河北省元氏县封龙山规划2.15

一、综合解析（一）封龙山生态旅游区RLMS分析1、资源（Resource）分析（1）地脉分析：山：封龙山位于太行山脉之东，山势壮观、奇峰怪石多姿，具体表现为山势、山形、奇峰、怪石等水：水量较少，但是水系布局丰富，环山曲折，开发潜力较大，具体有溪水、古井流泉、飞瀑碧潭、水库、河渠等林木花卉：山区内的各种经济果林、生态林、山野植物等。特别是山区盛产核桃、无核黑枣、大红袍柿子、满天红石榴，人称“元氏四宝”，在区域具有较高知名度。气候资源：封龙山夏季可以比市区温度低4-5度，是周边城市理想的度假地。（2）文脉分析：宗教文化：封龙山集佛、道、儒家历史景观于一身，是石家庄久负盛名的历史文化名山，现存遗迹遗存有西石堂（窟寺）、东石堂（窟寺）、禅房院、修真观、双龙寺等。历史文化：以李治的天元术代数和封龙书院为主的历史文化在我国乃至世界文化史、科学发展史上占有重要地位。民俗：冀中民俗和山地民俗的融合，典型代表有石家庄庙会、山地信仰以及河北小吃等。1象棋文化的故土寺院石窟及遗址（白果树）碑碣石刻以及题景摩崖等（3）其他：中国科学院太行山山地生态试验站和中国华北生态农业研究中心所在地。自1986年建站开始，重点研究太行山的山地生态系统演变，拥有多项成果，为构建绿色生态经济系统提供了有力的科学技术支持。（4）开发评价从资源评价的雷达图中可得出：资源组合丰富；相比下山水自然资源较为突出；中科院太行山生态基地提供一个较大潜力的利用空间。总之，封龙山生态旅游区人文资源和自然资源组合丰富、区域竞争力强，从资源角度上讲，生态旅游区的开发符合时代生态文明发展趋势，符合中国非物质文化遗产继承和发展趋势，符合振兴当地经济，带动农民致富的迫切需求。22、区位（Location）分析（1）地理区位元氏县地处太行山东麓，位于河北省中南部，北距北京315公里，东距天津420公里，距省会石家庄仅30公里，距石家庄国际机场40公里。（2）交通区位 封龙山生态旅游区的交通主要依托石家庄市，进入石家庄市的主要交通方式有航空、铁路和公路。航空 封龙山生态旅游区距石家庄机场仅30公里，2008年石家庄机场规模由现在的4D级升至4E级，可以接待世界范围的航班。铁路：京广铁路、京深高速公路纵贯南北，有3个火车站。公路：石家庄是河北高速公里的枢纽。107国道、京珠高速公路横穿元氏县。3（3）旅游区位石家庄附件还没有此类功能复合型、山水生态型的休闲度假区。3、市场（Market）分析（1）核心市场：石家庄市场（2）辐射市场：华北市场（3）专项市场 休闲度假市场 商务会议市场 山地运动市场 老年疗养市场 高端度假市场44、战略（Strategy）分析绿色生态战略

——绿色山水、生态田园是旅游区的独特卖点和核心吸引力，依托太行山山脉的区位背景，借助中国科学院生态研究基地的科学技术背景，将封龙山生态旅游区打造为大太行山的绿色生态经济走廊。城市功能延伸战略

——石家庄的城市空间发展有限，缺乏一个开阔自然的休闲度假空间。封龙山生态旅游区正好为石家庄提供了一个高档次、生态化、休闲度假型的商务休闲的服务产业集群，成为石家庄的郊野RBD（RecreationalBusinessDistrict）。绿色生态理念下的田园经济战略

——以旅游为主导下产生的田园经济主要表现为观光农业、经济果林和乡村休闲的旅游休闲产业经济，自然生态的乡村环境是田园经济可持续发展的基础和依托，因此，在绿色生态理念的前提指导下积极开发特色田园经济的休闲产业模式。人地和谐的新农村建设模式的创新

