上虞市场情况汇报

上虞市场情况分析绍兴上虞万达广场投资有限公司2016/2/1总目录1.上虞城市概况2.上虞商业市场情况上虞住宅市场情况竞品情况分析上虞城市情况壹城市宏观/上虞区位上虞之于区域上海苏州杭州宁波绍兴温州湖州嘉兴台州上虞金华衢州上虞之于区域•上虞位于浙江省东北部，地处杭州湾南岸、杭州与宁波之间，与上海隔海相望。上虞是一个区位优势较为突出的县市。素有“九县通衢”之称。•以上虞为中心，200公里范围内涵盖上海、杭州、苏州、宁波等长三角核心城市；•拥有杭州湾南岸唯一的出海港口——上虞港（5000吨级）。上虞至周边主要城市直线距离4上虞隶属绍兴市，2013年撤县级市设区，并入绍兴城区行政范围；上虞地处杭州湾南岸，以上虞为中心200km范围内基本涵盖长三角主要城市，地理区位优势较突出，同时上虞也是绍兴重要商贸中心区之一；城市直线距离绍兴25km杭州75km宁波65km上海155km苏州150km温州220km5年份城市人口增幅农业人口增幅201227.453.00%50.3-1.33%201328.724.63%49.13-2.33%201430.974.35%47.98-2.34%上虞区户籍人口相对稳定，年均增幅仅为0.1%，外来人口较少，2014年全区户籍78万人，城镇人口仅30.97万人，全区流动人口19.33万人上虞区户籍人口近年相对稳定，增幅较慢，年均增幅为0.1%-0.3%，2014年户籍人口为78万人2014年上虞城市人口为30.97万，农业人口为47.03万，目前城镇人口年均增幅为4.4%-4.6%城市宏观/人口总量6◆GDP情况：上虞区2014年GDP为680.85亿元，增长率为8.5%；2014年人均GDP为87318元，同比增幅8.4%，◆上虞区镇居民人均可支配收入43569元，比上年增长9.1%。农村常驻居民人均可支配收入23018元，比上年增长10.5%。2009-2014年上虞区GDP走势（亿元）城市宏观/GDP72010-2014年上虞消费水平2014年上虞区人均可支配收入达41627元，近年增幅有所回落，年均增幅保持在9%以上；人均消费性支出为25209元，增幅2013年降至5%；上虞消费率近年稳定于61%-63%，对于商业市场有一定的利好2014年上虞区人均可支配收入达41627元，年均增幅保持在9%以上，人均消费性支出为25209元2010-2014年上虞人均可支配收入城市宏观/人均可支配收入城市宏观/上虞产业结构2010-2014年上虞区产业结构100%80%60%40%20%0%上虞拥有2个省级开发区和14个乡镇工业功能区，14家上市公司，形成机电、化工、轻纺、建材、食品等五大行业，以及伞件、铜管、手套袜业、电光源、汽配等八大块状经济，服务业近年逐步扩大，但整体能级相对较低，金融产业发展很慢2014年上虞区三产比重为6.7:55.1:38.2，近年第三产业比重逐步放大，二产逐步收缩上虞区主导产业依旧为第二产业，以机电、化工、轻纺、建材、食品等五大行业做支撑，分为伞件、铜管、手套袜业、电光源、汽配等八大块状经济第三产业层级较低，金融保险、信息、咨询等行业发育不足，楼宇经济支撑较弱33.434.535.537.238.2第三产业第二产业59.558.357.555.955.1第一产业7.17.27.06.96.720102011201220132014行业产值（万元）主营业务收入（万元）利润总额（万元）机械装备31618742944834258668医药化工44151274149096352589轻工纺织2186179199020396873照明电器70333966567449463上虞商业市场情况贰根据上虞城市总体规划，上虞区商业规划总体布局为“一核两心”三大商圈格局，目前三大商圈基本成型，商业容量趋于饱和；其中市级商圈-城北商圈规模大、档次高，区级商圈-解放路商圈发展时间久，人气旺，两者客群辐射全区，区级商圈-开发区商圈商业氛围薄弱，主要作为开发区生活配套。城北商圈解放路商圈开发区商圈上虞商业规划：上虞市商业零售业态规划总体布局为：“一核两心十二点十五街”的商业零售布局结构。