国信世家璞园认筹方案

认筹方案国信世家璞园目录市场分析1客户分析2认筹内容3认筹流程43物料筹备35市场分析金科米兰米兰www.themegallery.co项目概况：占地面积（平方米）81953.80所在区位新区江溪路28号总建筑面积(平方米)188503.4总户数1645容积率2.3在售情况一期绿化率35.1%物业形态多层、高层开发商无锡金科房地产开发有限公司物业管理金科物业主力户型高层93-119㎡多层洋房130-280㎡价格洋房均价7500-9500元/㎡高层均价6700-7500元/㎡金科米兰米兰高层主力在售93平米户型高层主力在售119平米户型

项目本周共去化6套，目前去化的房源为先前的剩余房源，成交均价波动较大。27#和28#楼现可交纳5000元意向金预约，预计5月中下旬加推，共计268套，户型面积有93㎡和119㎡两种。物业类型高层洋房楼栋号27#、28#22#、23#户型面积93㎡119㎡150㎡~290㎡层高34层/梯户比2梯4户/价格预计均价7500元/㎡8500~9000元/㎡预计交付时间2013年12月金科米兰米兰www.themegallery.co幢号单元号层号室号面积户型用途总价单价29573301119.78二室二厅高层住宅7226336033305623230293.02二室二厅高层住宅586026630023473301162.41三室二厅多层住宅1308000805323483301162.41三室二厅多层住宅1380972850323485501147.21三室二厅多层住宅12373008405305633-343304145.8三室二厅高层住宅10373677115本周共售出3套高层，成交面积358.6㎡，成交均价6542元/平米。

3套多层，成交面积472.03㎡，成交均价8317元/平米。

项目在售11、12、13#楼2楼278平米洋房，均价7500元/平米左右；22、23#楼洋房，均价8500-9500元/平米，面积130-280平米；15、16、17#楼洋房，主要是140平米左右的房源，均价8000元/平米左右。29#楼高层在售119平米，均价7500元/平米；31#楼高层120平米左右特价房，均价6700-6800元/平米左右。占地面积（平方米）122097.2所在区位新区长江北路与宏源路交汇处总建筑面积(平方米)305244.75总户数2170容积率2.5在售情况一期绿化率40%物业形态多层、小高层、高层开发商无锡东城房地产有限公司物业管理上海万科物业管理有限公司主力户型高层85-137㎡价格高层9400-11000元/㎡项目概况：万科金域缇香万科金域缇香项目备案名金色家园34#、35#房预售许可证号（2012）预销准字第010号开发商无锡东城房地产有限公司物业费2.25—3.8元/㎡总建筑面积370000㎡总用地122097.9㎡当期用地116509.4㎡公建配套面积0.0㎡预售总面积27695.29㎡总套数285套容积率2.5绿化率39.86%物业形态34层高层梯户两梯四户/两梯五户

项目本周成交14套住宅。在售17、18、42、43号楼，房源有85平精装两房、约123平米精装三房，均价9400、9500元/平；137平精装三房，均价11000元/平。现购房按时签约优惠1个点。万科金域缇香幢号单元号层号室号面积户型用途总价单价3443880385.08二室二厅高层住宅76935690423443330385.08二室二厅高层住宅74619287703142330485.01二室二厅高层住宅76170489603443550385.08二室二厅高层住宅75153488333017141401123.18三室二厅高层住宅11426289276314225250284.97二室二厅高层住宅81120295463443990385.08二室二厅高层住宅773000908530173305123.18三室二厅高层住宅10500008524314213130385.08二室二厅高层住宅8056799469344323230284.97二室二厅高层住宅82016996523443550284.97二室二厅高层住宅75898389322723303143.13三室二厅高层住宅1819284127103142330385.08二室二厅高层住宅7560788886314222220485.01二室二厅高层住宅8293779756住宅成交信息本周共售出14套高层，成交面积1324.9㎡，成交均价9506元/平米。商业成交信息本周共售出1套商业，成交面积60.86㎡，成交均价18761元/平米。