——生态旅游开发主导下的绿色友好、多方共赢的用地模式和盈利模式。统筹开发科学运营的发展战略

——整体经营，高端定位，逐步开发，滚动发展。5（二）开发范围界定以S392和井元路，以及元氏县区域为界，包括元氏县的前仙乡、南佐镇和姬村镇的部分范围。6现状分析和资源分布图7第二篇创意篇“”6+1九九归一模式商务休闲生态文明产业的可持续发展基础和特色提升和促进文明示范价值的体现以产业带动生态以生态促进产业8二、战略定位与发展目标（一）战略定位战略定位：迎合十七大中央精神，关于“生态文明”建设的指示。(加图，修改……)在中国共产党第十七次全国代表大会的开幕式上，中共中央总书记胡锦涛提出将“建设生态文明”作为中国实现全面建设小康社会奋斗目标的新要求之一，并明确提出“必须把建设资源节约型、环境友好型社会放在工业化、现代化发展战略的突出位置，落实到每个单位、每个家庭”。我国将建设生态文明纳入全面建设小康社会的进程，并首次把“生态文明”这个概念写入党代会的政治报告，批判反思了人与自然关系中环境污染的代价，强调要建立人与自然的和谐相处关系。生态文明并不仅仅只是一种理论，更是一种实践。我们需要进行全新的社会主义实践，因此，在各地积极响应号召下出现了一批的生态县、地乃至生态市的建设，并取得经济、社会和文化上卓有成效的成果。但是由于涉及面广、情况复杂，绝大多数的生态地区更多的只是提高绿化改善生态环境，通过循环技术有效提高材料的利用率，以及扩大绿色生产等等，真正达到“生态文明作为对农业文明和工业文明的超越，代表了一种更为高级的人类文明形态；社会主义思想作为对资本主义的超越，代表了一种美好的社会和谐理想。”的实践还有相当的距离。封龙山生态区正处于大太行山脉上，太行山脉上多处正在进行生态环境的治理……

封龙山生态区也处于石家庄的半小时圈内，而以北京为例的迅速发展的都市都在以城市郊区“融入了生态涵养和生态系统管理“的先进理念和方法。通过石家庄南部的生态涵养和生态休闲的建设推进石家庄城市的科学发展，展肢瘦身、舒经活络、切红缀绿、改灰复蓝,将区域生态服务功能逆向楔入建成区内,破解和减缓城市热岛效应、灰霾效应、污染效应和阳伞效应。让自然融入城市、让社区充满生机、让市民享受自然。9战略实施：全国生态文明示范区的打造战略归结：以山水田园环境中的商务休闲为主题的生态文明示范区如何成为全国的示范意义？——对生态文明的实践解读！对生态文明的现实解读和应用：从整个社会的物质生产、精神生活和地域文化的传承三个层面上体现社会主义生态文明的指导意义。物质生产上的生态文明具象化的体现：生态环境——构建生态产业精神生活的生态文明具象化的体现：休闲生活——休闲经济支柱地域文化的生态文明具象化的体现：文脉传承——文化的继承、发扬和创意的基地从三个宏观层次上对生态文明进行实践上的解读，创新性的将生态文明的理论高度直接应用于实践打造，开创性的建设成为全国生态文明的示范区。10（二）开发定位

