物业管理实务第六章

第六章房屋附属设备设施的管理

第一节房屋维修管理概述一、房屋维修的含义1狭义：仅指对房屋的养护和修缮，广义：包括对房屋的养护、修缮和改造。2维修目的恢复、保持或提高房屋的安全性与耐久性改善或提高房屋的艺术性二、房屋维修责任的划分

1新建房屋在保修期内由施工单位负责2保修期满后由业主承担维修责任并承担费用

对于业主委托物管企业管理的物业规定如下：1）物业公司负责维修共用部位共用设施、及场地a）共用部位：楼盖、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位和外墙面、楼梯面、走廊通道、门厅、电梯厅、车库。b）共用设施及场地：上下水管（屋内）、落水管、邮箱、垃圾箱、供电干线、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉、高压水泵房、楼内消防设备、电梯、道路、化粪池、自行车棚、休息庭、健身设施、网球场、游泳池、超市等。2)业主承担自用部位自用设备的维修建设部发布的于1998年9月1日起实施的商品房购房保修期规定：1屋面防水3年2墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年3墙面、顶棚摸灰层脱落1年4地面空鼓开裂、大面积超砂1年5门窗翘裂、五金件损坏1年6管道堵塞2个月7供热、供冷系统为1个供暖期或供冷期8卫生洁具1年9灯具、电器开关6个月第一节房屋日常维护管理一、房屋日常维护是指在房屋设计适用寿命内，为保证其原有的完好程度和适用功能作用的正常发挥所进行的必要工作，包括周期性和不定期的检查、调整、上油、清扫、涂漆、某些部件的更换、小的修理，以及其他一些保证使用寿命、防止以外损坏的维护保养活动。房屋日常维护的特点：项目简单零星分散量大面广工种多原料品种多时间紧迫耗费少房屋日常维护的种类零星维护：物业服务企业根据掌握的实际情况或根据业主的保修，对房屋使用过程中突然的小损小坏进行及时修复的预防性养护。内容：屋面筑漏（补漏）、修补屋面、泛水、屋脊等；钢、木门窗的修整、拆换五金、配玻璃、换纱窗等修补楼地面面层、抽换个别楞木等拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等；抽换个别檩条，接换个别木梁、屋架、木柱，修补木楼梯等；下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等；房屋日常维护的种类计划维护：指对房屋各组成部分定期保养和修缮，不是等到问题出现后再进行修补，而是根据不同的部位和不同的构件、配件制定不同的保养周期，按计划定期地进行维护保养。内容：例行检查全面保养二、房屋日常维护的管理房屋日常维护的项目收集走访查房的定期检查收集住（用）户随时报修收集编制房屋日常维护工程计划落实房屋维护项目的任务监督检查房屋日常维护项目房屋日常维护的考核评价房屋日常维护工程的考核指标定额指标：人工定额和材料定额。人工定额：指每个小修养护人员应完成的小修养护工程量；（大于）材料定额：指完成一定的合格小修养护工程所需消耗用的材料量。（低于）服务指标：走访查房率、小修养护计划率和小修养护及时率。走访查房率：指物业服务企业每月走访查房户数与辖区内住（用）户总户数的百分比，可分为月度走访查房率（大于50%以上）和季度走访查房率（达到100%）。房屋日常维护工程的考核指标服务指标：走访查房率、小修养护计划完成率和小修养护及时率。小修养护计划完成率（达到80%）：指物业服务企业当月完成的属小修养护计划内项目的户次数和当月养护计划安排的户次数之比。小修养护及时率（达到99%以上）：指当月（季）完成的小修养护户次数与当月（季）全部检修报修中的应修户次数比。房屋日常维护工程的考核指标安全指标：是考核小修养护工程是否确保住（用）户和小修安全的指标，包括事故率、违章率。经费指标：是考核小修养护工程是否节约使用小修工程经费的指标，一般指实际使用小修养护费用与计划或预算小修养护费之比。第二节房屋维修管理一、房屋维修的概念、方法与种类概念：房屋维修是指对遭受破坏的或者完全破旧的房屋进行处理，使之重新处于正常使用状态。Tip:维修是治愈性的，而维护是预防性的。方法：定期性维修预防性维修检测性维修拆除性维修

