浙江省杭州市房地产项目营销策划定位报告

浙江省杭州市房地产项目营销策划定位报告项目研究思路宏观形势分析杭州市场分析西溪区域分析客群需求分析地块条件市场情况开发意向项目定位产品方案案例研究定位思考地块规划建筑风格户型建议配套服务公司目标园林景观第一部分方向初判宏观形势分析进入09年来国家从资金、土地、税费、交易等多个环节为房地产行业的恢复发展提供政策支撑，这些事实已经证明，房地产行业作为带动国民经济发展的重要产业，目前前景总体向好。但为防止再次出现行业危机，国家也在多个方面及重要环节对行业进行政策规范，所以未来一段时间，行业的主基调是稳定、发展、可控。全国房地产宏观政策规范政策两部委清查变更容积率预防地方政府违规托市调整工业用地出让最低价标准禁止保障房地块用于商业性开发《非法占用耕地造成种植条件严重毁坏认定办法（征求意见稿）》《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中央与地方联手打击捂盘财政部出台房屋赠与税新规打击房屋交易避税国土部严处小产权房扶持政策2000亿地方债3月开闸《国家住房建设制度(2010-2050)》八城市公积金异地互贷协议城里人或可到乡下置业《关于下达2009年部分中央廉租住房保障专项补助资金的通知》商品房开发资本金大限松动房贷风险总体可控国务院首次下调商品房项目资本金比例《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》全国房产市场——房产投资增长率09年前8月房地产投资同比小幅上升14.7%，环比上升3.1%。同时房地产投资比重开始止跌回升，占总投资额18.7%。注：数据来源国家统计局全国房地产投资同比有较明显幅上升，同时比重逐渐上升。全国房产市场——大中城市房屋价格指数全国70个大中城市房屋销售价格指从四月份开始数持续回升，预示全国房地产行业大趋势发展逐渐向好。注：数据来源国家发改委全国房地产市场房价已经企稳回升，增长速率稳健，全国整体房地产市场进入一个稳定发展期。全国房地产市场——价升量跌后市仍须谨慎随着今年上半年房地产价格理性回归，房产销售率迅速回升，同时国家政策进一步支持，使得现在地产行业得以迅速恢复并健康发展。但是，我们也要注意到近期房地产市场又有泡沫产生的迹象，因此，保持清醒头脑，尽快入市，立足产品品质提升，才是规避风险的根本方法。鉴于后市发展仍存在着不确定因素，具有前瞻性的项目定位理念和合理的产品实现方案，是本案立于不败之地的首要保障。全国房产市场——“十一”期间最新动态北京：7天中，期房、现房累积签约1119套，同比去年下降50%。价格：“二手房均价为11625元每平米，较9月份下降500元每平米。购房者：与新浪网联合调查结果显示，62.7%的网友近期不打算买房，25.4%的人认为明年3月是买房的最佳时机。上海：十一七天内，住宅成交8.46万平方米，较最高峰2007年的16.7万相比，几乎被腰斩，逼近最低谷的2008年。价格上，住宅成交均价为13845元每平米。买房者：82%的受访者有购房计划，31%的受访者希望总价能控制在70万元以下。成都：十一期间，为期5天的2009年秋交会上，成交各类房屋4871套。价格：整体均价5819元每平米。买房者：各种优惠政策，让买房人看到了买房的希望。杭州：十一期间，杭州共成交商品房998套，是2008年同期3.2倍。价格：主城区楼盘纷纷进入两万元行列，近郊楼盘也触及万元界限。杭州市场可谓逆势坚挺、鹤立鸡群。高销售量一方面体现了杭州本地客群的旺盛需求和高购买力；另一方面，城市强大的辐射力，外地投资者亦占据了购房市场的半壁江山。