1、发展定位商务休闲旅游产业区绿色生态走廊·山水宜居家园以封龙古镇为核心的宜居、田园、休闲、度假综合功能的石家庄休闲商务区（RBD）

2、形象定位山水封龙田园会都

4、总体定位 商务休闲生态示范区 以山水生态、绿色田园为背景，以旅游休闲产业为主导，结合新农村建设，结合生态文明建设，结合旅游循环经济的建设，发展综合性强的绿色生态旅游区和休闲产业集群，形成以自然风光、文化体验、山水生态、休闲农业旅游和商务会议旅游为主的旅游集群，成为元氏县新的经济增长点和产业结构提升的战略点，成为石家庄城市功能延伸的商务休闲度假新区，成为河北省绿色生态产业和农业循环经济建设的试验田，成为全国生态文明和新农村建设结合的示范区。11（三）发展目标 以“抢占高起点、迎合社会发展趋势”为思路，对于不同的区域层级，旅游区的发展目标也有所差异：元氏县——一个新的经济增长点和产业结构提升的支撑点 上下结合，用足用好政策，新思路、大动作，打破传统的农业产业、自下而上的农民致富和新农村建设模式，将绿色生态经济、农业循环经济和旅游产业经济融合在一起，引进战略开发商，整体推动当地经济产业结构的升级换代。石家庄——石家庄城市功能的延伸，打造石家庄城市的南花园和商务休闲度假集群 石家庄城市内部空间以及非常有限，建立城市中心商务功能区（CBD）难以操作，因此，利用外围的自然、生态和旅游资源，建设成为石家庄的“生态RBD”（都市郊区休闲商务中心）和休闲度假胜地，营造高品质居住社区和商务中心。河北省——旅游休闲产业主导下的生态文明建设和农业循环经济产业的示范区大太行山——大太行山的绿色生态经济走廊 要充分利用中国科学院山区生态观测站的研究成果，选育适合当地种植的优质林产果品，发展特色经济，延长农业产业链，发展生态友好的生产模式和土地经营模式，成为太行山脉上的一条鲜活的绿色产业带和生态经济区。全国——国家生态文明建设的标杆，国家农业循环经济建设的典范，全国生态文明和新农村建设结合发展的试验田12三、产业体系的构建产业构想：“以生态带动产业，以产业促进生态”在总体定位和战略目标下，将封龙山构建成为山水生态环境下的商务休闲区。产业构架休闲产业文化产业生态产业商务休闲生态文明产业的可持续发展基础和特色提升和促进文明示范价值的体现以产业带动生态以生态促进产业因此，封龙山商务休闲生态示范区由生态产业、休闲产业和文化产业三大产业构建而成，三大产业互相联动，互补融合，互为支撑，必不可缺。13（一）生态产业生态产业是利用生态学经济原理和知识经济规律组织起来的，基于生态系统承载能力，具有高效的经济过程及和谐的生态功能的网络型、进化型产业。考虑到封龙商务休闲生态开发区本身情况，构建以生态山水环境、人居环境和农林生产环境为基础上的经济产业，具体包括：生态产业以中科院生态基地为核心的生态科研产业以绿色生产加工和农业循环经济产业为核心的生态加工产业以自然建筑风格和材质、山水环境氛围为核心的生态社区产业以生态田园、观光农业、文化体验和科考教育为核心的生态旅游产业以生态民居、卫生、教育、乡村文明和致富为核心的生态新村建设的示范基地生态道路建设、景观绿化和植树造林的生态恢复等基础生态产业14（二）休闲产业休闲产业，指与人的休闲生活、休闲行为、休闲需求密切相关的产业领域，特别是以旅游业、文化产业、娱乐业、服务业和体育产业为主构成的经济形态和产业系统，它是一个产业群或产业链，并且与多个产业密切相联。针对封龙封龙商务休闲生态开发区的休闲产业构建，具体包括：商务休闲、温泉休闲、果林休闲、农业休闲、乡村休闲、室内娱乐休闲、社区文化休闲和山地运动休闲等。（三）文化产业文化产业，是以“文化创意”为核心，通过技术的介入和产业化的方式制造、营销不同形态的文化产品的行业。依托封龙书院和象棋故里的历史文化底蕴，依托传统的古民俗文化载体，创造性建立的封龙文化产业创意基地，成为冀中民俗文化的集大成者，成为河北省燕赵文化的继承、发扬和创意的中心。封龙文化产业开发方向有：以封龙书院为代表的古代教育文化：挖掘中国传统教育文化、典故、名人中的精髓，进行发扬和传播，成为青少年奋发进取的教育基地。冀中民俗文化：对燕赵民俗的演绎、搜集整理、加工组合、创意和包装，并整体推介，走向市场。以百果寺等为代表的宗教朝觐文化：对宗教寺院遗存遗址进行搜集和修复，成为石家庄市民的山地崇拜、宗教信仰、庙会活动和宗教修身养性的文化中心。15四、产业布局——封龙“6+1” 支撑三大产业，全面构筑封龙山商务休闲生态示范区的体系建设和战略构想，以封龙“6+1”模式形成产业布局，，即：在绿色生态廊道的建设下配套形成的六大核心产业区。