3原则：

1坚持“经济、合理、安全、实用”的原则

2采用不同标准，区别对待原则

3维护房屋不受损坏的原则

4为用户服务的原则

5修缮资金投资效果最大化原则房屋维修的种类1、小型维修：属于日常维修养护服务。2、中型维修：是指建筑物在经过一个较短的使用年限后（3~5年），房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。房屋维修的种类2、中型维修特点：集中、项目较小而工程量比较大、有周期性。范围：1、少量结构构件形成危险点的房屋维修；2、一般损坏房屋的维修；3、整幢房屋的共用生活设备的局部更换、改善或改装、新装工程及单项目的维修房屋维修的种类3、大型维修：指那些单位维修任务耗时至少超过两个工作日的任务，无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和共用生活设备（包括上下水、通风、取暖等）的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆换、改装、新装，以保证其基本完好或完好的工程。特点：工程地点集中、项目齐全、整体性范围：1、修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程；2、对整幢房屋的共用生活设备进行管线更换、改善或新装的工程；3、对房屋进行局部改建的工程；4、对房屋主体结构进行专项抗震加固的工程。房屋维修的种类4、房屋翻修：是指原来的房屋需要全部拆除、另行设计、重新建造，或利用少数主体构件在原地移动后进行更新改造的工程。特点：投资大、工期长范围：1、房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危险；2、因自然灾害破坏不能再使用的房屋；3、地处陡峭易滑坡地区的房屋或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋；4、主体结构、维护结构简陋无修缮价值的房屋；5、国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。房屋维修的种类5、房屋综合维修：是指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的成片维修和为改变片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽修（全项目修理）的工程。范围：如果有该片（幢）大部分严重损坏，或一般性损坏需要进行有计划维修的房屋，或需改变片（幢）面貌的房屋，都需要进行综合性维修。费用比较：小修中修综合维修大修翻修1%以下

