔽视视线线。。八、、人人的的包包装装所有有能能与与客客户户接接触触的的企企业业员员工工，，要要求求着着装装整整齐齐，，并并着着公公司司工工作作牌牌。。特别是售售楼部现现场员工工、保安安、看楼楼直通车车驾驶员员等经常常与客户户接触的的员工，，要特别别注意着着装及言言谈举止止。人的形象象不仅会会让客户户联想到到项目未未来的品品质，同同时也会会是对企企业形象象的初步步推断。。九、高尔尔夫车在销售现现场配置置3部左左右的高高尔夫车车，用于于现场园园林及样样板房的的参观。。通过高尔尔夫车的的设置，，给客户户强烈传传达项目目超大规规模气势势；同华南板板块的南南国奥林林匹克花花园、雅雅居乐等等一样，，统一现现场看楼楼路线；；同时在在高尔夫夫看楼车车上增设设报站期期，每到到一个景景点，通通过报站站期向客客户介绍绍目前所所处小区区位置特特点，以以此增强强项目的的参观展展示性及及形象高高度。九、水榭榭花都““欢乐一一家”赵明那一一家子一首旋律律简洁明明快、感感情真挚挚动人的歌曲曲《让爱爱住我家家》，引引起了许多观众众的共鸣鸣。演唱唱《让爱爱住我家家》的一家子子赵明、、麦玮婷婷夫妇以以及他们们的儿女赵丝丝弦、赵赵鼓瑟，，一夜之之间成了了全国最最出名的的普通人人家。亲切、和和睦和不不乏富有有的一家家子形象象，很容容易将项项目高尚尚人文社社区概念念形象化化的传达达给客户户，起到到推动项项目形象象建立的的作用。。典型案案例：：深圳圳“风风和日日丽””的小小女孩孩形象象、““天然然居””荷叶叶父子子。十、宣宣传资资料项目宣宣传资资料将将主要要包括括以下下几个个方面面：功能楼楼书：：含荟荟萃世世界精精彩合合作单单位宣宣传写意楼楼书：：描述述一种种高尚尚的生生活方方式电子楼楼书：：项目目未来来形象象的描描述生活手手册：：介绍绍项目目周边边配套套，形形成良良好的的生活活氛围围生活手册第五部分销售及及广告告篇一、销售策策略铺垫期－销售员培训训内部认购期期4月8日，正式开开始内部认认购。VIP卡为优先购购房及优惠惠购房卡。。内部认购期期间，不签签订认购合合同，不认认购房号，，但客户可可购买优先先购房卡———VIP卡。VIP卡认购金为为2000元，1周之内允许许退还，超超过1周后不予退退还。持有该VIP卡的客户，，享有正式式开盘当天天的排队抢抢购权；购购房时可以以享受正常常优惠外额额外2％的折扣；；该VIP卡可自由转转让，但为为防止客户户丢失，转转让接收人人必须持有有原购卡人人的转让说说明书。内部认购期期间，不公公布某一具具体房号的的价格，只只公布一期期总体均价价。一、销售策策略开盘强销期期－限时抢购购5月18日日8：00正式开盘盘销售，但但5月18日、19日只对VIP卡客户。5月18日日，8：00-12：00，，13：00-19：00为为上班时间间。5月18日日，以2400起价价，每20人价格上上调50元元，当天限限100个个单位；每每批10人人，限时15分钟，，否则视为为自动放弃弃限时抢购购活动。5月月19日日，，价价格格统统一一均均价价2600，，限限50单单位位。。5月月20日日后后，，项项目目均均价价2634。。以上上价价格格均均为为折折后后实实收收均均价价，，最最终终实实现现一一期期多多层层总总体体均均价价2600。。为防防止止优优质质单单位位被被抢抢空空，，在在开开盘盘期期间间，，150套套限限时时抢抢购购单单位位由由发发展展商商与与同同致致地地产产预预先先共共同同确确定定————80%差差单单位位与与20%相相对对好好单单位位。。一、销售策略略持销期根据销售情况况适时提升价价格。根据开盘强销销期各户型走走势，对各户户型价格进行行调整，以保保证各户型的的均衡走势。。尾盘消化期通过促销促进进一期销售。。利用2期价格格的提升，促促进1期剩余余单位的消化化。二、广告计划划总体战略一期主打水景景。报纸、户外、、电视广告为为主，广播广广告为辅。销售广告与形形象广告齐头头并进，在保保证推进销售售工作的同时时，逐步提升升项目形象高高度，最终建建立石家庄顶顶级房地产品品牌，通过该该品牌项目促促进天山地产产企业品牌的的建立。铺垫期形象建建立为主，内内部认购期项项目整体形象象的宣传，开开盘期以开盘盘热销，持销销期项目分卖卖点的详细阐阐述。（详细细方案有黑弧弧广告提供））各营销活动具具体另行安排排广告，不影影响项目整体体宣传。