杭州市场分析杭州房地产市市场分析——总体发展展特征杭州房地产市市场呈现供不不应求局面，，对于消化空空置房挤压房房产泡沫有积积极意义。市场购买力强强劲，全市住住宅销售呈加加速上涨趋势势。市场需求旺盛盛，销售量逐逐月增加杭州房地产市市场分析——总体发展展特征房价稳步上升升，市场健康康成长9月杭州市房房地产价格比比年初提高6.9%，余余杭区则大幅幅增长22.7%，明显显高于全市房房产成交价格格涨幅。杭州市总体房房价呈现平稳稳增长态势，，表明市场处处在相对健康康成长阶段。。余杭区增幅幅明显高于全全市涨幅，表表明余杭区正正在受到市场场关注，有助助于这一新兴兴板块快速成成长。杭州房地产产市场分析析——总体发发展特征楼市由局部部火爆转向向四面开花花重点板块分分析结论住宅市场格格局分布具具有鲜明的的板块色彩彩闲林、西溪别墅排屋高档楼盘中档楼盘中低档楼盘城西、钱江新城城北、滨江、三墩下沙、留下由市场现状状得出，本本案所在版版块为杭州州市高档楼楼盘聚集地地，其中分分布有杭州州市大部分分排屋和豪豪华公寓。。因此在高高档产品竞竞争较强的的板块中，，提升项目目产品力是是立于不败败之地的根根本。西溪区域分分析西溪区域分分析区域分析区域高端产产品成就““西贵”板板块西溪板块倍倍受关注，，需求旺盛盛“金镶玉””规划打造造生态居住住区西溪区域分分析——“金镶镶玉”模式式2009年年3月，《《杭州西溪溪湿地国际际城市综合合体概念规划》方方案评审胜胜出的两套套方案提出出围绕西溪溪城市综合体体“金镶玉玉”建设理理念：以西溪湿地地公园为“玉”，，以西溪湿湿地周边区区域开发和和保护为““金”，通过““赋金于玉玉”实现““金玉成碧碧”，完成成36平方方公里的杭州城城市西部整整体规划。。西溪区域分分析——房地产产市场高档档物业汇聚聚西溪板块的的土地价值值一直受业业界关注，区域域内的住宅宅用地更是是稀缺。最近两两年，随着着万科、绿绿城、坤和等实实力房产企企业的陆续续进驻，板块内内高尚居住住园区初成成规模，人居价价值已得到到迅速提升升。大华西溪风风情、坤和和西溪里、、万坤西溪蝶园园、西溪望望庄、华元元和庄、绿城西西溪诚园等等高端住宅宅云集西溪周边边。区域主要在在售项目汇汇总大华·西溪溪风情——项目概概况项目位置：：文一路延伸伸段，西溪溪风景区以以西总建面积：：50万㎡开盘时间：：五期从08年10月至今多次次开盘近期09年8月、9月两次入住时间：：2009年12月，2010年10月绿化率率：50％容积率率：0.74当前报价：：33000元/平米建筑形态：：排屋别墅墅主力户型：：五期悦宫宫286-370平米开发商商：浙浙江大华房房地产开发发有限公司司大华·西溪溪风情——区位卖卖点区域交通由文一西路路、文二西西路延伸段段（建设中中）、荆常大道道、绕城高高速、等纵纵横路网构构成了西溪风情情周边相对对便利的城城市交通。。规划中的快速速轨道8号号线将为项项目提供更更为方便的交通通。卖点提炼——西溪游艇排排屋别墅大大区“西溪第一一盘”卖点一：第第一家进驻驻西溪区域域开发的楼楼盘卖点二：第第一大规模模西溪纯排排屋水景别别墅卖点三：第第一家引进进游艇的西西溪排屋别别墅关键数字：：50万平平低密水景景3500米米沿河水景景30000平米中央央水景点评：该项项目与本案案同在一个个纬度，地地理位置比比本案相对对较弱，生生态自然环环境却优于于本案，该该项目历时时较长，整整盘虽近尾尾声，但规规划中的六六期未来面面临较强直直面竞争。。