房地产开发项目流程管理控制指导手册含流程图

PAGEPAGEPAGE77***************之项目开发流程、管理控制指导手册前言鉴于公司成立不不久，各方面面工作都在努努力完善中，内内部各项规范范制度及各精精细化管理都都没有完全成成形。在********的倡议和指指导下，经过过一个多月的的不断编制和和修改,我们工程部部根据公司实实际情况终于于完成了本实实用手册的编编制工作。本手册，编制内内容是根据公公司的经营范范围是以项目目开发为先决决条件，编制制时将项目开开发的整个流流程为主轴线线，以各流程程的大纲为主主，加入各流流程工作的详详细操作及管管理控制内容容。我们编制的原则则是以目前公公司运作的实实际情况为基基础，尽量做做到宜懂实用用，目的是希希望本手册能能进一步完善善公司的内部部基础建设，更更能在公司以以后各项工作作的实际运作作中能起到一一定引导作用用。我们也憧憧憬在各方面面的合理的建建议下,能将本手册册做到尽善尽尽美,并能在同行行中占有一席席之地.当然目前这这只是我们的的一个目标,但我们会更更努力更用心心的去完善它它,目标总有一一天会实现.我们相信,努力总会有有回报!*****年**月目录前言2第一章：房地产产开发的概念念5一、房地产开发发的种类5二、房地产开发发的基本原则则及要求5三、设立房地产产开发企业应应当具备的条条件5四、房地产开发发企业的设立立程序6第二章：可行性性研究和项目目决策阶段77一、房地产项目目可行性研究究的根本目的的7二、房地产项目目的四方面研研究方向7三、房地产项目目的可行性研研究步骤8四、房地产项目目可行性研究究的内容8五、房地产项目目可行性研究究的工作阶段段8六、房地产项目目开发详细的的经济效益分分析9七、项目可行性性研究的结论论与建议9第三章：建设前前期准备阶段段10一、土地使用权权的获取及开开发10（一）、土地使使用权10（二）、土地开开发12二、征地拆迁，申申办并取得《房房屋拆迁许可可证》13三、确定勘察、监监理15四、规划设计116五、建设项目报报建登记，申申请招投标22六、申办《施工工许可证》24第四章：工程建建设实施阶段段26一、工程建设实实施准备阶段段26二、工程建设实实施阶段26（一）、工程进进度的控制26（二）、工程质质量的控制28（三）、工程成成本的控制29（四）、工程合合同的控制34第五章：项目销销售阶段37一、房地产项目目的营销策划划37二、房地产销售售38三、房地产销售售的流程41第六章：房地产产项目物业管管理42一、物业管理的的概念42二、物业管理的的特点42三、物业管理在在当前的地位位和作用43四、物业管理的的基本内容45五、物业管理费费46第七章：附录：：房地产开发发相关流程47房地产开发全流流程47办理质量监督程程序及提交资资料57办理安全监督程程序及提交资资料57办理建筑工程施施工许可证程程序及提交资资料57土地一级开发一一般工作程序序58施工监理工作的的总程序59施工组织设计审审核流程60图纸会审监理工工作流程61工程款支付基本本程序62工程变更管理的的基本程序63进度控制监理工工作程序64主体工程质量控控制流程65单位工程验收基基本程序66质量评定监理工工作程序67建设工程竣工验验收备案流程程68后记69第一章：房地产产开发的概念念房地产开发是指指在依据《中中华人民共和和国城市房地地产管理法》（以以下简称《城城市房地产管管理法》）依依法取得国有有土地使用权权的土地上进进行基础设施施、房屋建设设的行为。房房地产开发是是房地产活动动中一项重要要制度，属于于房地产生产产、流通、消消费诸环节中中的首要环节节。房地产作为不不动产，与其其他商品的开开发相比，房房地产开发投投资大、耗力力多、周期长长、高赢利、高高风险的特点点，使房地产产开发活动在在人们的生活活中占居越来来越重要的地地位，经济越越发达，时代代越进步，房房地产开发的的范围越广，程程度越深，内内容越丰富。一、房地产开发发的种类：房地产开发发包括土地开开发和房屋开开发。土地开发主要是是指房屋建设设的前期工作作，主要有两两种情形：一一是新区土地地开发，即把把农业或者其其他非城市用用地改造为适适合工商业、居居民住宅、商商品房以及其其他城市用途途的城市用地地；二是旧城城区改造或二二次开发，即即对已经是城城市土地，但但因土地用途途的改变、城城市规划的改改变以及其他他原因，需要要拆除原来的的建筑物，并并对土地进行行重新改造，投投入新的劳动动。就房屋开发而言言，一般包括括四个层次：：第一层次为为住宅开发；；第二层次为为生产与经营营性建筑物开开发；第三层层次为生产、生生活服务性建建筑物的开发发；第四层次次为城市其他他基础设施的的开发。二、房地产开发发的基本原则则及要求：根据《中华华人民共和国国城市房地产产管理法》第第二十四条至至二十七条的的规定，房地地产开发有下下列基本原则则及要求：（一）房房地产开发必必须严格执行行城市规划，按按照经济、社社会效益、环环境效益相统统一的原则，实实行全面规划划、合理布局局、综合开发发、配套建设设。（二）以以出让方式取取得土地使用用权进行房地地产开发的，必必须按照土地地使用权出让让合同约定的的土地用途、动动工开发期限限开发土地。超超过出让合同同约定的动工工开发日期满满一年未动工工开发的，可以征收收相当于土地地使用权出让让金百分之二二十以下的土土地闲置费；；满二年未动动工开发的，可可以无偿收回回土地使用权权；但是，因因不可抗力或或者政府，政政府有关部门门的行为或者者动工开发必必需的前期工工作造成动工工开发迟延的的除外。（三）房房地产开发项项目的设计、施施工，必须符符合国家的有有关标准和规规范。房地产产开发项目竣竣工，经验收收合格后，方方可交付使用用。（四）依依法取得的土土地使用权的的，可以依照照本法和有关关法律、行政政法规的规定定，作价入股股、合资、合作作开发经营房房地产。三、设立房地产产开发企业应应当具备的条条件：根据《城城市房地产管管理法》的规规定，设立房房地产开发企企业应当具备备以下条件：：（一）有有自己的名称称和组织机构构；（二）有有固定的经营营场所；（三）有有符合国务院院规定的注册册资本；（四）有有足够的专业业技术人员；；（五）法法律、行政法法规规定的其其他条件。设立房房地产开发企企业，应当向向工商行政管管理部门申请请设立登记。工工商行政管理理部门对符合合本法规定条条件的，应当当予以登记，发发给营业执照照；对不符合合本法规定条条件的，不予予登记。设立有有限责任公司司、股份有限限公司，从事事房地产开发发经营的，还还应当执行公公司法的有关关规定。房地产产开发企业在在领取营业执执照后的一个个月内，应当当到登记机关关所在地的县县级以上地方方人民政府规规定的部门备备案。四、房地产开开发企业的设设立程序设立房地产开发发企业应经过过以下程序：：（一）应应当向工商局局行政管理部部门申请设立立登记，工商商行政管理部部门对不符合合房地产开发发企业应当具具备的条件的的，不予登记记；（二）房房地产开发企企业在领取营营业执照后的的1个月内，应应当到登记所所在地的县级级以上地方人人民政府规定定的部门备案案；上述规规定主要为协协调企业设立立中，一般行行政管理（工工商行政管理理）与特殊行行政管理（房房地产开发行行业管理）的的关系。房地产产开发公司设设立阶段的相相关税费（一）企企业法人开业业登记费；（二）企企业法人变更更登记费；（三）企企业法人年度度检验费；（四）补补、换、领证证照费。第二章：可行性性研究和项目目决策阶段由于房地产项目目可行性研究究需专业要求求很高、技术术性很强的注注册房地产估估价师、造价工程师、市场调查和和分析人员专专家、经济分分析专家、制作人员、社会、环境专家、房地产产专家、建筑筑工程专家、财财会师及律师师等专家，我我公司目前缺缺少此类人员员，只能对可可行性研究的的步骤、内容容、工作概要要、项目评估估的要求及决决策作简要介介绍。策划是一种种程序，在本本质上是一种种运用脑力的的理性行为。