名德·幸福里(新提案)

名德·华蜜里

营销策划方案方案书目前言项目SWOT分析项目定位、客户定位营销策略1前言1234前言今日的地产营销已进入新的竞争模式，“你”还停留在原始坐销模式吗？清远今日的地产营销已进入了后地产营销时代，想当年的坐等客户上门，万人空巷连夜排队就是为了抢到一套房的时代已过去，我们如何在白热化的竞争中脱颖而出？我们须要一位能纵观全局的操盘手，须要一套前瞻性的营销方案，须要一组执行力极强的管理团队，须要一支能吃苦耐劳的外拓团队，须要一队如杀手般的内场劈客刀手。否则一切皆是设想！2SWOT分析2134交通优势：接近广清高速、广乐高速、东城大道，5分钟到达各个片区，交通便捷，片区新建路网干脆联线市区。价格优势：中小户型刚需性户型、投资附加值较高。区域发展优势：位于东城核心、“东进南拓”重点发展区域，周边配套完善，接近北江。周边配套优势：城市广场、大润发、北门商业街、中医院、澜水肉菜市场、东城一中、东城中心小学、区政府、区行政服务中心等一应俱全。项目SWOT分析——优势分析（strength）

项目SWOT分析——劣势分析（weakness）

四大劣势本案地块位于虽说临近北江江边，却离江边步行需要10~15分钟时间，项目园林打造需要一定的时间才能呈现。本案靠近清远大桥，来往东城大道的车辆较多，对靠近东城大道的业主噪音及灰尘影响较大。周边近距离配套尚未完善目前东城板块处于开发阶段，周边配套未可充分体验，配套设施大部分尚在规划当中，未来1~2年未见有跨越的发展呈现。区域尚未发展成熟近期项目仍将保留原貌，远期才可规划为居住用地。短期内地块难有明显的改善，周边大环境变化不大，身处旧城、附城及清新三区边缘带，区域形象欠佳。项目SWOT分析——机会分析(opportunity)机会城市发展板块效应升值潜力地处东进南拓重点发展区域，周边配套规划志向，有机会发展成为老城区的新高尚精品片区；片区在售项目较多，且缺乏紧凑型精品住宅，市场相对空白。学位优势，40万㎡稀缺刚需大盘，区域内存量小，竞争小。东城是一块建设的热土，是清远城市建设的“主战场”如今的东城是一块建设的热土，是清远城市建设的“主战场”，随着清远东进的脚步加快，大型楼盘全面入驻，清远东城板块日渐“崛起”，成为清远品质人居的新标杆。环境资源让东城增加了升值的空间。东城北靠南岭山脉，南临北江，有自然清爽的自然风景。东城片区十几年来始终坚持对工业发展进行限制，保持优良的自然生态，可谓清远市坐北向南的自然“福地”。2007年，清远市喜获“中国宜居城市”称号，东城更成为“清远宜居城市首选之地”。项目SWOT分析——威逼分析（threat）威胁大环境影响周边项目竞争激烈尽管面临宏观经济和房地产行业双重调控政策的威逼，但是，对于房地产业的将来，对于房地产行业的投资价值，消费者的看法不会因调控而产生动摇，相反，行业发展趋势以及宏观调控政策使消费者有理由超配地产股，并将投资的重点集中于行业龙头和区域龙头。大牌造城掠地，小盘散点蚕食，整体供应量泛滥的背景下早已是狼烟四起、项目的竞争更是到了刀刀见血的地步。3项目定位3124项目定位两点策略思索方向跳出地产做地产，后房地产时代，项目附加值远大于项目本身定点突破，以点带面持续深挖，打造项目独特差异性，构建唯一性每个项目都从地段、品牌、产品、景观、服务、配套方面去宣扬自己的附加值，这已是共性，消费者已具备宣扬免疫力名德华蜜里又该如何找寻项目的差异性，建立自己项目特有的附加值以清晰的形象占据消费者心智，推动产品快速去化？只有完善才称之为完备在市场竞争越来越激烈的时代，如何为消费者贴心的考虑成为开发商必修的功课。而名盘+周边完善配套则是屡试不爽的金钥匙。名德华蜜里——依托周边完善配套，占据主城新核心发展区域优势，市政重点规划地段，将来周边配套：社区搭建翰林桥直达东城中心小学、东城中学、高校城、市中医院、高端商业广场、肉菜市场就在家门口。清远主力客群

