知名房企工程合同管理办法实施细则

北京万科工程合同管理办法实施细则目的为加强万科集团团房地产项目目的工程合同同管理，规范范工作流程，维维护公司权益益，根据《万万科企业股份份有限公司合合同管理管理理办法》，制制定本实施细细则范围本实施细则适用用于北京市朝朝阳万科房地地产开发有限限公司各开发发项目。职责万科集团总部财财务管理部成成本审算中心心负责对本管管理办法的制制订、修改、解解释、指导、监监督检查，北北京市朝阳万万科成本管理理部负责实施施细则的制订订。北京市朝阳万科科公司负责签签订、履行工工程合同的人人员（包括经经办、审批、资资料管理等）贯贯彻执行本管管理办法。方法与过程控制制（一般规定定、合同订立立管理、合同同履行管理、合合同档案管理理、其他规定定）一般规定房地产开发项目目工程类合同同中，土建、安安装、材料设设备采购、装装饰、园林环环境、勘测、检检测、监理、造造价咨询委托托等合同必须须严格执行本本管理办法；；土地、设计计、媒介广告告类合同参照照本管理办法法的精神执行行。万科房地产项目目的工程合同同管理必须遵遵循以下原则则：合法性原则：工工程合同管理理必须全面符符合有关法律律法规及行业业规定，使得得公司的权益益能够依法受受到保护。合同书原则：工工程施工必须须正式签署合合同书以明确确双方的权利利、义务和责责任，但金额额在一万元以以下且能及时时结清的零星星工程及工程程类合同中已已经界定清楚楚归属的变更更签证事项可可另行办理。事前签订原则：：工程合同应应在经济事项项发生前签署署，禁止工程程类业务未签签署合同即先先行施工。招标原则本原则包括以下下两方面含义义：◆采用招标方式式确定合作方方。除下列情情况外的所有有合同的合作作方均应通过过招标方式确确定：（1）某项工程程、产品业已已经过万科集集团审批确定定了长期合作作伙伴关系；；（2）某些政府府垄断工程；；（3）属于《万万科集团工程程招标管理办办法》规定的的适用情形，经经公司有关负负责人批准后后，方可采用用议标或直接接委托的方法法确定合作方方。并填写《工工程评定标审审批表》报公公司领导会签签，未合作过过的单位还应应附上《承包包商考察结果果审批表》，详详细规定及流流程参见《万万科集团工程程招标管理办办法》。◆合同条件是招招标文件的重重要内容：拟拟签合同正文文及其补充协协议（包括设设计变更与现现场签证协议议、工程保修修协议、廉洁洁合作协议），应应作为招标文文件之附件一一并发给投标标单位，投标标单位需对其其进行确认。利益明晰原则：：合同应清楚楚地界定、描描述各方的权权利和义务，以以杜绝模糊、歧歧义、推诿、扯扯皮现象；合合同中尤其应应有明确的、可可以界定清楚楚的合同价款款、结算办法法及付款方式式；如果合同同价款可能调调整，则应明明确调整依据据、调整方式式（如何计价价、总价如何何最后确定等等），并就设设计变更与现现场签证的有有效性、可控控性作出明确确规定。合同订立的管理理标准示范合同：：在招标及合合同签署时，工工程合同文本本应尽量应用用合同标准文文本。总部有关部门将将就房地产业业务，逐步建建立统一的合合同标准文本本，各公司应应予采用。合同标准文本内内容尽量采用用FIDIC条款模式，内内容分为协议议条款、通用用条款、补充充条款和附件件，其中协议议条款根据具具体业务、对对象的不同而而定，通用条条款适用于所所有的同类合合同，补充条条款则由经办办人在具体经经办合同时补补充加入协议议条款、通用用条款中未尽尽事宜；如当地政府部门门有强制性规规定，可按当当地政府部门门标准合同执执行，但必须须通过补充条条款等方式充充分补充与公公司合同标准准文本之间存存在差异的内内容。如公司尚未制定定合同标准文文本，可以延延用以往的合合同，但经办办部门应联系系成本管理部部、工程管理理部、财务管管理部、办公公室、法律组组尽快制定相相应的标准合合同。当客观条件发生生重大变化、原原有合同标准准文本不再适适用时，业务务部门应及时时提出与相关关部门共同修修改。合同的经济条款款应包括但不不限于以下内内容：合同价款或委托托酬金：采用用招标方式选选择合作方的的，应以双方方确定的最终终报价作为合合同金额；提提倡在有标底底的情况下进进行招标并确确定合同价款款，如果是采采用费率折扣扣方式确定合合同价款，合合同中应明确确费用计取的的依据、主材材价格计取办办法，并规定定合同双方如如何尽快核实实施工图预算算确定合同价价款，以及就就确定后的合合同价款签署署补充协议。