关于某金融大厦的市场调查

国际金融大厦市场调查第一部分：分析与立项支持一、

宏观政策分析二、

区域三、

项目基本情况（一）、项目基本情况（二）、SWOT分析（三）、劣势弥补分析四、

中街与太原街业态对比分析（一）、对比分析（二）、投资分析（三）、市场定位五、

区域市场供给分析与定位支持（一）、二级市场供给分析与定位支持（二）、三级市场供给分析与定位支持（三）、酒店供给分析与定位支持（四）、区域内已建、改建、未建项目分析六、全国同类项目热销分析与立项支持七、区域市场需求分析与立项支持（一）、市场需求（二）、潜在目标客户群消费能力第二部分：目标客户群定位（一）、目标客户群定位（二）、目标客户群愿望（三）、营销主题第三部分：产品设计一、楼层规划二、面积、户型配比三、改建装修标准与成本控制（一）、改建与成本控制（二）、装修与成本控制四、休闲广场（业主会所）五、物业服务标准六、智能化设施配套总述为了使得顺利完成资产盘活，我们进行了大量的，力求对该项目作出最准确的市场定位。我们的调研范围以项目所在地为核心，方圆五公里为半径进行了区域调研，并且在我们分析了太原街商业圈与中街商业圈有很多可类比之处后，就对太原街与中街的商业业态进行了对比分析，最后我们认为与酒店和写字间相比，正在太原街热销的小户型酒店式公寓才是我们最佳的。在确认了这一后，我们又对全国的小户型公寓情况进行了分析，进一步确定了我们的小户型酒店式公寓的定位。然后我们又从区域的市场中二级、三级、酒店以及已建、未建、改建项目的分析中知道我们的小户型酒店式公寓的市场定位切入了市场空白点，有市场唯一性的优势。我们在市场需求的数据统计分析中发现，在项目所在区域有大量对小面积的需求。而且从潜在目标客户群的定位及目标客户群的愿望的分析中，我们发现小户型酒店式公寓恰恰是这些潜在目标客户群所需要的住宅。在我们分析目标客户群的愿望后，我们在第三部分中对产品根据其愿望进行了设计，使大家对本项目有了最初步的了解。第一部分：立项分析目录一、宏观政策分析二、区域三、项目基本情况（一）、项目基本情况（二）、SWOT距阵分析（三）、劣势弥补分析四、中街与太原街业态对比分析（一）、对比分析（二）、投资分析（三）、市场定位五、区域市场供给分析与定位支持（一）、二级市场供给分析与定位支持（二）、三级市场供给分析与定位支持（三）、酒店供给分析与定位支持（四）、区域内已建、改建、未建项目分析六、

全国同类项目热销分析与立项支持七、

区域市场需求分析与立项支持（一）、市场需求（二）、潜在目标客户群消费能力一、

宏观政策分析从经济总体指标分析：回顾沈阳市近几年的宏观经济，可以看出沈阳经济总量持续增长，综合经济实力显著增强。刚刚度过的2002年，沈阳全市国内生产总值实现1400亿元，同比增长13.1％，是近年来增长最快的年份。固定资产投资完成402亿元，同比增长32.8％。财政收入实现105亿元，同比增长29.9％，连续两年保持30％左右的增长。土地出让金收入由2000年的7000万跃升至2001年的10亿，去年又达到15亿元，土地出让金以成为城市建设资金的主要来源。从以上数字可以看出，沈阳经济发展势头良好。这对于沈阳经济的持续、健康、稳定的发展奠定了良好的基础。从社会消费情况观察：沈阳市大力引进连锁经营、物流配送、现代超市等新型商业形态。积极发展金融、旅游、房地产、信息等现代化产业。2002年，全市社会消费品零售总额预计实现695亿元；各类市场成交额达到812亿元，金融机构存、贷款余额分别达到2190亿元和1820亿元，货币净回笼连续12年局全国之首。从人民生活水平观察：沈阳人民的生活水平不断提高，居民生活质量得到改善。城市居民的年人均可支配收入达到7050元，农民年人均可支配收入可达到3500元。同比分别增长10.4％和8.4％。截至去年１２月末，沈阳市城乡居民储蓄余额已达１２１４亿元，比２００２年年初增长１５６亿元，增幅为１４．７４％，与２００１年同期相比，这一增长率高过了２００１年居民储蓄增长率４个百分点，居民储蓄持续呈升温之势。从市政规划总体来看：两年来，全市城建累计投资89.3亿元。新增绿化面积17.7平方公里，城市绿化率跃升至29.1％。完成了市府大路等10条街路的标准化改造，对213条市区道路进行了全面整修，总面积达到751万平方米，使全市的道路完好率由过去的70％提高到90％。棚户区改造使5.7万户居民迁入新居，新增公交车1250辆。二、区域中街作为沈阳历史悠久的一条商业街，一直被人们所关注着，随着沈阳今年来的对故宫周边区域的改造及10月份“一宫两陵”的申报，中街必将越来越被重视起来，从近来沈阳市各大媒体公布的沈阳市政府对中街的规划来看主要有以下几个优势：1、

中街的交通问题将得到解决。交通不畅是制约中街地区发展的根本原因，为此将建设八横八纵的路网。八横是指北顺城路、北顺城内街、北中街、中街、南中街、沈阳路、盛京路、南顺城路；八纵是指西顺城街、西顺城内街、新开街、正阳街、中心街、朝阳街、东顺城内街、东顺城街。交通情况的改善必将为中街的发展带来更多的消费人群。2、

中街地区将实行住宅控制规划中街现有住宅面积约占建筑总面积的三分之二，力争用5至10年的时间，使住宅建筑面积降到建筑物总面积的三分之一以下。中低档住宅按年限规划，只拆不建，逐渐转化为产业用地，现有停缓建工程，一律不许再建住宅，做好“减法”，开放空间。这一规划的实际意义将给项目的发展带来非常大的前景及市场，在这样一个商业业态异常繁华的区域内购置一套住房，将会成为无数人的向往及身份和地位的象征。3、

建设中心庙广场中心庙广场是一个大型的体育休闲场所，面积达1万平方米。地上为休闲绿地，地下为体育大世界，具体项目为滑冰场和游泳池。该项目的实施打破了中街自古以来购物为主的局限性。使繁华的中街更增添了一份健康和快乐。4、

