济南社区商业案例研究

社区商业案例一：中海环宇城参考案例一：项目概况：中海环宇位于城市中轴线南段，紧邻二环南路和阳光新路，建筑面积约6万平米，属于区域购物中心、共包含地下2层（负二层停车位）与地上5层。社区背景：项目规划总用地面积约3686亩，其中可建设用地面积约2673亩，总户数50000户，居住人口预计超10万人。项目情况：建筑面积约6万平米，属于区域购物中心，业态丰富，包含有大型超市、影院、餐饮、零售、电玩、儿童娱乐等业态，项目为中海地产自持经营。地下一层：地下一层主要为华润万家超市，面积较大，约12000㎡超市外围布局餐饮与娱乐休闲业态。超市超市外围零售超市内部超市内部一层：一层沿街主要为购物中心主力店，服装品牌为优衣库、H&M，屈臣氏、hotwind；餐饮业态为星巴克、必胜客等。一期住宅肯德基超市药店、银行满记餐饮必胜客星巴克星巴克H&M必胜客二层：二层除过部分主力店外，增加了市品世家与美国海格英语等家居与图书出版业态。一期住宅肯德基超市药店、银行izod优衣库三层：三层以餐饮、母婴用品、儿童娱乐业态为主，主要品牌为悠游堂与汤姆熊。一期住宅肯德基超市药店、银行汤姆熊悠游堂四层：四层基本为餐饮类业态，主要品牌有拿渡、马兰拉面等。五层：仅设置橙天嘉禾影院肯德基超市药店、银行餐饮餐饮餐饮餐饮影城影城环宇城小结：项目商业体量为6万㎡，与B3地块商业相似度较差，但从其业态布局来看，负一层主要为超市业态，顶层为目的性较强的影院及KTV等娱乐业态；从经营情况来看，服饰类业态客流较小。社区商业案例二：绿地泉景西沅参考案例二：项目概况：位于阳光新路与卧龙路十字交汇处，属于绿地泉景天沅住宅项目（80万㎡建面）的社区购物场所；建筑面积逾2万㎡，主要业态为超市、餐饮、零售。社区背景：泉景天沅是绿地泉景推出的经典住宅社区。位于市中区阳光新路与卧龙路，总建筑面积80万平米，总居住人口近万人。项目情况：属于绿地泉景天沅居住社区的社区商业中心，整体建筑面积逾2万㎡，其中超市部分占据逾1万㎡，项目全部出售。一层：一层沿街商铺主要为餐饮、银行、药店等业态，内铺为银座超市一层；其中肯德基店面在200㎡左右，药店在100㎡，银行为自助银行服务，面积较小，在50㎡左右。一期住宅肯德基超市药店、银行二层：二层部分主要为超市二层、二层部分其他位置业态调整中，处于空租期。一期住宅沿街银行超市零售零售社区商业案例三：阳光100美乐汇参考案例三：项目概况：位于阳光新路与卧龙路十字交汇处，属于阳光100阳光新城（当前居住人口近5万人次）的社区购物场所；建筑面积逾4万㎡，集时尚百货、连锁超市、精品院线、餐饮美食、休闲娱乐、儿童乐园于一体。社区背景：阳光100国际新城占地面积1500亩，建筑面积200万平方米。是济南市区规模最大、配套最全、档次最高的房地产项目之一，项目分十期开发，当前入住人数逾5万人。项目情况：阳光100美乐汇街区综合体，总规模约90000㎡，全程约1公里长。其中街区商业面积约4万㎡；涉外五星级酒店3万㎡；住宅和公寓约12万㎡；地下车位1500个。阳光100美乐汇街区由沿阳光新路三层商业内街组成。分为A、B两段；项目由阳光100自持经营。阳光新路一层：一层内铺主要以服饰、箱包、化妆品、珠宝为主，沿街业态主要为银行与餐饮业态，其中沿街德克士面积约为200㎡左右，银行为自助银行，单个面积约50㎡。银行内街零售内街零售德克士二层：二层主要为沃尔玛超市（1.3万㎡）、九月天等餐饮、儿童体验区业态。餐饮超市餐饮三层：三层主要为沃尔玛超市、餐饮、电玩与电影院业态，其中影院面积约为5000㎡。餐饮娱乐影院案例总结一：社区购物中心一般一层为沿街商铺+内铺的组合方式，同时以自持为主，保证商业业态的可控性（绿地项目以销售为主，受个人投资者招商能力的制约，二层铺很难招商、经营）。社区购物中心一层商业常见业态二层商业常见业态四层及以上餐饮影院三层餐饮儿童娱乐电玩二层母婴用品生活配套服饰或超市一层服饰零售银行餐饮案例总结二：一、超市：集中商业均配有5000－10000㎡的超市，一方面作为负一层和二三层内铺的解决方式，另一方面作为社区体量大的主要配套之一；绿地泉景西沅与阳光100美乐会步行距离约5分钟，超市的就近消费原则使两超市共存；二、餐饮主力店：集中商业一般配置肯德基、德克士等餐饮主力店，多为招商或定向销售，提高餐饮档次，同时区别于传统社区商业的主要业态；三、影院及娱乐业态：受客群影响，此类商业的影院多为小型影院，4－5厅，作为提升整个商业档次的主要业态；同时配建KTV等娱乐业态。四、服饰等业态：受体量及电商的影响，服饰业态经营状态不佳，主要是品牌服饰很难引进，非品牌服饰缺乏竞