大华·西溪溪风情——配套建建筑园园林配套服务———高教园区、、各类商业业预期配套套齐全紧邻阿里巴巴巴淘宝城城、仓前高高教园区、、沃尔玛购购物广场（（建设中））、蒋村商商务中心（（规划中）、浙江江大学紫金金港校区、、浙大国家家科技园，，周边还分分布有西溪溪天堂酒店店群、西溪溪文化创意产业园园，绿城学学校等配套套。社区内内西溪风情情建设有总总面积3万万㎡的高档档配套，包包括：5000㎡㎡南会所、、2.3万万㎡新天地地商业街和和悦宫的3000㎡㎡VIP会会所。社区建筑———新古典主义义外立面以石石材为主，，在典雅、、庄重、精精致的新古古典主义建建筑风格上上增加现代建建筑元素，，气质简洁洁、俊朗，，建材设施施配套打造造生态环保保、安全齐全、、科技高端端。社区园林———天然水系造造景50%高绿绿化率，建建筑密度较较低，绿化化面积大，，宽大河面面，中央大大水景，主主要依靠天天然水域造景。点评：该项项目以大盘盘造城的概概念规划，，内部配套套设施齐全全；建筑风风格率先采采用了新古古典，前三期建筑筑过时，品品质感相对对较弱，4、5期品品质较强，，值得借鉴鉴；园林绿绿化除对大大面积水景的利用，，缺少细节节，不够精精致。大华·西溪溪风情——户型设设计概括：充分分注重户型型的通透性性，设立天天井采光，，地下层通通过首层的的天井玻璃璃同样实现现采光；层层层露台设计计，亲近自自然，方便便观景；较较大的客厅厅及主卧面面宽，提高高居住舒适适度；一层层客厅和餐餐厅形成错层层落差，垫垫高入户门门，树立登登堂入室的的尊贵感。。点评：二层层双卧朝南南，充分接接受阳光洗洗礼三层大尺尺度空间，，豪华尊贵贵，尽显主主人身份；但但是二层空空间缺少家家庭室的设设计以及首层层出现暗卫卫的设计，，略显缺憾；另外入入户进入餐餐厅略显不不妥。A户型：共共四层286㎡大华·西溪溪风情——户型设设计概括：设立立天井采光光，强调户户型的通透透性；前三三后四层加加上双地下下层设计，，五层排屋屋户型尽量量增加居住住的功能空空间；层层层露台设计计，亲近自自然，方便便观景；宽宽大通透客客厅，社交交活动空间间舒适气派派；一层客客厅和餐厅厅形成错层层落差，垫垫高入户门门，树立登登堂入室的的尊贵感。。点评：与A户型相比比，此户型型多出一层层地下室，功功能更加丰丰富；加上上此户型南南入户，直接接进入客厅厅优于A户户型，其他他与A户户型型情情况况类类似似。。C户户型型：：共四四层层318㎡㎡大华华··西西溪溪风风情情———开开发发进进度度西溪溪里里———项项目目概概况况项目目位位置置：：西湖湖区区文文一一西西路路蒋蒋村村西西路路口口总建建面面积积：：33万㎡㎡开盘盘时时间间：：2008年7月入住住时时间间：：2009年底底绿化化率率：：30％容积积率率：：1.8当前前报报价价：：高高层层18000元/㎡㎡；别墅墅40000元/㎡㎡建筑筑形形态态：：高高层层、、排排屋屋主力力户户型型：：137、178平米米（（高高层层））290平米米（（排排屋屋））开发发商商：：坤和和建建设设集集团团股股份份有有限限公公司司西溪溪里里———区区位位卖卖点点区位位配配套套学校校：：小小区区内内部部配配幼幼儿儿园园一一个个；；周周边边有有绿绿城城育育华华学学校校、、西西溪溪实实验验学学校校以以及及规规划划中中的中中小小学学；；公公建建：：项项目目所所属属西西溪溪湿湿地地保保护护范范围围，，邻邻西西溪溪国国家家湿湿地地公公园园。。项项目目周周边边规划划蒋蒋村村商商务务中中心心、、文文一一西西路路特特色色商商业业街街；；医医院院：：项项目目北北面面浙浙大大国国际际医医疗疗中中心心将将是省省内内规规模模最最大大的的综综合合性性三三级级甲甲等等医医院院；；公公交交：：周周边边文文一一西西路路蒋蒋村村公公交交总总站站。。