大型停车场的规划中街是一块寸土寸金的宝地，土地的稀缺性导致在诺大个中街没有汽车的容身之地，然而，这一缺点正好与旅游、购物的方便快捷相违背。针对这个问题2003年的市政府颁布了这样一项新规定“投资建设１万平方米以上公共绿地的单位，可以拥有绿地的“地下资源”即可以建设地下停车场或商场，并享受某些优惠政策”。在最新的规划中也有具体体现如“在沈阳路南侧建三处绿化环绕的停车场；红墙市场拆除后，建设地下停车场、地上绿化；将女人世界以南、儿童电影院以东的棚户区拆除，分别建设机动车、非机动车停车场；开放商厦附设地下停车场。按国际标准设置智能化的交通导示系统。”5、“一宫两陵”申报世界文化遗产中街地区自身拥有极大的潜力和独特的优势，尤其是故宫、帅府和长安寺的存在更是无价的文化历史资源，特别是借故宫申报世界文化遗产的契机，只要善加利用，尘封多年的活力必将被重新激活，中街地区一定能成为最时尚、最具活力和特色的中心。三、项目基本情况（一）、项目基本情况名称地理位置位于新玛特对面，紧邻中街，北为中街向东的延长部分，西为东顺城。环境项目处在商业区内，商业氛围浓；离故宫较近，旅游氛围浓。规模地上共25层，1—5层裙楼、6—25层主楼，建筑面积32000㎡；地下一层设备间电梯现有三部电梯口，具体品牌在产品建议里体现朝向南北朝向，有些弧度市政配套电、水、交通、道路、商业、医院……齐全生活配套超市（二）、SWOT矩阵分析Strength(优势分析)Weakness(劣势分析)S1、地理位置优越S2、交通便利S3、商业氛围浓厚S4、生活配套齐全S5、休闲娱乐配套较完善S6、旅游开发较早S7、开发商的实力S8、市场需求量大S9、区域市场小户型供应量不足W1、噪音污染大W2、区域人口情况复杂W3、车位的不足Opportunity(机会分析)Treat(威胁分析)O1、市政政策的支持O2、区域市场竞争层面空白点O3、入市时间带来的机会O4、2003年市政规划对交通的改观T1、区域烂尾搂改建，给本项目带来竞争T2、区域未建项目的开发给项目带来的竞争T3、2003年沈阳小户型公寓的大批入市，市场竞争会异常激烈（三）、劣势弥补方案1、S1+S7+S8+W1项目位于中街商业区内，周边商场、超市、名店林立，使此项目处于闹市中，噪音污染大。因此为了弥补噪音污染这一劣势，必须用防噪音的外墙材料及防噪音窗体。这就需要对现有墙体的重新装饰和窗体的重新更换。处于闹市中并不代表没有销售市场，相反，项目的所在地地理位置优越，购物方便，大多数人为了工作方便或是用来投资，会很看好我们的项目。2、S7+S9＋O1+O2＋W2小东批发市场是规模较大的批发市场，经营种类繁多，同时在此工作的从业人员也是来自四面八方，加上中街不断的繁荣扩大，不同的商业形态进入中街商业区，同时也带来很多外地从业人员。因此纷繁复杂的人员也给中街的治安带来问题。但是由于本项目的物业是酒店式物业服务，另外智能化的配套，将会解决治安问题。市政政策中对中街的全方位规划也将从根本规范中街的市场现状。3、S2+S3+S4+S5+S6++O1+W3项目本身的一大弊病就是没有足够的停车位，这是我们迫切需要解决的问题。2003年市政规划中，为了解决中街的交通问题，将规划出八纵八横的路网；及沈阳路南侧将建三处绿化环绕的停车场；红墙市场拆除后，建设地下停车场、地上绿化；将女人世界以南、儿童电影院以东的棚户区拆除，分别建设机动车、非机动车停车场；开放商厦附设地下停车场。以上2003年即将规划的停车场将对本案没有车位的现状有一定缓解。周围配套齐全的商业广场和大型超市将解决人们的日常生活所需四、中街与太原街业态业态对比分析序：之所以把中街与太原街进行对比分析，是因为中街与太原街一直以来都在争夺沈阳“第一商业街”的称誉，所以一直以来它们也是在互相竞争中借鉴对方的优点，弥补自己的不足，从而使自己更加完善。所以我们就可以从两大商业圈的相互对比中，分析出最适合本项目的市场定位。（一）对比分析从我们的大量发现，中街与太原街可对比的业态有商业街、大型商场、写字间、酒店。我们针对以上四项进行对比，并且对太原街新出现的房地产产品进行了分析，最后分析出可供我们选择的本项目的市场定位。1、商业街经营内容比较区域书店音像店服装店鞋店乐器店钟表眼镜饰品店餐饮通讯医药银行太原街5家4家31家8家10家10家4家12家4家4家3家中街1家无26家7家无9家2家9家无4家5家注：中街12种业态中，有三种业态尚处空白，指没有这样专营店，但综合商厦包括这样的经营。观点：1、太原街与中街在商业业态发展上，都有其欠缺的地方，长期以来，两大商圈也一直在竞争中相互学习，弥补自己的不足，从上表中我们可以看出，本案所在的中街商业圈对比太原街明显在图书和音像上不足，而综观中街，我们也不难发现，中街的确缺少图书音像业，与小户型酒店公寓业态形势相结合，因此，我们的裙楼定位应该主力推图书音像这一经营内容，来弥补中街这一市场空白点。2、在太原街未来建设规划中，万达商业广场包括建材与家私广场；中街在此方面尚处空白。建议为第二招商方向。3、对在沈阳东北这一中心地位来讲，全国金融业几乎都在沈阳建有分行，但除五大银行与证券公司有比较高的知名度外，其它金融机构如在沈阳快速提高知名度与吸纳资金，如能让其充分认实“中街”每日30万人的客流量的价值，从宣传价值来看，在一定的租金范围内与日报的宣传费用相比，可考虑用现有的条件作为招商的重点选择。（在后面裙楼与主楼的配合分析中体现）2、各大商场经营内容对比分析A、中街大型商业广场名称沃尔玛商业城新玛特兴隆大家庭规模占地面积1000㎡，建筑面积16000㎡沈阳商业城集团是东北地区经营规模最大的综合性商业企业集团。集团的核心企业沈阳商业城（集团）于1991年底开业，位于沈阳市繁华的中街商业区东端，建筑面积7.9万平方米，地下2层，地上6层。建筑装修采用现代设计概念，高贵典雅，气势辉宏。新玛特建筑面积10万平方米，分地下2层，地上7层，另有1万平方米、19层公寓写字楼总营业面积19.7万㎡其中包括7大主题公园。经营内容一层：食品，水果，烟酒糖茶。二层：音像，书籍，电器，家居，及其他。一层女士化妆品与皮具二层鞋三层服装四层家电沈阳新玛特流行百货集合了1500种国内外知名品牌商品，其中500个品牌首次在沈阳登陆。兴隆大家庭集购物、休闲、娱乐、餐饮、商贸、观光、旅游、社会功能服务于一体，分布于兴隆百货、美食广场、室内商业街、名贵世界B、太原街大型商场列表名称中兴新世界联营万达规模总建筑面积15万平方米，裙楼8.4万平方米，共1500个经营单位，是东北规模最大的购物中心新世界百货兴建于2000年8月，营业面积10.438㎡建筑面积60000㎡，公司成立于1952年1月，是全国十大百货商店贸易联合会成员单位之一。占地52630㎡，建筑面积161620㎡高8层，地下一层经营内容一层：化装品，金饰品，皮具，钟表眼镜，医药，二层：超市，文体用品，现代通讯，麦当劳三层：鞋帽，家用电器四层：男女服装五层：毛织品，棉织品，居室用品六层：名品，儿童世界，风味广场七至十八层：中兴大酒店地下有现代化停车场，可容纳256个车位一层：名店，手袋，皮鞋，香烟，洋酒，皮具，珠宝，名表二层：少女装，咖啡室三层：女士服装四层：男式服装，男式配饰，眼镜五层：床上用品，美容院，家庭用品，小家电。地下：超市，内衣，药店一层：家用电器，化妆品，烟酒糖茶。二层：鞋帽，钟表，眼镜，摄像器材，通讯，办公用品，文体用品三层：羊毛衫，羊绒衫，箱包，厨具四层：西服，职业女装，皮草五层：羽绒服，金店，工艺品地下一层为超市是集购物、休闲、餐饮、娱乐、度假为一体的大型购物广场。其他中兴会员已有20万人，成立了“消费者协会俱乐部”持卡会员平均每天消费额高达200万元，今年商品零售额实现了14.3亿元，比去年同期上升20%，其消费群体主要是中等及中上等收入人群，商品价格十分昂贵。预计2003年年末主体完工。万大商业广场在国内首先与世界500强企业合作，开创了“定单商业”的先例观点：太原街的三大商场——中兴、联营、新世界一直在支撑着太原街作为中高档形象地位，也是强于中街的地方，但是随着兴隆大家庭和大商的进入，中街的商场也足可以与太原街抗衡了。从太原街与中街各大商场的经营内容和经营档次来看，已经是伯仲之间，不相上下。3、写字间的对比分析A、中街写字间列表名称金厦广场沈达大厦龙鼎大厦规模22层车位：地上50个，地下180个，共规划264户。20层，占地3000㎡，建筑面积：15400㎡车位：地上60地下13高17层，占地1500㎡，建筑18000㎡租价540---840元/平售价10000元/平430元/平/年售价4100元/平面积自由分割73-181平100-187平其他车位：地上50个，地下180个1—3层为大堂，供房地产中介机构使用4—22层为写字间电梯为12部超大迅达电梯车位：地上60地下134~17层为写字间。B、太原街写字间列表名称光明大厦东宇大厦光大大厦鸿运大厦总统大厦联营物业大厦规模建筑面积6650㎡。地上十三层，地下一层。高26层，占地2000㎡建筑面积18000㎡，共114户。120个地下车位高20层，占地1958㎡，建筑面积26760㎡。地下2层。共209户，车位120个高18层，占地2000㎡，建筑面积15000㎡，共208户。26个车位。高26层，地下还有2层。建筑面积77000㎡（写字间出租面积1.6万㎡），规划200户，地下车位180个占地1500㎡，高20层，6-20层为写字间，建筑10000㎡900元/平/年面积80-200㎡观点：A、太原街的长期以来形成的商务办公环境，使得太原街的中高级写字楼林立，而中街由于更加侧重于居住，而使得它的写字间市场发展远不如太原街。B、太原街商业区与写字楼的分布结合较好，从而也体现太原街地区在消费者心中的地位。，C、若在中街区域建写字间，对交通与停车场的要求很高，从区域现状，我们很难保证交通与停车的要求，即使我们能改变停车现状，但却不能在短时间内改变市政交通拥挤的现状，所以就不能从根本上把我们的项目销售出去，而且中街区域内的写字楼整体行业销售都不理想，多数烂尾楼初衷都是做写字间用途而建的，因此我们不建议做写字楼。4、酒店的对比分析太原街中街序号名称星级序号名称星级1新世界酒店☆☆☆☆1玫瑰酒店☆☆☆2沈阳假日酒店☆☆☆☆2沈阳金桥商务酒店☆☆☆3商贸酒店☆☆☆☆3金星宾馆4沈阳金都饭店☆☆☆☆4欧亚酒店☆☆☆5沈阳金杯大厦☆☆5科隆酒店☆☆6北方宾馆6翰皇国际商务酒店☆☆☆观点：A、表中可以看出，太原街的四星级以上的酒店很多，而中街缺少，几乎没有。究其原因重要是因为太原街与沈阳南站和长客总站相连，大量的客流量，为太原街的酒店发展提供了很大的发展空间。加上人们日积月累形成的消费习惯，也使得太原街的酒店行业逐渐形成垄断的局面。B、且中街的三星级酒店收益方面一值都不是稳定，多数酒店处于维持经营的状态，没有形成象太原街高档酒店林立的局面。加上区域中交通和长期以来形成的消费习惯的限制，以及现有酒店的经营情况也决定了我们的酒店立项将会有很大威胁，所以在本项目所在地建酒店不是最理想的选择。5、太原街的小户型酒店式公寓在对比分析中，我们发现太原街的出现了一种新的产品，就是在全国都很热销的小户型酒店式公寓。太原街的小户型酒店式公寓有当代程式和腾龙·国际商务公寓及华利·国际公寓为代表。我们来看一下这三个小户型酒店式公寓的情况。项目名称当代程式滕龙·国际公寓华利·国际公寓经营形式小户型酒店式公寓小户型酒店式公寓产权式酒店式公寓地理位置沈阳市和平区中华路105巷1号沈阳市和平区同泽街25号沈阳市和平区北大街28号价格按套销售，均价约在5000元/㎡左右5700元/㎡（3.3米层高），6500元/㎡（4.5米层高）6670元/平，均价在8000元/㎡面积35㎡——66㎡49㎡——103㎡58㎡——85㎡规模占地面积1000㎡，建筑面积19000㎡，套数396套占地面积4450㎡，建筑面积22400㎡占地面积2万，建筑面积4.6万，共32层，7层群楼，25层主楼共420套，115个车位。物业酒店式服务，1.5元/月酒店式服务，3元/月·平华新国际物业管理有限公司工程进度2003年12月31日交工；2003年春开盘；2003年10月封顶。2003年6月31日交工明年春季4、5月份开盘，2、3月份开始销售，现在进行内部装修。销售进度80%，2002年8月开盘，销售5个月开盘不到3个月一期90%；二期35%今年2、3月份开始预销售，4、5月开盘装修标准简单式装修菜单式装修四星级酒店式装修裙楼无1~3层为酒店，是由开发公司自己经营。业主会所酒店，业主会所目标客户投资为主体自住与投资纯投资观点：A、当代程式是沈阳第一个提出小户型酒店式公寓的项目，以精小的户型，较低的总价，良好的投资回报率，赢得的了很好的销售业绩，在楼的主体没有建成的情况下已经售出80%，当代程式的热销使得各个开发商纷纷效仿，因此也把沈阳带入了细分市场的时代，带入小户型时代。B、腾龙·国际公寓是和平区中心商圈内典型的烂尾楼，在小户型被消费者看好的情况下，华龙府开发商把已停滞很久的烂尾楼进行改造，并在当代程式的基础上有所创新，借鉴北京、杭州的小户型酒店式公寓的形式，增加4.5米层高的空间立体分割户型，得到很好的市场反应。C、华利·酒店公寓是产权式酒店。因为是沈阳市第一家产权式酒店，因此有很强的市场先导性，占据了市场的先机，虽然还没有开始销售，但对此感兴趣的投资客们纷纷到售搂处咨询。从此推断他的销售前景比较乐观。小户型综述，A、地产产业经市场细分后，小户型酒店式公寓迎来了自己的春天。B、对物业服务的要求，以星级酒店的服务为标准。C、把星级酒店的高消费业态形式，转化为保证高品质服务的同时降低消费支出。D、太原街小户型的热销给给我们了启示，在酒店与写字间都有其不可屏蔽的弊端时，这种小户型酒店也表现出了它的众多优点，所以同时沈阳中心商业圈的中街，建设这种小户型酒店式公寓是有很多先天有利条件的。比如交通，比如商业氛围，比如完善的生活配套设施……（二）、投资分析为了能够更准确的定位，我们要从投资分析的角度来验证我们的最终市场定位。我们针对写字间、酒店、小户型酒店式公寓进行投资分析，然后得出最佳的产品定位。定位种类写字间酒店小户型酒店式公寓备注环境停车场，交通便利停车场，交通便利交通便利档次中档高档高档销售速度慢不稳定快酒店为出租租金500-1300元/平/年10万/年2万面积以20㎡-50㎡为准经营形式出租或出售出租出售业主公司注册可以可以不可以物业费7元-20元/㎡/月无1．5～3元／㎡／月1、5元不含电梯费市场竞争激烈激烈一般小户型酒店公寓市场供应量少投入小大大回报周期长长短市场供应量多多少观点：A．如做写字楼1、至少要增加60个车位2、投资回报周期长。3、市场中多数烂尾楼为写字楼4、明年交通更加便利的写字楼交付使用面积不少于11、82万㎡，现在市场中还有大量的写字楼等待出售，现有写字楼平均出租不足70％。5、

