知名房企工程精细化管理工作汇报

工程精细化管理工作汇报工程精细化管理编制组

管理方式的规范化、标准化向精细化、精益化的转变，是成功企业的重要特征；经过十几年的发展，绿城工程系统在组织建设、人员培养、标准化建设等方面都取得了长足的进步；但随着社会的进一步发展，房地产市场竞争的日愈加剧，如何继续使工程管理成为绿城品牌的支撑点和技术创新策源地，成为绿城工程系统所面临的新的问题和考验。

在宋董的引领下、在集团公司的支持和赛普公司的配合协助下，通过精细化编制小组全体同仁的共同努力，《绿城集团工程精细化管理手册》（初稿）已经编制完成。

《手册》将绿城集团对工程管理的要求，通过细化的工作流程指引、明确的作业标准要求、可操作的表单与模板形式，整理汇编成册；力求通过工程精细化管理的实施使集团的工程管理水平和工作效能迅速得以提升，以适应目前形势和集团快速发展的需要。目录一、工作进展情况二、精细化管理认识三、文件体系说明四、重点成果汇报五、后续工作1、工作进展工作启动第一次集中汇编第二次集中汇编文件优化调整2月18日启动工程精细化管理手册编制工作绿中片区汇集工程质量督导部及杭州、宁波、海宁、常州、济南项目11位工程部经理（副经理），组成文件编制小组，开展文件编制工作2月18日-3月3日，编制小组召集了全部小组成员，于济南进行第一次集中文件汇编4月12日-4月20日，吸收赛普咨询的建议后，对文件进行优化调整，增加文件的操作性文件统稿4月21日-4月24日，对文件进行统稿，形成《工程精细化管理手册》123454月9日-4月12日，编制小组于济南进行第二次集中文件汇编，形成《工程精细化管理手册》初稿

绿中片区于1月30日成立编制小组，2月18日开始进行集中编写工作，历经两次集中工作，于4月24日完成第一稿《工程精细化管理手册》编制，历时66天。

绿中片区极为重视本次工程精细化文件编制工作，抽调了片区十个项目公司的工程部经理组成编写小组，并引入赛普咨询对文件体系进行优化，从组织上有效保障了本次文件编制工作的进行。组长：方伟国第一组组长：徐庆明邵智金第二组组长：吴建农第三组组长：张道龙第四组组长：冯益民赛普咨询组朱峰胡江包永青杨晋魏峰马明杰朱玉钢

本次文件编制过程中，得到了韩波、楼建伟、方旭慧、董晖等集团领导的指导，特此感谢。2、组织保障副组长：顾国华孙良友李博第一次集中第二次集中3、工作程序学习提炼查阅集团公司已有的各类有关工程管理的规程文件。对已有文件中与工程精细化管理相关的内容进行整理与引用，对相关的亮点进行提炼并传承。对国内房地产行业中先进企业的相关工程管理制度与标准进行学习消化，并对其优秀经验进行借鉴。

编制组按照精炼、实用、通俗的原则，在总结、提炼，吸收、借鉴的基础上，经会议多次集体讨论和几次优化，最终形成本《手册》。分析讨论充分发挥十几位工程部经理的经验优势，对公司以往工程管理中存在的问题和难点，以及业主投诉的热点和焦点问题，分别进行梳理和归纳，制订相应的管理方法和管理标准。按照企业文化理念，结合公司的管理架构、发展要求与目前房地产的宏观调控形势，梳理编制有显明公司特色，又符合市场竞争需要，并具有行业领先水平的管理制度和管理标准。3、工作程序总结提高针对形成的精细化管理初步文件，进行多次共同讨论，并大量参阅了国内同行和部分日本工程管理的资料，也征求了部分集团和项目公司领导的意见，进行了数次完善和修订。为进一步提高文件质量，针对质量控制点、关键工序的质量控制标准等技术规程，编制小组已着手邀请国内大型施工企业的专家共同参与评审3、工作程序文件汇编4月12日，赛普咨询公司加入后，对文件的格式、体系和表达方式等多个方面进行了优化，并由咨询公司将初步文件统一汇编形成为《工程精细化管理手册》。3、工作程序4、工作成果共形成19个工作指引《工程精细化管理手册》1共形成流程图29张，流程说明表20个2流程图及流程说明4操作表单5操作模板共形成操作模板11个3关键工艺标准共形成关键工艺标准表16个共形成记录表单45个，检查验收操作表单34个目录一、工作进展情况二、精细化管理认识三、文件体系说明四、重点成果汇报五、后续工作1、管理的发展阶段规范型管理观念转变阶段规范化阶段精细化阶段经验型管理精益化阶段精细型管理精益型管理创业期成长期成熟期再造期

