常用的规划指标确定方法-结合案例

规划指标的确定确定规律和模型类似定位案例对比方案推介经济指标对比确定容积率和物业比例户型指标定位1物业组合——最终确定项目的具体经济指标，影响容积率的高低容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，我们总结了容积率与项目利润之间的关系如下：不过分追求容积率附加品质提升与售价提升的关系土地价格容积率最大化单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利润最大化实现。4312本项目可能2本项目容积率的确定模型——确定合理的开发方案，进行方案变量，对比利润和可实现度利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标；企业自身资源状况和资金状况是限定条件；企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。基准方案推荐合理方案推荐确定主推组合方案并进行优化进行经济效益对比进行市场实现评估上下极限方案对基准测算方案进行变量分析满足容积率上下指标下的组合方案依据战略、定位3郑州纯物业类型的容积率指标可实现度建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独立双拼别墅小于0.30.3—0.4大于0.4Townhouse0.5—0.60.6—0.70.7—0.94、5层叠加0.7—0.80.8—0.90.9—1.16层多层1.1—1.31.3—1.51.5—1.711层小高层1.7—2.02.0—2.22.2—2.518层高层2.2—2.52.5—2.72.7—3.2以上纯居住用地内可实现容积率指地块规模较大时的实现度；以上建筑布局形式基本为本地较易接受的板楼为主。本项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则：多种物业形态组合体的高品质社区4高品质庭院洋房社区的容积率指标实现度案例分析——上海金地格林春岸占地12.2万平方米，总建筑面积16.4万平方米，容积率1.35；由21幢多层花园洋房、6＋1电梯房，8幢小高层，叠加别墅5幢，联排别墅4幢，双拼别墅2幢等组成，共计975套；建筑面积比例多层：小高层：叠加：联排：别墅约50：25：15：8：2；上海与郑州纬度差异较小，日照建筑指标1.0—1.1，项目全部采用了板式的布局形式；上海单一住宅形式的社区容积率略高于郑州水平。5高品质庭院洋房社区的容积率指标实现度案例分析——东莞金地格林小城占地13.6万平方米，总建面25万平方米。总户数约2100户，容积率约1.96，绿化率38%，车位约1400个。多层：小高层：高层面积比约35：45：20；全部采用板式布局（或者板式的升级）东莞日照间距系数要求约1.0左右，较之郑州低；按照同类产品布局、同类规划形式，在满足郑州日照间距的情况下，项目类似的物业组合可实现的容积率不超过1.8。6容积率实现度参照——鑫苑名家，超越该项目的品质，建筑密度降低总用地331亩，总规划建筑面积37万平方米，容积率约1.66；主要产品类型多层：小高层：高层：联排叠加约为60：25：10：5；规划的小学占地面积12000平方米；社区内部配有一条开放商业街、一条景观水系、一个大型会所等设施；多层部分产品的容积率过高，本项目花园洋房的定位将难以达到鑫苑的容积率，但是在品质上大大提升。7项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介在满足图示物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率1.68；从市场角度以及项目的整体战略角度，本方案基本符合项目定位。产品类型建筑面积（平方米）比例功能分析叠加别墅170005%提升形象，树立标杆退台洋房170005%提升形象，树立标杆花园洋房13000050%盈利主题，展示体验团购多层40000围合和间隔外围空间小高层住宅6800020%提高容积率，提升价值高层住宅6800020%提高容积率，提升价值沿街商业9000邻里服务功能社区商业街3000文化风情商业街配套幼儿园2000配套会所1000风情会馆合计355000地下车库15000不计容积率，车库功能+人防8项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介二在满足图示物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率1.88；本方案小高层高层所占的比重较大。产品类型建筑面积（平方米）比例功能分析叠加别墅185005%提升形象，树立标杆花园洋房7100030%盈利主题，展示体验团购多层40000围合和间隔外围空间小高层住宅11100030%提高容积率，提升价值高层住宅12950035%提高容积率，提升价值沿街商业9000邻里服务功能社区商业街3000文化风情商业街配套幼儿园2000配套会所1000风情会馆合计385000地下车库25000不计容积率，车库功能+人防9项目容积率确定——极限最高容积率在满足图示物业功能配比的情况下，方案基准容积率2.0；规划指标的最高容积率，品质受到一定影响。产品类型建筑面积（平方米）比例花园洋房3900020%团购多层40000小高层住宅15800040%高层住宅15800040%沿街商业9000社区商业街2000配套幼儿园2000配套会所1000合计409000地下车库4000010项目容积率确定——极限最低容积率在满足图示物业功能配比的情况下，方案基准容积率1.55；本方案也较为符合市场，容积率为规划指标下限。产品类型建筑面积（平方米）比例功能分析叠加别墅200007%提升形象，树立标杆退台洋房100003%提升形象，树立标杆花园洋房16000067%盈利主题，展示体验团购多层40000围合和间隔外围空间小高层住宅7200023%提高容积率，提升价值沿街商业9000邻里服务功能社区商业街3000文化风情商业街配套幼儿园2000配套会所1000风情会馆合计317000地下车库10000不计容积率，车库功能+人防11方案主要规划技术指标对比产品类型方案一方案二方案三方案四总建筑面积370000410000449000327000计容积率面积355000385000409000317000其中：住宅340000370000395000302000叠加别墅170001850020000退台洋房1700010000花园洋房1300007100039000160000团购多层40000400004000040000小高层住宅6800011100015800072000高层住宅68000129500158000商业12000120001100012000沿街商业9000900090009000社区商业街3000300020003000配套幼儿园2000200020002000配套会所1000100010001000地下车库（不计）15000250004000010000容积率1.681.882.001.5512经济分析主要经济评价指标对比——倾向选择方案一对比显示：四方案中，方案一的各项经济指标综合最优，方案二次之，方案三和方案四较差；倾向选择方案一；方案一除了地价支付之外，还需运作资金约6000万元。经济指标方案一方案二方案三方案四容积率1.681.882.001.55总建筑面积3550003850