2023年房地产开发与经营自考考点版

第一章1、房地产开发的基本程序：①投资决策阶段：开发设想的形成；环境分析与机会选择。②依法取得土地使用权阶段。③可行性研究阶段；④前期准备阶段：资金的筹措；项目招投标；规划设计；报建工作。⑤项目实行阶段。⑥销售阶段。2、房地产经营的三种基本环节：①房地产产品形成环节的经营、②房地产产品流通环节的经营、③销售环节的经营。每个环节所包含的经营内容：1）产品形成过程的经营，从立项、选址开始、历经环境分析与机会选择、可行性研究、依法取得土地使用权、前期准备、建设施工一直到竣工验收为止，从时间序列上看，与房地产开发的程序是相同的，这一过程房地产经营的重要内容有地产经营和房产的改造。2）房地产等流通的经营，流通过程的房地产经营，重要是指房产交易，涉及房屋销售、房屋租赁，以及诸如房地产抵押、房产典当、房地产置换等其他形式的经营。流通过程的房地产经营是房地产经营的重要内容。3）消费过程的经营，房地产产品在流通过程中作为一种消费商品形成之后，便进入了房地产的消费领域，此期间经营的重要是指物业管理。第二章3、简述房地产开发与经营决策的原则：遵守政策法规原则、经济效益原则、定性分析与定量分析相结合原则。决策类型：拟定型决策、风险型决策、不拟定型决策。4、不拟定型决策有哪几种方法？常见的不拟定型决策方法重要有以下几种：①大中取大法，又称乐观主义准则。对客观情况总是抱有乐观的态度，一方面找出每种方案在各种状态下的最大收益值，再从中找出最大收益值，其相应的方案则为最佳方案。②小中取大法，又称悲观主义准则，是坏中求好，即先从每个方案中选出一个最小的损益（最坏的结果），然后从中选择一个相对最大者《坏中求好》，其所相应的方案就是较好方案，一般来说这种方法常为保守稳健的投资决策者所采用，由于它可以保证在各种情况下收益不低于此值。③最小最大悔值法，又称为最小机会准则、后悔值准则。这种决策方法是以某个自然状态下的最大收益值定为抱负目的，假如没有采用这一抱负方案，而采用了其他方案从而使取得的收益减少，就会感到‘后悔’，这样每个自然状态下的抱负最大收益值与它在其他方案的收益值之差所形成的损失值称为“后悔值”。然后选最大后悔值最小的方案作为比较满意的方案。5、房地产开发与经营决策的一般程序分为以下六步：①发现问题，②拟定目的，③拟定方案，④分析评价，⑤选择方案，⑥实行追踪方案。6、房地产开发与经营过程中应当具有的理念：不仅注重房地产的开发过程，也应注重房地产作为资产的重要性，运用其资产特性实现经济效益，通过制定推广计划，投资管理，资金融通管理，以经营手段融通资金实现资产升值。第三章7、我国房地产公司在国民经济中的作用：实践表白，我国房地产公司对国民经济的发展具有重要的推动作用，是国民经济的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性、动力性产业。而房地产公司专门从事房地产商品在生产、流通、消费领域的各种经济活动，是房地产业具体从事房地产开发、经营活动的经济实体，是房地产公司在国民经济中拥有重要地位、具有作用的具体体现者和执行者。我国房地产公司在国民经济中的重要作用品体表现在以下几个方面：①为国民经济的发展提供物质保证，②为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源，③为相关产业的发展起到有力的带动作用，④促进消费结构的合理化。8、房地产公司建立需要具有的条件：①有符合公司法人登记的名称和组织结构，②有适应房地产开发经营需要的固定办公场合，③有符合规定的额度的注册资本和流动资金，④有一定数量的持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员，⑤以及法律规定的其他条件。9、房地产开发公司的资质审定：对房地产开发公司资质等级实行分级审批制：一级资质由省市、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；二级资质及二级以下公司的审批办法由省市、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的公司，由资质审查部门发给相应的等级证书。