字楼销售市场不成熟，法规不完善。6、

贷款最高年限10年。7、

销售与出租渠道不畅。8、新写字楼明年市场供给面积（11.82万㎡）名称财富中心方圆大厦总统大厦新恒基大厦写字楼面积6.3万㎡3.36万㎡1.6万㎡0.56万㎡注:新恒基大厦:主楼为五星级宾馆，裙楼为写字楼B．如作酒店（以沈阳市酒店数据为参考）名称时代酒店格林大酒店商贸酒店喜来登大酒店凯莱酒店玫瑰大酒店标准间价格350元/天260元/天480元/天480元/天300元/天380元/天常年包房费12.6万/年9.36万/年17.28万/年17.28元/年10.8万/年10万/年年均出租率65%左右55%左右75%左右60%左右60%左右45%左右1、

酒店客房出租回报不稳定，有季节性，受区域政策影响多2、

商贸扩建为香格里拉，银基将成为凯宾斯基酒店，新恒基五星酒店2004年将交付使用，市场竞争将越来越激烈。3、投入与回报很难保证。4、中街地区酒店客房用作为写字间出租的标准间，年租金10万／元左右。所占比例较少，市场需求量不大，市场空白点少，与太原街相比商务气氛较差，很难在短时间形成热销局面。综上所诉认为：写字楼与星级酒店都要求交通与一定的停车位，即使我们能解决停车位，但市政道路我们也很难改变。与星级酒店目前在部分座落在城市的出口，或机场和长途车站的附近这一常规相违背，我们只能选择其长处，所以我们在主楼的定位上，首选小户型酒店式公寓。（二）市场定位在我们的投资分析上，我们发现小户型酒店式公寓是最好的市场定位。共25层。我们对裙楼的定位有以下几点建议：1、

