广东省物业管理条例讲解

广东省物业管理条例讲解企管部2023年1月28日一、我国物业管理的立法进程

１９９４年，建设部下发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度。１９９４年以来，建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等规章。一、我国物业管理的立法进程１９９４年以来，广东、上海、重庆、深圳等２０多个省、市相继出台了地方物业管理条例。如今很多省市的物业管理条例已经或正在进行修订。如：《深圳经济特区住宅区物业管理条例》１９９４年出台，１９９９年进行修订，现正进行第二次修订；１９９７年，《上海市居住物业管理条例》出台；２００４年，《上海市住宅物业管理规定》通过；１９９８年，《广东省物业管理条例》出台。一、我国物业管理的立法进程

２００３年６月，国务院正式颁布《物业管理条例》（2003年9月1日正式施行），规定业主大会为物业管理的最高决策机构，强调了业主对小区公共设施的所有权、使用权、处分权和收益权。２００３年６月，建设部印发《业主大会规程》。２００４年５月，建设部制定的《物业管理企业资质管理办法》开始实施。２００４年７月，国家发改委、建设部印发《物业服务收费明码标价规定》。一、我国物业管理的立法进程

２００７年３月，《物权法》（2007年10月1日正式施行）通过，进一步明晰了物的所有权。二○○七年八月二十六日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》2008年11月28日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议修订《广东省物业管理条例》，于2009年3月1日正式实施。法条讲解——立法目的第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。法条讲解——适用范围第二条本条例适用于本省行政区域内物业管理活动。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。法条讲解——各级政府、行业协会在物业管理活动中的作用第三条各级人民政府应当规范物业管理工作，保障业主对物业依法享有的管理权，促进物业管理向专业化、市场化发展，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。第四条省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。市、县（区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。各级人民政府有关行政管理部门在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作。法条讲解——各级政府、行业协会在物业管理活动中的作用第五条街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，协调处理物业管理中的纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。第六条

物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，督促其依法、诚信经营和服务，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，促进行业健康发展。法条讲解——物业管理区域划分第七条物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。法条讲解解——物业管理理区域划划分第八条新建物业业出售前前，建设设单位应应当将划划定的物物业管理理区域向向物业所所在地的的区、县县人民政政府房地地产行政政主管部部门备案案，并将将经备案案的物业业管理区区域在商商品房买买卖合同同中明示示。已经实施施物业管管理的区区域，由由物业服服务企业业向物业业所在地地的区、、县人民民政府房房地产行行政主管管部门备备案。街道办事事处、乡乡镇人民民政府确确定的物物业管理理区域，，由街道道办事处处、乡镇镇人民政政府向物物业所在在地的区区、县人人民政府府房地产产行政主主管部门门备案。。第九条一个物业业管理区区域成立立一个业主主大会，由一个物业业服务企企业提供物业业管理服服务。