中信-北京CBD区域Z地块项目专案思路汇报-发展策划

RESEARCHANDDEVELOPMENTDEPARTMENT2010.12北京CBD区域Z-15地块项目专案研究思路汇报CITIC项目背景调研超高案例参考项目发展解读项目启动策划

提要

1、2009年，北京市政府明确提出要“着眼建设世界城市”；2、无论是前期发展规划中确定的首都经济“一线两翼”三大重点功能区的产业发展格局，还是目前城市总体规划中提出的“两轴两带多中心”，建外商务中心区的建设一直是北京发展的重点区域。

项目背景调研·规划背景

1、北京目前的CBD区域是西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间3.99平方公里的区域。这里聚集了摩托罗拉、惠普、三星、德意志银行等众多世界500强企业中国总部，也是中央电视台、北京电视台传媒企业的新址，是国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业的所在地，几乎成为现代化北京的“名片”。2、该区域历经十余年的发展，从九十年代的嘉里、汉威等项目到后来的央视和国贸三期，目前几近饱和。目前位于金十字东北角的CBD核心区已经是现有CBD区域的“收官”之作。

项目背景调研·规划背景CBD核心区

项目背景调研·天际线的影响天气晴好时，从天安门附近的北京城市中心区域可以看到建外CBD区域众多超高层建筑形成的天际线。天气晴好时，从天坛祈年殿、故宫太和殿等多个角度均可以看到建外CBD区域众多超高层建筑形成的天际线。

项目背景调研·天际线的影响

区域成熟——项目用地位于CBD核心用地周围交通便利，设施完善，环境优美，商务氛围浓厚。位于国贸桥(建国门外大街与东三环交接处)东北角，CCTV央视大厦、BTV北京电视台、中服大厦、国贸中心、银泰中心、财富中心等大规模的建筑艺术群体环绕周围。

交通优越——项目位于CBD核心区的核心地段，地处“金十字”的中心，用地西侧的东三环路是城市快速路，道路下是地铁10号线；南侧建国路是长安街的延长线，属于城市主干路，道路下是地铁1号线。两条重要的道路交汇于用地西南角的建国门桥。

项目背景调研·项目用地现状用地原规划指标地上面积30万平方米，后调为35万平方米，净用地容积率高达30.5；用地原限高为400米，由于竞标方案、开发强度等原因，初步预计高度突破500米。（后“项目发展解读”一节有关于建筑体量和高度的初步分析）136米85米地块范围：

Z-15占地面积：

11477平米地上总规模：

30万平米高度：

400米东西宽：

136米南北长：

85米

项目背景调研·项目用地情况Z-15地块此处引用方案为北京院用地竞标方案，调整了项目用地与南侧集中绿地的关系，地上建筑面积为30万平米，设计高度为468米。目前地上建筑面积为35万平米，设计高度将突破500米。（后“项目发展解读”一节有关于建筑体量和高度的初步分析）

项目背景调研·项目用地投标方案整体指标OverallGFA单位数值用地面积SiteArea㎡22410总建筑面积TotalFloorArea㎡383890地上GFA㎡300180地下UndergroundFloorArea㎡83710容积率PlotRatio13.39绿化率GreenRatio%49.47建筑密度BuildingDensity%21.71层数No.Stories层118建筑高度HeightoftheBuildingm468地下停车UndergroundParkingLots位1983

项目背景调研·CBD东扩的影响由于北京原有CBD区域经过十余年的建设已经接近饱和，目前政府开始筹备CBD区域的东扩工作。2010年3月23日，通过审批的CBD东扩区规划综合方案由北京市规划委员会正式对外公示。随着4月24日的公示期结束，东扩区的建设进入实际操作阶段。此次东扩范围是北起朝阳北路，南至通惠河，东起东四环路，西至东三环路、西大望路，总用地面积约3.0平方公里，规划总建筑规模约700万平方米的土地。对于东扩区规划的限制高度，CBD管委会主任刘春成表示总体上会控制在100米到300米之间，但北京的最高建筑一定会出现在CBD地区。项目背景调研研·CBD东扩的影响本图建筑体块块为根据SOM中标的CBD项目东扩方案案搭建的模型型，基本反映映了未来CBD区域7平方公里完整整建成后的建建筑体块关系系全貌。建成区东拓区项目区项目背景调研研·CBD东扩的影响项目背景调研研·CBD东扩的影响项目背景调研研·支持与挑战1、荣誉和支持——2009年，北京提出出建设世界城城市的目标，，对未来的城城市建设而言言是全新的课课题和更高的的要求。博鳌鳌亚洲论坛秘秘书长龙永图图认为，打造造世界城市应应建设类似纽纽约帝国大厦厦式的地标，，作为北京现现代商业文化化的象征。从从国家未来的的发展前景和和北京作为中中国首都的地地位而言，由由于极度重要要的区位和北北京首座超过过500米建筑的荣誉誉，本项目具具备了成为环球性地标和和现代北京“城市名片”的条件。2、巨大的的挑战战——我们在在面对对社会会各方方关注注压力力的同同时，，要挑挑战超过500米的超超高层层建筑筑巨大大的建建造和和管理理难度度。我我们需需要吸吸取全全世界界其他他类似似项目目的经经验和和教训训，建建立构架完完整合合理、、专业业配套套齐全全的团团队，通过过合理的的建造造和管管理模模式，在紧凑合合理的的周期期和成成本条件下下，完完成项项目的的建造造和管管理工工作。。超高案案例参参考·广泛选选取选取原原则1、参考项项目的的业态态功能能、建建筑体体量、、高度度等指指标与与本项项目相相近；；2、尽尽量量选选取取近近期期项项目目，，以以便便使使其其技技术术、、顾顾问问团团队队、、周周期期、、成成本本等等因因素素具具有有参参考考性性；；3、、在项项目目发发展展解解读读研研究究中中，，选选取取近近期期建建成成、、在在建建和和预预期期建建设设的的高高度度与与体体量量相相近近的的项项目目，，以以研研究究我我项项目目未未来来建建成成后后的的影影响响力力与与价价值值选选取取方方向向；；而而在在参参考考实实例例中中，，则则尽尽量量选选取取近近期期建建成成案案例例，，以以便便对对其其技技术术、、顾顾问问团团队队、、周周期期和和成成本本等等进进行行实实证证研研究究。。序号项目名称项目规模（万M2）单层面积（M2）地面层数塔顶高度（M）建筑屋面高度（M）层高（M）总投资（亿元RMB)总施工周期动工时间竣工时间运营时间建筑设计公司结构设计公司备注1深圳平安国际金融中心

