南桐印象车库销售方案

为您创造最佳价值tocreatethebestvalueforyou南桐印象地下车库销售方案2014年12月为您创造最佳价值tocreatethebestvalueforyouPART1销售策略为您创造最佳价值tocreatethebestvalueforyou车位销售策略前知基础数据一期户数：65户二期户数：418户车位总数量：254个车位配比：1:0.52客户积累情况A类客户：15组B类客户：40组C类客户：22组现阶段面临问题项目住宅销售未结束，交房后很多业主并没有准备装修入住，业主很难感觉到车位的便利性及稀缺性。销售难点传统淡季进入冬季是房地产市场的传统淡季，客户购买情绪不高；蓄客期短现在至1月上旬开售时间仅10多天，蓄客期短；车位通达性一期步梯房不能直接入户，车库无其他销售卖点；为您创造最佳价值tocreatethebestvalueforyou车位销售市场分析项目名称车位售价租金/月面积备注万盛花园8万21㎡C区露天车位，地下车库未售永利豪庭9-10万3504.5X2.2m渝南明珠11-12万350已售完，车主自卖阳光国际11万已售完，车主自卖海棠晓月11万已售完江山城9-10万35030㎡车位9月份开始售卖，去化率1/3枫番雅苑11万240只针对业主莲池社区11-13万22.5㎡已售完万盛城区地下车位主力价格9-11万，最高不超过13万/个；为您创造最佳价值tocreatethebestvalueforyou车位销售市场分析说明地下车库在售项目基本都具有大盘规模、地段好、配套完善、交通便利、住宅成交客户量大等特点。现阶段万盛地下车库供应量较小，主要供应来源为最近1-4年左右开发的有地下车库指标的新项目，而4年前开发的项目因无车库配比基本无地下车库供应。实际仅海棠晓月、渝南明珠、阳光国际三盘在近1-4年内消化了万盛大部分的车库需求。现在售的如：和盛中央广场、宇帝尚城、盛城国际、国能天街等需配比大量车库的新项目均未推售地下车库，仅永利豪庭及江山城有部分供应，且去化相对较慢、价格相对更低。所以，供应量太少造成了过去1-4年地下车库需求乐观的市场假象。为您创造最佳价值tocreatethebestvalueforyou本案车位总平分析B级（较好）车库C级（一般）车库A级（保留）车库A级（保留）车库性质为临街门面可扩展区域，可对门面业主单独推销；B级（较好）车库性质为更靠近电梯入口且布局更为宽松；C级（一般）车库性质为离电梯入口较远且布局较为紧密。为您创造最佳价值tocreatethebestvalueforyou现阶段客户心理“地面停车位还有那么多，我干嘛要买？”“买车位？那我宁可再买辆车呢！”“我就租就可以了，一个月300块租30年就好，干嘛要买？”“支路区域交警管得不严，想停哪停哪，谁买车位啊？”“车位本来就是没有产权的东西，凭什么要买？”问题解决：以资本运作的方式打消客户的购买观望心理为您创造最佳价值tocreatethebestvalueforyou销售策略三年返租试用期满不买可退“退出机制”车位认购模式为您创造最佳价值tocreatethebestvalueforyou模式解析因物价部门对车位租金的硬性规定使得租车位比买车位划算得多，所以车位难卖也一直是开发商心中的痛。以保本甚至略有亏损的价格销售车位是开发商为了盘活存量资产，加速资金流周转的手段。房地产项目运作就是一种资本运作，怎样让资金流在短时间内快速周转是每个开发商都非常追求的盈利模式，为了快速实现销售，开发商以这种“附带退出机制的私家车位销售”模式对业主作出了几个承诺：首先，全额认购试用三年后不满意则退款；其次，对这三年期间占用客户资金做出一定的补偿；第三，帮助业主将车位租赁。这样的车位销售模式赋予了车位可投资和自用的双重属性，前三年的租金回报，一部分是开发商出租车位的租金收入，另外的差额部分则为占用该笔资金的年机会成本，由开发商支付。为您创造最佳价值tocreatethebestvalueforyou实际操作方式本案地下车位的售价为6—6.5万，如果业主以投资方式买下来，开发商可以与业主签下三年的包租协议，约定车位投资的年回报率为6％。