中国房地产竣工回暖、二手房交易现状、精装修房市场发展现状及发展趋势分析

中国房地产竣工回暖、二手房交易现状、精装修房市场发展现状及发展趋势分析

2019年1-9月中国商品房销售额达到111491亿元，增长7.1%，增速加快0.4个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降11.1%，商业营业用房销售额下降13.0%。

一、房地产竣工回暖

商品房库存自16年达近10年来峰值73931万平方米后持续下降，17和18年底分别达58923、52414万平方米，同比下降15.26%、11.04%。加之目前期房销售占比不断提高，19年开始交房需求的提升进一步推动房屋竣工面积增速提高。

2019年1-9月房屋竣工面积累计4.67亿平米，同比下滑8.6%，其中住宅竣工面积3.31亿平米，同比下滑8.5%，办公楼竣工面积1740万平米，同比下滑10.3%，商业营业用房竣工面积5533万平米，同比下滑13.5%；9月单月同比方面，房屋竣工面积自8月首次转正后增幅继续扩大，其中住宅竣工面积自2017年8月以来首次转正，办公楼竣工面积维持6月以来的高增长，商业营业用房增幅持续大幅改善。

二、二手房交易

随新房销售增速放缓，二手房在建材企业下游的占比持续提高，特别是渠道中零售占比较高的企业，二手房交易的热度对其需求的影响正逐步增加。分线城市来看，一线城市（北京、深圳）二手房成交面积1-9月累计下降5.9%，降幅较1-8月收窄1.3pct，二线城市二手房成交面积1-9月累计增长16.5%，较1-8月增速降低1.2pct。

住宅二手房成交面积方面，一线城市（北京、深圳）1-9月累计下降6.6%，降幅较1-8月收窄0.9pct，二线城市1-9月累计增长8.5%，较1-8月增速降低4.7pct。

总体来看，一线城市二手房成交热度仍较低，但已逐步企稳，二线城市受低基数影响，19年来二手房成交面积累计增速始终维持在10%以上。进入2020年，一线城市二手房成交增速或将回正，二线城市或将维持低位正增长，为建材零售端的需求带来一定正面影响。

2019年9月17日，国家统计局发布了8月份70个大中城市新建商品房及二手房价格变动情况。在二手房市场，有43个城市二手房价格环比上涨，7个城市价格环比持平，20城市价格环比下跌。

三、精装修

近年来，国家以及地方政府加速推动全装修房的交付政策落地，并于18年频繁出现“进一步”、“加强”等推进全装修交付的用词。截止年频繁出现“进一步”、“加强”等推进全装修交付的用词。截止18年底，据调查数据显示，精装修商品住宅开盘量占比达到59.9%，全国精装房比例达到28.5%，预计到2019年将超30%。

2019年2月15日，住房和城乡建设部办公厅出台《住宅项目规划（征求意见稿）》其中更是明确提出：新建城市建筑应全装修交付，即精装修比例达到100%。精装修比例的提升使得更多地产商采用集采方式采购建材，也有更多品类的建材被集中采购，使得其零售市场受到挤压。在这种趋势下，工程端占比高的建材企业，逐步获得更大的市场份额，快速扩大市场集中度。

在精装修房屋中，建材、卫浴、厨房用品几乎成为标配，配置率在95%以上，使得整个市场向工程端倾斜，供应商的竞争格局发生变化。

根据调查数据显示，1-8月全国住宅精装新开盘项目数量1818个，同比增加15.9%，住宅精装修开盘数量保持较高增速；从套数来看，1-8月住宅精装新开盘房间数量164.74万套，同比增加10%。

总体看来，1-8月新开盘精装套数及个数的增速皆明显高于住宅新开工面积增速5%，显示了精装修比例的持续提升。

2019年1-8月重点70城百强房企新开盘建筑面积60795.67万㎡，其中全装修建筑面积29169.97万㎡，全装修建面比例47.98%，较1-7月下降0.84pct。百强房企全装修建面比例总体呈稳步增长趋势。

三、精装修趋势

全国来看，2019年1-8月百强房企中全装修比例30%以上的有以上的有68家，占比62.39%；全装修比例20%-30%的有9家，占比8.26%；全装修比例；全装修比例20%以下的有32家，占比29.36%。百强房企中近2/3全装修比例达到30%以上。

从重点70城全装修面积来看，2019年1-8月TOP1-10梯队房企全装修建面占比47.44%，较1-7月上升0.57pct；TOP11-30梯队房企全装修建面占比25.02%，较1-7月下降0.19pct；TOP31-100房企全装修建面占比27.54%，较1-7月下降0.37pct