万科金域缇香1238585123123858585123项目概况：融侨观邸占地面积（平方米）157048.4所在区位新区锡士路与春江路交叉处总建筑面积(平方米)488312.64总户数2997容积率2.25在售情况一期绿化率35%物业形态多层、高层开发商无锡融侨置业有限公司物业管理福州融侨物业管理有限公司无锡分公司主力户型高层77-123㎡价格高层7000-7500元/㎡高层主力在售77平米户型高层主力在售123平米户型融侨观邸

4月20日加推的16#楼栋共33层，涵盖4个单元共132套房源，呈2梯4户分布。起价6388元/平米，另外一期部分的8栋高层在2012年年底将全部交付，目前几乎是以准现房销售。楼栋层高梯户比单元分布户型面积16#33层2梯4户东单元123㎡东中单元77㎡西中单元77㎡西单元123㎡融侨观邸16#楼房源分布情况幢号单元号层号室号面积户型用途总价单价2437880386.26二室二厅高层住宅6204247192253616160277.64二室二厅高层住宅5600007212253621210377.64二室二厅高层住宅557853718531212101114.7二室二厅高层住宅7851066844融侨观邸本周共售出4套高层，成交面积356.24㎡，成交均价7083元/平米。16#楼景观王座在售，户型面积包括77平米和123平米两种，均价7500元/平米左右，房源将在2012年年底交付。在售25#楼77平米、123平米房源，3#、19#、24#楼114平米房源，均价7000-7500元/平米左右。现购房一次性付款可享2个点的优惠，按揭1个点，按时签约可再享1个点的优惠，会员可享0.5个点的优惠。项目概况：占地面积（平方米）100000所在区位新区长江北路，欧尚超市东南300米总建筑面积(平方米)235079.07总户数632容积率2.1在售情况一期绿化率46.5%物业形态多层、高层、小高层开发商无锡首创东置业有限公司物业管理北京金网络物业管理有限公司主力户型高层86-107㎡价格高层7000-7200元/㎡首创悦府高层主力在售84平米户型高层主力在售107平米户型首创悦府

项目本周成交12套。首创悦府5A楼85、107、133平米房源现已开始认筹，并将于近期推出，具体时间和价格待定。在售5B楼房源面积有86、88、107平米，均价7200-7300元/平米左右，6B楼还剩少量107平米三房，折后均价7000元/平米左右。首创悦府幢号单元号层号室号面积户型用途总价单价48三室二厅高层住宅86970065005b9330385.81二室二厅高层住宅54661063705b9191904107.34三室二厅高层住宅76876971625b932320287.35二室二厅高层住宅56078764207233302142.95三室二厅多层住宅130084591005b924240187.88二室二厅高层住宅65207074204b1631310287.35二室二厅高层住宅55816763904b16110385.81二室二厅高层住宅53202262004b1630300387.42二室二厅高层住宅56385964505b9990285.73二室二厅高层住宅57121966635b914140285.73二室二厅高层住宅57867867505b926260387.42二室二厅高层住宅5944566800本周共售出11套高层，成交面积1021.64㎡，成交均价6652元/平米。

1套多层，成交面积142.95㎡，成交均价9100元/平米。项目概况：占地面积（平方米）209405所在区位新区金城东路春华路交汇处总建筑面积(平方米)370000总户数3072容积率1.81在售情况三期绿化率35%物业形态小高层、高层开发商无锡美新置业发展有限公司物业管理上海圣维仕物业管理有限公司主力户型高层68-123㎡价格高层7200元/㎡左右美新玫瑰大道美新玫瑰大道

项目本周成交3套，其中成交了一套别墅，这是项目近几个月来成交的唯一一套别墅。项目在售高层68平米、88.07平米、123平米户型房源，优惠后均价均价7200元/平米左右；在售三期联排别墅，面积263-390平米，均价12000-14000万/平米左右本周共售出2套高层，成交面积135.76㎡，成交均价7178元/平米。

