伟业-天津大沽南路项目定位报告-

天津大沽南路项目定位报告伟业房地产投资顾问有限公司2008年8月8日两个基础研究六个专题研究四个研究附件由于未来天津市场判断风险较大，便要求本案定位应基于深入的市场研究。伟业顾问自接到本案招标书之日起，对本案进行了基本判断，且为了保证深入、准确的定位本案，伟业顾问项目三部-大沽南路项目组进行了大量基础及深入研究，其中包括：公寓基础研究商业基础研究居住型公寓专题研究低密度住宅专题研究普通住宅专题研究酒店式公寓专题研究商业产权别墅专题研究本案产品可行性专题研究附件一：在售商业市场研究附件二：区域商业市场研究附件三：重点个案研究附件四：客户深访研究（40组客户）报告框架项目特性基础研究核心问题公寓部分研究商业部分研究综合分析整体定位深入研究（三个专题）初步定位方向公寓定位策略基础研究核心问题深入研究（两个专题）商业定位策略整体定位原则整体定位分析附件一：在售商业市场分析附件二：区域商业市场分析附件三：重点个案附件四：客户需求深访产品定位建议（一个专题）经济测算项目特性1：城市中心，地铁沿线，商务、居住双动力商务区：办公、商业相对集中文化区：教育、人文环境良好本案天津站3.9km小白楼商务区大沽南路商业区2.9km2.1km核心商务区综合体特性地铁沿线：1号线下瓦房站酒店商业公寓办公品质带动与提升高端居住需求间接消费力消费力配套办公需求项目特性2：休闲、商业配套成熟，国际化氛围基础主要商圈：友谊路商圈、小白楼商圈、南楼商圈配套：周边生活配套及日常消费配套成熟，居住氛围良好友谊路商圈小白楼商圈南楼商圈高档娱乐场所：大沽南路娱乐圈蜜糖、BABI、FEELING高端、国际化潜质项目特性3：产品导向多元本项目不受70/90限制，户型受限少，可以通过打造舒适产品实现项目整体的高端属性公寓属性有利于升级产品调性，可跳出住宅竞争产品力高端项目特性4：规模小、综合用地属性，用地成本高解放南路福建路琼州道大沽南路恒华大厦地铁一号线下瓦房站用地面积：

35532.7规划建筑面积：81725.21楼面地价：6656元/平米用地性质：公寓、商业商业、住宅一体化报告框架项目特性公寓部分研究商业部分研究综合分析整体定位基础研究核心问题深入研究初步定位方向公寓定位策略产品方案建议经济测算公寓部分定位核心问题综合体特性高端、国际化潜质产品力高端商业、住宅一体化如何打造产品、引导并发挥高端、国际化潜质项目如何组合形成产品序列突破？or跳出？基础研究用地分析市场分析政策分析核心问题开发商分析公寓部分研究框架深入研究初步定位方向公寓定位策略基础研究用地分析市场分析政策分析开发商分析宏观——城市尺度中观——区域尺度微观——用地尺度公寓部分研究究框架天津机会宏观——城市尺度区域产业结构长三角4.1：55.3：40.6珠三角3.3：50.6：46.2京津冀7.0：45.3：47.6中国经济增长长第三极国家战略发展展重点环渤海经济圈圈将拉动中国国北方整体经经济发展圈内效应助力力整体发展，，天津有机会借借势环渤海、、发挥自身优优势宏观——城市尺度天津潜力城市定位：中中央直辖市、、环渤海地区区经济中心、、中国北方最最大的沿海开开放城市发展目标：国际港口大都都市、我国北方的的经贸中心、、生态宜居城市市深厚潜力：北北方经济增长长第一极城市的经济增增长带动经济济基础面的完完善与发展潜力助推房地产市市场发展天津发展城市外向型发发展为项目带带来全国扩张及国国际扩张机会会整体城市由中中心向外辐射射，中心区域土地地稀缺北京津唐京沈津蓟津保津晋京沪京福京津塘津滨104205205105112103102天津公路京津塘一体化化加速京津地地区城市互动动，加快人口口流动以市区为中心心，辐射全天天津经济发展展规划形成“一一轴两带三区区”的市域空空间布局结构构，加强区域域协调，统筹筹城乡发展，，保护生态环环境。宏观——城市尺度中观——区域尺度项目区位红桥区河北区和平区河东区南开区河西区本案项目虽所属河河西区但紧邻和平区，作为天津的的商贸金融中心心，享受完善的配配套设施、便利的交通通条件、良好好的人文环境境同时，区域内内土地的稀缺性十分明明显。河西区为市内内六区之一区境东临海河河与河东区相相望，西迄卫卫津南路，与与南开区、西西青区交界，，南沿双林农农场引水河与与津南区毗邻邻，北抵徐州州道、马场道道、津河与和和平区接壤；；区位属性中观——区域尺度质量领先的教教育优势：新新华中学、实实验中学等一一批名校享誉誉津城，得到到社会公众认认同，教育教教学质量处于于全市领先地地位方便优质的医医疗优势：辖辖区内医疗卫卫生资源丰富富，拥有包括括天津医科大大学附属二医医院、天津医医院、海河医医院等在内的的一批市级综综合性医院和和专科医院商务金融：作作为天津的中中心商务区，，辖区内拥有有中原百货、、友谊商厦等等万平米以上上的多家商业业设施；拥有有招商银行等等多家银行证证券金融机构构；也是天津津写字楼分布布最多的区域域项目所属的区区域为城市的的商务金融中中心，市民认可度高高教育优势明显显、医疗配套套便利，项目目用地区位条件优优越微观——用地尺度用地区位——外部与其他大型城城市相比，天天津的城市空空间尺度较小小和平、河西、、南开等片区区大型公建、、办公、商业业集中河西区办公氛氛围浓重，商商业配套成熟熟本项目距离：：天津站：3900m天津市政府：：2100m天津市核心商商务区：2900m本案天津站3.9km小白楼商务区区大沽南路商业区2.9km2.1km核心商务区城市中心区域域边缘，核心区位优势势用地区位——内部项目周边整体体功能区划：：绿色人居生态态功能区：体院北居住区区、梅江居住住区、尖山居住区区、小海地居居住区等商贸金融服务务生态功能区区：友谊路现代金金融服务区、、小白楼商务务中心区、大沽南路商业业街、解放南路商贸贸物流集聚带带、佟楼商圈海河