年上半年厦门市集美区房地产市场

集美区房地产市场一、集美宏观环境分析1、集美区概况集美区位于福建省东南沿海，居闽南金三角中心地段，是厦门市6个行政区之一，西北与漳州长泰县交界，东北与同安区接壤，西南与海沧区毗邻，东南由厦门大桥及高集海堤连接厦门岛，是进出厦门经济特区的重要门户，区位优势独特。2、集美区人口、面积及行政划分辖区总面积275．79平方公里，地貌以丘陵、山地为主，河流、水渠、水库点缀其间，海岸线长约60公里。集美区下辖2镇4街，即灌口镇、后溪镇、集美街道、杏林街道、侨英街道、杏滨街道，共30个行政村、22个社区。全区常住人口18万人、流动人口15万人。3、集美区居民收入情况城镇居民人均可支配收入13600元。上半年，城乡居民的收入都增长较快。城镇居民人均可支配收入达11315元，平均每月达到1886元，比去年同期增长20.2%。企业发放奖金补贴，机关事业单位工改补发工资，拉动增长5.3%。此外，居民人均股票净收益439元，拉动增长了3.8%。农民人均现金收入4675元，同比增收456元，增长10.82%。4、集美区历史概况4.1集美发展史集美原先属于同安县的一个小村庄，地处东溪至石浔入海处，其海湾称浔江，浔江西岸延续到这个村庄已是末尾，村庄因此得名浔尾，后雅化成集美。4.2集美区人文历史集美是厦门市的文教区，著名爱国华侨领袖陈嘉庚先生创办的集美学村已有90年的历史，享誉海内外，拥有从幼儿园、小学、中学到大学的完善的教育体系和完备的教育设施。学村内现有集美大学(下设15个学院，34个专业，涉及8个学科门类)和华侨大学华文学院等知名高等院校，使集美区成为高素质人才集中的地方。集美历史文化积淀极为丰富，拥有文化中心、影剧院、体育馆、图书馆、文化广场等良好的文化设施。是福建省文化先进区、一级达标文明城区和厦门市精神文明建设先进区。4.3集美区工业发展史集美区内有杏林、集美两个国家级台商投资区，分别于1989年5月和1992年12月经国务院批准设立，享受厦门经济特区的优惠政策，2003年行政区划调整时两个台商投资区予以保留。在台商投资区10多年开发建设中,成功开发了集美北部工业区、杏北工业区、灌南工业区、中亚工业城、杏南工业区等。至2004年，集美区累计引进外资项目737个，合同利用外资36．8亿美元，全区国内生产总值达121．7亿元。集美区实现了以传统农业为主的封闭型经济向以工业为主的开放型经济转变的历史性跨越，基本形成了外向型经济格局，成为海峡西岸一块充满商机、充满成功机遇的投资热土，成为厦门经济特区对外开放的一个重要窗口。5、集美区旅游资源分析集美区是著名的侨乡和风景旅游区，旅居海外的侨胞有六万多人。这里环境恬静幽雅，风光旖旎，陈嘉庚先生故居、鳌园归来园、李林园、龙舟池、鳄鱼园、万宝山观光果园、学村建筑群等都是独具闽南风韵的人文景观，年旅游人数近百万人次。6、集美区总体规划6.1集美学城控制性详细规划6.1.1规划性质：包括旅游、居住、休闲、科研等多种职能，是学、研、住一体化的综合性城市区域，满足集美、杏林乃至整个厦门市特色大型公建、生态旅游服务的厦门新市区。规模：规划总用地31.32平方公里，包括集美学城和杏林北部居住区两大部分。其中集美学城用地28.05平方公里，规划人口规模控制在20万人；杏林北部居住区用地3.27平方公里，规划人口规模控制在6.8万人。6.2集美北部工业区控制性详细规划按照“开发一片、收效一片”的原则，集中紧凑布局，完善各项公共服务配套设施，为外商创造一个成本较低，有竞争力的投资环境。