房地产企业房地产企业融资

房地产企业论文房地产企业融资论文：我国房地产企业融资问题及改进分析摘要：房地产商品的特殊性决定了房地产融资的特殊性。由于房地产企业受政策风险、市场风险的影响较大，而我国房地产开发企业的融资渠道相对单一，房地产企业应从影响融资的各种因素出发，克服存在的问题，积极考虑科学的融资策略，最小化财务风险，促进企业目标的实现。关键词：房地产；融融资；改进1引言房地产行业业是典型的资资金密集型行行业，房地产产项目对资金金的占用与流流转是房地产产开发企业极极为重要的一一个方面。随随着最近国家家对房地产行行业加大调控控力度，各大大银行纷纷收收紧了房地产产信贷，从而而导致许多房房地产企业特特别是中小房房地产企业对对资金更为渴渴求。房地产产企业应正确确认识到房地地产调控的长长期性，对现现有融资方式式进行分析，并并加以改进，在在寻求资金来来源多元化，降降低财务风险险的前提下探探寻适合自己己的融资方式式，以充分发发挥财务杠杆杆的效力，促促进企业健康康发展。2当前我我国房地产企企业融资存在在的问题分析析2.1较较多的房地产产企业规模较较小，自有资资金不足导致致融资能力较较差自从上世纪纪九十年代初初，我国房地地产业经历了了一个大的发发展阶段，全全国一度发展展到数万家开开发企业，但但绝大多数都都属于规模较较小，资金实实力一般的中中小规模房地地产公司。上上市公司中，涉涉及到房地产产业务的近400家，占上市市公司总数的的30%左右。特别别是在前几年年，较多的房房地产公司并并不完全具备备房地产开发发的条件，规规模化、集团团化的房地产产公司还是占占少数比例。虽虽然最近几年年情况有了一一些改观，但但是项目开发发式、本土式式、挂靠式的的开发也不在在少数。2.2过过于依赖银行行贷款，财务务杠杆过大导导致财务风险险增加近几年来，我我国直接融资资市场发展很很快，但是在在短时期内仍仍然难以改变变以间接融资资为主的融资资格局，房地地产业在相当当大的程度上上需要银行的的信贷资金支支持，房地产产资金主要来来自银行贷款款。郎咸平教教授曾抨击内内地开发商过过于激进的使使用财务杠杆杆。由于内地地土地相关政政策与香港有有很大差异，譬譬如土地用途途及闲置年限限等，内地地地产商具备快快速滚动开发发的可能性和和迫切性，从从而为更高的的财务杠杆创创造了承受能能力。由此可可知，内地企企业事实上是是这样一种运运行模式：房房地产的核心心是金融运作作，地产开发发建造商或者者中介商成了了围绕资金的的配套环节。这这种模式的财财务报表反映映首先是资产产负债率高，其其次是轻存货货，快出货。但但是，中国资资本市场渠道道和美国远远远不能比，资资本管制束缚缚太大。因此此，所有的地地产开发商几几乎都陷入了了快速滚动、高高财务杠杆但但融资渠道单单一的通道中中。因此，当当出货产生的的现金流不能能使这样的高高财务杠杆运运转时，不少少房地产商资资金链危机就就此爆发，以以2008年我国地产产市场低潮期期为例，诸多多知名地产商商如碧桂园、恒恒大地产、泛泛海建设、雅雅居乐甚至如如万科都遭遇遇了不同程度度的经营风险险和财务威胁胁。2011年前后央行行为了缓解流流动性多次加加息，房地产产企业的财务务风险也有加加大的趋势。2.3房房地产企业融融资水平差异异较大，上市市融资的难度度大据业内的估估算，房地产产企业资产负负债率低于65%较为安全。如如果房地产开开发企业过分分依赖外部融融资，自有的的开发资金少少，则隐含着着高负债经营营的财务风险险，因此，增增加资本性筹筹资是一个较较好的办法。但但是由于目前前我国资本市市场关于房地地产开发企业业上市要求较较为严格，如如房地产开发发企业上市条条件是连续3年，每年要要保持10%的净资产回回报率；国内内上市手续较较为繁复且需需要一年的时时间及安排。又又如，证监会会对于已上市市公司增发股股票募集资金金用于开发项项目的，原则则上也要求“四证齐全”，其标准已已经接近于商商业贷款。此此外，作为上上市公司，监监管机构对公公司管理透明明度要求较高高，能够达到到这些要求全全国的房地产产开发商能够够达到的寥寥寥无几，对于于大多数开发发商来说，上上市融资的道道路很难走通通。2.4房房地产融资的的相关法律法法规还不健全全我国房地产产投融资制度度改革虽然起起步于上世纪纪80年代中期，但但直到1992年以后才有有了实质性的的转变，国家家从1993年开始取消消商品房限价价，开始土地地有偿出让后后，房地产才才正式纳入市市场化运作中中。我国的房房地产业，本本身就是与社社会主义市场场经济同步发发展起来的，其其自身的发展展也经历了一一个从不规范范到逐步规范范的过程。