某区域公寓市场调查定位与营销策略

书林街项目​第一章市场调查第二章第三章第四章第五章目录项目定位营销策略合作方式建议经济估算​市场调研1、地区概况2、区域市场现状及其趋势判断

3、项目用地周边环境调查分析

第一章4、土地SWOT分析

5、典型类比项目整体分析

​市场调查：地区概况昆明是云南省省会，是云南省政治、经济、文化、科技、交通的中心。同时也是我国西南地区的中心城市之一，国家历史文化名城，我国重要的旅游、商贸城市。辖五区八县一市，市域总面积21111平方公里，其中市区面积约98平方公里。总人口488万。昆明地处云贵高原中部，平均海拔1,891米，东西最大横距140公里，南北最大纵距220公里。地理位置属北纬亚热带，然而境内大多数地区夏无酷暑，冬无严寒，具有典型的温带气候特点，素以“春城”而享誉中外。是云南省的交通枢纽、通讯中心及中国面向东南亚的口岸。昆明机场是中国五大国际航空港之一，有飞往国际、国内航线约40条，以及省内的7条航线。现有铁路干支线12条，省内铁路2条。有5000多公里的公路网通往省内各地和邻省邻国。​市场调研1、地区概况2、区域市场现状及其趋势判断

3、项目用地周边环境调查分析

第一章4、土地SWOT分析

5、典型类比项目整体分析

1）、昆明宏观经济分析2）、昆明房地产投资结构3）、昆明二月份房地产趋势4）、区域房地产市场分析5）、总结​市场调查：区域市场现状及其趋势判断昆明宏观经济分析2、昆明房地产投资结构

3、昆明二月份房地产趋势4、区域房地产市场分析

5、总结

2007年昆明市实现地区生产总值1393.6亿元，增长12.5％；地方财政一般预算收入133.1亿元，增长28.3％；全社会固定资产投资818亿元，增长25％；社会消费品零售总额569.4亿元，增长17.6％；城镇居民人均可支配收入12083元，农民人均纯收入4003元，扣除物价上涨因素，分别增长6.1％和7.1％；人口自然增长率6.02％；居民消费价格总水平上涨5.8％。从各项社会经济指标可以看出，我市社会经济整体发展是较好的。​市场调查：区域市场现状及其趋势判断昆明宏观经济分析2、昆明房地产投资结构

3、昆明二月份房地产趋势4、区域房地产市场分析

5、总结

目前昆明普通住宅的楼盘总共占到55.7%。随着别墅用地储备的不断消耗殆尽，别墅势必体现出其稀缺资源的优势。从区位分布来看，一环以内的多为纯商业项目，如正义坊和摩玛大道商铺；一二环间的是分布在官渡区的住宅项目、城市理想，二三环间的新开楼盘主要在盘龙和官渡区，三环外的楼盘数量仍然最多，以普通住宅为主；滇池旅游度假区和世博园片区普遍是洋房、别墅之类的高品质住宅。呈贡新城的规划，商品楼盘主要为世纪城、云大知城等几个大盘。昆明整个房地产投资呈：中心以繁荣商业；边缘以改善居住条件；外围以专业地产为格局的结构发展。​市场调查：区域市场现状及其趋势判断昆明宏观经济分析2、昆明房地产投资结构

3、昆明二月份房地产趋势4、区域房地产市场分析

5、总结2008年1～2月份中国大陆楼市一片低迷，部分一线城市的房地产开发商已经开始降价救市。而昆明的楼市在春节过后逐渐回暖，且速度明显比其他城市快，但购房者对市场的观望等待却不断升温。一环以内的房地产投资因其区位及商业价值决定是保值的，价格是稳中带升，而二环以外的楼盘房价却有所回落。2008年1月共有5个楼盘开盘，２月，则几乎没有一个项目开盘。3月份昆明也只有两个楼盘开盘，而且提供的房源只有约580套。昆明的房地产市场仍是良性发展，前景看好！​市场调查：区域市场现状及其趋势判断昆明宏观经济分析2、昆明房地产投资结构