除此之外，还对房地产开发公司的资质实行年检制度，对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的公司，由资质审批部门予以降级或者注销资质证书。10、法定开发公司人员构成：注册建筑师、工程师、财务人员、营销策划人员、项目拓展及发展人员、法律顾问。11、房地产公司经营目的：房地产公司经营目的可分为：①战略目的，②战术目的。战略目的：是指公司长远发展方向、规划的总体目的和基本目的，由成长性目的、赚钱性目的和竞争性目的构成；战术目的：是战略目的的具体化，也是实行战略目的的必经途径，其内容由五个方面构成：市场定位、产品结价格策略、广告策略、营销策略。12、试述房地产公司经营决策的影响因素：1）环境，涉及宏观环境、中观环境和微观环境。①宏观环境：重要是国家经济发展形势及相关政策的变化等，如个人可支配收入的提高、银行信贷利率的变化、国家对于土地使用权出让制度的变化、是否开征物业税等，②中观环境：重要是房地产公司所在城市建设与规划、房地产供应与需求以及区域文化等情况，③微观环境：是指房地产项目附近区域竞争楼盘情况及消费者需求等情况。2）决策者对风险的态度，由于决策者对未来的结识能力有限，当前预测的未来活动与未来实际发生的情况不也许完全相同，因而决策者的素质就决定了他对风险的态度，这规定房地产公司决策者需要不断提高专业水平和心理素质等。3）思维定式：由于过去的决策影响着现在的决策，决策者也很难脱离以前的决策经验思维，因而对目前的决策有重大的影响，即脱离思维定式的影响，选择更加民主、科学的决策方法。4）时间：在房地产公司开发项目的过程中，有时候在项目现场出现一些突发的事件，如发生过程事故等，这种时间压力也许限制决策者对事件的评价，从而诱使决策者偏重悲观因素、忽视积极因素，仓促决策。13、我国法定公司发展的现状：公司数量稳步增长，但大多数公司规模偏小；公司经验业绩普遍提高，但增长缓慢；公司成长性良好，但赚钱能力相对滞后；公司区域分布具有较高的集中性；公司融资渠道比较单一；公司的经济类型具有多样性，民营公司的发展的趋势远强于国有公司。14、结合现实论述我国房地产公司经营目的调整的外部影响因素：相关政策、经济结构、公司发展模式、国际政治事件等第四章15、简述SWOT分析法的分析思绪第一步：分析房地产公司内部环境的优势与劣势；第二步：分析房地产开发与经营外部环境的有助于不利因素；第三步：综合以上分析得出机会点和风险点：公司优势与环境有利结合，即S+O=机机会点。公司优势与环境不利结合，即S+T=可规避风险点。公司劣势与环境有利结合，即W+O=可借力机会点。公司劣势与环境不利结合，即W+T=风险点（危险点）。16、与房地产开发经营外部环境相关的风险有哪些？①房地产开发与经营的政治风险----由于未能预期的政治事件的发生或相关政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产开发与经营活动带来损失的也许性。②房地产开发与经营的经济风险----在房地产开发与经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，是房地产公司的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的也许。③房地产开发与经营的金融风险----由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产公司带来损失的也许，重要涉及利率风险和外汇风险。④来自自然界和冲突的意外风险---自然界的意外风险与劫难、地震、台风等等。⑤房地产开发经营的个别风险----由于某房地产的经营、财务和人事等方面的因素而给房地产公司带来损失的也许性。 17、结合实例，论述宏观政策对房地产开发经营时机选择的影响？政策扶持下的产品，是开发产品选择的机会，如中低档住宅、经济合用房的开发建设；政策制约或限制的产品，需谨慎行事，如别墅的开发。