房地产估价报告的组成与内容

PAGEPAGE27房地产估价报告的组成与内容●一份完整的房地产估价报告由以下组成：★房地产估价报报告书（共88项内容）一.

封面二.

目录三.

致委托方方函四.

估价师声声明五.

估价假设设和限制条件件:注意估价报报告应用的有有效期在这里里六.

估价结果果报告1、委托人；22、估价机构构；3、估价目的；；4、估价对象象；5、价值时点；；6、价值定义义；7、估价原则；；8、估价依据据；9、估价方法；；10、估价结果果；11、注册估价价师；122、估价人员员；13、实地查勘勘期14、估价作业业时期；15、抵押估价价要有变现能能力分析和风风险提示七.

估价技术术报告1、估价对象描描述与分析：：实物状况分分析、区位状状况分析、权权益状况分析析2、市场背景描描述与分析；；3、最高最佳使使用分析；4、估价方法适适用性分析；；5、估价测算过过程；6、估价结果确确定。八.

附件（重重要部份小心心遗留）附件包括：房地产估价委托托书估价对象的位置置图；估价对象外观和和内部照片估价对象周围环环境和景观照照片估价对象权属证证书复印件；；估价机构营业执执照的复印件估价机构资质证证书复印件注册房地产估价价师注册证书书复印件抵押估价报告要要有法定优先先受偿权利等等情况的书面面查询资料或或调查记录第一部分报告告书的组成与与内容封面(一般不会会考)1、这里所讲的的封面特指估估价报告的首首页，而不是是各估价机构构对估价报告告进行包装设设计的封面。2、估价报告的的封面内容一一般包括如下下：①标题：（房地地产估价报告告名称）②估价项目名称称：（说明本本估价项目的的全称）③委托方：（说说明本估价项项目的委托单单位的全称，个个人委托的为为个人的姓名名）④估价方：（说说明本估价项项目的估价机机构的全称）⑤注册估价师：：（说明负责责和参加本估估价项目的注注册师的姓名名及其注册号号）⑥估价作业日期期：（正式接接受估价委托托的年月日至至完成估价报报告的年月日日）⑦估价报告编号号：（说明本本估价报告在在本估价讥构构内的编号，要要与估价结果果报告中的编编号一致）二、目录((一般不会考)要注意与后面的的报告内容相相匹配，特别别是估价报告告的页码要求求准确无误。三、致委托托人函(会考★★★)1、致委托人函函是估价机构构正式将估价价报告呈送给给委托人的信信件。2、致委托人函函一般包括以以下内容（标题：）致委委托人函①致委托方函致致函对象（为为委托方的全全称）②致函正文（说说明估价目的的、估价对象（名名称坐落范围围规模用途权权属）、价值时点、价值类类型、估价结结果、估价报报告应用的有有效期）③致函落款（为为估价机构的的全称，并加加盖估价机构构公章，法定代表人人（执行合伙伙人）签名或盖章）④致函日期（为为致函的年月月日，即估价价报告的出具具日期）四、估价师声明明(可能会考★)1、所有参加本本次估价的注注册房地产估估价师签名、盖盖章。2、实地查勘的的注册房地产产估价师签名名、盖章。五、估价的假设设和限制条件件(一般不会考)1、一般假设：：对权属面积积等资料进行行了审慎检查查，无理由怀怀疑其合法性性、真实性且且未核实的情情况下，对其其合法、准确确、真实的合合理假设；对对房屋安全、环环境污染的安安全假设。2、未定事项假假设：对尚未未明确或不够够明确的土地地用途和容积积率所做的合合理假设3、背离事实假假设：因估价价目的的特殊殊需要，所做做的与实际情情况不一致的的合理假设，如如征收不考虑虑抵押、查封封、租赁。4、不相一致假假设5、依据不中假假设：缺少权权属证明或无无法查勘估价价对象内部状状况所做的合合理假设6、估价报告使使用限制：估估价报告的使使用者、用途途、使用期限限及使用中就就注意的事项项，使用期限限原则上不超超过一年，表表述为自年月月日至年月日日等。六、估价结果报报告（必考★★★★★）——注意漏项依据《规范》附附录第A.0.6，估价结果果报告应记载载下列事项：：标题：房地产估估价结果报告1、委托方（委委托人）：①如果是单位（法法人）委托评评估，要写明委托单单位的全称、委托单位的的法定代表人人和住所；②如果是个人人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。