一核：市级城北商业中心两心：区级老城商贸中心和区级经济开发区商贸中心上虞商圈格局：商圈商圈定位商圈概况典型项目城北商圈市级商圈发展规模大、档次高、人气较旺大通购物中心、时代潮城、上百万和城、大润发等解放路商圈区级商圈发展时间久、档次一般，但人气旺盛大通商城、上虞百货、瞬江商城、京都百货、供销大厦等开发区商圈区级商圈发展时间短、开发档次低，人气较差大通超市、沿街底商等商业市场/商业格局11市民大道江杨路大润发大通购物中心上百万和城时代潮城沿街商业商圈位置：位于上虞发展中心区，是上虞的市级商业中心，核心区位于市民大道和江杨路交汇处，城北商圈目前发展较为成熟；代表项目：该商圈以大通购物中心、大润发、上百万和城、时代潮城为代表，是上虞目前规模最大，档次最高的综合性商圈；商业业态：大卖场、百货、专业店、餐饮街、连锁店、仓储式商店、购物中心等客源分布：客源以城北为主，辐射全区经营情况：商圈发展较为成熟，客流量较大，商业经营较好整体规模：约20万方发展前景：作为上虞重要商圈中心，发展趋于成熟城北商圈目前商业发展较为成熟，以上百万和城、大通购物中心、大润发、时代潮城等商业为代表，商业规模大，档次高，集聚卖场、百货、专业店、餐饮街、连锁店等中高端商业业态，商圈客流量较大，商业经营情况较好1F租金：3.5~6.0元/天出租率：100%经营：银行、服装、眼镜、食品等开间：3.~4米，进深：10米左右1F步行街：5~12元/天出租率：70%经营：1F步行街、2F颐高数码、3F苏宁电器、4F休闲培训、5F竞技娱乐经营情况：客流量少，五楼空置率较高商业市场/城北商圈12大通购物中心百货项目名称大通购物中心地理位置市民大道689号开业时间2009年9月30日档次定位中高档营业面积95000㎡层数B2-F8内部配套24部扶梯，2部观光梯，7部直梯，1000个停车位外部配套55个地面停车位经营模式联营扣点出租率100%租金扣点男装25%、女装22%-25%楼层业态规划B2停车场B1停车场（原沃尔玛超市现已关闭）F1国际名品、珠宝钟表、女鞋、滋补品、烟酒、药品F2淑女装、女包、女杂、流行饰品、表、婚纱摄影F3少女装、羊毛羊绒制品、新潮饰品、甜品工坊F4男装、休闲牛仔、男鞋、男包、男士配饰、咖啡吧F5运动服饰、阳光休闲、童装童玩、学习用品、运动器材、办公用具、男士配饰、图书城、淘气堡F6家电、电脑数码、手机通讯、居家用品、儿童摄影F7外婆家、避风塘、翰林大通购物中心是上虞单体建筑面积最大的综合性商业项目，营业面积9.5万㎡，业态齐全，定位中高端，引入雨果波士、coach、登喜路、Maxmara等国际品牌，经营一般商业市场/大通购物中心13上百万和城百货项目名称上百•万和城地理位置市民大道688号开业时间2007年11月7日档次定位中档营业面积7.5万㎡层数B1-F4内部配套直梯3部，扶梯18部外部配套80个地面停车场经营模式联营扣点和租赁出租率100%租金扣点扣点：男女装18%-23%，化妆品、皮具18-21%；租金：一楼8-10元/㎡•天，二楼5-8元/㎡•天，三楼3-5元/㎡•天，四楼2-3元/㎡•天楼层业态规划B1上百超市、停车场F1快时尚、珠宝钟表、化妆品、皮鞋皮具、烟酒滋补、手机、眼镜、照相冲印、面包、西式快餐、茶餐厅F2少女、少淑、淑女、内衣、羊毛衫、儿童用品F3男装、休闲装、运动装、运动器材、羽绒服、美容F4电器、书店、影院、KTV、游戏城、美食城、绿茶主要商户优衣库、星巴克、必胜客、KFC、麦当劳、味千拉面、新石器烤肉、大地影院、一茶一坐、天梭、劳力士、梅花、帝舵、都彭、VASTO、OLIVERGRANT、JOOPL、玛丝菲尔、李维斯、Lee上百万和城业态种类丰富、定位中端，以时尚品牌居多；引入大地影院、E区家居生活馆、新华书店、普乐迪KTV、环球游乐城、麦当劳、必胜客和同仁堂等知名商家，自营上百超市，为城北区首个整合超市、电器、家居、餐饮娱乐和百货的商业项目，项目人流量较大，经营情况较好。商业市场/上百万和城14人民路解放路步行街大通商城三江超市第二百货服装大厦上虞一百大华服饰城上虞农村合作银行商圈位置：商圈位于上虞市老城区，商业项目主要沿解放路步行街分布；代表项目：该商圈以肯德基、苏宁电器、银行、二百超市、上百百货、大通商城、三江超市等知名品牌代表，是上虞区发展最早、最为成熟的商圈商业业态：品牌专卖店、大卖场、百货为主，饰品、食品、银行、休闲娱乐为辅，商业当以中低端为主；客源分布：中低客户为主，客源辐射全区，范围较广经营情况：商圈发展成熟，客流量较大，商业经营较好出租率：80%商业街租金：1F:6~15元不等发展前景：业态以中低端为主，随着客户商业能力的提升，商圈未来发展潜力将会进一步削弱解放路商圈历史久，商业氛围浓厚，以品牌专卖店、大卖场、百货为主，分布有肯德基、苏宁电器、上百超市、上百百货、大通商城、三江超市等品牌；商业以中低档次为主，由于商圈时间较久，地处老城区，客流量相对大，面临着城北商圈的巨大分流压力。