为防止承包单位位高估结算，应应与承包单位位在工程合同同中约定控制制办法。比如如报送的结算算造价最终核核减额在审核核总价5％以内（含5％）的造价价咨询酬金由由发包单位支支付，若结算算造价最终核核减额超出5％，则因造造价超出部分分而引起的造造价咨询酬金金之增加部分分由承包单位位支付；若承承包单位报送送的结算金额额超出最终审审定结算金额额10％（含10％）时，承承包单位除造造价咨询酬金金外，发包单单位应进一步步扣款（扣款款比例、金额额各公司自定定），直至取取消今后对万万科工程的投投标资格（且且应在《工程程结算通知单单》强调此内内容）。计价依据：工程程类合同应将将施工图、报报价清单、预预算书作为合合同的组成附附属部分，合合同附属文件件一般还包括括：招标文件件、投标文件件、答疑文件件、澄清报价价的谈判记录录等，并应在在合同条款中中明确以下问问题：◆包干形式、定定额标准、取取费方法；◆发包单位分包包工程、甲供供（三方供货货）材料设备备的范围及保保管费的计取取方式、（发发包单位）限限价的范围和和种类、结算算可调价材料料的范围和种种类；◆人工、材料、机机械台班的价价格及其价差差的结算办法法；◆设计变更、现现场签证、及及报价清单外外项目的计价价方法；◆总分包的关系系、配合的范范围以及总包包管理费和总总包配合费的的计取方法；；◆开办费、施工工组织措施费费、临时设施施费、扰民费费、文明现场场施工费、赶赶工费等、劳劳保统筹费等等费用的取舍舍、计取办法法及其包括的的具体范围。设计变更及现场场签证：合同同中应规定设设计变更及现现场签证的认认定依据、结结算核价办法法，对于承包包单位，可依依据《北京市市朝阳万科设设计变更和现现场签证管理理办法实施细细则》的规定定与其另外订订立《关于设设计变更、现现场签证的协协议》。总价结算办法：：工程类合同同可在合同中中明确规定按按“结算=合同价（或或预算造价）+材料价差+设计变更+现场签证+增加项目-减少项目”确定结算总总价。结算和付款办法法：合同应明明确规定验收收及付款办法法、保修维护护办法及保修修金处理办法法；进度款的的支付一般按按形象进度分分阶段确定付付款金额，少少采用分月审审核进度款的的方法；各期期进度款累计计不应超过总总造价的80%；无准确施施工图预算或或无准确合同同总价时，应应充分考虑付付款风险，尤尤其在施工中中后期更应有有效地控制好好进度款，以以防超付。廉洁合作约定：：为维护公司司利益、防止止黑幕、保护护职员，在总总价较高的合合同中，应与与承包单位另另外签署《廉廉洁合作协议议》作合同的的补充协议。保修协议：对施施工合同，为为保证工程质质量，保护公公司利益，应应与承包单位位在合同中明明确各分部分分项工程的保保修期限（返返修过的部位位保修时间应应顺延）、保保修责任、保保修及时性的的约定，以及及因质量问题题给小业主造造成的直接和和连带损失，承承包单位应负负责赔偿。合同起草、谈判判与签署的主主要职能部门门：工程管理理部负责工期期、质量等技技术部分的起起草、谈判和和合同签署；；成本管理部部负责其中的的合同价款、计计价方式、付付款方式等经经济部分工程程的起草和谈谈判。合同审批流程：：通过招标确确定合作方后后，由主办工工程师填写合合同审批表，在在征得有关职职能部门同意意（会签）后后上报分管副副总、总经理理审批；合同同审批应按照照合同的审批批流程，工程程合同审批流流程如“图一”所示（图中中实框为必经经流程，虚框框为按实际情情况选择之流流程；）。工程合同审批流流程：法律人员审核非标准合同法律人员审核非标准合同主办工程师/成本工程师共同确定合同格式、条款招标确定合作单位等主办工程师填写《合同审批表》、经办部门负责人审核经办成本工程师复核签字相关业务部门复核成本管理部复核签字财务管理部复核签字公司分管领导复核签字总经理（董事长）批示签字办公室存档、下发经办部门执行为提高合同审批批的效率，公公司领导、职职能部门经理理可根据实际际情况需要，在在自身职能范范围内，对于于某些类别、一一定金额以下下的工程合同同，在不违反反有关规定的的前提下，可可对下级部门门或人员作一一定的授权，但但授权人仍为为责任人。