第一产业功能定位及业态研究

第一产业综合体功能定位及业态研究农业农业家畜还是养殖圈里的家畜但农业已经不仅仅是在农村的农业了项目概况基础指标发展目标环境解析区域发展市场分析产业特征核心问题项目落位寻找突破点梳理产业线需求定物业形成循环体总结空降型产业项目的钻石模型003006045013目录基本指标：项目地块为占地120亩的商业用地，总建面20万平米，位于萝岗区府板块的核心位置项目地块国际体育演艺中心萝岗区政府科学城方向项目区位图项目位置经济指标广州市萝岗区开创大道与开达路交汇处占地面积120亩，容积率2.5，总建面约20万平米城市准副中心核心区域的中等规模商业用地>项目位于萝岗区区府板块与科学城板块交汇处，紧邻区政府与国际体育演艺中心，西侧为地铁6号线地铁口，属于萝岗区的核心位置>本项目原为M类工业用地，由于涉及到产权分割，补地价转为商业用地，且以市场价拿地，在地价上不具优势发展目标：利用集团强大的资源及行业影响力，打造以第一产业为核心的综合性产业综合体项目温氏集团是一家以养鸡业、养猪业为主导、兼营生物制药和食品加工的大型畜牧企业集团，目前已在全国23个省（市、自治区）建成160多家一体化公司集团业务布局2013肉猪1003万头，产量亚洲第一，世界第二2013肉鸡8.65亿只，产量全国第一开发商目标进军一线城市，打造一个以第一产业为核心的综合性产业综合体项目>

利用开发商的行业影响力，整合第一产业资源，打造第一产业企业集聚地>多样化物业组合，以销售为主项目概况基础指标发展目标环境解析区域发展市场分析产业特征核心问题项目落位总结空降型产业项目的钻石模型003006041011目录寻找突破点梳理产业线需求定物业形成循环体虚化的经济：外来企业带来的数字经济繁荣，而本地常住居民实际购买力仍停滞在广州各区的第二梯队区域发展节能环保逆势的环境：萝岗区大力扶持与培育高成长型的知识密集型产业，与项目主导产业方向不匹配，属于空降型产业信息产业生物医药新材料新能源汽车萝岗扶持产业体系第一产业第一产业>

空降型产业>

与区域发展导向不匹配的产业>

不受政府扶持的产业项目产业发展目标乏力的市场：投资型市场，各类商业性质物业的去化都在激烈的竞争与有限的本地消费中受到限制市场分析酒店：僧少粥更少>

四星级以上酒店4家，主要依靠争夺大企业与政府的各类会议及聚餐为核心收入，平均入住率都不足40%商业：观望中的品牌效应>

商业在商业物业中属于销售情况较好的物业之一，优质物业月去化20套左右，但近期大量商业集中出售，使消费者对商业后期的运营及投资预期产生观望情绪，具有商业运营经验的品牌开发商给予消费者更大信心（如万达金街）公寓：商业物业市场的希望>

