海口恒福商业广场营销策划简案二

海口恒福商业广场营销策划简案

目录

海口概况海口商业市场分析 海口商业调查 海甸岛区域分析 SWOT分析 项目整体定位 销售方式 合作模式

地理位置：地处海甸五西路,北靠白沙门公园，南向海南大学,东衔人民大道西接世纪大桥,直通环岛公路,位置优越、交通极为方便海口市概况

海口市陆地规划总面积1304.8平方公里，设秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区。根据统计资料显示，海口常住人口为166.92万人，其中非农业人口为76.05万人

海口市商业市场分析海口市商业市场分析——现状商业地产面积供应量大，适合商业布点的不多

传统商业为主，经营水平不高商品物流不畅，同质化竞争恶劣城市规模小，总体消费水平不高海口市商业市场分析——原因住宅开发与商业地产开发混淆抓不住商业地产开发的核心问题

过度迷信售后返租经营模式未来海口市商业地产经营的趋势越来越重视商业研究

将以“订单式”开发模式为主流海口市商业市场分析——发展趋势拥有雄厚资金的开发商将会逐渐占领商业地产市场

海口市商业调查海口市商业调查——明珠广场联营方式位置定位经营面积两押一缴等海秀东路万福隆超市百货专卖店KTV创新书店10万m2（7万营业）现状海口最热闹的商圈，经营状况良好位置良好优属于商业圈核心位置，具有特色品牌劣道路狭窄不属于临街地段卖场布置不是很理想，采光不好，客户的舒适性未能达到。客户的舒适性未能达到楼层负一一层二层三层四层五层八层租金/m220060045030018018070海口市商业调调查——南亚亚广场联营方式位置定位经营面积两押一缴一年一签等海府路与和平路交汇处大型购物、家乐福、专卖店5万m2（7万营业）现状营状况家乐良好，百货一般

相关分析采用的是成本预算定价策略，由于成本远作得出价格相对市场偏高。主力店招商比较成功带动整个项目。只可惜主力店没有给南亚带来丰富的客源。因为南亚规划出了问题，没有把南亚放在它们理想的地方楼层负一一层二层三层四层五层八层租金/m2160280____50____海口市商业调调查——宜欣欣购物公园联营方式位置定位经营面积一年一签两押一缴为主国贸路与明珠路交汇处

大型购物中心百货超市专卖店9万m2现状海口最热闹的商圈，经营状况良好位置良好优面积大、车位足、人性化设计、大润发带动整个商场、免费接送车便利消费者、交通便利、便利了国贸一带市民劣没有自己的特色品牌，广场的位置有点偏，不属于商业范围。吸引不了多的客户。楼层负一一层二层三层四层五层六层租金/m2——260200160805020海甸岛区域分分析功能定位及规规划区域商业项目目状况区域项目分析析基本介绍海甸甸岛岛区区域域分分析析————基基本本介介绍绍地理

北临碧海蓝天，南靠繁华海口，东与新埠岛隔江相望，西与世纪大桥紧密相连，面积16.7平方公里；岛上气候宜人，冬无寒意，夏无酷暑，虽处海边，却罕有狂涛巨浪；三座大桥（世纪大桥、人民桥、和平桥）使海甸岛和海口市中心紧密相连，交通极为便利人口

5.8万常住人口，分属海甸、人民路、红岛等派出所管辖，加上3.5万海南大学在校师生以及大量外来人口，实际常住人口应在10万人以上经济

是海口市区人口最密集地带之一，8成海口外籍人士都聚居于此。岛上生活服务配套设施齐全：金海岸罗顿、寰岛泰得等五星级大酒店、海南最高学府海南大学、别具特色的酒吧一条街、海甸岛菜市场、连锁超市、美食街、休闲娱乐健身场所等应有尽有，沿江二路、三路商业繁华：海甸岛已成为海口市一个重要的纯生活区域，岛上的经济以服务生活的商业和服务业为主交通