37.86

115646588/538（楼层屋面）

905年4个月2009.8.292014.12

KPF

2上海中心大厦43.40

118632580

1485年2008.11.292014

美国Gensler事务所

3天津高银金融117总项目183

117597

总项目270

2008

2014巴马丹拿建筑设计咨询

4广州周大福中心珠江新城东塔

地上35，地下1.8

116530

100超过6年2009.92016

KPF

5台北101大厦28.95

101508448

580亿新台币4年3个月1999.72003.10.17

李祖原建筑师事务所

6上海环球金融中心

38.16

101492460

逾10亿美元

5-6年1997年初，之后暂停至2003年2月复工20082008.8.30KPF赖思里・罗伯逊联合股份有限公司

7香港环球贸易中心/ICC-3255118484

2.85-3.15净高含配套公寓建筑200亿港币约5年2005.112010

KPF

8南京绿地广场紫峰大厦

26

89450

40

2005.52008.9.28

SOM与华东院

9蔡屋围金融中心

28.5/总项目60

104439

40约4年2007.11

2011建筑师事务所TFP和ARUP公司、深圳华森设计公司

10广州国际金融中心珠江新城西塔

44.8

103438

65

2007.1.312009.11.3

英国威尔金森•艾尔建筑事务所、奥雅纳工程顾问公司

11沈阳国际金融中心

总项目53

89427

10亿美元

2012

贝氏建筑师事务所、凯达柏涛公司、籁思理·罗伯逊股份有限公司联合设计

12上海金茂大厦29

88421

50近5年1994.5.101999.3.18

SOM

13香港国际金融中心二期18.582140（F8-F88)90416

总项目包括一期等30亿美元3年半

20032003后半年

14广州中信广场总项目34.362500

总项目37

1997.6

15沈阳恒隆市府广场

总项目80

330

总项目1004年内2007.42011

16大连裕景中心总项目80

383

总项目60

2009.11.30

美国NBBJ英国ARUP公司

17高雄东帝士85国际广场

30.63

378348

3年

1997

李祖原建筑师事务所

18香港中环广场

17.28

78374

总项目141亿美元3年

1992

DennisLau&NgChunMan,Architects&EngineersLtd

19广州广晟国际大厦

16

59360

办公部分4.25/2.85净高203年2007.12.282011.3

广州瀚华建筑设计有限公司

20深圳赛格广场17

72356

3年

2000

陈世民建筑师事务所

超高高案案例例参参考考·重点点案案例例·台北北101大厦厦（508米，，建建成成项项目目目目前前全全球球第第二二高高，，全全国国第第一一高高））经济技术指标建筑位置位于台北市信义区西村里信义路五段7号开工日期1999年7月竣工日期2003年10月17日占地面积30278m2建筑面积28.95万m2建筑层数地上101层，地下3层建筑高度508m总投资580亿元新台币施工工期7年开发商台北金融大楼控股有限公司建筑设计单位李祖原建筑师事务所承建单位KTRT超高高案案例例参参考考·重点点案案例例·台北北101大厦厦（508米，，建建成成项项目目目目前前全全球球第第二二高高，，全全国国第第一一高高））台北北101（Taipei101），，前前名名台台北北国国际际金金融融中中心心（（TaipeiFinancialCenter），，设设计计师师李李祖祖原原。。位位于于台台北北市市信信义义区区的的一一幢幢摩摩天天大大楼楼，，楼楼高高508米，，地地上上101层，，地地下下5层，，是是目目前前全全球球最最高高的的摩摩天天大大楼楼。。其其英英文文名名称称Taipei101除代代表表台台北北，，还还有有““Technology、Art、Innovation、People、Environment、Identity””之意意义义。。台台北北101的主主楼楼旁旁边边还还有有一一栋栋6层楼楼、、总总高高60米的的裙裙楼楼（（podium），，规规划划为为购购物物中中心心及及银银行行、、证证券券行行，，裙裙楼楼内内有有挑挑高高40米的的豪豪华华室室内内广广场场。。因应应高高空空强强风风及及台台风风吹吹拂拂造造成成的的摇摇晃晃．．台台北北101设置置了了““调调和和质质块块阻阻尼尼器器（（tunedmassdamper）””，，是是在在88-92楼层层挂挂置置一一个个重重达达680公吨吨的的巨巨大大钢钢球球，，利利用用摆摆动动来来减减缓缓建建筑筑物物的的晃晃幅幅。。防震震措措施施方方面面，，台台北北101采用用新新式式的的““巨巨型型结结构构（（megastructure）”，在在大楼之之四个外外侧分别别各有二二支巨柱柱，共八八支巨柱柱，每支支截面约约3米长、2.4米宽，自自地下5楼贯通至至地上90楼，柱内内灌入高高密度混混凝土，，外以钢钢板包覆覆。17超高案例例参考·重点案例例·台北101大厦（508米，建成成项目目目前全球球第二高高，全国国第一高高）入口大堂堂超高案例例参考·重点案例例·台北101大厦（508米，建成成项目目目前全球球第二高高，全国国第一高高）入口台阶阶室外步行行廊道立面入口口室内共享享空间室内步行行廊道超高案例例参考·重点案例例·上海环球球金融中中心（492米，建成成项目目目前上海海第一高高）20上海环球球金融中中心是以以日本的的森大厦厦株式会会社（MoriBuildingCorporation）为中心心，联合合日本、、美国等等40多家企业业投资兴兴建的项项目，总总投资额额超过1050亿日元（（逾10亿美元））。