企业生命周期手工作坊粗放式规范化精细化精益化做什么？如何做？如何做好？如何做到最优？2、对制度、流程、标准的认识规定管理原则、统一行为准则、说明层级责权等是各类管理文件的基础和依据；用于说明业务活动开展的程序及方法；基于制度，应用于业务协调；规定具体工作节点的工作标准，并提供统一操作方法是实现业务操作标准化的重要保障

制度流程标准/模板创业期成长期成熟期发展阶段衰退期

手工作坊粗放式规范化精细化精益化没有制度建立制度、流程完善制度、流程标准优化流程、标准

按照制度、流程管理实现管理的一致性，有序运作基于标准实现管理的精细化流程标准优化机制，实现高质量、高效率管理按照经验和感觉管理无序运作3、精细化管理方向精细化管理方向：淡化制度、强化流程、细化标准及模板方法：标准精细、方法及标准格式化、结果证据化制度

流程表格

规范

模板业务逻辑/接口纲领/方针/原则/责权方法及标准格式化/结果证据化规范化精细化标准执行标准4、精细化管理方法22结构上:系统性内容上:重点性形式上:指导性结果上:闭环性执行上:操作性5、精细化管理体系构建方式目标上：导向性231）目标上的导向性：以提高产品品质、提高管理成效为导向工程管理的重点应放在工程质量（≠施工质量）质量控制的重心须转移到事前控制工程应为营销提供支持和配合文明施工、成品保护成为公司工程管理的亮点

5、精细化管理体系构建方式

现有规范对分部分项工程质量的影响：

国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、其检验内容包括分为主控项目（保证项目）检查和一般项目（允许偏差项目）检查。当检查合格率对于一定比例时，只需对比例抽检发现的不合格项进行整改，即可判定该分部分项工程整体验收合格。

项目交付业主验收时，对于业主而言不存在抽样验收比例问题，任何一个点存在质量问题都认为该房屋工程质量不合格。5、精细化管理体系构建方式

分部分项工程验收又属于事后检验，对施工过程的质量无法进行控制。而且规范对工程检验批的验收规定，及相应的检查重点、检查要求均不明确，对部分关键部位、关键工序的质量控制缺失，无法满足房地产企业工程质量控制的基本需要，更谈不上对质量问题产生的原因进行科学的分析。5、精细化管理体系构建方式例如：铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求。对所需检验项目的检验方法没有明确要求。5、精细化管理体系构建方式门窗洞口砌体收缩变形大技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真施工人员铝合金门窗安装渗漏铝合金门窗安装常见工程质量问题原因分析门窗安装固定不符合要求门窗洞口偏差大、处理不当门窗框塞缝不密实洞口表面装饰滴水、坡水处理不当门窗框塞缝不密实窗框与洞口缝隙未清理干净窗框与洞口间隙不干燥门窗下框未用防水水泥砂浆PU发泡胶未连续施打水泥砂浆配比不合格PU发泡胶充填不饱满垫块未清理做二次填充防水水泥砂浆塞缝不密实门窗框塞缝外侧未做防水处理土建施工埋设固定点不当门窗框成品保护不当造成渗漏5、精细化管理体系构建方式282）结构上的系统性:围绕工程建设各个阶段和工程管理的各项要素，通过制度、流程、规范和标准三方面进行规范，使工程管理的主要活动全面受控。工程管理中各个部门的工作，通过每个阶段的作业流程，明确了管理职责和工作要求。在工程管理传统的组织、计划、控制、协调、验收等主要职能的基础上，通过各阶段的工作流程管理和工作职责的明确，进一步强调工程管理中组织、计划、协调的重要性5、精细化管理体系构建方式293）内容上的重点性：弘扬工程管理的亮点，增强公司的竞争力；对主要的质量缺陷建立以工序质量控制为核心的质保体系，强化过程控制。严格技术评审和技术交底实施样板引路建立工序质量控制点强化关键工序质量控制建立工序停止点和质量见证点5、精细化管理体系构建方式施工阶段工序质量管理的手段及方法：