卖点点提提炼炼————杭州州““墙墙门门大大宅宅””世世家家生生活活空空间间卖点点一一：：中中式式排排屋屋——以以小小景景、、幽幽巷巷、、静静院院、、敞敞屋屋等等墙门门生生活活空空间间元元素素演演绎绎现现代代中中式式墙墙门门大大宅宅。。卖点二：利用用自然湿地资资源，打造体体验式场景，，曲径通幽。点评：该项目目与本案容积积率相同，其其产品类型和和排布对本案案具有很强的的借鉴性。此此外，该项目目地理位置更更佳，因此要要求本案产品品更加具有吸吸引力。西溪里——建筑园园林社区建筑———新中式在建筑规划上上，二期以板板式高层公寓寓半围合排屋屋区的设计，视线线向五常港河河开放，使二二期住户采光光好、景观开阔，享享受沿河景观观及私密安静静的环境。社区园林———组团公园在景观设计上上，将墙门文文化贯穿始终终，幽巷、雅雅街、素墙，水系、、绿植、坡地地……以及板板式公寓宽敞敞的楼间距形成的的主题性绿地地，如7000多㎡的组组团公园、10000多多㎡的水景中中央花园。点评：此项目目打造新中式式建筑，其排排屋产品对中中式元素的体体现较为到位位，但其小高层产品却很很难看到中式式元素的体现现。究其原因因，新中式对对高层建筑的的运用技术尚不成熟，很很难体现产品品质感。西溪里——户型设计计排屋：面积260㎡，地地上3层，地地下1层概括：一层设置中庭庭，二三楼可可通风见光，，增加了亮度度和通透性。。三层只设置置休闲露台与与主人房，增增加了舒适性性。点评：整个房房型瘦长，面面宽较窄，光光照有限。二二层幼儿房、、父母房并排排，两房面宽宽都略显局促促。西溪里——开发进度度开发进度分期开发，分分期销售。分分芦园/熙园园(排屋)和和瑾园/珺园园(公寓)共共4个组团销销售。销售现状2009年5月底，二期期开盘，目前前联排尚余72套，户户型为290平方米和325平方米。公寓尚有有5栋，500套左右，，户型为87平米，，89平米和和125平米米。据透明售房网网显示，目前前小高层均价价16312元元/㎡，排屋屋均价27742元/㎡㎡，与报价40000元/㎡㎡有一定差距距。绿城·西溪诚诚园——项目概况况项目位置：绿绿城西溪诚园园位于西湖区区文一西路总建面积：60万㎡开盘时间：预预计09年11月底入住时间：未未定绿化率率：40％容积率率：2.1当前报价：30000元/平米建筑形态：高高层主力户型：180-200平米开发商商：浙江报报业绿城房地地产开发有限限公司绿城·西溪诚诚园——区位卖卖点区域交通由西溪路、天天目山路、文文一路、紫金金港路、紫金花路、古墩墩路等纵横密密集路网组成成了西溪诚园周边便捷的的城市交通线线路图，西溪溪诚园还近邻杭州绕城高高速，使远行行更为方便。。卖点提炼——绿城第二代高高层公寓典范范卖点一：绿城城品牌--绿绿城十五年城城西回归之作作卖点二：城西西精装大盘--城西版块块近年来少有有的精装小高层层大盘卖点三：西溪溪湿地—城西西和西溪的纽纽带点评：该项目目与本案同在在一个纬度，，地理位置比本案相对更更佳，未来可可能会对本案案造成威胁绿城·西溪诚诚园——配套建建筑园林配套服务——大型商业、教教育西城广场、沃沃尔玛购物广广场（建设中中）、蒋村商商务中心（规规划中）、浙浙江大学紫金金港校区、杭州绿绿城育华学校校，周边还分分布有西溪实实验学校、市市府幼儿园、、杭十五中西西溪校区等众多学学校，形成涵涵盖大学、中中学、小学、、幼儿园等全全程完备教育育配套系统。。社区内配备绿城城独创的园区区生活服务体体系、高端生生活设施。社区建筑——新古典主义外立面以石材材幕墙为主，，在典雅、庄庄重、精致的新古典典主义建筑风风格上增加现现代建筑元素，风格格更为简洁、、俊朗。