正商地产花都港湾项目后评估

花都港湾项目后评估成果目录ZENSUN正商地产·第一篇：项目运营总体概况第二篇：工程总结

·第三篇：研发总结第四篇：营销总结

·第五篇：成本总结第六篇：物业总结

·第七篇：客户中心总结第1页/共147页第一页，共148页。ZENSUN正商地产花都港湾项目后评估成果

第一篇：项目运营总体概况第2页/共147页第二页，共148页。ZENSUN正商地产目录

·第一部分项目关键指标列示及简析

·第二部分项目运营要点回顾

·第三部分项目运营的几点反思第3页/共147页第三页，共148页。ZENSUN正商地产第一部分：项目关键指标列示及简析

1.1关键指标达成情况（签约及回款）

1.2项目销售利润率及内部收益率

1.4一级节点计划达成率>80%

1.3项目成本变化

1.5客户满意度及客户忠诚度第4页/共147页第四页，共148页。ZENSUN正商地产第一部分：项目关键指标列示及简析

1.1关键指标达成（签约和回款）分项签约收入结算收入应收账款剩余货值住宅下达指标实际达成值车位下达指标实际达成值第5页/共147页第五页，共148页。ZENSUN正商地产第一部分：项目关键指标列示及简析

分项上会指标现值备注销售利润率内部收益率200

年

月项目开盘，现金流为

。1.2项目销售利润及内部收益率第6页/共147页第六页，共148页。ZENSUN正商地产第一部分：项目关键指标列示及简析1.3项目成本变化项目目标成本回顾成本审计成本差异1差异2土地获得价款勘测设计费行政及经营性收费前期工程费配套设备费基础设备费景观工程费建安及装修工程费工程相关费用开发成本第7页/共147页第七页，共148页。ZENSUN正商地产第一部分：项目关键指标列示及简析下达项完成项累计达成率集团里程碑节点集团一级节点阶段性成果项目总体计划1.4一级节点达成率第8页/共147页第八页，共148页。ZENSUN正商地产第一部分：项目关键指标列示及简析1.5客户满意度及客户忠诚度——业主对项目的总体满意度1.5客户满意度及客户忠诚度——业主对正商地产的忠诚度第9页/共147页第九页，共148页。ZENSUN正商地产第一部分：项目关键指标列示及简析1.6业主报修统计报修类别交房报修量交房后期报修量合计户均报修已付户数1.土建2.入户门3.铝合金门窗4.锅炉5.给排水管道6.安防对讲7.空调机位及空调洞8.私家花园类9．公共景观类10.沟通类11.保洁类12.其他类合计第10页/共147页第十页，共148页。ZENSUN正商地产第二部分：项目运营要点回顾