20%以下20%以上25%以上几乎全部二、房屋维修管理的内容和程序房屋维修管理是指物业服务企业按照一定的科学程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房屋进行大中型的维护修缮和更新改造的管理。包括：房屋维修前的管理房屋维修施工管理房屋维修行政管理房屋维修档案资料管理房屋维修前的管理：房屋验收管理、房屋质量管理和危房管理。房屋验收管理：是指物业服务企业在住户入住前，协助住户检查所接收房屋的质量是否合格的一系列管理工作。房屋质量管理：是指对现有房屋的完好或损坏程度划分等级，依据：各类房屋的结构、装修和设备等的完好或毁损程度。房屋损坏的现象1自然损坏气候因素：风霜雨雪、冰冻、有害物质的氧化作用生物因素:虫害（白蚁）、菌类（霉菌）等作用。地理因素：地基土质的差异引起房屋的不均匀沉降灾害因素：天灾人祸。地震、洪水、泥石流等。2人为损坏使用不当：不合理改装、搭建；不合理改变用途，周围设施的影响等（人防工程等。）设计和施工质量低劣：房屋坡度不符合要求水泥差预防保养不善：钢筋混凝土露筋，铁件落水设备没有用油漆等。房屋的组成部分评定房屋完损等级按下列三个部分及其项目进行：1结构部分——基础、承重构件、非承重墙（配重墙）、屋面、楼地面等项目2装修部分——门窗、外抹灰、顶棚（吊顶）、细木装修等项目3设备部分——水卫、电器照明、特殊设备（如消防栓、避雷针装置、电梯）等项目房屋完损等级分类完好房：指正规房屋其结构完好、屋面或板缝不漏水、装修和设备完好齐全、管道畅通、现状良好、使用正常。基本完好房：指房屋结构基本完好牢固，少量构部件有稍超允许值的轻微损坏，但已稳定。屋面板或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，但通过维修可以恢复使用功能的房屋。一般损坏房：指房屋局部结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，屋面或板缝局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通、水卫电、照明、管线等器具和零部件有部分老化、损坏和残缺，需要进行中修或局部大修的更换部件的房屋。严重损坏房：指严重失修的房屋，部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏雨、设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫电、照明、管线器具和零件残缺及严重毁损，需要局部整修、更新等大修的房屋。危险房：指房屋承重结构已属危险构件，主体构件强度严重不足，稳定性很差，丧失承载能力，随时有倒塌的可能，采用局部加固的修理仍不能保证安全的房屋，已丧失维修价值的房屋，因结构严重损毁需要拆除、翻修的整幢房屋。房屋完损等级评定原则：1、要对整栋房屋进行综合评定；2、要以实际完损成都为依据评定，而不能以建造年代或原始设计标准高低为依据；3、要掌握好评定等级的决定因素和标准，加以建造年代或原始设计标准高低为依据；4、要对重要房屋的评定等级进行严格复核测试；5、要对正在施工的房屋进行竣工前的房屋评定。房屋完损等级的评定方法1.房屋的结构、装修、设备完损程度符合同一个标准，则该房屋完损等级就是该等级。2.结构各项属于同一个完损标准，在装修、设备部分有1~2项下降一个等级，其余各部分和结构部分符合同一标准，则该房屋的完损等级按结构部分的标准。3.结构部分中，非承重墙或楼地面完损程度下降一个等级，装修或设备部分中有1项下降了一个等级，其余各项符合上一个等级，则该房屋的完损等级按上一个等级确定。4.结构部分中，地基基础、承重部分、屋面等符合一个等级，其余部分高出一个等级，则完损程度可按承重部分的等级处理。房屋完损等级评定基本方法：定期评定：每隔1~3年（或按各地规定）对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。不定期评定危险房屋的解危办法观察使用法处理使用法停止使用法整体拆除法房屋维修施工中的管理房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效、科学的管理。内容：计划管理调度管理技术管理质量和安全管理材料管理机械设备管理施工班组管理竣工验收管理房屋维修施工后的管理房屋维修考核评价的标准基本质量标准基本效率标准时间成本资金占用率房屋维修考核评价的指标房屋完好率房屋维修工程量大、中修工程质量合格（优良）品率第三节房屋附属设备设施管理房屋设备设施是房屋建筑物内部附属设备设施的简称，它是构成房屋建筑物实体的有机组成部分。房屋设备设施可分为房屋建筑卫生设备设施和房屋建筑电气工程设备设施两大类。房屋建筑卫生设备设施给排水设备设施系统：房屋建筑内部附属设备设施中各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设备设施的总称。1.供水设备分为供水箱、供水泵、小水表、供水管网四个方面。从用途上看，房屋供水基本上可分为生活用水设备、生产用水设备、消防用水设备。2.排水设备是指用来排除生活污水和屋面雨水的部分，包括室内排水管道、通风管、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。根据接纳污水的性质，排水管分生活污水管道工业废水管道室外雨水管道房屋建筑卫生设备设施3.卫生设备包括：浴缸、水盆、抽水马桶、面盆等；4.热水供应设备淋浴器、供热水管道、热水表、加热器、循环管、减压阀、自动温度调节器、热水锅炉、热水水箱等。5.消防设备指建筑物内部附属的消防装置：消防水池或水箱、消防栓、水枪、灭火器、消防龙头、消防泵；温感器、烟感器、防火卷帘、防火门、消防报警系统、消防电梯、抽烟送风系统、消防通道、事故照明。