3、昆明二月份房地产趋势4、区域房地产市场分析

5、总结

根据《昆明主城55分区控制性详细规划公示——弥勒寺分区》的规划方案。一个连接昆明CBD核心区、南屏商业区以及螺蛳湾商业区等传统商业区的旅游商贸服务区即将诞生。按照《控制性详细规划》，弥勒寺分区范围东起盘龙江，西至环城西路，南至环城南路，北以金碧路为界，用地总面积120公顷。功能定位为：昆明主城区历史传统主轴上以旅游商贸服务为主的综合区域。该分区将以桥梁性的作用把南屏分区和螺蛳湾分区连接在一起，形成一个吸引和集聚大量消费人群的昆明大商圈。区域内云集了昆明市儿童医院、云南省第一人民医院、昆三中、书林一小、屈臣氏等一批医院、学校、商场，生活配套设施齐全。区内的金碧公园以及金马碧鸡坊是昆明最繁华的休闲广场。云南省委、昆明市委、云南省疾控中心等行政单位均位于这一区域。作为与主城核心区紧邻的区域，该区域地块一直吸引了不少开发商及置业投资者的目光，而区域可供开发的土地已近殆尽。同时，“准现房时代”迈入普通昆明人视野，这也对楼盘的销售模式提出更高要求。​市场调调查：：区域市市场现现状及及其趋趋势判判断昆明宏宏观经济分分析2、昆昆明房房地产投投资结结构3、昆昆明二月份份房地产趋趋势4、区区域房房地产市场场分析析5、总总结综上所所述，，昆明明市2008年年的房房地产产销售售前景景乐观观。本本项目目所处处区位位优越越，将将有利利于发发挥环环比价价格优优势，，较短短的建建设周周期也也能有有效地地抵御御时间间和政政策风风险，，优化化与周周边环环境协协调的的规划划布局局和单单体设设计必必将为为地块块的开开发创创造无无限商商机。。​市场调调研1、地区概概况2、区区域市市场现现状及及其趋趋势判判断3、项项目用用地周周边环环境调调查分分析第一章章4、土地地SWOT分析析5、典典型类类比项项目整整体分分析1）、、项目目土地地性质质调查查分析析2）、、项目目周边边环境境调查查分析析3）、、项目目交通通条件件调查查4）、、项目目市政政配套套设施施调查查分析析5）、、项目目常住住人口口调查查分析析6）、、项目目赞住住人口口调查查分析析7）、、项项目周周边流流动人人口调调查分分析8）、、项目目周边边商业业业态态、业业种调调查分分析9）、、项目目周边边商业业产品品租价价调查查表10））、典典型在在售商商业项项目价价格调调查表表11））、住住宅产产品售售价调调查表表12））、住住宅产产品租租价调调查表表13））、典典型在在售酒酒店公公寓调调查​市场调调查：：项目用用地周周边环环境调调查分分析1.项目土地性质调查该地块块属出出让商商业用用地，，期限限40年年。规规划用用地面面积2582.67㎡。。规划划条件件：容容积率率2.5，，建筑筑密度度≤60％％，绿绿(旷旷)地地率≥≥30％，，机动动车位位0.5个个车位位/100㎡，，非机机动车车位8个车车位/100㎡㎡，退退15M临临街≥≥3M，建建筑高高度＜＜18M。。​市场调调查：：项目用用地周周边环环境调调查分分析2）、项目周边环境调查分析地块西西、北北至石石桥铺铺规划划路，，东侧侧至昆昆明市市第三三幼儿儿园，，南至至“近近日楼楼”片片区。。处于于三市市街黄黄金商商圈与与螺蛳蛳湾批批发商商圈中中间位位置，，城市市综合合配套套齐全全，人人口密密集区区。​市场场调调查查：：项目目用用地地周周边边环环境境调调查查分分析析3.地块交通条件调查1））、、交交通通地地理理位位置置图图​市场场调调查查：：项目目用用地地周周边边环环境境调调查查分分析析公交线路起点站终点站附近站№4大观楼小菜园金碧广场№73海埂公园护国路金碧广场№98菊花村苏家塘金碧广场№3昆明站金苑商厦金碧广场№62菊花村梁源小区金碧广场№90黄土坡双凤路金碧广场№52大观楼昆明机场金碧广场№26黄土坡关上金碧广场№109东站阳光花园螺蛳湾3.地块交通条件调查2））、、公公交交车车网网图图№112湖畔之梦护国桥螺蛳湾№75梁家河石闸立交桥螺蛳湾№89金沙小区金牛小区螺蛳湾№24昆明站海埂公园螺蛳湾№111东站岔街螺蛳湾№24昆明站海埂公园螺蛳湾№58黄土坡永平路螺蛳湾№107经济技术开发区东寺街东寺街№137船房村东寺街南口东寺街南口№152湖畔之梦市总工会书林街本案案​市场场调调查查：：项目目用用地地周周边边环环境境调调查查分分析析公交线路起点站终点站附近站№4大观楼小菜园金碧广场№73海埂公园护国路金碧广场№98菊花村苏家塘金碧广场№3昆明站金苑商厦金碧广场№62菊花村梁源小区金碧广场№90黄土坡双凤路金碧广场№52大观楼昆明机场金碧广场№26黄土坡关上金碧广场№109东站阳光花园螺蛳湾3.地块交通条件调查№112湖畔之梦护国桥螺蛳湾№75梁家河石闸立交桥螺蛳湾№89金沙小区金牛小区螺蛳湾№24昆明站海埂公园螺蛳湾№111东站岔街螺蛳湾№24昆明站海埂公园螺蛳湾№58黄土坡永平路螺蛳湾№107经济技术开发区东寺街东寺街№137船房村东寺街南口东寺街南口№152湖畔之梦市总工会书林街公交交线线路路地块块位位于于一一环环路路以以内内，，金金碧碧广广场场以以南南400米米。。东东西西两两侧侧是是书书林林街街、、东东寺寺街街。。有有23条条公公交交线线路路在附附近近运运行行，，交交通通非非常常便便利利。。