农用地估价技术报告

农用地估价技术报告项目名称：XX开发投资有限企业位于XX地号XX宗地国有农用地使用权抵押价钱评估受托估价单位：拜托估价方：XX开发投资有限企业估价日期：二OO三年一月二十至二OO三年一月三十一日编号：[2003]XXX（JS）安第XXX号重点词：XX市；抵押；2003年第一部分总述一、 估价项目名称XX开发投资有限企业位XX地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价钱评估（XX市）二、 拜托估价（略）三、 受托估价单位（略）四、 估价目的XX开发投资有限企业为筹集建设资本拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。依据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局公布的《关于土地使用权抵押登记相关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地财富办理审方法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，拜托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二OO三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平坦的开发水平。登记用途为农用地，实质用途为养殖用地，设定使用年期为节余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价钱，为委托方显化财富并向银行进行土地抵押贷款供给客观、公正的土地价钱标准。五、 估价期日二OO三年一月三^一日六、 估价日期二OO三年一月二十天至二OO三年一月三-一日七、 地价定义1．地价内涵本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二OO三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海防备范设备，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设备、具备养殖用地相应的土地平坦的开发水平。节余使用年期49.48年，设定土地权益为农用地使用权，设定养殖制度为一年养殖的养殖水面。2．土地实质开发程度在估价期日，待估宗地实质开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海防备范设备，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护坡设备、具备养殖用地相应的土地平坦的开发水平。3．土价定义依照（1）设定的开发程度。本次估价目的为抵押贷款，所以本次估价设定的开发程度为待估宗地实质开发程度，即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设备、具备养殖用地相应的土地平坦的开发水平。（2）设定的用途、养殖制度与使用年期。经土地估价现场检验，待估宗地实质用途为养殖用地，与登记用途一致，养殖制度为一年养殖的养殖水面，土地使用权的停止日期为2052年7月17日。依据本次评估目的，依照合法原则及估价期日的正常经营技术管理水平，设定用途为养殖用地，设定养殖制度为一年养殖期的养殖水面，设定农地使用权的使用年期为其节余使用年期。八、估价依照（一）法律、法例和政策文件1．《xx土地管理法》（1998年8月29日第九届全国人民人表大会常务委员会第四次会议订正，1999年1月1日实行）2．《中华人民共和国土地管理法实行条例》（1998年12月24日国务院令第256号，1999年1月1日实行）3.《XX省土地管理条例》（2000年10月17日XX省第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议经过，自2001年1月1日起实行）4．