6.中水系统中水系统是将民用建筑或建筑小区排放的生活废水、污水及冷却水等经过适当处理后，回用于建筑或建筑小区作为生活杂用水的压力供水系统。中水处理设备常用的有：格栅：截留粗大漂浮物毛发去除器油水分离器调解池沉淀池滤池深度处理构筑物：消毒及活性炭吸附池供暖设备：按所用带热体（热媒）不同分为热量的发生器——如锅炉、蒸汽喷射器等输热部分——如室外供暖管道散热部分——如暖气片、辐射板、暖风机等供冷设备：制冷机、深井泵、空调机、电扇、冷却塔、循环泵等热水供暖系统（住宅）蒸汽供暖系统电供暖4、供暖、供冷、通风设备房屋建筑电气工程设备设施1.供电设备包括铁盒子（配电箱）、电表、总开关、供电线路、户外型负荷开关（高压开关）、室内型漏电保护自动开关、照明灯具等。2.弱电设备随着人们生活水平的提高，弱电设备越来越多。主要包括：通讯设备(电话、传真)、广播设备(收音机)、网络设备（宽带）、消防报警设备、电视监控设备、闭路共用天线电视系统设备等，总之是用电量小的设备,是相对于强电设备而言的.房屋建筑电气工程设备设施房屋运输设备设施3.电梯设备是高层建筑:垂直运输设备。1）按使用性质分2）按速度分客梯货梯客货两用梯高速梯速度2m/s以上快速梯1.5m/s以上低速梯1.0m/s以上房屋建筑电气工程设备设施防雷设备一般建筑物的避雷设施有：避雷针、避雷网、避雷带。设备的配置与安装是根据物业的用途、档次及用户的要求确定的。如普通住宅：一般设给排水、供电、照明、供暖等设备高层住宅：需增加电梯、消防等综合性商厦：配备全部设备，先进齐全智能化楼宇的技术设备系统智能化楼宇一般是指：配备了自动化设备的系统。1计算机监控技术设备2综合布线技术设备3计算机信息管理技术设备4计算机网络与现代通讯技术设备三、房屋设备设施管理的内容房屋设备设施的基础资料管理设备设施原始资料档案管理重要设备设施维修资料档案管理保修单运行记录检查记录运行月报考评材料技术革新资料三、房屋设备设施管理的内容房屋设备设施的运行管理建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行要求（标准）及文明安全运行的操作规定、安全操作规程等运行要求（标准）及文明安全运行的管理，并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。房屋设备设施的维修管理房屋设备设施的能源管理四、物业设备的管理办法（一）给水系统的管理具体措施：1做好物业给水系统设备的基础资料管理。2防止二次供水的污染。3节约用水，防止跑、冒、滴、漏和大面积积水事故的发生。4对供水管道、阀门、水表、水泵、水箱进行经常性维护和定期检查，确保供水安全。5制定事故处理预案，发生断水故障，应及时抢修。6消防水泵要定期试泵，至少每年一次。7建立责任制，由专人负责日常供水。8定期查表、读表，定期督促交费、收费。限水、停水前应提前通知。（二）排水系统的管理管理范围界定：物业：室内排水系统；道宽在3.5米以下的市政排水设施。市政工程管理部门：道宽在3.5米以上的市政排水设施。管理内容：1重视巡视检查与维修工作:a)定期对排水管进行养护、清通及清除污垢。b)定期检查排污管的工作状态，防止排污管由于氧化生锈而产生渗、漏水现象。c)对陈旧设备进行更新，防止重大事故发生。d)室外排水沟渠应定期检查和清扫，清除淤泥和杂物。2建立健全排水设施的资料档案。3加强宣传教育工作。（三）供电系统的管理具体措施：1设备档案的建立和完善。2建立健全严格的配送电运行制度和电器维修制度，责任到人。3加强有关人员的培训。4建立24小时值班制度。5供电设备的正常维护和保养a)检查沿墙、脊檐、顶棚架设的明线是否松脱、垂落、损伤。b)检查各类绝缘导线的绝缘是否老化。c)检查金属管连接的地线是否良好。d)检查开关、灯头、插座等是否牢固、灯头吊线距地是否太低。（四）供暖系统的管理（一）锅炉的检查及保养1定期检查有三个重点检查锅炉的受侵蚀情况。b)检查附件是否严密。c)检查受压部件有无过热变形或渗漏。超水压试验满足下列条件之一的：a)锅炉已连续使用六年或锅炉已停运1年以上，再次使用的。b)锅炉经过移装或改装。c)锅炉的受压部件进行了更新或挖补，或经过较大的电焊修理的。d)水管锅炉的冷水管和热水管的更换超过一半以上的。（二）供暖管道的管理a)教育、指导用户正确使用供暖设备、注意一些关键事项。b)为了减少热能损失，避免管道上冻，装有供暖设备和管道的地方应注意保温。c)为了减少腐蚀和堵塞现象，水暖系统的循环水必须是必须是经过处理合格的水。供配电管理的主要内容1.配备合格的专业技术人员和相应数量的操作和维修电工。2.制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。3.建立供配电系统技术档案。4.配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗品等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。5.定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。6.建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷用电。7.要建立火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施。供配电管理的主要内容8.做好节约用电工作，降低损耗。9.限电、停电要提前通知业主、物业使用人。10.供配电运行建立24小时值班制度，对发生故障时应能及时组织力量抢修，尽快回复电力供应。11.定时对备用电源进行检查，对蓄电池进行充电，对备用发电机运行试验。12.重视无功功率和补偿工作，提高功率因素，改善用电质量。