​市场场调调查查：：项目目用用地地周周边边环环境境调调查查分分析析4）、周边配套设施调查分析在项项目目周周遍遍的的配配套套分分为为四四大大路路线线进进行行调调查查:分分别别为为东东寺寺街街、、书书林林街街、、金金碧碧路路、、环环城城南南路路、、进进行行了了调调查查:​市场场调调查查：：项目目用用地地周周边边环环境境调调查查分分析析4）、周边配套设施调查分析东寺寺街街:学校校机机构构:部部队队幼幼儿儿园园医院院:男男科科医医院院、、云云南南疾疾病病预预防防控控制制中中心心、、诊诊所所、、药药店店金融融:自自助助银银行行、、中中国国银银行行、、工工商商银银行行、、建建设设银银行行、、农农业业银银行行娱乐乐:足疗疗、、网网吧吧、、电电玩玩、、酒酒吧吧、、美美容容、、西西餐餐自自助助购物物:新玉玉带带河河鞋鞋城城、、奥奥特特来来斯斯购购物物商商场场、、屈屈臣臣氏氏、、天天浩浩运运动动餐饮饮:小小吃吃、、肯肯德德基基、、饭饭店店、、西西餐餐自自助助行政政机机构构:昆昆明明市市图图书书馆馆、、卫卫生生检检查查中中心心、、五五华华文文化化旅旅游游局局交通附属属商商业业:烟烟酒酒、、茶茶、、瓷瓷器器、、报报亭亭、、彩彩票票、、首首饰饰、、服服装装、、鞋鞋包包、、擦鞋鞋、、日日化化、、数数码码、、律律师师所所、、中中介介、、食食品品、、饮饮品、、打打字字复复印印、、便便利利店店、、五五金金、、床床上上用用品品、、摄摄影影、、美发发、、糕糕点点、、纹纹身身、、卤卤味味、、音音像像、、玉玉器器、、助助听听器器、、洗衣衣店店、、婴婴儿儿用用品品、、停停车车场场、、精精品品​市场场调调查查：：项目目用用地地周周边边环环境境调调查查分分析析4）、周边配套设施调查分析环城城南南路路:学校校机机构构:无无医院院:诊诊所所金融融:工工商商银银行行娱乐乐:螺螺丝丝湾湾鞋鞋业业广广场场、、东东方方玉玉龙龙鞋鞋城城、、家家乐乐福福、、云云纺纺商商业业区区、、餐饮饮:华华城城饭饭店店、、螺螺丝丝湾湾饭饭店店、、德德克克士士、、小小吃吃行政政机机构构:无无交通NO.112NO.89NO.111NO.24NO.64NO.91.附属属商商业业：：鞋业业、、眼眼镜镜、、锅锅具具、、酒酒、、糕糕点点、、自自行行车车销销售售、、首首饰饰、、乐器器、、书书店店、、联联通通、、打打印印、、摄摄影影​市场场调调查查：：项目目用用地地周周边边环环境境调调查查分分析析4）、周边配套设施调查分析金碧碧路路:学校校机机构构:幼幼儿儿园园医院院:五五华华妇妇幼幼保保健健院院、、云云南南第第一一人人民民医医院院、、药药店店、、专专科科医医院院金融融:交交通通银银行行、、自自助助银银行行、、信信用用社社、、光光大大银银行行、、广广东东银银行行、、富滇滇银银行行、、中中国国银银行行、、建建设设银银行行娱乐乐:网网吧吧、、电电玩玩、、KTV、、金金碧碧夜夜市市区区、、咖咖啡啡店店、、美美容容餐饮饮:小吃、西餐餐厅、中西餐餐厅住宿宿:酒店交通通:NO.62NO.52NO.98.NO.3附属商业:摄影、茶、、保险、中介介、烟酒、书书店、保健仪仪器、服装、、婚纱、瓷器、、打字、典当当、便利店、、办公文具、、保健用品、食品、糕糕点、围棋店店、缝纫机、、助听器、彩彩票、眼镜、家纺、鞋鞋、美发、移移动通讯购物物:金碧地下城城、金碧商城城、金马文化化旅游市场、、富祥商场、、艺明轩家居广广场、同仁步步行街、金碧碧辉煌购物中中心、百佳购物中心宗教教:教堂​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析4）、周边配套设施调查分析书林街:学校机构:昆明市十五幼幼儿园、昆明明市第三幼儿儿园、昆明第第三中学、书林二二小医院院:儿童医院、、药店、兴兴兴女子医院、、吴氏整容医医院、诊所金融融:工商银行、、富滇银行、、建设银行、、邮政、自助助银行娱乐乐:金马坊酒吧吧区、美容、、步行街、网网吧餐饮饮:桥香园、酒酒楼、餐馆、、小吃住宿宿:总工会宾馆馆、招待所交通通:NO.137NO.152附属商业:便利店、音音像、报亭、、玩具店、摄摄影、婴儿用用品、首饰加工、服服装、理发、、助听器、饮饮品、花店、、中介、自行车修理、、文具、日化化、图文、复复印打字、书书画行、超市、五金、、烟酒、煤气气部、橡胶制制品、二手手手机、印刷、糖果店、、教学仪器、、游戏卡、彩彩票、糕点、、保健仪器、律师所、、火车票代售售点购物物:农贸市场行政机构:云南出版社社、书林社区区居委会、金金碧派出所、、治安亭、报社​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析总结:从上面的调查查来看,首先是书林街街，主要是以以儿童医院和和学校为主，，所以在书林林街上的附属属商业大部分分都是以文具具,玩具等学学生用品为主主,而东寺街街是以购物商商业体系为主主，二环路是是以大型批发发为主，而金金碧路段是整整个昆明的的中心购物场场所，所以这这四条路上的的人流和车流流量是非常大大的数量．总的来说:项项目周边不论论是在生活上上,还是在娱娱乐、购物、、上学、医疗疗配套金融配配套等上都具具备了很完善善的系统,生生活十分便利利.不论在生生活上还是在在购物消费上上都是最佳的的位置.4）、周边配套设施调查分析​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析4）、周边配套设施调查分析​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析5、常住人口调查分析