主楼楼部分钢钢结构已已建到了了第8层的世界界第一高高楼———101层超高层层综合设设施“上上海环球球金融中中心”的的外观造造型和功功能构成成昨天最最终确定定。备受受争议的的大楼顶顶部圆形形风洞设设计改为为倒梯形形。上海环球球金融中中心主体体建筑设设计高度度为492米，共104层，地上上101层，地下下3层，2008年初竣工工后将成成为上海海浦东的的新地标标。据悉，该该工程于于1997年年初开开工。原原设计高高460米，后来来因受亚亚洲金融融危机影影响，工工程曾一一度停工工。2003年2月工程复复工。但但由于当当时中国国台北和和香港都都已在建建480米高的摩摩天大厦厦，超过过环球金金融中心心的原设设计高度度。由于于日本方方面兴建建世界第第一高楼楼的初衷衷不变，，对原设设计方案案进行了了修改。。修改后后的环球球金融中中心比原原来增加加7层，即达达到地上上101层，地下下3层，总高高度达到到492米，目前前世界第第一高楼楼台北101大楼总高高度为508米，但其其中包括括了60米高的天天线，上上海环球球金融中中心比起起已建成成的中国国台北国国际金融融大厦主主楼高出出12米，所以以按国际际建筑惯惯例来说说，上海海环球金金融中心心仍为名名符其实实的世界界第一高高楼。超高案例例参考·重点案例例·上海环球球金融中中心（492米，建成成项目目目前上海海第一高高）上海环球球金融中中心,这座直101层,高度为492米的垂直直型花园园城市,有完备的的安全保保障系统统和热忱忱的服务务,它不仅具具备世界界一流水水准的国国际金融融中心的的功能,并拥有世世界最高高的观光光厅,以及各种种商铺、、餐厅、、会议中中心和酒酒店。观光厅（（94/97/100F）位于环球球中心第第100F层，高474米，是目目前世界界上人可可到达的的最高的的观光设设施，可可供游客客尽览城城市美景景。观光天阁阁100由三条透透明玻璃璃地板组组成的悬悬空观光光长廊,为目前世世界上人人可到达达的最高高的观光光设施,可将充满满活力的的上海美美景尽收收眼底.观光天阁阁97如一道浮浮在空中中的天桥桥,开放式玻玻璃顶棚棚设计,让人与自自然融为为一体.观光大厅厅94以美丽浦浦江两岸岸为背景景举办各各种展示示活动,提供宽敞敞的交流流空间.上海柏悦悦酒店（（79-93F）环球凯悦悦集团旗旗下酒店店遍及世世界45个国家和和地区，，而柏悦悦品牌又又是其中中之佼佼佼者，为为客户提提供优雅雅而上品品的舒适适空间。。2009年，环球球的观光光厅和位位于其中中的上海海柏悦酒酒店，分分别荣获获了世界界最高观观光厅和和世界最最高酒店店的吉尼尼斯世界界记录认认证。办公设施施（7-77F）办公空间间符合国国际金融融中心的的高标准准配置，，兼备功功能性和和舒适性性。上海环球球金融文文化传播播中心（（29F）既是金融融、文化化等各种种信息聚聚集传播播的平台台，也是是文化、、传媒和和经济等等各界人人士传播播交流信信息的理理想场所所。会议中心心（3-5F）可召开国国际性会会议，高高端品牌牌展示，，也可以以成为各各种潮流流和信息息发布的的理想场场所。商场&餐厅(B2-B1F,2-3F)适合各种种商务场场合的餐餐厅\咖吧,将为商务务人士提提供服务务.超高案例例参考·重点案例例·上海环球球金融中中心（492米，建成成项目目目前上海海第一高高）22设计审编编森大厦厦株式式会社社一级级建筑筑士事事务所所建筑设设计KPF建筑师师事务务所结构设设计赖思里里・罗罗伯逊逊联合合股份份有限限公司司（LERA）设计单单位上海现现代建建筑设设计（（集团团）有有限公公司,华东建建筑设设计研研究院院有限限公司司经济技术指标建筑位置位于上海市浦东新区陆家嘴金融贸易中心区Z4-1地块开工日期年竣工日期2008年占地面积14400m2建筑面积381600m2建筑层数地上101层，地下3层建筑高度492m总投资逾10亿美元施工工期7年开发商上海环球金融中心有限公司建筑设计单位KPF建筑师事务所承建单位中国建筑工程总公司－上海建工（集团）总公司SWFC项目总承包联合体结构形式钢筋混凝土结构（SRC结构）,钢结构（S结构）超高案案例参参考·重点案案例·上海环环球金金融中中心（492米，建建成项项目目目前上上海第第一高高）2323卫生间间观光层层空中大大堂观光层层四层公公共区区域走走廊26上海金金茂大大厦是是一幢幢集现现代办办公楼楼、豪豪华五五星级级酒店店、商商业会会展、、高档档宴会会、观观光、、娱乐乐、商商场等等综合合设施施于一一体的的当今今沪上上最方方便舒舒适、、最灵灵活安安全的的办公公、金金融、、商贸贸、娱娱乐和和餐饮饮的理理想活活动场场所。。它深富富中华华民族族文化化内涵涵，是是溶汇汇西方方建筑筑艺术术的智智慧型型摩天天大楼楼。金金茂大大厦占占地2.3公顷，，塔楼楼高420.5米，共共88层，总总建筑筑面积积29万平方方米。。金茂大大厦的的设计计师是是美国国芝加加哥著著名的的ＳＯＯＭ设设计事事务所所。设设计师师以创创新的的设计计思想想，巧巧妙地地将世世界最最新建建筑潮潮流与与中国国传统统建筑筑风格格结合合起来来，成成功设设计出出世界界级的的，跨跨世纪纪的经经典之之作，，成为为海派派建筑筑的里里程碑碑，并并已成成为上上海著著名的的标志志性建建筑物物，1998年6月荣获伊利利诺斯世界界建筑结构构大奖。