商业市场/解放路商圈15大通商城百货项目名称大通商城地理位置人民路389号开业时间1996年9月28日档次定位中高档营业面积31000㎡层数F1-F5内部配套——外部配套——经营模式扣点出租率100%租金扣点男装、女装22-25%楼层业态规划F1星巴克、金银珠宝、手表、化妆品、烟酒、食品、保健品、手机、超市、屈臣氏F2各式女装、男女皮鞋、箱包、文胸睡衣、饰品F3各式男装、休闲服饰、体育、针织内衣、男士饰品、羊毛衫F4家电、数码、厨卫用品、五金洁具、生活百货、床上用品、手工艺品、自行车、电动车等F5童装、玩具、婴幼品、图书音像、学习办公用品、乐器、健身器材、电子产品、眼镜、游乐城主要商户星巴克、屈臣氏、KFC、超市、ONLY、JACK&JONES、VEROMODA、Lee，周大福、潮宏基、明牌、老凤祥、欧珀莱、LANCOME、雅莹、阿玛施大通商城是解放路商圈营业状况主要商场之一，其档次定位中端，面向整个上虞中档层次消费力，但近年来随着解放路商圈地位的下降，大通商城的经营受到影响较大。商业市场/大通商城上虞一百项目名称上虞一百地理位置百官街道龙山路10号开业时间1992档次定位中低档营业面积27000㎡层数B1-F5内部配套扶梯16部外部配套20个地面停车场经营模式联营扣点出租率95%租金扣点男装25%、女装23%、休闲装18%-22%、大众运动25%楼层业态规划B1上百超市F1大通化妆品、黄金珠宝、钟表、皮鞋、手机、小百货、烟酒滋补、超市、药品、皮具、眼镜F2配饰、精品女装、时尚女装、普通时装、少淑女装、羊绒衫、羊毛衫、内衣、妇女用品F3男装、休闲服饰、童装、童鞋F4家用电器、电讯器材、数码照相、电脑、学习用品、办公用品、休乐用品、床品、家居用品、工艺品F5运动服饰、健身器材、美容院主要商户艾格、米奇、艾莱依、罗蒙、培罗蒙、波司登、以纯、森马、阿迪达斯、耐克、李宁、彪马、卡帕、同仁堂、艾格第一百货位于解放路商业街末端，定位中档，为综合性百货，是上虞历史最久的百货店，目前随着第一百货商场装饰老旧，形象较差影响了入驻品牌档次，内部流线设计的功能性落后导致五楼空置率较高、整体人流量较少，随着解放路商圈影响力逐渐减弱，第一百货影响明显商业市场/第一百货解放路步行街项目名称解放路步行街商业街长650m主力面积25-50㎡，开间进深3m*9m、4m*8m、4m*10m、6m*9m。商业业态服装店为主，百货、餐饮、文教、银行、眼镜、首饰等为辅物业类型建筑形式为住宅底商和2~3层低层商业商业档次中低档为主租金水平主流租金8~15元/天/㎡经营情况档次区别不明显、客户定位雷同，呈低层次的价格竞争，陷入价格战的恶性循环，商业街地位下降明显。商业街入住率80%·90%人民路解放路步行街业态：服饰1F租金：10元/天/㎡面积：1F150㎡,业态：轻餐饮1F租金：12元/天/㎡隔间面积：8~10㎡业态：大华服饰城1F租金：10~15元/天/㎡隔间面积：10~30㎡业态：服饰1F租金：8-10元/天/㎡面积：80㎡解放路步行街商业业态以服装鞋帽店为主，百货、餐饮、银行、眼镜、饰品等为辅，整体档次较低，功能分区不明显，客户定位雷同，呈低层次的价格竞争，随着高品质城北商圈的逐步发展成熟，分流大量优质客群，解放路步行街的地位逐年下降。商业市场/解放路步行街18舜杰路大通超市阳光大药房商圈位置：该商圈位于城南开发区，舜杰路为中心，以沿街商业为主；代表项目：该商圈目前主要是沿街商业，代表有大通超市；商业业态：超市、餐饮、服饰、手机、保健、银行、药房等客源分布：以满足城南开发区内居民基本生活为主经营情况：商圈规模小，客流量小，经营情况一般出租率：80%左右沿街商业租金：1F:2~5元不等发展前景：商圈以服务城南开发区为主，现有商业量少质低，短期内难以形成具有较大的商圈开发区商圈商业规模小，档次低，临街商业，业态有超市、餐饮、服饰、手机、保健、银行、药房等，以满足开发区居民日常生活需求为主临街底商商铺面积：30~45㎡商铺租金：2~5元/天/㎡转让费：5万方开间：3.5~4m进深：8~12m商业市场/开发区商圈19开业时间：2014.5.1项目规模：约0.8万方业态分布：1F：食品区：酒类、饮料、干果、水果、保健品等2F：食品区：休闲食品、炒货等