二、广告计划划铺垫期合作单位宣传传——荟萃世世界精彩21世纪高尚尚人文住宅标标准板块运动及新新闻发布会户外广告二、广告计划划内部认购期报纸冠名天山专栏报纸硬广广播广告户外广告二、广告计划划开盘强销期报纸广告为主主电视广告：新闻前插播、、电视剧场冠冠名户外广告：更换为热销中中路旗：项目主打推广广语，销售热热线车体：：传递信信息二、广广告计计划持销期期报纸：：分卖点点祥述述电视：：暂时取取消户外：：实景图图片二、广广告计计划尾盘消消化期期报纸：：促销、、现房房、入入伙，，二期期为主主电视：：为二期期销售售，实实景户外：：换为二二期项项目三、费费用预预算考虑到到发展展商与与媒体体的关关系及及媒体体市场场价格格变化化等实实际原原因，，实际际广告告费用用以实实际发发生值值为准准。营销活活动：：以每每次8万元元计（（活动动本身身，不不含广广告）），计计48万，，加上上六一一公益益捐款款10万，，共58万万。三、费费用预预算铺垫期期－（－））软文文：：合作作单单位位5篇篇，，高高尚尚社社区区标标准准3篇篇，，板板块块运运动动3篇篇，，新新闻闻发发布布会会1篇篇。。共共12篇篇，，1.5*12＝＝18万万硬广广告告：：7次次，，28万万小计计：：46万万三、、费费用用预预算算内部部认认购购期期－（（－）报眼眼冠冠名名：：20万万广播播广广告告：：15万万天山山专专栏栏：2万/月月*2月＝＝4万报纸纸硬硬广广告告：：4月8日、、11日每每天天两两版版，，4月14日－－5月17日，，每每周周两两次次，，其其中中5月15、16增加加一一次次。。都都市市报报共共4次，，5.6*4＝22.4万；；晚晚报报14次，，5*14＝70万小计计：：131.4万三、、费费用用预预算算开盘盘强强销销期期－（（－）报纸纸硬硬广广告告：5月18日日晚晚报报、、都都市市报报各各一一，，5月月19日日－－6月月30日日，，每每周周两两次次。。都都市市报报1次次，，5.6*1＝＝5.6万万；；晚晚报报13次次，，5*13＝＝65万万。。天山山专专栏栏：：每月月2万万，，共共4万万。。电视视广广告告：：形象象篇篇，，4月月21日日－－6月月30日日，，制制作作费费8万万；；发发布布费费20万万。。电子子楼楼书书：：3D制作作费费40万，，光光碟碟制制作作费费1.5万。。路旗旗：：10万小计计：：154.1万三、、费费用用预预算算持销销期期－（（－－9.30）报纸纸广广告告：：每周周两两次次，，共共27次，，5*27＝135万天山山专专栏栏：：每月月2万，，共6万。。小计计：：141万。。三、、费费用用预预算算尾盘盘消消化化期期－（－））通过过2期期带带动动一一期期销销售售，，广广告告计计入入2期期。。三、、费费用用预预算算宣传传资资料料：：内部部认认购购期期，，楼楼书书1500本本，，4.5万万，，折折页页，，5000份份，，0.5万万，，生生活活手手册册1500本本，，0.75万万，，手手提提袋袋1500份份，，0.6万万；；开开盘盘强强销销期期，，楼楼书书1500，，4.5万万，，折折页页8000份份，，0.8万万，，生生活活手手册册1500份份，，0.75万万，，手手提提袋袋1500份份，，0.6万万。。共共计计13万万。。现场场包包装装费费：：预计计200万万一期期营营销销费费用用总总计计：：58+46+131.4+154.1+141+200＝730.5万一期销售售金额＝6.54*2600＝17004万营销费用用比：730.5/17004＝4.30％略高于正正常水平平,但考考虑到一一期建立立知名度度需要、、部分费费用需分分摊到后后期以及及开发商商所能拿拿到的优优惠价格格等几个个因素，，该费用用在可接接受范围围。大盘点：：项目一期期全程营营销总示示意图铺垫期内部认购购期开盘强销销期持销期尾盘消化化期销售阶段段划分营销活动动包装策略略形象推广广板块运动动新闻发发布会会财智人物物风云榜榜水榭花都都考察团团限时抢购购六.一公公益活动动豪宅论坛坛天山现象象二期正式式开盘工地围墙墙售楼部、、园林、、样板房房、导示示系统、、工地形形象形象代言言人，企企业公众众形象传传达，活活动应用用企业代言人人（个人或或精英团队队），企业业专业形象象建立、传传达，企业业品牌推动动建立品牌建立形象初步透透露品质诉求形形