房地产市场营销课程设计

城市建设工程学部房地产市场营销课程设计专业班级：111级经营房地地产与估价小组成员：杨赞赞中11022720111311刘雷111027200113055丁龙科11002720331315王晓峰11002720777304叶路航11002720111310指导老师:陈玉玉萍20112年12月28日摘要……………………1第一章市市场研究分析析………31.市场研究分分析的目的与与重要性…………………32.宏观经济环环境分析…………………33.新政对区域域的影响…………………44.区域环境分分析………55.区域项目分分析………666.项目分析………………88第二章市市场调研与定定位分析…………………81.市场调研分分析的作用与与内容.............................82.市场定位分分析的目的与与意义.............................93.项目SWOOT分析……………………104.项目的对策策…………11第三章销销售推广…………………111.销售推广的的作用与意义义…………1112.目标客户………………113.销售价格分分析………124.营销组合策策略………135.价格制定……………146.销售控制……………147.销售管理……………14结束语……………………18附录一…………………18附录二…………………26附录三…………………26摘要HYPERLINK"/view/9346.htm"房地产是指HYPERLINK"/view/36177.htm"土地地、HYPERLINK"/view/20960.htm"建筑物及固着着在土地、建建筑物上不可可分离的部分分及其附带的的各种权益。HYPERLINK"/view/9346.htm"房地产由于其其自己的特点点即位置的固固定性和不可可移动性，在在HYPERLINK"/view/31551.htm"经济学上又被被称为HYPERLINK"/view/10970.htm"不动产产。可以有三三种存在形态态：即HYPERLINK"/view/36177.htm"土地、HYPERLINK"/view/20960.htm"建筑物、房地地合一。在HYPERLINK"/view/303408.htm"房房地产拍卖中中，其拍卖标标的也可以有有三种存在形形态，即HYPERLINK"/view/36177.htm"土地地（或HYPERLINK"/view/19573.htm"土地使用用权）、HYPERLINK"/view/20960.htm"建筑物和房地地合状态下的的物质实体及及其权益。近年年来我国房地地产市场获得得了迅猛发展展，房地产迅迅速成为消费费热点和投资资热点。部分分大中城市出出现了房地产产价格快速上上涨的局面。快快速上涨的房房价导致部分分城镇家庭购购房困难，这这种现象引起起了社会各界界的关注和忧忧虑。居住是是人类的基本本生活需要。住住房问题不仅仅仅是个经济济问题，而且且是一个社会会问题。房地地产是人类赖赖以生存和生生活的基础和和载体，房地地产业则是我我国当前宏观观经济中的支支柱产业。房房地产市场的的发展主要体体现在住宅市市场的快速发发展上，由于于住宅产业关关联度高，它它的发展带动动了建材、冶冶金、纺织、化化工、机械、交交通、邮电通通信、家电家家具等许多行行业的发展，为为这些产业提提供了立足的的场所，扩大大了对这些产产业的社会需需求。因此，房房地产业的快快速发展对中中国经济的持持续增长无疑疑起到了举足足轻重的作用用，特别是我我国1998年在全国范范围内取消“实物分配福福利房“的房屋制度度以来，房地地产业进入了了完全的市场场化、社会化化阶段，并且且得到了快速速的发展。房地产被称为人人们的基本需需求物品，也也是国家的根根本和基本，同同时它也涉及及了众多的行行业，例如：：钢铁，混凝凝土，家具，家家电等等重要要的行业。因因此它对国家家经济起着非非常重要的影影响。对于象象中国这样一一个工业承载载基础薄弱，又又处于后发劣劣势的发展中中国家，需要要一个像房地地产行业那样样能大范围带带动经济尤其其是落后地区区经济的支柱柱型产业，在在这一点上不不能盲目与发发达国家相比比。房地产产行业对国民民经济的影响响，主要体现现在拉动经济济与稳定经济济的重要性。首首先，从拉动动经济方面来来看，房地产产业可以拉动动上下游如钢钢铁、建材、机机械、化工、陶陶瓷、纺织、家家电等一系列列产业的发展展，据统计房房地产行业直直接或间接影影响60余个行业。考考虑到房地产产开发投资通通过关联产业业和拉动消费费对GDP的拉动，当当前房地产开开发投资对经经济增长的总总贡献率超过过20%。其次，从从稳定经济方方面来看，由由于产业关联联度高，房地地产开发投资资的大幅波动动，可以带动动其它相关产产业也出现波波动，最终必必然会引起经经济的波动。同同时，由于开开发商与个人人购房者的资资金中有相当当一部分为银银行贷款，所所以实际的房房地产开发投投资中至少超超过40%的来自于银银行贷款，因因此保持房地地产开发投资资的平稳增长长，对国民经经济持续稳定定发展也具有有重要意义。2012年国家对房房地产政策是是坚持宏观调调控的取向不不变的政策，以以确保公民福福利政治，以以保证改革脆脆弱期平稳过过渡。我国公公民对房地产产的刚性需求求不会变，保保障性住房回回暖，政策性性商品房成为为市场新的垄垄断，商品房房在困难中向向前。房地产产牵动着许多多工业原料的的神经，据我我了解一幢大大楼的建设囊囊括了钢筋、水水泥、混凝土土、砖块、玻玻璃等等多样样的原材料。若若房地产价格格上涨，必定定拉动原料的的需求从而相相对来说原来来的供应会减减少。也就是是说，原材料料的价格会上上涨。比方说说市场的钢铁铁价格因为钢钢筋的需求上上涨（来自房房地产）而上上涨10%，那么全国国的所有于钢钢铁有关的商商品价格就会会趋向上涨。结结果是，消费费者购买的物物品价格也会会偏高些。钢钢铁的价格上上涨10%，其连锁反反应可以导致致同类金属商商品价格也跟跟着上涨。比比如：铜、铝铝、锌。而且且，当钢铁的的供应上涨时时，炼钢的原原材料——铁矿石和焦焦炭的价格也也会上涨。