旅游生态态功能区：：海河城市广广场、天津湾湾、柳林风景景区为建设重重点，突出发发展城市购物物观光生态旅旅游、休闲体体育运动等特特色行业都市型工业生生态功能区：：陈塘都市型型工业园及周周边工业区海河旅游生态功能区本案陈塘工业园体院北居住区尖山居住区友谊路现代金融服务区小白楼商务中心区大沽南路商街区解放南路商贸物流集散带佟楼商圈周边商务商业业配套成熟度度高，并且已已形成成熟的的居住片区，，宜商宜住微观——用地尺度用地配套——银行招商银行光光大大银行交交通银银行天天津银行行项目周边银行行密集分布：：银行主要沿卫卫津路、大沽沽南路、解放放南路、琼州州道、奉化道道分布周边分布的银银行包括招商商银行（6家）、光大银银行（7家）、交通银银行（3家）、天津银银行（3家）本案金融商贸氛围围为本案带来来商务客户需需求支撑微观——用地尺度用地配套——教育项目周边教育育资源分布：：项目周边共有有十多所小学学项目周边主要要的初中包括括：天津市五五所（实验中中学、新华中中学）区重点点中学（佟楼楼中学）、天天津四中、天天津二十中等等周边主要的高高等教育包括括：天津外国国语学院、天天津市艺术学学校等天津外国语大学实验中学佟楼中学新华中学天津二十中天津市艺术学学校天津市建筑工工程学校原天津师范大大学校区上海海道道小小学学八里里台台小小学学马场场道道小小学学解放放南南路路小小学学友谊谊路路小小学学中环环内环环解放放南南路路大沽沽南南路路九龙龙路路新兴兴路路紫金金山山路路本案案教育育具具备备较较强强吸吸引引力力，，为为本本案案带带来来客客户户需需求求又又一一支支撑撑微观观———用地地尺尺度度用地地配配套套———医疗疗中环环内环环解放放南南路路大沽沽南南路路九龙龙路路新兴兴路路紫金金山山路路本案案马场场医医院院下瓦瓦房房医医院院河西西口口腔腔医医院院河西西妇妇产产科科医医院院天津津儿儿童童医医院院医科科大大第第二二附附属属医医院院天津津医医院院医科科大大学学代代谢谢病病医医院院小白白楼楼医医院院项目目周周边边医医疗疗资资源源分分布布：：项目目周周边边多多家家医医疗疗机机构构其中中包包括括5家三三级级甲甲等等医医院院（（天天津津医医院院、、天天津津儿儿童童医医院院、、天天津津海海河河医医院院、、天天津津医医科科大大学学第第二二附附属属医医院院、、天天津津医医科科大大学学代代谢谢医医院院））三三家家二二级级甲甲等等医医院院，，及及三三家家一一级级医医院院成熟熟医医疗疗配配套套为为本本案案带带来来成成熟熟配配套套认认知知尖山山医医院院微观观———用地地尺尺度度中环环内环环解放放南南路路大沽沽南南路路九龙龙路路新兴兴路路紫金金山山路路本案案用地地配配套套———办公公津晚晚报报大大厦厦津汇汇广广场场信达达大大厦厦金皇皇大大厦厦泰达达大大厦峰汇汇广广场场平安安大大厦厦广银银大大厦厦新华华大大厦厦亚太太大大厦厦恒华华大大厦厦北方方金金融融大大厦厦华盛盛广广场场凯旋旋门门大大厦万顺顺大大厦厦乙级级写写字字楼楼分分布布：：天津津市市乙乙级级写写字字楼楼除除了了友友谊谊路路上上的的友友谊谊大大厦厦和和大大安安大大厦厦，，其其他他乙乙级级写写字字楼楼主主要要分分布布在在内内环环线线和和中中环环线线之之间间。。其其分分布布主主要要也也是是在在和和平平区区和和河河西西区区两两个个区区域域,其中中又又为为河河西西区区最最多多，，共共有有6座乙乙级级写写字字楼楼，，为为天天津津市市区区乙乙级级写写字字楼楼现现实实存存量量的的50%甲级级写写字字楼楼分分布布：：甲级级写写字字楼楼有有20多座座的的体体量量，，其其中中绝绝大大部部分分都都分分布布在在和和平平、、河河西西两两区区，，河河西西区区共共有有甲甲级级写写字字楼楼10多座座周边边写字字楼楼集集中中分分布布，为为需需求求提提供供有有力力支支撑撑微观观———用地地尺尺度度用地地配配套套———区域域交交通通对市内交通：：中环线、大沽沽南路、解放放南路、广东东路等对区域交通：：隆昌道、琼州州道、爱国道道、利民道、、温州道等大沽南路：河西区首条商商业步行街，，北部连通南南京路，南部部至外环线，，总长度为6.878公里，从北至至南联接小白白楼、南楼两两大商贸区大沽南路奉化道解放南路广东路中环线津河隆昌路琼州道1号线下瓦房站站1号线南楼站公交小刘庄站站，808路、97路、93路、693路、830路、823路公交下瓦房站站，631路、659路、668路、846路、20路、641路、665路、685路公交厦门路站站，678路、608路、866路、175路、公交南楼站，，631路、659路、668路、846路、641路交通可通达性性好，路网建建设完善微观——用地尺度用地配套——微观交通解放南路福建路琼州道通公交道路车行普通道路路地铁一号线本项目紧临地地铁一号线周边有多条公公交经过，四四通八达本项目周边市市政道路发达达，道路状况况良好大沽南路恒华大厦地铁一号线下下瓦房站微观交通状况况良好，自驾驾及公交出行行便利微观——用地尺度用地周边——用地环境北侧：中原百百货、恒华大大厦西侧：大沽南南路西北侧：独体体商业北侧：恒华公公寓微观——用地尺度用地周边——用地环境西侧：居民区区、沿街底商商南侧：国美电电器东侧：福盛花花园南侧：龙都花花园微观——用地尺度用地周边现状状成熟，西侧侧沿路有商业业价值，南侧侧临河由景观观价值南侧：津河经济指标参数总占地面积35532.7平方米总建筑面积8.17万平米建筑密度不大于30%容积率不大于2.3绿化率不小于35%土地用途商业金融业、居住型公寓物业类型比例商业建筑面积不小于2万，大于三万的部分补交出让金经济技术指标标不受70/90限制用地西侧退线线33米，33米至100米范围内规划划商业遮挡问题，西西侧现有商业业及北侧现状状居民楼用地分析小结结优势城市中心稀缺为本项目居住物业奠定高端属