政策有利的机会，是房地产开发与经营的时机切入点，如旧城改造推动着土地供应市场及住宅需求市场的双重发展，抓住有利时机，进行住宅开发，将获得极大的积极权。Wzpcol亲制，祝君自考顺利通过！第五章18、简述土地使用权出让年限的规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条规定：“土地使用权出让最高年限由国务院规定”，同时依据国务院《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条规定，国有土地使用权出让最高年限按下列用途规定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合及其他用地50年。出让土地使用权的最高年限应当执行上述规定，但最高年限并不是唯一年限，具体出让项目的实际年限是由国家根据产业特点和用地项目情况拟定或土地使用者协商拟定。土地使用权出让的实际年限不得突破规定的最高年限。出让期满后，假如土地使用者申请续期，应当至迟于届满前一年申请续期，政府除根据社会公共利益需要收回该宗土地以外，对申请续期的应当予以批准，经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让协议，按规定支付土地使用权出让金。假如使用者未提前申请或申请未经批准，则政府无偿收回土地使用权。19、国有土地使用权出让协议包含的重要内容以及双方当事人的权利和义务有哪些？1）重要内容涉及下列条款：出让方及受让人的姓名或者名称、地址；出让土地使用权的坐落位置、宗地号、面积、界址及用途；土地使用年限及起止时间，土地使用条件；交付土地出让金的数额、期限及付款方式；交付土地的时间，转让、出租和抵押土地使用权的条件，不可抗力对协议履行导致影响的处置方式；规划设计要点，项目建设进度及竣工时间‘市政设施配套建设义务，使用相邻土地和道路的限制；违约责任，协议合用的法律及协议争议的解决方式等。2）土地使用权出让方按协议规定准时缴纳出让价款，否则有权解除协议并请求违约补偿；在协议履行过程中对受让方运用土地的情况行使监督和检查权；对受让方不按协议规定使用土地或者连续两年不投资建设的，行使警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚权；协议规定思维出让年限届满，无偿收回土地使用权，并同时取得地上的一切不动产所有权；对协议的争议享有提请有关仲裁机构仲裁或向人民法院起诉的权利。3）土地使用权受让方的权利重要有：规定出让方按协议规定提供土地使用权，否则有权解除协议并请求违约补偿的权利；对协议的争议享有提请有关仲裁机构仲裁或向人民法院起诉的权利；在不违反协议的情况下，享有独立行使土地使用权并排除不法干扰的权利；土地使用权出让期年限届满，可以依法申请延期土地使用权。4）土地使用权出让方的重要义务是：按协议规定提供土地使用权；执行有关仲裁机构或法院对协议争议所作的仲裁决定或判决、裁定；碰到不可抗力导致协议不能履行或者不能所有履行以及需要延期履行的情况，应及时将理由及情况通报对方当事人；土地使用权出让期届满，为符合规定或需要延期的土地使用权办理延期手续。5）土地使用权受让方的重要义务是：按协议规定缴纳出让价款，并办理土地登记手续；按协议规定的条件，方可转让、出租抵押土地使用权；碰到不可抗力致使协议不能履行或不能所有履行以及需要延期履行时应采用必要的补救措施尽力减少损失，并及时将有关情况及理由通报对方当事人；土地使用权出让协议届满，及时交还土地使用权和办理土地使用权注销手续，并无偿交付地上建筑物及其附着物；接受出让方对协议履行情况的监督和检查。20、土地使用权转让的条件：①、土地使用权转让只能在原土地使用权出让协议规定的权利义务范围内进行，不得擅自改变土地使用权证书，这样土地使用权者就享有对该土地使用权的处分权，可以依法进行转让。②、土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续，这样将受到法律保护，土地使用权才干真正的交付给受让人。