房地产置业顾问工作内容

本文格式为Word版，下载可任意编辑——房地产置业顾问工作内容地产江湖.――数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时交流房地产置业参谋三级技能试题简答题1.物权与债权的识别？答：物权是和债权相对应的一种民事权利，它们共同组成民法中最根本的财产形式。财产权的静止状态表达为物权，在运动状态中又表现为债权，物权和债权反映着社会经济生活中最根本的财产关系。

物权和债权尽管都属于财产权的范畴，但和债权相对比，物权是支配权，而债权是苦求权，债权人一般不是直接支配确定的物，而是苦求债务人依照债的规定为确定行为或不为确定的行为。

除此外，物权具有自身的特点，表现在：

第一，物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。债权人的苦求权只对特定的债务人发生效力，正是从这个意义上说，债权又被称为对人权。债权要成为物权务必要完成确定的公示方法。

其次，物权具有优先性，债权具有对等性。物权的优先性，首先表现在当物权与债权并存时，物权优先于一般的债权。物权的优先性还表现在，同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权，这就是物权相互间的优先效力。

第三，物权能够对第三人产生效力，物权都具有追及性，所谓追及的效力，是指物权的标的物不管辗转流通到什么人手中，全体人可以依法向物的占有人索取，苦求其返还其物。任何人都负有不得阻力权利人行使权利的义务，无论何人非法取得全体人的财产，都有义务返还。

第四，在权利设定上的识别。物权设定时务必公示，动产全体权以动产的占有为权利象征。动产质权、留置权亦以占有为权利象征，而不动产那么以登记为权利象征，地上权、地役权、抵押权等亦以登记为权利象征。公示往往伴随着物权的存在。而债权只是在特定的当事人之间存在的，它并不具有公示性，设立债权亦不需要公示。因此当事人之间订立合同设立某项物权，如未公示，可能仅产生债权而不产生物权。物权的设立采取法定主义，物权的种类和根本内容由法律规定，而不允许当事人自由创设物权种类。然而债权，尤其是合同债权，主要由当事人自由确定。当事人只要不违反法律的遏止性规定和公共道德，那么可以根据其意思设定债权，同时又可以依法自己抉择债的内容和概括形式。

第五，物权和债权的养护方法不同。

2.合同的订立程序是？答：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利才能和民事行为才能。当事人依法可以嘱托代理人订立合同。当事人订立合同，采取要约和承诺的方式举行。当事人意思表示真实一致时，合同即可成立。

1．要约。要约是指梦想与他人订立合同的意思表示。该意思表示应当符合以下规定：

(1)内容概括明确，即表达出订立合同的意思，包括一经承诺合同即可成立的各项根本条款；

(2)说明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

2．承诺。承诺是指受要约人同意采纳要约的条件以缔结合同的意思表示。承诺务必在规定的期限内到达要约人。承诺只有到达要约人时才能生效。

3.市场布局种类及各自的特征？答：在经济学里有一个特意术语来描述市场竞争状态，即市场布局。根据竞争程度的不同，市场布局可分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断四种类型。

1．完全竞争完全竞争市场务必具备以下几个条件：

(1)所买卖的商品具有同质性，不存在区别，因而任何买者不在乎从哪个卖者手里添置商品，不会对某个卖者产生偏好，任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场；

(2)有相当多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占微小的份额，因而单个买者或卖者都不能影响市场价格，而只能是价格的采纳者；

(3)市场信息完全，买者和卖者都掌管当前价格的完整信息，并能预料未来的价格；

(4)买者和卖者都可以自由进出市场；

(5)买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。

2．垄断竞争垄断竞争市场主要具有如下几个特点：

(1)卖者和买者都对比多；

(2)产品存在差异，即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在区别；

(3)市场信息对比完全。

3．寡头垄断寡头垄断是少数几个生产者的产量和市场份额即占该市场的绝大片面或者全部的一种市场布局。在寡头垄断市场上，生产者之间存在着竞争，但寡头生产者在竞争中往往倾向于非价格竞争。这是由于寡头生产者之间的价格战往往会使整个市场的产品价格下降，从而使每个生产者都受损失。而且由于生产者数量少，生产者之间轻易达成某种妥协。这种竞争主要发生在产品有差异的生产者之间，而在产品无多大差异的处境下，非价格竞争难以举行，寡头生产者在定价方面就会举行勾结。

4．完全垄断一般所讲的完全垄断，多指卖方垄断。卖方垄断市场具有以下几个特点：

(1)只有一个卖者，而买者好多；

(2)产品无相近的替代品，即垄断者几乎享有完全的产品差异；

(3)新生产者不能进入市场，潜在竞争与实际竞争一样是不存在的。

造成卖方垄断的理由有资源操纵、政府许可限制（如许可证、特许证、资格证等均可造成垄断）、专利、规模经济等。

4.居住区的组成要素？答：居住区的组成要素也是居住区的规划因素，主要有住宅、公共服务设施、道路和绿地。

住宅是供家庭居住使用的建筑。住宅按套型设计，每套住宅设有寝室、起居室（厅）、厨房和卫生间等根本空间。住宅按层数，分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。住宅还可分为独立式（独院式）住宅、双联式（联立式）住宅、联排式住宅、单元式（梯间式）住宅、外廊式住宅、内廊式住宅、跃廊式住宅、跃层式住宅、点式（集中式）住宅、塔式住宅等。