项目策划是一门门新兴的策划划学，以具体体的项目活动动为对象，体体现一定的功功利性、社会会性、创造性性、时效性的的大型策划活活动。策划的六个主要要宏观作用：：改变企业发发展方式（松松散向信纸、规规模向质量、产产品向品牌和和资本等），改改变发展目标标（多元向专专业或相反、地地区向国际、上上下游移动），避避免死于非命命（发现生存存空间，发现现生存资源或或手段），节节约资源（避避免盲从，避避免盲动），提提高速度（避避免无效经营营环节、精密密使企业可持持续稳定地增增长），促进进竞争（相互互启发使产业业经营更加富富有科学、技技术和艺术性性，合经劳成成为乐趣）等等。总之，策策划可使国家家决策向民间间经济决策的的转化高效、顺顺畅、充分。项目策划的流程程分为四个流流程：1、项目调研2、项目市场场细分与选择择1）项目市场场细分2）项目市场场选择3、项目策划划书撰写4、项目方案案实施。房地产项目策划划是指，通过过对市场环境境的调查和系系统的分析，利利用已经掌握握的有关资料料及手段，科科学地、合理理地、有效地地推动项目的的进程，并且且提前判断房房地产项目的的顺利进展程程度及效果。房地产项目策划划首先须经董董事会批准初初步立项后，再再转由企业战战略发展研究究室进行可行行性研究。房房地产项目可可行性的研究究成果主要应应用于公司的的投资方向决决策。此阶段段涉及的研究究方向相对比比较宏观，研研究人员需专专业要求很高高、技术性很很强的注册房房地产估价师师、造价工程师、市场调查和和分析人员专专家、经济分分析专家、制作人员、社会、环境等专家家、房地产专专家、建筑工工程专家、财财会师及律师师等专家组成成。一、房地产项目目可行性研究究的根本目的的：是实现项目目决策的科学学化、民主化化，减少或避避免投资决策策的失误，提提高项目开发发建设的经济济、社会和环环境效益。二、房地产项目目按研究方向向主要有以下下四方面1、宏观经济信信息——包括政策法法规、房地产产经济指数、城城市规划、区区域人口特征征、基础设施施等基本状况况等。通过对对宏观市场信信息的分析了了解房地产市市场的现状及及动态。相关市场信息———包括金融市市场、业界动动态等与房地地产有直接与与潜在关系的的信息，以推推论房地产市市场发展前景景。2、房地产产品品研究：在售楼盘资料统统计——包括本地所所有的房地产产项目数据库库资料，可进进行市场供应应量、价格、户户型特点、装装修情况、新新技术、新工工艺、新材料料的使用情况况等各方面的的统计分析。区域市场分析———根据数据库库资料对特定定区域市场进进行定量分析析，研究典型型个案，对区区域市场特点点进行分析。楼盘汇总分析———阶段性对楼楼盘进行统计计分析，追踪踪市场发展方方向。3、消费需求趋趋势研究：主要针对消费者者对某类房地地产的总需求求量以及房地地产需求的发发展趋势研究究。主要包括括需求动机、购购买行为以及及需求影响因因素的研究，这这些研究将作作为开发商把把握需求动态态的依据，并并以此开发出出新的产品，并并不针对于某某一个特定楼楼盘项目。4、品牌研究：：在房地产行业发发展还不是很很正规，以及及消费者对开开发商认知程程度比较肤浅浅的情况下，品品牌形象的塑塑造会为产品品销售带来积积极的促进作作用。房地产产开发商正逐逐步重视品牌牌的建设，而而品牌研究将将成为品牌建建设的基础。三、房地产项目目的可行性研研究步骤，可分为5个步骤进行行：(1)项目公司司接受委托或或公司董事会会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与与优化；(4)财务评价和和经济评价；；(5)编制可行性性研究报告。四、房地产项目目可行性研究究的内容可行性研究的根根本目的是实实现项目决策策的科学化、民民主化，减少少或避免投资资决策的失误误，提高项目目开发建设的的经济、社会会和环境效益益。可行性研研究的主要内内容有：(11)项目概况；(2)开发项目用用地的现场调调查及动迁安安置；(3)宏观经济环环境分析；项项目所在地房房地产市场状状况分析；项项目所在板块块市场研究和和建设规模的的确定；(4)规划设计影影响和环境保保护;(5)资源供给及及资本运作方方案；(6)环境影响和和环境保护；；(7)项目开发模模式、组织机机构、岗位需需求、管理费费用的研究；；(8)开发建设节节点计划；(9)项目经济及及社会效益分分析；(10)结论及建议议。五、房地产项目目可行性研究究的工作阶段段1、投资机会研研究。该阶段段的主要任务务是对投资项项目主要是土土地进行初步步摸底和意向向性谈判，并并对投资项目目或投资方向向提出建议，即即在一定的地地区和部门内内，以自然资资源和市场的的调查预测为为基础，寻找找最有利的投投资机会。投资机会研研究相当粗略略，主要依靠靠笼统的估计计而不是依靠靠详细的分析析。如果机会会研究认为可可行的，就可可以进行下一一阶段的工作作。2、初步可行性性研究，亦称称“预可行性研研究”。在机会研研究的基础上上，进一步对对项目建设的的可能性与潜潜在效益进行行论证分析。3、详细可行性性研究，即通通常所说的可可行性研究。详详细可行性研研究是开发建建设项目投资决策的的基础，是在在分析项目在在技术上、财财务上、经济济上的可行性性后作出投资资与否决策的的关键步骤。4、可行性研究究三阶段常规规的时间费用用表项目内容时间（月）费用允许误差投资机会研究阶阶段1~30.2%~0..8%30%~20%%初步可行性研究究阶段60.25%~77.5%20%~10%%详细可行性研究究阶段8~160.2%~1..0%<10%六、房地产项目目开发详细的的经济效益分分析1、房地产项目目的投资概算算包括内容：：（1）、营销开开支概算，包包括：项目前前研究及可行行性研究的开开支；项目策划的的开支；销售策划的的开支；广告开支；项目公司日日常运作的开开支；项目及企业业的公关开支支；（2）、土地征用用开支概算，包包括：政府一一次性收取的的标准地价；；用于拆迁补补偿或青苗补补偿的开支；；影响公共设设施而出现的的赔偿开支；；（3）、工程开开支概算，包包括：用于工工程勘探的开开支；平整土地的的开支；用于工程设设计的开支；；用于建筑施施工的开支；；用于设施配配套的开支；；用于工程监监理的开支；；（4）、金融成本本开支，包括括：外汇资金金进入国内货货币系统产生生的银行担保保及管理费用用支出；贷款引起的的利息支出；；各项保险开开支；税收和行政政性收费；不可预见开开支。2、可行性研究究财务数据的的选定和预测测（1）售楼收入入的测定（22）项目经营营管理费用收收入与支出（3）经营税费及所得税的缴交（4）土地增值税（5）所得税3、项目经济效益分析4、项目盈亏能力分析：（1）、内部收益率（IRR）（2）、净现值（NPV）（3）、净现值率（NPVR）；5、项目不确定定分析：（1）、项目盈亏亏平衡分析（2）、项目敏感感性分析（3）、概念分析析七、项目可行性性研究的结论论与建议：可行性研究的结结论与建议是是房地产项目目可行性研究究报告的最后后一部分，是是对可行性研研究分析做出出总结并提出出相关建议，也也就是根据前前面所有的研研究分析结果果，对项目在在技术上、经经济上进行全全面的评价，对对建设方案进进行总结，提提出结论性意意见和建议。八、集团公司董董事会根据可可行性报告的的结论与建议议，做出投资资决策，批准准正式立项，项项目进入前期期开发阶段。九、其他：房地地产开发项目目立项和可行行性研究阶段段的实际发生生的相关费用用（1）可行性研研究费（2）建设工程程规划许可证证执照费第三章：建设前前期准备阶段段一、土地使用用权的获取及及开发（一）、土地使使用权：是指单位或者个个人依法或依依约定,对国有土地地或集体土地地所享有的占占有、使用、收收益和有限处处分的权利。集体土土地使用权：：是农村集体体经济组织及及其成员以及及符合法律规规定的其他组组织和个人在在法律规定的的范围内对集集体所有的土土地享有的用用益物权。土地使用权出让让，是指国家家将国有土地地使用权（简简称土地使用用权）在一定定年限内出让让给土地使用用者，由土地地使用者向国国家支付土地地使用权出让让金的行为。