③、转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收，如土地增值税、营业税、契税等。④、转让的目的在于合理开发、运用、经营土地，提高土地运用效益，促进城市建设和经济发展，土地使用者不得非法转让土地，否则，要承担相应的法律责任。Wzpcol亲制，祝君自考顺利通过！21、国有土地使用权转让的内容：①土地使用权转让时，国有土地使用权转出让协议和登记文献中所载明的权利、义务随之转移给新的受让人，即“认地不认人”，规定新的土地使用权受让方使用土地必须按照国家与原受让方之间订立的土地使用权受让协议进行，不得随意更改。②转让国有土地使用权的使用年限为国有土地使用权出让协议规定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限的剩余年限。③对于国有土地使用权转让价格，假如明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权；假如市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采用措施，平稳价格；土地使用权与原地上建筑物、其他附着物一同转让时，其价格应分别作出评估。22、土地征用的基本程序：①建设项目的预审、②用地申请、③拟定征地补偿安顿方案、④签订征地协议、⑤出让或划拨土地使用权、⑥颁发土地使用证。23、土地竞标团队的重要工作：①、认真研究公告信息和相关文献，讨论本开发公司是否符合相关条件以及是否具有开发能力。②、进行现场勘查，了解地块具体位置、地块开发限度、地块周边情况、地块片区市场情况等内容。③、研讨地块拟开发的物业形态、政策和工程技术的可行性，预测楼盘的销售或经营情况，以对地块价格进行准确测算。④、测算地块价格，便于编制标书或参与拍卖叫价。⑤、预测竞标风险，重要涉及保证金风险、攀比风险，寻租损失风险等，并提出可行的措施方案。24、我国当前土地征用存在的问题及对策：问题：有关征地的范围问题；关于征地费与他的出让金巨大差价问题；征地补偿费的使用和透明度问题。对策：完善立法，明晰征地范围；完善征地补偿制度；明晰产权，增长征地过程的透明度。25、运用假设开发法测算地价的前提条件以及测算环节：1）前提条件：他的最佳运用方式；对的预测未来开发完毕后的房地产价格；稳定的房地产政策环境和健全的房地产法律法规；全面合理的房地产投资开发和交易税费项目；长远、稳定的他的供应计划；完整、公开及透明度高的房地产资料数据库。2）测算环节：第一步，调查待开发房地产的基本情况，涉及待开发房地产所属地区的市场情况、畅销物业形态、地块周边情况、地块基础设施通达限度。第二步，选择最佳的开发运用方式，拟定政府的规划限制，弄清规定的用途、建筑密度、容积率等。第三步，估计开发经营期。弄清待开发房地产的开发期限和经营期限，以利于房地产价格和其他费用的测算。第四步，预测待开发完毕后的房地产价格，同时估测开发成本、管理成本、投资利息、销售费用、销售税费及开发利润。第五步，测算地价。第六章26、简述可行性研究的作用和编制依据。1）作用：①可行性研究是项目投资决策的基本依据。②可行性研究是筹集建设资金的依据。③可行性研究是项目立项、用地审批的条件。④可行性研究是开发商与有关各部门签订协议、协议的依据。⑤可行性研究是编制下一阶段规划方案的依据。2）编制依据：国家和地方的经济和社会发展规划、行业部门发展规划等；批准的项目建议书或同等效力的文献；国家批准的城市总体规划、具体规划、交通等市政设施规划等；自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；有关建设方面的标准、规范、定额、指标、规定等资料；国家所规定的经济参数和指标；开发项目备选方案的土地运用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等；其他有关依据资料。27、房地产开发项目可行性研究的重要内容：项目概况、开发项目用地的现状调查及动迁安顿、市场分析和建设规模的拟定、规划设计方案选择、资源供应、环境影响和环境保护、项目开发组织机构和人力资源配置、项目实行进度、项目经济及社会效益分析、结论及建议。