国内大多数房地产企业的施工现场质量管理，主要依靠隐蔽验收、分部分项工程验收等事后检验的管理方法。即使工程管理人员在施工阶段采取过程巡视，在其检验范围、检验时间、检验要求均无法保证的前提下，其检验效果根本无法保障，工程质量也无法得到有效控制。5、精细化管理体系构建方式

施工阶段工序质量管理的手段及方法：

工程项目的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成。工序质量是基础，直接影响到工程项目的整体质量。施工中如工程部人员对很多工程质量控制不深入到工序、检验批的控制深度，根本无法保障工程质量。

国内房地产企业之所以工程质量一直未得到有效改善，其中相当重要的原因是甲方工程师不参与工序质量检验。5、精细化管理体系构建方式工序质量控制的四项主要内容：严格遵守工艺规程：

施工技术交底、施工工艺交底、施工质量防治措施、施工细部交底、施工样板及样板施工工艺检验。主动控制工序活动条件的质量：

明确工序质量控制保障体系具体要求、实行工序责任管理。5、精细化管理体系构建方式及时检验工序活动效果的质量：

施工单位三检制、监理旁站、平行巡视、工程部巡视抽检等。设置工序质量控制点（质量见证点、停止点）：

进行必要的工序检验批验收，防止不合格隐患带入下道工序并影响关键的质量控制目标。5、精细化管理体系构建方式工序质量控制点的概念及设置目的：

工序控制点是指为了保证工序质量而需要进行过程质量控制的重点。一般设置的原则或为关键部位、或为薄弱环节、或施工单位容易出现问题的工序。以便在一定时期内、一定条件下进行强化管理，使工序处于良好的受控状态。5、精细化管理体系构建方式工序质量控制点的管理要求：

工序质量控制点的检验管理要求等同于隐蔽工程验收，在工序验收合格前，严禁进行下一道工序施工。

工序质量控制点作为过程质量控制的重点，应按检验批划分及管理要求，进行工程质保体系控制的责任管理。5、精细化管理体系构建方式

工程部对工序质量控制点的检验，其重点应放在根据检验结果与实际要求的偏差，发现施工单位质保体系、监理质保体系运行中存在的问题，发现质量环控制的失控环节。切忌仅就发现的质量问题要求进行整改。5、精细化管理体系构建方式工序质量控制点设置的十项原则：1、控制施工、监理单位人员的关键行为2、控制材料的质量和性能3、控制关键工序的操作行为4、控制关键的施工顺序5、控制合理的技术间歇5、精细化管理体系构建方式工序质量控制点设置的十项原则：6、控制常见的施工质量通病7、控制新材料、新工艺、新技术的应用8、控制质量不稳定、质量问题较多的工序9、控制关键的施工工法10、控制总、分包交叉作业的工序和成品保护5、精细化管理体系构建方式工序质量控制点设置的必要性：

上述工序质量控制点的设置及检验批管理要求，按传统的工程管理理解，都不属于需要工程部人员亲自参与检验的范围。

上述工序质量控制能力的强弱，都是业主对开发商工程质量投诉比例较高，投诉索赔较多的部位。5、精细化管理体系构建方式

上述工序质量控制点的设置，都属于施工单位在实际施工管理过程中经常出现的“错误”，且监理单位往往疏于关键工序质量环节控制的管理。5、精细化管理体系构建方式举例：工序质量见证点管理主体结构防开裂、防空间偏差检验：