工业区内地块划分及组团间的联系，做到内部交通便捷，相互贯通又互不干扰，使土地利用最趋合理和可操作性。规划严格控制工业企业性质，使之与文教风景区的性质不相矛盾。规划以一期工业用地、同集路、孙坂路为依托，形成“二心、三片”的规划用地结构；规划总用地137.26公顷；规划总容积率控制在1.2以内。二、集美区房地产市场分析1、集美区商品房市场分析1.1集美区上半年各楼盘供应情况分析从上表可以看出，07年上半年集美处于明显的市场空档期，除嘉农商贸城及广宇公寓外，无其他楼盘取得预售许可证，集美区中心整体供应量少，相对于集美区中心，杏林在上半年整体的供应量较大。1.2集美区上半年商品房成交情况从上表可以看出，集美区在今年上半年共成交了12.87万㎡，其中商品房住宅成交10.45万㎡，今年年初，集美延续了去年的势头，1月成交达1.98万平方米；但由于集美区商品房供应出现了断档期，2月及5月，成交量有明显的下降；这主要体现集美区在大学康城推出后的几个月内连续无新盘开放。但随着集美乐活小镇、大学康城二期等项目的陆续亮相，集美2007年下半年的商品房供应量将达到40万㎡，区域内房地产将空前活跃。1.3集美区上半年商品房价格分析07年6月份集美的住房平均价格约为7355元／平方米，仅为厦门岛内的60%。从上表可以看出,07年上半年集美区房价稳步提升，且随着集美经济的不断发展，居住生活条件的进一步改善，城市品质的不断提升和厦门城市郊区化进程的加快，集美将成为厦门和周边地区居民的首选之地，同时也会拉动集美房地产价格的上升。2、集美区个案分析1）泉舜·泉水湾项目地址：集美乐海路（嘉庚体育馆东南侧）开发商：厦门泉舜房地产有限公司、中舜（厦门）置业发展有限公司物业类型：居住、商业、办公项目规划：总占地面积79589平方米，总建筑面积358607㎡，住宅共有2476套，容积率为3.16户型配比：90平方米以下酒店式公寓到楼中楼销售价格：预计2007年年底项目分析：项目位置显赫，位于大厦门海湾城市中央区，与规划中BRT站及交通运输总站相邻，是未来厦门岛通过集美大桥进入集美区的首个形象性大型社区。高标准的住区规划和中式传统的街坊文化特休闲商街相结合，将使项目成为未来集美最具代表性的复合型地产精品之作，相信项目也是集美最具消费者吸引力的代表性楼盘。2）汇海天下项目地址：集美集源路中段工商银行东侧约80米开发商：厦门福信房地产有限公司代理商：厦门信地房地产营销有限公司物业类型：高层商住楼项目规划：总占地面积17113，总建筑面积45898m，1幢26层，住宅共有257套户型配比：二房(90平方米)到四房(150平方米)项目分析：该项目地处厦门集美集源路，生活配套完善，是集美目前唯一的高层项目，10层以上可以看海。3）古龙明珠 项目地址：位于集美区印斗路与浔江路交汇处物业类型：小高层纯住宅、别墅项目规划：总占地面积64442㎡，总建筑面积123615㎡，6栋12F小高层，一梯四户，公摊15%，共966套，34栋独立别墅。绿化率：41%容积率：1.6户型配比：两房83-102㎡、三房133㎡。价格情况：06年5－9月价格为4900－6700元/㎡，06年12月均价6188元/㎡，楼层差60-80元/㎡；车位10万元/个，共153个。周边配套：区内配套：幼儿圆、活动中心、游泳池；公共配套：嘉赓图书馆、集美中学、集美大学、园博园、嘉赓体育馆。