那那么与煤炭有有关的产业比比如火力发电电的成本就会会提高，那么么消费者就可可能支付更多多的电费。由由于国内的原原材料市场大大多处于垄断断状态，价格格可能被几个个巨头炒得更更高。这就是是为什么原油油价格无论再再怎么跌，国国内的汽柴油油价格依旧坚坚挺。这种结结果就可以导导致输入型通通货膨胀和需需求型通货膨膨胀。另外，政政府对于高房房价采取的手手段之一也包包括提高工人人工资。但实实际上这不是是治本的方法法。因为当平平均工资提高高10%，企业的平平均生产成本本也会相对提提高（比如3%）。那么商商品的平均出出厂价格就会会比之前至少少高出3%。这3%的成本毫无无疑问是由消消费者承担的的。打个不科科学的比方，若若全国的平均均工资提高10%，从而导致致平均商品价价格上涨3%，那么通货货膨胀率（CPI)就是3%。不难看出出，这3%是由那10%引起的。这这也就是第三三种通货膨胀胀，是由工资资上涨而拉动动的。总的来来说，房地产产价格的上涨涨和通货膨胀胀率是有类似似正比关系的的，但影响通通货膨胀的因因素错综复杂杂。虽然房地地产价格会带带动通货膨胀胀，但毕竟它它只是一种因因素。我们不不能说房地产产导致了通货货膨胀。第一章市市场研究分析析1.市场研究分分析的目的与与重要性市场研究分析是是为相关企业业的投资决策策和管理决策策提供信息的的,涉及到信息息的筛选、鉴鉴别、提取、处处理、分析和和沟通的全过过程,它在房地产产企业投资决决策中的重要要性大致体现现在下列几个个方面。(一)识别市场场机会,理解持续变变迁的市场环环境投身于某一行业业的人都会有有一种切身的的体会:行业创新层层出不穷,市场追捧的的概念时时转转换。市场环环境的变迁主主要包括:消费者需求求水平和基本本特征的变化化,如随着收入入水平的提高高,人们对住的的需求的改变变;产品设计和和特征的变化化,如普通住宅宅户型的变迁迁;应用技术水水平的变化,如住宅小区区智能化、智智能化办公大大楼等。置身身其间的房地地产开发企业业,如果能够根根据变迁的市市场环境适时时作出调整,就可以抓住住市场机会,创造新的盈盈利点。而把把握市场环境境变迁主要依依靠市场调研研,有时可能凭凭借某个企业业管理者的直直觉抓住一星星半点机会,但更多的时时候是市场调调研在起作用用。放眼目前前在房地产行行业经营绩效效较好的房地地产企业,莫不在市场场调研和跟踪踪方面投入了了巨大的努力力。(二)分析市场场潜力,有针对性地地提出市场推推广计划在房地产项目开开发前,企业要确定定项目推出后后的销售前景景或称市场潜潜力,需要对潜在在客户的需求求特征和规模模进行调研,以确定能否否在较短时间间内为市场所所吸收。在项项目开发完成成以后,制定相应的的市场推广计计划时,要确定如何何将项目的关关键信息有效效地传达给潜潜在客户,以尽可能小小的推广成本本获得最大的的宣传效果。另另外,在市场推广广计划中确定定销售时机、价价格落差、价价格变化等细细节,也离不开市市场调研。(三)判断某种种产品或服务务的盈利性从根本意义上来来说,某一产品或或产品设计市市场潜力大,意味着其潜潜在的高盈利利性。要想在在众多的可选选产品形式中中找到富有成成长性、潜在在高盈利性的的类型,可以借助市市场调研来估估算。通常房房地产开发项项目可行性研研究中,财务分析执执行的就是这这一职能,财务分析赖赖以成立的基基础就是对市市场供求关系系和价格(租金)水平的精确确把握,而获得这些些基础数据主主要依靠市场场调研。(四)评价某种种产品或服务务的满意度,指出改进的的关键点使顾客满意是产产品或服务得得以生存的必必要条件,因此,企业会有对对产品或服务务的满意度进进行评价的需需要,通过市场调调研叮以得到到满意度的定定性和定量的的表达,据此企业就就可以对产品品或服务进行行改进,提高满意度,扩大市场份份额,在市场竞争争中占据有利利地位。(五)评价某种种市场决策或或管理决策的的效果当企业作出某种种市场决策后后,往往会急切切地想知道市市场的反应,决策正确与与否?相关配套措措施能否满足足需要?是否需要进进行调整?如果需要,如何调整?等等。而评评价市场决策策和管理决策策的效果是市市场调研的又又一重要领域域。宏观经济环境分分析宏观经济环境分分析对我们对对市场调查是是非常重要的的，国家的一一些政策的调调整这对于我我们研究房地地产市场有更更好的展望和和预测。下面面就拿武汉市市房地产宏观观经济政策来来说明一下情情况。武汉市宏观经济济呈现以下特特征：武汉市宏观经济济环境稳定，呈呈良好发展趋趋势，为房地地产的发展提提供了一个良良好的发展空空间。随着武武汉市的城镇镇居民人均可可支配收入的的不断提高，对对高价值产品品的消费和投投资欲望都将将得到提升。国国家的一系列列针对房地产产行业的激励励措施促进买买房者的欲望望大增。3.新政对区域域的影响新国十条的出台台进一步抑制制房价的一路路高涨，保证证了房产业的的稳定前进。新新国十条已经经为未来三十十年中国的房房地产发展构构造了理性的的矿架，中国国的房地产业业和房地产市市场不仅不会会衰败和消亡亡，反而会更更加繁荣与活活跃。随着我我国经济的发发展以及世界界经济的不断断变化，我国国房地产经济济领域的变化化也是日新月月异。尤其是是近年来我国国房地产业持持续高速增长长，成为促进进消费、扩大大内需、拉动动投资快速增增长，保持国国民经济持续续快速发展的的重要支柱产产业，也成为为全国人民高高度关注的对对象。因此，国国家对房地产产业的发展给给予了高度重重视，同时出出台了各种应应对政策，对对房地产市场场进行宏观调调控。2011年房地地产新政出台台后多数城市市成交量持续续下降，而且且新政对二手手房市场的影影响相对较大大。而通过新新浪房地产资资讯我又了解解到政策中“强化差别化化住房信贷政政策”，要求对贷贷款购买第二二套住房的家家庭，首付款款比例不低于于60%，贷款利率率不低于基准准利率的1.1倍，并且国国务院祭出最最严厉的双限限令，外地人人禁购二套房房这一政策，有有效的遏制了了投资投机性性购房，促进进了房地产市市场平稳健康康发展。再者者从搜狐焦点点的金色城市市业主论坛中中看到有人预预测2011年房地产调调控政策、土土地供应、价价格压力、房房奴的底线生生存等各种因因素将把房地地产开发空间间从一、二线线城市挤压到到三、四线城城市，当县级级市的房地产产价格、成交交量再次暴涨涨之后，中国国房地产行业业将进入淘汰汰阶段，并在在兼并重组过过程中走向成成熟。