大型图书城―――北方图书城、三联、东宇2、

高档家私城―――宜家3、

金融机构4、

异国食街―――优选五国美食，例如法国、意大利、巴西、日本、中国这几种定向的经营内容通过招商方式来完成――整体的出租与出售。招商书推动方向：1、

中街的日均客流30万的人群――宣传与聚财2、

商业集散环境――有利产品推广3、

中街含有的各方面消费人群，代表沈阳的各方消费水平――树立企业形象4、

周边的商业氛围，为从业与经销者提供市场信息―――加速企业对市场的反应速度5、小东批发市场的网络遍布东北与内蒙―――物流渠道畅通我们在主楼的定位上：7-13层为写字间，14-15层为小户型酒店式公寓。（划分依据在第三部分产品设计中诠释）五、全国同类项目热销与定位支持序：在我们分析了本小户型酒店式公寓比定位写字间与酒店都适合后，我们对小户型酒店式公寓这种房地产产品从全国同类产品的情况进行了分析。并且从中我们能够对我们的产品定位更加有信心。1、北京1）SOLOSOLO这个项目从2002年4月4号推出以来，当初SOLO盘并不大，共292套，在展后上三天时间定了197套。SOLO一代推出以后，实际上推出以后就考虑SOLO二代，考虑在更好位置，更合适的位置，去做一些更好的产品。SOLO二代我们从去年12月8号正式开始推的时候，在第一天时间里头开的361套房在20分钟内在网上预订完了。2）后现代城当时实际上拿到后现代城这个项目时候，因为它的规划那个时候已经基本确定，我们只能在规划方案里面调整户型。所以现代城户型是这样，朝阳面基本两居和三居室，朝北面是比较大数量一居室，相对来说能满足他们日常生活需要。从销售情况来说，我们计算业绩以签约计，签约的话签到640多套，这是完全合同签到纸面上，到现在为止整个销售1200多套。相当于三个月1200多套。一期一共三栋楼，1300多户销售面积，我们现在一期卖了将近90％，二期也是三栋楼，三期一栋楼已经销售40％。2、大连名仕国际2002年10月29日开始内部认购，仅一个月就售出120套，成为大连冬季售楼的热点。3、沈阳1）腾龙·国际公寓2002年11月28日开始内部认购，采取销控手段，一期供应72套，开盘当天签单30多套，不到一个月一期销售达到90％以上，而且看好夹层的客户进行了预定。随后，又推出两层夹层，把价格已经提到8000——9000元/平方米。但由于价格提升速度太快，销售不是很理想。2）当代程式2002年8月开始销售，共396套房子，销售半年，现已销售80％以上。观点：无论是北京还是大连、沈阳，小户型酒店式公寓的销售都出现过争先抢购的购销场面，也是由于有一大批市场需求量的存在才会有如此好的销售局面存在。六、市场供给分析与立项支持序：在有了全国同类项目分析后的信心支持，我们要从区域内二级市场、三级市场、酒店情况及已建、改建、未建项目的情况分析区域房地产市场内是否长期却少某种产品的市场供应，也就是说有没有市场空白点的存在。（一）、二级与立项支持项目名称御点江山文轩阳光园天龙家园阳光宝座冠信公寓地理位置沈河区朝阳街158号沈河区正阳街大东区小什字街39号沈河区小西路26号大东区德增街价格4680元/㎡起价3600元/㎡3388元/㎡3800元/㎡4680元/㎡面积143—229㎡90—160㎡81~224㎡128—278㎡143—229㎡主力面积177-195158-160119－140173-183128-137总价（万）82.84－91.2656.88-57.640.22－47.3265.74－69.5459..99－64.12户型3*3*23*2*25*3*23*22*22*2*22*2*13*2*13*2*24*2*23*3*25*3*34*3*22*3*13*3*25*3*2销售率25%90%80%（一期）90%85%开盘时间2002/5/192001/8/252002/62001/32001/8Ａ、分析１）、从上表我们可以看出，项目所在区域的二级市场供应面积最小的在81㎡，而平均主力面积都在140㎡。从上表我们也可以看到，主力的最低总价款也在42万元。２）、二级市场供应的81㎡等小面积房子，都是在整栋楼的边边角角，位置、朝向都是最差的，但是从其销售来看，这种小面积的房子却是最先销售完毕。因此，我们也可以看出一些迹象，就是整个区域内的小面积的市场需求量很大，而供应量却是相当的少。３）、从其上市时间来对比销售速度及销售率，我们可以看出整体的销售速度不是很快，特别是面积偏大的楼盘，其销售有很大难度，如：御点江山。Ｂ、立项支持区域的二级市场供应中，主力面积都在140㎡以上，所以面积供应上存在市场空白点，我们可以切入市场空白点，立项小户型酒店式公寓。（二）、三级与立项支持项目西北方地点面积（㎡）楼层楼龄户型价格装修产权大西电子市场47一层新楼一室一厅12.8无有天光小区42二层6年一室一厅11.7无有电子市场42七层8年一室一厅9.2无有杏林小区58七层10年一室一厅13.6无有商业城48七层10年一室一厅10.8有有千德小区38七层9年一室一厅9.5新有千德小区40七层10年一室一厅9.8高级有天光小区90六层6年两室两厅25有有广宜小区93五层5年两室一厅24无有昆山小区542层8年两室14.7无有崇光小区814层8年三室22有有小西门886层8年二室一厅23无有小西附近534层8年一室一厅10无有皇城家园885层5年两室24.8无有白塔小区686层6年三室16.5简装有白塔小区763层6年三室22简装有项目西南方地点面积（㎡）楼层楼龄户型价格（万元）装修产权五爱市场442层10年一室一厅8.6无有红星小区406层10年一室一厅10.8简装有老妈饺馆3813层10年一室一厅9无有五交化396层10年一室一厅7简装有大连渔港422层10年一室一厅11.8无有大西菜行463层10年一室一厅12.8无有大西菜行1006层5年两室一厅28高级有小西路369层10年一室一厅4.9无无大南边门483层10年两室12.3有有怀远门982层8年两室一厅33.5高级有27中附近736层10年二室一厅12.8无无三好街方703层8年两室19.3简装有五爱附近852层10年两室21.5有有横街附近506层10年两室12无有永伟小区534层8年两室14.5无有项目东北方地点面积（㎡）楼层楼龄户型价格（万元）装修产权小商品世界434层10年一室一厅8.5有无白塔小区752层5年二室一厅19.8有有太川小区77.56层10年二室一厅16.5无有华茂775层7年二室一厅20无有华家517层8年二室一厅12.6无有小万莲65.87层10年二室一厅12无有出租情况地点面积（㎡）价格（元/月）楼层交费周期配套千德小区557002半年电业新村559005季地板，床、有线，电话，冰箱，广昌小区48550~6001季地板，床，有线，电话三院东侧607003半年简装，电话，有线三院东侧609005半年地板，床，有线，电话，热水器大帅府648003半年地板，床，有线，电话，热水器大西菜行384502半年电话，有线，床，橱具南顺城路637507半年地板，床，有线，电话，冰箱，胜利电影院606006半年床，电话，有线，橱柜，老式装修A、分析1）、以东顺城路、西顺城路、南顺城路、北顺城路为路标，楼龄在12年以内，分析项目周围三级市场销售的情况30㎡——40㎡50㎡——60㎡70㎡——80㎡租（元/月）售（万元）租（元/月）售（万元）租（元/月）售（万元）东顺城400—6007.5—11600—70012—20700—90016—23西顺城400—6007.5—11600—70010—15700—130020—24南顺城400—6007.5—11550—70012—17650—90020—30北顺城400—6007.5—11600—80013—17800—100019—252）、从中介公司的走访中，我们了解到，在中街商业圈内三级市场无论是售还是租，交易情况都很活跃，所以从中我们可以推论出，在中街商业圈内有很大一部分人为了工作、交通及生活方便，都愿意在中街购买房子或租赁房子。B、立项支持1）、在中街商业圈内工作的白领们，面对二级市场的大面积和高总房款，只能退而求其次，购买或租赁三级市场的旧楼。这部分人中大部分是年龄在30岁左右的白领阶层，他们的月工资很高，日常消费也高，所以银行存款不多，但是由于需要一个稳定的住所或是结婚，他们一定要买房子，而对于购买二级市场的60多万的房子，无论在首付和月供上对他们来说都有一定压力。因此我们的小户型酒店式公寓对于这些重视生活品质、追求时尚潮流但收入高、自身存款又不是很多的年轻白领们应该是最适合不过的了。2）、在三级市场如此活跃的中街商业圈内，一定会有大量投资客存在。投资客看好的是中街的投资环境，所以我们的小户型酒店式公寓这一有很高的投资回报率的住宅产品，预测会有众多投资客会对本项目进行投资的。（三）、酒店分析与立项支持名称时代酒店格林大酒店商贸酒店喜来登大酒店凯莱酒店玫瑰大酒店标准间价格350元/天260元/天480元/天480元/天300元/天380元/天常年包房费12.6万/年9.36万/年17.28万/年17.28元/年10.8万/年10万/年年均出租率65%左右55%左右75%左右60%左右60%左右45%左右A、分析1）、众所周知，中街的四星级以上的酒店除了大西路上的新恒基酒店几乎是没有的，但是新恒基酒店在今年年内营业的可能性不大，也就是说，中街没有高档酒店。但是中街作为沈阳传统的商业圈，以及中国进入WTO后，大量跨国公司进入沈阳，进入中街，所以也就有大量的商业人士出差或是常驻中街，这部人由于身份及消费习惯，基本以酒店为家。2）、在酒店常包房的人，每年的包房费按照40㎡计算，至少在10万/年。B、立项支持中街的四星级以上的酒店没有的现实，以及如此多的商业人士需求高档酒店，而我们认为酒店这一长线投资产品，在资金回笼慢和规避风险能力差的弊端影响下，我们已经否定了这一产品定位。但是我们的小户型酒店式公寓提供的星级服务以及与酒店相比的低租金都会满足众多商业人士的需求。他们会租我们为他们提供的高品质、高的物业标准的住宅产品。这样我们也为我们的公寓找到了目标客户群——投资客。（四）、区域内已建、改建、未建项目分析A、已建项目名称位置概况动向新恒基酒店怀远门附近由北京新恒基开发的五星