项目分析：项目处于印斗路与浔江路交汇处，正对海湾，观海景；户型设计为三层错层，客厅高3.3-3.5米，送入户花园，送2.19米高的储藏室；享有带户口政策；但项目整体户型单一，无法同时满足客户需求；东北面为污水处理场，影响项目的品质；项目邻近集美发电站，辐射大，对客户的购房心态造成一定影响。4）集引力项目地址：位于集美学村中心，集源路与石鼓路交汇处开发商：厦门国发置业投资有限公司代理商:厦门先觉物业类型：小高层写字楼项目规划：总建筑面积11900㎡，独栋3梯8F，约160户，公摊31%绿化率：30%户型配比：单身公寓39.44-45㎡、一房两厅59-65㎡价格情况：开盘起价5260-7000元/㎡；现二手房价格：毛坯6800-7200元/㎡；精装修7300-7500元/㎡周边配套：酒店、公园、中行、工行、学校、苏宁电器交通状况：交通：公交：616、532、18路等，集美财经旁项目分析：多层带电梯建筑，户型挑高4米2和4米8，集美首席挑高小户型，40至65㎡精巧空间，带装修超值拥有。欧式典雅风格外墙立面。4）天鹅美苑(大学湾二期)开发商：厦门旺荣房地产开发有限公司建筑单位：厦门思总建设有限公司物业类型：多层、小高层。项目规划：总占地面积43000㎡，总建筑面积75000㎡，6栋12层小高层，3栋多层，车库44个，地面车位87个，地下车位303个。项目地址：位于集美乐海路和浔江路交汇处。绿化率：40%容积率：1.7户型配比：两房80㎡、三房120㎡、四房180㎡、楼中楼210㎡，共519套。价格情况：预计8000元-10000元/㎡周边配套：嘉农商贸城、集美二小、第二医院、工行、嘉庚体育馆交通状况：公交：618、54、55、67、79、105、610等项目分析：户型南北通透，明橱，明厅，明卫，明卧，并融入全新设计理念：三错层阳台(阳台层高达9米)，园林家庭，活动房，空中花园，多层次阳光露台。5）夏商大学康城项目地址：集美区319国道以北、杏滨街道锦园村以西的杏北新城内开发商：厦门夏商房地产有限公司代理商:厦门市新景祥物业类型：商住楼小高层、高层项目规划：30栋高层与小高层建筑及会所、幼儿园等组成绿化率：45%容积率：2.50户型配比：40—60㎡的一房、85㎡的二房、105㎡的三房、到180㎡空中别墅周边配套：大学城、园博园生态旅游区、园博园、杏北新城、杏林公铁大桥、集美大桥项目分析：项目规划总用地面积约20万平方米，总建面积约50万平方米，总户数约4402户，1000多个车位。户型设计：生态、节能、环保、健康、高舒适度。80㎡以上享受最新户口政策。分析：目前，集美楼盘的物业形态以小高层、高层为主，多层建筑已逐渐退出市场。与06年相比，今年集美区各楼盘销售均价涨幅较快，06年销售价格为5500-6500元/平方米，而今年在售楼盘价格为7500元/平方米，未售楼盘销售价格有望突破8000-9000元/平方米。主力户型为90-130㎡的三房。受“90/70”政策影响，集美区各楼盘小户型供应量有所增长。随着消费者观念的转变，集美区各楼盘品质有着较大提高。今年上半年，集美区中心供应上明显出现断档期，除少数早期少数楼盘在销售外，暂无新盘进行销售，预计下半年，集美区中心供应量将有所增长。3、集美区房地产未来发展趋势3.1大厦门拓展第一个着力点随着厦门海湾型城市发展战略的推进实施，厦门房地产发展的重点也逐步由岛内向岛外转移，岛外集美、海沧、同安楼市竞相风流，而集美更是以其学村概念和大量品牌开发商的加入，脱颖而出，且集美大桥、杏林公铁大桥的建设，集美将是大厦门拓展的第一个着