农民进进城等人为的的拉动房地产产需求，并不不能实现可持持续发展，其其根本不能产产生真正意义义上的消费（但但很可能会挤挤压一部分保保障房的运用用空间，当保保障房供应不不能有效增加加时，这就可可能会导致民民怨的加剧，反反过来会迫使使加大房地产产的打压力度度）。十八大后房地产产宏观调控将将持续相当一一段时间。长长期以来的房房地产价格增增长，房价泡泡沫化程度过过深，对中国国市场经济健健康持续发展展带来巨大的的负面影响，投投机房地产现现象在较短时时间内将得到到根除。房地地产投机与股股市投机所表表现的都是市市场需求的虚虚假行为，也也是房地产泡泡沫的集中体体现。保障性性住房将陆续续大量面市冲冲击房地产市市场。房地产产行业金融政政策将缩中有有放、地产基基金行业将得得到大幅度推推动发展。中中国城市化进进程处在一个个全面铺开的的状态，一线线二线城市，相相对成熟，三三线四线之后后的城市相对对落后，东部部南部城市相相对成熟，西西部北部相对对落后，在宏宏观调控与金金融支持政策策方面，会在在各地会有所所一定的差异异。不管是项项目贷款、开开发贷款、按按揭贷款，未未来较长时间间，都会在银银根紧缩的基基本状态下，缩缩中有放，这这与国家宏观观调控具体政政策有紧密联联系。房价一直是非常常敏感的市场场指标性符号号，也关系到到房地产宏观观调控的成败败，之前将房房价与各地地地方长官政绩绩直接挂钩的的做法，仍然然在十八大之之后继续延续续，一直到房房价回落或持持稳坚守。普普遍认为，房房价下降的可可能性极低，稳稳步小幅增长长的可能性极极大。十八大大报告中明确确提出全面建建成小康社会会目标，国内内生产总值和和城乡居民人人均收入比2010年翻一番，这这透漏出一个个重要政策信信号，既有可可能通过合理理物价上涨及及居民收入大大幅增加，大大幅度提高居居民的购买消消费能力，相相当于通过理理性的通货膨膨胀及政策性性倾斜，让老老百姓实际生生活水平的大大幅度提高和和改善等措施施，来抵消房房价高位的影影响。区域环境分析洪山区位于长江江之畔，东湖湖之滨，是武武汉市以城带带郊的中心城城区。全区自自西向东呈半半圆形，东抵抵鄂州市，南南与江夏区接接壤，西与武武昌、青山两两区相邻，北北与黄陂区、新新洲区隔江相相望，是武汉汉的东大门。全全区版图面积积570平方公里，户户籍人口82.6万，常住人人口超过100万，辖8个街道6个乡镇。洪洪山区人文特特色浓郁，科科教智力密集集，交通发达达便捷，山水水资源丰富，发发展空间广阔阔，是创业、居居住的理想之之地。-----------------保利华都三三期5．区域对比中心区、古古田片区、二二七、后湖片片区和东西湖湖区四个区域域组成，根据据其房地产发发展特点，下下文将按不同同片区对其住住宅发展特征征进行分析：：(一)中心区2008年年上半年中心心区成交均价价为6875..42元/平方米，较较去年同期上上涨2152..88元/平方米，涨涨幅为45.599%。其中商品品住宅共成交交3235套，较去年年减少4630套，降幅为58.877%。从上半年中中心区成交价价格来看，1至5月呈递增趋趋势，5月达到价格格高峰，为7286..34元/平方米，随随后6月价格出现现小幅回落，但但每平方米价价格仍稳定7200元以上。相相比价格来说说，成交方面面较去年严重重萎缩，总体体成交量还未未达到去年同同期水平的一一半。出现这样的的情况，主要要由两方面因因素造成，首首先xx中心区商品品房供应量趋趋于下降，与与去年同期相相比，新房供供应量减少3成之多，制制约了购房者者消费;当然，更重重要的原因在在于上半年武武汉楼市的整整体低迷和观观望。尤其在在中心城区，房房价涨幅过快快，甚至超过过中高收入购购房者的支付付能力，楼市市显得愈发不不景气。在这这样的市场面面前，大多数数开发商选择择坚挺，仅有有少部分尾盘盘项目打起价价格战，这也也就造成了6月该片区的的价格出现小小幅回落。武汉的发展展总是伴随商商业的脚步前前进的。随着着武汉天地的的问世，集住住宅、甲级办办公楼、零售售、餐饮、娱娱乐、精品酒酒店等多种功功能的140万平方米大大体量项目对对永清文化进进行传承与再再造，势必带带领整个永清清板块的崛起起;时代豪苑、外外滩棕榈泉也也让整个风景景如画的沿江江板块活力四四射;融科天城的的推出，加上上位于解放大大道循礼门综综合项目的即即将兴建，位位于武汉内环环解放大道中中心地段的老老循礼门板块块焕发出新魅魅力，而之前前，新世界中中心的落成以以及武汉国际际广场的兴建建也让武广板板块如虎添翼翼。预计不久的的将来，武汉汉内环将呈现现汉正街、武武广、永清、循循礼门、沿江江等多板块综综合发展态势势，各大板块块功能定位不不同又相互促促进，将由点点及面，以板板块崛起带动动周边区域发发展，从而促促进整个中心心区的加快建建设。(二)古田片区区2008年年上半年古田田片区成交均均价为5217..82元/平方米，较较去年同期上上涨1516..4元/平方米，涨涨幅为40.977%。其中商品品房住宅共成成交1195套，较去年年减少2609套，降幅为68.599%。从成交价格格情况来看，尽尽管古田片区区今年1至6月一直都是是稳中有升，但但与去年同期期相比，在全全市各区中价价格涨幅居末末位，仅仅高高于青山片区区。另外，成成交方面，古古田仅成交1195套，跌幅居居全市之首。从该区域楼楼盘地理位置置的分布来看看，活跃楼盘盘全部集中在在解放大道古古田四路至古古田二路沿线线，该地段离离中心城区较较近，周边配配套也相对完完善，所以构构成了古田片片区目前的供供应主体。正正因为如此，随随着轻轨建设设的降温和解解放大道沿线线开发的逐步步完成，该片片区供应量减减少，市场关关注度有所下下降，再加上上经济适用房房对商品房价价格体系的冲冲击，以至今今年古田片区区楼市较为沉沉寂。政府对古田田区域的整体体规划，为古古田板块的楼楼市发展改善善了外部环境境，区域房地地产市场后期期发展看好。随随着硚口政府府对古田区域域的闲置工业业用地进行处处理，使得古古田区域项目目可以成片，整整体开发，同同时，未来轻轻轨通车，西西汉正街商圈圈形成，都将将在很大程度度上改善古田田区域的城市市环境，为古古田楼市的发发展提供有力力支撑。