2.1项目运营大事记

▼200

年

月项目样板区破土动工

▼200

年

月实现四证齐全

▼200

年

月样板区开放

▼200

年

月开盘销售套，当月签约

▼200

年

月

日项目交房

▼200

年

月项目清盘

▼200

年

月

▼200

年

月第11页/共147页第十一页，共148页。ZENSUN正商地产第二部分：项目运营要点回顾

2.2项目运营指标对比

▼

▼

▼

▼

▼

▼第12页/共147页第十二页，共148页。ZENSUN正商地产第二部分：项目运营要点回顾

2.3项目运营的成功点

▼

▼

▼

▼

▼

▼

第13页/共147页第十三页，共148页。ZENSUN正商地产第二部分：项目运营要点回顾

2.4项目运营的不足点

▼

▼

▼

▼

▼第14页/共147页第十四页，共148页。ZENSUN正商地产第三部分：项目运营的几点反思及建议

3.1几点反思

▼

▼

▼

▼

▼

▼第15页/共147页第十五页，共148页。ZENSUN正商地产第三部分：项目运营的几点反思及建议

3.2几点建议

▼

▼

▼

▼

▼

▼第16页/共147页第十六页，共148页。ZENSUN正商地产花都港湾项目后评估成果

第二篇：工程总结第17页/共147页第十七页，共148页。ZENSUN正商地产花都港湾项目后评估成果

第三篇：研发总结第18页/共147页第十八页，共148页。ZENSUN正商地产花都港湾项目后评估研发总结成果目录

第一部分：项目定位第二部分：项目简介

第三部分：价值点挖掘第四部分：客户敏感点分析

第五部分：设计管理第六部分：效果把控

第七部分：成本控制第八部分：新材料、新技术、新工艺

第九部分：规划报建与验收第十部分：完成效果第19页/共147页第十九页，共148页。ZENSUN正商地产花都港湾项目后评估研发总结成果

第一部分：项目定位第20页/共147页第二十页，共148页。ZENSUN正商地产第一部分：项目定位

▼

▼

▼

▼项目定位带来的几个重大后续影响：

▼

▼

▼第21页/共147页第二十一页，共148页。ZENSUN正商地产花都港湾项目后评估研发总结成果

第二部分：项目简介第22页/共147页第二十二页，共148页。ZENSUN正商地产第二部分：项目简介

▼项目简介－－区位、总图、主要经济技术指标（配图说明）

▼

▼

▼

▼第23页/共147页第二十三页，共148页。ZENSUN正商地产第二部分：项目简介

主要经济技术指标：

▼总用地面积：

m²

▼居住户(套)数：

套

▼住宅栋数：

栋

▼总建筑面积：

m²

▼1、住宅建筑面积：

m²

，占

%

▼2、车库建筑面积：

m²

，占

%

▼3、配套设施建筑面积：

m²

，占

%

▼容积率：

（包括地下）

▼建筑密度：

%

▼绿地率：

%

▼停车泊位：

辆

▼①地面

辆

▼②地下

辆第24页/共147页第二十四页，共148页。ZENSUN正商地产花都港湾项目后评估研发总结成果

第三部分：价值点挖掘第25页/共147页第二十五页，共148页。ZENSUN正商地产第三部分：价值点挖掘目录

▼一、总图

▼二、单体

▼三、外立面

▼四、车库

▼五、合用

▼六、经验与教训第26页/共147页第二十六页，共148页。ZENSUN正商地产第三部分：价值点挖掘

▼一、价值点挖掘—总图（配图说明）第27页/共147页第二十七页，共148页。ZENSUN正商地产第三部分：价值点挖掘

▼二、价值点挖掘—单体（配图说明）第28页/共147页第二十八页，共148页。ZENSUN正商地产第三部分：价值点挖掘

▼三、价值点挖掘—外立面（配图说明）第29页/共147页第二十九页，共148页。ZENSUN正商地产第三部分：价值点挖掘

▼四、价值点挖掘—车库（配图说明）第30页/共147页第三十页，共148页。ZENSUN正商地产第三部分：价值点挖掘

▼五、价值点挖掘—合用第31页/共147页第三十一页，共148页。ZENSUN正商地产第三部分：价值点挖掘

▼六、价值点挖掘—经验与教训第32页/共147页第三十二页，共148页。ZENSUN正商地产花都港湾项目后评估研发总结成果

第四部分：客户敏感点分析

第33页/共147页第三十三页，共148页。ZENSUN正商地产第四部分：客户敏感点分析目录

▼一、地段、配套、总图规划▼二、景观

▼三、户型▼四、大堂、楼梯间

▼五、安全▼六、门窗