1套多层，成交面积324.22㎡，成交均价11134元/平米。幢号单元号层号室号面积户型用途总价单价10173-1-4无324.22三室二厅多层住宅361000011134413618210267.48一室一厅高层住宅4830227158413318210268.28一室一厅高层住宅4916167200项目概况：占地面积（平方米）219572所在区位新区旺庄东路与春华路交汇处总建筑面积(平方米)620309总户数3750容积率2.5在售情况三期绿化率43.5%物业形态高层开发商无锡旺佳瑞有限公司物业管理深圳东部物业主力户型高层102-140㎡价格高层5800-6000元/㎡第一国际第一国际楼号9#10#12#13#单元4344414238393637楼层31层33层32层32层梯户设计2梯4户2梯4户2梯3户2梯3户2梯4户房源套数191226225205主力户型68至14080、98、110、119、130、140

项目本周成交8套，价格比较稳定。在售36-44单元高层毛坯房源，102-140平米，均价5800-6000元/平米左右。现有部分特价房在售。第一国际幢号单元号层号室号面积户型用途总价单价94416-171602113.48三室二厅高层住宅64693257001239333302102.78三室二厅高层住宅594879578712383303131.95三室二厅高层住宅72129754661337262604110.46三室二厅高层住宅6529605911123823230296.66二室二厅高层住宅5888236091104124240297.39二室二厅高层住宅5946056105123925250398.17二室二厅高层住宅59898261011041323201119.56三室二厅高层住宅7051225897本周共售出8套高层，成交面积870.45㎡，成交均价5863元/平米。项目概况：占地面积（平方米）186000所在区位新区太湖大道2008号总建筑面积(平方米)550000总户数1708容积率2.5在售情况三期绿化率45%物业形态高层开发商无锡中邦房地产开发公司物业管理上海中邦物业管理有限公司主力户型高层87-122㎡价格高层均价5500元/㎡中邦城市花园中邦城市花园

本周共售出158套高层，成交面积15586.86㎡，成交均价5537元/平米

本周成交158套，为项目之前加推的7#、8#、15#楼。成交均价5500元/平米左右。去化面积多为二房产品。项目概况：占地面积（平方米）123670.1所在区位新区春阳路与太湖大道交汇处总建筑面积(平方米)222606总户数1700容积率1.8-2.0在售情况一期绿化率35%物业形态多层、高层开发商花样年集团（中国）有限公司物业管理深圳市彩生活物业管理有限公司主力户型高层89-158㎡价格高层均价6900元/㎡花样年花郡小结周边项目高层在售价格较为低廉。以金科为例，本周高层成交均价为6542元/平米；

而万科金域缇香85平精装两房，本周成交均价为9506元/平米。而在售新项目也不断推出低价攻势（如中邦），金科未来也将采用价格政策吸引客户，并预计在5月份加推。此举与我们销售节点相冲，所以为了抢占市场，我们必须加快销售进度。目前新区市场洋房竞争激烈，周边项目推出的洋房价格较低。此时推出洋房并不明智。但相较洋房，本项目两房为同区域中刚需客户首选产品。所以为抓住市场机遇、攻破市场的薄弱点、取得可观的资金回笼，我们建议借此契机推出两房产品，首批房源以均价6500元/㎡左右的价格入市。客户分析客户蓄水情况类型数量占比已购3617%意向度较大136%急需知道价格，急于买房2311%反应平淡13666%本项目虽为同区域性价比最高项目，但由于前期筹备时间太长、部分客户急需购房已转购其他项目，所以导致在208组蓄客中客户流失情况严重。数据分析如上表所示，在反应平淡的136组客户中，有30-40组客户表示会到售楼处来，但诚意不高；有40余组客户明确表示需要价格公开后继续了解。4月份老业主回访情况

4月份共回访1060组客户，其中明确有亲戚朋友要买的为40组；表示若有朋友买房会介绍的有36组。所以我们不能仅依靠老业主进行推广蓄客，更应该积极寻找新的客源。

业主回访情况(1060组）有时间来90知道了59有亲戚朋友要买40有价格联系22无法接通30问开盘时间3问价格73问户型5未接125外地号56停机23若有朋友会介绍36空号36关机47挂断45车位3不考虑，对一期不满8不考虑327空白324月份—5月份来人来电分析来人区域4.1至5.6（34组）崇安区1锡山区6江溪街道14旺庄街道7坊前5梅村0南长区1需求房型：两房占26人；三房占8人。购房动机：自住占29人；为下一代占5人