19条公交干线：3、5、6、7、11、15、17、18、19、20、21、23、24、25、26、27、30、36、44路公交车均能到达海甸岛，总数占海口市公交干线1/3以上，市民出门即可乘坐公交车，从岛内最北端到达市中心不到二十分钟海甸甸岛岛区区域域分分析析————定定位位及及规规划划定位位规划划重大大项目目教育育居住住综合合片区区突出出沿沿海海开发发沿沿江江提升升中中心心拓展展两两翼翼带动动腹腹地地白沙沙门门公公园园美丽丽沙沙开开发发环岛岛公公路路海新新大大桥桥世纪纪广广场场海甸甸溪溪海甸甸岛岛区区域域分分析析————海海甸甸岛岛十十一一五五规规划划项目名称地址楼层面积租价售价空置率蓝海银座和平大道28号一2191.4648不售100.00%二2831.5230不售100.00%海天逸舍五西路万恒路口一层4200不租11800-14300100.00%二层4500不租6000100.00%三层4500不租4700-5300100.00%蓝海银座和平大道28号一层2191.4648不售100.00%二层2831.5230不售100.00%海甸商业中心

海甸二东路一号一层1032.6174-100不售60.00%二层1162.4650-60三层1162.46海甸甸岛岛区区域域分分析析——部部分分区区域域商商业业项项目目状状况况海甸甸岛岛区区域域分分析析————区区域域项项目目分分析析商业业形形式式单单一一、、规规模模小小、、分分布布分分散散纯商业项项目少，，商业楼楼群商业业为主售价高，，经营状状况不佳佳，整体体高出投资者预预期商业的出出售率和和空置率率比较高高，达76%导致不能形成成综合性的的商业商圈圈项目SWOT分分析项目SWOT分分析———本项目目基本情情况施工进度度项目面积积项目构成成38011.21平方方米商业步行行街、综综合商城城五星级影影城、商商务酒店店步行街、、商城、、住宅完完工酒店、影影院待建建项目构成成整体还未未招商，，商城和和临街二二栋步行街已售售，两栋栋步行街街待售6000m2整体还未未招商，，商城和和临街二二栋步行街已售售，两栋栋步行街街待售6000m2项目构成成整体还未未招商，，商城和和临街二二栋步行街已售售，两栋栋步行街街待售6000m2项目构成成整体还未未招商，，商城和和临街二二栋步行街已售售，两栋栋步行街街待售6000m2项目SWOT分分析———优势有利于利于项目目商业布布局发挥品牌牌带动作作用整体覆盖盖面积大大交通仍极极为便利利覆盖高端端人群构成互补补形成大大型商圈圈规划布局局合理与百老汇汇合作北海甸核核心区域域国贸区一一桥相隔隔7路公交交通过正对海大大、周边边多高端楼楼盘周边商商业面积积多项目SWOT分分析———劣势导致商业气氛氛比较淡淡自身商业业气氛不不够人流量受受影响不利于项项目销售售不便于商商家利用用海甸岛没没有实质质性商圈圈周边项项目招商商率低项目未进进入实质质招商项目缺乏乏大型广广场车位位比例不不足项目前面面水沟桥桥梁架设设缓慢项目设计计有不合合理处项目SWOT分分析———威胁周边项目目较多，，对项目目销售产产生一定定竞争部分已经经销售，，对项目目整体操操作定位位有一定定影响项目SWOT分分析———机会海甸岛将将成市中中心、新新埠岛、、东海岸岸的连接接纽带人人流车流流量将会激激增，五五西路位位置将更更加重要要知名超市市和品牌牌店的引引进将提提升项目目知名度度和销售售五西路水水沟上桥桥的架设设将吸引引海南大大学众多多人流，，提高商商业人气气环岛公路路、白沙沙门公园园、美丽丽沙等的的开发将将提升海海甸岛的整体环环境和知知名度，，从而提提升海甸甸岛人气气项目SWOT分分析———项目分分析总结结从总体分分析中可可以看出出本项目目相对于于周边其其他项目目优势比较大。。随着区区域环境境的改善善，项目目发展仅仅仅是时时间问题和项目目的推广广力度问问题。项项目的几几个优势势可以形形成项目的直接接卖点，，项目的的劣势需需要通过过推广和和包装进进行弥补，剩余余的可销销售部分分会在项项目的不不断完善善过程中中逐渐扩大竞争争优势项目SWOT分分析———核心竞竞争力分分析位置北海甸中中心、沟沟通国贸贸与海甸甸岛，东东海岸、、海南大大学对面面美丽沙沙与白沙门门之间等等。位置置决定了了覆盖人人群和项项目人群群消费力力。