(三)后湖片区区2008年年上半年二七七、后湖片区区成交均价为为5186..25元/平方米，较较去年同期上上涨1694..93元/平方米，涨涨幅为48.555%。其中商品品房住宅共成成交2364套，较去年年下降42.066%。从成交价格格来看，该片片区价格涨幅幅基本趋于平平稳，1至5月稳中有升升，6月价格略为为回调。受供供应量的影响响，后湖地区区商品房关注注度下降，百百步亭现代城城、香利国庭庭等项目撑起起了该区域成成交的主体。二二七地区则依依然是航天·双城和东立立国际独揽商商品房住宅市市场。由于新新上市楼盘数数量较前两年年大幅减少，二二七、后湖片片区的楼市整整体呈现温和和向上的走势势，部分楼盘盘因而加大了了打折力度，高高端商品房价价格回落明显显。令人振奋的是，轻轻轨二期的正正在加速建设设，堤角至丹丹水池路段基基本竣工，黄黄浦路段则已已建设过半，交交通方面的瓶瓶颈有望在近近两年内打破破。商业方面面，二七的东东部购物公园园正在紧锣密密鼓的招商之之中，家乐福福等商业巨头头已经确定落落户，未来她她将辐射后湖湖、二七等地地区，弥补商商业配套不足足的现实问题题。(四)东西湖片片区2008年年上半年东西西湖片区成交交均价为4708..77元/平方米，较较去年同期上上涨1431..83元/平方米，涨涨幅为43.699%。其中商品品房住宅共成成交2364套，较去年年增长了14.077%。从成交价格格及成交套数数来看，东西西湖片区今年年实现价量双双增，特别是是销量，尽管管只增长14个百分点，但但纵观今年全全市其他的销销售情况，该该片区的表现现还是令人刮刮目相看的。虽然整个市市场气氛的一一直处于观望望情绪，但从从该片区个别别项目的调查查显示，客户户平均接待量量并没减少多多少。而来看看房的客户，很很多也是因为为价格相对较较低，所以将将买房目标选选定在郊区，面面对高房价，有有迫切购房需需求的中低购购房者不得不不把目光集中中在郊区盘，从从目前情况来来看，东西湖湖尽管存在交交通不便，但但价格低、环环境好弥补了了部分缺失。多层作为郊郊区最易消化化的普通住宅宅产品类型，一一直是本区域域开发的主力力产品。近4年来其供应应量的递减趋趋势说明，市市场环境的影影响下，开发发商开始注重重产品结构的的调整，产品品重心逐渐由由多层向高层层和小高层转转换。和其他区域域市场多层——小高层——高层的转换换阶段不同，本本区域由于其其自身条件限限制，小高层层的过渡时间间不长、过渡渡量较少，迅迅速迈入了高高层物业开发发阶段。因此此高层物业还还需一定时间间的市场磨合合，才能逐步步为区域市场场接受。从楼楼市发展的总总趋势看，高高层物业是未未来市场的主主流产品。东西湖被誉为武武汉的“北大门”，而金银湖湖更是占据空空港经济之利利，未来还将将在这里修建建保税物流中中心，发展物物流经济。这这将大为加强强东西湖于城城市圈的联系系，加快异地地置业的脚步步，为下一步步楼市的繁荣荣奠定基础。6.项目分析..在项目形象定位位上应扬长避避短，抓住市市民向住环境境好的绿化小小区的心态，带带给客户一种种“既享有成熟熟小区环境，又又座拥未来新新城中心”的双重“抵买”价值。初步步提供以下项项目形象定位位供贵司参考考：保利地产产精品公寓典典范——一保利华都3期精品。通通过上述的形形象定位，给给本案赋予现现代高质素生生活的实质内内涵，使项目目从低沉的环环境气氛中摆摆脱出来，从从而体现项目目内外环境的的优越。经过分析，我们们的楼盘在价价格上和地域域以及环境上上占有一定的的优势。第二章市场场调研与定位位1市场调研在现在经济中，市市场是大量商商品，劳务，金金融流和信息息流形成的社社会经济联系系网络。企业业必须借助市市场，适应市市场，开拓市市场吗，才能能在国际国内内竞争中求的的不断巩固与与发展。各国国在进行工程程项目的可行行性研究，都都是从市场定定位，调研开开始，做好市市场调研，为为决策提供科科学依据。只只有市场有销销路的产品才才值得生产。一、市场调查的的作用和内容容（一）市场调调查的作用就就是掌握可靠靠的市场信息息，有利于工工程项目设想想的产生，克克服盲目性，加加强自觉性。了了解当前消费费者的潜在需需求，从而开开发适销的楼楼盘，了解市市场的大小，决决定开发楼盘盘的量。A,调查查区域内的需需求量。综合合客户访谈结结论分析，得得到以下几方方面的结果：：年龄集中在255到40之间。以自住型购房者者为主。客源多为附近大大学的教师。有一定的经济实实力，购买力力强。（二）、客户群群需求特征分分析1、多多层、小高层层为首选，占占到80%的比例。对对高层有一定定的抗性。2、多多层、小高层层的承受价在在9000元/m2左右。3、二二房和三房的的喜好面积在在100m2左右。4、建建筑风格上选选择现代简约约式的居多。（三）、项目供供给特征分析析1、该该项目应主要要以多层、小小高层结合布布局。2、价价格宜定在9000元/m2左右。3、房房间面积应以以100m2为主。4、房房间布局上主主要体现传统统家居环境。结论：国家相关关宏观调控政政策的出台，目目的在于打击击楼市中存在在的泡沫，尤尤其是投机性性炒房市场。房房贷新政等政政策出来后，投投资性住房需需求受到极大大影响，但自自住性购房需需求受影响并并不大。洪山山区经济加速速发展，一些些大企业大项项目落户将直直接推动该片片区楼市的走走强，因此可可以下结论未未来该区域房房地产市场总总体上保持快快速增长态势势。综合分析访谈资资料与问卷调调查，得到以以下结论：=1\*GB3①①武汉光谷本本地客户均看看好该地区的的发展潜力。=2\*GB3②本地消费者对价格的预期比较高，说明消费者购买力强，项目定价不需过于保守。=3\*GB3③客户普遍传统家庭居住观念较重，对整个家庭居住品质要求高。=4\*GB3④客户普遍认同周边的教育资源优势和经济发展及自然景观。23-38岁科技园内白领高新区企业职工中高层管理人员关联行业从业者23-38岁科技园内白领高新区企业职工中高层管理人员关联行业从业者城市新移民私人企事业主自住，多为首次置业，未来可用于投资本地先富村民高校教职工二次置业，改善生活品质以及投资需求2．