非食品区：护肤洗涤、牙膏牙刷、针棉织品、床上用品、箱包、图书、玩具等大通超市为开发区商圈核心商业项目，规模较小，业态以食品和日常生活必需品为主，无休闲娱乐功能商业市场/大通超市上虞国际裘皮城于2013年9月28日开业，规划总用地面积约500亩的专业市场，建筑面积约50万平方米，其中首期建筑面积20万平方米，由一栋交易楼与二十四幢裘皮风情街群楼组成；

已有100余户商家把裘皮生产加工企业转移到裘皮城内的风情街；至今，已有来自香港、广州、深圳、福州、南京、重庆、温州、台州、海宁、余姚等地近300家商户以及近100家裘皮服装生产企业签约加盟进驻，商位出租率达98％以上。专业市场/上虞国际裘皮城

石狮商贸城位于沪杭甬高速公路上虞道口，创办于1998年，于经四次扩建改造提升，现占地近1000亩，总建筑面积88万平方米，配置42台自动扶梯、10台客货电梯、5000个地面及屋顶车位。旗下拥有：国际家居博览中心、小商品服装广场、国际汽车机电广场、建材装饰广场、仓储物流中心、旅游集散中心、旅游购物中心等板块。目前有超过2000余家商家加盟经营国内外知名品牌，竭力打造成为长三角家居建材、小商品、数码家电、服饰皮具、家纺布艺、汽车机电等商品的一级批发平台。专业市场/上虞石狮商贸城

伞业是如今崧厦镇工业的主导产业。根据崧厦镇统计，全镇共有涉伞企业1180家，其中销售超过500万元的规模企业16家，伞业特色专业村30个，从业人员3万余人，已初步形成了拉丝、制骨、喷塑、伞布印染、零配件生产、伞骨架组装至成品伞制作等较为完整的产业链。