性区域环境优越，商业娱乐设施齐全，配套成熟，宜商宜住周边环境成熟，提供多种需求借势城市资源源，打造稀缺缺配套型综合合体优势产品品劣势用地周边现状居住物业档次中档周边环境嘈杂，不利于实现高档居住价值在用地条件上存在遮挡、退线等问题通过产品推敲敲，实现整体体升级，跳出出区域认知局局限小结思考方向基础研究用地分析市场分析政策分析开发商分析政策分析70/90政策政策条文2006年7月13日，国家建设部出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》“90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积；套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发总面积的70%，这个比例适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房的总面积，其中包括经济适用住房。”政策影响未来市场供应将以中小户型为主，2007年此政策在天津显现的速度比较慢，预计2008年末政策的效用才会开始集中显现，中小户型产品将竞争激烈。政策分析多次加息政策策政策条文截止至2007年12月，本年度央行共调整：放贷基准利率6次，上调存款准备金率10次。政策影响频繁加息在一定程度上提高了购房的门槛，对多次置业客户加大限制力度，增加了贷款购房客户的观望气氛。准备金率的上调，提高了开发商获取银行资金的门槛。另外，由于预期内地明年通胀会达到6.5%。更可高达8%。当通胀高于存款利率，出现负利率，势必加剧资产价格膨胀，中央政府不会让这个情况出现。因此预期明年会有四至五次加息行动，期间不排除一次大幅加息0.54厘，预计以小步加息为主。

央行2007年一年期存贷款基准利率调整示意图表时间存款基准利率贷款基准利率07.12.204.14%7.47%07.09.153.87%7.29%07.08.223.6%7.02%07.07.203.33%6.84%07.05.193.06%6.57%07.03.182.79%6.39%政策分析第二套房贷政政策政策条文为加强商业性房地产信贷管理，稳定住房价格，央行和银监会联手下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。通知规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，房贷首付比例提高至40％、贷款利率不得低于央行同期同档次基准利率的1.1倍。并且，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。2007年12月11日，《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以下问题：一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。二是如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。《补充通知》同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。第二套房贷政政策政策分析政策影响短短两个月时间，针对第二套房贷的政策又有了更加明确的细则和更加严厉的限制，主要有四个变化：变化一：备受争议的“第二套房贷”界定说法终于“尘埃落定”，央行明确对“第二套房贷”给予了“以家庭为单位”“正式”的说法；变化二：“公积金”贷款不再成为逃避政策的“挡箭牌”；变化三：政策充分保障“民生”，向中低收入自住型购房群体倾斜；变化四：央行严防“购房信贷”风险，政策出现“罚则”制度。央行更为明确的统一了“第二套房贷”的“届定标准”——严令“以家庭为单位”计算，“补充通知”使其界定和执行变得极为明确，并直接影响到增量房的市场表现。这再一次表明了政府“保障自住、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心。限购令政策分析政策条文一、境外机构购买自用商品房，在办理预售登记和权属登记时，除须提交房屋交易权属管理部门有关登记规范规定的文件外，相关管理部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书；各国驻华大使馆、各国际组织驻华代表机构提交外交部同意其购房的照会。二、境外机构和境外个人购买自用、自住商品房的，在办理预售登记和权属登记时，须提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺；购买后不得随意出租、转让，但境外机构在北京设立的分支、代表机构注销的，可以按规定办理商品房的转移登记手续。三、境外机构和境外个人投资本市非自用、自住商品房，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，在办理预售登记和权属登记时，除须提交房屋交易权属管理部门有关登记规范规定的文件外，还须提交商务管理部门核发的《外商投资企业批准证书》和工商管理部门核发的《营业执照》。政策影响限购令的出现一定程度上抑制了高端物业的价格增长速度，减少了外籍人士以及境外个人多次购房的现象，从而对高端市场需求产生了一定程度的影响。另外二手房市场在这一政策下的影响下有所提升，外资在众多售楼处签约受阻，而受到限制的外资在近两个月纷纷将购房目光转投二手房。