1、开发商获取取土地使用权权的主要方式式1）通过行政政划拨方式取取得；2）旧城改造取取得中标地块块国有土地使使用权；3）转让取得；4）出让方式取取得（招标、拍拍卖、协议出出让三种方式式）；5）联合开发并并报有关主管管部门立项、审审批后取得；；6）通过司法裁裁决取得；7）通过兼并、收收购等股权重重组方式取得得。2、开发商获取取土地使用权权的程序（1）、土地使使用权有偿出出让的方式出出让方式是指指政府作为国国有土地的代代表以什么形形式或程序将将国有土地使使用权让与土土地使用者。按按照《中华人人民共和国城城镇国有土地地使用权出让让和转让暂行行条例》国有有土地使用权权的出让方式式有三种：协协议、招标、拍拍卖。①协议出让指指土地使用权权的有意受让让人直接向国国有土地的代代表提出有偿偿使用土地的的愿望，由国国有土地的代代表与有意受受让人进行一一对一的谈判判和切磋、协协商出让土地地使用权的有有关事宜的这这样一种出让让方式。②招标出让是指指在指定的期期限内，由符符合条件的单单位或者个人人以书面投标标形式，竞投投某地段土地地使用权，由由招标人根据据一定的要求求择优确定土土地使用者（即即土地使用权权受让人）的的出让方式。以以招标方式出出让土地使用用权，不仅要要明确合同双双方当事人的的权利义务，而而且要明确投投标的效力及及招标人在招招标期限内应应负的责任等等。③拍卖又称竞竞投，有些地地方也叫“拍让”。它是指由由土地所有者者代表在指定定的时间、地地点，组织符符合条件的土土地使用权有有意受让人到到场，就所出出让使用权的的土地公开叫叫价竞投，按按“价高者得”的原则确定定土地使用权权受让人的一一种出让方式式。依照《招招标拍卖挂牌牌出让国有土土地使用权规规定》，建设设用地凡属于于营利性的商商品房开发、旅旅游、商业、娱娱乐等用途的的，必须通过过市土地交易易中心挂牌出出让国有土地地使用权，并并取得《成交交确认书》，然然后签订《国国有土地使用用权出让合同同》。开发商商取得《国有有土地使用权权出让合同》后后，到建管处处办理建筑方方案报建手续续，至地籍处处办理土地证证登记手续。（2）、属协议议出让的，办办理土地登记记时应提交以以下资料：①《土地出让合合同》、《划划拨决定书》或或转让批文；；②开发商营业执执照或组织机机构代码证，房房地产开发资资质；③属新增建设用用地的，应提提供《建设用用地批准书》；；④属存量用地的的，应提供原原土地使用者者土地权源资资料；⑤1：20000地形图2份；加盖了“权属已审核”的宗地图、地地籍图各3份；⑥地上附着物权权属证明；⑦土地登记申请请书；⑧土地登记法人人代表证明和和身份证明；；⑨土地登记委托托书。（3）、招标受受让土地使用用权申请程序序①用地者见到招招标公告后到到指定地点索索取招标文件件。②用地者到市或或区、县房地地局或其它部部门了解情况况，进行咨询询，并到出让让地块实地勘勘察，搜集资资料。③用地者进行投投资分析。④到指定地点办办理投资登记记，提交企业业工商营业执执照、法人资资格证明、银银行资信证明明，并按规定定缴纳投标保保证金。⑤用地者填写写投标书寄给给指定方进行行投标。⑥收到中标通知知书后，由企企业法定代表表人或授权代代表人与市或或区、县房地地局签订土地地使用权出让让合同，并按按合同的规定定支付总地价价款的一定比比例作为定金金。⑦按合同的约定定支付余款。付付清40%地价款后向向市或区、县县房地局申领领临时国有土土地使用证，付付清全部地价价后向市或区区、县房地局局申请正式国国有土地使用用证。（4）、拍卖受受让土地使用用权申请程序序①用地者见到拍拍卖公告到指指定地点索取取拍卖文件。②用地者到市或或区、县房地地局或其它部部门了解情况况，进行咨询询，并到出让让地块实地勘勘察，搜集资资料。③用地者进行投投资分析。④到指定地点办办理竞投登记记，提交企业业工商执照、法法人资格证明明、银行资信信证明，并按按规定缴纳竞竞投保证金。⑤用地者到指定定地点领取竞竞叫牌。⑥用地者在规定定时间、指定定地点到拍卖卖现场参加竞竞投。⑦企业法定代表表人或授权代代表人与市或或区、县房地地局签订土地地使用权出让让合同，并按按规定支付总总地价款的一一定比例作为为定金。⑧按合同的约定定支付余款。付付清40%地价款后向向市或区、县县房地局申领领临时国有土土地使用证，付付清全部地价价款向市或区区、县房地局局申领正式国国有土地使用用证。属经营性开开发用地的，开开发商通过招招标、挂牌、竞竞买或协议出出让程序取得得《成交确认认书》。凭此此书办理土地地出让或划拨拨手续，进行行土地登记，取取得《国有土土地使用权证证》。（5）、出让的的土地由于其其用途不同，土土地的使用期期限也不相同同。一般年限限规定如下：：居住用地70年，工业用用地50年，商业用用地40年等。（二）、土地开开发从广义上来讲指指因人类生产产建设和生活活不断发展的的需要，采用用一定的现代代科学技术的的经济手段，扩扩大对土地的的有效利用范范围或提高对对土地的利用用深度所进行行的活动，包包括对尚未利利用的土地进进行开垦和利利用，以扩大大土地利用范范围，也包括括对已利用的的土地进行整整治，以提高高土地利用率率和集约经营营程度。从狭狭义的角度理理解，土地开开发主要是对对未利用土地地的开发利用用，要实现耕耕地总量动态态平衡，未利利用土地开发发是补充耕地地的一种有效效途径。土地开发一般分分为土地一级级开发和二级级开发。1、土地一级开开发：是指由政府或其其授权委托的的企业，对一一定区域范围围内的城市国国有土地(毛地)或乡村集体体土地(生地)进行统一的的征地、拆迁迁、安置、补补偿，并进行行适当的市政政配套设施建建设，使该区区域范围内的的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地地进行有偿出出让或转让的的过程。（1）、一级开开发根据实施施主体的不同同，开发方式式可以分为以以下三种：①、政府下属属的土地储备备机构直接负负责一级开发发的，②、委托开发发企业实施一一级开发的，由由开发企业负负责筹措资金金、办理规划划、项目核准准、征地拆迁迁和大市政建建设等手续并并组织实施，③、通过招标确定一级开发企业的办法。（2）、一级开开发的成本构构成和收益：：成本构成：①征征地、拆迁补补偿及有关税税费；②收购、收回回和置换过程程中发生的有有关补偿费用用；③市政基础设设施建设有关关费用；④招标、拍卖卖和挂牌交易易中发生的费费用；⑤贷款利息；；⑥土地储备开开发供应过程程中发生的审审计、律师、工工程监理等费费用，不可预预见费及经同同级财政和土土地主管部门门核准的其它它支出。收益：①委托开开发企业负责责一级开发具具体管理的，开开发企业的管管理费不高于于一级开发成成本的2%，主体还是是土地储备中中心。②委托开发企业业直接实施一一级开发的，开开发企业的利利润不高于预预计成本的8%，主体是企企业。③对于招标项目目，成本构成成、收益要求求由开发企业业在竞标文件件中提出方案案，作为评标标参考。2、房地产二级级开发：是土地使用者经经过开发建设设，将新建成成的房地产进进行出售和出出租的市场。即即一般指商品品房首次进人人流通领域进进行交易而形形成的市场。房房地产二级市市场也包括土土地二级市场场，即土地使使用者将达到到规定可以转转让的土地，进进入流通领域域进行交易的的市场。（三）、取得房房地产开发项项目土地使用用权的法律程程序1、国有土地使使用权的出让让（1）、办理建建设用地规划划许可证；（2）、办理建设设用地委托钉钉桩；（3）、办理国有有土地使用权权出让申请；（4）、主管部门门实地勘察；（5）、土地估价价报告的预审审；（6）、委托地价价评；（7）、办理核定定地价手续；（8）、办理土地地出让审批；（9）、签订国有有土地使用权权出让合同；（10）、领取临时时国有土地使使用证；（11）、领取正式式国有土地使使用证；（12）、国有土地地使用权出让让金的返还。