法条讲解解——物业管理理区域划划分第八条新建物业业出售前前，建设设单位应应当将划划定的物物业管理理区域向向物业所所在地的的区、县县人民政政府房地地产行政政主管部部门备案案，并将将经备案案的物业业管理区区域在商商品房买买卖合同同中明示示。已经实施施物业管管理的区区域，由由物业服服务企业业向物业业所在地地的区、、县人民民政府房房地产行行政主管管部门备备案。街道办事事处、乡乡镇人民民政府确确定的物物业管理理区域，，由街道道办事处处、乡镇镇人民政政府向物物业所在在地的区区、县人人民政府府房地产产行政主主管部门门备案。。第九条一个物业业管理区区域成立立一个业主主大会，由一个物业业服务企企业提供物业业管理服服务。法条讲解解——业主的资资格认定定第十条房屋的所所有权人人为业主主。尚未登记记取得所所有权，，但基于买卖卖、赠与与、拆迁迁补偿等等旨在转转移所有有权的法法律行为为已经合合法占有有该房屋屋的人，，在物业业管理活活动中享享有法律律法规规规定的业业主的权权利，并并承担相相应的义义务。解读：条例在这这里明确确了那些些“准业业主”的的范围，，包括已已经合法法占有该该房屋的的房屋买买受人、、受赠人人、拆迁迁补偿人人，但不不包括承承租人、、借用人人等不以以转移所所有权为为目的占占有房屋屋的人。。法条讲解解——业主大会会筹备工工作制度度第十一条条业主依法法成立业主主大会，选举业主主委员会会。业主大会会由物业业管理区区域内全体业主主组成，代代表和维维护全体体业主在在物业管管理活动动中的合合法权益益，依法法履行职职责。一个物业业管理区区域内业业主人数数较少且且经全体体业主一一致同意意，决定定不成立立业主大大会的，，由业主主共同履履行业主主大会、、业主委委员会的的职责。。第十二条条已交付使使用的物物业建筑筑面积达达到物业业管理区区域建筑筑面积百百分之五五十的，，建设单位位应当书书面报告物业所在在地街道道办事处处、乡镇镇人民政政府，并并在物业业管理区区域的显显著位置置公告。。（法定定义务））法条讲解解——业主大会会筹备工工作制度度成立条件件：第十三条条百分之二二十以上上业主可可以联名名向街道办办事处、、乡镇人人民政府府提出成成立业主主大会的的书面要要求。已交付使使用的物物业建筑筑面积达达到物业业管理区区域建筑筑面积百百分之五五十以上上的，业主可以以向街道道办事处处、乡镇镇人民政政府提出出成立业业主大会会的书面面要求。。符合前两两款情形形之一的的，街道办事事处、乡乡镇人民民政府应应当在三三十日内内会同物物业所在在地的区区、县人人民政府府房地产产行政主主管部门门指导、、协助业业主推荐荐产生业业主大会会筹备组组。法条讲解解——业主大会会筹备工工作制度度筹备组成成立：13-3业主大会会筹备组组由业主主代表、、建设单单位以及及街道办办事处、、乡镇人人民政府府代表七七至十五五人组成成，其中中业主代代表应当当不少于于首次业业主大会会筹备组组人数的的百分之之六十。。业主大大会筹备备组成员员名单应应当自成成立之日日起七日日内在物物业管理理区域的的显著位位置公告告。法条讲解解——业主大会会筹备工工作制度度建设单位位及物业业服务企企业义务务：第十四条条建设单位位和物业业服务企企业应当当协助业主主大会筹筹备组工工作，向业主大大会筹备备组提供供业主清清册、物物业建筑筑的基本本资料（（包括物物业管理理区域内内地上、、地下的的建筑物物、设施施设备和和相关场场地等））、已筹筹集的专专项维修修资金清清册等文文件资料料，并在在物业管管理区域域提供相应应的人力力、场地地支持。。（法定义义务）业主大会会筹备组组应当对对业主资资料保密密，不得得将前款款资料用用于与业业主大会会筹备无无关的活活动。法条讲解解——业主大会会筹备工工作制度度第十五条条业主大会会筹备组组应当自自成立之之日起六个月内内，组织召召开首次业主主大会会会议。业主大会会筹备组组履行下下列职责责：（一）确确定首次次业主大大会会议议召开的的时间、、地点、、形式和和内容；；（二）拟拟订管理理规约草草案和业业主大会会议事规规则草案案；（三）确确认业主主身份，，确定业业主在首首次业主主大会会会议上的的投票权权数；（四）确确定业主主委员会会委员候候选人产产生办法法及名单单；（五）召召开首次次业主大大会会议议的其他他准备工工作。前款（一一）至（（四）项项的内容容应当在在首次业业主大会会会议召召开十五五日前在在物业管管理区域域的显著著位置公公告并书书面通知知全体业业主。法条讲解解——业主大会会筹备工工作制度度第十六条条首次业主主大会会会议应当当对管理理规约、、业主大大会议事事规则进进行表决决，并选选举业主主委员会会。