政策小结小户型产品将将集中放量，，逐渐成为市市场主流舒适户型将逐逐渐稀缺提高了购房的的门槛，对多次置业业客户加大限限制力度，对实力客户影影响不大影响了一部分分改善型客户户再次置业，，抑制了一部部分出售型投投资客户的投投资需求，长长期出租型投资更更加稳妥增加了外籍人人士的购房难难度，降低了了多数高档楼楼盘的“外销销量”，但加大外籍承承租需求思考方向舒适型户型主主打市场稀缺缺高端客群为基基础，有效控控制总价合理分配户型型，小户型产产品满足投资资客户需求增加项目整体体竞争力，提提升项目有效效投资回报长期高回报投投资OR高端舒适自住住基础研究用地分析市场分析政策分析开发商分析公寓部分研究究框架开发商分析开发目标企业：保证品质树立标杆打造品牌项目：高端社区城市珍品利润收益品质形象VS经济收益开发限定条件件开发商分析本项目开发限限定条件：实现所有物业业可售，减少少开发商自持持比例保证经济效益益，资金的流流动性树立较高端形形象，打造全全天津市场的的顶级“TOP”项目少持有&高形象&快回款基础研究用地分析市场分析政策分析开发商分析宏观市场分析析一级市场分析析二级市场分析析整体商品房成成交走势分析析价：08年上半年天津津市成交均价价涨幅为6.3%；量：08年天津市整体成交量环比比07年下降47%；比：08年上半年天津津市商品房供供需比例失衡衡；商品房市场——宏观市场分析析天津地产经过过近几年的井井喷开发后开开始回归，目目前呈阶梯型型发展格局与06年07年相比08年上半年商品品房在保持价价格的基础上上，成交量有一定定程度的萎缩缩各区商品房成成交情况分析析08年1-6月河西区商品品房成交量为为16.31万平米，在市市内六区中位位列成交量第第二；08年1-6月河西区商品品房成交均价价为10655元/平米，略低于于和平区与南南开区，位列列第三；和平区的市场场供应量有限限，且和平及及南开区整体体价格较高，，本项目有机会会承接一部分分和平区及南南开区的客户户商品房市场——宏观市场分析析08年上半年成交交面积15.6万平米，同比比07年上半年下滑滑31.23%；成交面积下滑滑的同时价格格继续攀升，，08年上半年成交交均价10655元/平米，同比上涨39.47%，环比上涨14.72%；河西区商品房房成交情况分分析商品房市场——宏观市场分析析区域楼市受天天津整体大势势影响，区域成交量急急速下滑；商品房市场——宏观市场分析析小结：整体成交量萎萎缩中心区供应稀稀缺区域成交量下下滑多元化、差异异化宏观背景：定位建议：商品房市场——一级市场分析析土地成交走势势分析进入07年8月天津土地市市场表现开始始活跃，至07年底整个市场场使天津楼市市顿时走高；；08年1-6月土地市场成成交同比07年同期保持活活跃状态；08年上半年天津津土地市场交交易在07年的基础上持持续保持活跃状态态中心城区成交交萎缩，非中中心城区的土土地成交比例例占绝对主导导地位，表明中心城区区土地日臻稀稀缺，非中心城区区进入快速城城市开发建设设期同时08年上半年成交交格局显现、、滨海及远郊郊区县的土地地成交比例大大幅提高，表表明近郊区城城市一体化速速度的加快，，工地速度开开始放缓。各区域土地成成交分析商品房市场——一级市场分析析区域一级市场场整体供应不不足，土地的的稀缺彰显区区域价值的升升值空间；土地市场供应应走俏，08年成交的用地地楼面地价均均在6600元/平米高位上运运行；预示整体市场场价格走高形形势河西区土地成成交分析商品房市场——一级市场分析析河西区土地成成交分析地块编号出让面积（㎡）容积率规划建筑面积（平米）楼面地价（元/平米）用途地址成交时间使用年限津西马（招）2007-005号1565114.22220502215商业金融业及文化娱乐用地河西区马场道东侧、合肥道北侧2007-2-1540年津西南（挂）2007-004958815.61500003608商业金融业、其他公共设施用地河西区南昌路东侧2007-2-1540年津西柳（挂）2007-041号58962.0117922112办公河西区柳江路东侧2007-5-1140年津西黑（挂）2007-02053103.8200006777商业金融业河西区黑牛城道北侧2007-11-2640年津西南（挂）2008-05038929.87.713000007233.33商业金融业、公共绿地河西区南京路北侧2008-5-440年津西黑（挂）2008-07640043114204289商业河西区黑牛城道南侧2008-6-1740年津西大（挂）2008-04635532.72.3081725.216656商业金融业、居住型公寓河西区大沽南路东侧2008-6-23商业金融业40年，居住型公寓70年07-08年6月河西区土地地成交情况08年1-6月，河西区共共供应3幅土地，用地地性质均为商商业及商业金金融业用地；；本案的居住性性公寓用地性性质，形成市市场的阶段性性市场稀缺；；供地区域“非非集中性，呈呈多点分布””，表明未来区域内供供地日臻减少少且单宗体量量逐渐缩小商品房市场——一级市场分析析商品房房市场场——一级市市场分分析小结：：保持活活跃中心区区供应应稀缺缺预示市市场售售价趋趋高居住性性供应应规模模小且且稀缺缺放大““小而而精””的““唯一一性””一级市市场：：定位建建议：：在售商商品房房市场场——供应总总量商品房房市场场——二级市市场分分析在项目目成本本及价价格实实现的的基础础上，，我们们在天天津市市区选选取市市场报报价在在13000元/平米以上的的项目目进行行研究究在天津津市市市区中中，均均价在在13000元/平米以上的的在售售项目目（居居住型型物业业）共共33个，总供供应面面积在在667万平米物业类型项目数量总供应量价格区间公寓12123万平米13000-25000普通住宅15525万平米13000-17000别墅618.9万平米18000-35000普通住住宅市市场供供应量量大，，价格格实现现的空空间小小，需需跳出出住宅宅市场场竞争争在售商