2、估价方（估估价机构）：必须列明：估价价机构的全称称、法定代表人人、估价机构的的住所以及估价机构构的资格等级级及资质证书书编号。注意意：房地产评评估资质等级级分为一、二二、三级、临临时资质，而而不是A、B、C级。3、估价目的———估价结果的的期望用途。说明本次估价的目的和应用方向。A抵押估价目的的：为确定房房地产抵押贷贷款额度提供供参考依据而而后评估房地地产抵押价值值。B房屋征收：为为房屋征收部部门与被征收收人确定被征征收房屋价值值的补偿提供供依据，评估估被征收房屋屋的价值C房地产转让：：为委托人转转让估价对象象提供市场价价值参考D企业入股合并并：为企业入入股合并等发发生房地产权权属转移的作作价提供价值值依据E投资决策咨询询：为房地产产投资提供价价值参考依据据。4、估价对象象（必考★★★★）能否使估价价报告的使用用者通过该部部分内容描述述，比较清楚楚地了解该估估价对象（在在实物、权益益、区位三者者）当前的实实际状况。该该部分内容应应与《案例》中“各种类型的房地产估价”中的实物、区位描述一并学习。①估价对象的描描述应从实物物、权益、区区位3方面状况说说明。其中：：对土地的描述应应包括：名称称，坐落，面积，形状，四至至、周围环境境、景观，基基础设施完备备程度，土地平整程程度，地势，地地质、水文状状况，规划限限制条件，利利用现状或开开发程度，使用期限等权权属状况；对建筑物的描述述应包括：名名称，坐落，面面积或规模，层层数和高度，用用途、建筑结结构，装饰装装修及外观，设设施设备，平平面布置，工工程质量，建建成年月，维维护、保养、使使用情况，公公共配套设施施完备程度，利利用现状，使使用期限等权权属状况。对房地产的描述述应视为上述述两者描述的的相结合。另外注意估价对对象的范围是是否有构筑物物、树木，其其他动产、债债权、债务、特特许经营权等等。②估价对象描述述不清及估价价对象描述不不全。应注意意以下几个方方面：土地实物描述：：没说明坐落落、地形、地地势、四至环环境、土地开开发利用状况况；建筑物实物描述述：没说明分分栋建筑面积积、规划条件件等；房地产权益状况况：没说明土土地使用权性性质、土地管管制情况、土土地取得时间间、已使用年年限，剩余年年限。房屋所所有权情况等等；共有情况况、他项权利利设立情况区位状况描述：：如，位于一一栋建筑物中中的某一套待待估房地产区区位状况中未未说明楼层和和朝向；租赁情况交待：：如，收益性性房地产没说说明租金标准准、租赁期限限）5、估价时点———估价结果对对应的日期。所评估的估价项目客观合理价值对应的年月日。要说明所评估的估价对象价值对应的年月日及其确定的简单理由。【常见错误】①估价时点设定定不正确。如如：拆迁评估估应当设定在在拆迁公告之之日，而不是是实地查勘之之日。对原估估价结论有异异议的评估，时时点应为原报报告书时点。拆拆迁估价产权权调换中评估估期房价值的的时点也是拆拆迁公告之日日。②估价时点是具具体的某一日日，而不是某某一段时间，6、价值类型———说明本次估价价采用的价值值标准或价值值内涵，是采采用公开市场场价值标准，还还是抵押价值值、保险价值值、清算价值值、投资价值值等。A抵押估价的价价值类型：估估价对象房地地产的抵押价价值是在估价价时假定未设设立法定优先先受偿权利下下的市场价值值扣除法定优优先受偿款后后的余额。B征收补偿估价价的价值类型型：被征收房房屋价值是指指被征收房屋屋及其占用范范围内的土地地使用权在正正常交易情况况下，由熟悉悉情况的交易易双方以公平平交易方式在在评估时点自自愿进行交易易的金额，但但不考虑租赁赁、抵押、查查封等因素的的影响。7、估价原则———说明本次次估价遵循的的房地产估价价原则。包括括：合法原则、最高最佳佳使用原则、替代原则、估价时点原原则、独立、客观观、公正原则则。抵押要有谨慎慎原则8、估价依据———说明本次估价价所依据的①①房地产估价价规范，②国家和地方方的法律、法法规，③委托人提供供的有关资料料，④估价机构和和估价人员掌掌握和搜集的的有关资料，9、估价方法（必必考★★★★★）——说明本次次估价的思路路和所采用的估价方法以及及这些估价方方法的定义。