国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地财富办理审批方法的通知》（2001年2月13日，国土资发[2001]44号）5．原国家土地管理局公布的《关于土地使用权抵押登记相关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）6．国土资源部《关于印发试行＜土地分类＞的通知》（2001年8月21日，国土资发[2001]255号）7•关于建立土地估价报告务案制度的通知（X国土资发[2001]117号）8•XX省人民政府和XX省国土资源厅、原XX省国土管理局颁发的相关文件9•XX市人民政府和XX市国地资源局颁发的相关文件（二）技术规程1．中华人民共和国国土资源行业标准（农用地估价规程）（ TD/D1006-2003）2．中华人民共和国国家质量督查检验检疫总局公布的国家标准（城镇土地估价规程）（GB/T18508-2001）（三）其余1．拜托方供给的相关资料（1）国有土地使用证复印件（2）拜托方供给的保价对象内的道路、通沟渠泵站灌排水、通电、通信等方面基础设备的资料（3）拜托方供给的最近几年财务状况等基本状况资料（4）拜托方营业执照（5）拜托方供给的估价对象土地获得过程、土地利用与权属更改状况的资料2．受托估价方掌握的相关资料（1）估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本状况资料（2）估价对象所在地统计资料（3）估价对象所在地xx整体规划（4）估价对象所在地农用基本状况资料（5）估价对象所在农地出租、承包等方面的交易实例及相关方件3．估价人员实质勘探、检查所获得的资料（1）估价人员实行踏勘和检查采集的相关估价对象权属、基础设备、宗地条件方面的资料（2）估价人员实地踏勘和检查采集的相关估价对象土地利用资料（3）估价人员实地拍摄的相关估价对象内的土地利用状况的照片以及地区景观照片（4）估价人员实地踏勘和检查采集的估价对象所在地水利工程造价信息等方面的资料九、估价结果XX开发投资有限企业拜托评估的XX市XX闸东南宗地，国有土地使用证书编叼为大土（38）国用2002）字第1344号，土地登记用途为农用地（90），评估设定用途为农用地，在估价期日二OO三年一月三^一日，使用年期设定为49.48年。设定土地权益为农地使用权，设定耕作制度为一年养殖期的养殖水面，设定开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海防备范设备，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设备、具备养殖用地相应的土地平坦的开发水平下，单位面积国有农地使用权价钱为5.84元/平方米，即伍元捌角肆分每平方米；土地登记面积为51，316，330.82平方米，总地价为29，968.74万元，即人民币贰亿玖仟玖佰陆后捌万柒仟肆佰元整。扣除出让金后的国有划拨农地使用权价钱3.50元/平方米，国有划拨农地使用权最高可抵押地价为17，960.72万元，即人民币壹亿柒仟玖佰陆拾万柒仟贰佰元整。详见表1《土地估价结果一览表》。估价期日的土地使用者土地证书号（xx地号）xx地地点估价期日的实际用途估价设定的用途容积率估价期日的实质开发程度估价设定的开发程度土地使用年期面积m2单位面积地价元m-2总地价万元备注xx地红线外通路、通沟渠泵站灌排一年大土（38）国用（2002）字第1344号略农用地养殖期的养殖水面水、通电、具备海防备范设备，xx地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备养殖用地相应的土地平坦的开发水平xx地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海防备范设备，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备养殖用地相应的土地平坦的开发水平设定49.48年.825..74国有出让土地使用权的价钱xx开发投资有限企业表1土地估价结果一览表估价机构：XX估价报告编号：XX估价期日:二OO三年一月三^一日估价期日的土地使用权性质:国有划拨一、述地估价结果的限制条件2．