商品房房市场场——板块划划分序号板块代表项目1围堤道板块花园5座、华侨御景湾、鑫瑞名苑2市核心区板块天津中心、金茂现场3体院北板块上院、都市斓轩、霞光道五号4大梅江板块富力津门湖、弘泽印象、第6田园、水岸江南、水岸公馆、江胜天鹅湖5奥运水上板块时代奥城、荷兰墅6老城厢板块富力城、上城豪苑、中央恋城7海河沿线板块天津公馆、海河大道1902、海河金湾公寓1234567根据天天津市市高端端项目目的分分布特特征，，我们们其分分布的的区域域划分分为七七大板板块本项目目地处处围堤堤道板板块商品房房市场场——二级市市场分分析在售商商品房房市场场——供应特特征海河沿沿线板板块：：产品类类型：：公寓寓、住住宅公寓单单价：：13000-18000元/平住宅单单价：：13000元/平米围堤道道板块块：产品类类型：：住宅宅单价：：13000-15000元/平大梅江江板块块：产品类类型：：住宅宅、别别墅住宅单单价：：13000-14000元/平别墅单单价：：18000元/平米老城厢厢板块块：产品类类型：：公寓寓、住住宅、、别墅墅公寓单单价：：13000元/平米住宅单单价：：13000元/平米别墅单单价：：25000元/平米市核心心板块块：产品类类型：：公寓寓、住住宅、、别墅墅公寓单单价：：13000-25000元/平住宅单单价：：14000-17000元/平别墅单单价：：35000元/平奥运水水上板板块：：产品类类型：：公寓寓、住住宅、、别墅墅公寓单单价：：17000元/平米住宅单单价：：13000元/平米别墅单单价：：24000元/平米体院北北板块块：产品类类型：：公寓寓、住住宅、、别墅墅公寓单单价：：18000元/平住宅单单价：：13000-17000元/平别墅单单价：：23000元/平米市场高高端项项目供供应以以住宅、、公寓寓、别别墅支支撑；受产品品力影影响，，各区区域实实现的的价格差差异较较大；商品房房市场场——二级市市场分分析在售商商品房房市场场——建筑形形式板块物业类型建筑形式围堤道板块住宅多层、高层市核心板块住宅、公寓、别墅多层、高层、独栋体院北板块住宅、公寓、别墅多层、高层、联排大梅江板块住宅、别墅多层、小高层、高层、叠拼、联排奥运水上住宅、公寓、别墅高层、联排、双拼老城厢板块住宅、公寓、别墅高层、独栋、双拼、联排海河沿线住宅、公寓、小高层、高层公寓、、别墅墅在本本区域域稀缺缺；公公寓产产品城城市感感强、、别墅墅产品品郊区区化明明显高层为为主，，多层层、小小高层层产品品整体体供应应量较较少别墅产产品在在本板板块及及相邻邻板块块为市市场空空白城区供供应产产品普普遍密密度较较高，，公寓寓可提提升项项目品品质低密产产品逐逐渐稀稀缺，，低密密度别别墅类类产品品在本本项目目所在在区域域存在在市场场机会会；商品房房市场场——二级市市场分分析在售商商品房房市场场——产品户户型天津整整体市市场以以两居居、三三居户户型为为主，，且有有紧凑凑和舒舒适两两种类类型供供应本项目目所在在板块块以两两居为为主力力户型型，且且户型型相对对紧凑凑考虑未未来政政策限限制，，紧凑凑户型型将集集中供供应，，竞争争日渐渐激烈烈市场供供应中中存在在紧凑凑和舒舒适两两类户户型两极表表现紧凑户户型将为日日后的的供应应主力力商品房房市场场——二级市市场分分析在售商商品房房市场场——价格特特征各板块块内市市核心心板块块实现现的均均价最最高城市低低密度度、公公寓价价格表表现力力好本项目目所在在板块块实现现的加加权均均价为为14355元/平米，，实现现的总总价为为90-320万，与与其他他相邻邻区域域相比比，总总价仍仍存在在增长长空间间城市低低密度度、公公寓价价格表表现好好本项目目可与与市核核心板板块板板块形形成性性价比比空间间，控控制总总价上上限商品房房市场场——二级市市场分分析在售商商品房房市场场——客户主主体特特征老城厢厢板块块：客户来来源：：天津津各区区都由由，有有部分分外地地客户户年龄层层次：：25-60家庭结结构：：两口口、三三口之之家体院北北板块块：客户来来源：：以河河西、、和平平的客客户为为主年龄层层次：：25-60岁家庭结结构：：单身身到三三口之之家都都有奥运水水上板板块：：客户来来源：：外籍籍以南南韩、、日本本、欧欧美客客户为为主，，本地地客户户以南南开区区，四四郊五五县客客户为为主年龄层层次：：30-50岁家庭结结构：：单身身、两两口，，三口口之家家海河沿沿线板板块：：客户来来源：：项目目周边边客户户较多多，外外地及及外籍籍客户户占20-30%，年龄层层次：：35-50岁家庭结结构：：两口口、三三口之之家围堤道道沿线线板块块：客户来来源：：以河西西的客客户为为主，，有一一部分分梅江江的客客户，，外地地客户户如山山东、、山西西、河河北年龄层层次：：30-50岁家庭结结构：：三口口之家家为主主大梅江江板块块：客户来来源：：天津津客户户占80%，非天天津本本地客客户占占20%（包括括北京京、上上海、、港台台、河河北、、山东东等低低）年龄层层次：：35-55岁家庭结结构：：三口口之家家为主主市核心心区板板块：：客户来来源：：以天天津的的本地地客户户为主主，外外地和和外籍籍客户户占30%-40%年龄层层次：：30-45岁家庭结结构：：两口口、三三口之之家为为主本区域域客户户地缘缘性明明显，，邻近近区域域国际际化特特征明明显，，本案案有机机会扩扩大客客源极极商品房房市场场——二级市市场分分析板块购买目的置业次数围堤道板块以自住为主，给孩子或者老人买，投资较少两次或三次市核心板块自住占一部分，投资占10%-40%不等两次以上居多体院北板块自住占90%，投资占10%一次、两次、三次都有大梅江板块自住（改善型）较多，投资较少两次以上奥运水上自住占70%，投资占30%一次、两次、三次都有老城厢板块自住占80%，投资占20%一次、两次以