▼七、车库、车道与车位▼八、私家花园

▼九、阳台、露台第34页/共147页第三十四页，共148页。ZENSUN正商地产第四部分：客户敏感点分析

▼一、客户敏感点—地段、配套、总图规划（配图说明）

第35页/共147页第三十五页，共148页。ZENSUN正商地产第四部分：客户敏感点分析

▼二、客户敏感点—景观

（配图说明）

第36页/共147页第三十六页，共148页。ZENSUN正商地产第四部分：客户敏感点分析

▼三、客户敏感点—户型（配图说明）

第37页/共147页第三十七页，共148页。ZENSUN正商地产第四部分：客户敏感点分析

▼四、客户敏感点—大堂、楼梯间（配图说明）

第38页/共147页第三十八页，共148页。ZENSUN正商地产第四部分：客户敏感点分析

▼五、客户敏感点—安全（配图说明）

第39页/共147页第三十九页，共148页。ZENSUN正商地产第四部分：客户敏感点分析

▼六、客户敏感点—门窗（配图说明）

第40页/共147页第四十页，共148页。ZENSUN正商地产第四部分：客户敏感点分析

▼七、客户敏感点—车库、车道与车位（配图说明）

第41页/共147页第四十一页，共148页。ZENSUN正商地产第四部分：客户敏感点分析

▼八、客户敏感点—私家花园

（配图说明）

第42页/共147页第四十二页，共148页。ZENSUN正商地产第四部分：客户敏感点分析

▼九、客户敏感点—阳台、露台（配图说明）

第43页/共147页第四十三页，共148页。ZENSUN正商地产花都港湾项目后评估研发总结成果

第五部分：设计管理

第44页/共147页第四十四页，共148页。ZENSUN正商地产第五部分：设计管理

▼第45页/共147页第四十五页，共148页。ZENSUN正商地产花都港湾项目后评估研发总结成果

第六部分：效果把控

第46页/共147页第四十六页，共148页。ZENSUN正商地产第六部分：效果把控目录

▼一、设备管道

▼二、锅炉位置

▼三、竖向处理

▼四、细节处理

第47页/共147页第四十七页，共148页。ZENSUN正商地产第六部分：效果把控

▼加强前期读图工作，尽量将问题解决在实施前

▼2、多学习、多交流，加强对建筑风格、建筑细部的把握

▼3、利用做大样板、多与项目部工程师、厂家交流等方式提前控制问题

▼4、利用样板楼的时机及时总结

▼5、利用外部资源进行效果的控制

▼6、多组织结构、设备、景观、装修等相关专业工程师对交叉问题进行探讨第48页/共147页第四十八页，共148页。ZENSUN正商地产第六部分：效果把控

▼一、效果把控—设备管道（配图说明）第49页/共147页第四十九页，共148页。ZENSUN正商地产第六部分：效果把控

▼二、效果把控—锅炉位置（配图说明）第50页/共147页第五十页，共148页。ZENSUN正商地产第六部分：效果把控

▼三、效果把控—竖向处理（配图说明）第51页/共147页第五十一页，共148页。ZENSUN正商地产第六部分：效果把控

▼四、效果把控—细节处理（配图说明）第52页/共147页第五十二页，共148页。ZENSUN正商地产花都港湾项目后评估成果

第七部分：成本控制第53页/共147页第五十三页，共148页。ZENSUN正商地产成本控制

▼▼▼▼▼第54页/共147页第五十四页，共148页。ZENSUN正商地产成本控制—材料选用（配图说明）

▼▼▼▼▼第55页/共147页第五十五页，共148页。ZENSUN正商地产花都港湾项目后评估成果

第八部分：新材料、新技术、新工艺第56页/共147页第五十六页，共148页。ZENSUN正商地产花都港湾项目使用新材料、新技术、新工艺

▼

▼

▼

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▼第57页/共147页第五十七页，共148页。ZENSUN正商地产花都港湾项目后评估成果

第九部分：规划报建与验收第58页/共147页第五十八页，共148页。ZENSUN正商地产规划报建与验收注意事项

▼

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▼第59页/共147页第五十九页，共148页。ZENSUN正商地产规划报建与验收—突破项

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▼第60页/共147页第六十页，共148页。ZENSUN正商地产花都港湾项目后评估成果