级宾馆，共38层。1-10层

为写字间，11-38层为宾馆工程进度较慢，年内投入

运营的难度较大二百商务中心步行街与北中街之间共5层，30余间。4层对美容院和健身业出租，5层对企业出租。承租人多为港资、外资的知名品牌公司租价：南750元/㎡年，东700元/㎡年，中600元/㎡年面积：20㎡、40㎡、60㎡中船东北公司风雨坛街1号已建成投入使用价格：单间1万/年，20㎡

套间1.5万/年，30㎡

包整层10万/年，380㎡烂尾楼1广宜街、南顺

城路交汇处现由日汇公司暂时负责出租共23层，1-4层为网点。已停工7、8年，始终未封顶现有网点出租经营家用电器租价：50㎡的网点3万/年。短期内不会有动作烂尾楼2鹏利广场东侧对面共9层，原为酒店，现已停业正作为库房出租，有云笼运货观点：1、

从已建的动向分析来看，大部分是写字间出租或出售，有一部分是网点出租和出售，还有一部分作为库房。因此可以看出中街的写字间的供应量很大，这将给本案写字间的出售带来一定影响。但是本案由于与酒店式公寓一体，因此要强于这些比较破旧以及办公环境很差的已建旧楼。2、

烂尾楼现状，仅有主体框，一楼基本营业，停工已有三年以上，进深20米左右，框架结构，如果这几个烂尾楼要改造小户型酒店式公寓，与我们的地理位置相比，不如我们，而且从现状情况分析，如果改建时间上要不如我们的快B、改建项目名称位置概况动向嘉豪商厦中街路最西端董事长病逝后，长春三地公司有意收购。但因股权继承人意见不一致，没有最后落定预计半年内难有定论。收购后仍然会作商铺正昌娱乐广场新一佳超市旧址正昌集团开发，占地12万平米。地上7层，地下2层。已经停业半年多。规划建设一座集娱乐、影院餐饮、休闲、购物于一体的室内迪斯尼乐园。正在招商中嘉阳广场席琳大厦由嘉阳集团开发，占地24680平米，建筑面积82000平米。处于停工状态普尔斯国际大厦中街路东端

本项目西侧共18层，建筑面积2.5万㎡1-5层为高级商场，6-17层为高级写字间目前，大厦主体竣工，

待续建。正处在招商阶段新玛特主楼本项目北侧对面1万平方米、19层的公寓写字楼上市日期未定紫金商厦中街步行街

西端入口处建筑面积34，800平方米，共7层。其中地下1层，地上6层是集购物、休闲、美食于一体的综合性大型商厦。现室内外工程全部竣工，并开始招商北方贸易大厦商业城对面主楼营业面积12，000平方米，主体6层书刊批发市场建筑面积5，834平方米，框架结构，主体4层，地下1层，地上3层。拟用于综合性商业及

服务业项目。观点：以上几家商厦被列为西中街改造的重点，改造后的经营内容多为商业广场及休闲娱乐场所。这对中街与太原街抗衡上又为中街加了一个砝码，也为本案的推广销售带来很好的外部环境。同时也为中街成为沈阳的核心CBD提供了外扩空间C、未建项目名称面积范围规模动工时间中环花园面积与价位未定占地面积3.5万，建筑面积10万，其中公建面积4万，使用面积6万现在正在做土地平整，春节后会开始施工鹏利花园一期面积从87㎡——170㎡，并且以大户型为主，价位3800元/平，33层规划建10栋33层小高层，春节后将启动一栋，即一期，2004年，将开发小户型公寓观点：1、

未建的两个项目是我们的竞品，他们同样看到市场的空白点，准备建小户型酒店式公寓，所以我们要想加速资金回笼速度和避开不必要的竞争，就要加速改建工程，争取抢先上市时间。2、