对对理论上适用用的方法要阐阐述，对理念念上适用但未未选用的要充充分说明理由由。①注意在考试中中容易缺少估估价方法的定定义或对估价价方法的必要要解释。②选用的估价方方法不妥（应应根据估价对对象类型、估估价方法适用用的对象、收收集到的资料料来确定。如如：有收益的的应当优先选选用收益法，比比较实例多的的应优先用比比较法，抵押押的优先成本本法，拆迁的的用市场法，在在建工程用假假设开发法等等。）③在选用估价方方法中的常见见错误只使用了一种估估价方法能用市场比较法法的没有用。收益性房地产的的估价，未选选用收益法作作为其中的一一种估价方法法。具有投资开发或或再开发潜力力的房地产的的估价，未选选用假设开发发法作为其中中的一种估价价方法。适宜采用多种估估价方法进行行估价的，没没有同时采用用多种估价方方法进行估价价。估价方法法的选用没有有结合估价对对象的特点或或不符合有关关的规定缺少估价方法定定义10、估价结果果①估价结果就是是说明不同方法法的测算结果果和本次估价价的最终结果果，应分别说说明总价和单单价（但不一定都都有单价表示示，如在建工工程等），并附大写写金额。②若用外币表示示，应说明估估价时点中国国人民银行公公布的人民币币市场汇率中中间价，并注注明所折合的的人民币价格格。③未说明估价结结果确定的理理由（各种方方法得出的结结果差别不大大时可用简单单算术平均。否否则，用加权权平均，且权权重不宜大于于0.7小于0.3。特殊处理理要说明原因因）11、注册估价价师——列出所有参加加本次估价的的注册估价师师的姓名和注注册号，并由由本人签名。12、估价人员员——列出所有协助助注册估价师师估价的人员员姓名、执业资格或或职称并由本人签名名13实地查勘期期14、估价作业业日期（必考★★★）——本次估价的起起止日期，▲需要注意的的是应要与封封面上的估价价日期相一致致。15、抵押估价价要有变现能能力分析和风风险提示七、估价技术报报告（必考★★★★★）——注意漏项标题房地地产估价技术术报告实物状况分析；；（规范为个个别因素分析析包括估价对对象的实物、权权益二个方面面）。权益状况分析区位状况分析；；（规范为区区域因素分析析）市场背景分析；；最高最佳使用分分析；估价方法适用性性分析，逐一一分析各种估估价方法是否否适用，说明明已选方法的的技术路线。估价测算过程；；估价结果确定。1、实物状状况分析（一一般不会考，考考试时不够时时间这部分内内容不看。）①详细分析、说说明估价对象象的实物状况况。②要注意分析因因素与估价对对象类型相吻吻合（还要补补充）商业：建筑品质质及内部格局局、净高、面面积、装饰装装修、无形价价值住宅：建筑物结结构、类型和和等级，设施施与设备，建建筑质量、装装饰装修。商务办公：外观观形象、内部部装修、设施施与设备、智智能化程度、物物业服务水平平、租户类型型。旅馆房地产：设设备设施和用用具、经营管管理工业：用地面积积与形状、地地质水文条件件、房地产用用途2、区位状状况分析（一一般不会考，考考试时不够时时间这部分内内容不看。）①区位状况分析析就是要详细细说明、分析析估价对象的的区位状况。②要注意分析因因素与估价对对象类型相吻吻合（还要补补充）商业：繁华程度度、交通条件件、临街状况况、楼层住宅：位置（方方位、与相关关场所的距离离、朝向和楼楼层）、交通通条件、生活活服务设施、教教育配套设施施、环境质量量。商务办公：集聚聚程度、交通通条件、周边边环境、楼层层旅馆房地产：交交通条件和周周围环境工业：交通条件件、基础设施施、地理位置置3、权益状况分分析：规划等等使用管制情情况，使用年年限、剩余年年限、所有权权和他项权设设立情况4、市场背景景分析（一般般不会考，考考试时不够时时间这部分内内容不看。）①要说明和分析析类似房地产产的市场状况况，包括过去去、现在和可可预见的未来来。说到底是是要分析影响响类似房地产产价格的主要要因素。②由于估价对象象的类型不同同，估价的目目的不同，所所以影响其市市场价格变动动的主要因素素会有所不同同。或者虽然然是影响因素素相同，但它它们对估价对对象价格的影影响深度也有有所不同。