该客户群将持续增长，不断扩大城镇购房客户持续增长1二次置业将会成为城市化的重要力气二次置业客户增长2该客户群是经济发展和城市化进程中的中坚力气城市中产不断壮大3该客户群比例在将来几年接着增大珠三角投资客户增长1子女在清远读书、工作，为子女购置房屋在清远做生意的客户，购置居住房屋积累了确定资金，购买房屋投资置业原居民改善居住环境、二次置业的需求在城市化进程中将会大幅增长在06年起先，二次置业换房客户起先启动；将会在将来两年出现高峰工业企业增加，企业管理人员壮大了中产阶层城市的发展，本地公务员队伍不断壮大经济发展，趋生了一群成功创业的生意人清远、清爽成为珠三角房地产凹地，低价格吸引投资客户增加轻轨的启动将引入大量置业于郊区边缘的广州刚需客户清爽依靠优厚的旅游资源，度假投资客户起先凸现；另外祖籍清远投资故土的珠三角人员比例将进一步加大细分目标客户

客户须要舒适便捷的生活环境，但价格不能太高，要物超所值。

项目诱因对购买的影响分析：1、由于本项目目标客户多属首置或一般投资客，价格成为影响购买的主要因素；2、本项目主力客户主要在外区，因此对交通配套的要求较高；3、目标客户群大部分为自住需求，而投资客追求性价比，因此对居住社区的环境和生活配套有确定的要求。4营销策略4123团队整合用全新“坐、行、圈”三结合营销模式

坐销：传统模式、新思维理念。内：在全体销售人员中月度排名前十的销售人员（每月更替）。外：外拓团队中前两名销售人员入场内（每月更替）。且向外界吸纳各行业销售高手，在原公司保持3个月以上销售冠军头衔（保留两名后备名额），专留守销售中心协作驻场经理现场劈客，转化率要求至少达到6~7成以上。行销：不奢侈任何人力刚好间。新人上岗必需经过残酷的培训、外拓、外展、扫客、陌拜、派单及淘汰等一系列的高压强化熬炼，务求将其强者的潜能逼发。圈层：以“点”扩散至“面”。主动开拓高端客户群体如：教化机构、商家、企业、单位、政府、银行、商会、协会等客户群体，组织开拓圈层营销活动，拉动团购客户达到快速销售目的。统一培训发掘潜能心态培训沟通技巧培训销售技巧培训技巧沟通行销培训外拓圈层培训活动圈层培训资源整合培训资源整合以销售中心作为圈层平台，开拓商业客户及其背后的客户如：教化机构：教化行业种类繁多，涉及群面广。项目有优越的场地条件免费供应应教化机构，双方可开展互动沟通，客户可吸取更广的学问，提高项目本身的文化氛围，从而达到在学习中成交，在交易中学习。银行：联系合作银行，双方建立同等合作方式，相互邀约各自客户群体在销售中心开展理财投资讲座，双方可以吸纳对方客户达到最终成交，形成合作共赢。茶、酒庄：联系茶、酒庄商家，以销售中心为沟通平台，邀约双方客户开展新茶、新酒品鉴会，在活动当中穿插项目介绍及互动销售。能提高楼盘档次增加知名度及成交量。保险行业：保险行业常常开展活动营销以带动公司业绩，我项目可与其开展合作营销活动免费供应场地，借助我项目销售中心优质资源接待保险客户，期间宣扬我项目优势。更多可合作企业：商会聚会、协会活动、新品发布会、车展、企业会议、企业年会、接待会等......整合公司内部资源，邀约到销售现场开展专场活动。整合公司合作商家，开展资源共享及销售活动。多渠道开拓客户关系，如：学校、教化机构、大集团、机关单位、企事业单位、社会团队等...销售人员外出进行洗客，如：教化机构、社区、写字楼、消遣场所、超市、百货商场等...对县、镇开设展点或临时展点，销售人员进行地铺式宣扬策略。对高端客户，如：银行、证劵、基金机构、移动VIP客户、高尔夫、车友会、游艇会及各种协会进行圈层营销活动。开展商家资源整合，利用资源共享策略合作共赢，制作联合活动吸纳商家背后客户资源。加大对一二手联动的投入，以大量客源冲洗销售中心。外拓、圈层活动短信网络、派单户外楼体LED流动车载微信报纸线上宣传线上推广：以重点县城为基点:三连一阳(连州、连山、连南、阳山)铺设资源:大型T牌、墙身广告、设立展点铺设周边乡镇:清西乡镇、上下滨江、龙颈、禾云、浸石潭等...铺设资源:墙身广告、流淌式展点针对个别的农村学校，项目可举办送书助学活动，从而引起社会共鸣，亦可带动周边乡镇人群对我项目关注。廉价广告时代一、广告推广节点：确定项目定位，宣扬项目独有优势。节点一：以学校为邻，成就孩子一生——私享学位优质社区（推广时间：东城中心小学翰林桥投入运用，