我们在定价上一定要以低价入市，这样一旦后期这两个项目开始销售，我们的价格可以随着市场动态变化而进行灵活变动。五、区域市场需求分析与立项支持（一）、市场需求在中街商业圈内有很大一批人，他们年轻；他们追求时尚；他们跳出传统的禁锢，成为社会前卫潮流的领跑者；他们的高效、快节奏的工作以及他们的文化背景、教育背景、收入消费水准、工作环境、工作地点决定了他们在房子的选择上，很重视房子的品质及给他们提供什么样的生活方式；他们的住房消费观念时尚、超前、他们更愿意享受健康、简单方便及安全的生活方式；其次是住房与工作的结合；还有就是这些相对收入高的群体在购房时，有相当一部分会考虑房产投资这一问题。针对上述分析，我们对中街商业圈内年龄在35岁以下，工资加上其他收入、奖金等每月月收入平均在2500元以上的人给予全方面的调研统计：中街各大商场：（一）、兴隆大家庭职称工资人数备注主管1500——2000元/月约300人年底要增加到1000人副经理、主任2000——3000元/月约200人部门经理、楼层经理3000——5000元/月约80人人数总计约580人（二）、商业城职称工资人数备注主管2000——2500元/月约200人职称称谓会有一些出入副经理、主任2500——4000元/月约160人部门经理、楼层经理4000——6000元/月约40人人数总计约400人（三）、新玛特职称工资人数备注主管2000——2500元/月约150人职称称谓会有一些出入新玛特的职位称呼多为股长，科长等副经理、主任2500——3500元/月约100人部门经理、楼层经理4000——5000元/月约50人人数总计约300人（四）、沈阳春天沈阳春天共四层，地下一层，地上三层。地下一层约120个摊位，经营外贸服装及一些饰品，地上一层约250个商铺，以女装为主，二层约60个商铺，全部为品牌男装和饰品，三层现在没有营业，目前正在规划游乐项目的引入。（五）、金利来商厦金利来商厦由于是刚刚营业不久，所以经营单位不是很多，其中中高层管理人员约有30人左右。分析：1、商业城、新玛特、兴隆大家庭三大商场的中高层管理者的平均年龄在30岁左右，年龄段在25岁——40岁之间，月工资平均在2500元／月以上，人数共计1300人左右。2、沈阳春天的摊位共430个，也就是大约有430个摊主，每个摊位的摊主的年龄平均在32岁左右，月收入平均在3000元／月左右，是我们的目标客户群。但由于这部分人的素质不是很高，成为我们客户的比例将不会很大，多为小业主与二、三级代理商，自有资金在100万元以内3、金利来商厦与其他商场一样，中高层管理人员的月工资平均在2500元／月左右，而且年龄在30岁左右，可作为我们的目标客户。立项支持：中街各大商场的中高级管理人员，约有1800人左右，他们都有足够的能力购买我们的住宅，而且这部分人的素质很高，思想开放，年龄平均在35岁以下，能够接受我们推出的小户型酒店式公寓，加上我们提供的酒店式的服务也是他们向往和追求的生活方式。写字间的客群分析（一）、辽宁恒泰大厦单位档案表楼层单位2F中智建设（整层）3F301．立恩臣办公设备4F405.圣春散热器辽宁办事处403．宝贝乐园亲子园410．沈阳远洋商贸有限公司412．沈阳西亚对外经贸有限公司406．沈阳明星装饰家具有限公司5F502．灵犀有限公司503．沈阳皇冠成套设备公司504．沈阳逸飞智能电器505．德国蒂森电梯506．北京九强生物技术508．全日美实业有限公司510．沈阳新明电器有限公司515．上海大江电气成套设备有限公司518.大连中海船务代理6F603.沈阳泰来有限公司604..好博展览策划有限公司608.辽宁现代市场信息咨询611.沈阳万丰安装工程发展公司7F701.恒远音响705.超然电器华力环球运输公司沈阳远流公司715.沈阳来源科技8F801.MINGYUAN805.基辉贸易公司806.天灵广告公司811.百美化妆品公司沈阳北京汽车贸易公司9F辽宁省对外联络会（整层）（二）、沈达大厦客户档案楼层单位1～4F大通证券股份公司沈阳大西营业部5F沈阳长白计算机有限公司沈阳互为广告有限公司沈阳吉炭工贸有限公司沈阳森露固体水有限公司6F沈阳中业管网有限公司沈阳优异广告公司沈阳金桥国际旅行社沈阳蓝源科贸有限公司7F沈阳旗舰装饰有限公司沈阳中南天（中世政）机电信息技术有限公司辽宁宏天贸易有限公司8F沈阳大通证券股份有限公司9F亚洲红葡萄酿酒有限公司沈阳方略广告公司山特电子沈阳分公司美亚企业沈阳办事处天下财富客户管理中心10F新国信东南实业辽宁腾龙科技公司11F中强贸易有限公司欣然装饰永嘉装饰装潢公司沈阳军诺经贸有限公司辽宁军利实业有限公司无敌金刚12F沈阳亿阳计算机有限公司15F沈阳民用建筑设计院16F沈阳民用建筑研究所（还有）17F宁波达峰塑胶机械有限公司（沈阳办事处）威尔信香港有限公司精雕科技清华德人生物技术有限公司18F柯盟展示沈阳创兴质量技术推广中心辽宁电科通讯技术发展有限公司辽宁振邦氟炭源涂料工程有限公司利化能空气净化器代理销售公司19F中国企业网20F沈阳信达通讯器材公司（三）沈阳龙鼎大厦客户档案表沈阳龙鼎大厦为标准的点式楼，共17层，一梯四户，每户面积都比较接近，在180平左右。其中1～2层被沈阳光大银行购买，5～17层为写字间，但有4～5户为住宅，为建设大厦的开发商所有。具体单位分布如下；楼层单位5FA座.安装宽带网6FA座、沈阳家家成科技产品有限公司B座、青年好球队CD座．东大爱迪电脑科技公司7FB座、北京附中远程教育C座、五环科技有限公司D座、沈阳迈先贸易公司8FA座、康百利公司C座、养生堂产品沈阳专卖处9FA座、装修公司C座、天士力公司D座、房产开发公司10FA座、奶粉专卖公司C.D座、货物转装公司11FA座、沈阳雅文商贸有限公司B座、天地研土有限公司C座、家具公司12FA座、深兰化妆品公司B座、广告公司D座、评估所13FA座、安利专卖D座、米奇服装14FA座、千荷化妆品公司D座、音响公司15FA座、养生堂C座、富通公司16FAC座、化工公司17FA座、龙鼎商务旅馆（四）、兰马大厦客户档案楼层单位2F仓库3F沈阳荣基经贸有限公司4F沈阳建中市政工程有限公司（整层）5F中国人民大学现代远程教育6F沈阳恒信达会计师事务所7F沈阳展东商贸有限公司沈阳远威信息交流服务有限公司沈阳创意科技开发有限公司8F沈阳山河商贸有限公司深圳万丰源实业发展有限公司德塞数码龙电话专卖沈阳顶津公司9F辽宁省广告公司杰作灯光音响工程有限公司沈阳盛海欣经贸有限公司《警坛暸望》沈阳发行分战分析：以上是中街商业圈内的离本项目较近的几家写字楼，这几家写字楼约有150家企业在里面办公，其中有电子科技公司，信息公司、广告公司，贸易公司，化妆品公司、运输及仓储公司，也有房地产公司，远程教育公司等等，这些公司的经理，副经理及主管级的管理层，工资加上年底分红或奖金都超过了2500元/月，而且这些公司既是我们称为白领及高级灰的聚集地，据统计能够成为我们的潜在目标客户的人数大约有500人左右，而且分布在中街商业圈内各个角落的一些全国各大公司的分公司也是一个很大的数量，这些分公司的经理工资多则7000元/月，少的也在3000元/月，同时分公司经理的住所多为租赁，总公司报销，生活品质相对较高，而且这些分公司经理多是年龄在27、28岁左右，知识层面也都很高。立项支持：工作在写字楼的白领们素质高，收入高，年纪轻，工作时间不是很长所以存款有限，支付不起50万以上的房子，所以我们的小户型酒店式公寓是他们梦寐以求的住宅产品。因此这部分人将会成为我们的潜在目标客户群。各大批发市场与中街步行街商铺各大批发市场（一）、东行东行是东北地区著名家具及装饰、装修用品集散地，市场内设有1000余个摊位，主要经营品种有系列组合家具、书柜、酒柜、办公用品、沙发、地毯、灯具、壁画、窗饰布艺、床上用品、沙发面料、绢花、装饰铝型材、板材、日用陶瓷、卫生洁具、玻璃制品、电工电料、五金、壁饰、油漆、泡沫等23大类商品，5,000多个品种，年成交额五亿元人民币。（二）、小东批发市场小东批发市场有一万二千平方米的楼式营业大厅，内设推位800个，现有从业人员一千五百余人。以批发为主，主要经营小食品、烟、酒、糖、茶、饮品、保健品、罐头、干果品、调味品等十六类近万个品种。日客流量约三万人，商品远销吉林、黑龙江、内蒙、河北等省市，是您理想的经商、购物场所。（三）、小商品大世界沈阳小商品大世界市场，是一座现代化的楼厅式市场，占地5500平方米，总建筑面积33,500平方米。市场大厅，内设有封闭式经营单元940个，可容纳从业人员2000余人。另外，市场大厅还建有5,760平方米的地下停车场，可停放100辆大型货车。（四）、大西电子市场市场占地面积4,500平方米，建筑面积20,000平方米。其中营业大厅三层12,500平方米；地下停车场2,000平方米;地下库2,000平方米；写字楼3,500平方米。场内设有经营面积8－10平方米的封闭式摊档678个，共有业户500户，从业人员2,000人。(五)、五爱市场

五爱市场现占地15万平方米,营业面积25万平方米，经营摊位（档口）2万余个，从业人员6万余人，2000年实现市场成交额155亿元人民币，税收1.2亿元，连续3年为同行业之首，是享誉海内外的中国北方最大的小商品集散地。中街步行街的商铺服装；鞋名称规模类别李宁50平左右，一层运动服装佐丹奴150~200平，一层休闲服花花公子200平左右，一层休闲服自由鸟200平左右，一层休闲服庄吉西服80平左右，一层男式西服金利来80平左右，一层男式西服，领带星期六100~150平，一层休闲服意丹奴100~150平，一层休闲服顺美服装100平，一层休闲服班博100~150平，一层休闲服班尼路100~150平，一层休闲李宁80平运动服装金鹏体育运动服装，器械安踏体育运动服装，鞋海尔曼斯150平，一层羊绒织品百仕达100平，左右服装雅克20平左右，一层西服真维斯休闲服旗牌王西服三兔内衣100~150平，一层内衣专卖以纯60平，一层休闲服柏仙多格150~200平，一层休闲服自一方200平左右，一层休闲服登尔朗100平，一层休闲服东十八服饰60平，一层休闲服女人屋40平，一层休闲服大台北鞋城共三个，鞋达芙妮共三个，鞋曼仙妮60平，一层鞋眼镜名称规模类别美视达眼镜两家眼镜宝岛眼镜眼镜大明府眼镜200平左右，一层眼镜亨得利眼镜两家眼镜亚细亚眼镜100平左右，一层眼镜新视野眼镜快餐名称规模类别仙踪林300平左右，两层台湾快餐小山屋日式快餐200平左右，两层日式快餐大京久快餐500平，两层快餐牛巴店台湾风味李连贵300平左右，两层沈阳特产麦当劳两家全世界连锁肯德基200平左右，两层全世界连锁风味楼两层风味小吃必胜客两层西餐中街冰点城一层冷饮，风味小吃圣玛田100平，一层冷饮医药名称规模类别新药特药200平左右，一层医药天益堂药房100平，一层医药东北大药房两家医药书店名称规模类别新华书店600平左右，两层图书珠宝，手表萃华楼金店包括总店再内的共3家珠宝谢瑞麟金店200平左右珠宝名表城500平左右手表大隆珠宝400平左右珠宝大福银楼300平左右，两层金银摄影非常恋人三层婚纱摄影金夫人二层婚纱摄影龙摄影二层婚纱摄影巴黎摄影三层婚纱摄影时尚经典三层婚纱摄影其它石头记50平左右，一层玉石制品妈妈亲子乐园100平左右，一层母婴用品筷子店30平左右，一层专营筷子芳草地童装30平左右，一层专营童装中和福茶庄50平左右，一层茶叶Q—GEN100平，一层时尚用品北方娱乐城300平左右，一层娱乐设施欧亚电玩一层电子游戏批发市场与商铺综合分析：批发市场1、根据调研知道，东行的1000余个摊主的年龄平均在35岁左右。月收入也在3000元／月左右。而且这些摊主大部分是温州人，但在沈阳经商时间比较长，已对沈阳有了很深的感情，并且这部分人都很有投资头脑，买房用于投资的也是他们进行资金积累的一个常用方式。2、小东批发市场和小商品大世界及大西电子市场的从业人员的素质很相似，都不是很高，两个批发市场共有2600个摊位，既约有2600个摊主，但摊主的年龄段不是很集中，在25岁——60岁之间，大部分在40以下。但是由于这部分人的素质不能和商场的中高层的管理者相比，所以能够成为我们的目标客户的比例将不会太大；但是这部分人也有可能买我们的小户性酒店式公寓作为投资用。3、五爱市场是非常大的一个批发市场集散地，摊位2万余个，从业人员6万余人。在五爱市场从事经商的人，是比较富裕的人群，并且随着市政府的大力支持，进驻五爱市场的商家也由原来的低档向高档转变。使得五爱的整体品牌形象有所提升。按照五爱每年的成交额和纳税额，我们可以了解到，五爱的各个摊主的月收入额在3000元／月以上。平均年龄在30岁。由于这些摊主的年龄都不是很大，所以这部分人是我们主要争取的客户群体。4、五爱批发市场外，其它多为业主自营，多为一摊一主的经营形势；而五爱批发市场，业主与经营者多数分离，1～3层多为租赁形势，4楼多为自营店。商铺1、