土地权益限制:未设定。3．xx地红线外基础设备条件:xx地红线外基础设备条件四周道路状况:一般；供电状况:一般:道路状况:一般；供电状况:一般:通沟渠泵灌排水状况:一般；防范设备状况:具备海谨防范设备。防范设备状况:具备海谨防范设备。地面平坦状况:具备养殖用地相应的土地平坦。3．规划限制条件:现状规划条件不变。4．影响土地价钱的其余限制条件；无。一、其余需要说明的事项评长处报告自评估基准日起半年内有效，评估价钱仅为XX开发爱莫能投资有限公避开将国有划拨农地使用权进行抵押时，供给客观、公正的价钱依照。国有划拨农地使用权抵押地价不超出17960.72万元估价机构：十、需要特别说明的事项1．估价的假设条件（1）拜托方合法获得土地使用权，并支付相关税费。（2）估价对象作为农用地，获得相对应用途的最有效利用并产生相应的土地收益。（3）优价对象与其余生产因素相联合，能满足目前生产的正常需要，保证企业的连续发展。（4）在评估基准日的地产市场为公开、同样、自觉的交易市场。（5）任何相关估价对象的运作方式、程序吻合国家和地方的相关法律、法规。（6）拜托方供给的相关资料真实。（7）评估设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海谨防范设备，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设备、具备养殖用地相应的土地平坦的开发水平。2．相关资料的本源及未经实质确认或没法实质确认的资料和估价事项（1）相关资料主要由拜托方供给、受托方掌握的资料及估价人员实地踏勘和检查采集的估价对象及所在地的资料。（2）估价人员对估价对象的现场勘探仅限于其外观和使用状况，对被掩盖、未裸露及难以接触到的部分，依照拜托方供给的资料和估价人员掌握的资料进行评估。估价对象的地质水文状况资料因为拜托方未供给，估价人员没法实质确认视为一般，由此造成的估价结果失真，估价机构和估价人员不肩负任何经济责任和法律责任。3．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（1）宗地内外基础设备的开发水平是依据估价人员采集的估价对象所在地区的基础设备投入的强度、时间与质量联合工程造价定额信息测算的基础设备投入的均匀水平。宗地内外基础设备的开发水平的变化，土地估价结果应作相应调整。（2）本次估价设定的用途是依据评估目的和拜托方要求，依照合法原则和最有效利用原则设定的，土地规划条件和土地利用条件的变化，土地估价结果应作相应调整。4．估价对象的特别性、估价中未考虑的因素及采纳的特别办理（1）因为估价对象的个别性所形成的特别性，估价对象的价钱更受需求市场的影响，本次估价把投资人作为经济人考虑，未考虑心理因素及宣传煽惑因素对地价的影响。（2）本次估价未考虑特别交易方式对评估结论的影响。（3）采纳收益还原法评估时，采纳市场比较法和统计解析法确立估价对象的预期年总收益，其余参数是依照相关文件和当地实质状况确立的，评估中忽视了土地还原率在将来年期的颠簸因素。（4）采纳成本迫近法评估时，农地获得费是依照所在地区同类土地按估价基准日的相关文件与实质操作状况测算的，开发周期是依照当地的正常开发周期确立的，开发花费是依照所在地区的基础设备均匀水平联合工程造价信息测算确立的，其余参数是依照当地实质状况、相关文件、估价对象所在区位综合确立的，依照的基础资料正确翔实。采纳成本迫近法评估时，依据XX市农用地的开发特色，检查确立XX开发投资有限企业土地评估项目的土地开发周期为1年，土地获得费与宗地红线外土地开发费的计算期均设定为1年，宗地红线内土地开发花费按均投入计息，计息期设定为0.5年。5．土地估价结果有效条件、结果对外供给的限制条件和其余需要特别说明的问题（1）土地使用权办理需要合理的周期，设定在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静目不变的。（2）地价钱币单位：人民币元。