28、简述房地产市场调查的基本原则及类型。原则：即调查资料的准确性和时效性，针对调查主题的全面性和经济性，以及调查的发明性。类型：按市场调查的范围分专题性市场调查、综合性市场调查；按市场调查的功能分探测性调查、描述性调查、因果性调查等。Wzpcol亲制，祝君自考顺利通过！29、简述房地产市场调查的环节和方法：过程分为：①调查准备、②调查实行、③分析总结三个阶段。调查方法：观测法、实验法、询问法。30、房地产市场调研的重要内容：①房地产市场环境调研。涉及：宏观环境调研、区域环境调研、项目微观环境调研。②房地产消费者调研。涉及：消费者的购买力水平、消费者的购买倾向、消费者的共同特性。③竞争楼盘的调研。涉及：产品、价格、广告、销售情况、物业管理。④竞争对手的调研，涉及：专业化限度、品牌知名度、推动度或拉动度、开发经营方式、楼盘质量、纵向整合度、成本状况价格策略、竞争对手历年来的项目开发情况、竞争对手的土地储备情况以及未来的开发方向及开发动态。31、房地产开发项目的投资构成：涉及土地费、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费及有关税费等。32、房地产开发项目不拟定性分析的含义及其内容：1）含义：不拟定性分析就是分析不拟定性因素对项目也许导致的影响，并进而分析也许出现的风险。不拟定分析是房地产项目财务评价的重要组成部分，对房地产开发策略的成败有着重要的影响。房地产开发项目的不拟定性分析可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，拟定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点加强对投资风险的防范和控制。2）房地产开发项目的不拟定性分析重要涉及：①盈亏平衡分析、②敏感性分析、③概率分析。第七章33、房地产开发资金的筹集方式有：①动用自有资金，②争取银行贷款，③运用证券化资金，重要涉及发行房地产股票和发行房地产债券，④通过联建和参建筹资，⑤运用外债，⑥通过预售筹资，⑦运用承包商垫资。34、简述房地产开发资金成本的计算方法.房地产开发资金成本可用绝对数表达，也可用相对数表达。为了便于分析比较，房地产开发资金成本通常用相对数表达，即支付的报酬与提供的资本之间的比率，也称资金成本率，可用下列公式来计算：K=[D/(P-F)]*100%或K=[D/P(1-f)]*100%式中：K---资金成本率（一般通称为资金成本）D---使用费P---筹资总额F---筹资费用f---筹资费用率，即筹资费用与筹资总额的比率。35、房地产开发项目规划设计方案评价的特点：①评价主体的多元性。开发项目规划设计方案，评价主体除开发者自身外，还涉及使用者（城市居民）、管理者（城市规划管理部门）、设计者和施工者。不同的评价主体，对方案的评价目的与准则往往不尽同样，由于导致不同的评价结果。②评价目的的多样性。开发项目规划设计目的不是单一的，而是多样的。评价规划设计方案，不能以经济效益项目的准作为唯一的标准，应同时兼顾社会效益和环境效益，以综合效益的好坏作为方案取舍的标准，③评价值的不拟定性，重要体现在：评价者的主观型和项目未来情况的不拟定性。36、建设工程规划许可证的作用表现在：①确认建设单位或者个人有关建设活动的合法地位；②作为建设活动过程中接受监督检查时的法律依据；③作为城市规划行政主管部门有关城市建设活动的重要历史资料和城市建设档案的重要内容。城市各项建设活动必须严格按照城市规划进行。建设单位或者个人凡在城市规划区内单位各项建设活动，无论是永久性，还是临时性的，都必须向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门审查批准。在取得建设工程规划许可证后，方可进行后续工作。37、施工招标应具有的条件：①招标人已经依法成立。②初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准。