1999年10月容膺新中中国50周年上海十十大经典建建筑金奖首首奖。超高案例参参考·重点案例·上海金茂大大厦（420米，建成项项目目前上上海第二高高）27大堂大堂中庭入口超高案例参参考·重点案例·上海金茂大大厦（420米，建成项项目目前上上海第二高高）28经济技术指标建筑位置位于中国上海浦东新区世纪大道88号开工日期1994年5月10日竣工日期1999年3月18日占地面积23000m2建筑面积29万m2建筑层数地上88层，地下3层建筑高度420.5m总投资50亿元施工工期4年开发商中国金茂（集团）股份有限公司建筑设计单位美国芝加哥SOM设计事务所,、主创建筑师AdrianSmith承建单位结构形式钢筋混凝土超高案例参参考·重点案例·上海金茂大大厦（420米，建成项项目目前上上海第二高高）29国贸三期工工程占地6.27公顷，总建建筑面积54万平方米，，除国贸大大酒店、高高档写字楼楼、国际精精品商场、、电影院等等多种设施施外，该工工程还包括括一个2340平方米的北北京最大的的大宴会厅厅。主塔楼楼总高度330米，地上层层数为74层，地下4层，可抗8级地震，每每15层设计一个个避难层，，楼顶还可可停降直升升飞机。层高定位在4.25米。办公空间间为无柱式办办公空间，整整层净面积从从1500至2100平方米，楼层层净高位2.75米至2.8米。预留综合布线线的架空地板板高度。首层大堂气质质奢华，24K金箔装饰墙面面装饰。国贸三期设计计了4到5个避难层，避避难层被设置置成封闭式的的。一旦火灾灾发生，烟雾雾将无法进入入避难层，而而避难层内人人群的呼吸可可以通过内部部的供气设备备来解决。超高案例参考考·重点案例·北京国际贸易易中心三期（330米，建成项目目目前北京第第一高）30主塔楼1~2层是净高9米的商务办公公大堂和酒店店大堂。高格格调和创新理理念的装修设设计将给人以以庄严、典雅雅、心旷神怡怡的感觉。办公区分为高高低两个区域域。低区为L6~L27层，高区为为L30~L53层。办公区最最大的特点之之一是空调采采用世界最先先进的变风量量空调系统。。56层~68层为豪华酒店店。共有装修修豪华的客房房270余套，每套平平均60平方米。70层是游泳池和和SPA会所。71层为酒店空中中大堂，由商商务中心、会会客厅、会议议厅和酒吧组组成。72层和73层为餐饮和观观景区。裙房分为宴会会附楼和商业业附楼。共有有建筑面积约约5.5万平方米。宴会附楼位于于主塔楼北侧侧，首层和二二层为商铺，，并与商业附附楼连通。商业附楼位于于主塔楼的东东面，地上5层，地下4层（含停车楼楼），线条简简洁的商业附附楼配以拉索索式玻璃幕墙墙增强了商场场内的光线及及空间。挑空空了一层至四四层的楼板可可直接引进光光线到室内。。商业附楼包包括国际精品品、服装服饰饰、中西餐饮饮、娱乐健身身、礼品玩具具等。超高案例参考考·重点案例·北京国际贸易易中心三期（330米，建成项目目目前北京第第一高）31经济技术指标建筑位置位于东三环与建国门外大街立交桥的西北角开工日期2005年竣工日期2009年占地面积62700m2建筑面积54万m2建筑层数地上74层，地下4层建筑高度330m总投资8亿美元施工工期4年开发商国贸中心和郭氏兄弟集团联合投资建筑设计单位SOM（美国）、香港王董WITL国际承建单位结构形式空调系统采用用VAV变频空调系统统营造全天候候适宜的办公公环境，新风风量达到每人人每秒12升，高于美国国标准，每层层办公区设有有64套变风量装置置，室温可任任意调节，空空调设备及系系统末端还设设有消音装置置。紫外线线杀菌和高效效过滤系统保保证室内空气气质量和新风风供应，九台台独立冷冻机机和冰蓄冷系系统保障24小时冷冻水运运行、提供机机房全天候的的制冷需求。。空调系统采采用了冰蓄冷冷技术。除了了电制冷外，，国贸三期还还有能量互备备方案，选择择了远大空调调的吸收式蒸蒸汽机。如果果供电让空调调系统受到影影响，可通过过蒸汽能源的的输入形成互互补。在冬季季，为了保护护建筑围护结结构的传热，，国贸三期在在空调系统加加了一个暖气气片的采暖系系统，可大大大提高人的舒舒适度。为提提升楼宇品质质，国贸三期期配备了24小时电子设备备专用空调电梯：速度每每秒10米创国内之最最。每层双路供电电和通讯电缆缆保证大厦供供电和通讯的的畅通。超高案例参考考·重点案例·北京国际贸易易中心三期（330米，建成项目目目前北京第第一高）32夜景照明效果果主塔外观超高案例参考考·重点案例·北京国际贸易易中心三期（330米，建成项目目目前北京第第一高）33大堂的饰墙瑰瑰丽夺目，墙墙面镶嵌的100,000颗虎眼石，全全都是半宝石石64层贵宾堂客房超高案例参考考·重点案例·北京国际贸易易中心三期（330米，建成项目目目前北京第第一高）3471层酒吧首层大堂室内设计：HBAHBA呈献充满创意意且别具一格格的设计方案案，擅于透过过混和强烈的的当地风土特特色。由HBA负责的项目遍遍及全球80多个国家，客客户包括国际际最顶尖的品品牌集团。超高案例参考考·重点案例·北京国际贸易易中心三期（330米，建成项目目目前北京第第一高）35广州国际金融融中心项目于于2007年1月31日开工，计划划于2009年11月3日竣工，总工工期1007天。主塔楼地上103层，地下4层，是华南地地区第一高楼楼。整个项目目包括有3.5万平方米的商商业、7万多平方米的的酒店、5万多平方米的的公寓和18万平方米的写写字楼。广州州国际金融中中心集办公、、酒店、休闲闲娱乐为一体体，矗立在广广州新城市中中轴线上，建建成后将成为为展示广州城城市新形象的的地标建筑。。建筑特色：依依中轴线而生生，临珠江而而立。耗资60亿，楼高103层，身长440米，钢网交织织，水晶加身身的广州国际际金融中心，，它鹤立于CBD最核心的商务务区。