合同履行的管理理合同交底：在合同签订之后后，合同主办办部门一般至至少就主体合合同填写《万万科企业股份份有限公司工工程合同摘要要表》，发至至各相关部门，并并向工程、成成本、采购等等有关人员进进行合同讲解解交底，说明明工期、质量量、工程范围围、付款方式式、发包单位位职责（即甲甲供材料设备备、甲方限价价、甲方分包包等范围）、总总分包的关系系等，以便各各岗位人员协协调、配合；；金额较小的的合同，可只只填写《万科科企业股份有有限公司工程程合同摘要表表》发送到相相关部门的有有关人员，以以便执行。合同款支付项目部的工程管管理人员负责责合同款支付付的经办，填填写付款申请请单、工程付付款审批表等等，经相关职职能部门审核核、公司领导导审批后支付付；合同款支支付审批按其其支付金额规规模确定审批批流程。工程程进度款的支支付流程如“图二”所示（图中中实框为必经经流程，虚框框为按实际情情况选择之流流程）。工程付款审批流流程：承包单位报付款申请报告（附所需付款依据）承包单位报付款申请报告（附所需付款依据）现场工程师复核，项目成本工程师审定完成及应付金额现场工程师填写《工程付款审批表》项目经理复核签字成本管理部复核并签字财务管理管理部复核签字分管副总（或总监）签字总经理（董事长）签字财务付款，并录入金蝶、成本软件成本管理部登记实际完成及付款台账监理审核形象进度（附质量等说明）经办部门（合同管理员）登记付款台账对保修金等余款款的支付办法法应作明确规规定，除一般般保修金外，可可在合同中约约定发包单位位在工程竣工工后一定时间间内扣押承包包单位一定数数额的渗漏保保证金。合同变更的管理理：合同订立立后，因客观观条件发生变变化需要变更更合同内容的的，或者承包包单位提出变变更要求的，经经办人员应及及时向部门经经理请示报告告，部门经理理同意变更的的，经办人员员在与对方协协商一致后起起草变更后的的条款，再按照合同订订立的有关程程序办理，严严禁擅自变更更合同。合同结算当合同中约定的的承包单位的的责任和义务务已全部完成成，并且通过过验收、达到到了工程结算算条件，由主主办工程师协协助合作方收收集整理结算算资料，填写写《结算工作作交接单》。如工程存在质量量问题或履约约过程中承包包单位存在违违约情况等，主主办工程师应应在《结算工工作交接单》作作出详细说明明及处理意见见。由成本管理部负负责按合同确确定的结算方方式办理结算算，并特别注注意：奖罚条条款的执行（如如工期奖罚、质质量奖罚、安安全奖罚等）、承承包方承诺让让利、各项费费用的计取或或扣除（如水水电费、扣款款项目、保修修金等）、承承包单位多报报领的甲供材材料、变更签签证未如实实实施的部分、钢钢材实际用量量、主材价格格等。工程结算的具体体方法按《万万科企业股份份有限公司工工程预结算管管理办法北京京公司实施细细则》执行。工程结算要注意意结算资料的的及时整理、分分类、归档、保保存。合同执行情况的的评估：工程类合同执行行完后都应该该办理履约评评估，评估工工作应由合同同主办部门对对发包单位的的合同管理（工工期、质量、成成本、配合等等）、承包单单位的工期、质质量、成本、配配合等进行总总结，并填写写HYPERLINK《供方履约情况况评价表》；；在保修工作作完成后，支支付保修款前前，填写HYPERLINK《供方保保修服务情况况评价表》。合同档案的管理理合同文本保管应应遵循及时整整理、分类、归归档、保存，以以便复查。合同文本原件（包包括合同文本本、相关附件件、补充协议议、合同审批批表等）应由由办公室专人人妥善保管并并及时录入档档案管理系统统。成本管理部、财财务管理部应应全面运用成成本管理软件件，设立合同同管理台帐，系系统地填报合合同的签定、履履行、结算等等动态情况。公司公章由专人人管理，经法法人代表或其其授权人签署署同意后，合合同文本才能能加盖公章，并并作相应的用用章登记；同同时要求承包包单位盖有有有效印章的同同时，其法人人代表或法人人代表授权人人还需签字；；每份合同原原件由发包单单位至少盖两两个以上骑缝缝章。工程合同编号合同由总办专人人连续统一编编号；因主合合同的变更、解解除等订立的的补充协议，按按主合同类别别编号（因补补充合同中可可能涉及其他他类别的内容容）；合同有有关部门皆应应采用统一编编号。