整个投资环境下去化最优的一类商业物业，2014月去化50套左右，各综合体项目纷纷推出公寓产品，竞争的加剧导致去化在一定程度上放缓写字楼：拼资源拼关系>由于本地成长的企业规模小，价格承受能力低，之前销售的科汇金谷、科学城总部经济区均在动用各类资源拉拢萝岗以外的大客户，甚至不惜降价；而在售项目，在市场客源匮乏的情况下，纷纷选择将写字楼产品后置在乏力的市场下做一个有活力的项目区域经济发展、房地产市场、产业基础均不支持的外部环境下，如何将第一产业以产业综合体的形式空降到广州萝岗？？不支持的区域经济：政府GDP前进太快，居民收入没有赶上……不支持的房地产市场：谨小慎微，销售、脱手、放开这块烫手山芋……不支持的产业环境：外部环境不给力，产业自身不争气……项目概况基础指标发展目标环境解析区域发展市场分析产业特征核心问题项目落位总结空降型产业项目的钻石模型003006041011目录寻找突破点梳理产业线需求定物业形成循环体寻找突破点梳理内部资源体系寻找综合影响力/带动力最强的资源要素作为项目的核心驱动引擎资源盘点：项目有确定的五大龙头农企及农产品期货交易中心入驻，为项目在逆境下落位提供基础驱动引擎：选取具有区域影响力的农产品期货交易中心成为项目的核心驱动引擎梳理产业线以驱动引擎为切入点梳理项目可发展与延伸的产业线并得出相应的企业端两大产业线：以期货交易中心为纽带连接第一产业及第三产业，形成金融类与农业类两大产业线由“驱动核”延伸出产业线：期货交易中心金融产业线：大宗交易、资金流动、资产管理与操作需求而带来的金融类企业的集聚（以上海交易所为例：2013年成交量6.42亿手，增长75.86％，成交额为60.42万亿元，同比增长35.47％，各类交易都需要金融类企业的支持）农业产业线：作为农产品尤其是国内首个肉畜类的期货交易中心，其各项价格指数与成交量直接影响农企的收益，推动规模农企在此设立总部或办事处（饲料占畜牧业生产成本的70%以上，原材料价格的变动直接影响农企的战略制定）以期货交易中心为核心，通过其在一产类与三产类行业的双重影响力，梳理出项目农业与金融类两大产业线金融与农业两条产业线期货经纪企业：按照23%的进驻率，本项目期货交易中心的搭建可以吸引36家期货经纪公司进驻，提供代理服务期货经纪公司期货交易中心交易个人或企业开户委托交易结算在整个期货交易过程中，期货经纪公司是保证交易正常进行的关键金融产业线——期货经纪企业金融服务企业：4家主力银行保证资金的运转，8家多类别金融服务类企业进行业务补充银行基金会计投资其他期货交易过程中最为核心的为交易与结算环节，这两个环节每年经过的资金流平均超过50万亿，既需要银行的资金池保证，也需要基金、保险、会计等企业的补充与完善产业特征：第一产业的弱质性决定了只有规模化的龙头企业才有购买独立办公物业的能力，使得客户基数急剧缩减农业产业线——规模农企农企入驻：意向规模农企增加至9家，但仍不足以支撑产业体系，需要从纵向产业链进行梳理与挖掘纵向产业链分析：90%以上的规模农企均实现了跨行合作与发展，农业体系拓展为规模农企+新型合作企业的新模式农业产业线——新型农业关联企业产业筛选：根据行业统计，生物科技、电子信息、证券投资与房地产四类高成长/高盈利行业为规模农企频繁涉足的行业根据企业关联模式的不同以及区域产业发展基础的差异，生物科技与电子信息为项目重要的机会客户圈层农业产业线——新型农业关联企业企业筛选：生物科技与电子信息类企业主要集中在科学城片区，80%以上为中小企业，企业基数高达1320家避开政府重点扶持的孵化企业，转而接纳从孵化器中成长出来的具有独立业务承担能力的企业新型关联企业入驻：根据市场竞争分析及潜在客户调研，约有30家以生物科技与电子信息为主的新型农业关联企业入驻总结：金融产业线为项目带来约48家的企业资源，农业产业线为项目带来约39家的企业资源产业线与企业端总结驱动核：期货交易中心农业产业线金融产业线48家的企业资源39家的企业资源期货经纪企业：36家银行及金融服务企业：12家规模农企：9家新型农企关联企业：30家需求定物业根据企业端需求研究确定项目的物业类型以及各类物业的个性化打造要求企业需求（金融类企业）：对于金融产业线，除却常规的办公、配套需求，期货经纪企业还需要专门的期货交易数据线接入期货经纪企业银行及金融服务企业常规需求：差异化需求：企业需求（规模农企）：对于农业产业线，实力雄厚的规模农企借助本项目商业载体进行新概念展销模式的试点企业需求（新型农业关联企业）：走出孵化器的新型农业关联企业，需要搭建服务平台加速科研成果向经济效益的转变公共科研平台信息服务平台写字楼：7万平米的写字楼为企业提供优越办公空间的同时，各类特色设计与配套满足企业的个性需求商业：2万平米的商业，在满足常规餐饮/生活零售需求外，打造展销游一体化的新型农产品商业模式公寓：11万平米的公寓，作为现金流产品同时具备投资、居住、酒店、办公多种属性总结：写字楼、商业、公寓产品的面积比7:2:11，将两条产业线的核心企业需求分别落位到各类物业物业类型：写字楼物业面积：7万平米主要功能：提供办公空间、业务发展平台、业务发展硬件配套、公共商务配套等功能物业类型：商业物业面积：2万平米主要功能：提供常规商务型消费、生活性消费、农产品展销及特色体验等功能物业类型：公寓物业面积：11万平米主要功能：提供办公空间、业务发展平台、业务发展硬件配套、公共商务配套等功能企业需求下的物业落位形成循环体将企业体系与承担不同功能的物业体系进行整合在项目内部形成可以流动的循环体赋予项目可持续的生命力企业闭环：以期货交易中心为纽带的企业之间通过生产要素的流动形成闭环物业闭环：各类物业依据产业核心需求进行差异化打造，物业之间形成相互促进的价值闭环华南第一产业综合体维持一产特质主动融入区域产业结构丰富物业功能复合生产要素流通项目概况基础指标发展目标环境解析区域发展市场分析产业特征核心问题项目落位总结空降型产业项目的钻石模型003006041011目录寻找突破点梳理产业线需求定物业形成循环体空降型产业地产项目落位的钻石模型第一步：标记寻找突破点第二步：切割梳理产业线