广东珠海某地产公司月管理月报

项目管理月报目录：项目概况KPI完成情况市场信息存在问题及整改措施下月工作计划附件销售和主要财务指标合同执行情况月度工程招标工作月度合同清单月度主要变更工程月度支付款项汇总珠海****房地产有限公司二零零八年八月一日项目概况****一期****村排洪渠改造工程完成了K0+000～K0+159.7段渠涵结构及渠涵土方的回填，完成K0+159.7～K0+200段渠涵结构、K0+200～K0+270段渠涵土方开挖及渠涵底板砼浇筑，前期共约完成总工作量的70%。管桩基础完成1栋、2栋、5栋B、6～9栋、抗拔桩共计1515条。基坑支护施工完成AB段、BC段、CD段1/2、EF段、FG段3/4、GH段及HA段搅拌桩；DE段搅拌桩尚未施工，基坑土方未开挖，喷锚尚未进行。****一期建筑工程规划许可证近日可出证；****二期方案正待审批。****一期施工现场****二期围墙二、KPI完成情况项目名称主要工作KPI节点进展情况分析****项目设计管理一期：本月无KPI节点点1、施工图于7月完完成审图，并并与华森及策策划中心召开开了审图会议，根据审图意意见完成图纸纸的修改；2、景观方面：完成成扩初设计。1、项目完成情况滞后后于内部计划划；2、建筑工程规划许许可证尚未领领出，影响设设计进度。二期：本月无KPI节点点1、方案深化设计及商商务谈判完成成；2、景观方面：概念方方案深化。报批报建一期：本月无KPI节点点建筑工程规划许可可证已办理，待局领领导签字即可可领出；审图意见、消防意意见已拿到；；后期关于办理开工工证的相关准备工作作已完成。《建筑工程规划许许可证》的取取得，决定了了项目整体工作的进进度。二期：本月无KPI节点点设计方案在优化中中工程项目一期1、排洪渠改造工程程合同工期75个日日历天（20008年4月10日～6月24日）。临时支护护方案确定后后，于本月18日下午复工工，截至今天天为止，完成成了K0+0000～K0+1559.7段渠涵结构构及渠涵土方方回填，约完完成总工作量量70%；完成K0+0000～K0+0445段50%砖围墙；完完成K0+0000上游段渠涵涵盖板模板制制安。进度滞后，主要原原因：1、雨季影响渠涵土土方开挖；2、K0+159.77～K0+3338.2段渠涵临时支支护方案选型型、对相应支护方方案报价审核核。2、预应力管桩基础础施工（2008年4月22日—6月25日）预应力管桩基础完完成1栋、2栋、5栋B、6栋、7栋、8栋、9栋、抗拔桩桩共15155条，未按计计划完成。影响施工进度因素素：1、预应力管桩施工工①本月暴雨天气较多多，严重影响响施工进度；；②受排洪渠施工进度度制约，剩余管管桩未能提供供施工工作面；③场地地质情况较复复杂，对出现现桩基持力层层较浅，及遇遇孤石补桩的的孔位采用超超前钻处理。2、搅拌桩施工北侧及西侧受排洪洪渠影响，未未能提供工作作面。3、桩基检测需报建建工作配合。3、基坑支护施工（2008年4月26日—8月13日）基坑支护施工完成成AB段、BC段、CD段1/2、EF段、FG段3/4、GH段、HA段搅拌桩；DE段搅拌桩尚未施工，基基坑土方未开开挖，喷锚未未进行。4、桩基础检测（22008年6月2日－2008年7月4日）桩基检测尚未进行行。二期施工临时围墙合同工期40个工工作日（2008年5月26～7月4日）。除受场地东南南侧废品回收收站拆迁影响响，该处砖围围墙收尾工作作未完成外，其其余施工已完成。基本按合同约定工工期完成约定定工作内容。安全管理一期现场施工安全状况况良好，未发发生安全事故故；加大对施工单位的的督促力度，加加强施工安全全做到自查、自自纠，督促加加强工人三级级安全教育，加加强现场临时时用电的安全全管理；加强现场文明施工工管理，做到到工完场清；；4、督促搞好现场雨雨季排水施工工措施。