13.进行公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。空调系统管理的主要内容1.配备足够符合要求的专业技术人员负责空调系统的管理，并进行阶段性的岗位培训。2.建立空调系统技术档案。3.根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制定空调系统运行和保养制度，制订大、中、小修计划和测试调整计划。4.备齐空调维修测试用的工具，准备恰当数量的零配件、润滑油和制冷剂等，建立空调专业维修服务公司和零件供应商档案。5.根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态。空调系统管理的主要内容6.进行空调用电用水计量和空调运行成本核算，测算空调收费。7.在空调设备新装和改装时间要重点考虑用电负荷问题和噪音污染问题。8.在业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导。9.在空调系统停机一段时间（如冬季停机）重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作。10.定期对空调系统进行测试，以便进行相应的调整和改进，使空调系统保持在最佳运行状态。1.空调系统管理的注意事项1.空调系统运行消耗的水、电和其它能源在物业管理公共用水用电和能耗中占有很大的比例，空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作。2.空调系统运行产生的噪音是物业噪音污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空套噪音的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视。3.中央空调系统是保证建筑物内空气质量的重要设备，应注意恰当地控制新风比例并注、意采取隔尘、杀菌和消毒措施。2.业主和住户安装空调指导内容1.用电负荷的计算和供电线路的匹配；2.安装位置和安装方式的选定，主要考虑空调的工作效率、建筑物外观的美观和统一性、空调安装的安全性及噪音和滴水对环境的影响等内容。3.空调系统的节能措施1.使用节能程序改变机器的启动和停止时间，对不同性质的负荷区别对待，这是空调节能的重要手段。2.保证和加强相关管道的保温。3.尽可能消除和减少空调房间内各种干扰源的影响。4.保证冷媒液的恰当用量。5.冷凝水的排除等。四.电梯系统管理的主要内容1.按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书。2.根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养说明，制订电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序，包括值班安排、操作规程和应急处理，日常巡查、周检、月检内容，大、中修计划和工作程序等。3.建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档，妥善保管。4.备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和专业技术服务公司。5.根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和保养时间。6.进行电梯的用电计量和成本核算，以此测算出电梯的使用成本。7.电梯维护保养或故障停梯均应及时通告业主、物业使用人。五.消防系统管理的主要内容1.配备消防设施主管技术人员，要求这些人员既有机电设备管理的知识和经验，又有必要的消防知识，有较强的工作责任心。2.建立严格的消防设备管理制度，每个消防设备都应指定消防设备责任人。3.建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构、性能、技术指标和图纸、使用说明书、测试数据等，还应包括每次试验、测试的结果和数据，更换和改造记录等。4.建立消防设备巡视、检查、测试制度，具体内容可根据消防设备的使用要求和技术说明书制订。5.对日常巡查和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕，并进行调查分析，采取措施避免错误再吃再次发生。6.对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。7.将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的专业水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价。8.电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能继续使用。1.消防系统管理工作的注意事项1.同其他机电设备不同，消防设备大多数是在发在发生时才投入运行的待机设备，到实际使用时才发生故障并维修调整是不允许和来不及的，因此，日常的巡视、检查、试验和测试是保证设备完好的基本手段。要高度重视这项工作，要针对巡视、检查、试验和测试等工作制定计划，要有专人进行，要有记录，对发现的隐患要有整改方案和时限。2.消防演习是测试消防设备的有效手段，它不仅能全面测试消防设备的运行情况，及时发现错误和隐患，还可以训练操作人员，避免在实际发生火灾时发生由于紧张而产生的判断和操作失当的错误。房屋设备设施的维修管理(一)设备的保养1含义：是指对设备所进行的常规性检查、养护、添装、维修、改善等工作。2三级保养制日常维护保养一级保养二级保养