上海河沿线自住占90%，投资占10%两次以上居多在售商商品房房市场场——客户消消费特特征整体市市场客客户以以自住住需求求为主主，投投资客客户也也有一一定比比例本案有有机会会兼顾顾两种种需求求商品房房市场场——二级市市场分分析商品房房市场场——二级市市场分分析小结：：河西区区竞争争最为为激烈烈市场供供应以以住宅宅、公公寓、、别墅墅支撑撑高价价公寓、、别墅墅区域域市场场空白白户型紧紧凑、、舒适适两极极分化化，且且以紧紧凑为为主城市低低密、、公寓寓价格格表现现力好好；控控制总总价与与竞争争区域域形成成性价价比空空间强化或或泛化化产品品功能能可利利于项项目消消化本案有有机会会居住住、投投资的的主流流需求求捕捉市市场空空白拓展产产品功功能做足项项目特特色二级市市场：：定位建建议：：多元化化、差差异化化放大““小而而精””的““唯一一性””捕捉市市场空空白拓展产产品功功能做足项项目特特色公寓部部分定定位建建议适当跳跳出本本区域域，竞竞争市市中心心全国视视野甚甚至全全球视视野案案例研研究可拓展展产品品功能能，依依托国国际化化高端端公寓寓可强化化人居居舒适适，以以低密密度可可主导导调性性，用地分分析政策分分析开发商商分析析市场分分析少持有有&高形象象&快回款款长期高高回报报率投投资Or高端舒舒适自自住通过产产品推推敲，，实现现整体体升级级，跳跳出区区域认认知局局限公寓部部分核核心问问题判判断用地用地价价值市场住宅市市场户型紧紧凑、、产品力力强政策高回报报投资资高端属属性、城市市稀缺缺开发商商树立形形象、、保证证回款款高端产产品低密产产品复合产产品公寓产产品政府宏宏观调调控如何打打造产产品、、引导导并发发挥高高端、、国际际化潜潜质公寓市市场别墅市市场户型舒舒适，，缺乏乏品质质感低密度度、单价价高开发目目标开发限限定条条件高端舒舒适自自住综合体体特制制发挥挥初步定定位方方向方向一一突破市市场，，精致致公寓寓突破区区域市市场，，以品品质为为标准准，带带动需需求如何价价格定定位？？——价格标标杆的的确定定客户需需求状状况？？——客户的的需求求特征征如何拉拉动需需求？？——产品力力、价价值特特征下一步步判断断初步定定位方方向方向二二主打稀稀缺，，城市市低密密依托市市场变变化趋趋势，，以产产品力力为标标准，，促进进需求求供应市市场如如何？？——稀缺程程度、、可实实现的的产品品力如何实实现产产品力力？——提高产产品力力、提提高舒舒适度度客户需需求状状况？？——客户认认可度度、需需求特特征下一步步判断断基础研研究核心问问题深入研研究公寓部部分研研究框框架居住型型公寓寓专题题低密度度产品品专题题普通住住宅专专题潜在市市场现状市市场居住型型公寓寓专题题居住型型公寓寓专题题项目分分布145691012171819138202122232631237111415162425272829303233目前居居住型型公寓寓分布布相对对集中中主要分分布在在市核核心区区板块块、老老城厢厢板块块、体体院北北板块块市核心心区板板块、、老城城厢板板块以以及体体院北北板块块是本本案的的主要要竞争争板块块居住型型公寓寓专题题建筑形形式项目名称建筑形式海河金湾公寓高层吉利经典多层、高层赛顿中心高层华夏国际公寓高层迎宾国际公寓高层中央恋城高层金盛国际高层现有的的居住住型公公寓以以高层层为供供应主主力出现了了多层层的产产品形形式天津居居住型型公寓寓市场场的供供应主主流是是高层层产品品，供供应产产品形形式单单一居住型型公寓寓专题题各户型型供应应结构构特征征项目名称一居（套）二居（套）三居（套）四居（套）五居（套）海河金湾公寓892688908吉利经典50941200赛顿中心001601600华夏国际公寓489070220迎宾国际公寓397512440中央恋城0130040000金盛国际700100000合计22618277432268所占比例7%60%25%7%0%现有的的居住住型公公寓以以二居居为供供应主主力，，占总总供应应量的的60%三居次次之，，占总总供应应量的的25%修正天津整整体公公寓市市场以以二居居为绝绝对供供应主主力各户型型供应应面积积特征征居住型型公寓寓专题题项目名称60平米以下60（含）-80平米80（含）-100平米100（含）-120平米120（含）-140平米140（含）-160平米160（含）-180平米180（含）-200平米200平米（含）以上海河金湾公寓8912013412289000吉利经典1224624784000赛顿中心00000000320华夏国际公寓04800904228220迎宾国际公寓003902525251244中央恋城00130040000000金盛国际7005050000000合计1018414015812451605334364所占比例3%3%46%19%8%5%2%1%12%主力户户型面面积范范围主主要集集中在在100-130平米之之间户型面面积以以80-120平米为为主面积80-100平米占占总比比例的的46%，100-120平米占占总比比例的的19%除个别别项目目之外外，居居住型型公寓寓户型型供应应集中中分布布在140平米以以下，，其中中以80-100平米两两居、、100-120三居为主主60平米左右右一居、、140平米三居居为辅修正成交价格格特征居住型公公寓专题题项目名称报价实际售价海河金湾公寓1300011000