详见《万万科集团合同同分类编号规规则》。以公司为买方，房房地产项目合合同按内容可可分为六大类类：◆土地合同；◆前期合同（包包括规划、设设计、勘察、检检测、监理、造造价咨询）；；◆施工合同（包包括建筑、安安装、装饰、市市政）；◆材料设备采购购合同（包括括材料采购、甲甲方付款乙方方收货的三方方合同、设备备购买）；◆园林环境合同同（包括室外外环境的设计计、施工）；；◆营销包装合同同（包括样板板间装修、户户外广告牌制制安、媒介广广告设计、制制作、宣传品品设计、印刷刷）。合同编号次序为为：公司-项目名称及及期或区（不不能确定具体体期别列入“跨期待分摊摊）-分类-流水号（按按订立日期编编制流水号）。如“BJ-XY-02Q-施工-0003”等。成本管理部、财财务管理部在在合同分类登登记时，还应应对每份合同同按总部成本本核算科目进进行归属，以以便动态反映映工程成本发发生情况。关于合同的保管管期限、保密密、销毁等具具体规定按照照《万科企业业股份有限公公司合同管理理规范》执行行。表格HYPERLINKVKCWW03-055-F1万科科企业股份有限公司工程合同同审批表HYPERLINKVKCWW03-055-F3万科科企业股份有有限公司工程程合同摘要表表HYPERLINKVKCWW03-055-F5北京万科供供方履约情况况评价HYPERLINKHYPERLINKVKCWW03-055-F5北京万科供供方保修服务务情况评价表表支持文件HYPERLINK\l"廉洁合作协议"VKCW03--05-001廉洁合作协议合同（协议）审审批表申报时间年月日合同编号：：合同名称合同类别□土地类□□前期类□施工类□采购类□环境类□营销类□管理类签约单位甲方北京万科企业有有限公司乙方丙方内容概要承包范围工期约定质量要求合同总额付款条件选用理由招投标否□，说明：经办人：部门负责人人：是□，中标通知知书编号：法律室(非标准合同))签名：：成本管理部目标总额预测/包干总额额差异总额目标单价预测/包干单价价单价差异差异分析及其他他签名：经理签名：财务部签名：主管领导签名名：总经理签名：董事长签名：：工程合同摘要表表项目名称；填写日期：年月日合同名称合同编号承包单位序号内容摘要要1工程范围2合同总价及计价方式3工期及付款4质量要求5甲供材料及设备6甲方限价材料及设备7甲方分包8三方合同备注9其他经办人经办部门供方履约情况评评价表编号：项目名称合同名称合同编号供方名称合同金额供方编号产品服务□A总承建商□B监理□C分承包商□D供货商□其它评估类别□季度评估□半半年评估□供货结束评评估□其它评估内容：（联联系、跟进、准准期、质量、技技术资料提供供、服务态度度等）经办部门□首选□可选选□慎选□不选经理签名名：时间：年月日成本管理部□首选□可选选□慎选□不选经理签名：时时间：年月日日复审部门□首选□可选选□慎选□不选经理签名：时间间：年月日综合评价结论：：□首选□可选□慎选□不选其它：部门经理签名：：时间：年月月日主管领导批准：：时间：年月月日供方保修服务情情况评价表供方名称项目名称合同名称合同编号合同金额供方编号产品服务□A总承建商□B监理□C分承包商□D供货商□其它评估类别□季度评估□半半年评估□供货结束评评估□其它评估内容：（联联系、保修、准准期、质量、技技术资料提供供、服务态度度等）经办部门□首选□可选选□慎选□不选经理签名：时间：年月日物业管理处评价结论：□首首选□可选□慎选□不选经理签名名：时间：年月日客户关系中心评价结论：□首首选□可选□慎选□不选经理签名：时时间：年月日日综合评价结论：：□首选□可选□慎选□不选说明：部门经理签名：：时间：年月月日主管领导批准：：时间：年月日廉洁合作协议甲方：万科房地产产有限公司乙方：甲乙双方于年月月日签署了工工程建造合同同，为加强工工程项目建设设期间的廉洁洁合作，确保保项目高效优优质按期竣工工，甲乙双方方经协商签定定本协议并作作为双方共同同遵守的廉洁洁合作行为准准则。一．甲方责任1．甲方有责任任向乙方介绍绍本单位有关关廉洁合作管管理的各项制制度和规定。2．甲方有责任任对本单位项项目管理人员员进行廉洁合合作教育。3．甲方人员应应严格遵守本本单位有关廉廉洁合作管理理的规定，不不得接受乙方方的宴