本项项目可以覆覆盖海甸甸岛常驻驻人口11万人人，再加加上海南南大学师师生4万万人国贸区域域15万万人，总总共大约约接近30万人人核心覆覆盖人群群超过10万人人一方面体体现在项项目的占占地规模模和建筑筑面积。。另外一一个方面面还包括项项目周边边的商业业量。有有助于形形成整体体的商业业环境本本项目与周周边项目目的规模模之和在在海甸岛岛是最大大的规模项目SWOT分分析———核核心竞竞争力力分析析布局本项目目的商商业布布局比比较合合理，，相对对于周周边项项目应应当是是比较较合理的的。三三面立立体商商业与与中间间商业业街形形式的的商业业合理理搭配配有利于于形成成综合合性商商业模模式项目将将建成成的百百老汇汇五星星级电电影院院、再再加上上产权权式酒酒店后后面引进进知名名品牌牌的超超时和和快餐餐食品品品牌牌店会会对项项目其其他部部分的带带动作作用不不可估估量品牌项目定定位位项目定位———海甸商商业中心海甸岛商业业中心定位理由———唯一性性项目周边配配套商场、大型型餐饮、菜菜市场、步步行街大型型影城等（综合配套套海甸岛独独有）其中影城步步行街等为为本项目独独家提供本项目+海甸岛唯一商圈本项目对于于海甸岛商商圈的唯一一支柱性作作用项目定位———购买客客户定位海口本地居居住的投者者内地部分城城市的投资资者部分香港台台湾以及国国外的的投资资客少量香港台台湾自主经经营客户海口本地自自主经营客户部分岛外自自主经营客户户+=项目客户投资60%自主经营40%外地客户占占到60％％本地客户占占40％其中：项目定位———价格定定位海甸岛商铺铺平均租价价：50元元/m2/月本项目租金金预估：60元/m2/月（项目位置、、布局、规规模、品牌牌带动等占占优）本项目售价价：7200元/m2（根据投资资回报反推推定价法计计算）具体定价要要求按角间和边边间的单价价、面积小小的单价、、进深浅门门面大的单单价、层高高较高的单单价稍高原原则具体进进行细节定定价此定价较周周边项目稍稍低，但因因周边项目目的销售率率极低销售售时间漫长长，说明市市场对周边边项目定价价不认可，，因此不能能采取周边边竞争项目目定价法。。项目档次定定位———中高档综综合消费场场所中高档定位位有利于项目覆盖人人群（中中高档）提高项目的的投资回报报率项目缺乏大大型广场，，中高档定定位会适当当减少一定定人流，但但不影响收收益项目定位———项目业业态定位大型品牌超超市文化收藏超超市品牌餐饮休休闲五星级电影影城主导导品牌服装运运动器械械休休闲食品时时尚尚装饰药品连锁电电子子消费美美容容保健辅项目定位———项目命命名建议金甸大街旺城商业中中心项目销售方方式项目销售方方式——销销售状况分分析投资者开发商尽快回笼资资金快速销售良好售后经营管理降低风险稳定收益售后经营管理保障良好收好经营管理关键售后经营管理良好销售管管理模式寻找项目销售方方式——项目销售模模式开发商业主1商业管理公公司业主4业主3业主2项目销售方方式——销售模式分分析效避免后期经营营混乱保证了自营营性业主的的灵活经营营管理和经营营主体转移移，减轻开开发商负担担利于项目统统筹管理有效解决业业主招租等等麻烦，迅迅速进入收收益阶段好商铺适当当包租，保保证整个项项目经营的的稳定性租金风险转转移给商业业管理公司司商铺出售形形式——上上下整体销销售横向分割，，1楼2楼楼3楼整体体销售。现有销售面面积划分为为23个销销售单位，，平均每单单位260m2上下整体出出售有利于部分业主自自主经营上下分割出出售有利于上下同时销销售三层整体投投资有利于整体投资资成本降降低项目销售售方式———销售售进度（（08年年1月~9月））销售阶段段销售量花费时间间准备阶段段销售总量量20%1月1日日——3月1日日销售总量量20%下一期造造势强销阶段段引导阶段段销售总量量30%销售总量量30%3月2日日—4月20日4月22日—7月1日日7月2日日—9月月1日项目销售售定价策策略—低低开高走走采取低开开高走策策略，具具体增加加量根据据市场状状况与项目的的销售速速度确定定在销售方方中销售售价格略略高于方方案定价价，留出出2%———5％的的折扣空空间项目销售售方式——推广与营营销广告投放放户外广告告、报报纸、、网络广广告、、印刷彩彩页楼书、房展展会、小型交交流会、招招商广告公关营销积极维护老客客户的关系，，争取老客户户带新客户同外地公司