市场定位的的目的与意义义房地产市场定位位不是为定位位而定为，市市场定位的目目的是找准特特定的顾客群群，提供特色色楼盘，在顾顾客心目中形形成深刻的印印象。那么在在定位之前对对影响定位的的经济因素、竞竞争因素、消消费者因素等等要做的分析析。特别是对对专业物业市市场的供求特特性进行定量量分析，是从从总体上把握握房地产市场场发展的脉搏搏，这也是在在某个区域有有限的土地资资源条件下提提供适合当地地发展要求的的物业的有效效依据。建立适合中国房房地产市场定定位分析的数数据库系统，就就是将所有因因素的信息尽尽可能量化，形形成强大的数数据库支持系系统和直观的的印象。才能能克服很多房房地产开发商商在定位时仅仅凭经验的局局限性，使其其定位更具科科学性的成分分。才能有健健全的管理和和规范的内部部运作，才能能巩固在市场场上生存的基基础，回避市市场中的各种种风险3.项目SWOOT分析通过找出本项目目客观存在的的主要内部优优势（strenngths）、劣势因因素（weaknnessess）以及外部部市场环境中中的机会因素素（opporrtunitties）、威胁因因素（threaats），运用SWTO分析法，以以及相对适合合于此市场定定位的产品营销方法、手手段。具体如如下：优势分析劣势分分析S1.本项目目由保利公司司开发，发展展商实力雄厚厚，能给买家家充足的信心心。S2.位于武武昌城市中轴轴线，发展潜潜力巨大。S3.良好的的交通体系；；S4.生活配配套齐全。S5.周围环环境较好；W1.保利华华都配套设施施仍然未成熟熟，发展尚须须时日。W2.竞争比较较激烈。W3.项目三面面被楼宇包围围，景观被遮遮挡了一大部部分。W4.外来人员员多，治安问问题多，影响响买家心理；；机会分析威威胁分析Q1.武汉城市市及经济发展展对房产市场场的带动效应应Q2.光谷的灯灯会带来的利利好商机Q3.目前区域域市场供应量量较少Q4.区域内消消费群体的购购买力强T1.房地产及及金融政策的的规范和抑制制T2.地块已开开通，贯穿武武汉三镇T3.项目开发发周期带来的的一系列的连连带性问题1优势分析①本项目由保利利公司开发，发发展商实力雄雄厚，能给买买家充足的信信心。②位于武昌中轴轴线，发展潜潜力巨大。③地处交通主干干道雄楚大道道和光谷大道道交汇点，交交通十分便利利；④项目以准现楼楼发售，增强强买家信心。⑤社区配套设施施较完善，有有学校、医院院、市场等。2.劣势分析①武汉新城配套套设施仍然未未成熟，发展展尚须时日。②竞争对手的广广告宣传及促促销活动皆比比本案强，形形象已经广为为人知。③项目三面被楼楼宇包围，景景观被遮挡了了一大部分。④外来人员多，治治安问题多，影影响买家心理理；4项目对策由于项目为广大大消费者提供供便利的物业业服务，有优优良的先天条条件。区域的的外部条件劣劣势较为明显显，做好项目目的销售企划划工作，是项项目能否取得得成功重点。我我们得企划思思路：①充分利用先天天优越的交通通环境项目的交通环境境较为优越，故故可利用具备备的先天优越越的条件来谛谛造一个“洪山区保利利华都3期精品公寓寓典范”，塑造独特特的品牌形象象。②把握市场需求求，迎合买家家心理随着房地产市场场由卖方市场场转为买方市市场后，供方方面临的严峻峻问题就是，产产品的消费是是否迎合客户户的需求。③营造现场舒适适环境，引起起客户购买冲冲动在吸引大量客流流后，现场环环境的好坏便便是销售能否否成功的关健健。项目应在在规划设计、园园林绿化、接接待中心、德德芙广告的策策划书广告策策划书的撰写写医药公司广广告策划书等等方面营造舒舒适的内部环环境。第三章营销推广1营销推广的的意义作用与与意义营销推广是国际际市场营销的的一个重要概概念。指除了了人员推广、广广告和公共关关系等手段以以外，企业在在国际目标市市场上，为了了刺激需求，扩扩大销售而采采取的能迅速速产生激励作作用的促销措措施。销售推广是国际际市场营销策策略的一个促促销措施。通通常采取的方方法一般是先先通过市场细细分，即根据据购买者的购购买行为、需需要和欲望和和购买习惯，把把一个市场分分为若干个不不同的购买者者群体的过程程。以品牌和和包装策略的的作用，扩大大产品组合（产产品组合指一一个公司或企企业生产的所所有产品线和和产品项目的的有机搭配）。此此外还通常采采取渗透定价价，即企业把把新产品投入入市场时价格格定的相对较较低，以吸引引大量顾客迅迅速打开市场场，短期内获获得比较高的的市场占有率率。2目标客户作为武汉市经济济较为繁荣的的洪山区，总总面积101.777平方公里，人人口89.8万人，交通通四通八达，是是武汉及长沙沙、南昌地区区的要通。其其购房客户群群有较为特殊殊的一面。以以此概念，整整个浮山区的的客户都是本本项目客户。这这部分客户群群定向细分如如下：①外来人口在该该地置业分析：此类在该该区域中占主主流，他们注注重本案的综综合素质，周周围的自然环环境以及周围围的配套设施施，对新环境境适应性较强强，反而对区区域感情不太太考虑。根据据调查，外来来人数逐年增增多.②区内的买家分析：员村附近近区内人口密密集，路窄人人稠，整体环环境缺乏大型型园林绿化，绿绿化率低。对对于欲改善环环境的买家及及家中有安度度晚年的老人人家的客户，本本案住宅是他他们置业首选选。③区域居民的子子辈分析：这批人在在当地生活较较长时间，生生活圈子几乎乎固定在此，对对该区感情深深厚，而现有有条件已难以以满足其生活活需要，想买买大屋改善环环境，同时出出于孝敬老人人的前提下，在在同区就近购购房，既能更更好照顾老人人，又能享受受独立居住的的自由便利。3宣传一、推广策策略①本案保利华华都3期的广告宣宣传量在开盘盘前，要达到到一定的饱和和度。事实上，1000万元的广告告费分十次投投入和一次性性投入，对其其它商品而言言，也许效果果差别不大。但但对于房地产产销售而言，其其业绩却往往往有天壤之别别。从表面上上看，广告的的投入加大，风风险加大。但但实际宣传量量加大形成了了规模效应，反反而降低了单单位风险成本本。所以，房房地产广告在在宣传量上达达一定的饱和和度，就无法法形成浩大的的声势，当然然就无法保证证短时间内的的大量成交。