二期本月安全文明施工工处于受控状状态；督促施工方加强现现场施工安全全管理；铁皮围墙安装过程程中，督促加加强对市政电电缆沟、煤气气管道等进行行安全防护；；搞好现场文明施工工，做到工完完场清；5、督促落实铁皮围围墙安装后成成品保护措施施。营销管理本月无考核节点1、完成了销售物料料的印制、模型和影视视片的制作；；2、售楼部现场包装方方案评审；3、开展了一次培训训活动；4、参加广州管理总总部年中总结结会。成本管理一期：本月无考核节点1、完成一期地下室室基坑支护设设计合同的签签订；2、完成招商*****一期监理合同同的签订；3、完成了营销雨伞伞采购价格审审核及合同会会签；4、完成临时售楼处处珠帘采购价价格审核；5、完成一期商业中心心岩土补充勘勘察合同的签签订；6、完成一期商业中中心岩土补充充勘察合同结结算；7、完成了临时售楼楼部装修设计计修改及签证证十项价格审审核；8、完成了与珠海万万科的对标分分析；9、协助控股总部及及管理总部完完成了对珠海海公司2008年中期的成成本管理能力力测评。二期：本月无考核节点1、临时围墙变更价格格审核；2、建筑设计合同签签订。土地拓展――――――财务管理本月无考核节点1、申请办理*****及汇丰银行行贷款卡，完成开户行行的审批程序序；2、继续跟进交行、建建行项目融资资事项；3、完成****及汇汇丰公司二季度财务分分析；4、****及汇丰二二季度管理费费用考核完成成情况分析；；5、完成建行年检；6、按时完成*****及汇丰两家家公司的日常常财务报表及及会计核算工工作。行政人事部本月无考核节点配合做好20088年中期业绩绩考核、广州州管理总部年年中总结大会会及2008年中期生产产经营工作会会议的相关工工作；完成部分岗位人员员的招聘工作，出出纳人员已到岗；与招商物业联系，跟跟进物业管理理有关工作。组织珠海公司全体体员工进行年年度健康体检检；完成其他日常行政政工作。填写说明：1、KPI指标项完成情况及滞后分析；2、项目进度包括设计、报建、前期准备、工程实施阶段形象进度、专项验收、总验收、入伙移交等事项；3、与项目管理计划目标相比较，项目进度是提前还是滞后，滞后原因分析；三、市场信息宏观市场分析政策热点●“一户一验”将取代整体抽检外墙防水是否到位、楼板有无裂缝……只有每一套新房质量都达到验收标准，获得“质量许可证”后，才能将钥匙交付给业主装修或入住。记者昨日从市建设局质监站获悉，《珠海市住宅工程质量分户验收管理规定（试行）》将从９月１日开始在全市范围内实施。这种“一户一验”的做法，避免了以往整体验收和抽检所造成的遗漏，为每套房屋均把好“质量关”。●城市规划方面：国开行贷款90亿元保障珠海7大交通建设项目。7月1日，记者从珠海市政府与国家开发银行的合作签约仪式上获悉，一笔高达90亿元的项目贷款已顺利通过国开行总行评审，成为珠海建立特区以来，筹得金额最多的一笔贷款。这笔贷款将为珠海七项交通基础设施建设工程提供有力的资金保障。●****考察重大交通项目建设时强调要“突破工作瓶颈，突破交通瓶颈”****强调，“两年突破交通瓶颈，五年初步建成珠江西岸交通枢纽城市”，是建设生态文明新特区、争当科学发展示范市的重要目标，是市委、市政府对全市人民的庄重承诺。交通基础设施建设规模大、时间紧、任务重、难度大，必须突出重点，着力推进对全局起关键作用的重大交通项目建设，尽快结束港口不通铁路、机场不通高速公路、口岸不畅通的历史，尽快突破交通瓶颈。必须贯彻高效节约的原则，努力降低工程造价，努力提高工程质量，又好又快推进交通基础设施建设。要科学规划，加快建设便捷、通畅、高效、安全的综合运输体系。