第十七条条管理规约约应当对对有关物物业的使使用、维维护、管管理，业业主的共共同利益益，业主主应当履履行的义义务，违违反管理理规约应应当承担担的责任任等事项项依法作作出约定定。管理理规约对对全体业业主、物物业使用用人具有有约束力力。业主大会会议事规规则应当当就业主主大会的的议事方方式、表表决程序序，业主主委员会会的组成成、成员员任期及及职务终终止等事事项作出出约定。。法条讲解解——业主大会会筹备工工作制度度第十八条条业主大会会会议分分为定期期会议和和临时会会议。业主大会会定期会会议应当当按照业业主大会会议事规规则的规规定召开开。经业主委委员会决决定，或或者百分分之二十十以上的的业主提提议，业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会临临时会议议。业主委员员会不按按照前两两款规定定组织召召开业主主大会定定期会议议、临时时会议的的，业主主可以向向物业所所在地街街道办事事处、乡乡镇人民民政府提提出协助助要求，，街道办办事处、、乡镇人人民政府府应当协协调组织织召开。。法条讲解——业主大会筹备备工作制度第十九条召开业主大会会会议，应当当于会议召开开十五日前将将会议时间、、地点、议题题和议程在物物业管理区域域的显著位置置公告，并书书面通知全体体业主。业主大会会议议可以采用集集体讨论的形形式，也可以以采用书面征征求意见等形形式。采用书书面征求意见见形式的，应应将书面征求求意见的结果果在物业管理理区域内公示示三十日以上上，业主有权权查阅相关资资料。法条讲解——业主大会筹备备工作制度第二十条业主可以幢、、单元或者楼楼层为单位，，推选业主代代表参加业主主大会会议。。推选业主代表表参加业主大大会会议的，，业主代表应应当在参加业业主大会会议议三日前，就就业主大会会会议拟讨论的的事项书面征征求其所代表表的业主意见见；需要投票票表决的，业业主的赞同、、反对及弃权权的具体票数数经本人签字字后，由业主主代表在业主主大会投票时时如实反映。。法条讲解——业主大会筹备备工作制度第二十一条业主可以委托托他人参加业业主大会会议议。业主委托托他人参加业业主大会会议议的，应当出出具书面委托托书，载明委委托事项、委委托权限及期期限。法条讲解——业主大会筹备备工作制度第二十二条业主大会决定定筹集和使用用专项维修资资金、改建或或者重建建筑筑物及其附属属设施的，应应当经专有部部分占建筑物物总面积三分分之二以上的的业主且占总总人数三分之之二以上的业业主同意；决决定其他有关关共有和共同同管理权利重重大事项的，，应当经专有有部分占建筑筑物总面积过过半数的业主主且占总人数数过半数的业业主同意。面面积和业主人人数按照下列列方式确定：：（一）专有部部分面积，按按照建筑面积积计算；建筑筑物总面积，，按专有部分分面积之和计计算。（二）建设单单位已经出售售的专有部分分的业主人数数，一户按一一人计算；建建设单位未出出售的专有部部分按一人计计算；总人数数，按照两者者之和计算。。法条讲解——业主大会筹备备工作制度第二十三条业主大会会议议表决采用记记名投票的方方式。任何人不得伪伪造业主选票票、表决票、、业主签名或或者书面委托托书。选票、、表决票和书书面委托书应应当妥善保管管，以备查询询。法条讲解——业主大会筹备备工作制度第二十四条业主委员会是是业主大会的的执行机构，，履行下列职职责：（一）召集业业主大会会议议，向业主大大会报告工作作；（二）代表业业主与业主大大会决定选聘聘或者续聘的的物业服务企企业签订物业业服务合同；；（网吧案例例）（三）及时了了解业主、物物业使用人的的意见和建议议，监督和协协助物业服务务企业履行物物业服务合同同；（四）督促业业主、物业使使用人遵守管管理规约，协协调处理物业业管理活动中中的相关问题题；（五）配合街街道办事处、、乡镇人民政政府、居民委委员会做好物物业管理区域域的社区建设设工作；（六）法律法法规规定或者者业主大会赋赋予的其他职职责。业主委员会对对全体业主负负责，接受业业主监督。法条讲解——业主大会筹备备工作制度第二十五条业主委员会委委员应当从具具备以下条件件的业主中选选举产生：（一）具有完完全民事行为为能力；（二）遵纪守守法，热心公公益事业，责责任心强，具具有较强的公公信力和组织织能力；（三）遵守管理规约约，履行业主主义务，按时时交纳住宅专专项维修资金金和物业服务务费用，无损损害公共利益益行为；（四）本人及及其近亲属未未在为本物业业管理区域提提供物业服务务的企业及其其下属单位任任职。