因因此不同估价价报告的写作作，市场背景景分析会有较较大的差异，这这一部分也是是房地产估价价报告写作当当中难度较大大的部分，特特别是一些大大型项目的估估价报告。4、最高最最佳使用分析析（一般不会会考，考试时时不够时间这这部分内容不不看。）——主要说明和和分析估价对对象最高最佳佳使用。5、估价方方法选用（必必考★★★★★）P280①逐一分析比较较法、收益法法、成本法、假假设开发法是是否适用于做做人对象。对对理论上不适适用的要简要要说明理由，对对理论上适用用又不具备客客观条件的要要充分说明理理由，对选用用的方法要说说明名称、定定义和估价的的思路，说明明所采用的估估价方法及采采用的理由。②在估价方法选选用中常见的的错误未说明选用估价价方法理由。选用的估价方法法不妥（应根根据估价对象象类型、估价价方法适用的的对象、收集集到的资料来来确定。如：：有收益的应应当优先选用用收益法，比比较实例多的的应优先用比比较法，抵押押的优先成本本法，拆迁的的用市场法，在在建工程用假假设开发法等等。）6、估价测测算过程（必必考★★★★★）公式要写上上估价测算过程就就是要详细说明运运用某种估价价方法的全部部测算过程及及相关参数的的确定。【尤尤其是技术复复杂的估价报报告，报告的的写作者要在在准确掌握各各种估价方法法的基础上，按按着估价方法法的操作步骤骤，因果关系系明确地、条条理清楚地表表述每种估价价方法的测算算过程，对于相关参参数的确定①既符合有关关数学公式的的要求，②又要符合逻逻辑推理。】7、估价结结果确定（必必考★★★★★）——必须说明估估价结果最终终确定理由①估价结果确定定就是要说明明本次估价的的最终结果是是多少，并且且它是如何确确定的。因为为我们在估价价报告中要采采用两种或两两种以上的估估价方法进行行估价测算。用用不同估价方方法得出的结结论会有一定定的差异，为为此最终选用用何种数学方方法确定估价价结果或对其其进行进一步步地调整都需需在此说明理理由。②在考试中常出出现的是未说说明估价结果果确定的理由由（各种方法法得出的结果果差别不大时时可用简单算算术平均。否否则，用加权权平均，且权权重不宜大于于0.7小于0.3。特殊处理理要说明原因因）③在计算求出一一个综合结果果的基础上，应应考虑不可量量化的价格影影响因素，对对该结果进行行适当的调整整，或取整，或或认定该结果果，作为最终终的估价结果果。当有调整整时，应在估估价报告中明明确阐述理由由。八、附件（会考考★★★★）——注意欠附件件●综合察看（一一）⒈估价报告格式式不规范。主主要包括：①缺项或缺某部部分内容导致致估价报告不不完整；②估价结论数字字没有大写③没有标明估估价结果的人人民币金额((仅出示了外外币金额)⒉估价要素等等关键内容未未作交待或交交待不清。主要包括：：①漏掉“价值定定义”使估价标准准不明确②对估价对象房房地产的产权权状况交代不不清③对估价对象情情况如房屋结结构、层次、用用途、使用年年限、建筑面面积、建筑物物经济寿命，收收到占地面积积、土地性质质、土地使用用年限、地理理位置和房地地产环境等交交代不清④对交待现场勘勘察情况未作作任何交待⒊⒊估价方法选选择错误。主要包括：：①选择的估价方方法不适用本本次估价情况况、估价目的的和估价对象象，即：根据据本次估价情情况应该选择择的估价方法法没有选取，不不适用的估价价方法反而选选上；②未按规范规定定的要求选用用估价方法，如如只选用一种种方法估价，而而未按规定选选用两种及心心上的估价方方法估价；收收益性的房地地产未选用收收益法作为其其中的一种方方法⒋估价计算错错误。主要包括：：①数字计算错误误导致中间计计算结果错误误；②数字算式列错错；③公式正确但套套用的数字错错误⒌参数选择错错误。主要包括：：①将一年3655天的收益天天数没有任何何依据地套用用成300天；②将不同收益性性质的资本化化率通通套用用成一个资本本化率；③土地资本化率率、建筑物资资本化率、综综合资本化率率混淆⒍概念混淆。主要包括：：①把比准价格误误作为收益价价格；②估价期日误为为估价日期；；③将抵押率与成成新率混淆⒎⒎报告内容、数数据前后矛盾盾。