因此，基于此我我认为可考虑虑在车体广告告和灯箱路牌牌等户外广告告上大做文章章。户外广告的最大大优点是反复复提醒，经常常路过的人都都会有意无意意地看到所以以，对于知名名度的传播最最有效。户外外广告产生收收益的时间较较长，也更为为持续，故本本案保利华都都3期作为大型型长期发展的的项目可大量量采用。另外，户外广告告要内容简练练，信息单一一，色彩一定定要鲜艳，这这样才能获得得最好的效果果。②保利华都作为为大型项目，要要注重作好品品牌形象的培培养。对于跨年度长期期发展的大型型项目，除了了注重作好促促销宣传的同同时，还应拨拨出专门的费费用以用于做做项目的品牌牌形象宣传。相相对地，品牌牌形象宣传的的收益期长但但其投入产出出比高，而促促销广告的收收效期短但投投入产出比低低。对于长期期发展的项目目，投入一定定费用做品牌牌形象宣传，可可有效地提高高投入产出比比，从而减少少总的宣传投投入，并为以以后发展新项项目积累品牌牌资产，以品品牌延伸效应应带动产业扩扩张。但是此种品牌形形象的培育同同其他商品仍仍有较大的不不同，其它商商品往往注重重对消费者品品牌忠诚度的的培养，而长长期发展的房房地产项目的的品牌形象注注重的品牌的的亲和力和美美誉度。因此此，认为应考考虑做独特的的公益活动广广告。如在大大型超市设置置老人坐椅车车（或儿童坐坐椅车）等。二、媒体计划建议在本项目推推出前投放一一定量的软性性广告，向市市场营造一种种“我们推出的的不仅是一幢幢高尚住宅，更更是一种高品品位的生活模模式和身份象象征”的概念，待;项目推出市市场后更以这这一概念，通通过强有力的的立体广告效效应，创造浓浓烈的市场气气氛，以达到到理想的销售售业绩。①媒体选择武汉晚报：家庭庭读者为主，和和咸宁日报配配合可以形成成极佳的广告告效果.咸宁电台一一、二台、城城市之声电台台、音乐电台台。价格低，听听众广，能高高频率的传播播来提高听众众对项目的认认识度。户外外广告和指示示路牌在楼盘盘附近做指示示路牌,巴士车身广广告楼盘工地地周边围墙广广告.②宣传主题本次广告提案将将表现敝司对对海景中心的的理解和广告告建议，旨在在准确体现本本项目的整体体优势及项目目特色，使之之能在短时间间内建立起本本项目的品牌牌形象，扩大大其知名度。并并通过一系列列新颖而有创创意的广告策策划，激起消消费者对本项项目的强烈关关注，促使消消费者产生购购买行动。4营销组合策策略1.媒介的组合合策略报纸、电视、电电台为主，广广告为辅。配配合的公关活活动，在新闻闻媒介上适当当的报道。报纸：《武汉日报》、《武武汉晚报》电视：以省有线、市有有线台武汉电视台台方案说明此次策划提案提提供了本项目目广告宣传推推广的总体思思路及意图都都只是一个大大的框架，许许多细节部分分还有待与发发展商沟通，加加以进一步充充实完善，其其中主要有：：报纸、楼书书等的重新创创作设计,公关活.动的专项活活动提案A拍拍摄本案保利利华都的概念念形象CF片。CF片具有视觉觉和听觉的双双重刺激，其其表现手法可可以丰富多采采，而且其品品位性强、欣欣赏价值高、感感染力强烈。对对于高档楼盘盘，构建高档档形象和先锋锋品位，不可可缺少的宣传传方式。但由于电视视媒介的投入入产出比低于于报纸媒介，故故我建议在开开盘前播出三三周时间即可可。B考虑虑特殊的名流流荟萃的如高高级饭店、宾宾馆、高档娱娱乐休闲场所所、大型汽车车美容店、高高等院校中的的MBA班、航空免免费杂志、高高级美容美发发店等可直接接面对本案目目标消费群的的特种传播途途径。通过这种特特殊的广告传传播途径，一一是可以与本本市其他高档档物业一直沿沿用的以传统统媒体为主的的宣传推广方方式形成明显显的区分，二二是这种直接接面对客户的的营销方式，除除了可以给本本案的目标客客户群带来近近身感受的亲亲切好感外，制制作精良、新新颖别致的宣宣传资料也会会为本案的推推广达到潜移移默化的宣传传效果。5价格制定价格低不是优势势，价格高也也不是抗性，它它是项目价值值的一种表现现，它取决于于供求关系，取取决于项目的的价值，甚至至取决于销售售姿态和销售售方式，包括括价格策略、定定价策略、调调价策略。1、价价格策略：大大致有三种“低开高走”“高开低走”“平开平走”，一般情况况下，价格的的制定与销售售控制联系紧紧密，所以往往往把价格策策略与销售控控制放在一起起进行。保利利华都3期则是走“高开低走”的路线。2、定定价策略：价价格是反映产产品价值的一一种数字体现现，如何制订订出产品的价价格不仅仅取取决于开发商商的利润，更更多的是对项项目价值的正正确估计。当当价值大于产产品的时候，产产品才会销售售顺利，如果果一个平方米米的建安成本本是2000元，市场价价格只有1500元，是价值值大于产品了了，所以产品品附加价值的的定制才是考考验价格的标标准，价值要要大于价格的的模式才是定定价的原则。3、调价策略：：销售控制的的目的不是为为了更快的销销售，而是为为了实现项目目价值的最大大化，主要体体现在对价格格策略的运用用，对产品销销售组合的运运用两个方面面。6销售控制“高开低走”的的销售控制“高开低走”价价格制定策略略的销售控制制属于“撇脂模式”，市场定位位为需求弹性性较小的高收收入人群，它它的特点是阶阶段性高额利利润，速战速速决的回收资资金，其适用用范围为实力力信誉颇佳的的大公司，有有“新、奇、特”概念的高附附加值的物业业。产品的组合在一个项目中，好好产品肯定会会卖的快，但但是一个项目目赢利点更多多的是体现在在差产品上，所所以，产品的的组合搭配就就成了是否可可以达到项目目价值最大化化的关键所在在，产品的组组合不仅仅是是在售产品的的组合，也有有已售产品的的组合。在操操作多层项目目的时候，三三层相对比较较好销售，如如果三层已经经销售完毕，或或者还剩下几几套，那么在在产品的组合合上，就把三三层和其他不不容易销售的的楼层组合销销售，把三层层的价格大大大提高，这样样就可以营造造出其他不好好销售楼层的的低价格的优优势，容易引引起市场关注注，化解其他他楼层的抗性性。我们的梦梦幻庄园也主主要是围绕这这两种方式来来进行一个整整体的控制。7销售管理1.对人的管理理，强化销售售培训首先就就是销售培训训，不管有无无销售经验，销销售培训都至至关重要。