社区园林——组团绿化40%高绿化化率，建筑密密度较低，绿绿化面积大。。点评：该项目目内外配套设设施齐全，采采用了杭州市市场上较为流流行的新古典典风格，全部部为9-13层建建筑，建筑密密度较低，绿绿化面积大。。绿城·西溪诚诚园——户型设计计概括：增加居居住私密性，，户型实现电电梯直接入户户，较大的客客厅及主卧面面宽，增加储储藏空间，加加大厨房面积积，使室内布布局更佳合理理和完善，提提高居住舒适适度；精装修修，引入水循循环地暖装置置等科技节能能技术。E户型：四室室两厅三卫，，186㎡J户型型：三室两厅厅三卫，218㎡L户型：五五室两厅五卫卫，269㎡㎡点评：私密居家氛围围；客厅大开开间，北接景观阳台台；方正书房房连接景观阳阳台，聆赏美景景；厨房大面面宽，与餐厅厅连接紧密；南南向双次卧连连接景观阳台，营造融融融生活情趣。。点评：与E户型相比比，功能空间数量减少，，增加了每个个空间的面积；起居居室与厨房分分开，使整个空间布布局更加完善善点评：大面积户型，，开敞玄关铺铺展尊贵人生；增设设工人房，各各个功能房均均配备独立卫生生间，品质生生活更便捷；；厨房空间充足足设置早餐厅厅；主卧大开开间，套房结构构，豪华盥洗洗室功能齐备备绿城·西溪诚诚园——开发进度度开发进度分四期开发，，即将开盘为为一期，一期9万平米，，9栋楼，为为11层、13层小高层，共共503套。。销售现状目前没有在售售楼座，预计计09年11月底开盘盘销售。西溪区域分析析——价格分析析西溪区域分析析——户型分析析西溪区域分析析——近期土地地成交状况刚刚拍出的这这四块土地，，都是居住用用地，位置集集中在荆长路路东西侧和文文一西路。虽然地块面积积不是很大，，但是楼面价价7500元元/㎡（荆长长路西侧地块块5071元元/㎡），都比本本案低。这更更加决定了本本案不能走性性价比路线，，而是要提升升品质，提高产品附加加值，走高端端路线。西溪区域分析析——总结天赐的西溪加加上合理的规规划，最终成成就了“西贵贵”板块的形形成。竞品定位高端端，主流为联联排、洋房、、大户型公寓寓等改善型住住宅。区域未来商品品房潜在供应应量18万㎡用地，再再加上竞品的的存量，都对对项目入市造造成竞争。要求本案定位位高端，设置合合理的产品类型型和户型，在一一定程度上进行行产品创新，增增强竞争力。客群需求分析析客群需求分析析针对此次调研研，我们设计计了调查问卷卷，以了解杭杭州房地产市市场需求。问卷内内容主主要涉涉及两两项内内容：：杭州房房地产产整体体需求求西溪板板块区区域内内市场场需求求限于有有效问问卷只只有113个，，所以以问卷卷结果果可能能有所所偏颇颇或者者不全面，，因此此我们们又根根据对对西溪溪板块块目前前在售售产品品客群群的梳梳理对对客群需需求进进行了了修正正，最最后得得出本本案将将面对对的客客群特特点。。客群需需求分分析——板板块需需求问卷显显示，，目前前城西西板块块需求求趋于于旺盛盛客群需需求分分析——公公寓产产品偏偏好中间套套、边边套偏偏好大比例例的悬悬殊，，可以以看出出边套套目前前是需需求的的主流流。结结合目目前杭杭州小小高层层主要要有板板楼和和点式式楼两两种，，因此此我们们建议议小高高层优优势位位置可可建点点式楼楼。平层优优于复复式同类型型的公公寓产产品中中，相相对平平层需需求更更旺盛盛客群需需求分分析——别别墅类类型偏偏好联排别别墅受受宠联排别别墅/排屋屋、花花园洋洋房需需求都都很旺旺盛。。叠拼拼产品品市场场认知知度较较低，独独栋鉴鉴于总总价高高昂需需求较较弱。。客群需需求分分析——别别墅主主题偏偏好水景别别墅略略占上上风近半数数受访访者表表示喜喜欢水水景别别墅，对对山景景别墅墅、乡乡村别别墅的的偏好度度较弱弱。