●交通畅通珠海“全国一等”珠海连续4次获评全国畅通工程一等管理水平城市；公安部、住房和城乡建设部联合评选的24个实施畅通工程一等管理水平城市中，珠海榜上有名。记者昨日从市交警部门了解到，这已经是珠海连续第四次获评该项殊荣。●2000公里城际轨道交通将串起珠三角县级以上城市7月4日下午，广东省政府召开珠江三角洲地区城际轨道交通同城化规划研究工作座谈会，省有关部门和有关市负责同志参加了会议并进行了热烈的讨论，省委常委、常务副省长黄龙云出席会议并作重要讲话。省政府研究提出了推动珠三角地区轨道交通同城化发展的战略构想，在原有珠三角城际轨道交通线网规划的基础上，提高线网密度，完善网络功能，并以此引领珠三角基础设施的一体化，提升珠三角区域经济的整体竞争力。按照省政府的部署，省发展改革委牵头组织有关单位积极开展珠江三角洲地区轨道交通同城化规划工作，并在会上提出了规划方案初步构想。按照规划方案初步构想：在珠三角地区将形成“三环八射”的轨道交通网络构架，规划线路20条，线网总长度接近2000公里，比原珠三角城际轨道交通线网规模增加将近2.5倍，基本覆盖珠三角所有县级以上城市，线网密度达到4.8公里/百平方公里，加上城市轨道交通、普通铁路等，珠三角的轨道交通网络密度将达到12.2公里/百平方公里，接近巴黎都市圈和东京都市圈的水平。按照规划方案的初步构想，珠三角轨道交通远期还将向粤东、粤西、粤北延伸。土地市场情况土地供应情况来源(卖家)地块位置挂牌时间土地面积（㎡）可建楼面面积（㎡㎡）用途估值(万元)2008-6-224-－2008--7-8-2595．733893．5955住宅99．2土地交易情况根据中原监测数据显示，2008年6月珠海土地成交1宗。为市区内最大的烂尾项目拍卖。成交日期地块卖家位置用途地块面积（平方米）可建楼面面积（平平方米）总价(万元)成交楼面地价（元元/平方米）底价（万元）成交价（万元）2008-6-116政府商住213913.533213913.533960001620007573.15分析：****地块仅有三家竞拍，而其中化方兴仅举一次牌后退出，剩下珠海本土的华发、格力连举60次后以7573元/平米成交，市场的关注度明显不如928的地王，其结果也未能促使市场回暖，但对市场的信心仍有一定的支撑力。2008年06月度商品住房交易情况据市统计局公布资料显示：指标名称计量单位全市香洲区斗门区6月5月环比增长%6月5月环比增长%6月5月环比增长%新建商品住房

1、交易价格元/平方米6678510530.838932732421.96332633080.55

其中：预购元/平方米6822538526.6811157780143.02352633674.72

2、交易面积平方米243522421409-42.21147600206627-28.5782230120242-31.61

其中：预购平方米121986322371-62.1652647154226-65.8664792111359-41.823、交易金额万元162627215112-24.40131843151338-12.882735339779-31.243、房地产开发商动态7月1日～3日,绿洋山庄二期优先对一期业主进行推售，均价25000元。绿洋山庄建筑面积8.27万平米，容积率1.2，绿化率高达45%，小区建有车位500个。二期推出的是5幢高层全为三梯两户共235户，底下均为架空层。停车位共500个均以豪华车位设计。据售楼员介绍目前未曾公开发售，售楼部7月底开放，样板房于8月初开放。