广州国际金融融中心的设计计方案，是经经由广州市城城市规划局于于2004年组织的国际际邀请竞赛征征集的12个方案中选出出的，其设计计意念为“通通透水晶”。。建筑结构采采用钢管混凝凝土巨型斜交交网格外筒与与钢筋混凝土土剪力墙内筒筒的结构体系系，在世界超超高层建筑中中是唯一的一一例。超高案例参考考·重点案例·广州国际金融融中心（448米，建成项目目目前广州第第一高）广州国际金融融中心珠江江新城西塔36438米/103层/办公、商业、、酒店、公寓寓、会议/建成大堂中庭空中大堂入口下沉广场一侧侧高空酒店畅享享30层阳光中庭广州国际金融融中心的内部部结构在70层以上发生了了很大的变化化，一个贯穿穿30层楼宇的中空空结构为即将将进驻的超五五星级酒店带带来更直接的的阳光体验。。按照设计规划划，广州国际际金融中心70层以上为超五五星级四季酒酒店，这也将将是广州海拔拔最高的豪华华酒店。37业态介绍：写字楼：主塔楼1-66层为适应国际际机构入驻的的超甲级写字字楼，建筑面面积17.4万平方米，三三个写字楼大大堂分别位于于负一夹层，，首层与二层层。办公空间间的层高为4.5米，是目前国国内最高的写写字楼层高。。此外还配备备高速大容量量的特色双轿轿厢穿梭电梯梯及高端品牌牌高速电梯组组合，以及环环保的双银LOW-E中空玻璃幕墙墙、光纤网络络及管理系统统。酒店：主塔楼67-100层建有广州四四季酒店，建建筑面积9.1万平方米，由由四季酒店集集团管理。酒酒店中空大堂堂可直接仰望望天空。99-100层为超高中空空商务行政观观光层，设有有餐饮设施和和高档健康休休闲中心。服务式式公寓寓：南北两两栋28层高的的附楼楼，与与雅诗诗阁（（Ascott）公寓寓管理理公司司合作作，打打造成成专业业化的的服务务公寓寓，建建筑面面积5.1万平方方米。。内设设酒店店式服服务大大堂，，豪华华会所所包括括恒温温游泳泳池、、SPA、阅览览室、、西餐餐咖啡啡厅、、24小时便便利店店、自自助银银行等等，并并提供供多款款公寓寓户型型。商务宴宴会及及配套套会议议中心心：附楼的的裙楼楼为宴宴会厅厅和商商务会会议中中心，，设置置有大大中小小型会会议室室、宴宴会厅厅、贵贵宾休休息及及高级级商务务餐厅厅等，，同时时配套套功能能齐全全的会会务设设备，，如同同声传传译、、专业业投影影及放放影、、同步步影相相会议议等。。商业中中心：：裙楼还还规划划有商商业中中心，，共7层(负一、、负一一夹层层至5层)，建筑筑面积积4.4万平方方米。。引入入广州州友谊谊集团团，经经营高高端精精品百百货，，提供供国际际品牌牌店、、高档档餐饮饮、银银行与与金融融连锁锁机构构等高高档商商务型型配套套服务务。停车场场：地下停停车场场共4层，可可提供供车位位1700个。超高案案例参参考·重点案案例·广州国国际金金融中中心（448米，建建成项项目目目前广广州第第一高高）38经济技术指标建筑位置位于广东省广州市天河区珠江新城开工日期2005年竣工日期2010年占地面积31084.96m2建筑面积m2建筑层数地上层，地下层建筑高度438m总投资超过60亿施工工期年开发商广州越秀城建国际金融中心有限公司建筑设计单位威尔金森•艾尔建筑事务所、奥雅纳工程顾问公司承建单位结构形式超高案案例参参考·重点案案例·广州国国际金金融中中心（448米，建建成项项目目目前广广州第第一高高）39天津环环球金金融中中心是是一座座集写写字楼楼、六六星级级圣•瑞吉斯斯酒店店、水水岸豪豪华公公寓、、酒店店式公公寓和和顶级级商业业五中中业态态为一一身的的全球球标志志性综综合建建筑集集群，，由津津塔和和津门门两部部分组组成，，津塔塔与天天津市市老地地标““天塔塔”相相呼应应，津津门恰恰为天天津别别称，，津塔塔和津津门是是天津津市新新的地地标建建筑。。超高案案例参参考·重点案案例·天津环环球金金融中中心（336米，建建成项项目目目前天天津第第一高高）40津塔板板块总建筑筑面积积约34万平方方米，，由环球金金融中中心写写字楼楼和酒店式公寓寓构成，其中中环球金融融中心写字字楼建筑高高336.9米，地上75层，地下4层，高度为为336.9米，在世界界已建成的的摩天大楼楼中排名第第20位。该写字字楼设计借借鉴中国传传统折纸艺艺术形式。。津塔板块块的酒店式式公寓紧邻邻环球金融融中心写字字楼而建，，为105米高的街墙墙式弧线建建筑，拥有有644套60-130平方米全奢奢华酒店级级精装空间间。津门板块总建筑面积积约24万平方米，，为对称建建筑群，由由圣•瑞吉斯酒店、环球金融中中心公寓、商业及景观园林林构成。建建筑组群的的中间是71米高的圣•瑞吉斯酒店店，与哈密密道轴线排排齐。六星星级酒店采采用拉德芳芳斯门型建建筑,用纪念性的的门户提升升天津的国国际形象。。酒店两侧侧是两座对对称的豪华华公寓，其其紧邻酒店店的最高点点约达140米，高度向向两边外侧侧逐步递减减两次，分分别约为99米和70米。天津环球金金融中心规规划了约1.5万平方米的的精品商城，贯穿津塔塔和津门两两大区间，，汇聚世界界顶级名牌牌旗舰店。。公寓样板间间超高案例参参考·重点案例·天津环球金金融中心（336米，建成项项目目前天天津第一高高）41经济技术指标建筑位置位于天津市和平区大沽桥与兴安路交汇处开工日期2007年竣工日期2010年底占地面积53200m2建筑面积约60万m2建筑层数地上75层，地下4层建筑高度336.9m（津塔）71m（津门）总投资65亿元施工工期3年开发商金融街控股股份有限公司建筑设计单位SOM（美国）承建单位结构形式ST.Regis（圣﹒瑞吉斯酒店店）作为喜达屋屋集团旗下下最顶级的的酒店品牌牌，是世界界最高端奢奢侈酒店的的标志，代代表着绝对对私人的高高水准服务务，是世界界各国首脑脑政要、商商界领袖和和社会名流流下榻的首首选，目前前全球只有有14家。