法条讲解——业主大会筹备备工作制度第二十六条业主委员会一一般由五至十十五人的单数数委员组成，，每届任期不不超过五年，，可以连选连连任，具体人人数、任期由由业主大会议议事规则约定定,业主委员会主主任、副主任任在业主委员员会成员中推推选产生。业主委员会委委员候选人由由业主联名推推荐、业主自自荐等方式产产生。业主委员会是是否实行差额额选举以及实实行差额选举举的差额比例例由业主大会会议事规则约约定。业主委员会实实行差额选举举的，未当选选业主委员会会委员且得票票数达到法定定票数的候选选人，可以按按照得票顺序序当选业主委委员会候补委委员。候补委委员人数由业业主大会议事事规则约定。。候补委员可可以列席业主主委员会会议议，不具有表表决权。法条讲解——业主大会筹备备工作制度第二十七条业主委员会应应当自选举产产生之日起三三十日内，向向物业所在地地的区、县人人民政府房地地产行政主管管部门和街道道办事处、乡乡镇人民政府府备案。备案案时应提交以以下材料：（一）管理规规约、业主大大会议事规则则；（二）业主大大会的会议记记录和会议决决定；（三）业主委委员会委员（（候补委员））名单及其基基本情况。物业所在地的的区、县人民民政府房地产产行政主管部部门应当在收收到上述材料料后五日内发发出备案回执执。业主委员会收收到备案回执执后，应将备备案情况告知知物业服务企企业，并在物物业管理区域域的显著位置置公告。备案的有关事事项发生变更更的，业主委委员会应当自自变更之日起起十五日内书书面报告物业业所在地的区区、县人民政政府房地产行行政主管部门门和街道办事事处、乡镇人人民政府。法条讲解——业主大会筹备备工作制度第二十八条业主委员会凭凭物业所在地地的区、县人人民政府房地地产行政主管管部门的备案案回执，向公公安机关申请请刻制印章，，按照业主大大会议事规则则的规定和业业主大会的决决定使用。第二十九条业主委员会会会议应当按照照业主大会议议事规则的规规定定期召开开。经三分之之一以上业主主委员会委员员提议或者业业主委员会主主任认为有必必要的，可以以召开业主委委员会会议。。业主委员会会会议应当有过过半数委员出出席，作出决决定必须经全全体委员过半半数同意，并并在物业管理理区域的显著著位置公布。。法条讲解——业主大会筹备备工作制度第三十条业主委员会委委员应当遵守守法律法规和和管理规约，，不得有下列列行为：（一）挪用、、侵占业主共共有财产；（二）索取、、非法收受建建设单位、物物业服务企业业或者有利害害关系业主提提供的利益或或者报酬；（三）利用职务之便便要求物业服服务企业减免免物业服务费费；（四）违反物业服务务合同拒不交交纳物业服务务费用；（五）泄露业业主资料或者者将业主资料料用于与物业业管理无关的的活动；（六）其他损损害业主共同同利益或者可可能影响其公公正履行职责责的行为。业主委员会委委员违反前款款规定的，经经业主委员会会会议决定中中止其委员职职务，并提请请业主大会会会议决定终止止其委员职务务。法条讲解——业主大会筹备备工作制度第三十一条业主委员会委委员有下列情情形之一的，，其委员职务务自行终止：：（一）因物业业转让等原因因不再是业主主的；（二）因疾病病等原因丧失失履行职责能能力的；（三）任职期期间被依法追追究刑事责任任的；（四）本人以以书面形式向向业主大会或或者业主委员员会提出辞职职的；（五）业主大大会议事规则则约定的其他他情形。法条讲解——业主大会筹备备工作制度第三十二条业主委员会委委员职务终止止，有候补委委员的，由候候补委员依次次递补。业主主委员会应当当及时将业主主委员会委员员职务终止和和候补委员递递补的情况在在物业管理区区域的显著位位置公告。职务终止的业业主委员会委委员应当自公公告之日起三三日内将其保保管的属于业业主大会、业业主委员会所所有的资料、、印章等物品品交回业主委委员会。法条讲解——业主大会筹备备工作制度第三十三条业主委员会委委员缺员，由由候补委员递递补后仍不足足五人，或者者后期物业的的业主入住后后需增补业主主委员会委员员的，业主委委员会应当组组织召开业主主大会会议补补选业主委员员会委员。业主委员会委委员集体辞职职的，应当召召开业主大会会会议重新选选举业主委员员会。业主可可以向物业所所在地街道办办事处、乡镇镇人民政府提提出协助要求求，街道办事事处、乡镇人人民政府应当当给予协助。。法条讲解——业主大会筹备备工作制度第三十四条业主委员会任任期届满三个个月前，应当当组织召开业业主大会会议议选举产生新新一届业主委委员会。业主主委员会任期期届满仍未组组织召开业主主大会会议进进行换届选举举的，业主可可以向物业所所在地街道办办事处、乡镇镇人民政府提提出协助要求求，街道办事事处、乡镇人人民政府应当当给予协助。。