（3）拜托估价方在进行待估宗地土地使用权抵押时，抵押权人应在评估的抵押物市场价值基础上，考虑国有划拨农地使用权与国有出让农地使用权的差异及抵押实现时，处罚时点与抵押权设定日不一致带来的年期减少、市场变化等风险因素及交易时点的政府税费与各项中介费，再依据抵押人的资信状况、还贷能力、贷款额度、贷款限期恩赐相应比率的贷（4）本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文之外的其余文字制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的土地估价师认同。（5）本评估报告需到XX市国土资源管理局存案。（6）评估结果有效期自估价期日起半年内有效。十一、土地估价师署名（略）十二、审查人署名（略）法人代表署名（略）二OO三年一月三^一日第二部分估价对象描述及地价影响因素解析二、估价对象描述1．xx状况（1）xx地地点：略（2）xx地用途：土地登记用途为农用地（90），实质用途为农用地。（3）xx地四至：略。（4）xx地面积：土地登记面积为51，316，330.82平方米。（5）土地级别：未评定。（6）地籍图号：1－51－98－（3）（7）地号：38－21－1。（8）土地使用证书号：。（9）国有土地使用证编号：大土（38）国用（2002）字第1344号。2.土地权益状况待估宗地土地所有权属于国家所有。XX开发投资有限公避开以划拨方式获得待估宗地国有土地使用权，并于2002年7月领取了待估宗地《国有土地使用证》，编号为大土（38）国用（2002）字第1344号，土地使用所限为50年，土地使用权的停止日期为2052年7月17日。据检查，待估宗地土地使用权在估价期日未进行抵押、出租、亦未设定其余他项权益。3．建筑物和地上附着物状况待估宗地内现有办公楼 1幢，宿舍3幢，库房1幢，均服务于养殖业生产。依据估价师的实地勘探，待估宗地作为养殖水面，目前正处于有效使用状态。三、地价影响因素解析1.围垦区地点XX沿海从XX河口到长江，近 2万平方千米的南黄海域是由 70多条沙脊组的以港为极点的辐射沙洲，最大潮汐通道黄少洋位于中部，呈东西向；第二大潮汐通道西洋位于西侧，呈北偏西－东偏南向；第三大潮汐通道小庙洪位于于南侧，大体呈东西向。海北围区工程们于江苏辐射沙洲西北角，凑近深水潮汐通道西洋出海口西侧，斗龙港外南侧，四卯酉闸外北侧。规划海堤北段与老海堤相接，从1958年筑的大丰闸至五卯酉河北段海堤向东4千米，后以137°50夹'角折向东南方向，长度7.2千米；以124°20夹'角折向东南方向，长度13千米；以165°夹角折向正南方向，全长22千米；以124°角折向西南方向，与四卯酉闸相接。南段西部为海丰农场海堤，全长22千米。整个围垦区面积约10万亩。2.自然条件解析（1）天气。海北围区处于北亚热带北缘，受大海性大陆性天气的两重影响，拥有显然的大海性季风天气，天气暖和湿润，日照充分，雨量充分，四时分明。（2）气温。待估宗地位于XX市，均匀气温14°C，极端最高气温为39°C，最低气温为一°C。不均最高气温发生在8月份，最低气温发生在1月份，整年无霜期217.1天。（3）降雨量。年均匀降水量1087.3毫米，此中春委占15.6%，夏委占41.8%，秋天占32.9%,冬天占9.7%。年均匀相对湿度为81%,年均匀日照为2267.5小时，年均匀蒸发量1418.3毫米。（4）灾祸性天气。估价对象所在地区灾祸性天气主若是台风和暴雨台风每一遇，寒潮年均匀出现2—4次，此中强寒潮均匀每年一次。夏秋天时有台风伴随暴雨过境。80%的台风出此刻八九月份，最早出此刻五月份，最迟出此刻10份。八级以上（最大可达十一级）台风便会造成灾情。（5）水源条件。估价对象所在地区主要水源为斗龙港，斗龙港上游草拟堰正闸，与串场河相通，至斗龙港闸入涨，全长55.3千米，是里下河地区1.1万多平方千米排涝入海的主要干河之一，也是待长处宗地的主要水源。（6）水质条件。估价对象所在地区水源主若是斗龙港，水质较好。（7）保水能力。估价对象所在地区原为滩涂，经匡围后压实，保水能力较好。（8）环境条年。估价对象所在地区处于沿海地区，四周土地利用以农用地为主，无污染源；斗龙港上游有部分污染企业排放污水，经自流净化后，水体质量较好。