街道名称小区名称层数户数书林街富邦花园288户书林小区22拆迁办28书林街46号48书林街45号154临街61.书书林林街常住人口数量量调查所在区域：​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析街道名称小区名称层数户数（比较老旧的小区）120敬德巷67号70石桥铺55号47昆明茶厂宿舍120书林街职工宿舍48书林街140号24书林街138号605、常住人口调查分析

1.书书林林街常住人口数量量调查所在区域：红砖房20轻工厂宿舍42云津市场294红砖房24外运公司225盘一中教师宿舍36市委幼儿园宿舍26​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析街道名称小区名称层数户数后兴街后兴街132号22后兴街21号26盘龙院40市政府住宅14省药监所24政府宿舍14后兴南街7号66银行宿舍28石开铺银行宿舍35铁路宿舍76司马巷15号365、常住人口调查分析

2.后后兴兴街常住人口数量量调查所在区域：司马巷14号20工行宿舍28老年之家36市歌舞团100工行宿舍73市委宿舍118一建公司宿舍120总计：2578户​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析5、常住人口调查分析

3.东东寺街常常住住人口数量调调查所在区域：街道名称小区名称栋数层数户数东寺街防务部宿舍88熙泽苑96幼儿园宿舍48南疆花园121东寺花园83典雅阁300桃花桥昆花园96东方A座B座400共：1232户东寺街社区调查常住人口有：6432+以上小区共：10744人合计：人口总合计：东寺社区+书林社区=22966人左右​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析5、常住人口调查分析

从上表可看出出：整个项目目周边的居住住人群体大部部分为以前的的职工住房，，并且特别是书书林街片区，，消费群体数数量很高,从消费群体来分可以分分为:工薪消消费群/学生生消费群/旅旅游购物消费费群,这系列消费群群会带来相当当的消费能力力,如果把本本项目的重点突出为为旅游商贸,就更能体现现本项目的中中心商业的优越商业位置置.​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析6、消费群抽样调查分析