5.房地产的特性有哪些？答：（1）房地产位置的固定性。

（2）房地产地域的区别性（3）房地产的高值耐久性（4）房地产的保值增值性（4）房地产的保值增值性6.房地产经营管理工程可行性研究务必包括哪些内容以及它们之间的关系？答：内容：（1）房地产市场问题。

（2）工程技术问题。

（3）经济效益问题。

关系：市场问题是房地产经营管理的前提；

工程技术问题是房地产经营管理的手段；

效益是房地产经营管理的目的。

7.不能投入房地产交易市场举行交易的有哪些房屋？答：（1）没有合法证件的房屋（包括违章建筑的房屋）；

（2）有产权争议的房屋；

（3）已经批准征用或划拨土地使用权范围内的房屋；

（4）经人民法院裁定限制产权转移或经人民法院批准代管的房屋；

（5）未领取房屋全体权证的外国侨民的房屋；

（6）因其他特殊处境不能出售的房屋。

案例题案例1：

统计显示：由于生产力进展，人民群众物质文化生活水平的提高，中国60岁以上老龄人口占总人口的比例不断上升，目前已接近10%，标志着中国即将进入老龄社会。全国60岁以上人口超过1.2亿人，占世界老年人口的五分之一，居世界第一位，预计今后还将长期居于世界首位，这将对中国社会经济进展产生深远影响。而成都市60岁以上老龄人口约130万，占全市总人口比例接近13%，已提前进入老龄社会。

能不能从年龄切入，开发特意适合老年人安度晚年的住宅楼盘呢？问答：一.请写出开发老年居住新楼盘概括应对策略?答:要点1、需求心理分析：

2、资金来源分析：

3、公寓特色设计：

4：环境配套设施5：宣传促销二请根据您的概括方案与传统方案举行对比，细致描述几点特色优点?答(要点):1、应市场（了解市场）、上升到培育市场、再上升到创造市场。

2、阅历决策上升到科学决策。

3、从追求横向规模化上升到纵向一体化。。

4、从先出产品后找市场上升到先找市场后出产品。

5、从思维方式上，以“最好的竞争方式就是制止竞争“的思想，用鲜明的天性特征避开竞争对手。

案例2:城龙花园裙楼商铺市场定位与推广策略一、工程根本概况城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积５万平方米，总建筑面积11万平方米，共分四期开发，目前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有35间，总面积约1944.35平方米，商铺目前根本上空置。

二、工程的SWOT分析虽然本工程地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响工程形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充分熟悉到该工程的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本工程在后期的营销过程中制胜的关键所在。

（一）优势点（S）：

1、工程当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处；

2、工程地处龙岗中心城一级黄金旺地，进展前景看好；

3、本工程目前为现楼，得志片面自用型商家即买即用的需求，降低添置者的置业风险；

4、商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体；

5、工程开发商母公司城建集团在深圳具有确定的知名度，对工程的推广具有确定的优势；

（二）局限性（W）1、工程所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；

2、本工程周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为萧瑟，对进展商业略为缺乏；

3、该工程以建成多时，但裙楼商铺一向滞销，造成确定的负面影响；

4、工程裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明；

5、工程裙楼商铺规模不大，不利于整体推广；

问答:1.什么叫SWOT分析?答:SWOT分析方法是一种企业内片面析方法，即根据企业自身的既定内在条件举行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在，从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机结合。其中，s代表strength(优势)，w代表weakness(弱势)，o代表opportunity(机遇)，t代表threat(要挟)，其中，s、w是内部因素，o、t是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机遇和要挟）之间的有机组合。

2.发挥优势的概括措施是什么?答:A、在工程裙楼的运作过程中，充分渲染工程的区位优势、交通的便利；

B、在工程裙楼的运作过程中，强调该区域的进展前景和由此带来的商机；

C、在工程的推广时，利用城建集团的品牌优势，增加置业者与投资者的信仰；

3.如何解决相应的局限性?答:（1）重新对裙楼商铺举行市场定位，明确目标客户；

（2）确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；

（3）加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；

（4）设立片面“免息分期付款方式”，降低购房者的置业门槛，吸引其入市；

案例3:假设地产工程的成败关键如李嘉诚所言：“第一是地段，其次是地段，第三还是地段”的话，那么售楼处环境的金科玉律就是“细节、细节、还是细节”。

从以往地产市场综合的销售数据上显示，大约有90%甚至更多的销售最终是在工程现场发生，所以，无论怎样强调售楼部环境的重要性都是不过分的。

事实报告我们，人是被细节所打动的，没有细节的完备，就没有全局的完备。衡量售楼部现场好坏的标准，就是买家在此停留时间的长短。

越容许多停留，对工程了解越多一点，成交的机遇无疑也会更高。

卖房子不象卖日常生活用品那么简朴，进展商的成熟与理性，有时就表达在对细节的操作上。有时候，一个小小的细节——售楼部门口摆放的垃圾、乱停的车辆、一句该有而没听到的问候语、举手投足间该有的谦让……，诸如此类经常被我们所疏忽的“小细节”往往就能抉择一次添置行为的放弃。