津门公寓：：传世名宅宅家族豪豪邸141.6米超高层纯纯板式水景景豪宅。拥拥有超大尺尺度空间及及270度的水景。。室内设设计师、纽纽约M+W的创办者王王大君先生生，塑造出出令人心旷旷神怡的奢奢华居家空空间。津塔公寓：：河岸阔景景精品筑筑家津塔公寓紧紧邻超5A写字楼，有有644套60-130平方米全奢奢华酒店级级精装空间间。金融中心商商业：大牌牌汇聚时时尚消费2万平方米精精品商业，，贯穿津塔塔和津门两两大地块，，汇聚众多多世界顶级级品牌。超高案例参参考·重点案例·天津环球金金融中心（336米，建成项项目目前天天津第一高高）项目发展解解读·高度与体量量本项目建筑筑高度突破破500米，如与在在建项目比比较，将超超过台北101大厦508米的极限高高度，成为为中国第一一高塔，全全世界第二二高塔；但但如考虑到到在建项目目比较，则则深圳平安安（646）、上海中中心（632）、武汉绿地地中心（606）、天津117大厦（597）、广州东塔塔（530）等的建筑均均可能高于我我们，且竣工工时间均预计计在2014年到2016年间。同时考考虑到北京CBD东扩方案中考考虑了地标性性超高塔，因因此保守估计计本项目在未未来十年以上上的时间里保保持北京第一一高塔的称号号。项目发展解读读·优势与策略超高层建筑的的首次亮相大大多以高度和和独特的建筑筑形象著称，，但任何超高高层的高度优优势都可能被被后来者化解解。全球性地地标建筑除了了高度外，更更多的是依托托独特的区位位和在所属区区位的独特地地位。在关键键的区域保持持突出的形体体，并被无数数记忆、影像像反复引用，，造就了全球球性地标的长长久影响。本本项目保守估估计在未来十十年以上的时时间里保持北北京第一高塔塔的称号，CBD周边暂时再无无400米以上的高楼楼，具备此项项条件。而此此项目我们以以自持为主，，降低运行成成本有利，因因此，在保证证平面使用率率等经济及合合理使用的前前提下，将发发力点放在舒舒适、绿色、、节能方面可可能是更合适适的产品策略略。项目发展解读读·业态研究的启启动超高层的主要要业态有办公公、酒店、公公寓、酒店公公寓、商业五五种，辅助业业态有观光层层、空中餐厅厅、空中大厅厅、会议中心心、会所等现现代超高层主主要业态组合合有如下几种种：组合方式一：：酒店+公寓+办公代表项目，迪迪拜塔1-39层为酒店，43-108层为公寓，111-154层为办公，123层设有观景台台组合方式二：：商业+办公，代表项目，台台北101大厦、吉隆坡坡双子塔。台北101大厦，9层以下为商业业，9-84层为办公，35、36为会议中心，，59、60为空中大厅，，设有商商店、邮局局的配套组合方式三：：商业+办公+酒店代表项目，上上海环球金融融中心地下二层-3层为商业，7-77层为办公，79-93层为酒店，3-5层为会议中心心，94-100层为观光层组合方式四：：办公+酒店代表项目，上上海金茂大厦厦3-50层为办公，52-87层为酒店，顶顶层设有观光光层、企业会会所。组合方方式五：写字字楼+酒店公寓+组合方式四：：商业+酒店代表项目：香香港国际金融融中心建筑在竖向上上被分为三个个大的功能分分区，首层为为12m通高大堂，2-68层为总部办公公区，其中18，37，53，54为机械/避难层，38，39层为两层通高高的办公区空空中大堂，兼兼做办公区休休息空间，办办公标准层层层高4.2M.70-97层为服务式公公寓区，其中中69，83层为机械/避难层，70层为服务式公公寓的空中大大堂和会所。。99-113层为酒店区，，其中98，114层为机械/避难层，99层为酒店大堂堂，设有大堂堂餐吧和商务务中心。115-118层为公共餐厅厅和酒吧，这这里可以为公公众提供俯瞰瞰整个CBD和北京的绝佳佳观景平台。。地下一层为商商业，与其他他地块的环形形商业空间和和连接地铁的的步行环廊连连通，地下二二层为内部员员工餐厅，地地下三四层为为酒店附属房房间。本项目竞标方方案初步采取取了办公+公寓+酒店+地下配套商业业的业态组合模模式。考虑到到目前项目全全面自持十年年的要求和项项目深入进展展的要求，我我们需要在目目前“办公+公寓+酒店+地下配套商业业”的业态组合模模式基础上，，对业态布局、业业态功能具体体要求等进行深入研研究。项目发展解读读·业态研究的启启动项目发展解读读·项目周期解读读根据各项目的的操作周期统统计，特别是是上海环球金金融中心（1997年开工，2003复工-2008）、金茂大厦厦（1994-1999）、国贸三期期（2002年启动，2005开工-2010）、广州西西塔（2005-2010）等国内目前前建成的各城城市首高项目目的操作经验验来看，施工工周期均长达达五年左右。。本项目考虑虑到策划、设设计等前期准准备工作的复复杂性，初步预计本项项目较为紧凑凑合理的周期期应达7~8年，即策划设设计等前期准准备工作2~3年，施施工5年左右右。项目发发展解解读·项目建建筑安安装成成本解解读超高层层建筑筑建筑筑安装装成本本主要要包括括结构构、机机电系系统、、幕墙墙等主主要因因素。。根据据各项项目的的成本本统计计，并并考虑虑到不不同的的抗震震等级级和形形体复复杂程程度，，在不不计通通胀因因素的的情况况下，，初步预预估本本项目目较为为紧凑凑合理理的纯纯建筑筑安装装成本本在1.5万人民民币/平方米米~2万人民民币/平方米米之间间。序号项目名称建筑项目基本数据成本及项目周期项目规模（万M2）塔顶高度（M）土地成本（亿元RMB）总投资（亿元RMB)总施工周期动工时间竣工时间(或预计）运营时间1深圳平安国际金融中心