第十部分：完成效果第61页/共147页第六十一页，共148页。ZENSUN正商地产完成效果（配项目效果图以及项目获奖情况）第62页/共147页第六十二页，共148页。ZENSUN正商地产花都港湾项目后评估成果

第四篇：营销总结第63页/共147页第六十三页，共148页。ZENSUN正商地产大纲▼项目营销定位回顾▼项目营销回顾▼成功与不足第64页/共147页第六十四页，共148页。ZENSUN正商地产营销定位回顾▼背景：▼一些思考：▼项目营销定位：▼项目销售目标：第65页/共147页第六十五页，共148页。ZENSUN正商地产营销定位回顾基于项目的营销定位，产生了以下几个重大决策：▼▼▼第66页/共147页第六十六页，共148页。ZENSUN正商地产营销定位的支撑第67页/共147页第六十七页，共148页。ZENSUN正商地产营销定位回顾▼定位是一次决策，决策往往是一次取舍，在确保开盘结果、谋求市场影响、树立交房标准的大方向选择下，必然也会有割舍▼▼第68页/共147页第六十八页，共148页。ZENSUN正商地产持续销售期压力凸现▼

09年市场仍处于观望气氛，一次性推出所有房源，对项目后期的持续销售而言，将缺乏价格调整手段、缺乏房源销控手段，持续销售期的压力凸现第69页/共147页第六十九页，共148页。ZENSUN正商地产配置标准提升带来的项目成本增加▼树立标杆，就要树立市场的交付标准，但选用更优质的材料，选择更新颖的技术，必然也带来成本的提升第70页/共147页第七十页，共148页。ZENSUN正商地产项目销售回顾第71页/共147页第七十一页，共148页。ZENSUN正商地产项目销售进度（配月度销售进度表）第72页/共147页第七十二页，共148页。ZENSUN正商地产项目销售进度▼开盘当月实现销售＿套，销售率达＿%▼开盘3月内实现销售＿套，销售率达＿%▼＿年＿月，实现清盘第73页/共147页第七十三页，共148页。ZENSUN正商地产项目销售分析—开盘强销▼效果：单月销售＿套，三月内销售＿套，销售率达＿%▼评估：第74页/共147页第七十四页，共148页。ZENSUN正商地产项目销售分析—持续销售▼效果：开盘后＿年＿月—＿年＿月销售＿，成交＿套▼评估：▼原因：1、2、3、第75页/共147页第七十五页，共148页。ZENSUN正商地产项目销售分析—尾盘销售▼效果：＿年＿月销售＿套，实现清盘▼评估：利用交房创造的有利条件，强化未售房源的景观绿化效果，快速清盘第76页/共147页第七十六页，共148页。ZENSUN正商地产成功与不足第77页/共147页第七十七页，共148页。ZENSUN正商地产成功

▼

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▼第78页/共147页第七十八页，共148页。ZENSUN正商地产不足

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▼第79页/共147页第七十九页，共148页。ZENSUN正商地产花都港湾项目后评估成果

第五篇：成本总结第80页/共147页第八十页，共148页。ZENSUN正商地产花都港湾项目后评估成果

第六篇：物业总结第81页/共147页第八十一页，共148页。ZENSUN正商地产大纲1、项目运营过程中存在的不足点2、报事频度分析3、物业前期介入效果分析4、物业运营视角评价第82页/共147页第八十二页，共148页。ZENSUN正商地产项目运营过程中存在的不足点1、2、3、4、第83页/共147页第八十三页，共148页。ZENSUN正商地产报事频度分析第84页/共147页第八十四页，共148页。ZENSUN正商地产报事分析报事类别花都港湾交房户数交房报事量交房后期报事量（日期）合计户均报事1.土建2.入户门3.铝合金门窗4.锅炉5.给排水管道6.安防对讲7.空调机位及空调洞8.私家花园类9.公共景观类10.沟通类11.保洁类12.其他类合计第85页/共147页第八十五页，共148页。ZENSUN正商地产整改报事分析：1、土建类主要问题：1）2）3）2、门窗类主要问题：1）2）3、入户门问题：1）2）第86页/共147页第八十六页，共148页。ZENSUN正商地产物业前期介入效果分析•