2、国有土地地使用权的划划拨（1）、国有土地地使用权划拨拨用地申请；（2）、主管部门门现场勘察；（3）、划拨用地地申请的审核核、报批；（4）、取得划拨拨用地批准。3、集体土地地的征用（1）、征用集体体土地用地申申请；（2）、到拟征地地所在区（县县）房地局立立案；（3）、签订征地地协议；（4）、签订补偿偿安置协议；（5）、确定劳动动力安置方案案；（6）、区（县）房房地局审核各各项协议；（7）、市政府下下文征地；（8）、交纳菜田田基金、耕地地占用税等税税费；（9）、办理批地地文件、批地地图；（10）、办理冻结结户口；（11）、调查户口口核实劳动力力；（12）、办理农转转工工作；（13）、办理农转转居工作；（14）、办理超转转人员安置工工作；（15）、地上物作作价补偿工作作；（16）、征地结案案。4、取得房地产产开发项目土土地使用权的的相关税费（1）、地价款（土土地出让金）；（2）、资金占用用费；（3）、滞纳金；（4）、土地使用用费；（5）、外商投资资企业土地使使用费；（6）、防洪工程程建设维护管管理费；（7）、土地闲置置费；（8）、土地权属属调查、地籍籍测绘费；（9）、城镇土地地使用税；（10）、地价评估估费；（11）、出让土地地预订金；（12）、征地管理理费；（13）、土地补偿偿费；（14）、青苗及树树木补偿费；（15）、地上物补补偿费；（16）、劳动力安安置费；（17）、超转人员员安置费；（18）、耕地占用用税；（19）、新菜田开开发建设基金金。二、征地拆迁迁，申办并取取得《房屋拆拆迁许可证》（一）、征地1、我国现行安安置被征地农农民有七种途途径：货币安安置、农业安安置、重新择择业安置、留留地安置、社社会保险安置置、入股安置置、移民安置置。2、国家建设征征用土地时，必须依法补偿被征用着所丧失的土地权利的各项费用。征收集体所有的土地，包括耕地补偿费及其他土地补偿费，安置补助费，地上附着物补偿费，包括各类建筑物、构筑物拆迁补偿费、青苗补偿费、多年生林木补偿费、新菜地开发建设基金等。并足额安排被征地农民的社会保障费用，维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活”，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。”3、国家标准征征地补偿费计计算表类型补偿项目计算依据标准征用耕地土地补偿费安置补助费青苗补偿费附着物补偿费其它农用地土地补偿费安置补助费青苗补偿费附着物补偿费未利用地土地补偿费安置补助费青苗补助费附着物补偿费（二）、拆迁1、拆迁房屋的的单位取得房房屋拆迁许可可证后，方可可实施拆迁。申办拆迁许许可证应提交交以下申报资资料：（1）、填写《城城市房屋拆迁迁申请表》一一式五份；（2）、建设项项目批准文件件；（3）、建设用用地规划许可可证；（4）、国有土土地使用权批批准文件（建建设用地批准准书或划拨决决定书）；（5）、拆迁代代办单位和评评估机构资料料；（6）、拆迁安安置计划和方方案；（拆迁迁红线范围内内房屋面积、户户数、性质、用用途等基本情情况；拆迁方方式；拆迁期期限；还建方方式及还建期期限；产权清清晰的安置用用房证明；拆拆迁补偿资金金来源及预算算资金额度。）（7）、有关金金融机构出具具的拆迁补偿偿安置资金证证明。2、拆迁方式：：（1）、政府府组织拆迁：：主要指通过过批租、旧城城改造方式取取得土地使用用权所涉及拆拆迁。（2）、拆迁人人自行拆迁：：这是大型房房地产公司常常用模式，但但要申请拆迁迁许可证。（3）、拆迁人人委托拆迁：：适用开发商商缺乏拆迁经经验时委托专专门从事房屋屋拆迁工作的的单位进行。3、拆迁的主要要内容包括：：(1)房屋拆建建，如危旧房房改造；(2)城市功能能、用地布局局和空间结构构的调整，如如居住区、商商业区、车站站、生活服务务设施等公共共建筑的建设设和改造；(3)环境治理理，如扩展绿绿地、治理污污染工程等。因因此，城市房房屋拆迁是伴伴随着城市建建设项目进行行的，是城市市建设的重要要组成部分，尤尤其是旧城改改造中的一个个重要环节，处处于建设项目目的前期工作作阶段。4、拆迁完毕后后，申请拆迁迁验收，取得得《房屋拆迁迁验收合格证证》5、拆迁人与被被拆迁人应当当依照本条例例的规定，就就补偿方式和和补偿金额、安安置用房面积积和安置地点点、搬迁期限限、搬迁过渡渡方式和过渡渡期限等事项项，订立拆迁迁补偿安置协协议。6、拆迁租赁房房屋的，拆迁迁人应当与被被拆迁人、房房屋承租人订订立拆迁补偿偿安置协议。7、房地产开发发项目拆迁安安置阶段的法法律程序：（1）、委托进进行拆迁工作作（2）、办理拆拆迁申请（3）、审批、领领取拆迁许可可证（4）、签订房房屋拆迁责任任书（5）、办理拆拆迁公告与通通知（6）、办理户户口冻结（7）、暂停办办理相关事项项（8）、确定拆拆迁安置方案案（9）、签订拆拆迁补偿书面面协议（10）、召开拆拆迁动员会，进进行拆迁安置置（11）、发放运运作拆迁补偿偿款（12）、拆迁施施工现场防尘尘污染管理（13）、移交拆拆迁档案资料料（14）、房屋拆拆迁纠纷的裁裁决（15）、强制拆拆迁。8、房地产开发发项目拆迁安安置阶段的相相关税费：（1）、房屋拆拆迁补偿费（2）、搬家补补助费（3）、提前搬搬家奖励费（4）、临时安安置补助费（周周转费）（5）、清理费费（6）、停产停停业综合补助助费（7）、对从城城区位置较好好的地区迁往往位置较差的的地区或远郊郊区县的居民民的补助费（8）、一次性性异地安置补补助费（9）、房屋拆拆迁管理费（10）、房屋拆拆迁服务费。三、确定勘察、监监理（一）、确定勘勘察勘察是指根据建建设工程的要要求，查明、分分析、评价建建设场地的地地质、地理环环境特征和岩岩土工程条件件，编制建设设工程勘察文文件的活动。工程勘察通过对对地形、地质质及水文等要要素的测绘、勘勘探、测试及及综合评定，提提供可行性评评价与建设所所需的基础资资料。它是基基本建设的首首要环节。搞搞好工程勘察察，特别是前前期勘察，可可以对建设场场地做出详细细论证，保证证工程的合理理进行，促使使工程取得最最佳的经济、社社会与环境效效益。1、工程勘察一一般分为：工工程地质勘察察、工程测量、水文地质勘勘察等。2、工程地质勘勘察主要有以以下五项内容容：①搜集研究区区域地质、地地形地貌、遥遥感照片、水水文、气象、水水文地质、地地震等已有资资料，以及工工程经验和已已有的勘察报报告等；②工程地质调调查与测绘；；③工程地质勘勘探见工程地地质测绘和勘勘探；④岩土测试和和观测见土工工试验和现场场原型观测、岩岩体力学试验验和测试；⑤资料整理和和编写工程地地质勘察报告告。3、工程勘察要要求：勘察工工作要正确反反映客观实际际，对现场地地形、地质概概况、原有设设备状况以及及使用情况等等原始资料的的收集必须准准确、齐全，以以满足编制设设计文件的要要求。对勘察察的原始资料料不得遗失或或任意涂改。勘勘察设计文件件必须根据上上级规定的审审批办法，对对设计文件进进行严格的审审定进行层层层把关，重大大的技术方案案和技术问题题必须经室主主任和技术主主管审定。（二）、确定监监理1、建设工程监监理是指具有有相关资质的的监理单位受受建设单位（项项目法人）的的委托，依据据国家批准的的工程项目建建设文件、有有关工程建设设的法律、法法规和工程建建设监理合同同及其他工程程建设合同，代代替建设单位位对承建单位位的工程建设设实施监控的的一种专业化化服务活动。2、工程建设监监理的主要内内容：控制工程建建设的投资、建建设工期、工工程质量；进进行安全管理理、工程建设设合同管理；；协调有关单单位之间的工工作关系，即即“三控、两管管、一协调。3、建设工程监监理按监理阶阶段可分为设设计监理和施施工监理。设设计监理是在在设计阶段对对设计项目所所进行的监理理，其主要目目的是确保设设计质量和时时间等目标满满足业主的要要求；施工监监理是在施工工阶段对施工工项目所进行行的监理，其其主要目的在在于确保施工工安全、质量量、投资和工工期等满足业业主的要求。