环境条件较好。（9）地质地貌。海北围区岸段属淤长型淤泥质海岸。地质为第四纪和第三纪堆积物，第三纪地层埋于地下，第四纪地层覆于其上，堆积物质为灰黄色亚黏土、黏土、淤泥质亚黏土及细沙层，反响了海陆交互堆积的特色。第三部分土地估价一、估价原本次估价过程中，依照的主要原则有：1．预期收益原则关于土地价钱的评估，重要的并不是是过去，而地将来。以估价正常利用条件下的将来客观有效的预期收益为依照，奖斯折算到估价时点，而获得一个客观、公正、科学的土地价钱。2．酬劳递加、递减原则在投入水平较低，第增添各生产因素的单位投入量，纯纠益均会随之增添，介增添到某一数值此后，若连续增添投资，其纯收益不再见与追加的投资成比率增添。3．献原则农用地的总收益是农用地及其各种投入共同作用的结果，估价时应充分考虑农用地对总收益的实质贡献。4．多种评估方法相联合的原则土地估价方法平时有收益还原法、成本迫近法、节余法、基准地价系数修正法等方法。因为不适合的方法可能使估价结果产生较大的误差。所以在进行地价评估时，就要依据待估宗地的实质状况，充分考虑用地的种类和条件，依据所掌握的资料，选择最适合的估价方法进行评估，力求获得客观、公正、科学、合法的土地价钱。5．公开、公正、公正原则本次评估以公正、公正的原则，在公开市场条件进行土地价钱评估。总之，在评估过程中，要依照国家、地方相关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价钱评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果正确，严格守旧评估奥密。二、估价方法与估价过程（一）估价方法1．土地估价方法的选择一般面言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、节余法、成本迫近法、评分估价法等。评估时采纳的估价方法应依据当地的土地市场状况和待估宗地的实质状况进行选择。XX市境内农用地市场不甚发育，交易量极少，无可供选择的交易事例，没法采纳市场经较法和节余法，XX市目前还没有完成农用地分待定级估价工作，故亦没法采纳基准地价系数修正法进行评估。因为待做宗地为收益性用地，可测算其客观收益及其成本花费，故可采纳收益还原法评估，别的，围垦及土地开发费等成本花费可测算，故亦可采纳成本迫近法评估。因引本次评估采纳的方法为成本迫近法和收益还原法两种方法。2．土地估价的技术路线（1）成本迫近法。采纳成本迫近法评估地价的基本思路是以示利用土地开发为农用地或中低产田改造所耗费的各项观花费之和为主要依照，加上必定的利息、收益、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确立地价。即：农用地地价=（土地获得费+土地开发费+利息+收益+税费+土地增值收益）X（1+区位修正系数）（2）收益还原法。依据待估宗地同一供地圈内农用地的均匀年总收益，确立待估宗地的客观收益，从中扣除农用地基本配套设备的年均匀维修花费、管理费以及相关的税款、收益等年总花费，即等于农地纯收益，依据土地纯收益和土地还原率，收益年限代人收益还原法公式测算土地价钱。即：地价=（年总收益一年总花费）三土地还原率X年期修正系数（二）估价过程1．成本迫近法评估（1）土地获得费及相关税费。待估宗地的土地获得费应试虑同一供需圈内近似条件土地的重置花费。待估宗地为沿海滩涂，因经应参照获得沿海滩涂等未利用土地进行农业开发的客观发生花费确立。据检查，没海滩涂等未利用土地进行农业开发的土地获得费一般包含海堤围垦花费、滩涂资源赔偿花费、土地管理花费。1）海堤围垦花费。要确立增添每滩涂资源的均匀堤围垦花费，需要确立平均每千米海堤的造价及均匀第千米海题增添的滩涂资源面积。所以我们对同一供需圈内近似地区的滩涂围垦状况进行了检查。检查结果见表2。待估宗地所在地区（B垦区）的淤涨状况与地质地貌和A垦区、D垦区状况近似，所以每亩滩涂资源的均匀海堤围垦花费用A垦区、D垦区的均匀值确立，即（796.87元/亩+772.92元/亩）/2=784.90元/亩。