吉利经典1700016830赛顿中心1600014700华夏国际公寓1600015000迎宾国际公寓1800018000金盛国际平层12000复式14500平层11000复式14000现有的居居住型公公寓可实实现的售售价较高高，多数数项目价价格在14000元/平米以上上居住型公公寓主力力户型总总价集中中分布在在130万-250万/套之间居住型公公寓可以以实现相相对较高高的销售售单价及及销售总总价装修情况况居住型公公寓专题题项目名称装修标准（元/平米）海河金湾公寓0吉利经典1500赛顿中心0华夏国际公寓0迎宾国际公寓2000金盛国际2000在售项目目毛坯及及精装的的情况都都有出现现精装标准准集中在在1500-2000元/平米本案可参参考的精精装标准准在2000元/平米左右右畅销滞销销户型居住型公公寓专题题项目名称主力户型（平米）畅销户型（平米）滞销户型（平米）海河金湾公寓70-130两居50-60一居150-160三居吉利经典97-120两居97二居——赛顿中心200-250三居、四居————华夏国际公寓133-138三居100二居183-200四居迎宾国际公寓127-168两居160-180三居300四居金盛国际50-60一居50-60一居——从客户需需求验证证，我们们可以看看出，居居住型公公寓的畅畅销户型型以100平米以下下一居、、两居为为主，其其中80-90平米的两两居最为为畅销150平米以上上的大户户型为主主要滞销销户型成交客户户特征居住型公公寓专题题项目名称客户描述地域年龄购买目的外地及外籍客户比例海河金湾公寓天津本地客户为主，外地客户有北京、上海、广东、江浙等地30-50岁自住为主，投资较少外地客户占20%吉利经典天津本地客户为主，外地客户有河北、山西等地35岁以上自住为主，投资占30%外地客户占30%赛顿中心天津本地客户为主40及40岁以上自住为主，投资不到10%外地客户占10%左右华夏国际公寓外地客户占一定比例，如山西、山东、河北等30-50岁自住为主，投资占10%外地客户占20%迎宾国际公寓天津本地客户,一部分外地客户，韩国、日本等外籍客户35岁以上自住占20%，投资占80%外地及外籍客户占50%金盛国际天津本地客户为主，外地客户如北京、上海、广州等地30-40岁自住占90%，投资占10%外地客户占10%居住型公公寓客户户主要以以天津本本地客户户为主，，外地及及外籍客客户也占占一定的的比例，，比例集集中在10%-30%购买目的的以自住住为主，，投资也也占一定定的比例例潜在市场场现状市场场居住型公公寓专题题潜在市场场——在售项目目后期居住型公公寓专题题项目名称在售面积（万平米）后期供应面积（万平米）海河金湾公寓1.30吉利经典0.80赛顿中心0.20华夏国际公寓2.60迎宾国际公寓0.30金盛国际1.80未来在售售竞争项项目供应应量小，，约为7万平米，，多为在在售项目目的后期期供应；；潜在市场场——未来入市市项目居住型公公寓专题题项目名称项目位置占地面积建筑面积预计开盘时间主力户型金德园和平区贵阳路与西宁道交口14752.20平方米163700平方米2008年下半年80-90两居假日国际和平区南京路与鞍山道交口4466.67平方米26800平方米2008年9月初——钻石山南开区卫津南路奥体中心旁140000平方米310000平方米08年6月或7月超高层精装公寓80-240平米中央领袖南开区卫津南路奥体中心旁20000平方米72000平方米2008年7月1日33-83一居仁恒海河广场南开区东马路138号新世界广场对过95000平米347000平米2008年下半年——未来潜在在竞争项项目存在在一定的的供应量量，约为为50万平米，，多数项项目预计计08年下半年年入市；；居住型公公寓专题题小结项目竞争争板块内内在售项项目价格格介于13000-18000元/平米，区区域内客客户追求求高品质、、高档次次的产品供应量：：目前竞争争板块内内居住型型公寓供应量少少，本项目目珍贵性明显户型以80-90平米两居、100-120平米三居户型型为主力，150平米以上的大大户型滞销明显客户除天天津本地地客户外外，外地客户户所占比例较高高，为本项项目奠定定了客户户基础产品：价格：客户：户型：顺应市场场主流，，以80-90平米两居、100-120平米三居户型型为主力，可少量量规划50-60平米一居居、140平米左右右三居舒舒适户型型价格：与主要竞竞争板块块形成价价格性价价比，单单价区间间14000-16000元/平米（按目前前市场基基础），，总价区区间160万-230万定位建议议产品：考虑市场场风险可可与住宅产产品同区区规划，可提高高项目舒舒适度，，形成产产品系列列客户：以本地、、外地客客户自住住为主，，努力吸吸引外部部客户高高端进入入潜在市场场现状市场场低密度产产品专题题供应情况况需求情况况项目分布布低密度产产品专题题由于市区区低密度度项目较较少，不不构成充充足样本本量，我我们将研研究范围围扩大到到市区（（核心竞竞争区））及近郊郊（泛竞竞争区））123654781711109161312182224212023141519低密产品品主要分分布在大大梅江板板块市核心区区板块、、体院北北板块等等项目主主要竞争争板块内内分布很很少低密度产产品专题题独栋供应应分布1、西康路路36号2、檀府府16、大地12城17、海远别别墅园中中园18、海泰绿绿色产业业基地1271716131824202315823、红磡领领世郡24、新悦庭庭20、万源新新城7、水岸江江南8、水岸公公馆13、华韵欧欧风博雅雅苑15、玛歌庄庄园市区内独独栋产品品市场稀稀缺现有的市市场供应应主要分分布在大大梅江板板块独栋供应应情况主要竞争争区域独独栋产品品户型面面积集中中在400-500平米，单单价集中中在25000-35000元/平米，总价集集中1300万-1400万之间泛竞争区区域内在在售项目目户型面面积集中中在300-450平米，单单价集中中在15000-18000元/平米，总价集集中在700-900万之间独栋产品品在核心心竞争区区域内市市场表现现好，实实现的价价格高本案独栋栋产品可可实现25000-30000元/平米，户型可可在400平米左右右低密度产产品专题题2571791822212