以投资6万元的车位为例：业主如果是纯粹投资，开发商会每月支付业主300元投资回报；业主如果自己使用该车位每月应付200元的租金，扣除月租后开发商每月还支付业主100元的投资回报。三年后如果业主仍不打算购买车位，开发商则全额退还6万元的投资款；若三年后，业主决定购房该车位，则包租协议终止，开发商为业主办理车位产权。为您创造最佳价值tocreatethebestvalueforyou该模式的优势可以避免客户对未来车位预期不明确的顾虑，同时又体现出安全、回报稳定等特点；“停车难”问题的日益突出，车位未来的升值潜力和出租需求会日渐旺盛，如果是投资兼长期自用的业主，这样即保障了有方便的固定车位可停，同时也保证了该车位不受未来三年市场行情变化的影响；“可进退”的车位销售模式，还给足了业主考虑的时间。为您创造最佳价值tocreatethebestvalueforyou本案车位价格分析本案和万盛城区的商品房房价本身存在差额；本案和万盛城区的客户群差异，即本案客户经济实力逊于城区项目客户群；本案和万盛城区的客户群车主数量有较大差异，存在供大于求的情况；万盛城区地下车位主力价格9-11万；综合考虑，建议本案车库价格定价6.5-7万元/个根据车库面积大小及位置对价格定价调整为您创造最佳价值tocreatethebestvalueforyouPART2工作排期为您创造最佳价值tocreatethebestvalueforyou在项目每个单元门处粘贴《南桐印象地下车库销售公开信》在项目每部电梯内粘贴《南桐印象地下车库销售公开信》向每户业主定向署名粘贴《南桐印象地下车库销售告知书》12月25日1月10日12月28日—1月2日工作排期为您创造最佳价值tocreatethebestvalueforyou项目在1月1日起车库起不再对外开放；向本社区业主开放车位租赁停放收费（350元/月）；关闭步梯房车辆进出通道，只保留人形通道；12月25日1月10日1月1日工作排期为您创造最佳价值tocreatethebestvalueforyou对全体业主上门对无意购买车库的业主逐一上门要求在《放弃购买地下停车位申请书》上签字。12月25日1月10日12月3日—1月5日工作排期为您创造最佳价值tocreatethebestvalueforyou分区一口价：促进快速成交，制造紧张抢购氛围整个地下车库分为A级（保留）、B级（较好）、C级（一般）、二个级别以价格区间逐级递减。集中发售当天依然限定时间统一选车位，制造紧张氛围。为您创造最佳价值tocreatethebestvalueforyou分批销售：相互挤压，制造卖压车位销售中依然要分批销售，从定价中制定升值假象（1月8日？、2月14日？分2个批次发售）；适当采用销控板销控，制造紧迫感；为您创造最佳价值tocreatethebestvalueforyou优惠策略促进成交本次车位销售中一次性付款即可送3000元优惠劵（优惠券可以当场使用也可车位款等使用）；本次集中购买可选择分期付款的销售政策，但相同车位如采用分期付款单价要高于一次性付款；可以考虑车位优惠策略（在集中销售期赠送车载四件套或车位锁等）；为您创造最佳价值tocreatethebestvalueforyou推广方式2014年12月20日开始向全部已认购住宅物业的业主派送车库优惠券。销售人员以电话、短信的形式通知已购房业主至售楼处领取优惠券。以短信电话告知，小区围墙处悬挂横幅；致业主的公开信。优惠券使用须知（1）本券仅限南桐印象业主购买地下车库时使用，购买车库须凭本券，每个车库限用一张；（2）因数量有限，车库售罄后券自动失效；（3）朝晖地产拥有本券使用的最终解释权和车库定价的调价权力；（4）本券加盖朝晖地产盖章后生效，有效期至2015年1月31日为您创造最佳价值tocreatethebestvalueforyou推广文案车库短信（所有业主发送）：朝晖地产南桐印象车位/库火热认购中，