表2滩涂围垦状况检查表xx名称海堤xx/km围滩面积/万亩每千米海堤xx增添围滩面积/亩总投资/万元每千米海堤造价/万元每亩滩涂资源的均匀海堤围垦花费/兀•亩一lAxx2550待估待估待估Cxx37235565）滩涂资源赔偿花费。依据当地政府的政策规定，在自垦滩涂资源的总面积中的38%的土地使用权归地方政府后，再缴纳滩涂资源的均匀海堤围垦花费进行返购，这部分花费相当于资源赔偿花费，所以滩涂资源赔偿花费为38%X.90元/亩=298.26元/亩。3）土地管理花费。依据原XX省国土管理局、XX省物价局苏土计（1995）63号、X价涉（1995）第155号文件规定，土地管理花费取上述花费3%，即（298.26元/亩+784.90元/亩）X3%+35.49%元/亩。3）土地获得花费及相关税费。土地获得费及相关税费为 784.90元/亩+35.49元/亩+298.26元/亩元/亩，即1.68元/平方米。（3）利息1）利息率、计息期的确定①利息率：投资利息率（贴现率）按2002年2月21日调整利率后中国人民银行宣告的固定财富1年期贷款利息率5.31%计。②计息期：依照待估宗地的规模及项目用地的特色，检查确立农用地开发周期为1年，土地获得费和宗地红线外开发花费在开发前支付，其计息期1年，宗地红线内土地开发花费视作在开发期内均匀投入，其计息期为0.5年。2）利息的计算①待估宗地土地获得费和其红线外土地开发费利息=（土地获得费+宗地红线外土地开发费）X年利息率=（1・68元/平方米+0.85）X5.31%X1=0元.31/平方米②待估宗地地块内土地开发花费利息=地块内开发费X年利息率X元/平方米X5.31%X元/平方米③利息总数=土地获得费利息+宗地红线外土地开发费利息+宗地红线内土地开发费利息=0.13元/平方米+0.05元/平方米平方米（4）收益1）收益率的确定。投资收益是把土地作为一种生产因素，以固定财富方式投入，发挥作用而获得的回报，因引投资处润应与同行业投资回报相一致农业投资回报率依据XX市农业投资收益率近两年的水平在12%左右。故综合确立当地地评估的投资收益率为12%。2）收益计算。依据待估宗地的土地获得费、宗地红线外土地开发费和宗地红线内土地平坦花费，则：收益=（土地获得费+宗地红线外土地开发费+守地红线内陆开发费）X收益率=（1.68元/平方米+0.85元/平方米+1.7元/平方米）X元/平方米（5）土地增值1）土地增值率的确定。本次采纳成本迫近法平估地价是以估宗地所在地区土地获得费和土地开发费均匀标准为主要依照，加上必定的利息、收益、税金和土地增值收益来确立地价。农用地地价=土地获得费+税费+土地开发费+利息+收益+土地增值收益上述公式中的农用地增值收益是待估农用地因增添投资进行农用地开发或中低产田改高，使农用地生产能力获得提升而惹起的农用地价钱的增值。本报告中采纳成本迫近法确立土地增值收益是以有限年期的土地市场价钱与成本价钱的差额确立。公式中的土地增值收益是有限使用年期的土地增值收益，上述公式上当算的地价即为有限年期的出让土地使用权价钱。XX市人民政府及XX市各级政府近些年来不停加大中低产田改造与新农地的建设。考虑到待估宗地所在地区养殖水面用地的现状，经过解析多宗事例农用地的50年期的成当地价与农地市场价钱的差额在20%左右，综合确立特估宗地所在地区农用地50年期的市场价钱与成本价钱的差额一般为成本价钱的20%。2）土地增值计算土地增值=（土地获得费+宗地红线外土地开发费+宗地红线内土地平坦费+宗地红线内三通开发费+利息+收益）X土地增值率=（1.68元/平方米+0.85元/平方米+1.7元/平方米+0.18元/平方米+0.15元/平方米）X元/平方米（6）50年地价计算待估宗地设定土地使用年期50年的农用地地价为：50年期地价=土地获得费+宗地线线外土地开费+宗地红线内土地平坦费+利息+收益+土地增值=（1.68元/平方米+0.85元/平方米+1.7元/平方米+0.18元/平方米+0.15元/平方米+0.98元/平方米）=5.9元/平方米。（7）49.48年地价计算。土地还原利率的确定，我们采纳了安全利率加风险调整值法。即土地还原率=安全利率+风险调整值。安全利率采纳一年期按期存款年利率。取目前履行的2002年2月21日宣告的一年期按期存款年利率1.98%。