工程建设监理应应为咨询或从从事项目管理理工作，但基基于一些深层层原因，我国国工程建设监监理已经异化化为施工监理理。4、监理单位应应于委托监理理合同签订后后10天内将项目目监理机构的的组织形式、人人员构成及对对总监理工程程师的任命书书面通知建设设单位。应根根据委托监理理合同规定的的服务内容、服服务期限、工工程类别、规规模、技术复复杂程度、工工程环境等因因素确定项目目监理机构的的组织形式和和规模，监理理人员应包括括总监理工程程师、专业工工程师和监理理员，必要时时可配备总监监理工程师代代表。总监理理工程师应由由具有3年以上同类类工程监理工工作经验的人人员担任；总总监理工程师师代表应由具具有2年以上同类类工程监理工工作经验的人人员担任；专专业监理工程程师应由具有有1年以上同类类工程监理工工作经验的人人员担任。5、建设工程监监理实施的程程序(委托监理合合同签订后):(11)确定项目总总监理工程师师，成立项目目监理机构(2)编制建设工工程监理规划划(3)制定各专业业监理实施细细则(4)规范化地开开展监理工作作(5)参与验收、签签署建设工程程监理意见(6)向业主提交交建设工程监监理档案资料料6、监理单位应编编制相应的监监理规划，包括以下主主要内容：

⑴工程项目概概况；⑵监理工作范范围；⑶监理工作内内容；⑷监理工作目目标；⑸监理工作依依据；⑹项目监理机机构的组织形形式；⑺项目监理机机构的人员配配备计划；⑻⑻项目监理机机构的人员岗岗位制度；⑼⑼监理工作程程序；⑽监理工作方方法及措施；；⑾监理工作制制度；⑿监理设施。四、规划设计计（一）、城市规规划：是政府调控控城市空间资资源、指导城城乡发展与建建设、维护社社会公平、保保障公共安全全和公众利益益的重要公共共政策之一。城市规划分为总总体规划和详详细规划两个个阶段。城市详细规规划又分为控制性性详细规划和和修建性详细细规划。1、控制性详细细规划应当包包括下列内容容：（1）确定规划划范围内不同同性质用地的的界线，确定定各类用地内内适建，不适适建或者有条条件地允许建建设的建筑类类型。（2）确定各地地块建筑高度度、建筑密度度、容积率、绿绿地率等控制制指标；确定定公共设施配配套要求、交交通出入口方方位、停车泊泊位、建筑后后退红线距离离等要求。（3）提出各地地块的建筑体体量、体型、色色彩等城市设设计指导原则则；（4）根据交通通需求分析，确确定地块出入入口位置、停停车泊位、公公共交通场站站用地范围和和站点位置、步步行交通以及及其它交通设设施。规定各各级道路的红红线、断面、交交叉口形式及及渠化措施、控控制点坐标和和标高。（5）根据规划划建设容量，确确定市政工程程管线位置、管管径和工程设设施的用地界界线，进行管管线综合。确确定地下空间间开发利用具具体要求。（6）制定相应应的土地使用用与建筑管理理规定。控制性详细细规划确定的的各地块的主主要用途、建建筑密度、建建筑高度、容容积率、绿地地率、基础设设施和公共服服务设施配套套规定应当作作为强制性内内容。控制性性详细规划成成果应当包括括规划文本、图图件和附件。图图件由图纸和和图则两部分分组成，规划划说明、基础础资料和研究究报告收入附附件。控制性详细规划划的原则应以以用地的控制制和管理为重重点，以实施施总体规划的的意图为目的的，强化规划划设计和规划划管理的衔接接；编制工作作要在具有完完备的基础资资料条件下进进行，开展充充分的调查研研究。规划的的编制既要考考虑形体环境境，又要考虑虑经济、社会会等因素，选选择科学的决决策方法和决决策内容，运运用控制的手手段，确定城城市或开发区区未来的建设设目标。2、修建性详细细规划应当包包括下列内容容：（1）建设条件件分析及综合合技术经济论论证。（2）建筑、道道路和绿地等等的空间布局局和景观规划划设计，布置置总平面图。（3）对住宅、医医院、学校和和托幼等建筑筑进行日照分分析。（4）根据交通通影响分析，提提出交通组织织方案和设计计。（5）市政工程程管线规划设设计和管线综综合。（6）竖向规划划设计。（7）估算工程程量、拆迁量量和总造价，分分析投资效益益。修建性性详细规划成成果应当包括括规划说明书书、图纸。3、规划设计详详细规划方案案的一般过程程：是将目标,调查,预测的各项项内容进行综综合,以此模拟项项目发展过程程中这些要素素及其关系的的变化,演进以及形形成的各种状状态,然后对这些些状态进行评评价和取舍,在必要时调调整各类要素素的内容及相相互关系,建立实现某某种未来状态态的理想蓝图图,最后提出一一整套统一的的规划成果.重点是建立立起各类要素素之间的关系系,以及考虑这这种关系在项项目发展的社社会,经济,政治,环境背景下下的动态过程程.使社区发展展的客观规律律和人类对未未来发展的主主观愿望在这这些关系的演演进中取得综综合体现.4、商业地产项项目前期规划划与定位：通过市场调调研和对项目目所在区域经经济环境考察察，以及商圈圈消费能力、消消费结构、消消费习惯、竞竞争对手、供供应商现状等等内容的调查查与分析，根根据调研资料料和分析结果果完成项目的的规划建设体体量、商业设设计要求、楼楼层结构等项项目整体定位位。为客户提提供经营战略略与相关决策策，降低开发发商投资成本本，为项目日日后的招商、开开业筹备、经经营管理、营营销企划确定定纲领性目标标和方向。主要内容：：1.项目所处区区域商业环境境发展趋势2.商圈商业结结构与消费状状况调查分析析3.项目前期规规划与评估4.业态、业种种定位与配置置确定5.经营品项、品品类选择与确确定6.目标消费客客群设定7.商品价格带带及品牌策略略确定8.服务基准策策略确定9.卖场功能分分区与布局确确定10.项目管理目目标确定。5、建设工程规规划管理的主主要内容有：：建筑管理、道道路管理、管管线管理、审审定设计方案案、核发建设设工程规划许许可证。6、在已开发发使用的城镇镇国有土地范范围，项目规规划申报的基基本步骤是：：(1)在项目建建议书报批或或可行性研究究报告编制之之前，开发商商要向规划局局申报规划要要点，规划管管理部门应在在要点通知书书中对批复时时的参考依据据；(2)在项目建建议书批复后后，开发商应应向规划局申申报项目选址址、定点，即即向申请单位位下发选址规规划意见通知知书，对项目目用地的位置置、面积、范范围等提供较较详细的意见见，并须同时时下达规划设设计条件；(3)规划设计计条件，是项项目选址后，由由建设单位申申请，规划部部门下达的委委托设计机构构进行规划方方案设计的依依据性文件。开开发商在完成成方案设计后后，须向规划划部门提出审审定申请；(4)通过审定定的设计方案案，是编制初初步设计或施施工图的依据据，也是取得得建设用地规规划许可证的的必备条件；；(5)开发商依依据审定的设设计方案通知知书和可行性性研究报告批批复，并在规规划主管部门门征询土地及及拆迁部门有有关用地及拆拆迁安置的意意见后，应向向规划局申领领建设用地规规划许可证，该该证是取得土土地使用权的的必备文件；；(6)申领建设设工程规划许许可证，是在在项目列入年年度正式计划划后，申请办办理开工手续续之前，需进进行的验证工工程建设符合合规划要求的的最后法定程程序，该证申申办开工的必必备文件。（二）、建筑设设计：1、设计的定义义就是一种“有目地的创创作行为”。2、设计的种类类相当多种，按系统分类如下：工业设计，环境设计，建筑设计，室内设计。3、建设工程设设计是指根据据建设工程的的要求，对建建设工程所需需的技术、经经济、资源、环环境等条件进进行综合分析析、论证，编编制建设工程程设计文件的的活动。通俗俗的讲是指建建筑物在建造造之前，设计计者按照建设设任务，把施施工过程和使使用过程中所所存在的或可可能发生的问问题，事先作作好通盘的设设想，拟定好好解决这些问问题的办法、方方案，用图纸纸和文件表达达出来。作为为备料、施工工组织工作和和各工种在制制作、建造工工作中互相配配合协作的共共同依据。便便于整个工程程得以在预定定的投资限额额范围内，按按照周密考虑虑的预定方案案，统一步调调，顺利进行行。