中国伞城商业广场位于上虞市崧厦镇，总规划建筑面150000平方米，是集大型广场、大型展销中心、大型休闲娱乐中心、大型商业中心、大型物流中心于一体的综合性商业航母。于2005年11月开业。专业市场/中国伞城商业广场

汤浦童装产业园开业于2011年7月28日，总用地面积:32621平方米，总建筑面积:43600平方米，主营：针织童装。绍兴汤浦童装产业园规划占地面积400多亩，一期总用地面积32621平方米，总建筑面积43600平方米，产业园分标准厂房区和综合服务区两个组合功能区，规划布置了童装研发设计中心、贴牌生产订单中心、质检和品牌管理服务中心、酒店会馆商务中心、餐饮休闲娱乐健身中心．并且利用挑高6米的底楼商铺设置了厂家直销展示中心、物流集散服务中心。逐步形成以童装制造业集群为基础，即童装产品生产集散地型的专业市场。专业市场/绍兴汤浦童装产业园上虞住宅市场情况叁2015年上虞房产利好政策盘点1、购房首付比例降低

经历了3月底二套房商贷最低首付从60%下调至40%的政策利好之后，9月30日，购房首付门槛再次降低，首套房商贷最低首付比例由原先的30%下调至25%。与此同时，2015年公积金政策的宽松化也达到了历年最大，经过多轮调整，今年公积金首套房、二套房首付最低比例均调整至20%

，缓解了购房者的压力。2、营业税五改二

3月31日起，财政部调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)，营业税5改2政策的出台进一步刺激二手房的成交市场。3、公积金贷款全省互通自9月1日起，在浙江省内正常缴存住房公积金的职工购买自住住房时，可向购房所在地住房公积金中心申请办理异地贷款，从而实现了包括绍兴在内的全省各大城市公积金异地贷款的互通。该政策的出台进一步盘活了公积金的闲置资金，降低购房门槛。

4、央行连续降息降准

10月23日，央行再次宣布降低银行存款利息和降低银行存款准备金率，这是今年以来第五次降息和第五次降准。五次降息之后，五年期以上贷款基准利率由6.15%下调到了4.9%，调整幅度达1.25个百分点，这意味着百万房贷每月少还近800元。而再次降准后，目前银行的存准率达到17%，货币进一步宽松。上虞住宅市场供求价分析上虞房地产市场供应和成交年度波动较大，受政策和市场影响敏感。供大过求，15年有平衡趋向，供求看市场行情波动。14年成交价较13年有10.5%的跌幅，价格回到10年水平。15年成交价格较有所回升，成交量攀升。量价呈现相对趋势波动，11年受宏观调控，市场成交量下降明显，12年是一个以价换量的过程，13年呈现价稳量升的趋势，房地产市场回暖明显，14年受降价及银行政策影响，出现量跌价跌的现象，供求矛盾也是最激烈的一年，得益于以价换量保证了去化量，15年政策利好不断，房市回暖。整体市场供求平衡，供求受政策和市场影响敏感，量价呈现相对波动趋势；14年同比量跌价跌，供求矛盾为近几年最激烈。15年得益于利好的政策购房政策环境销量攀升，再加上15年新增供应量极少，整体供求比呈现相对平衡的趋势。5995/㎡9180/㎡8807/㎡8835/㎡7905/㎡7565/㎡8400/㎡此数据来源具不确定性，仅供参考。上虞2015年主要住宅楼盘成交数据套数947813699640637524460262233207均价7448699118165894410231（含联排）85487439749779457587面积1088991045618071766619892687088645703266622804622828上虞房地产2015年以续销盘为主，新开楼盘极少，整体销量攀升。上虞房产城区的购买力主要集中在城北片区。成交均价趋于稳定，以价换量的形式有所好转。此数据来源具不确定性，仅供参考。上虞住宅市场小结1、2015年成交上涨明显，但在土地供应节奏放缓的大背景下，新盘入市量呈现出萎缩现象；2、从各个楼盘成交量来看，上虞城北区域住宅楼盘成为市场的中流砥柱；3、根据成交面积及成交套数可以得出，市场对住宅的需求以90㎡-120㎡的刚需和改善为主；4、上虞市场目前房市均价在8400元左右，部分楼盘在14年降价后，成交量明显上涨，以价换量态势明显；15年市场需求与销售价格趋于平衡。