水主题题设计计最受受欢迎迎水景主主题高高于绿绿地主主题，，更高于康康乐设设施主主题。。客群需需求分分析——别别墅户户型偏偏好户型面面积对于别别墅面面积，，250-400平平米的的需求求占到到了67%。城西客客群特特征小小结根据市市调结结果，，我们们发现现，目目前板板块购购买客户主主要有有以下下特征征：年龄：：中年偏偏上人人群为为主籍贯：：杭州本本地47%，浙浙江省省内其其他地地区42%，其其他地地区11%。家庭阶阶层：：富贵之之家买房目目的：：改善自自住，，投资资各半半。教育程程度：：大专以以上水水平为为主，，比较较崇洋洋。审美：：具有一一定的的生活活情调调，强强烈向向往更更高档住住宅产产品的的居住住感觉觉。项目地地块分分析项目地地块分分析——经经济指指标规划用用地面面积：：16.2296万㎡规划建建筑面面积：：29.41128万㎡容积率率：1.8限高：：≤36米建筑密密度:≤30%物业类类别：：商品品住宅宅30万平米米的体体量，，既有有利于于打造造高档档项目目的规规模，，又不不至于于带来来过长长的销销售周期。。而1.8的容积积率与与36米限高高，就就决定定了产产品的的类型型，只只能在在小高高层、、洋房和和联排排别墅墅中做做组合合。项目地地块分分析——资资源环环境优势：：各方向向优良良的路路况地块有有坡度度的湿湿地环环境东侧绕绕城高高速绿绿化带带与河河流劣势：：北侧变变电站站和高高压线线项目地地块分分析——地地块问问题地块北北侧紧紧邻文文一西西路位位置存存有110千千伏五五常变变电站站一座座和两两条高压压线。。虽然然高压压线不不在地地块里面，，但是是如果果该变变电站站不能能拆除，其其四周周1.5米米安全全距离离之内内的位置置需做做防护护。而而高压压线的的安全距离离更高高达10米米。主要影影响是是对于于客群群心理理层面面，尤其是是高端端客群群易产产生购购买抗抗性项目地地块分分析——小小结地块整整体较较为方方正，，地势势稍有有坡度度。每每块地地块东东西长长，南南北短短，呈较规规则四四边形形分布布，用用地较较为开开阔，，有利利于项项目的的发展展规划划。尤其是是地块块东边边紧邻邻绕城城高速速绿化化带、、东南南紧邻邻河流流、地地块上上较好的湿湿地资资源都都给项项目打打造高高端住住宅、、提升升品质质以充充分支支撑。。但是，，项目目北端端的变变电站站和高高压线线将对对产品品排布布以及及消费费者心心理造成影影响。。项目地地块分分析——建议变电站站的存存在，，势必必会导导致来来访客客户现现场转转化率率降低低。为为保障障销售售进展展顺利利，需需加大大推广广力度度以增增加客客群基基数，，导致致推广广费用用增加加。60亿×1.5%×30%=2700万变电站的存存在，势必必会造成周周边楼座定定价比其他他楼座低，，按经验值值约在10%左右。预计计变电站周周边楼座总总面积约4万平米（11层小高层））。4万平米×2万元/平米×10%=8000万如果协调相相关部门搬搬迁变电站站的费用在在此之下，，建议公司司尽可能实现变电站站的搬迁，，为项目打打造高端产产品扫清障障碍。项目初步开开发意向建建议市场大势趋趋好地块优势豪宅-高端端物业杭州高速发发展西溪高尚住住区高端客群需需求打造高端品品牌初步意向：：西园-西溪溪岛居生活活大华西溪风风情坤和·西溪溪里西溪望庄西溪蝶园湿地-核心心价值区域共性地块条件第二部分项目定位一般定义豪豪宅的五大大标准：一是区位优优越不可替替代；二是是环境幽雅雅，或者具具有不可再生、、得天独厚厚的自然资资源，或者者具有历史史形成的人人文资源；；三是建筑筑精美不可复制制；四是风风格各异难难以仿造：：五是人文文价值无法法再生。