屈臣氏抽样“吞吐””人流量调查查街道名称5分钟人流量/人10分钟人流量/人15分钟人流量/人东寺街(进口)103041早／中／晚人流调查均:2均:3均:3总均:3人/分钟人/分钟

1小时./人

12小时/人24小时/人318021604320出口:5分钟人流量/人10分钟人流量/人15分钟人流量/人164260均:4均:4均:4总均:4人/分钟人/分钟

1小时/人12小时/人24小时/人424028805760出口(提货)5分钟人流量/人10分钟人流量/人15分钟人流量/人92538均:3均:2.5均:2.5总均:3人/分钟人/分钟1小时/人

12小时/人24小时/人318021604320​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析人流量调查：学校上下学的时段街道名称5分钟人流量/人10分钟人流量/人15分钟人流量/人东寺街:3257551125均:73.5人/分钟每分钟人流量1小时人流量12小时人流量24小时人流量73.5441052920105840书林街:5分钟人流量/人10分钟人流量/人15分钟人流量/人140425225均:26人/分钟每分钟人流量1小时人流量12小时人流量24小时人流量26156018720374407、项目周边边流动人口调调查分析项目学校上下学重点抽样人/车流量调查查所在区域：西西山区车流量调查:

街道名称5分钟车流量/辆10分钟车流量/辆15分钟车流量/辆东寺街:92.5160307.5均:19辆/分钟每分钟车流量1小时车流量/辆12小时车流量/辆24小时车流量/辆1911401368027360书林街:5分钟车流量/辆10分钟车流量/辆15分钟车流量/辆27.535112.5均:6辆/分钟每分钟车流量/辆1小时车流量/辆12小时车流量/辆24小时车流量/辆636043208640总结：从表中中可以看出书林街人流量量为：２６人人／分钟，１１５６0人／／小时，车流流量为６辆／／分钟，３６６０辆／小时时东寺街人流量量为：７３.５人／分钟钟，４４１００人／小时，，车流量为：：１９辆／分分钟，１1４４０辆／小时时从上表中可以以看出书林街街和东寺街的的人流量和车车流量都很大大,特别是是在学生上/下学的时候候达到了人流流和车流的高高峰期​市场场调调查查：：项目目用用地地周周边边环环境境调调查查分分析析业态业种数量医院5药店14幼儿园3酒吧金马酒吧夜市区百货超市3鞋业商场3服装百货149

精品、饰品4文体、办公8日用电器2钟表、眼镜5珠宝、首饰10日化9乐器行2香烛1早点小吃45快餐、外卖4茶楼、茶坊8咖啡1电玩4福利彩票6数码产品2中国联通1保健器材2打字、复印14洗衣店4