目目前在中国地地产中，销售售人员的年龄龄比较年轻，从从某种意义上上说，销售人人员和客户是是不对等的。销销售培训的目目的是加强销销售人员对项项目的认知能能力和销售人人员在策略的的指导下深刻刻的理解项目目，深刻的理理解项目不仅仅仅是对项目目的全面了解解，更是对项项目优势的深深刻理解，对对策略的深刻刻理解，只有有深刻的理解解项目，才对对项目有着强强的自信。其其次是案场销销售人员的管管理，如销售售组织的理解解、岗位职责责的理解、销销售流程的理理解等，这些些是更好的加加快销售流程程的完成和对对销售氛围的的营造。2.对事的管理理，强化案场场管理销售流流程和最终成成交多是通过过现场的信息息交流来完成成，所以对现现场的管理在在销售环节亦亦为重要。1、销销控表：以直直观的方式显显示单个楼盘盘的销售进展展情况，可以以提供需要了了解房间的详详细资料及销销售情况，并并根据选择的的模拟付款方方式生成付款款时间表和按按揭供款表，方方便客户进行行详细了解和和分析。2、销销控总表：以以直观的方式式显示所有楼楼盘的销售进进展情况，在在掌握全局的的同时，也可可查看余房及及业主信息。3、来来电来客登记记：管理和登登记来电、来来客情况，完完成对来电、来来客特征登记记和需求登记记。4、销销售登记：管管理和登记销销售的情况，包包括认购资料料、合同资料料、产权资料料、付款资料料。5、换换退房管理：：管理销售过过程中换、退退、房处理及及查询。6、催催交欠款：处处理销售过程程中的楼款催催交及欠款催催交处理，并并可以打印清清单。7、成成交客户管理理：登记和管管理成交客户户的详细资料料，方便公司司对成交客户户进行分析和和了解，从而而最大限度提提高对成交客客户的服务。8、销销售统计：将将公司的销售售情况进行统统计，可以以以图形方式直直观显示。9、销售统计报报表：查看和和打印销售过过程中需要的的各种报表，房房地产公司可可以根据自己己的需要来制制订各种报表表。定价与销控，艺艺术与科学房地产产项目的销售售往往是一个个时期或跨年年度的，消费费市场却于瞬瞬息之间变化化莫测。因此此房地产项目目的定价以及及销售策略，需需要一定的超超前意识和科科学预测，并并要综合考虑虑诸多外在因因素的影响，定定价和销售控控制，一半是是艺术，一半半是科学。价格制定，特殊殊商品的特殊殊性房地产产作为一种特特殊的产品，价价格的制定是是一个复杂而而特殊的过程程，是对各项项资源综合考考察的过程，也也是一个动态态的过程。在在激烈竞争的的市场环境下下，价格制定定需要考虑诸诸多因素。影影响价格的因因素有很多，主主要包括：项项目成本、楼楼盘素质、消消费者的接受受程度、同类类楼盘的竞争争因素等。其其中楼盘素质质又包括不同同户型、景观观、楼层、区区位、朝向带带来的多种差差价。同时还还要达到企业业的现金流、利利润目标，符符合企业利益益，满足企业业战略需要。产品的的可变成本是是定价的下限限，上限是顾顾客所愿意支支付的价格。市市场中消费者者总想以适中中的价格获得得最高的价值值，而价格和和价值却不可可混为一谈。定定价之后，运运行中可以做做适当的调整整，但不能做做大幅度的或或否定性的调调整，否则会会带来非常恶恶劣的影响。1.定价四大法法宝成本——地价、建建安成本、税税收及人工等等其他费用的的总和。竞争——市场供供求总量、直直接与间接竞竞争对手们的的价格情况。产品特征——产产品自身的素素质，不同户户型、景观、楼楼层、区位、朝朝向带来的多多种差价。目标客户——目目标客户到底底能够接受何何种价格。综合考虑以上四四种因素，为为价格定制提提供依据。2.制定均价成本：根据市场场需求，确定定目标客户及及户型标准，制制定目标产品品，运营部根根据不同产品品成本及公司司全面成本指指标核算项目目总成本、利利润目标。参参照运营部提提供的成本表表，按照一定定的利润要求求，直接引用用各类产品的的单位成本，确确定初步利润润率均价，产产品的可变成成本是定价的的下限。竞争：按产品周周期进行充分分市场调研，了了解竞争对手手的价格情况况，制定符合合竞争要求的的价格。A)项目前期市市场环境。B)参照同区域域楼盘、同质质楼盘、同客客户群楼盘、同同户型楼盘、同同规模楼盘、同同价位楼盘的的供应和销售售状况。C)比较的因素素有地理位置置、项目素质质、物业管理理、工程形象象进度、营销销等方面。以以项目为核心心，选择周边边重点楼盘调调查研究。目标客客户：根据自自身产品特征征及公司发展展战略需要，以以消费者潜在在心理的可接接受价格为出出发点，充分分考虑付款方方式、回款要要求、销售率率等的销售目目标，制定符符合产品定位位及品牌形象象的价格。风险：：定价过高，产产品价格抗性性风险。一旦旦出现不能有有效满足消费费者需求的产产品、配套、环环境，定出的的价格只能是是一种“虚拟价格”，得不到消消费者的回应应，无法实现现快速销售。高高素质，差异异化产品能取取得超高额的的利润，定价价过低，没有有根据消费者者偏好定价，会会减少利润水水平。3.静态定价a.定价考虑因因素不同的房地产项项目根据其自自身的特点所所要考虑影响响其价格的因因素也有所不不同。结合项项目的特点，我我们建议重点点考虑楼层、户户型、景观、朝朝向、区位几几大因素。b.由以上考虑虑的几个因素素，可以确定定定价中要考考虑的可变系系数为朝向系系数、景观系系数、户型系系数、区位系系数，不变差差价为楼层差差价。c.计算公式：：d.价格浮动区区间的建议用均价和最高价价之差/均价=系数浮动的的上下限范围围，并以次来来确定不同等等级的系数。价格表制定后，通通过价格测算算工具测算应应达到既定均均价水平，一一般为：报价均价=总价价值/总面积可实现均价＝报报价均价×折扣率可实现均价≥考考核均价根据实际际情况梦幻庄庄园定价为110000/m2。4.动态调整一般一一些项目，根根据持续销售售的需要，可可通过销控管管理，控制一一部分房屋暂暂不发售，这这部分房屋一一般应具备房房型较好、位位置理想等优优势，这样可可以帮助项目目开盘后拉升升价格，实现现较高的收入入。2、价格策略1．总体价格策策略低价策略：进入入新市场，对对市场情况不不很了解，需需要树立口碑碑与品牌。入入市时比较轻轻松，容易进进入，能较快快地启动市场场。高价策略：项目目异质化程度度高，市场环环境好，短期期操作项目。