具具体到投融资资方面，对于于开发企业的的资本结构、资资金来源、资资金用途，以以及商业银行行贷款、境外外资金流入，项项目立项对自自有资本比例例的限制等，都都存在着常常常发生变化，或或者不同的部部门之间规定定相互抵触之之处。对于境境外已经发展展得比较成熟熟的房地产证证券化、房地地产基金等新新型融资方式式，在我国也也处于摸索阶阶段，没有形形成成文的制制度性安排。3当前对对我国房地产产企业融资改改进的思考3.1增增强房地产公公司实力，提提高自有资金金比重追求“大而而全”的地产公司司运作模式，主主要是以香港港地产巨头为为代表。而追追求“小而精”的分工模式式，一般业内内称为“美国模式”。增加自有有资本的累积积就是要通过过自有资金和和积累和持有有项目（如出出租商业地产产）的现金流流入，来改变变长期依赖于于银行贷款的的局面。业内内通常认为，一一般采用1/3自有资金，1/3银行贷款，1/3预售资金的的资本权益结结构比较安全全合理。企业业增加自有资资本的方式主主要有两种：：一是增加利利润，通过进进行利润分配配增加自有资资本；二是吸吸收投资，增增加企业的股股本。前一种种方式又包括括增加营业利利润、增加投投资收益和调调整利润分配配方式三种方方法，是一种种长期而稳定定的自有资本本在增长方式式。后一种方方式具有快速速积聚资本的的特点，但是是这种方式一一般只是发生生在企业刚成成立或者是企企业由于发展展战略的需要要而进行增资资扩股时，一一般可以使自有资本本规模出现大大幅上升，使使企业资产规规模迅速扩张张，为下一步步的战略实施施提供可靠有有力的保障。3.2争争取负债资金金来源的多元元化如前所述，境境内地产开发发企业往往款款项来源为银银行借款，或或向其他企业业拆借。随着着银监部门对对银行放款与与人民银行对对企业间拆借借资金管理的的加强，这方方面都会受到到越来越多的的限制。因此此，首先房地地产企业要根根据企业发展展状况、融资资政策、项目目未来回款情情况等确定负负债资金金额额、来源。总总的原则是，财财务状况稳定定、项目规模模大、测算市市场需求大、预预计利润率高高的项目，在在借款时可以以适当放宽。同同时由于银行行对于地产公公司的自有资资金有所限制制，因此，企企业在这种情情况下要结合合实际进行借借款金额的考考量。其次，尽尽可能多考虑虑不同的银行行进行借款政政策比对。争争取最优惠贷贷款利率。再再次，拟融资资项目公司可可通过集团协协调，向本集集团其他项目目公司通过银银行进行委托托借款，并注注意在条款、利利息等方面满满足税务局的的相关规定，确确保在土地增增值税与企业业所得税前顺顺利抵扣。3.3争争取资本市场场的资金来源源一是通过公公司上市或者者增发股份等等形式来解决决资金需求。通通过证券市场场，房地产企企业就能获得得巨额的低成成本资金，使使企业的资产产规模迅速扩扩张，其速度度是企业上市市以前无法比比拟的。上市市还可以使房房地产企业借借资本市场完完善公司治理理结构，提升升经营管理水水平，提高企企业知名度。由由于上市的诸诸多监管条件件，要求房地地产企业立足足长远，早作作积累，使企企业逐步达到到上市条件。二二是积极拓展展房地产信托托筹资模式。房房地产信托一一方面可以降降低房地产企企业整体融资资成本，节约约财务费用，且且期限弹性较较大，另一方方面可以在不不提高资产负负债率的情况况下实现融资资，优化房地地产公司的资资产负债结构构，使得其乐乐于接受此类类融资安排。3.4健健全金融市场场法律体系市场经济是是法制经济，要要依靠强大的的法律体系。一一是要完善《商商业银行法》、《合合同法》、《建建筑法》、《公公司法》、《民民法》、《反反不正当竞争争法》等法律律法规条文，增增加有关房地地产金融条款款的法律条例例，用法规的的方式约束规规范房地产开开发商及个人人的金融行为为；二是建立立健全有关房房地产金融的的法律法规，如如制定《房地地产开发企业业贷款管理法法》、《房地地产投资基金金法》等，明明确规定开发发商及个人的的权利与义务务，使企业和和个人严格按按照法规规范范房地产融资资行为。4结论房地产业是是资金高度密密集的产业，对对金融业有较较高程度的依依赖性，房地地产业融资方方式的优劣，直直接影响到融融资成本和开开发风险。房房地产企业的的融资，要根根据对资金的的需要、企业业自身条件以以及融资的难难易程度和成成本情况，量量力而行来确确定企业合理理的融资方式式和规模，而而且，融资方方案也要有利利于企业资金金结构的优化化。通过选择择合适的融资资方式，确保保房地