7月6日,位于前山港旁的蔚蓝东岸二期正式开盘，推出住宅单位为第4栋5个单元的住宅，共276户，销售均价为7800元/平方米，并有一次性付款98折，按揭付款99折优惠，其中除小户型为主的2单元以精装修交楼，其余均以毛坯房交楼。据了解，今日蔚蓝东岸二期开盘，客户已选房落定单位90套，达到本批推售位的33%。据了解该项目在去年已经有部分客户进行预定。位于翠华新村南区的鸟巢美寓，由90套公寓宾馆改建，建筑面积32.65－33.56平方米，目前仅接受诚意登记，还未确定价格正式对外销售，据销售人员所述正式销售预计将在本月中旬左右。7月4日,位于珠海大道北华发新城西的御东领岸开始低调认筹,认筹期将持续到7月17日.据销售人员介绍,本次认筹单位主要为1栋和3栋共312套住宅,户型为两房与三房,认筹客户只需交纳2万元的认筹金,即可选房确定房号,并在正式开盘时享受额外3%的优惠折扣,如取消认购也可以在7月19日正式开盘后的次日申请退回已交认筹金。目前,本批推售单位尚未正式定价,预计起价约6000多元/平方米,均价约7500元/平方米。7月4日，2008雅居乐地产“国际级生活”珠海联展活动在珠海德翰酒店隆重开启。此次联展共展出雅居乐集团旗下的雅居乐新城、凯茵新城、世纪新城三大皇牌地产项目，联展销售由中原地产珠海分公司独家代理。当日下午并邀请香港经济学家郎咸平教授为听众讲述珠三角经济新动向，以及房地产发展趋势。7月5日下午邀请了著名理财分析师讲述如何分配善用资金，如何在房地产的投资上获利致富。7月5日世纪名城二期开盘，此次推出的是31、32、33栋，面积从81-112平方米，均价为4600，开盘当天卖出10套。7月5日(星期六)下午，格力地产会“会员专享日”活动在火热夏日中倾情举行。格力地产会精心为小朋友和家长们着想，本次“会员专享日”不但扩大范围，增加场次，更精心选择活动内容，安排精彩的羽毛球运动和《功夫熊猫》电影观赏活动。近400名会员踊跃参与了此次活动。近日，山水恒源将推出247套住宅，建筑面积70－103平方米，户型为两房、三房。山水恒源销售人员处获悉，该楼盘本月内将举行一次抽奖大优惠活动，凡至电或到访该销售中心客户，都可能在本次抽奖活动中获得500－5000元的现金奖及5000元、8000元的山水花城代金券，该代金券可以用来抵扣购买该楼盘时的部分首付款，另参加抽奖活动的前100名客户还将获得价值100元左右的奖品。此抽奖活动有变相打折的嫌疑。7月12-13日，时代廊桥火红七月系列活动正式开启，邀请了香港知名的堪舆学家宋韶光及投资翘楚曾志英,在时代廊桥销售中心二楼举办“地理堪舆知识讲座”“解构08投资全攻略”讲座。4、周边楼盘近况预售楼盘动态楼盘名称区域面积区间比例(%)最初发售日期总推售套数总售出套数总销售率(%)最近发售日期推售套数售出套数销售率(%)开盘均价现时均价发展商代理商备注蔚蓝东岸前山三房99-12933.7070425102102100080706276903363507800珠海市新业房产开开发有限公司司百脑会有部分客户已去年年已经预定具具体单位两房89-10119.57一房46-5732.61单身公寓379.42顶层复式4.71鸟巢美寓新香洲一房A33.5611.11未定90//预定7月中90//未定预计7000珠海市电力房产开开发有限公司司一诺物业

