物业管理费收取方案

目录：楼宇基础居住情况分析收取物业管理费难点分析欣城国际物业管理费收取关键节点分析欣城国际物业管理费收取具体办法和步骤应急事件处理办法楼宇居住情况基础数据分析一号楼总计196户二号楼总计216户三号楼总计208户四号楼总计192户二、物业管理费收取难点分析1、部分业主以问题较多为理由，不愿意缴纳或者要求降低收费标准。业主目前投诉较多的问题有：过道电梯监控没有安装电梯、过道手机信号不通，家中手机信号时断时续或者不通。燃气不通，给生活带来很多不便。特别是许多家中装了燃气热水器的，冬天来了洗澡也不方便，一直在洗冷水澡。电梯响声较大，运行平稳性差窗户把手问题多，把手脱落、把手松动、关不上、锁不上。滑轨稳定性不好，特别是高层，风大业主不敢开大窗。门的质量比较差，钥匙转不动、卡死、打不开门、反锁不了等现象多。进门口过道处墙面环境较差，是否能够重新处理。噪声太大，楼层之间说话声音，吵闹声音都能听到。楼底下叫卖声音也能听到。2、部分业主特别是三号楼的，不怀好意，妄图鼓动其他业主一起不交物业管理费或者少交。3、没有入住的业主和没有装修的业主以没有入住为理由，不愿意缴纳三、物业管理费收取关键节点分析1、及时跟踪、了解部分别有用心的业主动态，及时做好沟通与说服工作。避免这部分别有用心的业主窜连、鼓动其他不明真相的业主，造成事态恶化。对于顽固不化的不讲道理的业主要孤立和打击、揭露这些业主。一定不能让这部分业主得逞。2、对业主反应比较大和突出的问题，这段时间要集中整理解决。不能解决的及时知会各位业主。争取得到大多数业主认同。3、对业主提出的一些常见问题和要求开会研究，能解决解决，不能解决要统一口径，对业主做出合理解释。争取得到大部分讲道理的业主支持。4、将业主进行分类，支持我们物业管理的和明大理的业主分为一类，不明真相，对我们存在误解的分为一类，经济困难的分为一类，胡搅蛮缠的，捣乱闹事的分为一类。按类别进行分类自然就有了突破口。5、不断规范和提高我们团队物业管理水平，给业主看到希望。同时也提高自身的社会竞争力。不断学习物管理的法律法规，可以帮助我们如何回答业主的一些刁钻问题并保护自己。四、收取物业管理费的具体方法和步骤1、收取前的准备工作提前沟通告知业主对业主进行分类，并在业主档案中体现。制定并计算出各户业主物业管理费明细表，准备好收据。制作催缴通知单、缴费通知单、最后催款通知单等单据。对楼宇存在的可以解决的如窗户修理、门修理、漏水问题、门禁问题等要在收取前就开始集中解决。保证在物业管理费收取期间电梯正常运行。不给想投机的业主以任何理由和借口。对业主的一些困难可以帮助解决。感动业主。千万不可和业主发生口角。对业主做好解释和说明工作，及时回答和解决业主提出的问题。熟练掌握物业管理费相应法律法规，知道什么是物业管理费，它包含哪些内容。熟悉业主手册（业主公约）和物业管理合同。熟悉物权法和物业管理条例。2、收取工作由楼宇管家和后方支持人员男女搭配，两人为一团队上门进行收取。要做到有礼有节，不能粗鲁。对业主提出的问题要及时回答和解决。能当场收取的当场收取，不能当场收取的千万不能强求，但必须告知业主物业管理费收取金额和时间限制。以及法律规定相应滞纳金规定。发催缴通知单后半个月未缴纳的业主按千分之三开始收取滞纳金。对于不在家中业主择适当时间再上门或者在大厅中遇到时收取。对于长期不在的业主和未装修、未入住的业主电话通知并告知相应信息。第一次上门收取完毕后，应该根据业主分类信息对一二类业主进行跟进和电话跟踪。以取得突破。对于通知后超过一个月未缴纳的业主发催缴单。发完催缴单半个月后仍然未缴纳的发最后催缴单。如果还是不缴纳可走法律程序。当天收取的物业管理费当天由物业管理人员上交财务。五、应急事件处理办法1、收取半个月后，效果不好，只有少部分缴纳。采用刺激政策。如规定时间内缴纳送礼品、免除一个月物