主要包括：：①致委托方函、估估价结果和估估价技术报告告中的结果数数额不一致；；②面积、年限等等数据前后不不一；③关于估价对象象的描述、估估价要素的定定义前后矛盾盾⒏估价结果确确定的理由模模糊不清●综合察看（二二）1、任何一项项数据都应有有来源依据，必必要时说明22、注意利息的的计算方式，期期限3、报告有效期期应以报告完完成之日为准准4、现实用途和和法定用途相相符5、注意对价格格的称谓是否否错误（比准准，收益，积积算）6、保险估价应应首先明确是是否包含间接接损失，说明明是否能修复复7、基准地价修修正法中基础础设施要进行行修正，使用用年限是否明明确8、确定估价价结果的理由由不充分：“根据上述计计算为XXX”属不充分。估估价结果需要要有理由来支支持（估价原原则、估价人人员周密计算算、根据本房房地产市场情情况、专家意意见、估价人人员经验等来来确定估价结结果）9、最终结果果应说明总价价并大写金额额，如用外币币应说明估价价时点的人民民币市场汇率中间价价，并注明折折合的人民币币价格。处理房地产纠分分的估价，应应说明产生纠纠纷的理由11、房屋租赁赁价格评估时时应考虑租约约对估价的影影响；划拨地地上营利性房房地产租赁评评估应确定土土地收益中的的国家部分。【再仔细看看以以下】：1对照估价规范范看估价报告告案例是否符符合规范格式式，内容描述述项目是否完完全、合适，书书写方式，用用词称呼、符符号、序号、术术语、大写、错错别字等是否否准确。2察看估价方法法是否与估价价目的，估价价对象适用，估估价技术路线线是否正确3估价时点是否否准确4修正年限是否否正确5检查计算是否否正确，前后后数据是否照照应一致6对采用的方法法是否有合理理的说明和理理由7任何一项数据据都应有来源源依据，必要要时说明8注意利息的计计算方式，期期限9报告有效期应应以报告完成成之日为准10现实用途和和法定用途相相符11注意对价格格的称谓是否否错误（比准准，收益，积积算）●房地产估价报报告指错思路路一、快速浏览报报告查找结构性错误误。是否按规规范撰写，是是否漏项，描描述是否恰当当，前后是否否一致，是否否符合法律法法规。二、详细检查报报告1、法律依据性性要素。产证证资料：⑴旧有房地产产。《土地使使用权证》及及《房屋所有有权证》；⑵在建工程。《土土地使用权证证》《建设用用地许可证》《建建设规划许可可证》《施工工许可证》以以及规划部门门审定的规划划总平面布置置图；⑶预售商品房房。《商品房房预售许可证证》、商品房房买卖合同及及购房付款凭凭证。2、描述性要素素⑴估价对象描述述。从区位、权权益（所有权权、使用权、抵抵押、租赁等等，土地说明明是划拨还是是出让、土地地使用年限）、实实物三方面描描述。注意用用语的准确性性，是否漏项项，描述有无无错误，前后后是否一致（如如面积前后是是否一致）；；⑵影响因素描述述。①个别因素描描述。对照估估价对象分析析、描述。注注意是否漏项项。②区域因素描描述。不同的的估价目的区区域因素的选选取不同，分分析、说明对对各类房地产产影响较大的的因素。注意意影响因素与与估价类型的的匹配。③市场背景分分析。背景分分析是否与估估价目的有关关联性，对待待估房地产的的估价结果是是否具有影响响。三、分析测算过过程⑴价格内涵及技技术路线是否否正确；⑵基础数据是否否准确。⑶参数选取是否否合理。参数数确定是否有有误，是否具具有可比性，单单位是否统一一，价格内涵涵是否一致，计计算是否正确确等；⑷方法的选用是是否符合估价价原则，是否否体现了合法法原则、最高高最佳使用原原则等；⑸公式的选用是是否恰当。每每一种公式的的内涵和适用用范围是否清清楚。⑹计算过程是否否有误。关键键步聚是否进进行了说明，计计算过程中单单位是否统一一，每一种参参数应用是否否有根据。四、估价结果的的确定估价结果确定方方法是否说明明理由，如采采用简单算术术平均或加权权算术平均的的理由。是否否考虑不可量量化因素的影影响而进行适适当调整。房地产估价师考考试指错题总总结1.“估价对象象概况”可能出现的的错误：（1）估价对象象概述缺失估价对象概述应应包括以下内内容（有些具具体内容可以以放在“估价技术报报告”的“个别因素分分析”和“区域因素分分析”中表述）：：