一房B32.6588.89绿洋山庄二期吉大三房两厅299..2434.04%2000年1515100预计235//1000025000华发股份自销7月1日～3日优先对一期业主进进行推售楼盘名称区域面积区间比例(%)总体销售情况最新销售情况最初发售日期总推售套数总售出套数总销售率(%)最近发售日期推售套数售出套数销售率(%)开盘均价现时均价发展商代理商备注中珠上城新香洲三房两厅134－－14262.94806284404401000806281139483.19%73007600中珠股份世联地产/四房两厅13634.72复式200-2133.6桦府唐家四房两厅三卫200851080621491020.4080621491020.41150011500珠海泰桦房地产有有限公司世联地产之前代理商为置力力地产五房两厅四卫266549翠香名庭香洲三房118-13378未定200//预定七月底200//未定预计8600建基房产安诚6月6日开始认筹5、总结并预测市场总结及预测：从统计局的统计资料来看，珠海房地产市场的成交价格、成交面积在不断波动，市场还是存在潜在消费市场，只要价格合适，还是会有很多消费者。消费者持币待购，这也给资金链比较紧张的开发商造成一定的冲击，在未来的一段时间内，这种情况还会延续，房价在市场和国家的宏观调控之下会更趋理性。四、存在问题及整改措施项目管理：一、排洪渠改造工程存在问题：钢板桩临时支护施工引起临近民房变形，临时支护施工暂停，K0+159.7～K0+338.2段渠涵临时支护方案选型。整改措施：1、做好对周边村民的解释工作，加快K0+159.7～K0+338.2段施工进度；2、待K0+159.7～K0+338.2段临时支护方案确定后，跟踪督促临时支护施工进度；3、督促K0+045～K0+159.7段原排洪渠的清理回填，K0+000～K0+159.7段砖围墙的砌筑，给基坑支护及管桩施工适时提供工作面。二、桩基及支护工程存在问题：1、预应力管桩施工影响因素：（1）本月暴雨天气较多，严重影响施工进度；（2）受排洪渠施工进度制约，剩余管桩未能提供施工工作面；（3）场地地质情况较复杂，对出现桩基持力层较浅，及遇孤石补桩的孔位须采用超前钻处理。2、搅拌桩施工北侧及西侧受排洪渠影响，未能提供施工工作面。3、桩基检测需报建工作配合进度保证措施：完善施工组织管理，合理安排各施工工序穿插，搞好雨季施工措施，协调与政府相关部门的关系，加快报建进度。设计及报建工作：存在问题：1、一期现场已进行了桩基础的施工，但由于规划方案和建筑图有出入，工程规划许可证还未取得，消防设计审查还未申报，因此还不能办理桩基础施工许可证；2、二期设计方案于2008年3月19日正式申报审批，至今未批复。营销管理：请领导上报广告价格折扣率。成本管理：****一期：控股总部和管理总部对珠海公司2008年中期的成本管理能力进行了测评，指出在成本管理方面主要存在以下问题：1、招标力度不足，工程的定价方式多为直接委托和密封比价，不利于通过竞争降低成本，应以招投标为主的方式来选定合作单位；2、存在总包工程开工时间较长而未能签订合同和约定工程结算方式的情况，同时，合同管理方面，存在比较大的问题，必须迅速解决当前的这几个问题，同时在项目后续操作中应避免此类情况再次出现；3、在过程管理方面，存在需要预警而未预警的情况（主要是指桩基施工前的场地回填砖渣石粉方案预警），应迅速对其预警，并重视后续工作中的预警情况。五、下月工作计划项目名称主要工作计划进度****项目设计管理一期1、按照报建的要求修修改图纸；2、景观方面：启动动并完成施工工图设计。二期1、如能顺利拿到批文，8月将启动扩扩初设计；2、景观方面：启动动扩初设计。报批报建一期1、工程规划许可证近近日可出证；2、申报桩基础工程施施工许可证。二期1、完成设计方案审审批；2、依照规划局解决决用地历史问问题的回复，进进一步加强与与相关部门的的协调与沟通通工作；工程管理一期组织排洪渠改造工工程分段施工工验收，争取取早日竣工验收收；2、争取完成全部预预应力管桩工工作；3、争取完成全部基基坑支护搅拌拌桩工作，根据土方开挖挖进度适时跟跟进喷锚施工工；4、桩基检测争取完完成1栋、2栋、3栋、6栋、7栋、8栋、9栋部分；5、土方开挖争取完完成一段300000m33。