数据分析：

2015年上虞万达广场共成交房源1512套，其中住宅成交947套，SOHO公寓及商铺成交565套。第一季度成交房源仅26套，原因是项目在2014年11月首次开盘后，房源基本售磬，处于无房可售状态；第二季度每月均新开或加推房源，故成交比例占到全年42%；第四季度为SOHO开盘及住宅楼王推出，且因房产政策利好刺激、楼市趋于稳定，成交比例占到全年45%。

上虞万达广场2015年成交统计2015年各月成交情况D地块6栋住宅共992套，已全部推出，目前已销售914套，剩余房源78套。成交客户中自用占85%，投资占6%，自用兼投资占9%。成交客户群体仍主要来自上虞周边乡镇占59%。

上虞万达广场2015年住宅成交客户分析购房用途用途改善婚房为子女为父母自住兼投资投资合计客户数量265257219368255914所占比例29%28%24%4%9%6%100%所属区域（成交客户主要以周边乡镇为主415组占比59%，其次为上虞城区占37%）所属区域周边乡镇上虞城区绍兴其他区域合计客户数量53933837914所占比例59%37%4%100%1、住宅的销量稳定，15年上虞万达广场住宅总推盘4次，开盘即热销，15年总销量为947套。2、上虞万达广场的住宅价格稳定上升，由首推的7000/㎡上升到近8500/㎡，销量依然可观，可见在上虞市场，价格并不是主要抗性。3、在15年成交的947套住宅中，首次置业及刚改占70%以上，购房主要以刚需为主。4、乡镇置业需求旺盛，15年乡镇购房比例多达59%。上虞万达广场2015年销售情况小结1、从产品层面看，一二线城市去库存依然是主要任务，依托人口净流入优势，去化以首置与改善性产品为主；三四线城市人口稳定，以乡镇和城市改善人群的住房产品为主；2、从土地市场层面来看，一二线城市未来竞争激烈，地王频出；二线城市会成为品牌房企土地储备重点区域和未来角力场；三四线城市城市化进程趋于理性，楼市供大于求，土地市场会进一步萎缩，会长期以去库存为主；3、从政策层面看，明后两年为保障经济稳定，政府会继续确保楼市稳定，不太可能继续出台限制措施，房产税未来或会在一二线城市试点，但近期依然不太可能上马。综上，明后两年，无论是在市场还是政策层面，或许是房地产最好、也是最后的机遇期（在经济转型完成之前），保增长、去库存已成为政治任务。2016年全国宏观房产趋势预判1.上虞属四线城市，人口增长态势稳定，2016年上虞楼市依然会以去库存为主，未来土地市场出让不会出现较大波动；2.其中城北板块仍是2016年的热点板块，板块内竞争依然激烈；3.上虞城市产业结构以乡镇企业为主，大量有购买力的人群集中于乡镇，存在大量的改善性需求，通过政府释放的农民市民化利好政策，将会放大乡镇进城的需求，亦将成为2016年上虞楼市的主要推动力；4.从2015年成交量分析，房企以价换量初见成效，房价与成交态势趋于平衡，未来房价不会出现较大波动；5.2016年随着上虞万达广场开业及市政配套、路网建设的完成，高铁新城板块的区域价值渐显，高铁新城板块将迎来投资置业的高点。2016年上虞房产住宅市场趋势预判竞品情况分析肆滨江城市之星尚御府城北滨江新城滨江众鑫苑宝华家天下城南卧龙天香华庭城南春天开发区高铁新区大通水尚名都时代香格里拉阳光海岸住宅项目商业项目丁香园本项目鑫隆财富广场万都商业中心帝景现代城一、上虞周边项目分布一、商铺竞品情况竞品楼盘一—万都商业中心开发商上虞华都房地产开发有限公司位置上虞区城北江广路消防大队西侧项目概况占地面积15854㎡地上总建筑面积19817㎡产品类型商业定位社区一站式家庭娱乐MALL开盘时间2014年10月24日开盘均价9000元/方开业时间2015年11月21日户型面积28-280㎡客群定位私营业主、商户老板竞品楼盘一—万都商业中心项目沙盘项目现场开盘信息总套数：84套开盘时间：2014年11月21日开盘地点：售楼处开盘均价：9000元，8000元/方起价销售情况：去化80%促销信息：开盘当日优惠5万/套，按时签约500元/方，按揭99折，一次性97折。5年返租，前3年每年5%，直接在房款中扣除，后2年每年6%，日后在返给客户。竞品楼盘一—万都商业中心竞品楼盘一—万都商业中心项目概况：定位：社区一站式家庭娱乐MALL；五大主题商业：综合超市、农贸市场、大型夜排档、休闲娱乐、生活服务；一层：超市、零售、农贸市场等业态；二层：儿童主题乐园、夜排挡、美食城等业态，；三层：娱乐（健身俱乐部）、KTV等业态；竞品楼盘二—鑫隆财富广场开发商绍兴上虞华郡置业有限公司位置峰山北路6号（上虞北站东侧）项目概况占地面积2.1万方地上总建筑面积3.2万方绿化率40％容积率1.4产品类型商铺销售代理香港（环球）商机户型面积33m²-120m²客群定位城北，各乡镇竞品楼盘二—鑫隆财富广场项目效果图竞品楼盘二—鑫隆财富广场项目概况：风格定位：港式风情购物中心；六大业态：潮流地带、香港时尚生活馆、童趣体验馆、运动休闲馆、娱乐新天地、环球美食汇；一层：超市、百货零售、潮流商铺、银行等业态，层高4.8米；二层：儿童主题乐园、婴幼儿早教、亲子乐园及婴幼儿童快销品等业态，层高4.5米；三层：餐饮（中式快餐、特色快餐）、娱乐（健身俱乐部、桌球吧、动漫吧）、购物等业态，层高4.5米；四层：主题快捷酒店、量贩式KTV等业态，层高3.9米。竞品楼盘二—鑫隆财富广场销售信息：价格面积区间去化情况/总数一层13000-15000元/m²35-120m²28/92二层9000-12000元/m²40-70㎡17/76三层6000-8000元/m²30-80㎡8/57四层自持//二、上虞SOHO市场情况竞品楼盘一——帝景现代城上虞高铁新城的首个楼盘，高铁北站正对面，在售以LOFT公寓为主，底层商铺，主打40-60方小户型项目区位高铁北站正对面产品形态酒店式公寓、商业开盘时间2013年12月21日