、檀府府9、第六田田园7、水岸江江南12、华韵欧欧风博雅雅苑13、华韵欧欧风博文文苑15、玛歌庄庄园17、海远别别墅园中中园18、海泰绿绿色产业业基地21、普吉岛岛22、长瀛御御龙湾5、荷兰墅墅双拼供应分分布151213市区内双拼拼产品市场场稀缺现有的市场场供应主要要分布在大大梅江板块块、西青新新城板块低密度产品品专题双拼供应情情况主要竞争区区域双拼产产品户型面面积集中在在250-400平米，单价价集中在16000-20000元/平米，总价集中中500万-600万之间泛竞争区域域内在售项项目户型面面积集中在在250-300平米，单价价集中在12000-17500元/平米，总价集中中在300-500万之间双拼产品在在核心竞争争区域内市市场表现力力较好，实实现的价格格较高本案双拼可可实现20000元/平米左右，户型型面积应为为350平米左右低密度产品品专题235781791613122221202、檀府5、荷兰墅3、霞光道五号号7、水岸江南南8、江胜天鹅鹅湖9、第六田园园12、华韵欧风风博雅苑13、华韵欧风风博文苑14、洛卡小镇镇16、大地12城17、海远别墅墅园中园19、社会山20、万源新城城21、普吉岛22、长瀛御龙龙湾联排供应分分布1419联排产品市市场供应量量较大目前老城厢厢板块、体体院北板块块等主要竞竞争板块有有联排产品品供应低密度产品品专题联排供应情情况低密度产品品市场主要竞争区区域联排产产品户型面面积集中在在190-300平米，单价价集中在15000-25000元/平米，总价集中中400万-700万之间泛竞争区域域内在售项项目户型面面积集中在在180-250平米，单价价集中在12000-15000元/平米，总价集中中在200-350万之间联排产品在在整个市场场的表现力力优于双拼拼产品，实实现的单价价总格较高高本案联排可可实现价格格20000-23000元/平米，户型面积积应为300平米左右718207、水岸江南南20、万源新城城18、海泰绿色色产业基地地19、社会山叠拼供应信信息低密度产品品专题19叠拼产品整整体市场缺缺失，存在在市场机会会叠拼供应情情况低密度产品品专题主要竞争板板块内没有有叠拼产品品供应，缺缺乏可参考考项目市场叠拼产产品户型面面积集中在在180-220平米之间，，在售的项项目单价12000元/平米，总价集中中200万-250万之间在同一项目目中叠拼产产品的市场场表现力与与联排产品品无明显差差异，可以以实现较高高的价格本案叠拼产产品可实现现价格应予予联排形成成梯度，约约18000元/平米左右，户型面积积应200平米左右611109161422234、清泽园5、鑫瑞名苑9、第六田园园10、弘泽印象象11、俊城橡树树原14、洛卡小镇镇16、大地12城19、社会山23、红磡领世世郡22、长瀛御龙龙湾低密度产品品专题洋房供应分分布洋房产品市市场供应量量较大目前本项目目所在板块块、体院北北板块等都都有洋房产产品供应4洋房供应情情况低密度产品品专题主要竞争区区域独栋产产品户型面面积集中在在100-150平米，单价价集中在12500-13500元/平米，总价集中中150万-200万之间泛竞争区域域内在售项项目户型面面积集中在在90-150平米，单价价集中在6000-10000元/平米，总价集中中在50-100万之间洋房产品的的不具备低低密效应，，市场表现现力一般，，实现的价价格不高本案洋房可可实现价格格15000元/平米左右，户型型应以100-130平米为主低密度产品品专题小结独栋产品在在核心竞争争区域内市市场表现好好，实现的的价格高本案独栋产产品可实现现25000-30000元/平米，户型可在在400平米左右双拼产品在在核心竞争争区域内市市场表现力力较好，实实现的价格格较高本案双拼可可实现20000元/平米左右，户型型面积应为为350平米左右联排产品在在整个市场场的表现力力优于双拼拼产品，实实现的单价价总格较高高本案联排可可实现价格格20000-23000元/平米，户型面积积应为300平米左右在同一项目目中叠拼产产品的市场场表现力与与联排产品品无明显差差异，可以以实现较高高的价格本案叠拼产产品可实现现价格应予予联排形成成梯度，约约18000元/平米左右，户型面积积应200平米左右洋房产品的的不具备低低密效应，，市场表现现力一般，，实现的价价格不高本案洋房可可实现价格格15000元/平米左右，户型型应以100-130平米为主实现困难，，参考市场表现差差于联排，，不推荐市场综合表表现好，推推荐市场表现稀稀缺，有一一定风险，，但综合表表现较好，，推荐市场综合表表现弱于高高层，不推推荐供应情况需求情况潜在市场现状市场低密度产品品专题客户地域来来源低密度产品品专题123654781711109161312182224212023国内客户占占90%以上，外籍籍客户占10%天津本地约约占70%，外地占30%，如山西、、河北等地地地缘80%（河西、、南开、和和平），外外区20%本地客户占占80%,外地客户占占20%地缘70%（河西、、南开、和和平），外外区30%本地客户占占80%，外地客户户占20%北辰30%/河西10%/南南开15%/其他45%以天津本地地为主（河河西区、梅梅江居住区区）河西较多，，有部分南南开、和平平等区客户户，天津客客户占80%，非天津本本地客户占占20%（包包括括北北京京、、上上海海、、港港台台、、河河北北、、山山东东等等低低））河西西和和平平的的客客户户较较多多河西西和和平平的的客客户户较较多多本地地客客户户占占80%，，外外地地客客户户占占20%本地地75%，外外地地25%地缘缘70%，外外区区30%低密密产产品品的的客客户户地地缘缘性性弱弱于于普普通通住住宅宅产产品品，，客客户户除除本本区区域域外外，，具具有有辐辐射射性性，，本本案案可可吸吸引