二期组织招商*****二期施工临临时围墙竣工工验收工作。安全管理一期定期组织专项安全全检查，排除除安全隐患；；督促施工方加强工工人三级安全全教育，加强强临时用电安安全管理；3、督促搞好现场文文明施工。二期加强现场临时用电电安全管理；；2、加强施工临时围围墙验收后成成品保护管理理。营销管理1、临时售楼部正式开开放；2、增加相关物料；3、开始拓展客户渠渠道；4、组织一次品牌发发布会。成本管理1、一期总包工程量量清单及标底底编制；2、一期临时售楼部部装修工程结结算；3、一期电梯工程、人人防、消防工工程的招标准准备等；4、二期临时围工程结结算；5、二期招标咨询费用用及单位确定定；6、二期成本目标编制制准备；7、桩基标底编制准准备；8、领导交代的其他他事项。土地拓展——财务管理1、向人民银行提交资资料办理*****及汇丰丰银行贷款卡卡；2、继续跟进交行、建建行项目融资资事项；3、****及汇丰77月管理费用用考核完成情情况分析行政人事1、落实临时售楼部部办公区域装饰工作；2、完成部分岗位人人员招聘工作作；3、与招商物业联系系，跟进物业业管理相关工作；4、日常行政工作。六、附件1、销售和主要财务指标（单位：万元）暂未开始销售珠海****房地产有限公司：项目本月完成本年累计备注套数金额为月计划的%套数金额为年计划的%一、销售完成情况况以签认购书为准合计一期二期二、资金及费用情情况--1、主要资金流入合合计--销售回款--其中：一期--二期期--股东借款-178.49-1897.86银行借款--其他流入）--2、主要流出/费用用合计--对项目投入--其中：一期-168.49-612.953.24%二期期--开发间接费-14.69-106.0746.83%销售费用-2.81-36.621.83%管理费用-4.44-62.2661.26%利息支出--实际支付其他流出--1000建城溢价三、主要考核费用用完成情况--****-差旅费费-1.08-7.0252.98％****-业务招招待费-0.73-23.667.42％珠海****房地产有限公司：项目本月完成本年累计备注套数金额为月计划的%套数金额为年计划的%一、销售完成情况况以签认购书为准合计一期二期二、资金及费用情情况--1、主要资金流入合合计--销售回款--其中：一期--二期期--股东借款-49.95-217.30银行借款--其他流入--2、主要流出/费用用合计--对项目投入-39.95-187.132.30％其中：一期-39.95-187.132.30%二期期--开发间接费-7.35-34.4926.33%销售费用-0.97-65.09561.12%预算外支出户外广广告60万元管理费用-1.38-9.712.86％利息支出（结算中中心资本化利利息）--346.1222.94％实际支付其他流出--三、主要考核费用用完成情况--差旅费0.561.5839.5％业务招待费0.211.275.08％2、合同执行情况项目名称合同编号合同名称合同金额增减金额结算金额已付金额未付金额花园城一期07009-sgg-008****村排洪渠渠改造工程施施工合同263万元－－95.7万元167.3万元07009-kcc-008商业中心岩土工程程补充勘察合合同9432元－9432元9432元－07009-jll-002工程建设监理合同同122.56万元元－－－122.56万元元07009-kcc-007超前钻勘察合同8万元－－－8万元07009-sjj-005招商****一期期地下室基坑坑支护设计2.3万元－－－2.3万元070