农业投资风险主要有双方面风险，一方面自然灾祸风险，主若是台风、低温灾祸等，另一方面是市场风险。目前农业产品价钱己完整市场化，农产品市场风险较大，风险系数一般在2%左右，故在采纳土地还原率时考虑到土地投资风险因素以及银行一年期的存款利率测算土地还原率为4.0%。年期修正系数的计算。忽视自估价期日起算将来49.48年内土地还原率的颠簸因素，年期修正系数则为：年期修正系数=[1—1/（1+土地还原率）49.48]/[1—1/（1+土地还原率）50]=0.8564十年期修正后的地价=5.9元/平方米X元/平方米2．收益还原法是将待估农用地将来各期年正常纯收益，以合适的土地还原率还原，从而估量出待估农用地价钱的一种方法。（1）年总收益的解析计算。待估宗地76974.5亩，为整体租借经营方式，近似用途的农用地的租金事例极少。我们检查解析了待估宗地所在地区的海滩的租金状况，待估宗地不论是养殖还是种植，其土地收益相当。待估宗地为海滩，用于养殖需8—9年调整周期，每年总收益或发包租金比上一年均有稳固的递加率。在不考虑农副产品价钱和养殖业、种植业成本颠簸因素，第9年其总收益或发包租金趋于稳固。我们检查解析了待估宗地所在地区的养殖水面的租金状况，确立一般大型养殖水面的租金在估价期往后的第一年为 55元/亩，第二年至第九年为在第一年基础上递加 25元/亩，估计第九年起租金保持在255元/亩，出租率95%。承租方在承包期内依法自主纳税、负责工程管护与维修、肩负工程和养殖风险。（2）年总花费的解析计算。总花费是指待估宗地的使用者在进行租借经营活动中所支付的年均匀客观总花费。1） 管理费。管理费是指对摊涂租借经营活动进行必需管理所需的花费，分为两部分：一是出租经营过程中耗费品价值的钱币支出；另一是管理人员的薪资支出。依据检查，管理费一般为年租金收入的8%。2） 土地保护花费。因为土地保护花费由出租方肩负，土地保护花费一般为承包租金收入的2%。税费。税金是指出租人按相关规定向税务机关缴纳的营业税、城市建设保护税、教育费附带及防洪保安资本。①营业税：营业税取年租金的5%。XX保护建设税：据税务部门供给的资料，城市保护建设税农村为营业税的1%。教育费附带：教育育附带为营业税的4%。防洪保安资本：防洪保安资本取年租金的2%0。税金共计=营业税+城市保护建设税+教育费附带+防洪保安资本。税金共计为年租金的5%。年总花费计算。年总花费为上述花费之和。即：年总花费=管理费+土地保护花费+税金年总花费为年租金的15.45%。年总花费投资收益。年总花费投资收益是一种投资机遇成本，我们检查认识农业行业的社会均匀收益率12%~15%左右，参照联合国检查测算的在中国的投资回报率在12%，综合确立本次土地评估的投资收益率为12%，即为年租金的15.45%X12%=1.85%。土地年纯收益的计算。土地年纯收益为土地年总收益与土地年总花费、土地投资机遇成本之差。即：土地年纯收益=土地年总收益-土地年总花费-土地投资机遇成本=土地年租金X(1-15.45%-1.85%)=土地年租金X82.7%[l-]ai(1+r)ia9r(1+r)8E1（1+r）49.48-88i=1（5）土地还原率的确定。土地还原率的确定，我们采纳了安全利率加风险调整值法。即土地还原率=安全利率+风险调整值。安全利率采纳一年期按期存款年利率。取目前履行的2002年2月21日宣告的一年期按期存款年利率1.98%。农业投资风险主要有双方面风险，一方面自然灾祸风险，主若是台风、低温灾祸等，另一方面是市场风险。目前农业产品价钱己完整市场化，农产品市场风险较大，风险系数一般在2%左右，故在采纳土地还原率时考虑到土地投资风险因素以及银行一年期的存款利率测算土地还原率为4.0%。（6）地价的计算。计算公式为P=公式中：P——地价；ai——第i年的土地纯收益；a9 第9年的土地纯收益；r 还原利率。元/亩=5.80元/平方米三、估价的确定1．地价确立的方法采纳成本迫近法和收益还原法评估的结果相差不大，因成本迫近法合用于未利用土地开发为农用地价钱评估，成本迫近法依据待估宗地同一供地圈内新围垦滩涂的实质发生花费，从中加上农用地增值收益等，获得农地发生的所有花费，依据土地使用年期和土地还原率测算有限年期的土地价钱，