此此法风险较大大。中价策略：拥有有一定市场占占有率及品牌牌基础，对利利润水平要求求高，平稳销销售的项目。低开高走定价策策略：适合期期房阶段。开开盘时低于消消费者心理价价格，容易聚聚集人气，如如郊区或超大大盘。实现快快速销售，支支持财务指标标。高开低走定价策策略：以高价价开盘销售，可可以实现开盘盘较高的利润润水平，提高高楼盘的品质质。但可能影影响销售的速速度，阻碍开开盘旺销，会会经受严峻的的市场考验，带带来一定的风风险。同时如如果价格降低低，将损害前前期客户的信信心，对品牌牌形象不利。稳定价格策略：：指楼盘的售售价始终保持持相对稳定，既既不大幅提价价，也不大幅幅降价。2.动态价格策策略根据产品周期及及时间节点的的排布，动态态的调整产品品价格。通常常按照工程进进度及销售节节奏安排的时时间节点制定定并调整价格格走势。开工期：没有形形象支持（前前期认购），以以认购卡形式式购买，为吸吸引人气价格格一般不高，可可实现项目基基本利润。开盘：公开发售售，项目整体体形象卖场包包装就绪，形形象全面展示示。旺销期：通过调调高售价控制制销售节奏。应应根据市场整整体价格和销销售状况的变变化相应调整整均价或房屋屋单价。如某某座楼销售情情况良好，可可考虑适当上上调；某座楼楼销售情况较较差时，可考考虑增加优惠惠等。景观、样板间开开放：工程形形象日趋完善善，可以通过过推广手段提提高产品认知知度，实现销销售目标。封顶：实楼展示示，产品优势势展现，客户户购买风险降降低，价格上上涨空间较高高。项目配套形象展展示：接近实实际交付效果果，消除环境境、配套等购购买抗性，大大幅提高售价价。尾盘：所剩房源源不多，需要要运用一定的的价格手段推推动销售，在在折扣后售价价可能降低。入住：现房呈现现，展现成熟熟社区景象，基基本清盘，为为后期楼盘价价格拉升提供供支持。周边大环境配套套到位，如周周边小学、超超市、人气等等，价格成熟熟期，项目整整体实现预期期售价。3.结合全面预预算管理的价价格调整为实现开盘的操操作要求：开开盘阶段的住住宅产品大部部分销售，在在全盘要实现现较高的利润润水平，所以以开盘当月均均价指标达到到全盘利润率率要求。计划划均价为全盘盘均价。根据据这一目标销销售体系制定定综合的推广广计划及销售售口径。产品热销阶段：：为保证持续续旺销，并获获得超额利润润水平，当月月的预计均价价将会向上调调整，为实现现当月利润水水平，相应价价格体系及销销售口径会做做相应调整。清盘阶段：保证证实现基本利利润水平，价价格为可实现现基本利润率率或是成本价价格，在价格格允许的前提提下推出相应应的优惠政策策、折扣等。3、楼盘销售控控制在整个楼盘营销销过程中，应应该始终保持持有好房源，根根据市场变化化情况，按一一定比例面市市，这样可以以有效地控制制房源，而且且后期的好房房源面市时，正正处于价格的的上升期，还还可以取得比比较好的经济济效益，此即即为销售控制制。总结：保利华都都3期是面向高高收入消费者者的，根据以以上的营销策策略总体的定定价为110000/m2,因为房地产产市场又是一一个比较特殊殊的市场，所所以也会根据据实际发生的的情况有些细细微的变化，但但是理论上是是必须服从于于上述观点的的，当然根据据市场的反映映情况我们的的价格这个关关键因素是可可以调节的，当当然也要根据据调价策略来来多方面的决决定，但是梦梦幻庄园主打打的是高档消消费，因此调调价的时候变变动的可能性性不是很大，且且定为“高开低走”。第四章结结束语就项目本身现存存的规划设计计而言，结合合适当的价格格定位，理应应能够保持一一定的销售业业绩。而对于于上述的阶段段，待贵司认认可本策划的的整体思路后后，敝司将与与贵司详细商商讨后再另案案补充实操性性更强的项目目建议，敝司司认为势必能能够较大程度度地提高项目目的综合又能能为项目以后后各期的销售售推广打下坚坚实的基础，并并使项目成为为区域的指标标性物业。基基于敝司对项项目介入度不不足，本策划划案的建议尚尚属探讨方案案，贵司见谅谅。随着对本本案规划建议议的不断深化化，敝司有信信心将贵司项项目做成洪山山区的精品楼楼盘。附录一保利利华都保利华都位于虎虎泉街下马庄庄，与光谷商商圈中心仅相相隔一站路，项项目一期最早早于2007年底开盘，2010“金九”时节，该项项目推出了三三期产品，并并打出了“实实在在定定价格、明明明白白给优惠惠”宣传口号，以以6000–7000元的均价迅迅速抢占了市市场，同时，“地铁房”、“学区房”也是HYPERLINK"/newbuildtxt_test/2048.html"保利华都都的闪亮名片片周边配套：★★★★★社区景观：：★★★☆升值空间：：★★★★价位星级：：★★★☆居住舒适度度：★★★★置业关键词词：光谷商圈圈中心、地铁铁口、学区房房适购人群：：自住型购房房者、刚需一一族、光谷周周边工作者HYPERLINK"/newbuildtxt_test/2048.html"保利华都位于东东湖高新区虎虎泉街下马庄庄站，地处两两大主干道珞珞瑜路和雄楚楚大街之间，前前往该处最近近的公交站点点是“杨家湾”站，前往这这里的公交线线路有很多：：538、529、552、556、572、581、586、590、715、7在杨家湾车车站下车后向向对面望去就就是“HYPERLINK"/newbuildtxt_test/2048.html"保利华都”了，因为地地铁2号线要经过过虎泉街，所所以保利华都都门前的道路路目前交通较较为不便，窄窄窄的小道只只能允许小车车和行人经过过，不过今天天的不便是为为了明天的方方便，2012年底这里的的交通将会有有很大改观。23、811、907、318、738路公交都可可以到达。地铁房”是HYPERLINK"/newbuildtxt_test/2048.html"保“利华都项目的的一个重要标标签，项目门门前就是未来来地铁2号线“杨家湾”站点，2号线起自汉汉口常青花园园，终点在鲁鲁巷广场，这这里是2号线的倒数数第二站，地地铁的开通将将为这里的业业主提供非常常便利的交通通，同时也会会为地段带来来巨大的升值值潜力。HYPERLINK"/newbuildtxt_test/2048.html"保利利华都与光谷谷广场仅1站路的公