湖南常德市柳叶湖项目市场可行性分析报告

湖南省常德市柳叶湖项目

市场可行性分析报告

2013.3常德市下辖武陵、鼎城两区，安乡、汉寿、澧县、临澧、桃源、石门六县和津市市。民族组成：汉、土、苗、回、维等15个民族。全市面积18189.8平方公里。城区面积297.4平方公里，包括了武陵区和鼎城区13年末户籍总人口为607.2万人，其中城镇人口142.1万人，农业人口465.1万人。城区面积小，城区人口65万。常州下辖两区六县一市，全市总人口607万，但城区面积小，人口仅65万城区对六县一市人口吸附力有限，未来市场容量相对有限城市基本概况——行政区划“一主、一副”分别指常德中心城区和市域北部副中心城市（津澧一体化发展）；“四轴”包括两条一级发展轴和两条二级发展轴，两条一级发展轴分别是沿张常高速公路和常长高速公路的西北-东南向发展轴、沿常岳高速公路和常吉高速公路的东北-西南向发展轴；二级发展轴指沿澧水流域的北部城镇发展轴，以及沿二广高速和市域南北向高等级公路的中部发展轴。湘西北地区中心城市、综合交通枢纽城市和生态宜居城市未来将以做大做强主导产业，巩固轻工业优势产业群，提升城市整体经济实力；融入长株潭，打造工业走廊，实施产业对接；对接珠三角和长三角，积极承接产业转移，形成环洞庭湖经济圈。环洞庭湖经济圈城市基本概况——城市规划城市规划为“一主、一副、四轴”。环洞庭湖经济圈，城市影响力增强并辐射周边县市城市基本概况——人口增长近两年常德人口表现出负增长趋势，属于湖南劳力输出型城市城市基本概况——经济状况常德历年生产总值及增长率（剔除价格因素）常德市自2006年以来，每年维持12%以上的GDP增长率，11年由于受国内经济动荡的影响，从整体看，经济增速有所减缓；常德市经济情况在湖南排在第三名，人均GDP排名第五，房地产市场处于平稳发展期。亿元地级市GDP（亿元）人均GDP（元）人均GDP（美元）人均GDP排名长沙7153.13100091.416161.51岳阳2430.5244006.457105.614常德2264.9439321.886349.25衡阳2169.4430138.234866.347株洲1948.0149864.598051.513郴州1685.5236383.15874.696湘潭1438.0551709.828349.452永州1161.7522094.063567.4712邵阳1130.0415760.672544.8314益阳1123.1325864.274176.249娄底1118.1729332.134736.188怀化1110.5523257.593755.3411湘西土家族苗族自治州418.9416230.442620.6913张家界365.6524342.593930.5310全省24501.736906.15959.13

发展阶段启动阶段快速发展平稳发展减缓发展人均GDP（美元）800—10001000—40004000—80008000以上发展特征超速发展单纯数量型快速发展数量为主数量和质量并重半稳定发展质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型国际城市发展研究标准城市基本概况——人均可支配收入城镇居民可支配收入虽然不断增长，但目前对房产的购买力仍较弱