并使建成成的建筑物充充分满足使用用者和社会所所期望的各种种要求。4、设计基本原原则：建筑设设计除应执行行国家有关工工程建设的方方针政策外，尚尚应执行下列列基本原则：：（1）、当地城城市规划部门门制定的城市市规划实施条条例；（2）、根据建建筑物的用途途和目的，综综合讲求建筑筑的经济效益益、社会效益益、环境效益益；（3）、合理利利用城市土地地和空间，提提倡社会化综综合开发和综综合性建筑；；（4）、适应我我国经济发展展水平，在满满足当前需要要的同时适当当考虑将来提提高和改造的的可能；（5）、节约建建筑能耗，保保证围护结构构的热工性能能；（6）、建筑设设计的标准化化应与多样化化结合；（7）、体现对对残疾人、老老年人的关怀怀，为他们的的生活、工作作和社会活动动提供无障碍碍的室内外环环境；（8）、建筑和和环境应综合合考虑防火、抗抗震、防空和和防洪等安全全措施；（9）、在国家家或地方公布布的各级历史史文化名城、历历史文化保护护区、文物保保护单位和风风景名胜区的的各项建设，应应按国家或地地方制定的有有关条例和保保护规划进行行。5、基本的设计计程序分为以以下几个工作作阶段：搜集集资料、初步步方案、初步步设计、技术术设计施工图图和详图等：：（1）、设计者者在动手设计计之前，首先先要了解并掌掌握各种有关关的外部条件件和客观情况况：自然条件件，包括地形形、气候、地地质、自然环环境等；城市市规划对建筑筑物的要求，包包括用地范围围的建筑红线线、建筑物高高度和密度的的控制等，城城市的人为环环境，包括交交通、供水、排排水、供电、供供燃气、通信信等各种条件件和情况；使使用者对拟建建建筑物的要要求，特别是是对建筑物所所应具备的各各项使用内容容的要求；对对工程经济估估算依据和所所能提供的资资金、材料施施工技术和装装备等；以及及可能影响工工程的其他客客观因素，这这个阶段，通通常称为搜集集资料阶段。在搜集集资料阶段，设设计者也常协协助建设者做做一些应由咨咨询单位做的的工作，诸如如确定计划任任务书，进行行一些可行性性研究，提出出地形测量和和工程勘察的的要求，以及及落实某些建建设条件等。（2）、设计者者在对建筑物物主要内容的的安排有个大大概的布局设设想以后，首首先要考虑和和处理建筑物物与城市规划划的关系，其其中包括建筑筑物和周围环环境的关系，建建筑物对城市市交通或城市市其他功能的的关系等。这这个工作阶段段，通常叫做做初步方案阶阶段。（3）、技术设设计阶段是设设计过程中的的一个关键性性阶段，也是是整个设计构构思基本成型型的阶段。初初步设计中首首先要考虑建建筑物内部各各种使用功能能的合理布置置。要根据不同同的性质和用用途合理安排排，各得其所所。这不仅出出于功能上的的考虑，同时时也要从艺术术效果的角度度来设计。（4）、技术设设计的内容包包括整个建筑筑物和各个局局部的具体做做法，各部分分确切的尺寸寸关系，内外外装修的设计计，结构方案案的计算和具具体内容，各各种构造和用用料的确定，各各种设备系统统的设计和计计算，各技术术工种之间各各种矛盾的合合理解决，设设计预算的编编制等。这些工作都是在在有关各技术术工种共同商商议之下进行行的，并应相相互认可。技技术设计的着着眼点，除体体现初步设计计的整体意图图外，还要考考虑施工的方方便易行，以以比较省事、省省时、省钱的的办法求取最最好的使用效效果和艺术效效果。对于不不太复杂的工工程，技术设设计阶段可以以省略，把这这个阶段的一一部分工作纳纳入初步设计计阶段，另一一部分工作则则留待施工图图设计阶段进进行。施工图图和详图主要要是通过图纸纸，把设计者者的意图和全全部的设计结结果表达出来来，作为工人人施工制作的的依据。这个个阶段是设计计工作和施工工工作的桥梁梁。施工图和和详图不仅要要解决各个细细部的构造方方式和具体做做法，还要从从艺术上处理理细部与整体体的相互关系系。包括思路路上、逻辑上上的统一性，造造型上、风格格上、比例和和尺度上的协协调等，细部部设计的水平平常在很大程程度上影响整整个建筑的艺艺术水平。6、房地产项目目设计阶段主主要分3个阶段：初步步设计、技术术设计、施工工图设计。初初步设计阶段段主要侧重技技术功能要求求，其重要特特征是：以提提高价值目标标和建设单位位要求为重点点，以功能分分析为核心，以以集体智慧为为依托，以创创造精神为支支柱，以系统统观点为指针针，技术分析析与经济分析析相结合。技技术设计阶段段为基本设计计、招标文件件准备阶段。施施工图设计阶阶段主要侧重重于造价控制制，按照批准准的初步设计计的总概算严严格控制施工工图设计。7、建筑规划方方案设计流程程表建筑规划方案设设计流程五、建设项目目报建登记，申申请招标，办办理招标投标标手续（一）、工程建建设项目报建建：是指工程建建设项目由建建设单位或其其代理机构在在工程项目可可行性研究报报告或其他立立项文件被批批准后，须向向当地建设行行政主管部门门或其授权机机构进行报建建，交验工程程项目立项的的批准文件，包包括银行出具具的资信证明明以及批准的的建设用地等等其他有关文文件的行为。这里的的工程建设项项目是指各类类房屋建设、土土木工程、设设备安装，管管道线路敷设设、装饰装修修等固定资产产投资的新建建、扩建、改改建以及技改改等建设项目目，通称为工工程建设项目目。凡是在在我国境内投投资兴建的工工程建设项目目，包括外国国独资、合资资、合作的工工程建设项目目，都必须实实行报建制度度，接受当地地建设行政主主管部门或其其授权机构监监督管理。1、工程建设项项目的报建内内容：（1）工程名称称；（2）建设地点点；（3）投资规模模；（4）资金来源源；（5）当年投资资额；（6）工程规模模；（7）开工、竣竣工日期；（8）发包方式式；（9）工程筹建建情况。2、工程报建的的程序：（1）、建设单位位到建设行政政管理部门或或其权机构领领取建设工程程项目登记表表。（2）、按登记表表内容及要求求认真填写登登记表。（3）、将登记表表报送建设单单位主管部门门审核、签署署意见。（4）、向建设行行政管理部门门报送登记表表；并交验立立项批准文件件和建设工程程规划许可证证，土地使用用证，投资许许可证及资金金证明。（5）、建设行政政管理部门或或其代理机构构审核签署意意见后，发还还建设单位项项目登记表，进进入施工图文文件审查程序序。报建单单位有如下部部门：1、规划部门门；2、计委；3、人防部门门；4、园林部门门；5、消防部门门；6、交警部门门；7、环保部门门；8、土地部门门；9、气象部门门；10、卫生部门门；11、水利部门门。准备资料料有些相同有有些不同，报报建单位应到到相关单位及及部门咨询。（二）、申请招招标，办理招招标投标手续续招标是指招标人人（买方）发发出招标通知知，说明采购购的商品名称称、规格、数数量及其他条条件，邀请投投标人（卖方方）在规定的的时间、地点点按照一定的的程序进行投投标的行为。建筑工程招标是是指建设单位位对拟建的工工程发布公告告，通过法定定的程序和方方式吸引建设设项目的承包包单位竞争并并从中选择条条件优越者来来完成工程建建设任务的法法律行为。1、工程建设项项目符合《工工程建设项目目招标范围和和规模标准规规定》规定的的范围和标准准的，必须通通过招标选择择施工单位。2、依法必须招招标的工程建建设项目，应应当具备下列列条件才能进进行施工招标标：（1）招标人已已经依法成立立；（2）初步设计计及概算应当当履行审批手手续的，已经经批准；（33）招标范围围、招标方式式和招标组织织形式等应当当履行核准手手续的，已经经核准；（44）有相应资资金或资金来来源已经落实实；（5）有招标所所需的设计图图纸及技术资资料。3、工程施工招招标分为公开开招标、邀请招标和协协议招标。（1）、采用公公开招标方式式的，招标人人应当发布招招标公告，邀邀请不特定的的法人或者其其他组织投标标。依法必须须进行施工招招标项目的招招标公告，应应当在国家指指定的报刊和和信息网络上上发布。（2）、采用邀请请招标方式的的，招标人应应当向三家以以上具备承担担施工招标项项目的能力、资资信良好的特特定的法人或或者其他组织织发出投标邀邀请书。