37.8664616.57905年4个月2009.8.292014.12

2上海中心大厦43.40632

建筑造价1485年2008.11.292014

3天津高银金融117总项目18359733亿173Ha总项目270

2007.12.12

20144广州周大福中心珠江新城东塔

地上35，地下1.853015.6100超过6年2009.92016

5台北101大厦28.95508206.8889亿新台币580亿新台币4年3个月1999.72003.10.172004.12.276上海环球金融中心38.16492

逾10亿美元

5-6年1997年初，之后暂停至2003年2月复工20082008.8.307香港环球贸易中心/ICC26.22484

含配套公寓建筑200亿港币约5年2005.112010

8南京绿地广场紫峰大厦

26450

40

2005.52008.9.28

9蔡屋围金融中心

28.5/总项目60439

40约4年2007.11

201110广州国际金融中心珠江新城西塔

44.8438

65

2007.1.312009.11.3

11沈阳国际金融中心

总项目53427

10亿美元

2012

12上海金茂大厦29421

50近5年1994.5.101999.3.181999.8.2813香港国际金融中心二期18.58416

总项目包括一期等30亿美元3年半19992003.62004年初14广州中信广场29/总项目34.36

总项目37

1997.6

15沈阳恒隆市府广场

总项目80330

总项目1004年内2007.42011

16大连裕景中心总项目80383

总项目60

2009.11.30

17高雄东帝士85国际广场

30.63378

3年

1997

18香港中环广场

17.28374

总项目141亿美元3年

1992

19广州广晟国际大厦

16360

203年2007.12.282011.3

20深圳赛格广场17356

3年

2000

21香港中环中心

13346

3年

22天津环球金融中心

津塔项目2幢34/全项目60337

全项目65;截至2009年，建安成本1.2万/M23年

23上海世茂国际广场

17334

304.5年

24天津嘉里中心

全项目72333

5-7年2007.92012.12

25武汉民生银行大厦

15331

12年

2010.12

26北京国际贸易中心三期

54330

8亿美元4年

2009

27重庆国际开发金融中心

16318

113年2008年底

28广州珠江城

21.39310

83年

2010

29香港港岛东中心

14.1308

2年

2008.3

30深圳东海商务中心

21.07306

31重庆保利国际广场

18.33287

133-4年2007.62011

项目发发展解解读·项目建建造风风险解解读建造技技术与与安全全风险险——超高层层建筑筑绝不不是普普通建建筑的的拉伸伸或简简单叠叠加。。在一一般建建筑物物中的的一般般问题题，到到了超超高层层建筑筑中都都成了了特殊殊问题题，需需要特特别关关切和和处理理。例例如，，由于于水平平力的的作用用，摩摩天大大楼产产生的的晃动动将十十分剧剧烈。。原纽纽约世世贸中中心在在春季季刮风风时，，通常常摇晃晃偏离离中心心6-12英寸（（15-30cm），在在强飓飓风作作用下下，位位移可可达3英尺（（1m）。电电梯被被视为为超高高层建建筑的的“生生命线线”，，当当电梯梯高速速运行行的同同时，，如果果大楼楼的晃晃动超超过6英寸，，电梯梯的钢钢缆就就会因因时紧紧时松松的受受力不不均受受到伤伤害，，并造造成危危险。。为此此，原原纽约约世贸贸中心心专门门设计计了一一套报报警系系统和和电梯梯钢缆缆的随随动跟跟踪机机构，，可以以及时时调整整电梯梯钢缆缆的长长度乔乔口受受力情情况。。另另外外，在在气温温较低低的情情况下下，会会由于于低层层（特特别是是一层层大堂堂）和和地下下室的的冷空空气窜窜入电电梯井井，经经烟囱囱效应应形成成强大大气流流，造造成电电梯关关不上上门。。而且且会将将底层层的一一些气气味带带到高高层，，如厨厨房的的气味味、油油烟味味等，，此时时如在在底层层或地地下室室有电电焊操操作或或燃气气泄漏漏就可可能将将火源源随气气流带带到高高层，，极端端危险险。事事实上上，超超高层层建筑筑在消消防安安全方方面一一直必必须面面对火火灾蔓蔓延迅迅速、、人员员疏散散困难难、扑扑救困困难等等安全全风险险。