本项目马上进入销售阶段，但4-5月来人来电量较少，为了完成蓄客量，达到火热推售效果，并且在目前客户稀少的情况下，我们急需加大推广力度，争取提前锁定客户、避免流失。来电区域4.1至5.6（18组）锡山区4新区14需求房型：两房占11人；三房占7人。购房动机：自住占18人；为下一代占0人

房展会期间，金科米兰米兰与房多多合作，推出“聚优惠”活动。最高优惠金额达10万元！高层100平米以下8000元抵40000元；高层100平米以上10000元抵60000元；洋房20000元抵100000万元。目前已收取意向金！

金科预计本月26-27日开盘28#楼，国信已有部分客户在金科交意向金，又一波客户争夺大战上场。倘若我们不加快认筹进度，则可能因金科此次大优惠政策下的开盘活动而流失更多客户。为避免客户流失以及抢夺金科部分客户，建议提前释放认筹信息，收取意向金！最新信息小结颂唐进场至今共蓄客208组。但由于前期筹备时间较长，很多客户都属于急于购房者(如婚房、急于迁户口者)，所以导致客户流失情况严重。近阶段的现场接待以及来人来电的数据表明，客户对于价格、优惠以及开盘日期的关注最为迫切。

在老客户回访过程中发现，他们对于世家二期的购买信心还不是很足，关键在于他们大多认为现居住品质与周边其它楼盘做比较还是处于劣势，只不过稍优于中邦而已。

周边竞品金科以及中邦即将推出新的房源，颂唐预判如果我们不在这个时间利用稍为低廉的价格区间及优惠措施吸引并抢占客户，则会流失更多区域内客户。

认筹内容目的：制造热销氛围，引起市场关注，达到第一波开盘引爆的效果；加深老业主及其亲友的影响力，通过口碑传播楼盘形象，形成扩散效应，加大市场影响力；以优质的产品、优势的价格，提前锁定客户！使项目快速进入销售期，减少后期的销售压力。前提条件：销售法律手续完备工程形象良好现场包装到位宣传资料齐备销售资料齐备加大优惠力度认筹目的及前提时间、地点、人数时间：6.2-6.29地点：售楼处认筹方式：以VIP卡形式发放认筹房源本次认筹主要针对首批的12#高层，共180套房源。

颂唐建议可从中选取120套两房以及部分三房（30套中低楼层房源）作为此次认筹房源。注由于现在购买客户对于高性价比的刚需产品认可度较高，另外为了首批开盘能够取得热销的效应，我们建议此次VIP认筹仅针对高层。为了达到更好的品质展示效果以及销售目标，洋房产品建议在样板段以及样板房公开后进行VIP认筹（预计7月份左右）。认筹平台本次认筹可利用现有的国信会平台，以国信会为由头举办认筹活动。收取的认筹金视为国信会入会金。入会国信会后，业主可享受更多购买时的优惠享受。