（3）、招标公公告或者投标标邀请书应当当至少载明下下列内容：招招标人的名称称和地址；招招标项目的内内容、规模、资资金来源；招招标项目的实实施地点和工工期；获取招招标文件或者者资格预审文文件的地点和和时间；对招招标文件或者者资格预审文文件收取的费费用；对投标标人的资质等等级的要求。4、依法必须须进行施工招招标的工程建建设项目，按按工程建设项项目审批管理理规定，凡应应报送项目审审批部门审批批的，招标人人必须在报送送的可行性研研究报告中将将招标范围、招招标方式、招招标组织形式式等有关招标标内容报项目目审批部门核核准。5、招标投标的的基本程序：招标工作由由开发公司主主持，没有组组织招标和编编制标底能力力的开发公司司，可委托工工程咨询公司司等招标服务务公司代理。但但这类服务机机构必须具备备一定技术资资质，具有法法人地位，经经招标投标管管理部门审查查批准的企事事业单位。(1)招投投标工作程序：审查招标单单位的资格；；报批招标申申请书；编制招标文文件，编制标标底并送审，指指定评标、定定标方法；发发布招标公告告或招标邀请请书；审查投标单单位资格；分分发招标文件件及有关技术术资料、图纸纸等，组织投投标单位现场场勘察和招标标文件答疑；；编制和寄送送投标文件；；开标，公开开标底，审查查投标书和保保函；评标、定标标、决定中标标单位；发出出中标通知书书，招标单位位与中标单位位签订承包合合同。（2）、招标申请请书应当包括括以下主要内内容：项目名名称、情况、概概算；开发公公司负责组织织招标的人员员的姓名、年年龄、业务简简历、职务、职职称；资金来来源及落实情情况；图纸、场场地等情况是是否具备招标标条件；招标标方式。(3)应注意的问问题A、工程建设招招标投标必须须编制完整的的招标文件和和投标标书。招招标文件和投投标标书一经经发出，除另另有规定外，一一般不得变更更。B、招标必须依依据有关规定定编制标底，并并送政府主管管招标投标的的部门或其委委托单位审查查批准。编制制标底人员的的资格，须审审核批准。此此外，一个招招标工程，只只能编制一个个标底。C、为了保证招招标的公正性性，应当以招招标单位为主主，约请有关关部门及专家家成立评标领领导小组，进进行评标、决决标。对于大大中型建设项项目，招标单单位还可以邀邀请经验丰富富、有较高技技术和经济评评估水平的专专家组成评标标委员会，对对各投标方案案作出评价。在在此基础上，推推荐一、二个个投标企业，供供评标领导小小组审定，确确定中标单位位。如果决标标结果有损于于国家利益时时，政府主管管招标投标的的部门，有权权予以否决。D、投标单位在在提交投标标标书的同时，必必须提交由其其开户银行出出具的投标保保证金证书。投投标单位中标标后，如果拒拒绝承担中标标的工程任务务，招标单位位有权向为其其出具保函的的单位索取投投标保证金。签签订承发包合合同时，必须须严格履行标标书的各项条条件，不得修修改和变更；；双方应互换换各自开户银银行出具的履履约保证金证证书。保证金金额在合同期期满后应当退退回。招标单单位和中标单单位签订合同同后毁约，对对方有权持履履约保证金证证书向其担保保银行索兑保保证金。由于于违约给对方方造成的损失失如超过履约约保证金的，还还应补偿履约约保证金的不不足部门。六、申办《施工工许可证》（一）、建设工工程施工许可可证：是建筑施工工单位符合各各种施工条件件、允许开工工的批准文件件，是建设单单位进行工程程施工的法律律凭证，也是是房屋权属登登记的主要依依据之一。没没有开工证的的建设项目均均属违章建筑筑，不受法律律保护。当各各种施工条件件完备时，建建设单位应当当按照计划批批准的开工项项目向工程所所在地县级以以上人民政府府建设行政主主管部门办理理施工许可证证手续，领取取施工许可证证。未取得施施工许可证的的不得擅自开开工。（二）、申请办办理施工许可可证，应当按按照下列程序序进行：1、建设单位向向发证机关领领取《建筑工工程施工许可可证申请表》。2、建设单位持持加盖单位及及法定代表人人印鉴的《建建筑工程施工工许可证申请请表》，并附附本办法第四四条规定的证证明文件，向向发证机关提提出申请。3、发证机关在在收到建设单单位报送的《建建筑工程施工工许可证申请请表》和所附附证明文件后后，对于符合合条件的，应应当自收到申申请之日起15日内颁发施施工许可证；；对于证明文文件不齐全或或者失效的，应应当限期要求求建设单位补补正，审批时时间可以自证证明文件补正正齐全后作相相应顺延；对对于不符合条条件的，应当当自收到申请请之日起15日内书面通通知建设单位位，并说明理理由。4、建设单位申申请领取施工工许可证的工工程名称、地地点、规模，应应当与依法签签订的施工承承包合同一致致。施工许可可证应当放置置在施工现场场备查。5、施工许可证证不得伪造和和涂改。6、建设单位应应当自领取施施工许可证之之日起3个月内开工工。因故不能能按期开工的的，应当在期期满前向发证证机关申请延延期，并说明明理由；延期期以两次为限限，每次不超超过3个月。7、对于未取得得施工许可证证或者为规避避办理施工许许可证将工程程项目分解后后擅自施工的的，由有管辖辖权的发证机机关责令改正正，对于不符符合开工条件件的责令停止止施工，并对对建设单位和和施工单位分分别处以罚款款。（三）、办理施施工许可证应应提交的资料料办理建筑工程施施工许可证提提交资料序号须提交资料提交情况备注1立项批文2建设用地规划许许可证3人防费4建设工程规划许许可证5施工合同或中标标通知书6施工图设计审查查证明7工程监理合同8劳保费9工程质量监督手手续10消防审查手续11施工组织设计12建筑工程劳务工工资保证金13配套费14墙改费15施工单位资料（原原件、复印件件）a资质证书副本b营业执照c安全生产许可证证d外地施工企业注注册登记表或或备案表e安全监督手续f法人授权委托书书16监理公司单项工工程登记备案案第四章：工程建建设实施阶段段工程管理是对一一个工程从概概念设想到正正式运营的全全过程（具体体工作包括：：投资机会研研究、初步可可行性研究、最最终可行性研研究、勘察设设计、招标、采采购、施工、试试运行等）进进行管理。工工程实施阶段段业主的项目目管理则可描描述为：在工工程的实施阶阶段，业主的的项目部和项项目管理人员员，按照工程程建设的有关关法律、法规规、技术规范范的要求，根根据已签订的的工程承包合合同、工程监监理合同、其其他合同及合合同性文件，调调动各方面的的综合资源，对对项目工程从从开工至竣工工的工程质量量、进度、投投资及其他方方面的目标进进行全面控制制的管理过程程。一、工程建设实实施准备阶段段1、施工用水电电及通讯线路路接通，保证证施工需要2、施工场地地平整，达到到施工条件3、施工通道道疏通，满足足施工运输条条件4、施工图纸纸及施工资料料准备5、施工材料料和施工设备备的准备6、临时用地地或临时占道道手续办理7、施工许可批批文及办理开开工手续8、组织图纸纸会审、设计计交底、确定定水准点与座座标控制点，进进行现场交验验9、及时委托和和组织相关单单位进行定位位放线，委托托规划部门进进行灰线验收收10、编制工程程进度计划11、检查监理理单位在施工工前是否已做做好相应准备备工作12、开工前，工工程部会同监监理单位对施施工单位的施施工准备工作作进行全面检检查和控制11、设计、施施工、监理及及相关单位的的统一协调二、工程建设实实施阶段当施工单位的准准备工作完成成后，工程部部对施工单位位的准备工作作进行检查。当当准备工作已已全部完成，符符合开工条件件，应及时签签发施工单位位的《开工报报告》，允许许开工，否则则要求施工单单位尽快做好准备，待条件件具备后，再再重新审核。（一）、工程进进度控制1、工程建设进进度控制是工工程项目建设设中与质量控控制、投资控控制并列为工工程建设控制制的三大目标标之一，而施施工阶段是工工程实体形成成阶段。对其其进行进控制制是整个工程程项目建设进进度控制的重重点，因此施施工阶段的进进度控制又是是现场施工管管理的重要核核心。