介入亮点。•

前期介入工作不足的地方。•

前期介入改进建议。第87页/共147页第八十七页，共148页。ZENSUN正商地产介入亮点第88页/共147页第八十八页，共148页。ZENSUN正商地产前期介入工作不足的地方第89页/共147页第八十九页，共148页。ZENSUN正商地产物业运营视角评价1、前期设计对后期装修管理评价。2、后期维修服务评价。3、节能运行评价。4、生活配套。第90页/共147页第九十页，共148页。ZENSUN正商地产前期设计对后期装修管理评价第91页/共147页第九十一页，共148页。ZENSUN正商地产屋面排水问题第92页/共147页第九十二页，共148页。ZENSUN正商地产后期维修服务评价第93页/共147页第九十三页，共148页。ZENSUN正商地产后期维修分供单位主要问题第94页/共147页第九十四页，共148页。ZENSUN正商地产节能运行评价第95页/共147页第九十五页，共148页。ZENSUN正商地产生活配套第96页/共147页第九十六页，共148页。ZENSUN正商地产生活配套1、2、3、第97页/共147页第九十七页，共148页。ZENSUN正商地产花都港湾项目后评估成果

第七篇：客户中心总结第98页/共147页第九十八页，共148页。ZENSUN正商地产大纲•

前期介入评估•

交房准备及客户体验评估•

交房效果评估•

客户敏感点•

客户交房满意度调查•

成功与不足第99页/共147页第九十九页，共148页。ZENSUN正商地产前期介入评估•

客户中心介入项目的时间–

项目交房前4个月左右–

以客户中心组织第一次交房准备会为切入点•

确认各项工作节点完成的时间–

提出各部门交房前工作重点及难点–

确保交房成功的各项动作•

交房效果目标第100页/共147页第一百页，共148页。ZENSUN正商地产•开放日的组织及效果的评估–流程设置：由业主自行到户内进行参观，提出的问题在园区门口进行统一记录。有特殊问题及要求的客户，由专业工程师陪同业主直接到户内进行沟通。–流程设置的利弊•好处：对场地和人员配置要求较低，业主的期望值也较低，便于管理业主的期望值。•弊端：没有过程交流，报事处理过程生硬•业主提出报事记录不准确、全面•对业主的敏感点不能完全准确掌握交房的准备及客户体验第101页/共147页第一百零一页，共148页。ZENSUN正商地产–

开放日的意义•

开放尚未完工工地给业主，有效管理客户预期•

提前暴露问题，准确把握业主的敏感点，为交房打好基础•

开放日人员大部分为交房人员，成功练手第102页/共147页第一百零二页，共148页。ZENSUN正商地产–

开放日存在的问题•1、开放日标准不统一，工程进度未达到要求，导致开放日延期•2、开放日所记录的业主报事的问题在交房时未处理完成，导致报事升级•3、景观调整与销售承诺不符成为报事重点•4、因外立面所导致户内空间使用的问题，业主不会为外立面的优化买单•5、业主持续沟通界面的缺失，造成销售前期业主的高期望值未着陆，沟通困难•6、业主背景资料丢失严重，前期销售人员对业主的了解不够，基本无法与物业进行交底，导致后期沟通成本增加第103页/共147页第一百零三页，共148页。ZENSUN正商地产•