酒店1租车行1教堂1印刷、包装3电动配件1自动车修理1缝纫机销售18、项目周边商业业态、业种调查分析：装饰1橡胶制品6社会团体10文化艺术2诊所5中小学校5金融机构19美容、美体10购物商场5家居广场1鞋帽、箱包47音像制品5便利超市29图书销售9食品、饮料20烟酒、糖茶24玩具店8​市场场调调查查：：项目目用用地地周周边边环环境境调调查查分分析析8、项目周边商业业态、业种调查分析：业态业种数量助听器5中式餐厅24西式餐厅2糕点8网吧4保健按摩4美发19公园2中国移动3手机销售1摄影、写真13中介21花店1停车场1住宿5煤气站1典当行1五金、机电5钥匙配件1自行车行1磁器2教学仪器1机关单位8驻在机构1总业态:75种1.服装百货149家6.中介21家2.箱包、鞋帽47家7.食品、饮料20家3.早点小吃45家8.金融机构19家4.便利超市29家9.药店，打字复印14家烟酒、糖茶，中式餐厅24家10.摄影13家​市场场调调查查：：项目目用用地地周周边边环环境境调调查查分分析析9、项目附近商业产品租价调查表书林林街街和和东东寺寺街街商铺铺租租金金调查查表表街道名称现状商铺商铺性质商铺面积开间进深层高租金备注书林街民房改用玩具9㎡3㎡3㎡3㎡2000/月均：222元/㎡.位于金马娱乐城旁边民房改用玩具12㎡3㎡4㎡3.5㎡2000/月均：166元/㎡.位于儿童医院旁民房改用服装23㎡3.5㎡6.5㎡3㎡3000/月均：130元/㎡.民房改用首饰5㎡2㎡2.5㎡4㎡1200/月均：240元/㎡.民房改用制衣店25.5㎡3㎡8.5㎡4㎡2800/月均：109元/㎡.备注：书林街总均价为：158元/㎡东寺街商铺（吊顶）糕点78㎡6㎡13㎡3.５㎡7800/月均：100元/㎡.商铺（吊顶）中介33㎡3.3㎡10㎡4㎡8000/月均:242元/㎡.商铺(民房）中介24㎡4㎡6㎡2.8㎡1700/月均:71元/㎡.商铺（民房）五金20㎡3㎡6.5㎡2.8㎡1200/月均:60元/㎡.商铺服装28㎡4㎡7㎡3.５㎡3500/月均:120元/㎡.东寺街步行街商铺政府规划,二层为200㎡左右,三层为300㎡均:80---100元/㎡.不分位置,只能做中高档次物业东方广场铺面30㎡4㎡7.5㎡3.5㎡10000/月均:333元/㎡.临街备注：东寺街的商铺租金均价为：154元/㎡​市场场调调查查：：项目目用用地地周周边边环环境境调调查查分分析析9、项目附近商业产品租价调查表总结结:在书书林林街街和和东东寺寺街街上上的的商商铺铺租租金金相相差差不不大大，书书林林街街均均价价为为:158元元/㎡㎡,东东寺寺街街均均价价为为:154元元/㎡㎡,并且且两两条条街街道道的的人人流流量量加加起起也也是是比比较较大大，，从从租租金金上上就就可可以以看看出出商商铺铺的的开开间间、、进进深深、、和和层层高高并并不不是是影影响响租租金金的的主主要要因因素素，，影影响响租租金金的的主主要要因因素素是是位位置置,并并且且这这俩俩条条也也是是金金碧碧路路和和环环城城南南路路的的联联结结线线，，特特别别是是东东寺寺街街+东东西西寺寺塔塔步步行行街街会会有有很很多多旅旅行行团团的的来来进进行行景景点点参参观观就就会会带带来来一一定定的的消消费费。。​市场场调调查查：：项目目用用地地周周边边环环境境调调查查分分析析9、项目附近商业产品租价调查表东寺寺街街+东东西西寺寺塔塔步步行行街街​市场场调调查查：：项目目用用地地周周边边环环境境调调查查分分析析10、典型商业项目在租售价格调查表在项项目目周周边边没没有有太太多多的的商商铺铺在在售售所所以以调调查查的的参参数数不不多多。。东方广场商铺24.431南向19万均价：7777元/㎡均价为：23388元/㎡东方广场商铺53.281207.79万均价：38999元/㎡​市场场调调查查：：项目目用用地地周周边边环环境境调调查查分分析析10、典型商业项目在租售价格调查表东方方广广场场​市场场调调查查：：项目目用用地地周周边边环环境境调调查查分分析析12、二手住宅产品售价调查表名称面积楼层厅室装修均价元/㎡总价元税收加税后备注：后新街14023*2普装535775无大部分为5-8年以上的大部分没有税收。总体不带税均价为4729元/㎡，如果加上税收营业税5.556%、印花税0.05%、契税1.5%、个人所得税1%、中介费2%、土地增值税1%工本费80元、共有人产权证10元、转让手续费5元/㎡，公正费0.3%成交审验服务费5元/㎡，约10%的税收（9.906%）加税后均价为：5476元/㎡环城南路6542*1普装430728无书林街5142*1普装509826无书林街61+15㎡的围园12*1普装368428无书林街8573*1*1普装447038无书林街9073*1*1中装500045有5501后新街866顶3*2普装546547有税6012巡津新村65+20㎡商铺12*2普装447038有税4920百大铺面6.2322927218.5均每月返租金1000元，每季度返一次百大铺面8.2312452735每季度返租金6250元书林林街街段段项目目周周边边住住宅宅的的售价价调查查表表​市场场调调查查：：项目目用用地地周周边边环环境境调调查查分分析析12、住宅产品售价调查表东寺寺街街路路段段：：名称面积楼层厅室装修均价总价元税收税收后均价备注东方广场108西向73*2*1毛10185110有11120二手房税收费用为：总体不带税均价为8528元/㎡，如果加上税收营业税5.556%、印花税0.05%、契税1.5%、个人所得税1%、中介费2%、土地增值税1%工本费80元、共有人产权证10元、转让手续费5元/㎡，公正费0.3%成交审验服务费5元/㎡，约10%的税收（9.906%）加税后均价为：9373元/㎡后果后135.86南向103*2*2毛9937135有10926165南向124*2*2毛10000165有10996135A座南向3*2*2毛9630133有10589135.8南向73*2*2毛9862134有10850160南向124*2*2毛10000160有10996170114*2*2毛10000170有10996备注：东方广场分为AB俩栋，其中A栋的销售价格比B栋高，因为B栋是北向总均价：9945元/㎡加税后总均价：10924元/㎡东玉花园1404/73*2*2毛8000112有87981502/83*2*2毛8333125有916411073*2*1毛500055有5500备注：东玉花园是周遍一个高档的住宅区，内部以居住为主。总均价：7111元/㎡加税后总价7821元/㎡项目目周周边边住住宅宅的的售价价调查查表表​市场场调调查查：：项目目用用地地周周边边环环境境调调查查分分析析12、住宅产品租价调查表项目目周周边边住住宅宅的的租价价调查查表表名称面积楼层厅室装修带家具否月租均价元/㎡备注：书林街11053*1*1装修过带全套家具1500元/月14元/㎡总均价租金为：2327元/月从租房的房源情况来看,好租的房子都是2*2*1或者2*2*2卫的、装修过、带部分家具、5通。书林街452*1*1装修550元/月12东寺街（典雅阁）14034*2*1普装部分家具2400元/月17东寺街（典雅阁）12033*2*1普装部分家具2000元/月17西寺塔旁11023*2*1普装部分家具1800元/月16龙园豪宅212165*2*3装6000元/月28东寺街6022*1新装（房改房）1100元/月18东寺街14053*2*中装部分家电260018.5东方广场A座12093*2*2中装300025​市场场调调查查：：项目目用用地地周周边边环环境境调调查查分分析析12、二手住宅产品售价调查表总结结：：从上上两两张张表表可可看看出出书书林林街街的的房房价价没没有有东东寺寺街街的的高高，，主主要要原原因因是是书书林林街街的的住住宅宅90%都都是是原原单单位位（（银银行行、、铁铁路路、、干干部部疗疗养养等等））的的住住宅宅房房，，并并且且年年代代都都以以久久远远，，甚甚至至有有的的还还是是青青砖砖房房，，所所以以在在价价格格上上并并不不是是优优势势，，而而东东寺寺街街的的住住宅宅已已建建了了一一部部分分商商品品房房源源，，所所以以在在价价格格上上具具优优势势，，整整体体的的房房价价就就比比书书林林街街的的要要略略高高。。主要要以以东东寺寺住住宅宅为为主主要要代代表表趋趋势势.​市场场调调查查：：项目目用用地地周周边边环环境境调调查查分分析析11、、典典型型住住宅宅项项目目在在售售价价格格参参考考南屏屏时时代代南屏屏时时代代位位于于昆昆明明中中心心核核心心商商圈圈————三三寺寺街街旁旁，，东东临临濂濂泉泉苍苍，，南南临临宝宝善善街街，，西西临临国国际际商商务务酒酒店店，，北北临临新新华华书书店店，，坐坐拥拥昆昆明明核核心心CBD商商圈圈。。​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析11、典型住住宅项目在售售价格参考物业类别：普通住宅开盘时间：07年12月26日售卡08年1月11日样板房开放住宅起价：9800元/㎡建筑类别：小高层、高层入住时间：09年住宅均价：12000元/㎡地址：昆明市宝善街155-162号装修：70㎡以下的户型精装修商铺：暂无开发商：云南裕锦屋业有限公司绿化率：暂无车位：70M2以上户型含私家产权车位的性价优选楼层现状：准现房已建到8-9层层高：３.３户型：目前有16种其中户数：133户型比例：（平层住宅）53㎡有36套27%（1*2*1）115.6㎡24套18%95.73㎡11套8%140.69㎡14套10%103.03㎡8套6%198.13㎡2套1.5%104.87㎡6套4.5%75.58㎡5套3.7%150.12㎡4套3%140.88㎡3套2.2%72.44㎡11套8%已售完