服装、鞋类专卖店中街步行街的服装专卖店、鞋类专卖店共有33家，经营面积从40㎡到200㎡不等，按照40㎡一个店长来计算，服装和鞋类的店长数量约是66个店长，这些店长的工资加上提成，每月约在2000元／月以上，店长的年龄一般都在30岁以下；各个品牌一般都是代理商代理，然后在商业圈内租店经营，即是我们提到的专卖店，所以这部分代理商的月收入将会比店长高。2、

眼镜店中街的各大眼镜店有六家，规模都很大，而且眼镜的价格很高，在市场经济社会，管理者们都采用激励，多劳多得，所以营业员及中层管理者都是基本工资加上效益工资，所以眼镜店的店长的工资加上提成，月收入将在2000元／月以上。但这部分人一般都是年龄在35岁左右，而且大部分都是中街得原住民。这部分人有可能成为投资客。3、珠宝、名表店中街有四家大规模珠宝、银楼店，一家名表城，从也人员的数量在200人左右。珠宝和名表店的营业员与房地产的销售人员性质相似，提成很可观，所以他们的工资很高，年龄在30岁以下，这部分人年轻，追求时尚，加上从事事业的熏陶，很注重生活的质量；所以这部分人，也会喜欢我们的小户性酒店式公寓，成为我们的准客户群。4、

医药类医药类是现在比较赢利的一个行业，在各个药房工作的人员，除了正常的工资收入，还有一些医药公司为他们提供的灰色收入；所以月收入也很可观，但是从业人员的个人基本情况与眼镜店的营业人员相似，只有可能成为投资客。5、

快餐店中街的快餐店很多，有中式快餐，也有西式快餐、日式快餐，中街的快餐类的主管、经理级别的人员数量约有200人左右，这些人的工资在2300元／月以上（不算年底分红），年龄在35岁以下。也是我们的潜在目标客户。6、

摄影楼西中街是影楼的聚集地，而且沈阳最知名的影楼都汇集在这里。影楼的化装师、摄影师的工资和提成都在3000元以上，在中街影楼工作的人员多达200人，其中月工资在3000元／月以上的能有120人左右，这些人是我们的潜在目标客户，从业人员中外籍人士较多（港台地区），日常居住、生活与酒店为伴。立项支持：通过调研，各个批发市场和中街商铺能够买的起我们项目的摊主及代理商的人数大约在2.4万人，他们是我们的最大的购买人群，这部分人中有素质高的，也有素质低的。但他们有一个共同的特点，就是都有很好的投资理财头脑，如：东行的温州人等。他们常把用于周转资金外的多余资金用于风险较小的投资项目上，本项目的恰好为他们提供了投资平台。另外那些奔波于全国各地的素质较高的各个厂商的代理人，他们见多识广，能够接受新事物的出现，而且这部分人的年龄平均在35岁以下，他们的一些生活习惯和爱好与白领们相似，所以他们会成为我们自用型的潜在目标客户群。银行在中街商业圈内，各大银行林立，其中：交通银行7家，5家规模较大，2家规模较小。工商银行5家，3家规模较大，2家规模较小。商业银行2家，规模一般。农业银行4家，规模较大。中国银行1家，规模较大。建设银行3家，2家规模较大，1家规模较小。中信银行2家，规模较大。招商银行1家，规模一般。广东发展银行1家，规模很大。光大银行1家，规模很大。分析：银行属于国家金融机构，银行职员则享受国家公务员待遇，一般工资较高，行长、经理级别的工资加上年底分红在3000元/月以上，基层职工的工资在1500元/月，并根据业绩提成，工资还会有上浮；立项支持：银行的职员一般都有投资头脑，使自己的钱发挥最大的效益，而且也有一部分所以银行的职员将成为本项目的潜在目标客户群。原居民社区名称规模户数人口房龄职业构成主力面积公合社区18栋13544000余人18-23年普通工人为主

下岗职工占50％以上40--78㎡民主社区25栋1400多4500左右4-23年下岗工人占多数地税，银行，615厂职工收入较高，占整个小区人口的20％35--140㎡正义社区16栋840户3500左右10年以上普通工人为主，以及周边企事业单位职工40--120㎡西华社区22栋1200户5500左右20年普通职工为辅，其中大量出租给周边小商贩30-50㎡红墙小区6栋旧楼100多户400多15年以上周边小商贩（租），普通工人居多30-50㎡翠生社区26栋1500户5800左右12年教师，商人，银行职员，公务员等企事业单位职员55、67、78、97㎡帅府社区20多栋1300户5500余12-15年以原有动迁户为主，普通职工居多，出租量较大30、50、110㎡百兴小区23栋2230户6680人10年小区里大部分是十年前回迁来的原居民，

企业不景气现多是下岗职工只有少数银行，

政府等行业的职员40~80㎡左右草仓社区12栋1200户3200人10年回迁居民为主，部分现已将房子租出去，

多是下刚职工，还有部分附近的小型商贩等40~70㎡左右分析：根据调查知道，在本项目周围有很多住宅小区，而且各小区的楼房大都是10年以上建的楼房，比较破旧，一般都是原居民居住，而且这部分原居民大都下岗，他们看到中街地块的优势，把自己的房子出租出去，然后到其他地方租房子，也有一部分是近几年的建的房子，一般都是政府公务员在此居住。其中有银行、老师及其他政府机关部门，其中也有一部分是商人。立项支持：A、

周围老小区有大量租房人，这些人大都是中街的全国各大公司外派到沈阳分公司的工作人员，这些人的住宿问题都有总公司解决，在中街租房的价格都很高，所以我们可以争取这部分人购买我们的公寓或者成为我们的间接客户群。B、