①土地应说说明：名称，坐坐落，面积，形形状，四至、周周围环境、景景观，基础设设施完备程度度，土地平整整程度，地势势，地质、水水文状况，规规划限制条件件，利用现状状，权属状况况；

②建筑物应应说明：名称称，坐落，面面积，层数，用用途，建筑结结构，装修，设设施设备，平平面布置，工工程质量，建建成年月，维维护、保养、使使用情况，公公共配套设施施完备程度，利利用现状，权权属状况。(2)估价对象象描述不清晰晰1）土地权益方方面

①土地使用用权人交代不不清；

②土地使用用权性质（出出让与划拨；；集体所有与与全民所有；；长期用地与与临时用地）交交代不清；

③土地使用用年限交代不不清；

④土地规划划用途、容积积率、建筑密密度、绿化率率等交代不清清；

⑤土地使用权权证交代不清清；

⑥对共有产权权或部分产权权交代不清。2）土地实物物方面

①土地“生生熟”程度交代不不清；

②土地价格格类型（商业业、工业或住住宅用地及几几类用地）交交代不清；

③土地现实用用途、容积率率、建筑密度度、绿化率等等交代不清。

④土地面积、形形状等交代不不清；

⑤土地的四至至交代不清；；

⑥土地的地地势、地质状状况等交代不不清。(3)建筑物方方面

①房屋所有有权证及权属属交代不清（特特别是抵押估估价）；

②房屋用途交交代不清；

③建筑物结构构交代不清；；

④房屋建成年年代交代不清清；

⑤房屋状态态交代不清楚楚（如在建工工程的进度、期期房、现房）；

⑥房屋装修（主要是经营性房地产宾馆、酒店等）交代不清；

⑦房屋总高度、总层数及位于第几层等交代不清；

⑧不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清；⑨面积前后不符符，分部之和和不等于总面面积。2.“估价目的的”可能出现的的错误估价目的要说明明本次估价的的目的和应用用方向。如：：3.“估价时点点”可能存在的的错误估价时点要说明明所评估的客客观合理价格格或价值对应应的年月日。错错误主要有：：（1）“估价时点”表述不正确确（如表述为为“估价时期”、“估价年月”等）；（2）估价时点点与报告中的的时间数据是是否吻合。4.“价值定义义”可能出现的的错误价值定义要说明明本次估价采采用的价值标标准或价值内内涵。要特别别注意拆迁估估价和抵押估估价的价值定定义。（1）房地产抵抵押价值的定定义为：“抵押房地产产在估价时点点的市场价值值，等于假定定未设立法定定优先受偿权权利下的市场场价值减去房房地产估价师师知悉的法定定优先受偿款款。”

（2）拆迁估价价的价值标准准为公开市场场价值，不考考虑房屋租赁赁、抵押、查查封等因素的的影响。“房屋拆迁评评估价格为被被拆迁房屋的的房地产市场场价格，不包包含搬迁补助助费、临时安安置补助费和和拆迁非住宅宅房屋造成停停产、停业的的补偿费，以以及被拆迁房房屋室内自行行装修装饰的的补偿金额。”

（3）房地产损损害赔偿评估估价值标准采采用公开的市市场价值标准准。商品房的质量缺缺陷评估的价价值定义应当当是估价时点点的商品房实实体缺陷状况况、权利缺陷陷状况、区位位缺陷状况所所造成的商品品房价值减损损的市场值。5.“估价依据据”可能出现的的错误说明本次估价依依据的国家和和地方的法律律、法规，《房房地产估价规规范》和指导导意见，委托托方提供的有有关资料，估估价机构和估估价人员掌握握和搜集的有有关资料。6.“估价原则则”可能出现的的错误说明本次估价应应遵循的房地地产估价原则则。“估价原则”可能出现的的错误有：（1）不符合《房房地产估价规规范》的要求求或缺少某项项原则；（2）与估价目目的不对应，如如抵押估价缺缺少“谨慎”原则（抵押押评估报告的的估价原则应应表述为：“独立、客观观、公正、合合法、谨慎的的原则”）.7.“估价方法法”可能出现的的错误（对此此后面进行专专题阐述）8.“估价结果果”可能出现的的错误（1）评估结果果中没有说明明币种，没有有大写；（2）对外币表表达的结果，没没有写明折算算成人民币的的汇率；（3）缺少单价价或总价；（4）没有写明明估价结果所所属的估价时时点。12.“估价人员”可能出现的的错误（1）出现遗漏漏；（2）没有估价价师执业资格格；（3）缺少签名名或盖章。9.“估价作业业日期”可能出现的的错误估价作业日期要要说明本次估估价的起止年年月日。注意意缺少“估价作业日日期”。现场查看看在作业期内内。10.“估价报报告应用有效效期（使用期期限）”