因因此，称得得上豪宅的物业业必然具有有唯一性。。本地块条件件下的豪宅宅界定：打造一个相对意意义上的产产品品质豪豪宅，这里所说说的豪宅并并非单纯价价格昂贵的房子子，而是相相对于其他他优越区位和独独特资源项项目我们占占据并不是最好好位置、资资源却打造造出不同凡响的的独特品质楼盘———高端物业。。项目定位位思考——关于于豪宅项目定位位思考——关于于湿地湿地的价价值湿地广泛泛分布于于世界各各地，是是地球上上生物多样性丰丰富和生生产力较较高的生生态系统统。湿地在抵御御洪水、、调节径径流、控控制污染染、调节气候、、美化环环境等方方面起到到重要作作用，它既是陆陆地上的的天然蓄蓄水库，，又是众众多野生动植物物资源，，特别是是珍稀水水禽的繁繁殖和越冬地，，它可以以给人类类提供水水和食物物。湿地与人类类息息相相关，是是人类拥拥有的宝宝贵资源，因此此湿地被被称为““生命的的摇篮””、“地地球之肾””。住区湿地地景观营营造结合本案案地块目目前存在在的相当体体量的湿湿地景观观，建议与与后期规规划良好好结合，在在不过于于影响项项目整体施施工的前前提下，，尽可能保保有地块块上的优优势湿地资资源。在在后期的的景观营造造中，与与人工造造景相结合合，打造造既自然然生态又能能彰显品品质的湿湿地景观。。项目定位位思考——关于于湿地解读西溪溪湿地（（精神层层面）西溪是一一个有着着悠久人人类活动动踪迹的的次生湿湿地，拥拥有较为为独特的的水生陆陆生植被和野生生动物：：水中生生长着芦芦、菱、、萍、莲莲；两岸岸茂盛着着梅、柿柿、樟、、竹；溪中游动动着鲤鱼鱼、草鱼鱼、虾、、黄鳝；；天上岸岸中翻飞飞着白鹭鹭、翠鸟鸟、绿头头鸭、银鸡等稀稀有鸟类类，形成成了独特特的湿地地生态景景观。项目定位位思考——关于于湿地西溪历史史，十分分悠久，，迄今已有有四五千千年历史。西溪溪人文，，源远流长。西西溪自古古就是隐逸之地地，被文文人视为人间净净土、世世外桃源。秋雪雪庵、泊泊庵、梅竹山庄庄、西溪溪草堂在历史上上都曾是是众多文人雅士士开创的的别业，，他们在西西溪留下下了大批诗文辞辞章。滨水居住住的高端端价值西溪湿地地早在新新石器时时代的良良渚文化化时期就就有了先民民生活的的足迹，，而且历历来是皇皇家、儒儒仕、百姓姓依湿居居住和滨滨水生活活的风水水宝地。。在都市飞飞速发展展的今天天，既占占据城市市便利，，又占据滨滨水自然然价值，，已然成成为高端端居住形形态的代表表符合。。项目定位位思考高端物业业+滨滨水居住住=湾湾区物业业项目定位位思考——湾区区物业湾区物业业通常是是指那些些拥有湾湾区资源源，享受受稀缺景景观资源源，能与与水景近近距离最大大限度接接触的高高尚住宅宅。这是一种种在国内内外都发发展的十十分纯熟熟的地产类型型，她在在房地产产的地位位首屈一一指。湾湾区物业业靠江，，亲水，，美宅，，既体现了了风水学学的“风风水之法法，得水水为上””的观点点，也迎迎合了高高尚住宅宅从城市到自自然，从从密集到到景观的的过渡，，因而往往往成为为一个城城市品位位坐标。。湾区物业业是一个个城市的的居住荣荣耀，它它沿袭了了国际居居住品质质的尊贵贵奢华，，容纳了城城市最为为亮丽的的稀缺湾湾区风景景，传承承了商贾贾权贵的的贵族文文脉和境境界，海纳纳百川，，藏风聚聚气。城城市湾区区物业以以其先天天的高起起点和后后天的高高标准成就就了一个个城市的的居住理理想。