总建面积82500㎡容积率4.4开发商上虞越嘉置业

楼层1#2#22F、3#19F层高loft5.3m主力面积段40-5060-7090-95㎡租售模式销售装修报价毛坯物管费2.4元/㎡.月车位362个梯户比4梯19户产品类型体量主力面积（㎡）备注公寓7.05万㎡40-505.3米层高毛坯商铺1.2万㎡70-1304.5米层高毛坯帝景现代城作为高铁新城的首个楼盘，是当地首个设有样板房体验楼盘，同时在售楼处装修上同比其他楼盘较好。项目主要由酒店式公寓和底层商铺组成；项目以现代风格外立面为主，造型方正，简洁，空间简单明快，并将功能性与经济性有效的统一起来；先期销售产品为高层loft酒店式公寓，目前仍主力在售；商铺后期上市，一层21000元/方，

二层13000元/方，三层8000元/方公寓商铺竞品楼盘一——帝景现代城项目开盘推出小户型5.3米层高的精装LOFT酒店式公寓，通煤气户型设计面积段供应套数占比40-5050242%50-60645%60-7026022%80-9037131%合计1197100.0%建筑面积：44.65㎡建筑面积：47.82㎡功能完善，设书房、餐厅利用率较高5.3米双层超高利用布局高效合理建筑面积：53.47㎡建筑面积：60.88㎡竞品楼盘一——帝景现代城现代简约风格，米色色调为主，线条硬朗，为办公+居家主题的样板间设计样板间三居户型：90㎡竞品楼盘一——帝景现代城营销推广线上：配合底商的招商宣传，向市场推出菱镜生活！重点阐述项目周边及自身配套所带来生活多样性！线下：坐销改行销，针对市区各类小企业及淘宝客群，宣讲项目产品地段及产品优势。促销信息：按揭98折/一次性97折，