业主委员会应应当在任期届届满三日内，，将属于业主主大会、业主主委员会的有有关财物、文文件资料、印印章等移交给给新一届业主主委员会。业主委员会任任期届满，不不得继续履行行职责。法条讲解——业主大会筹备备工作制度第三十五条业主委员会日日常工作经费费由全体业主主承担，经费费的筹集、管管理和使用由由业主大会决决定。业主委员会应应当按季度在在物业管理区区域的显著位位置公布工作作经费的使用用情况，接受受业主监督。。法条讲解——前期物业管理理第三十六条前期物业管理理阶段的住宅宅物业，建设设单位应当通通过招投标的的方式选聘具具有相应资质质的物业服务务企业进行前前期物业管理理服务，并签签订书面的前前期物业服务务合同。投标标人少于三个个或者总建筑筑面积不超过过五万平方米米的住宅物业业，经物业所所在地的区、、县人民政府府房地产行政政主管部门批批准，可以采采用协议方式式选聘具有相相应资质的物物业服务企业业。分期开发的物物业划定为一一个物业管理理区域的，应应当由同一物物业服务企业业提供服务。。物业服务企业业应当于合同同签订之日起起十五日内将将前期物业服服务合同报物物业所在地的的区、县人民民政府房地产产行政主管部部门和街道办办事处、乡镇镇人民政府备备案。法条讲解——前期物业管理理第三十七条建设单位与物物业买受人签签订的商品房房买卖合同，，应当包含前前期物业服务务合同约定的的内容，载明明由物业买受受人交纳的前前期物业服务务费的时间、、标准和方式式。实行政府指导导价的前期物物业服务费标标准，应当按按照政府指导导价的有关规规定执行。法条讲解——前期物业管理理第三十八条建设单位应当当按照不少于于物业管理区区域总建筑面面积千分之二二的比例，在在物业管理区区域内配置物物业服务用房房，最低不少少于五十平方方米，最高不不超过三百平平方米；其中，业主委委员会办公用用房最低不少少于十平方米米，最高不超超过六十平方方米。分期开开发建设的物物业，建设单单位应当在先先期开发的区区域按照不少少于先期开发发房屋建筑面面积千分之二二的比例配置置物业服务用用房。物业服务用房房应当为地面面以上的独立立成套装修房房屋，具备水水、电使用功功能；没有配配置电梯的物物业，物业服服务用房所在在楼层不得高高于四层。物业服务用房房的所有权依依法属于全体体业主，专用用于物业管理理服务工作，，不得挪作他他用。案例：传达室室出租解读：条例在这方面面的规定，主主要目的在于于解决现实生生活中存在的的部分物业管管理用房权属属不明的情况况。法条讲解——前期物业管理理第三十九条县级以上人民民政府城乡规规划行政主管管部门应当在在审批建设工工程规划许可可证时，按前前条规定明确确物业服务用用房的位置和和面积。建设设单位应当在在商品房预售售时予以公布布。县级以上人民民政府房地产产行政主管部部门应当在办办理所有权初初始登记时，，在房地产登登记簿中注明明物业服务用用房面积和房房号以及物业业的其他共有有部分。业主主有权查询。。第四十条建设单位在交交付物业前，，应当对物业业服务用房、、共用场地、、共用设施设设备配置独立立的水电气计计量器具。法条讲解——前期物业管理理第四十一条条物业买受人人应当在建建设单位交交付物业后后按照商品房房买卖合同同的约定交交纳物业服服务费用。。案例：1、以未居住住、未享受受权利，而而不履行义义务。2、以物业服服务存在瑕瑕疵而不履履行缴费义义务。3、物业出租租，物业费费由承租人人交还是业业主交？物业管理区区域尚未出出售或者已已出售但尚尚未交付给给物业买受受人的物业业，其物业业服务费用用由建设单单位按照该该物业区域域同类物业业的标准全全额交纳。。建设单位出出售物业时时，不得承承诺或者约约定减免物物业服务费费用。建设设单位已经经承诺或者者约定减免免的物业服服务费用，，由建设单单位承担。。法条讲解——前期物业管管理第四十二条条物业业服服务务企企业业承承接接物物业业时时，，应应当当对对物物业业共共用用部部位位、、共共用用设设施施设设备备进进行行查查验验。。在办办理理物物业业承承接接验验收收手手续续时时，，建建设设单单位位应应当当向向物物业业服服务务企企业业移移交交下下列列资资料料：：（一一））物物业业的的报报建建、、批批准准文文件件，，竣竣工工总总平平面面、、单单体体建建筑筑、、结结构构、、设设备备竣竣工工图图，，配配套套设设施施、、地地下下管管网网工工程程竣竣工工图图等等竣竣工工验验收收资资料料；；（二二））设设施施设设备备买买卖卖合合同同复复印印件件及及安安装装、、使使用用和和维维护护保保养养等等技技术术资资料料；；（三三））物物业业质质量量保保修修文文件件和和物物业业使使用用说说明明文文件件；；（四四））物物业业管管理理区区域域内内各各类类建建筑筑物物、、场场地地、、设设施施设设备备的的清清单单；；（五五））物物业业及及配配套套设设施施的的产产权权清清单单；；（六六））物物业业服服务务用用房房的的清清单单;（七七））物物业业的的使使用用、、维维护护、、管管理理必必需需的的其其他他资资料料。。