建造周周期与与成本本风险险——由于超超高层层项目目前期期需要要投入入巨大大的资资金，，因此此其建建造周周期和和巨大大的财财务成成本有有密切切的联联系。。以本本项目目为例例，根根据估估算，，工期期每拖拖延一一个月月，财财务成成本将将增加加五千千万人人民币币。而而超高高层项项目高高峰时时几千千人同同时作作业，，各专专业工工作的的衔接接和协协调成成为严严峻挑挑战，，由于于抢夺夺稀缺缺资源源可能能致使使多方方关系系紧张张、工工期严严重拖拖延。。另一一方面面，为为保证证工期期和克克服众众多技技术难难点，，很可可能在在某些些时间间节点点和某某些技技术方方面出出现成成本失失控的的现象象。项目发发展解解读·项目运运营风风险解解读·案例之之一由于超超高层层项目目运营营成本本较高高，因因此项项目建建成后后的运运营同同样面面临较较大风风险。。庞大大的贷贷款利利息支支出和和高昂昂的运运营费费用，，一直直是运运营超超高层层建筑筑的最最大难难题。。案例之之一：：金茂茂大厦厦管理理层在在其网网站上上发表表的澄澄清声声明已已证实实，金金茂大大厦确确实““每天天一开开门就就要花花掉１１０００万元元”。。在其其每天天花掉掉的１１０００万元元当中中，有有人估估算，，贷款款利息息要占占３００％以以上，，每天天超过过３００万元元，运运营成成本则则在６６０万万－７７０万万元左左右。。据称称，金茂大大厦的的每平平方米米造价价大体体上要要接近近20000元人民民币。。按照照英国国DEGW在1999年公布布的文文件，，将建建筑物物的寿寿命（（生命命周期期）定定为65年的话话，其其建设设费用用与维维护费费用之之比约约为1：3至1：4。若以以上海海金茂茂大厦厦每天天的维维护费费为100万元元人人民民币币计计算算的的话话，，65年寿寿命命约约需需237亿元元，，差差不不多多为为建建设设费费用用的的4.5倍左左右右，，这这是是个个很很大大的的数数字字，，是是任任何何建建设设者者不不得得不不考考虑虑的的问问题题。。项目目发发展展解解读读·项目目运运营营风风险险解解读读·案例例之之二二超高高层层项项目目运运营营风风险险案案例例之之二二：：被被广广州州市市民民戏戏称称为为““63层””的的““广广东东国国际际大大厦厦””，，在在上上世世纪纪90年代代初初建建成成时时因因高高度度非非常常引引人人注注目目，，但但其其经经营营运运作作却却是是难难言言成成功功，，经经营营商商家家换换了了一一家家又又一一家家。。1984年，，““广广东东国国际际大大厦厦””竣竣工工，，乃乃广广东东国国际际信信托托投投资资公公司司的的物物业业。。它它一一度度是是广广州州最最高高的的建建筑筑物物，，乃乃广广州州地地标标式式建建筑筑。。英英国国、、法法国国、、德德国国等等驻驻广广州州领领事事馆馆，，均均是是““63层””的的主主要要租租户户。。1998年，，广广东东国国投投宣宣布布破破产产。。广广东东省省高高院院依依法法将将““63层””股股权权交交付付给给清清算算组组，，由由于于房房产产公公司司提提出出异异议议，，广广东东国国际际大大厦厦股股权权纠纠纷纷案案由由此此而而生生。。广广东东省省高高院院审审理理后后认认为为，，虽虽然然广广东东国国投投依依法法被被宣宣告告破破产产，，但但其其在在大大厦厦的的权权利利应应当当予予以以保保护护。。广广东东省省高高院院随随后后裁裁定定，，广广东东国国际际大大厦厦股股权权归归广广东东国国投投所所有有。。其其后后，，广广东东国国际际大大厦厦又又经经历历了了三三次次拍拍卖卖。。到到现现在在，，酒酒店店委委托托洲洲际际酒酒店店集集团团管管理理，，更更名名““广广州州中中心心皇皇冠冠假假日日酒酒店店””，，获获得得新新生生。。项目发展展解读·降低风险险的思路路建造技术术与安全全风险——面对建造造技术和和安全风风险，我我们必须须构建完整、专专业和富富有经验验的工程程设计管管理团队队和工程程设计承承包、顾顾问体系系，以便保保证借助助专业的的管理团团队和成成熟、富富于经验验的工程程承包方方、设计计和顾问问体系，，使用成成熟的技技术来降降低相关关的风险险；建造周期期与成本本风险——面对建造造周期和和成本风风险，我我们在构构建完整整、专业业的管理理团队和和承包顾顾问体系系的同时时，必须须确保合理的建建设开发发和运营营模式，通过充分的经经济测算算和风险险评估，以确定定计划有序序的工作作步骤，来应对对未来可可能出现现的工期期拖延和和成本失失控风险险；项目运营营风险——面对项目目后期运运营风险险，我们们必须构构建完整、专专业和富富有经验验的运营营管理团团队及相相关顾问问体系，通过充分的经经济测算算和风险险评估，以确定定稳妥合理理的运营营方案，来确保保未来在在面对巨巨大的运运营成本本压力时时，可以以降低风风险，实实现成功功运营；；项目启动动策划·项目建设