（一）绿色生态廊道的打造1、目标定位 －大太行山的绿色生态经济走廊 －全国生态文明建设的示范区2、规划思路生态环境和生态产业的共同构建：借生态产业的打造和支撑，成为当地生态环境可持续发展的经济基础；借生态环境的打造成为生态产业的资源背景和生存基础。大行山区域和全国的示范力量：上纲上线，争取国家和区域范围的有利支持和重视。技术力量的支撑：中科院生态研究基地的技术支持是封龙山生态示范区开发建设的必不可少的技术知识背景。163、五大生态格局 自上而下分布呈：山岳生态带；果林生态带；水系生态带；人居生态带；农田生态带；道路生态带。17山岳生态带：自上而下，垂直形成高低层的生态植被景观，利用地势与植物，铸造优美的轮廓线。果林生态带：种植适宜本地环境、经济价值高、景观效果好、旅游附加值较大的的果林树种，如枣树、柿子树、核桃等。水生态带：修复水体景观环境，进行适当的湖岸线的绿色改造和休闲设施建设。人居生态带：确立山环水绕的风水格局，打造绿色、生态、休闲的人居环境观念。并根据环境和地形，打造多元结构的人居体系：古镇居所、山地别墅、村落庭院、山水社区等。农田生态带：在井元路和商务休闲区之间以观光农田为景观过渡带和隔离带，通过大地景观的艺术观设计，形成独特的观光农田景色。道路生态带：通过将井元路的道路景观整治和旅游功能的置换，打造成为国内运煤公路的生态化改造的标杆和示范。具体改造方案为：近期内，道路条件改善—拓宽道路，种植净化粉尘的观光树种，并改善道路以北的生态环境，进行艺术化设计，形成观光农田景观；中远期将逐步清理两侧的煤厂向道路南侧搬迁，建立绿色隔离带，道路功能上进行生态农业和旅游服务功能的置换，最终形成兼具旅游观光和交通运输功能为辅的生态观光道。18（二）六大产业布局1、山水商务2、田园休闲3、现代林业4、民俗创意5、旅游观光6、体育康健19五、核心引爆项目——“九九归一”战略构想：以轰动性、吸引力的旅游项目快速提升人气，提高知名度，以生态环境的营造来吸引人，留住人，最终归结为封龙山商务休闲生态示范区产业结构的整体盘活，实现土地的可持续开发、利用和保护。这种“两手抓”的战略行动的计划定义为“九九归一”模式，即：9个旅游核心项目＋9项生态建设项目＝整体盘活和可持续开发旅游项目的开发带动产业凝聚人气提升知名度“吸引人”生态环境的打造营造环境提高美誉度“留住人”封龙山商务休闲生态示范区的整体盘活和可持续发展20（一）九大核心旅游项目九大旅游项目带动和盘活整个生态区的产业结构，实现土地的可持续保护、开发和利用。九大旅游项目为：1、封龙会都2、山水古城3、中华枣林4、假日田园基地5、冀中民俗水乡6、复建封龙书院7、元氏金秋采摘节8、康体运动大本营9、环保节能示范新村21（二）九大生态改造措施：出入便捷的交通路线——旅游体验路的贯通京赞路的生态改造和功能置换生态水体和水岸景观环境对荒山裸地进行植树造林和生态恢复与中科院生态研究基地合作打造“太行山生态研教基地”扩大枣林种植面积和适宜种类对农田景观进行大地景观设计“七位一体”的环保型农居建设节能环保、循环利用的公共基础设施22第三篇商业篇23（三）运营保障1、成立开发公司政府和企业联合，成立集管理、规划、实施和监督于一体的“封龙山商务休闲生态示范区开发公司”。2、居民发展调控五、商业开发模式（一）商业开发思路总体思路：以政策为导向，充分结合国家对于社会主义新农村建设、旅游发展、小城镇建设等宏观政策和产业支持，引导项目发展，以产业化结构调整和新农村建设为核心思想，发展生态田园经济、旅游经济、会所经济三大经济形式，建立以旅游为龙头产业开发，以生态环境建设为根本依托，成为综合旅游产业区。243、土地利用协调土地生存发展的根本，封龙山旅游综合开发区域为75平方公里，开发区域目前还没有明确的界线标志，作好景区勘界工作，划定核心旅游区范围，在各个景区景点入口处建立标志性景观物，在重点边界地区树立永久性界碑。根据现实状况及开发需要，重新划定土地使用性质，拟定开发区域内存在大量非旅游开发用地，根据实际情况，有计划的把原有林业用地、农业用地、非利用土地，在规定限期恢复为旅游景观用地，不得影响规划建设进程。4、资本融通资本投入是开发命脉，在积极投入自有资金的基础上，要广开资金融入渠道。公有资金的争取。积极争取国家及国际的环保、生态改造等相关基金投入，积极争取国家开发银行、农业开发银行和农业银行对区域旅游发展扶持性贷款。私有资金的融入。在规划权坚决不放的原则下，制定灵活开放的政策，广泛吸收各种私有资金，灵活运用中外合资、独资等多种资金融入形式。将有限资金应用在最急迫的项目之中，促进资金使用效率，提高生产力水平。255、人力资源培育1）服务人员石家庄地区是个人口密集，劳动力资丰富。