常德城镇居民收入水平近年来一直保持两位数增长，年均增幅12%。元房地产市场——市区供销情况市区商品房供需两不旺，价格不高且涨幅放缓，后期价格上行压力较大万㎡元/㎡市区商品房供需两不旺，且供过于求，存量不断增加，13年底市区商品房存量127.3万㎡，存量去化周期11个月；近几年常德市区商品房价格快速上涨，但整体价格仍不高，且涨幅已现放缓态势，12年涨幅16%，13年涨幅11%；目前常德城镇居民人均可支配收入仅20766元/㎡，年涨幅9.6%，目前商品房价格已接近居民承受上限，受购买力限制，后期商品房价格上行压力较大。房地产市场——在待售项目情况据不完全统计，市区目前已知项目42个，其中在售项目32个，待售项目10个房地产市场——板块分析鼎城板块城西板块柳叶湖板块城东板块市中心板块火车站板块中心城板块特点综述：地域范围多属城市老城区，市政配套设施完备，新建商品房项目大多体量不大。价格范围：当前售价约在4500-6000元/㎡左右。鼎城板块特点综述：与旧城区以一条江分开的新城区，房地产项目较少，项目认知度不高。价格范围：当前售价约3400-4100元/㎡左右。柳叶湖板块特点综述：东靠柳叶湖，自然环境较好。由于土地大多规划为行政用地，所以新增项目较少。旅游资源主要支撑，当前以低密度产品为主，休闲度假>日常居住。价格范围：当前售价约在5000-5500元/㎡左右。东城板块特点综述：原属于郊区，上下高速公路必经区域。地域范围广，项目比较零散。价格范围：当前售价约在4300-5400/㎡左右。西城板块特点综述：地域范围属于老城区的西边，房产项目较少。依托烟厂、烟机经济发展，客户价值>居住价值。中高端客户支撑，房价相对较高。价格范围：当前售价约在4200-6000元/㎡左右。火车站板块特点综述：北城新区发展重点之一，未来商业集中地价格范围：当前售价约在4500-5600元/㎡左右。柳叶湖旅游度假区4A级景区距离市中心4公里房地产市场——柳叶湖现状泉水桥高尔夫俱乐部柳叶湖距离市中心较近，目前仍处于开发初级阶段，目前已建有泉水桥高尔夫俱乐部及环城路，常德柳叶湖低碳生态旅游城目前在建，生活及市政配套相对缺乏房地产市场——柳叶湖板块市场柳叶湖板块市中心板块泰达润景园小高层5200元/㎡洋房：5400元/㎡别墅：13000元/㎡柳叶湖板块目前已知在开发及意向进驻项目：1、常德柳叶湖低碳生态旅游城（上水集团开发）占地1300亩2、保利意向在柳叶湖板块拿地1000亩保利意向在柳叶湖板块拿地1000亩板块以柳叶湖为中心，自然资源丰富（柳叶湖旅游度假区为4A级景区）；目前还属于常德市郊区，周边配套不成熟，主要依赖市区配套；版块，物业以洋房、别墅等舒适度较高的产品为主；板块房价在常德市区各板块中处于中等水平。柳叶湖旅游度假区4A级景区板块目前项目少，但随着保利的进驻及区域地块的开发利用，未来开发量大，竞争激烈金色世纪5100元/㎡润稷·七里桥堡5300元/㎡三一·翡翠湾5500元/㎡柳叶湖景区目前仅一个项目：泰达润景园项目分析——项目基础信息项目基础信息：1、项目位于柳叶湖景区2、项目总占地面积：600亩（40万㎡）3、项目容积率：2.04、项目土地价格：160万元/亩5、目前柳叶湖板块价格：小高层5200元/㎡、洋房：5400元/㎡、别墅：13000元/㎡1、项目最大总建面积：80万㎡2、按常德目前热销项目5-10万㎡/年的年销售量推算，项目开发周期可能会长达10年3、假设房价以4%的年均涨幅上涨，项目10年售罄……

项目整体销售均价：小高层6200元/㎡、洋房：6500元/㎡、别墅：15500元/㎡项目分析——项目经济测算项目可实现销售额：项目容积率2.0产品类型可选组合方式高层+小高层+商业高层+别墅+商业高层+小高层+别墅+商业做足容积率（80万㎡），全部售罄的理想状态下“高层+小高层+别墅”的模式总销金额可最高。初步计算：采用“高层+小高层+别墅“模式，可开发高层产品：55万㎡，小高层产品：12万㎡，别墅：7万㎡，商业6万㎡体量（万㎡）价格（元/㎡）可实现总销金额（亿元）高层55620034.1小高层1265007.8别墅71550010.85商业6130007.8合计80——60.55项目分析——项目经济测算类别分类别单位建筑面积估价备注成本类土地成本1250元/㎡土地出让金及契税前期勘察设计规费150元/㎡——建筑安装费2500元/㎡——配套费用650元/㎡水电，绿化，智能化等期间费用576元/㎡销售收入*6%（管理营销）后期费用100元/㎡土地分割，产权交易及环卫等营业税及其他616元/㎡销售收入*5.55%财务成本180元/㎡财务成本按照13%计算小计6022元/㎡——收入类单价预估7568元/㎡——所得税——387元/㎡毛利润*25%净利润——1159元/㎡——地块单位建筑面积利润估算销售净利润率可达17%，但开发周期较长（10年或更长）年均利润率较低项目优劣势分析优势劣势宏观面1、柳叶湖板块自然环境优越，离市中心较近，天然的“生态宜居板块”1、城市城区人口少，对下辖六县一市人口吸附力弱，未来市场容量相对有限2、劳力输出型城市，城市人口负增长3、经济增长放缓，人