可能出现的的错误估价报告应用有有效期要说明明本估价报告告应用的有效效期，可表达达为到某个年年月日也可表表达为多长年年限，如一年年。但要注意意：（1）报告的有有效期自估价价报告完成之之日起，而不不是自估价时时点起计；估估价时点既是是估价报告完完成之日也可可以是估价时时点。（2）估价报告告的有效期不不应超过一年年，在市场状状况变化很大大的情况下不不超过半年。一估价方法选择择错误1.选用估价方方法应遵循的的原则（1）有大量可可比实例，选选用市场比较较法，并以该该法为主；（2）具有预期期收益，选择择收益法作为为其中一个方方法；（3）具有开发发或待开发潜潜力，可以选选用假设开发发法；（4）无上述条条件的选用成成本法。其他他方法都不可可用时选用。2.针对以上原原则，容易出出现的错误有有（1）只使用了了一种估价方方法；（2）能用市场场比较法的没没有使用；（3）收益性房房地产的估价价，未选用收收益法作为其其中的一种估估价方法；（4）具有投资资开发或再开开发潜力房地地产估价，未未选用假设开开发法作为其其中的一种估估价方法；（5）适宜采用用多种估价方方法估价的，没没有同时采用用多种估价方方法进行估价价；（6）估价方法法的选用没有有结合估价对对象的特点或或不符合有关关的规定。二估价方法运用用错误市场法运用可能能出现的错误误（2003改错题、2004指错题、2006指错题、2007指错题、2008指错题、、2009指错题）1.选择的可比比实例描述不不清（1）交易日期期描述不清：：（2）交易情况况描述不清（买买卖、抵押、租租赁、利害关关系人交易等等）；（3）交易的价价格描述不清清（单价、总总价、交易规规模、币种、单单位）；（4）交易房地地产状况描述述不清（现房房、期房、结结构、装修、车车库、楼层等等）；（5）缺少付款款方式的说明明（一次性、分分期）；（6）交易时可可比实例的规规模（建筑规规模、占地规规模）。2.选择可比实实例可比性差差（1）不在相同同地区或同一一供求圈内；；（2）用途不相相同；（3）建筑结构构不相同；（4）建筑规模模不相当；（5）土地等级级不同；（6）权利性质质不相同（主主要是土地）；；（7）交易类型型与估价目的的不相同；（8）可比实例例交易成交日日期与估价时时点不接近（选选取的可比实实例一般不能能超过一年）。3.可比价格基基础错误（1）楼面地价价与单位地价价混淆；（2）币种换算算错误；（3）建筑面积积、套内建筑筑面积、使用用面积、出租租面积等混淆淆。4.各项目修正正错误（1）修正项目目错误（应为为“交易情况”、“交易日期”和“房地产状况”三项，三因因素修正或“交易情况”、“交易日期”、“区域因素”和“个别因素”四项，四因因素修正，估估价规范）；；（2）修正方向向错误。一是是修正项目的的分子、分母母颠倒（“交易日期”为分子修正正，其他项目目为分母修正正）；二是修修正项目调增增或调减的方方向调整错误误；（2003改错题，三三个修正系数数计算错误）（3）可比实例例房地产状况况的修正未采采取交易当时时的状况；（4）交易日期期修正时，修修正基数没有有采取交易当当时的价格水水平；（5）交易日期期修正环比和和定基指数的的运用错误；；（6）房地产状状况修正幅度度过大：单项项修正超过了了20%，综合修正正超过了30%（7）交易情况况的修正缺乏乏理由（8）因素修正正与基本情况况调查表或实实际的描述不不一致，或缺缺少可比实例例因素修正说说明（9）计算可能能出现错误。5.加权综合确确定估价结果果错误（1）交易日期期、交易情况况接近估价时时点的价格计计算结果权数数应大，否则则存在错误。（2）区域因素素、个别因素素较差的价格格计算结果权权数应小，否否则存在错误误。二）收益法运用用可能出现的的错误（20003指错题、2004指错题、2005改错题、2008指错题）1.确定年净收收益可能存在在的错误（1）出租型房房地产1）租赁收入应应包括租金收收入和租赁保保证金或押金金等的利息收收入。否则，存存在错误。如如年有效毛收收入中押金收收益也应乘出出租率；2）扣除项目及及出租经营支支出项目应符符合规定，不不要漏项或多多项：如押金金的利息不应应计算管理费费

①出租经营营支出项目不不包含所得税税、抵押贷款款偿还额、建建筑物折旧费费、土地摊提提费、房地产产改扩建费用用等，即纯收收益中包含以以上各项。否否则，存在错错误。

②必须扣除除正常生产经经营费用和其其他资产产生生的收益，租租赁收入一般般要扣除维修修费、管理费费、保险费、房房产税和租赁赁费用、租赁赁税费等（具具体依据租约约决定）。否否则，存在错错误。

③年运营费用用中不应计算算土地使用费费

④保险计算算基数错，不不应以年租金金收入为基数数，应以建筑筑物现值为基基数计算；

⑤年管理费的的计算基础错错误；确定管管理费率缺理理由3）应考虑租赁赁合同的约定定（合同有效效期内采用约约定租金，之之后采用客观观租金）。否否则，存在错错误。4）不采用实际际收益，而应应采取客观收收益。否则，存存在错误。5）没有考虑出出租率（空置置率）或入住住率或满客率率、租金损失失率、使用面面积系数。例例如2003年指错题：：一层有效毛毛收入计算错错，未考虑空空置及租金损损失率（出租租率）影响；；六层有效毛毛收入计算错错，来考虑使使用面积系数数；6）计算毛收入入时，套用的的天数或面积积错误。7）收益中没有有包括有形收收益、无形收收益。租金内内涵不清楚，没没有指明是否否包括水电费费、物业费等等。8）租金标准应应为具体数字字，而非一个个大约的范围围。9）未考虑未来来收益的变化化(分析)。（2）自营型房房地产1）扣除项目一一定要全面。