在优先安排区域内拆迁农民的前提下，招收周边地区优秀劳动者。有适应发展需要，作好上岗培训，建立完善岗位培训计划。对于特定技术岗位，根据实际需要从石家庄等地区引进，并加速本土化的人才培养。2）企业家对于能够带动地区快速发展企业的经理人员，采用外部高薪选聘策略。建立完善的企业管理体制，将现代化运营理念导入整个开发流程之中。充分利用外脑，建立专家决策体系。3）专业技能者4）文化大师和艺术家26（四）开发建设步骤 封龙山旅游开发区的全面开发需要一个长期建设过程，但主体工程及可预知的项目工程开发周期确定为10年，计划分为三个阶段：一期3年（2008－2010）：主要工程施工建设期二期3年（2011－2013）：项目工程完善阶段三期4年（2014－2017）：将已建设项目进行更新换代，功能进一步完善，适应旅游发展的新项目再投 资建设的阶段阶段名称时间工作内容一一期工程3年工程规划设计，开发前期工作建设封龙山标志性旅游项目——封龙古镇，提高整体旅游形象和吸引力建设旅游小镇，改造生态景观和景区环境起动酒店等旅游地产项目二二期工程3年建设游客服务中心，建立旅游休闲娱乐区、温泉度假和商业综合区全面启动度假和别墅旅游项目，开发度假别墅项目，农业庄园项目起动农业产业化建设项目三三期工程4年完善旅游休闲产业、生态产业和循环经济产业的建设起动旅游商品等附属旅游产业项目完善旅游功能，投资建设新兴旅游项目，建立旅游休闲的国际品牌，完成具有高端接待能力的国际接待区的建设工程建设分期表：27六、盈利模式整个生态区的开发对于不同对象带来不同的收益方式和模式，针对开发商和经营商、当地政府和本地居民的受益模式主要有：（一）企业盈利模式区域旅游整体开发，实质是多种盈利方式的混合，逐层次推进，但游客以及潜在游客的消费能力正是能否获取资本投入溢价的关键。一般来说，盈利方式分为四个层次：第一层次：通过整合旅游景点（景区）内的旅游资源，提供相应的服务获得收益。第二层次：出让伴随着旅游者到来可能的商业机会。第三层次：对旅游开发中的资本投入所带来的经济溢出进行的辅助开发或者服务提供。第四层次：关联产业产生的权益性收入（分成）。在综合了一般意义上的旅游项目盈利方式之后，结合封龙山旅游开发区内客观实际，盈利点主要包括：提供初级体验（经历）的机会出让，比如：出售门票、场地租金。提供有助于丰富体验（经历）的相关服务，比如：提供餐饮，住宿服务。出让围绕旅游者（潜在旅游者）的消费能力所带来的可能的收益机会，比如：旅游区内的招商，赞助，会展，培训等。28获取资本投入后在旅游项目所在地溢价收益的其它商业开发，比如房地产开发，项目出让。出让、出售具备知识产权特点的商品，比如玩具，旅游工艺品，纪念品等。提供保证旅游景点景区内居民可以收益的公共服务设施建设，比如：供水，供电等。为景区景点提供配套商品，如食品、物品。为区域外提供商品或服务，获取关联收益，如技术、服务和品牌输出。关联产业权益收入（分成）。观光旅游度假旅游门票餐饮、住宿房地产项目招商联动产业文化农业工业物业开发旅游商品－公共服务－获取外部收益产权出让权益出让土地增值聚集资本凝聚人气开发形式间接收益直接收益开发目的旅游整体开发盈利模式分析图29（二）政府收益模式提升当地形象经济带动点土地的整体增值（三）居民收益模式本地的居民可以分为三类：1）、直接参与旅游开发旅游经营者：旅游服务者：2）、间接参与旅游开发主要是指为旅游活动和旅游服务提供原材料的生产和加工：基础原料的生产、加工3）、不参与旅游开发整体搬迁至新村：生活水平提高、接受教育机会、环境质量提高等。30七、投入产出分析（一）投资估算1、投资开发估算根据同类旅游区投资测算情况，封龙山旅游综合开发将耗资10亿元人民币，如果考虑物价上涨、财务费用、工资水平上涨等因素，开发总投入将达13亿元人民币。（由于本文只是策划商业模式构想，众多项目未能最终确定，投入资金将有重大变化。）2、经营收益预估 按封龙山实际情况与旅游开发项目的商业模式构成情况，确定收益主要由三个层次构成：第一层次，旅游经营性项目，涵盖门票、交通费、吃住娱乐与旅游商品的经营收益。第二层次，产权项目权益出让，由旅游房地产和经营项目转让构成，其中旅游房地产是核心内容。第三层次，关联项目开发收益。3、结论 从定性方面进行经济效益分析测算，封龙山旅游综合开发可以取得非常好的经济效果，能够实现良好的经济预期。定量分析数据有待于具体建设项目确定，大纲阶段无法提供详细的财务指标测算。（二）商业价值总体评价1、经营收盈价值分析封龙山旅游综合开发可以带动地产的持续稳定发展，预计开发的第三年起，通过观光旅游获得