1.每层的主体施工测量、放线检验2.模板工程的轴线、标高、平整度、垂直度、起拱3.模板工程的固定、支撑、接缝、表面清理检验4.模板工程的柱、梁、墙截面尺寸检验5.电梯井道坐标、位置、几何尺寸检验5、精细化管理体系构建方式6.预埋件规格、位置、固定检验7.预留孔洞坐标、位置、几何尺寸检验8.砼翻边、企口部位高差、几何尺寸检验9.厕浴间穿楼板管道梯形预埋件检验10.外墙空调孔洞、穿墙螺杆孔洞预留坡度检验11.钢筋工程措施钢筋检验5、精细化管理体系构建方式12.钢筋工程马櫈位置、间距、固定检验13.砼塌落度、流动性检验14.梁、板施工缝、后浇带留置措施检验15.砼养护措施检验5、精细化管理体系构建方式444）形式上的指导性：以工作流程、重点工作提示和工作模板的建立指导精细化工作的展开。通过关键工序、控制要求和标准的建立，明确工作深度和控制标准通过主要分部分项工程和关键工序的设置，明确工程质量控制的重点和要点5、精细化管理体系构建方式455）执行上的操作性：通过一系列操作表单将精细化标准落地，操作简单、实用性强。5、精细化管理体系构建方式6）结果上的闭环性：利于培训、检查及考核。工程管理流程日本施工管理说明5、精细化管理体系构建方式工程管理流程（上）5、精细化管理体系构建方式工程管理流程（下）5、精细化管理体系构建方式施工组织架构5、精细化管理体系构建方式工期表种类——综合工期表5、精细化管理体系构建方式工期表种类——综合工期表（设计用）5、精细化管理体系构建方式工期表种类——综合工期表（基本）5、精细化管理体系构建方式工期表种类——综合工期表（工作人员用）5、精细化管理体系构建方式工期表种类——月工期表5、精细化管理体系构建方式工期表种类——综合工期表（工作人员用）5、精细化管理体系构建方式工期表种类——周工期表5、精细化管理体系构建方式整个工程（室内装修＋土建）一般是在3个月5、精细化管理体系构建方式工期表种类——施工方面工期管理表5、精细化管理体系构建方式目录一、工作进展情况二、精细化管理认识三、文件体系说明四、重点成果汇报五、后续工作1、文件定位检查依据操作工具具备细化的业务流程及精细的标准，是工程管理工作的指导文件执行规范指导文件明确工程管理相关制度和流程，是工程管理的执行规范将标准及方法形成格式化的操作表单，是项目工程师的操作工具操作表单留痕，实现结果证据化，是集团检查及考评的直接依据2、文件应用文件修订文件接口本手册主要反映以土建安装为主线的工程精细化管理要求，关于精装修、景观园林部分工程精细化管理要求由其他主导部门制定。发布执行文件范围本手册自批准发布之后立即执行，与工程管理文件有冲突的，参照本手册执行。本手册所涉及设计/成本/材料设备部分内容，主要反映从工程管理角度的操作要求，并不代替各业务主导部门现执行的文件。本手册解释修订权为绿城集团总工程师办公室，根据发展战略和环境变化的要求，每年由集团总工办牵头组织对本手册的适用性、有效性和保障作用做出评价，并根据运行评估结论适时提出调整修订方案。3、文件体系组成组织管理过程管理要素管理工程精细化管理手册工程精细化管理手册由组织管理、过程管理、要素管理三部分文件组成，共19个指引文件。工程部管理架构及岗位职责工程部团队建设管理指引工程准备阶段管理指引工程招投标管理指引桩基与基础工程施工阶段管理指引主体施工阶段管理指引装饰施工阶段管理指引安装工程施工阶段管理指引市政配套工程管理指引工程验收及交付阶段管理指引工程技术资料及档案管理工作指引工程交底与技术评审管理工作指引材料与样板管理工作指引成品保护管理工作指引工程进度管理指引安全与文明施工管理指引总分包单位管理工作指引监理单位管理工作指引项目后评价管理工作指引4、模块文件组成运作流程图规定文件的编制目的及适用范围、基本的管理原则、各层级责权关系等管理制度12流程说明控制要点及标准表格模板相关文件用图示化的形式说明业务活动开展的程序及方法对运作流程的每个步骤操作要点进行文字说明反映工程实体对象质量管理的关键控制措施及工作标准，并提供统一操作方法将管理方法及验收标准要求格式化，并实现结果证据化在公司现有相关工程管理及技术规程类文件中对本手册中此类事项已有明确规定的，本手册直接引用其规定而不再重复进行说明过程管理指引文件由以下六部分组成：34565.1流程图形化流程表格化：将工程管理相关流程以流程图体现，直观简洁。指导性范例：5.2流程说明表格化流程说明表格化：将工程管理流程相关的事项及要求以表格形式体现，使流程说明直观，重要事项突出，流程的指导性增强。指导性范例：5.3聚焦品质聚焦品质：重点聚焦工程管理中与品质有关的关键点，例如防渗漏体系、成品保护等。导向性重点性序号标准名称1地下室防渗漏质量控制要点及标准2砼结构防开裂、结构防空间偏差质量控制要点及标准3露台、阳台、卫生间防渗漏水质量控制要点及标准4平屋面防渗漏质量控制要点及标准5坡屋面防渗漏质量控制要点及标准6外保温系统防渗漏水质量控制要点及标准7墙体粉刷防空鼓、裂缝质量控制要点及标准8地坪防空鼓、裂缝量控制质量控制要点及标准9铝合金门窗防渗漏质量控制要点及标准10石材幕墙防渗漏质量控制要点及标准11玻璃幕墙防渗漏质量控制要点及标准12外墙面砖防空鼓、渗水、泛碱质量控制要点及标准13管道防渗漏控制质量控制要点及标准14防安全功能缺陷施工质量控制要点及标准15使用功能缺陷施工质量控制要点及标准16室外管道防渗漏控制质量控制要点及标准17成品保护具体措施表5.4标准表格化标准表格化：将工程管理的质量控制要点、标准以表格形式体现，直观，易操作。指导性操作性范例：5.5标准图形化标准图形化：将工程管理中部分标准以图形形式体现，标准更准确、形象及精细，易于指导及操作。指导性操作性5.6操作表格证据化操作表格证据化：将评审、检查等事项以操作表格形式体现，精确实现精细化标准的落地实施，达到操作留痕，指导性及操作性强。指导性操作性5.7成果模板化模板化：将工程管理的重要成果事项形成模板，通过模板指导项目工程师业务的开展，提升管理的效果及效率。模板化有利于人才的快速学习与成长，为工程系统储备力量的培养提供帮助。指导性操作性目录一、工作进展情况二、精细化管理认识三、文件体系说明四、重点成果汇报五、后续工作1.1工程部管理架构及岗位职责架构：分为普通型和专业型普通型专业型1.1工程部管理架构及岗位职责人员配置表成熟项目创新项目1.1工程部管理架构及岗位职责部门经理1.1工程部管理架构及岗位职责岗位职责：包括工作标识、工作联系、工作主要职责、补充工作要求、任职条件1.1工程部管理架构及岗位职责专业工程师岗位职责：包括工作标识、工作联系、工作主要职责、补充工作要求、任职条件岗位职责：包括工作标识、工作联系、工作主要职责、补充工作要求、任职条件内业管理员1.1工程部管理架构及岗位职责职责分解表：将工程管理部各相关工作分解到各岗位，形成职责分解表。共分解为4大类、36子类、335项工作，实现职责分解精细明确。1.1工程部管理架构及岗位职责1.2工程部团队建设管理指引1、团队建设重视学习及培训2、工作笔记制度大纲目录1.2工程部团队建设管理指引3、部门日志制度大纲目录1.2工程部团队建设管理指引4、晨会制度大纲目录1.2工程部团队建设管理指引5、周例会制度大纲目录1.2工程部团队建设管理指引6、现场巡查制度大纲目录1.2工程部团队建设管理指引7、工程检查制度大纲目录1.2工程部团队建设管理指引8、工程变更签证制度大纲目录1.2工程部团队建设管理指引9、内务电子化管理实现信息记录与共享大纲目录1.2工程部团队建设管理指引2、过程管理