老带新70方以下3000元/70方以上5000元

媒体看房团以1万抵3万竞品楼盘一——帝景现代城LOFT公寓，开盘至今去化约70%，其中90㎡户型由于赠送面积较多可改造成三房，去化最好，目前价格8800元/㎡销售情况项目开盘至今价格走势图项目于13年12月、14年7月陆续推出3栋Loft房源，共计1197套/9500㎡，产品为酒店式公寓，主力面积段为80-90㎡；

项目截止15年3月共计成交735套/9100㎡，开盘至今去化7成，现在月均去化20套/8900㎡；

项目14年成交均价因采取一定的优惠措施有所下探，目前价格8800元/㎡；市场表现竞品楼盘一——帝景现代城本地投资客户，以生意人、公务员、高级知识阶层为主；自用及投资，投资占比略高，客源主要以本地人为主，部分崧廈等周边县区客户，部分外地投资客市场+客户客户情况客户来源：以上虞本地和周边乡镇客户为主，部分外地投资客；客户年龄：以30-40岁人群为主，属于青年社区。置业目的：以投资需求为主，有少量年轻人购置作为工作室或近年居住处。客户区域客户年龄三、上虞住宅竞品项目开发商上虞滨厦置业有限公司位置上虞市城北新区江东北路666号（百官广场以北500米）项目概况占地面积11.6万方地上总建筑面积28万方绿化率30％容积率2.2产品类型住宅交付标准毛坯户型面积103㎡、102㎡、99㎡、124㎡、128㎡、138㎡、137㎡、182㎡、162㎡、143㎡客群定位城北，各乡镇1、阳光海岸阳光海岸总平图效果图图13616117259121017158阳光海岸开盘信息总套数：1600套首次领取预售证时间：2014年11月1日开盘时间：首开2014年11月15日(1.3.6.11)，第二次加推2015年1月18日(7.10)推售规模：7号楼108套，10号楼58套开盘地点：阳光海岸售楼处开盘均价：8100推售总额：1.8亿销售情况：一期已基本售罄，二期也已出售4成左右物业公司：绿宇物业，物业费2.0元（不含能耗费）层高：3.1米楼间距：90-200米不等阳光海岸在售楼栋户型配比及套数：楼栋户型配比总套数799和128各占54套10810全部是180581161:150:146:142:125=66:2:2:66:41402162:151:148:143:126=68:2:2:68:41443126:125:120:97:92=48:2:2:48:41045162:151:147:143:126=54:2:2:54:41146103:109:102:101:124:123:116=50:4:50:4:50:2:2162阳光海岸销售信息：户型面积推出套数去化套数均价（元/M²）赠送面积M²1825812810024.9299542082008128542382001616166638100150218100142666481009748458300103504985001、阳光海岸99方户型124方户型阳光海岸户型优劣势分析：

1、卫生间面积太小，太拥挤。2、走道太长，浪费面积较多。3、客厅开间太小。4、赠送面积不多。户型优劣势分析：

1、就两个卧室朝南，而万达是三房朝南，采光更好2、动静不分离，私密性不高。3、户型布局狭长，不方正，利用率相对较低阳光海岸对抗说辞类别阳光海岸对抗说辞品牌本地品牌开发商世界知名开发商，资金实力强产品住宅住宅，商铺，写字楼，SOHO，万达广场配套暂无城市综合体，满足吃喝玩乐购一站式需求交付时间2016年7月2016年9月其他车位、附房捆绑销售车位无捆绑销售，大大减轻了刚需客户的压力，又可以满足有经济条件的客户购买多个车位的需求2、香格里拉开发商上虞金科置业有限公司位置观山路与江广路交汇处项目概况占地面积134085㎡地上总建筑面积166485.89㎡绿化率30%容积率1.25产品类型排屋、高层住宅交付标准毛坯、小区内设有游泳池户型面积排屋面积245-328㎡、高层住宅面积86-123㎡客群定位私营业主、企业高层、公司内部员工、事业单位员工香格里拉总平图效果图香格里拉开盘信息总