《土地经济学（第七版）》课件第10章 中国现行土地使用制

第10章中国现行土地使用制10.1中国现行农村土地使用制现行农地使用制及其特征中国自1956年通过农业合作化将农村土地转为集体所有制，长期实行集体统一经营的土地使用制度。1978年实施农村土地经营制度改革，将农地的集体统一经营制度改为家庭承包经营制度。现行农地使用制具有以下三个显著特征：(1)农地承包经营权是一种土地使用权。(2)土地承包期尚不十分稳定。(3)严格的农地用途管制。10.1.1中国现行农村土地使用制及其特征10.1中国现行农村土地使用制现行“四荒地”使用制及其特征“四荒地”是指荒山、荒沟、荒丘、荒滩四类未被利用的土地。对“四荒地”的承包方式，《农村土地承包法》第三条规定：“不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”现行“四荒地”使用制具有以下三个特征：（1）土地所有权与使用权适当分离。（2）使用权期限较长。（3）“四荒地”使用权分配采取拍卖方式，有利于土地使用权的流转及土地产权市场的形成，促进土地有效配置与合理利用。10.1.1中国现行农村土地使用制及其特征10.1中国现行农村土地使用制现行农村建设用地使用制及其特征根据《土地管理法》，按照土地利用规划，乡镇企业用地和乡村公共建设用地经当地市(县)政府批准后，由所在集体经济组织(村民委员会)拨付使用。现行农村建设用地使用制具有以下三个特征：（1）无偿无限期使用。（2）规划调整的随意性。（3）农村建设用地流转尚无明确法律规定，统一的城乡建设用地市场尚未建立。10.1.1中国现行农村土地使用制及其特征10.1中国现行农村土地使用制现行宅基地使用制及其特征宅基地是指农村村民依法占有、使用，并依法建造住宅及其附属设施的集体所有的土地。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”现行宅基地使用制具有以下三个特征：（1）具有严格的身份限制。（2）“一户一宅”无偿无限期使用。（3）宅基地使用权不能有效流转，是受限制的土地用益物权。10.1.1中国现行农村土地使用制及其特征10.1中国现行农村土地使用制首先，农地承包经营权的不稳定直接导致了农地收益的不稳定。其次，农地承包经营权的不稳定导致投资不足。最后，农地承包经营权稳定，有利于农地流转和集中，实现农地规模经营。10.1.2地权稳定与农地利用10.1中国现行农村土地使用制产权流转是市场交易的基础，也是资源有效配置的保障。中国农村土地产权因有国家用途管制规定，其流转受到一定的限制，使市场机制难以充分发挥作用。

在用途管制条件下，土地产权不能充分流转，市场机制不能充分发挥作用，资源难以达到最优配置。可见，为实现土地资源有效利用，一方面，政府应对耕地进行合理补贴，提高农民种粮积极性，以保证粮食安全；另一方面，政府应逐步放松非耕地转化为城市用地的管制，让农民享有充分的土地流转权，以提高农民收益和土地利用效率。10.1.3农地用途管制与土地利用10.1中国现行农村土地使用制农地流转的动因：一是提高土地资源配置效率二是非农就业机会增加三是利益驱动四是农户家庭状况差异五是相关法律法规的出台10.1.4农村土地流转与土地利用当前农地流转存在的限制：一是农地流转不规范二是经济发展水平以及非农就业机会制约了农地流转三是承包地频繁调整严重制约了农地流转四是中介服务组织发育滞后制约了农地流转10.1中国现行农村土地使用制农村集体建设用地流转具有以下特点：一是农村内集体建设用地流转“保权留利”；二是城市内集体建设用地流转“转权让利”；三是农村集体建设用地流转总体上要符合土地利用规划；四是农村集体建设用地流转基本上实行政府指导价或最低保护价；五是城乡建设用地增减挂钩本质上是土地发展权的流转。10.1.4农村土地流转与土地利用10.1中国现行农村土地使用制现行农村集体建设用地流转存在以下四个方面的问题：一是城乡建设用地不“同权同价”；二是土地流转收益分配不合理；三是农民没有完全分享土地增值收益；四是城乡土地增减挂钩的“地票”制度，也不能有效保护耕地。10.1.4农村土地流转与土地利用10.1中国现行农村土地使用制农村宅基地流转的动因：一是非农收入占比；二是是否参加社会保障体系；三是土地流转市场是否健全；四是对宅基地政策的认知；五是否满足了城市低收入阶层的居住需求。10.1.4农村土地流转与土地利用现行农村宅基地制度存在的问题：一是现有宅基地制度，不利于农民住房财产制度的形成二是宅基地的闲置不利于土地集约利用10.1中国现行农村土地使用制首先，征地范围不确定。其次，征地补偿标准和征地价格不合理。实行了30多年的国家征地补偿制度，在当前市场经济条件下亟须全面改革。10.1.5征地制度、土地利用与农民利益保护ABC价格土地数量DFHINGPDMOPPMPSMPCMSCE征地模型10.2中国现行城市土地使用制所谓传统城市土地使用制，是指1978年经济体制改革之前的城市土地使用制度。传统城市土地使用制的基本特征是：行政划拨、无偿无限期使用、土地使用权禁止转让。传统城市土地使用制度的弊端1.不利于土地的集约利用与合理配置2.不利于企业转换经营机制与公平市场竞争环境的建立3.不利于城市的建设与发展4.降低了政府管理效率，极易滋生腐败，造成国有土地资产的大量流失10.2.1传统城市土地使用制10.2中国现行城市土地使用制中国城市土地使用制改革大体经历了以下五个阶段：（1）征收土地使用费(税)（2）开展土地使用权有偿出让和转让试点（3）制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规（4）修改《宪法》和《土地管理法》（5）制定全国性土地使用权出让和转让法规，全面开放城市国有土地使用权市场10.2.2现行城市土地使用制10.2中国现行城市土地使用制现行城市土地使用制的基本内容：（1）土地使用权出让（2）土地使用权转让（3）土地使用权出租（4）土地使用权抵押（5）土地使用权终止10.2.2现行城市土地使用制10.2中国现行城市土地使用制10.2.3现行城市国有土地使用制的完善适当减少土地行政划拨明确限定土地使用权出让方式的适用范围完善国有土地二级市场10.2中国现行城市土地使用制10.2.4国有企业改革与土地资产处置国企改革土地资产处置的原则：1.将国有土地使用权的无偿使用转为有偿使用；2.保障国有土地资产及收益不流失；3.因地制宜选择土地资产处置方式，尽可能降低土地资产处置成本。国企改革土地资产处置的方式通常有以下五种：1.出让2.租赁3.作价入股4.授权经营5.保留行政划拨10.2中国现行城市土地使用制10.2.4国有企业改革与土地资产处置应重点解决的问题1.国家、地方政府与企业收益分配问题2.企业隶属关系问题3.职工股问题4.不同处置方式的土地使用成本问题10.2中国现行城市土地使用制10.2.5城市土地使用制与土地利用土地可得性、市场调控、与土地储备投机、不确定性与土地利用土地增值税、土地收益分配与土地利用：外部性与“涨价归公”关键术语农地家庭承包制、土地承包期、