93.95㎡3套2.2%已售完

142.09㎡2套1.5%已售完66.84㎡2套1.5%已售完70.24㎡1套1.3%已售完配套：南屏时代周边，金碧广场、金碧公园、近日楼、同仁街、南屏街/正义路休闲步行街等休闲中心遍布，更荟萃了新昆明影城、麦当劳、肯德基、必胜客等昆明时尚娱乐精华，市中心早已成为精彩的休闲娱乐圈！学校：“市一级幼儿园”市三幼、十五幼、十五年、省公安厅幼儿园，校风、教风和学风均优质的书林一小和二小，同属“省重中学”的昆三中与昆铁三中，分布周边；新华图书城近在咫尺，这个位置是城市难得的好学区!医院昆华医院、市第一人民医院、市儿童医院等省市重医院，还聚集了“百年中药老字号”福林堂、省疾病预防中心、一心堂、健之佳、白药大药房等医药医疗机构，家人看病买药省时省心，后顾无忧！购物线：南屏步行街、正义路步行街、新纪元广场、柏联百盛购物中心、昆百大购物中心、家乐福购物广场、福林广场、同仁街、新世界百货、金格中心。南屏时代​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析11、典型住住宅项目在售售价格参考顺城豪庭：物业类别：高层开盘时间：08-03-22住宅起价：10000元/㎡装修状况：毛入住时间：09-8、9月住宅均价：12000元/㎡只有大户型绿化率46%楼层状况：正在建设中（平层住宅）商铺：只租不售，租金要到8-9月份才出层高６米配套费：待定总住户：650户VIP卡：50000元/张​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析11、典型住住宅项目在售售价格参考正义坊一手楼楼盘调查表楼盘名称正义坊所在区域五华区物业类别:步行街物业地址钱王街1号容积率：建筑列别：商业中心开盘时间2007年年底绿化率：装修状况：毛胚入住时间：楼层状况：地上5层地下2层物业管理：第一太平戴维斯有限公司交通状况：NO.2、NO.54、NO.69、K2........配套费:停车位：首期４００个周边配套：户型配比：纯商业楼层现状：正在建总占地面积：10亩建筑面积：总住户：联系电话型：价格：住宅起价/㎡商铺均价/㎡住宅最高价/㎡高层价/㎡联排别墅/㎡无8万/㎡无无无开发商：昆明市之江置业有限公司投资商：代理公司:​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析11、典型住住宅项目在售售价格参考正义坊一手楼楼盘调查表备注：正义坊商业街区东临正义路步行街，位居昆明老街历史保护街区的东大门。一、正义坊的总体规划。形成正义路-正义西街-钱王街"三江并流”关系，正义西街位于正义坊商业街区的中轴线，是正义坊的核心街。它最高密度地汇聚了正义坊的基本业态和精华，作为上下、左右、前后交通及人流动线的汇集和疏散点，以及商业景观的最佳体验处，正义西街的人流最密集，是正义坊商业群落的住动脉。二、正义西街的核心商业价值。位于传统核心商圈，地段和交通的核心枢纽优势决定商业的经营基础；首选具有创新体验的综合业态项目；有着历史悠久的商业文化和商业记忆；专业统一的商业运营管理为投资者提供了全方位的保障。三、商业布局。正义坊由北段“天下”，和南段“云上”两座单体建筑组成，竟地下贯通，总面积10万平米，为昆明独有的线型开放式商业空间；铺铺临接，满足全日营业；商铺大尺度层高，平均达到4.8米以上，有助于打造个性商业空间；以线形布局、游移性路径，立体空间串联丰富的主题区；特色的三维空间：南北强化步行交通街铺的丰富性，东西强化业态和建筑风貌的节走变化，垂直强化自动交通，连接各主题消费区。上空强化特色服务功能，打造天街美食长廊：1.8万平米地下停车场，首期提供400个泊位。四、多个主题商业街区形成极强的互动。五.沉淀其中的商业历史文化.昆明老街东起正义路商业步行街，北临人民中路，南接景星街，西至云瑞西路，日均人流量在数十万人次，这里极具诱惑的浪漫商业氛围及充满生活情趣的民俗文化，融休闲娱乐、体验购物、茶艺酒吧、旅游观光、歌舞表演等文化产业于一体，缔造昆明独特的城市文化风景线，昆明老街的保护修建，无疑将直接引领昆明城市中心的繁荣，催生无法复制的核心地段价值。昆明老街依托拟建的聂耳故居陈列馆和昆明老街珠宝古玩文化城等大型文化设施，大力开展高雅艺术表演，对外文化交流、城市历史陈列展示、大型艺术节庆等活动。不断积累、伟承昆明城市历史文化资源，增加昆明老街文化产业的历史内涵，充分发挥民俗风情在文化资源配置中的基础作用。商业管理：昆明老街商业经营管理有限公司物业管理：第一太平戴维斯(上海)有限公司建筑设计：上海市同济大学建筑设计研究院景观设计：上海帕莱登建筑景观设计公司室内设计：上海其美设计有限公司全程策划：上海派顿投资管理咨询有限公司文史资料：昆明老街研究会​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析11、典型住住宅项目在售售价格参考基本参数：交通：云上（南）自动扶梯18，景观电梯4，货梯2，停车位130；天下（北）自动扶梯27，景观电梯7，货-2，停车位270；层高：云上（南）B1层4.7-5.8米,1F5.1-6米,2F4.2米,3F4.5米,4F4.5米,5F4.8米；天下（北）B1层5.8米,1F4.3-6米,2F4.2米,3F4.5米,4F4.5米,5F4.8米；结构：钢筋混凝土框架结构，抗震9度，基本柱网8.0*8.4米。荷载配置：商业3.5KN/平米,餐厅、卫生间、车库;2.55KN/平米,真冰场;3.0KN/平米,上人屋面;2.0KN/平米,消防车道;20.0KN/平米,机房;8.0KN/平米.真冰场约900平方米.周边配套：设备配置有弱电/智能化系统：闭路电视监控系统，地下停车场管理系统，有线电视系统，消防报警系统，电话及宽带通信系统，背景音乐系统，周界系统，防盗监控系统。强电：公共区域照明，消防应急照明，双电源高压进线+柴油发电机。其他：户外与中庭广告，户外多媒体显示屏，预留大型尚户专用空调机位。正义坊一手楼楼盘调查表​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析二环周边商铺售价商铺租金备注中产风尚20000/㎡框架结构临街底商注：层高５.９米葵花公社10000/㎡邻立交桥实力北岸14000/㎡框架结构临街底商金康园13000/㎡框架结构临街底商昌源路：14500元/㎡框架结构临街底商二环西路：15000元/㎡框架结构临街底商康宏小区：11000元/㎡框架结构社区商业西秀园：15000元/㎡平均售价：14063元/㎡二环、三环周周边商铺售价价调查​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析二环、三环周周边商铺售价价调查北三环周边商铺售价商铺售价备注云南映像9000元/㎡框架结构临街底商印象首日封17000元/㎡框架结构临街底商春城邻里14000元/㎡框架结构临街底商东方玫瑰园15000-16000元/㎡框架结构社区商业北市区9000元/㎡框架结构社区商业平均售价：12900/元㎡​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析11、典型住住宅项目在售售价格参考总结:从最新新的楼盘可看看出：1.房型:最畅销的的户户型是在60平方左右,功能为:1*2*1和和2*2*1,3米层层高的精装修修中小户型.其次是3*2*2的100-120平方3米米层高的标准准户型．其住宅是以层层高为３米最为经济、舒舒适，易于被被大众所接受受。２.房价：一环的商业中中区高档楼盘盘住宅的售价价均价为：9800-10000元元/㎡，而最最高价位在12000元元/㎡．３.商铺:顺城的商铺层层高在６米做做为一个亮点点，而正义坊坊的商铺售价价高达80000元/㎡㎡主要原因是是铺面的层高高到平均都到到4.8米以以上,成为了一个亮亮点有助于打打造个性商业业空间；以线线形布局、游游移性路径，，立体空间串串联丰富的主主题区；特色色的三维空间间.​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析13、典型酒店式公寓调查表典型酒店式公公寓调查表京王酒店连锁昆明北京路延长线店昆明北京路延长线店客房类型Room门市价/夜Outletprice现行优惠价/夜Currentconcessionprice协议价/夜Theagreementprice增送早餐Presentedbreakfast备注Remarks标准间RMB160RMB96现行优惠价9.2折有免费宽带商务迷你房RMB150RMB92现行优惠价9.2折有免费宽带商务房RMB220RMB132现行优惠价9.2折有免费宽带行政房RMB280RMB168现行优惠价9.2折有免费宽带标准迷你房RMB76RMB现行优惠价9.2折有免费宽带行政迷你房RMB111RMB现行优惠价9.2折有免费宽带行政套房RMB169RMB现行优惠价9.2折有免费宽带标准迷你房RMB108RMB76现行优惠价9.2折有无线宽带备注：住房时的水电费自理，当退房时一并结算。