施工项目进度控控制与投资控控制和质量控控制一样，是是项目施工中中的重点控制制之一。它是是保证施工项项目按期完成成，合理安排排资源供应、节节约工程成本本的重要措施施。2、施工进度管管理的地位和和作用：关系系到项目的经经济效益；关关系到社会效效益的实现。3、进度控制的的基本程序：（1）、承包人人编制工程总进进度计划、年度、月进进度计划、单项工程进进度计划；（2）、监理工工程师及工程程部对承包人人的进度计划划进行审批；；（3）、工程部部对承包人的的实际施工进进度进行检查查；（4）、监理工工程师对工程程施工进度实实施情况进行行分析，对进进度延误采取取相应的组织措措施、技术措措施、合同措措施、经济措施和和信息管理等等调整措施。工程进度控制的的基本程序承包单位编制下一期施工进度计划总监理工程师签发《监理通知》，指示承包单位采取调整措施严重偏离计划目标基本实现计划目标监理工程师对进度计划实施情况进行检查、分析按计划组织实施总监理工程师审批承包单位编制年、季、月进度计划填写«施工进度计划报审表»承包单位编制施工总进度计划填写«施工进度计划报审表»注：如总进度计划为施工组织设计的一部分，可不单独审批。否总监理工程师审批承包单位编制下一期施工进度计划总监理工程师签发《监理通知》，指示承包单位采取调整措施严重偏离计划目标基本实现计划目标监理工程师对进度计划实施情况进行检查、分析按计划组织实施总监理工程师审批承包单位编制年、季、月进度计划填写«施工进度计划报审表»承包单位编制施工总进度计划填写«施工进度计划报审表»注：如总进度计划为施工组织设计的一部分，可不单独审批。否总监理工程师审批4、工程进度计计划的表示方方法有：（1）、单项工程程进度控制法法；（2）、采用进度度表控制法；；（3）、采用网络络计划控制法法；（4）、采用工程程曲线控制法法。5、影响施工项项目进度的因因素由于工程项目的的施工特点，尤尤其是较大和和复杂的施工工项目、工期期较长，影响响进度因素较较多。编制计计划和执行控控制施工进度度计划时必须须充分认识和和估计这些因因素，才能克克服其影响，使使施工进度尽尽可能按计划划进行，当出出现偏差时，应应考虑有关影影响因素，分分析产生的原原因。其主要要影响因素有有:（1）、有关单位位的影响：施工项目的的主要施工单单位对施工进进度起决定性性作用，但是是建设单位与与业主、设计计单位、银行行信贷单位、材材料设备供应应部门、运输输部门、水、电电供应部门及及政府的有关关主管部门都都可能给施工工某些方面造造成困难而影影响施工进度度。其中设计计单位图纸不不及时和有错错误以及有关关部门或业主主对设计方案案的变动是经经常发生和影影响最大的因因素。材料和和设备不能按按期供应，或或质量、规格格不符合要求求，都将使施施工停顿。资资金不能保证证也会使施工工进度中断或或速度减慢等等。（2）、施工条件件的变化：施工申工程程地质条件和和水文地质条条件与勘查设设计的不符，如如地质断层、溶溶洞、地下障障碍物、软弱弱地基以及恶恶劣的气候、暴暴雨、高温和和洪水等都对对施工进度产产生影响、造造成临时停工工或破坏。（3）、技术失误：施工单位采采用技术措施施不当，施工工中发生技术术事故;应用新技术术、新材料、新新结构缺乏经经验，不能保保证质量等都都要影响施工工进度。（4）、施工组织织管理不利：流水施工组组织不合理、劳劳动力和施工工机械调配不不当、施工平平面布置不合合理等将影响响施工迸度计计划的执行。（5）、意外事件件的出现：施工中如果果出现意外的的事件，如战战争、严重自自然灾害、火火灾、重大工工程事故、工工人罢工等都都会影响施工工进度计划。总之，施工进度度控制是技术术性要求较强强的工作，不不仅要求施工工管理人员要要掌握施工组组织设计的编编制，还要熟熟悉建筑施工工、建筑工程程劳动定额与与工程预算定定额、技术方方案方面的知知识，并熟悉悉相关专业的的知识，如建建筑设计、建建筑材料《合同法》等等建筑法规的的知识，另外外还要求细心心收集和整理理有关设计变变更、现场签签证、自然灾灾害等资料。在在工程项目实实施过程中，进进度控制就是是经过不断地地计划、执行行、检查、分分析和调整的动态循环环，因此做好好施工进度的的计划与衔接接，跟踪检查查施工进度计计划的执行情情况，在必要要时进行调整整，在保证工工程质量的前前题下，确保保工程建设进进度目标的实实现。（二）、工程质质量的控制1、广义的工程程质量管理，泛泛指建设全过过程的质量管管理。其管理理的范围贯穿穿于工程建设设的决策、勘勘察、设计、施施工的全过程程。一般意义义的质量管理理，指的是工工程施工阶段段的管理。它它从系统理论论出发，把工工程质量形成成的过程作为为整体，以正正确的设计文文件为依据，结结合专业技术术、经营管理理和数理统计计，建立一整整套施工质量量保证体系，用用最经济的手手段，科学的的方法，对影影响工程质量量的各种因素素进行综合治治理，建成符符合标准、用用户满意的工工程项目。2、目标和意义义目标是使工程建建设质量达到到全优。在中中国，称之为为全优工程。即即质量好、工工期短、消耗耗低、经济效效益高、施工工文明和符合合安全标准。全全优工程的具具体检查评定定标准包括六六个方面：达到国家颁发的的施工验收规规范的规定和和质量检验评评定标准的质质量优良标准准。必须按期和提前前竣工，交工工符合国家规规定。凡甲乙乙双方签订合合同者,以合同规定定的单位工程程竣工日期为为准;未签订合同同的工程，以以地区主管部部门有关建筑筑安装工程工工期定额为准准。工效必须达到全全国统一劳动动定额，材料料和能源要有有节约，降低低成本要实现现计划规定的的指标。严格执行安全操操作规程，参参加施工人员员均不应发生生重大伤亡事事故。坚持文明施工,,保持现场整整洁,做到工完场场清。组织施施工要制定科科学的施工组组织设计，施施工现场应达达到场容管理理规定要求。各项经济技术资资料齐全，手手续完整。3、工程质量管管理，要求把把质量问题消消灭在它的形形成过程中，以以预防为主，并并以全过程多多环节致力于于质量的提高高。这就是要要把工程质量量管理的重点点，以事后检检查把关为主主变为预防、改改正为主，从从管结果变为为管因素，把把影响质量的的诸因素查找找出来，发动动全员、全过过程、多部门门参加，依靠靠科学理论、程程序、方法，使使工程建设全全过程都处于于受控制状态态。4、工程项目质质量管理分为为三个阶段：：（1）、施工准准备阶段的质质量管理。主主要包括：图图纸的审查，施施工组织设计计的编制，材材料和预制构构件、半成品品的检验，施施工机械设备备的检修等。（2）、施工过过程中的质量量管理。施工工过程是控制制质量的主要要阶段，这一一阶段的质量量管理工作主主要有：做好好施工的技术术交底，监督督按照设计图图纸和规范、规规程施工；进进行施工质量量检查和验收收；质量活动动分析和实现现文明施工。（3）、工程投投产使用阶段段的质量管理理。这一过程程是检验工程程实际质量的的过程，是工工程质量的归归宿点。投产产使用阶段的的质量管理有有两项：一是是及时回访。对对已完工程进进行调查，将将发现的质量量缺陷及时反反馈，为日后后改进施工质质量管理提供供信息。二是是实行保修制制度。5、工程项目质质量管理的施施工过程中工工程部应做的的工作：（1）、工程技技术人员应加加强对施工现现场进行巡视视、检查，保保证对整个施施工过程的质质量实施控制制。（2）、工程部部应随时对施施工单位的质质保体系进行行检查，保证证质量体系运运行的有效性性。（3）、对进场场的材料和设设备，相关技技术人员应和和监理及时全全面进行检查查和验证。对对不符合投标标要求和设计计要求的，应应要求施工单单位及时清理理出场。（4）、对重要要的分项分部部工程，应要要求施工单位位制定施工方方案，并对施施工方案进行行审查，将审审查意见以书书面形式反馈馈给施工单位位，对需要修修改的应要求求施工单位限限期修改，并并重新报审。（5）、工程部部应有专人负负责将每月的的工程质量、安安全、文明施施工等情况写写成书面总结结报告。（三）工程成本本的控制传统的产品