建设设单单位位、、物物业业服服务务企企业业不不得得泄泄露露业业主主资资料料，，物物业业服服务务企企业业不不得得将将业业主主资资料料用用于于与与物物业业管管理理服服务务无无关关的的活活动动。。在在前前期期物物业业服服务务合合同同终终止止时时，，物物业业服服务务企企业业应应当当将将前前款款资资料料移移交交给给业业主主委委员员会会。。法条条讲讲解解———前期期物物业业管管理理第四四十十三三条条物业业服服务务企企业业应应当当听听取取业业主主、、物物业业使使用用人人对对物物业业管管理理服服务务的的意意见见和和建建议议，，及及时时处处理理业业主主投投诉诉，，改改进进物物业业管管理理服服务务。。物业业服服务务企企业业不不及及时时处处理理业业主主的的投投诉诉的的，，居居民民委委员员会会、、街街道道办办事事处处、、乡乡镇镇人人民民政政府府、、物物业业所所在在地地的的区区、、县县人人民民政政府府房房地地产产行行政政主主管管部部门门应应当当及及时时协协调调处处理理；；对对物物业业服服务务企企业业损损害害业业主主、、物物业业使使用用人人合合法法权权益益的的，，物物业业所所在在地地的的区区、、县县人人民民政政府府房房地地产产行行政政主主管管部部门门应应当当责责令令其其限限期期整整改改，，物物业业服服务务企企业业应应当当按按期期整整改改。。法条条讲讲解解———物业业管管理理服服务务第四四十十四四条条业主主大大会会成成立立后后，，业业主主委委员员会会应应当当与与业业主主大大会会选选聘聘或或者者续续聘聘的的物物业业服服务务企企业业签签订订物物业业服服务务合合同同。。签签订订合合同同时时，，业业主主委委员员会会应应当当出出具具业业主主大大会会选选聘聘或或者者续续聘聘物物业业服服务务企企业业的的决决定定和和业业主主委委员员会会的的合合法法有有效效证证明明。。物业服务务合同应应当对物物业管理理范围、、物业管管理服务务事项、、服务标标准、服服务费用用、双方方的权利利义务、、专项维维修资金金的管理理与使用用、物业业服务用用房的使使用、共共用部位位和共用用设施设设备的管管理使用用、合同同期限、、物业服服务企业业的退出出、资料料的移交交、违约约责任等等内容进进行约定定。物业服务务企业应应当于合合同签订订之日起起十五日日内将物物业服务务合同报报物业所所在地的的区、县县人民政政府房地地产行政政主管部部门和街街道办事事处、乡乡镇人民民政府备备案。法条讲解解——物业管理理服务第四十五五条物业服务务企业应应当按照照法律法法规的规规定和物物业服务务合同的的约定，，为业主主提供服服务，并配合政政府有关关部门、、街道办办事处、、乡镇人人民政府府开展社社区服务务和社区区文化活活动。第四十十六条条物业服服务企企业应应当明明码标标价，，将服服务内内容、、服务务标准准以及及收费费项目目、收收费标标准等等有关关情况况在物物业管管理区区域的的显著著位置置进行行公示示。物业服服务企企业可可以根根据业业主的的委托托提供供物业业服务务合同同约定定以外外的服服务项项目，，服务务报酬酬由双双方协协商确确定。。法条讲讲解——物业管管理服服务第四十十七条条业主应应当按按照物物业服服务合合同的的约定定，按时交交纳物物业服服务费费用；物业业产权权转移时时，业主主应当当与物物业服服务企企业结清物物业服服务费费用。第四十十八条条物业管管理区区域内内，供供水、、供电电、供供气、、通信信、有有线电电视等等单位位应当当服务务到最最终用用户，，并向向最终终用户户收取取有关关费用用。法条讲讲解——物业管管理服服务第四十十九条条物业服服务收收费实实行酬酬金制制的，，物业业服务务企业业应当当向业业主大大会或或者全全体业业主公公布物物业服服务资资金年年度预预决算算，并并每年年不少少于一一次公公布物物业服服务资资金的的收支支情况况。业业主委委员会会可以以聘请请专业业机构构对物物业服服务资资金的的收支支情况况进行行审计计。物业服服务企企业应应当定定期公公布共共用场场地、、共用用设施施设备备产生生的水水电用用量、、单价价、金金额，，按照照实际际费用用和约约定的的方式式向全全体业业主合合理分分摊。。