​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析13、典型酒店式公寓调查表典型酒店式公公寓调查表麦田时光房间类型门市价协议价备注普通标间￥198.00￥138.00双床标准间普通单人间￥198.00￥138.00大床双人间豪华家标准间￥218.00￥148.00豪华家庭间￥218.00￥148.00大床加标准床一张备注：房费中已经包括了水电费用。公寓酒店都是是小公寓，最最大也就是一一室一厅不超超过70平方方，都是经过过精装修小公公寓．​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析13、典型酒店式公寓调查表奔腾年代位于于昆明市永胜胜路与永平路路交汇处，是是昆明首家产产权式公寓酒酒店。奔腾年年代吸收了传传统酒店与传传传公寓的优优点，除了提提供传统酒店店的各项服务务外，更重要要的是向往客客提供家庭式式的居住空间间、家居式的的服务享受，，真正实现宾宾至如归的感感觉。从本质质上来说，是是拥有私家产产权的酒店。。公司简介：奔腾年代​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析13、典型酒店式公寓调查表奔腾年代公司简介：最佳无风险投投资机遇，让让你轻轻松松松坐亨红利收收益！黄金地地段位于永平平路与永胜路路交叉口，现现被颐华国际际商务酒店租租做公寓套房房，每月每套套固定租金收收益2000多元，可抵抵按揭还款额额，每年参与与酒店分红。。每年业主可可免费入住酒酒店7天。​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析13、典型酒店式公寓调查表建筑类别:产产权式酒店店公寓装修状况:毛毛坯地理位置:盘盘龙区昆明明市永胜路与与永平路交汇汇口价格:起价价5000元元/m2均均价:5400元/平平方米售楼处地址:昆明市永永胜路与永平平路交汇口奔腾年代​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪元酒酒店公寓是昆昆明新纪元大大酒店下属经经济型酒店如如：一、麦田时光光麦田时光亮点点：位于穿金路上上的麦田时光光距离一环仅仅500米，，距离青年路路、圆通山、、翠湖、东风风广场、南屏屏街、世博园园等仅需20分钟左右路路程，周边没没有城中村的的不安定因素素，地处昆明明市“升值最最快的片区””。地理位置：建筑形态开盘均价为：：区位差为：层差为：物管为：​市场调查：项目用地周边边环境调查分分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪元酒酒店公寓是昆昆明新纪元大大酒店下属经经济型酒店如如：一、麦田时光光麦田时光亮点点：地理位置：建筑形态开盘均价为：：区位差差为：：层差为为：物管为为：​市场调调查：：项目用用地周周边环环境调调查分分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新新纪元元酒店店公寓寓是昆昆明新新纪元元大酒酒店下下属经经济型型酒店店如：：一、麦麦田时时光麦田时时光亮亮点：：地理位位置：：建筑形形态开盘均均价为为：区位差差为：：层差为为：物管为为：小高层层（13层层）、、精装装修麦田时时光为为烂尾尾楼改改造，，改造造后为为小公公寓形形式有38年产产权（（商业业用地地形式式，当当时已已经闲闲置了了12年））​市场调调查：：项目用用地周周边环环境调调查分分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新新纪元元酒店店公寓寓是昆昆明新新纪元元大酒酒店下下属经经济型型酒店店如：：一、麦麦田时时光麦田时时光亮亮点：：地理位位置：：建筑形形态开盘均均价为为：区位差差为：：层差为为：物管为为：4000元元/㎡㎡​市场调调查：：项目用用地周周边环环境调调查分分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新新纪元元酒店店公寓寓是昆昆明新新纪元元大酒酒店下下属经经济型型酒店店如：：一、麦麦田时时光麦田时时光亮亮点：：地理位位置：：建筑形形态开盘均均价为为：区位差差为：：层差为为：物管为为：300元/㎡​市场调调查：：项目用用地周周边环环境调调查分分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新新纪元元酒店店公寓寓是昆昆明新新纪元元大酒酒店下下属经经济型型酒店店如：：一、麦麦田时时光麦田时时光亮亮点：：地理位位置：：建筑形形态开盘均均价为为：区位差差为：：层差为为：物管为为：每楼每每套几几千元元不等等​市场调调查：：项目用用地周周边环环境调调查分分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新新纪元元酒店店公寓寓是昆昆明新新纪元元大酒酒店下下属经经济型型酒店店如：：一、麦麦田时时光麦田时时光亮亮点：：地理位位置：：建筑形形态开盘均均价为为：区位差差为：：层差为为：物管为为：1.5元/㎡首付为为40%，，贷贷款最最长年年限为为10年​市场调调查：：项目用用地周周边环环境调调查分分析13、典型酒店式公寓调查表一、麦麦田时时光二手信信息：：面积楼层功能均价总价装修税收税后价3881*1*1478918.2精装有5346381*1*1500019精装有5503401*1*1550022精装有6052​市场调调查：：项目用用地周周边环环境调调查分分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新新纪元元酒店店公寓寓是昆昆明新新纪元元大酒酒店下下属经经济型型酒店店如：：一、麦麦田时时光目前得得知户户型为为：1室室1厅厅1厨厨1卫卫48㎡B户型型：1室1厅1卫1厨36㎡​市场调调查：：项目用用地周周边环环境调调查分分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新新纪元元酒店店公寓寓是昆昆明新新纪元元大酒酒店下下属经经济型型酒店店如：：一、麦麦田时时光目前得得知户户型为为：C户型型：1室室1厅厅1厨厨1卫卫40㎡㎡D户型型：1室室1厅厅1厨厨1卫卫63㎡㎡​市场调调查：：项目用用地周周边环环境调调查分分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新新纪元元酒店店公寓寓是昆昆明新新纪元元大酒酒店下下属经经济型型酒店店如：：一、麦麦田时时光目前得得知户户型为为：E户型型：1室室1厅厅1厨厨1卫卫47㎡㎡F户型型：1室室1厅厅1厨厨1卫卫31㎡​市场调调查：：项目用用地周周边环环境调调查分分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新新纪元元酒店店公寓寓是昆昆明新新纪元元大酒酒店下下属经经济型型酒店店如：：一、麦麦田时时光目前得得知户户型为为：G户型型：1室室1厅厅1厨厨1卫卫37㎡㎡H户型型：1室室1厅厅1厨厨1卫卫32㎡​市场调调查：：项目用用地周周边环环境调调查分分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新新纪元元酒店店公寓寓是昆昆明新新纪元元大酒酒店下下属经经济型型酒店店如：：一、麦麦田时时光目前得得知户户型为为：H户型型：1室室1厅厅1厨厨1卫卫32㎡J户型型：1室室1厅厅1厨厨1卫卫57㎡​市场调调查：：项目用用地周周边环环境调调查分分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新新纪元元酒店店公寓寓是昆昆明新新纪元元大酒酒店下下属经经济型型酒店店如：：一、麦麦田时时光目前得得知户户型为为：K户型型：1室室1厅厅1厨厨1卫卫43㎡㎡1室室1厅厅1厨厨1卫卫55㎡㎡​市场调调查：：项目用用地周周边环环境调调查分分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新新纪元元酒店店公寓寓是昆昆明新新纪元元大酒酒店下下属经经济型型酒店店如：：一、麦麦田时时光整个麦麦田时时光优优势为为：临街和和国美美电器器相邻邻为为于于二环环内周周遍生生活配配套齐齐全，，周遍遍小户户型房房源较较少，，正好好弥补补了小小户型型空缺缺，并并且对对于周周遍的的房价价来说说，麦麦田的的价格格居中中，升升值空空间大大。缺点：小户型首首付比例例大，产产权短。。​市场调查查：项目用地地周边环环境调查查分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪纪元酒店店公寓是是昆明新新纪元大大酒店下下属经济济型酒店店如：一、麦田田时光麦田时光光穿金路路店所有房间间均以四四星级酒酒店标准准配置，，价格却却只有四四星级酒酒店的1/3，，是商务务、旅游游住宿的的最佳选选择之地地。（旅旅游团队队价格））客房类型门市价付前台价早餐付旅行社价早餐备注□普通标准间元168元预定不含早160元预定不含早双床房

□普通单人间元168元预定不含早160元预定不含早大床房□豪华标准间元188元预定不含早180元预定不含早双床房□温馨家庭房元188元预定不含早180元预定不含早大床+标准床​市场调查查：项目用地地周边环环境调查查分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪纪元酒店店公寓