物业管理企业供电部门自来水公司燃气公司有关部门主要有（1）日常维护保养：指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。包括：定期检查、清洁润滑、发现小故障及时排除。（2）一级保养：是按计划进行的保养维护工作。对设备进行局部解体、清洗、调整。如:试暖（3）二级保养：对设备进行全面的清洗，部分解体检查和局部修理。如地热的燃气炉每两年就要全面保养一次，否则就要多发故障。3设备点检：用仪器或人的感官对某些关键部位进行检查。如用仪器测试天然气管道是否漏气；用仪器测试是否漏电等。(二)设备的维修工程根据设备的完损情况分

零星维修工程中修工程大修工程设备更新与技术改造

1.零星维修:日常的保养、检修及排除运行故障而进行的修理。2.中修：进行定期的全面检修，部分解体，更换少量零部件，更换率一般在10%—30%。3.大修：定期的全面检修，全部解体，更换主要零部件，更换率一般超过30%。

4.设备更新与技术改造：设备使用一定年限后，其技术落后，效率低、能耗大，通过更新设备，提高和改善其技术性能。

(三)设备保养与维修的原则做到“三好”、“四会”和“五定”三好：用好、修好、管理好四会：会使用、会保养、会检查、会排除故障五定：定量、定人、定点、定时和定质维修案例分析

1公有住房房屋出现问题谁负责？

邹某购买了单位一栋5层楼的顶层住房，经过几年的使用，该栋楼房顶已多处漏水而影响居住，必须及时维修。但当邹某向其他楼房的购房户提出共同修缮楼顶时，他们以不是顶层住户，没有直接使用楼顶而不同意共负维修责任。原售房单位也不给解决此事，邹某非常苦恼，那么公有住房出现问题应该由谁维修呢？

分析：建设部颁布《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》该办法第六、第七条

规定，公有住宅出售后，住宅共有部分和公用设备的维修养护由原售房单位承担，原售房单位可按规定比例（与单位好坏有关）向购房人收取维修养护费用。因此，楼顶的防水维修，应当由楼内所有的购房人按规定比例向原售房单位缴纳维修保养费后，由原售房单位组织人员负责维修。

2、案例田女士住在二十世纪八十年代初建成的住宅楼内，该楼的设备设施都是当时配置的。该楼无专人开电梯，前几年因电梯故障田女士曾被困在电梯中。这一天，她的老父亲又被关在电梯里半个多小时，田女士找到负责管理该小区的物业管理公司提意见，工程部主管表示一定要加强电梯的管理，同时说明由于公司缺少专业技术人才，目前正准备和专业化维修保养公司签订外包合同，这样问题就可以解决了。请问：（1）签订外包合同后状况会有所改善吗？为什么？（2）这样的老楼要保证电梯的正常运行，在维修管理方面还应该采取些什么措施？答题思路参考：1、电梯属特种设备，一般应委托专业公司维修养护；2、该电梯已使用超过20年；3、一般电梯连续运行15年应更新改造。答案要点：（1）物业管理公司在缺少技术人员的情况下，把特种设备外包给专业化的维修保养公司，情况会有所改善。电梯得到了专业的养护，可以避免在维修保养过程中，由于人工操作失误给设备带来损失，从而减少故障，也可以延长设备的使用寿命。（2）这样的老楼，包括附属设备、设施已有20多年的历史了。一般电梯连续运行15年以上，如主机和其他配件磨损耗蚀严重，不能恢复又无法更换时，就需要进行更新或改造。所以，该楼的电梯在连续运行20多年后要保证正常运行，需要进行更新改造。案例：

A大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠，对大多数户内维修暂时采取了无偿提供方式(若当初就把这一想法向业主客户将清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻烦)。入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始实据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。请问如果你是该项目经理，你