没有有约定定或者者约定定不明明确的的，按按照业业主专专有部部分占占建筑筑物总总面积积的比比例分分摊。。业主或或者业业主大大会对对公布布的物物业服服务资资金年年度预预决算算和物物业服服务资资金的的收支支情况况，以以及共共用场场地、、共用用设施施设备备产生生的水水电费费的分分摊情情况提提出异异议时时，物物业服服务企企业应应当及及时答答复。。法条讲讲解——物业管管理服服务第五十十条物业服服务合合同期期限届满三三个月月前，业主主委员员会应应当组组织召召开业业主大大会决决定选选聘或或者续续聘物物业服服务企企业，，并将将决定定书面面告知知物业业服务务企业业；物物业服服务企企业决决定不不再续续签物物业服服务合合同的的，应应当在在物业业服务务合同同期限限届满满三个个月前前书面面告知知业主主委员员会。。业主大大会决决定续续聘的的，业业主委委员会会应当当在物物业服服务合合同期期限届满一一个月月前与物业业服务务企业业续签签物业业服务务合同同。业主大大会决决定选选聘新新的物物业服服务企企业的的，原原物业业服务务企业业应当当在物物业服服务合合同终终止之之日起起十五日日内退出物物业管管理区区域。。物业服服务合合同期期限届届满，，业主主大会会没有有作出出选聘聘或者者续聘聘决定定，原原物业业服务务企业业自愿愿按照照原合合同约约定继继续提提供服服务的的，物物业服服务合合同自自动延延续至至业主主大会会作出出选聘聘或者者续聘聘决定定为止止。法条讲讲解——物业管管理服服务第五十十一条条物业服服务企企业退退出时时，应应当向向业主主委员员会移移交其其合法法占有有的下下列资资料和和财物物，并并配合合新的的物业业服务务企业业做好好交接接工作作：（一））第四四十二二条规规定的的资料料；（二））物业业服务务用房房；（三））物业业管理理服务务期间间改造造、维维修、、保养养有关关物业业形成成的技技术资资料；；（四））物业业管理理服务务期间间配置置的固固定设设施设设备；；（五））其他他应当当移交交的财财物、、资料料。法条讲讲解——物业管管理服服务第五十十二条条业主委委员会会应当当督促促物业业服务务企业业按照照物业业服务务合同同的约约定做做好物物业管管理服服务，，协调调、处处理业业主、、物业业使用用人对对物业业管理理服务务的投投诉。。业主、、物业业使用用人、、业主主委员员会和和物业业服务务企业业对于于物业业管理理服务务有争争议的的，可可以向向物业业所在在地的的区、、县人人民政政府房房地产产行政政主管管部门门、街街道办办事处处、乡乡镇人人民政政府、、居民民委员员会申申请协协调处处理。。业主、、物业业使用用人、、业主主委员员会和和物业业服务务企业业对有有关物物业服服务收收费有有争议议的，，可以以向物物业所所在地地价格格行政政主管管部门门申请请协调调处理理。法条讲讲解——物业使使用及及维护护第五十十三条条物业管管理区区域内内按照照规划划建设设的公公共建建筑和和共用用设施施，不不得擅擅自改改变用用途。。任何人人不得得擅自自占用用、挖挖掘物物业管管理区区域的的道路路、场场地，，损害害业主主的共共同利利益。。利用物物业管管理区区域属属于业业主共共有的的道路路、绿绿地或或者其其他场场地作为停停放车车辆的的车位位或者利利用物物业共共用部部位、、共用用设施施设备备进行经经营的，应应当征得相相关业业主和和业主主大会会的同同意，，并依法法办理相相关手手续。所得得收益依依法归归全体体业主主共有有。法条讲讲解——物业使使用及及维护护第五十十四条条物业管管理区区域内内，规规划用用于停停放汽汽车的的车位位、车车库，，应当首首先满满足本本区域域业主主的需需要。。物业管管理区区域内内规划划用于于停放放汽车车的车车位、、车库库，建建设单单位应应当首先出出租给给本区区域业业主、、物业业使用用人。在满满足本本区域域业主主、物物业使使用人人需要要后，，建设设单位位将车车位、、车库库出租给给本区区域业业主、、物业业使用用人以以外的的其他他人的的，其其租赁赁合同同期限限不得得超过过六个个月。。建设单单位依依法取取得车车位、、车库库权属属登记记后方方能出出售车车位、、车库库。建建设单单位应应当在在出售售车位位、车车库一一个月月前，，以书书面形形式告告知本本区域域全体体业主主，并并在物物业管管理区区域的的显著著位置置公示示拟出出售车车位、、车库库的产产权证证明文文件和和出售售价格格。拟出售售车位位、车车库数数量少少于本本区域域房屋屋套数数时，，每户户业主主只能能购买买一个个车位位、车车库。。