这些老小区还有一部分居民生活比较富裕，自己有好几处房子，他们常把在中街的房子出租出去，针对这部分人，我们可以针对他们成为我们公寓的主要投资客。通过以上分析，我们在后期的中可以有目的，有选择进行区域宣传推广。（二）、市场消费能力从上面分析中我们可以粗略的估算出：1、中街各大商场的中高层管理者将消化我们小户型酒店式公寓的20％；2、中街各个商铺的营业人员及管理人员将消化我们小户型酒店式公寓的10％；3、写字间的白领和高级灰将消化我们小户型酒店式公寓的30％；4、银行职员及项目周边公务员将消化我们小户型酒店式公寓的10％；5、项目周边原有居民及投资客将消化我们小户型酒店式公寓的20％。6、五爱市场的从业人员将消化我们小户型酒店式公寓的10%从上面分析可以看出，市场的潜在需求量大约在2.7万余人，我们的小户型酒店式公寓的数量大约仅为228套。所以我们的小户型酒店式公寓的市场前景是很看好的，市场需求量大，我们的销售速度将会很快，那么我们的资金回笼速度也会很快。第二部分：目标客户群定位一、目标客户群定位通过，我们保守的统计了我们的小户型酒店式公寓的潜在目标客户群的的数量大约是2.7万。而从小户型酒店式公寓的已购客户分析来看，置业目的一是自用，二是投资。所以我们的2.7万的目标客户群在置业目的也是这两种，即自用和投资。但是由于市场的动态波动性，以及购房者出现的置业目的由于种种原因出现的不确定性，所以在自用和投资在2.7万中各占多少比例的问题上，我们只能给一个定性的分析。（一）、自用型本项目自用型的目标客户群主要是中街各大商场的高级管理者；写字楼的白领及高级灰；有高素质的个体摊主、代理商。而这些人我们可以划分几类来分析他们的消费习惯及对本案的购买欲望：A、首次置业者在中街商业圈内，有这样群人，他们刚刚走入社会不久，即将面临人生的大事——结婚，这部分消费者存款不是很多，但每月收入比较高，按揭还款对于他们压力不大。高档次的住宅还不能承受，低档次又显交通不便设施不全，酒店式小户型是个不错的折中办法。而小户型酒店式公寓为他们提供的酒店式物业服务又可以解决两个人工作都忙而无闲暇时间为工作琐事忙前忙后。另外，这部分人的年龄不是很大，对新事物的接受能力很强，对于沈阳出现的能够为他们提供他们一直向往的生活方式的这种小户型酒店式公寓表现出了很大热情与购买愿望。B、单身贵族这部分人是指那些家在沈阳，但是在工作后，有了自己的生活方式，生活习惯，他们想离开父母过一种自由而又符合自己生活习惯的生活，在国外的小户型酒店式公寓多是这部分人居住，而在国内的上海、北京、深圳的小户型酒店式公寓这部分人也占了相当大的比例，他们的年龄在30岁以下，多是一些受过高等教育的人，素质高，而且工作不错、收入不错，购买这样的房子可以作为过度性的住宅，在结婚后可以把这个房子出租，用出租的钱还新房的月供。在我们分析的潜在目标客户群中占相当大的比例。C、外地、外籍常驻办事人员这些人长期在沈阳中街商业圈内或附近的高级写字楼工作，而家却不在这里。他们要求高档次的暂时居所，而住酒店费用又实在太高，选择购买或租赁酒店式小户型住宅居住，可以减少费用同时又可享受到高档的酒店式的物业管理服务，他们的租房或住酒店的费用全部由公司报销，这部人很有投资头脑，所以他们会选择我们的酒店式公寓，在经过短时间的居住后，在结婚或是有其他变动后，会将房子进行出租，租金会为他们的二次置业还月供。D、丁客家族00这部分人是指已经结婚或是同居的人，他们工作在中街商业圈内，他们的整体素质很高，双方的收入也都很高，但是由于工作时间短，加上日常消费高，所以存款有限，他们没有能力购买高档住宅，对于在城市边缘的区域又觉得不方便，一直在租房。小户型酒店式公寓恰恰是他们置业的梦想，所以我们把这部分人定为我们的目标客户群。另外等他们在存款有了提高后或是家庭结构有了变化后，他们会考虑把这套房子卖掉或出租，然后对大房子的购买给予一定资金支持。E、5+2人群这部分人是指5天工作在市区，2天在郊区的大房子里面度过周末。中街商业圈内这部人的工作大多是一些大商场或是企业的高级管理者，这部份人在购买房子自住的同时也有可能成为我们的投资客，他们也许为尝试这种新鲜事物或是真正的工作考虑，会购买我们的小户型酒店式公寓，在一定时间后，也许会把这种住宅进行出租，高的出租率和出租价格也是他们进行资金积累的一种方式。（二）、投资型1、购房欲望A、动态投资者的购房欲望之所以叫动态投资者是针对那些把小户型酒店式公寓作为一种过渡型的住宅，注定有相当一部分人是出于自己住一段时间后，出租出去，抱着这种态度的人，会购买我们的小户型酒店式公寓。前面分析的自用型的购房者中就包括这种动态投资者。B、“铁杆”投资者购房欲望由于周围存在在酒店长包房的人，所以有投资头脑的人会在出租市场是很火暴的情况下，会考虑到买房用于投资的。而这部分人的数量在本案的潜在目标客户中会有相当大比例。二、目标客户群愿望他们希望自己的家是私密的单纯的空间，所以认为没有必要去供养一个过分空旷的客厅，他们只需在卧室中摆上舒适的沙发，再冲一杯咖啡；他们是工作狂，所以他们认为没有必要将床和电脑桌分在两个房间，工作累了顺势躺在工作台旁边的床上休息一刻钟就好了；他们是好交际的人，他们希望即使在酒吧坐到深夜也不必担心回家的路太远，睡觉的地方只要有干净的24小时提供热水的浴室和一张舒适的床就可以了；他们希望可以在自己的房门上贴上自己喜欢的名字，同时向前台提出申请，前台就会在自己的房间号码下面加上自己起的个性化户名，比如“蟑螂居”，“蜗牛阁”；他们希望可以在自己喜欢的时间内去楼下购物或是健身，比如半夜2点；他们希望可以在大堂BBS公告栏上张贴自己的启示，比如征召去西藏旅游的同伴；他们也希望可以从公寓大堂取了信件再上楼，也可以用磁卡从边门悄悄地上楼，没有人知道自己回来了；他们希望拥有自己想要的独到的生活，同时也希望拥有和自己同样独到的邻居；他们不想做生活的奴隶，也不想在居住的问题上去迎合社会。

他们是独立的，他们更是自由的。根据目标客户群的这些愿望，我们一定要尊重潜在客户的生活需求，由于潜在客户群体是一些单身或是同居的年轻人，也就是1—2个人居住，所以我们的面积划分只要够用就好，推出超小面积的房屋也是有市场的.我们在户型设计上建议用一居室的开放式格局，适当合理的分割面积，然后根据业主的个人爱好提供菜单式的装修方案，在各个装修方案中，也要体现年轻人个性化的设计理念。我们在装修的设计上一定要体现“以人为本”这一观念，站在潜在客户的角度来进行设计，不仅在为他们提供住宅，更是在为他们提供一种生活方式。我们在户型面积划分上要考虑每套房子的总房款问题，根据潜在目标客户群的工资收入，及其平均年龄，我们建议主力面积的房子的总房款应控制在30万元人民币以内。我们在休闲广场的功能设施配备上，一定以年轻人喜爱的运动设施为主，而且要根据年轻人爱交际的性格，来为他们提供一些公共场所，如partyroom、生态清吧、咖啡屋、有氧健身房、游泳池、医疗所等。我们在物业服务方面一定要提供星级的物业服务标准，要周到细致，如管家部、私人保姆部等，以此来满足那些以事业为重，不想过多的把时间花费在生活琐事上的年轻白领们。三、营销主题1、公寓命名本项目公寓部分，命名为“水晶公寓”2、命名依据“水晶”含义是纯真，纯真的爱情、纯真的友情、以及纯真的生活方式……目标客户对“水晶”的认知联想：在水晶的世界里，一切都是透明的，友情是透明的，爱情是透明的，自己的房间是“透明的”，家具是透明的，面盆是透明的，甚至桑拿浴室也是透明的。一个人住，最好自己也把自己变成透明的，不必理会谈判桌上的狡诈、不必去想同事之间的嫉妒、猜疑，回到了“水晶公寓”自己就是那个晶莹剔透的水晶，远离了尔谀我诈、远离了猜疑嫉妒，自己是透明的、轻松的、无烦恼的。爱自己多一些，生活的好一些，是白领们共同的生活追求。我们在为业主提供住宅的同时也在为他们提供一种生活方式；年轻的白领们在回到家后，希望自己的家是一个个性化的家，摘掉面具，真实面对自己、真实对待左邻右舍，因为他的左邻右舍也是和他一样需要真情对待彼此的人。他们可以在酒吧里偶遇、通过真心坦诚的交流成为朋友，他们真的不需要提防，因为他们知道这是自己的家，对方是没有利益关系存在的一个简单的、纯真的个体。有了共同的生活方式、有了共同的语言，甚至会培养出共同的爱好，那也许会有一段故事发生吧。但无论怎样，他们就是喜欢和这些跟自己有相同生活方式的人生活在一起。这种为他们提供相同生活方式的也只有我们的“水晶公寓”了。我们在以“水晶”命名公寓的时候，一定要考虑我们的装修风格也要与之相匹配，由于房间面积小，我们的屋内间隔墙一定要用透明式的玻璃材质，然后厨房、卫生间都要以此材质为主，这样就达到了水晶透明的视觉效果，也使整个房间显得大方舒适。3、核心思