、、媒体、组织织合作，深度度开发外地市市场适当引进知名名品牌洽谈，，成为项目推推广中的引爆爆点项目销售方式式——销售成本类目占总项目比例广告费2.5％代理费4％税费10％总计16.5％合作模模式合作模式———独家策划、、销售代理独家策划保证项目对外外形象的统一一性，增强投投资客户对于于发展商和代代理公司的信信心保证策划、销销售整体性、、全面性和可可执行性，可可根据实际情情况随时进行行销售策略调调整，保证策策略的有效性性和实时性合作模式———服务内容与与收费标准服务内容策划报告（市市场调研、项项目定位、项项目规划具体体建议、项目目收益分析、、项目营销策策略方案、项项目包装方案案、项目推广广方案、项目目招商建议等等）销售代理（销售总策略略、项目营销销工作计划制制定、项目广广告计划的制制定与实施、、协助重大营营销活动等））收费标标准项目策策划费费RMB￥￥100000.00，，在收收取第第一次次佣金金时予予以扣扣除（即：：由我我司作作为销销售代代理，，该项项实际际免费费）项目销销售佣佣金按按销售售额的的4%收取取,按按目标标完成成效果果浮动动服务方方式我司以以纯代代理的的方式式与贵贵公司司进行行合作作。项项目推推广费费、公公关费费用、、项目目包装装费用用由贵贵公司司承担担。我我司负负责现现场办办公、、人员员工资资等费费用谢谢观观看9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。23:27:5523:27:5523:271/5/202311:27:55PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2323:27:5523:27Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。23:27:5523:27:5523:27Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2323:27:5523:27:55January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月202311:27:55下午午23:27:551月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2311:27下午1月-2323:27January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/523:27:5523:27:5505January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。11:27:55下下午午11:27下下午午23:27:551月月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。23:27:5523:27:5523:271/5/202311:27:55PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2323:27:5523:27Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。23:27:5523:27:5523:27Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2323:27:5523:27:55January5,202314、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。05一一月月202311:27:55下下午午23:27:551月月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。一月2311:27下下午1月-2323:27January5,202316、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2023/1/523:27:5523:27:5505January202317、空山新雨