①经营型净净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税费-管理费用-财务费用-商业利润

②生产型净净收益=销售收入-生产成本-销售费用-销售税费-管理费用-财务费用-厂商利润2）注意收益的的客观性。不不能凭公司经经验、公司财财务利润、公公司的……（实际成本本）3）扣除设备备带来的收益益。4）考虑扣掉不不属房地产带带来的收益。5）注意重复计计算（企业自自营房屋；酒酒店配电房、大大堂等易重复复计算）。大大堂为整个酒酒店服务，不不能单独计算算，床位、餐餐饮已包含大大堂：配电室室为整个酒店店服务，不能能单独计算价价格。2.报酬率选用用可能存在的的错误（1）报酬率选选用的方法不不正确。累加加法、市场提提取法、投资资报酬率排序序插入法。（2）报酬率的的确定不具有有客观性。报报酬率取值未未说明理由；；（3）未说明报报酬率的来源源，安全利率率的选取没有有必要的说明明。国债、存存款利率，贷贷款利率没有有依据（4）采用了非非本类房地产产的报酬率。（看看清楚房地产产的类型）（5）不同收益益类型的房地地产采用同一一报酬率。（6）把物价指指数、通货膨膨胀率、所得得税率等作为为确定报酬率率的参数或依依据。3.有效收益期期限的确定的的错误（1）没有特殊殊说明就直接接将房屋的耐耐用年限、土土地使用期限限作为收益年年限；（2）带租约的的收益房地产产，未考虑租租约期与非租租约期的区别别；（3）将房地产产的建设期作作为收益年限限；（4）确定有效效收益年限理理由不充分；；（5）估价报告告前后收益期期限单位不相相同。（6）收益年限限超过土地使使用权法定使使用年限或剩剩余使用年限限。4.公式选取不不当、增减量量（率）确定定无依据的错错误（1）公式错误误（2）选用公式式无理由（3）未分析租租金水平的变变化趋势（4）未说明未未来收益不变变化而选取了了未来收益不不变化计算公公式；（5）未说明未未来收益如何何变化而选取取了未来收益益发生变化的的计算公式；；（6）纯计算错错误。5.地下车位租租赁收入的计计算错误（1）未计算地地下车位收益益（2）地下车位位100％的出租率率不合理或缺缺确定出租率率的方法、理理由三）三成本法运用可可能出现的错错误（2003指错题、2004改错题、2005指错题）（1）没有选择择估价时点的的客观成本；；（2）房地产价价格构成项目目不全面（成成本构成项目目有7大项：①土地取得费费用；②开发成本；③管理费用；④销售费用；⑤投资利息；⑥销售税费；⑦开发利润。要要注意：不同同类型的房地地产成本构成成，如商品房房价格构成、农农地征用价格格构成、拆迁迁房屋价格构构成、划拨土土地使用权价价格构成、出出让土地使用用权价格构成成等）；（3）销售税费费的计算基数数和税率的采采用可能出现现错误（销售售税费的依据据是销售收入入而不是成本本，各税种计计税方式必须须明确，税费费通常为“两税一费”，不包括所所得税和土地地增值税等）；；成本法中未未考虑相关销销售费用。（4）投资利息息计算错误，主主要包括：①计息项目有4项，即土地地取得费用、开开发成本和管管理费用和销销售费用，不不能缺项也不不能多项，否否则就存在错错误（如销售售税费计算利利息）；②计息期确定定错误；③利率确定错错误。（5）开发利润润计算错误，主主要包括：①利润率缺乏乏依据；②利润率与利利润计算基数数不对应（正正确的对应关关系是：

“直接成本本利润率”对应的计算算基数为“土地取得成成本+开发成本”

“投资利润润率”对应的计算算基数为“土地取得成成本十开发成成本+管理费用+销售费用”

“成本利润率”对应的计算算基数为“土地取得成成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息”

“销售利润润率”对应的计算算基数为“开发完成后后的房地产价价值”）；（6）如果地价价采用“基准地价系系数修正法”时，基准地地价公布之日日与估价时点点有“时差”，而未进行“时差”对价格影响响的修正；基基准地价修正正法中，年期期修正方法（公公式）错；基基