建议–

统一开放日标准（参照《开放日工地现场标准》）–

业主的参观尽量有人全程陪同–

验房记录表后同时附上交房附图，对业主报事的具体位置进行标注（已在花都港湾项目交房进行推广）–

给开放日提出问题整改留下充足的时间，物业对整改情况进行逐一消项，确保整改完成。第104页/共147页第一百零四页，共148页。ZENSUN正商地产•

集中交房的组织及效果评估–

集中交房人员的组织•

•

•

•第105页/共147页第一百零五页，共148页。ZENSUN正商地产–

现场地点选择、设施配合及现场包装••••第106页/共147页第一百零六页，共148页。ZENSUN正商地产集中交房前的培训•

••第107页/共147页第一百零七页，共148页。ZENSUN正商地产–

集中交房流程的组织第108页/共147页第一百零八页，共148页。ZENSUN正商地产–

集中交房期间数据统计（考核指标：一次交房成功率≥95％，实为＿％，指标达成）序号集中交房时间计划交房量实际交房量已交房比例拒交量小计当日交房量小计小计合计1＿月＿日2＿月＿日3＿月＿日4＿月＿日5＿月＿日6＿月＿日第109页/共147页第一百零九页，共148页。ZENSUN正商地产•

零星交房（考核指标：4月内交房率达到95％，目标达成）•

零星交房流程：事先作好流程梳理、培训和强调，目前按步就班进展顺利；•

业主催交房和拒交客户联络：未交房和拒交房客户均由地产客户中心组织催交，集中交房后一个月内有项目管理员直接跟进拒交业主，一个月之后转由客户中心文员进行联络催交第110页/共147页第一百一十页，共148页。ZENSUN正商地产•

集中交房后的整改跟进–

集中交房后整改工作的分工•

已接房业主由物业联系整改并通知业主复验–

物业对现场情况掌握全面，但是存在给业主回复不及时的情况，对于整改时间跨度较大的业主，建议能够在整改基本完成后通知业主，而不是在所有整改都完成后再通知业主，否则容易造成整改超期。•

拒接户由项目部直接跟踪，营销部组织回复–

拒接户是因整改类问题拒接的，整改完成后迅速将整改情况汇总到营销部进行回复，避免业主因整改超期提出其他的要求–

对于沟通类拒接户，由营销从前期的销售承诺和设计理念进行沟通效果更好。–

对于沟通类的拒接业主，主动沟通频次不应过高，避免业主过度要求，但是对于整改类问题已经要及时完成。第111页/共147页第一百一十一页，共148页。ZENSUN正商地产•

客户敏感点第112页/共147页第一百一十二页，共148页。ZENSUN正商地产客户满意度调查•集团的KPI指标：客户忠诚度≥＿％（调查显示：花都港湾的业主对正商的的忠诚度指数为达到＿（＿％），业主对正商的忠诚度比较高，超过集团KPI指标。）•花都港湾接房现场业主满意度调查第113页/共147页第一百一十三页，共148页。ZENSUN正商地产客户满意度及客户忠诚度——业主对项目的总体满意度第114页/共147页第一百一十四页，共148页。ZENSUN正商地产客户满意度及客户忠诚度——业主对项目的总体满意度评分频数分析第115页/共147页第一百一十五页，共148页。ZENSUN正商地产客户满意度及客户忠诚度——业主最满意项分析第116页/共147页第一百一十六页，共148页。ZENSUN正商地产客户满意度及客户忠诚度——业主体验与购买预期吻合评价第117页/共147页第一百一十七页，共148页。ZENSUN正商地产•

客户满意度及客户忠诚度——业主对规划设计的评价第118页/共147页第一百一十八页，共148页。ZENSUN正商地产客户满意度及客户忠诚度——业主对公共景观部分的评价分析第119页/共147页第一百一十九页，共148页。ZENSUN正商地产客户满意度及客户忠诚度——业主对单元公共部位的评价分析第120页/共147页第一百二十页，共148页。ZENSUN正商地产客户满意度及客户忠诚度——业主对私家部位的评价分析第121页/共147页第一百二十一页，共148页。ZENSUN正商地产业主对正商地产的忠诚度第122页/共147页第一百二十二页，共148页。ZENSUN正商地产•通过以上的整体分析后知道，业主对花都港湾项目的总体评价＿，整体表现