重点：说明工程准备阶段各重点事项的流程要点重点：建立大量模板及表格，指导工作的开展《工程施工组织设计》（模板）《分部（项）施工组织设计》（模板）《安全专项施工组织设计》(模板）《施工现场环境、地下管线调查表》(模板）《工程开工准备工作计划》(模板）《施工组织设计审批表》(模板）《施工图设计文件会审记录》(模板）《工程场地移交验收表》(模板）《施工准备工作完成情况检查表》(模板）2.1工程准备阶段作业指引2.2工程招投标管理指引招标流程图招标流程说明2.2工程招投标管理指引2.3桩基与基础工程施工阶段管理指引重点：以流程图及流程说明表格体现作业流程重点：聚焦地下室防渗漏，形成地下室防渗漏质量控制点2.3桩基与基础工程施工阶段管理指引重点：制定检查表格，采用打“√”的方式对检查内容逐项检查，将标准与操作、执行紧密结合2.3桩基与基础工程施工阶段管理指引2.4主体施工阶段管理指引重点：以流程图及流程说明表格体现作业流程重点：聚焦结构防开裂、阳露台防渗漏及屋面，形成质量控制点及标准2.4主体施工阶段管理指引2.5工程验收及交付阶段管理指引重点：以流程图及流程说明表格体现作业流程工程交付阶段工作流程图人防工程验收工作流程图消防验收工作管理流程图交付业主工作流程重点：以流程图及流程说明表格体现作业流程工程交付阶段工作管理流程说明：消防验收管理流程说明：人防竣工验收工作管理流程说明：2.5工程验收及交付阶段管理指引重点：形成操作表单及模板，指导业务操作《小