颂唐建议，认筹以VIP卡形式发放并可与国信会挂钩，认筹金额5000元（国信会入会费用），可享4重优惠：1、交诚意金5000，可享5000抵1.5万活动（具体价格需另行核算后再定）2、“日进斗金”活动。客户自办卡之日起，可享受每天100元的优惠，若自6.2日起办卡直至开盘，则累计享受3000元左右。3、认筹客户在指定时期内转定者，享受贷款99折优惠，一次性付款97折优惠。4、在6.2-6.29期间内认筹的客户，若在开盘时不购买，则在开盘后两周内办理手续便可全额退款，还可享受200元购物卡赠送。认筹优惠及权益认筹信息发布途径1、国信世家百万方围墙是一个很好的广告释放点。在景观示范段围墙上以及原围墙基础上更换单幅画面，透露认筹信息，告知群众。2、可利用楼体广告，释放火爆预定的信息。3、短信群发结合派单释放“国信世家璞园开盘在即，火热认筹中”信息。4、网络广告诉求释放认筹信息。5、结合电台15秒文案释放认筹信息。6、结合搜房推广方案，利用网络通栏等途径释放认筹信息。7、借房展会之际，口头释放认筹信息。8、报纸信息释放。9、置业顾问上门回访、电话回访大客户。老带新政策背景：因本项目将依靠老业主作为资源主力蓄水，故为促进项目首批开盘的快速销售、最大程度挖掘利用老客户资源，建议通过老带新奖励政策，带动老客户激情，获取新的目标客户，扩大销售渠道。而鉴于客户对车位没有提前购买欲望的心理和车位优惠没有吸引力的前提，颂唐建议老带新政策应避免车位优惠的举动。老带新政策活动意义：效果——十分明显（周边竞品均有老带新方案）淡市——拓展客户的一个重要渠道试水——低成本营销的一个重要方法花样年老带新方式：1、老客户介绍，送1万元车位抵用券2、泛客户介绍，送2千车位抵用券竞品老带新政策新城尚东区老带新方式：1、老业主介绍1位新客户免1年物业管理费2、介绍第2个客户免2年物业管理费3、介绍第3个客户免4年物业管理费万科金域缇香：1、免物业管理费1年，并送1000元油卡。金科米兰米兰：1、老业主介绍1位新客户免1年物业管理费2、介绍第2个客户免2年物业管理费3、介绍第3个客户免3年物业管理费复地悦城：1、送500元手机充值卡和2000元家乐福超市购物卡老带新政策时间点：时间：5.31——6.29（开盘前一个月）地点：售楼处老客户定义已成功购得国信世家一期任一单位的客户（已签署购房合同并完成一切相关手续的人员为准）以及购买国信世家二期的业主（本阶段以一期业主为主）。新客户定义在活动时间段内，客户第一次上门是由老客户带领且成功认购璞园产品的客户（以购房合同为准）。老带新政策老带新政策内容：每成功介绍一位新客户可得3000元购物卡，新客户除可享受活动期间的VIP卡优惠政策外，还能享受内部认购98折的优惠。附注：1、以上兑现奖励的前提必须在新客户签订购房合同并完成所有相关贷款手续后，且全额到账后方可执行；

2、老业主重复购买不计算在老带新之内，只可享受VIP以及内部认购优惠活动；3、老业主介绍客户可按介绍的数量累积优惠。老带新政策老带新政策释放途径：老带新政策1、一期内部电梯广告，释放老带新优惠信息。2、售楼处现场易拉宝展示。3、短信群发、CALL客，并结合上门拜访释放优惠。4、网络广告、软文炒作。5、报纸纸媒信息释放。老带新政策老带新政策操作要点：1、推荐方（老客户）必须亲自带其推荐的新客户上门，由销售代表协助客户填写推荐登记本并经销售经理确认，最后得到开发商的有效确认。同时协助现场销售代表促进新客户成交，方视为有效推荐。2、推荐方（老客户）奖励的兑现时间为：推荐方推荐的新客户在签订购房合同并完成相关贷款手续后，且全额到帐后，即可至售楼处办理相关手续。老带新政策老带新政策操作流程：推荐奖励资格确认推荐方必须亲自带推荐的新客户上门（第一次来售楼处时即可）到达售楼处后，在登记本上登记老带新信息，按登记本上的信息逐一填写并确认签字。同时须经本项目对接的销售代表、销售经理以及开发商代表确认签字，方具有推荐奖励的资格。如遇特殊情况不能完成，则报至甲方，由甲方定夺是否具有推荐奖励的资格。推荐人（老业主）协助成交推荐人可利用其身份，协助现场销售人员促进该客户成交凡推荐成交的，需将新客户购买的房型及时登记在推荐确认登记本中。该确认表将作为推荐成交奖励的重要依据。跟进签约推荐成交后，推荐人有义务帮助现场销售员完成后续购房合同的签署工作凡经推荐成交的单位，在签署购房合同后的3个工作日内，由开发商指定专人于售楼处协助办理并填写老带新确认单。一式三份：客户一份，销售经理一份，开发商一份存档。老带新政策注意细则：1、禁止老客户要求售楼员帮找新客户、售楼员与客户“串联”谋取利益的情况发生，一旦出现严厉惩罚。2、新客户利用第三方（另外名字）上门重新登记，更名到自己名分上，获取利益，需严格杜绝；3、新客户利用直系亲属重新上门登记或者换销售人员重新登记，谋取利益，只有新客户享受