法条讲讲解——物业使使用及及维护护第五十十五条条物业管管理区区域内内禁止止下列列行为为：（一））损坏坏或者者擅自自变动动房屋屋承重重结构构、主主体结结构；；（二））违反反法律律法规规以及及管理理规约约，改改变房房屋用用途，，将住住宅改改变为为经营营性用用房；；（三）将将没有防防水要求求的房间间或者阳阳台改为为卫生间间、厨房房，或者者将卫生生间改在在下层住住户的卧卧室、起起居室（（厅）、、书房和和厨房的的上方；；（四）破破坏或者者擅自改改变房屋屋外观；；（五）违违法搭建建建筑物物、构筑筑物；（六）损损坏或者者擅自占占用、改改建物业业共用部部位；法条讲解解——物业使用用及维护护（七）损损坏或者者擅自占占用、移移装共用用设施设设备；（八）损损毁树木木、园林林；（九）存存放不符符合安全全标准的的易燃、、易爆、、剧毒、、放射性性等危险险性物品品，存放放、铺设设超负荷荷物品；；（十）乱乱丢垃圾圾，高空空抛物；；（十一））发出超超过规定定标准的的噪声或或者影响响邻居采采光、通通风；（十二））法律法法规和管管理规约约禁止的的其他行行为。物业管理理区域内内发生上上述行为为时，业业主、物物业使用用人有权权投诉、举举报，物业服服务企业业、业主主委员会会应当根根据物业业服务合合同或者者管理规规约及时时予以劝阻、制制止；劝阻、、制止无无效的，，物业服服务企业业、业主主委员会会应当及及时报告告有关行行政主管管部门，，有关部部门应当当依法及时处理理，相关业业主和物物业使用用人应当当积极予以配合合。法条讲解解——物业使用用及维护护第五十六六条物业共用用部位、、共用设设施设备备维修、、更新时时，相关关业主、、物业使使用人应应当予以以配合。。因相关关业主、、物业使使用人阻阻挠维修修、更新新，造成成其他业业主、物物业使用用人财产产损失的的，责任任人应当当予以赔赔偿。因物业共共用部位位、共用用设施设设备维修修、更新新等原因因，造成成房屋、、设施设设备等损损害的，，责任人人应当予予以恢复复原状或或者赔偿偿。第五十七七条业主转让让或者出出租物业业时，应应当将管管理规约约内容、、物业服服务费用用标准等等事项告告知受让让人或者者承租人人，并自自物业转转让合同同或者租租赁合同同签订之之日起十十五日内内，将物物业转让让或者出出租情况况告知业业主委员员会和物物业服务务企业。。法条讲解解——物业使用用及维护护第五十八八条住宅物业业、住宅宅小区内内的非住住宅物业业或者与与单幢住住宅楼结结构相连连的非住住宅物业业的业主主，应当按照照国家规规定交存存住宅专专项维修修资金。。住宅专项项维修资资金实行行专户存储储、专款款专用、、业主决决策、政政府监督督的原则则。住宅专项项维修资资金专户户以物业业管理区区域为单单位设账账，并按按房屋户户门号设设分户账账；未划划定物业业管理区区域的，，以幢为为单位设设账，按按房屋户户门号设设分户账账。住宅专项项维修资资金属于于业主所所有，专专项用于于物业保保修期满满后物业业共用部部位、共共用设施施设备的的维修和和更新、、改造，，不得挪挪作他用用。法条讲解解——物业使用用及维护护第五十九九条业主转让让物业时时，其交交存的住住宅专项项维修资资金余额额不予退退还，一一并转让让给新业业主。第六十条条共有物业业的维修修、更新新、改造造费用，，由共有有该物业业的业主主按照各各自拥有有的物业业专有部部分建筑筑面积比比例分摊摊。第六十一一条物业保修修期内发发生的维维修费用用，由建建设单位位承担，，不得从从住宅专专项维修修资金中中列支。物业管理理区域内内依法应应当由供供水、供供电、供供气、通通讯、有有线电视视等单位位承担的的相关管管线和设设施设备备的维修修、养护护费用，，不得从从住宅专专项维修修资金中中列支。。法条讲解解——法律责任任第六十二二条建设单位位未按照照本条例例第十二二条规定定向物业业所在地地街道办办事处、、乡镇人人民政府府报告并并在物业业管理区区域公告告的，或或者未按按照本条条例第十十四条规规定向业业主大会会筹备组组提供相相关文件件资料的的，由物物业所在在地县级级以上人人民政府府房地产产行政主主管部门门责令限限期改正正；逾期期不改正正的，可可以处五五万元以以下的罚罚款。建设单位位未按照照本条例例第三十十八条规规定提供供物业服服务用房房的，由由县级以以上人民民政府房房地产行行政主管管部门责责令限期期提供；；逾期不不提供的的，责令令向业主主大会交交纳相应应价款，，用于解解决物业业服务用用房，没没收违法法所得，，并处十十万元以以上五十十万元以以下的罚罚款。法条讲解解——法律责任任第六十三三条物业服务务企业有有下列情情形之一一的，由由县级以以上人民民政府房房地产行行政主管管部门按按照以下下规