项目定位位思考——世界界八大湾湾区洛杉矶比比弗利山山庄，纽纽约长岛岛，东京京东京湾湾，悉尼尼双水湾湾，香港港浅水湾湾，新西兰霍克克湾，马马来西亚亚Burau湾湾，布里里斯班Noosa湾，，这一系系列响彻彻四海的的“世界八八大湾区区”，都都是致力力于把人人类的居居住梦想想转化为为现实，，都拥有有生态与与人文环境境的完美美结合，，既成为为了当地地“居住住精神””的象征征，也成成为世界界颇具投投资价值的的区域和和令人羡羡慕的高高尚社区区，成为为世界成成功人士士的心仪仪之地。。悉尼双水水湾香港浅水水湾马来西亚亚Burau湾湾项目定位位思考——国内内湾区物物业案例例中信红树树湾（深深圳）中信红树树湾，65万平平米滨海海大社区，地处处市政高高起点规规划的深深圳湾填海区，，北望华华侨城世世界之窗窗景，南眺深圳圳湾，西西接沙河河高尔夫夫，东连红树林林自然保保护区，，在城市市中心拥有海景景、高尔尔夫景等等稀缺景景观。中信地产产联袂顶顶级设计计团队，，进行了创新式式的规划划设计及及产品设设计，历时五年年，逐渐渐实现了了生态与与人文环境的完完美结合合，开创创了中国国湾区物业的先先河。项目定位位思考——湾区区物业的的五大属属性自然属性性（稀缺缺性）：：靠近水水域，拥拥有良好好的水景景资源；；城市属性性（发展展性）：：临近城城市中心心区，可可充分享享有城市市资源；；理念属性性（先进进性）：：深入挖挖掘稀缺缺资源，，引入国国际级规规划理念念；产品属性性（高端端性）：：卓越的的产品力力，高品品质的住住区环境境；客群属性性（高尚尚性）：：追求品品质生活活为主的的城市高高上阶层层。项目定位位思考——湿地地湾区物物业通常——湾区区物业享享有江、、河、湖湖、海大大面积水水域本案——湿地地，小面面积水域域中国·西西溪·湿湿地后湾湾区中国———西溪已已不仅属属于杭州州，进一一步放大大项目辐辐射范围围和价值值高度；；西溪———高端区区位界定定，人文文价值深深厚；湿地———项目地地段生态态、景观观的核心心价值；；后湾区———是指指湾区物物业在本本案结合合湿地资资源的创创新突破破。全新解读读湿地高高端物业业，树立立杭州湿湿地湾区区物业典典范。项目定位位谢谢！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。2023/1/62023/1/6Friday,January6,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。2023/1/62023/1/62023/1/61/6/20234:51:14PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2023/1/62023/1/62023/1/6Jan-2306-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。2023/1/62023/1/62023/1/6Friday,January6,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。2023/1/62023/1/62023/1/62023/1/61/6/202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。06一一月月20232023/1/62023/1/62023/1/615、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月232023/1/62023/1/62023/1/61/6/202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1