③招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经批准。④有相应资金或资金来源已经贯彻。⑤有招标所需的设计图纸及技术资料。38、为什么要对参与施工投标的承包公司进行资格预审？对承包单位资格审查的目的在于了解承包公司的技术、财务实力及管理经验，限制不符合规定条件的承包公司盲目参与投标，并将审查结果作为决标的参考。Wzpcol亲制，祝君自考顺利通过！39、简述开发工程施工竞争性招标的基本程序：①拟定招标的工程项目。②组建招标工作小组。③向招标投标管理机构提出申请。④组建评标小组。⑤编制工程招标文献和标底。⑥发布招标公告或发送招标邀请函。⑦对申请投标的单位进行资格审查。⑧发布招标文献、全套施工图纸和技术资料。⑨组织投标单位踏勘现场，并对招标文献答疑。⑩开标、评标和定标。第八章40、房地产开发项目进度计划体系（进度管理）的重要内容是：1、编制开发项目实行阶段总进度计划，2、编制开发项目建设总进度计划年度计划，3、核准施工进度计划，4、编制其他配套进度计划：【①材料供应、设备采购计划，②临时工程计划。】5、督促监理工程师，6、检查与纠偏进度计划。41、进度计划的编制方法：①表格法，②横道图法，③网络图法。42、项目实行阶段，在有监理的情况下如何完毕质量管理任务？1）为完毕施工阶段投资管理任务的任务，房地产开发公司应重点督促监理工程师做好以下工作：①认真审核施工组织设计和施工方案；②制定本阶段资金使用计划，做到不多付、不少付、不反复付；③严格控制工程变更，力求减少变更费用；④研究拟定防止费用索赔措施，及时解决费用索赔并协助开发商进行反索赔；⑤做好工程计量工作；⑥审核施工单位提交的工程结算书。2）1、质量管理的基本任务，2、工程质量控制计划，3、各方质量行为的督促，4、重要质量控制点：【①审核施工组织设计，②对原材料的检查，③对工程中的配套设备进行检查，④控制混凝土质量，⑤隐蔽工程的验收。】5、调查的基本原则及类型确立有关质量文献的档案制度43、项目实行阶段，开发商如何进行协议管理？一】、房地产开发项目协议管理组织机构：1、设立协议管理部门，P2011、协议管理部门的设立。二】协议管理的重要任务：一）房地产开发项目中的重要协议关系，二)协议管理的重要任务。三】协议策划与签订：一）协议策划，二）施工协议签订：1、工期，2、协议价款，P2033、对双方有约束力的协议文献，4、开发商和承包人的工作，P204四】协议分析。一）协议分析的内容：1、界定承包人和开发商的重要权利、义务和重要任务，2、协议价格的分析：对每个协议采用的计价方法及协议价格的范围、工程款结算的程序、协议价格的调整条件、拖欠工程款得责任等进行分析整理，3、协议的分析“工期的迟延直接导致投资的增长和索赔事件发生，所以必须加强对工期的理解，4、违约责任的调解，5、验收责任的调解。五】协议的变更，六】协议监督和实行保证体系，一）协议监督：1、协议实行监督，2、协议跟踪和诊断，3、应对措施。二）协议实行保证体系：1、流程管理，2、文档管理：协议资料的收集、资料的整理、资料的归档、资料的使用。七】协议评价。第九章44、房地产销售的特性：房地产销售是房地产市场营销活动的有机组成部分，是房地产市场营销计划的具体实行和运用，具有复杂性、区域性、风险性、严密性和差异性等特性。45、房地产销售管理的内容：制定房地产公司销售规划；设计房地产公司销售组织；指挥和协调房地产公司销售活动；评价和改善房地产公司销售活动。46、房地产价格的构成因素：房地产价格由土地取得成本、开发成本、管理费用、贷款利息、销售费用、税费和利润七个因素组成。47、房地产定价的理论依据：房地产定价的理论依据重要有生产费用价值论、预期原理、替代原理和供求理论。48、房地产公司定价目的：实现预期投资利润率；项目或当期利润最大化；适应市场竞争；树立公司品牌；以提高市场占有率为目的；以生存为目的。Wzpcol亲制，祝君自考顺利通过！49、试比较房地产直接销售和间接销售的优缺陷。①直接销售的优点是：了解市场，减少费用，加强推销，控制价格，提供优质服务。缺陷：是对房地产公司的开发和能力规定比较高，不利于公司扩大经营规模；分散了房地产公司的人力、物力和财力，不符合社会分工的发展的需要，相应增长了公司的经营费用；不利于房地产公司分散经营风险，一旦市场发生变化，公司必须独自承担所有风险和损失。②间接销售的优点是：有力地填补了房地产开发公司经营能力局限性的缺陷；有助于减少房地产开发公司的经营费用；分担了房地产开发公司的市场风险；通过专业活动和服务，为交易双方提供帮助，改善市场运作效率。缺陷是：增长了中间环节和产品成本；开发公司对市场的了解和控制力下降，增长了协调成本。50、房地产公司选择销售渠道的影响因素有哪些？房地产公司在选择销售渠道时，除遵循的原则之外，还应注重房地产产品方面、房地产市场方面、房地产公司方面、中间商方面、政策法规方面的影响。51、房地产公司如何解决与中间商的关系？房地产公司在选择了中间商之后，除签订内容合理的协议外，还应充足结识到与中间商之间的利益差异，并采用有针对的激励措施来调动中间商的积极性，同时可以考虑适当采用一些处罚性措施，如终止合作等，以凸显激励的作用。在合作的过程中，及时对中间商进行评价，作为对其激励、管理，乃至调整尚未依据，保持对中间商一定限度的控制权。52、房地产促销的实质和作用是什么？房地产出现的实质是传播信息，沟通供需。房地产促销的作用涉及：传播信息，沟通供需；突出特点，增强竞争力；刺激需求，引导消费；树立公司形象，拓展市场。53、如何制定房地产促销组合策略？制定房地产促销组合策略，一方面要拟定促销目的，进而依据促销目的和促销方式的特点来选择合适的促销组合；另一方面考虑公司开展促销活动的预算；再次是要结合房地产产品的特性和生命周期选择适宜的组合策略；同时也要注意消费者所处的购买阶段以及当时的市场条件，并能根据竞争楼盘的情况来调整促销组合及策略。54、试说明影响房地产价格的因素。所谓房地产价格的影响因素，即对房地产价格水平及其变动影响的因素。在房地产开发经营活动中，应着重考察三个方面的重要因素：一是宏观环境方面的因素，如人口的数量、分布和结构，经济发展状况，物价水平，利率和汇率水平，投资体制的变迁，城市化进度，政治安定和社会治安状况，财政政策和货币政策等，是对几乎所有地区房地产价格水平有影响所谓因素。二是中观环境方面的因素，如城市的基础设施状况，城市规划，土地资源的可获得性和价格水平，地区产业结构和主导产业的性质，城市居民收入，地区行业法规和政策、行业规范和市场态势、特点等，是对某个地区房地产价格水平有所影响的因素。三是微观环境方面的因素，如项目的区位、景观，公共服务设施的完整度，建筑物自身的特性等，是房地产自身状况或条件对其价格水平有所影响因素的作用，涉及作用的方向、进度、时间效应；有些时候需要依靠经营作出判断，必要时应当量化影响因素与房地产价格水平及其变动之间的关系。房地产公司通过对影响因素定性和定量的分析，将最终结果反映在制定的价格政策上，从而有效减少环境的不拟定性，充足运用环境中蕴含的市场机会。56、试比较房地产促销的四个具体策略的优缺陷。广告策略的优点是传播的范围广、及时、形象生动，节省人力；缺陷是间接传播，单向信息沟通，难以即时购买，成本费用高。销售促进策略的优点是直接而有效，刺激性强，手段灵活多样；缺陷是短期效果明显，但不能长期使用，易产生悲观影响。公共关系策略的优点是影响范围大，可信度高，可有效提高知名度，树立公司形象；缺陷是组织实行的难度大，经济效果不直接，不能立竿见影。销售人员推销策略的优点是双向信息沟通，针对性较强，灵活性高，注重人际关系，成交率高；缺陷是成本费用高，对销售人员的规定较高，接触面窄。Wzpcol亲制，祝君自考顺利通过！55、房地产公司假如选择直接销售方式，应当如何开展工作？假如选择直接销售的方式，房地产公司就应根据公司资源和项目情况做好销售准备、销售的实行和管理工作，充足发挥直销的优势。在销售前的准备方面。房地产公司应当做好房地产项目合法性资料的准备、销售资料的准备、纤维素人员的准备和销售现场的准备等四项准备。合法性资料涉及未竣工房地产项目预售许可证的办理，已竣工房地产项目应按照法规的规定来销售，。项目销售资料涉及法律文献，如建设工程规划许可证、土地使用权出