五星级度假酒店新建项目可行性实施报告

...参考资料参考资料五星级度假酒店建工程可行性争论报告...参考资料参考资料目 录第一章 总 论工程概况工程提出的背景及建设必要性1.41.41.5其次章市场调研及前景推测其次章市场调研及前景推测第三章工程定位第三章工程定位主题定位功能定位市场定位3.53.5入市姿势及推广时机定位销售方式定位物业治理定位第四章 营销策略宣传主题概念卖点整合优待措施销售目标体系——整体推广思路分阶段掌握的公关效果外发式宣传策略销售进度目标资金打算第五章投资估算和资金筹措5.15.2第六章财务评价与社会效益分析6.1第五章投资估算和资金筹措5.15.2第六章财务评价与社会效益分析6.16.26.36.4第七章结论工程概况***本工程位于省市著名的省级旅游度假区******如同一颗璀36°，与地中海、爱琴海、加勒比屈一指。联合国将评为最适宜人居城市。市把***海水浴场列入***五星级度假酒店便位于***风光最为秀丽的东南端。***海水浴场；北临兴岛路，西面不远处为18洞标准高尔夫球场，地势北高南低，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档休闲度假酒店的抱负用地。工程提出的背景及建设必要性在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了、平衡进展以及提高人民生活质量和素养等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游进展的大形势下，***的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。费观念的转变以及旅游综合环境的不断改善，使得***越来越受到国及国际的关注。与此同时，***也由于良好的气候和美丽的自然环境使得地人特别是东北、华北地区的人们对到***旅游度假布满热忱。目前，***仅有一家三星级传统商务酒店，其他酒店档次参场需求。在此背景下，我们预备开发建设的***五星级度假酒店无疑大的经济效益和社会效益。可行性争论的依据和围本报告是基于对市场的充分了解和对该工程的市场前景有推广策略以及工程的财务评价进展争论。主要技术经济指标总建筑面积：37000建筑密度：13.5%容积率：0.4绿化率：60%施工进度打算1.5.1202302261.5.2202306261.5.3202312261.5.420230726产权式酒店的概念〔TIMESHARE〕演化而来。它是由这一概念的是瑞士的亚力山大.奈特。1976年，法国阿尔卑斯山产业有效结合的投资品种。由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的治理体19.3%。20236.5816000的地购置了时权酒店和产权酒店。美国的“产权酒店“已超过了1000等地均有各种规模的产权酒店。***五星级度假酒店引入产权式酒店模式状况分析一．市场形势分析〔一〕客观区域市场分析***五星级度假酒店是位于省级旅游度假区的海岛休闲度假型五星级大酒店。利好。市是我国近年来旅游业进展比较快速的城市之一。在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了衡进展以及提高人民生活质量和素养等方面发挥了越来越重...要的作用。产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。个城市最为骄人的资源，是最适合人类居住的城市之一。房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成寓、酒店式公寓、产权式酒店、别墅等成了房产投资的首选。综上所述，***五星级度假酒店有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本工程面对的市场根底。〔二〕市场供求分析务酒店也寥寥无几，因此工程的建设是迫切需要的。〔三〕工程比较分析块宝地。市场定位***度假酒店是设计为五星级标准的度假酒店，目标是来度500参考资料...参考资料参考资料以上的投资群体。比较分析产行业在进展产品上产权酒店根本是一个空白。目前唯一竞争对手是位于芝罘区北部的“阳光100公寓”。因位于二线海景，所以与本工程存在不行比性。因此，本工程的进展前景是格外迷人的。第三章 工程定位主题定位***五星级度假酒店为产权式酒店。功能定位休闲、度假、美食、疗养、会议、消遣。市场定位标使用者是哪一类人。下面将依据“家庭生活的阶段”及“区域”两个标准进展划分及具体分析，从而最终准确地确定工程的目标客户群体。3.3.1家庭生活周期阶段与特点 住宅购置与消费特点 游及旅游物业购置消费特点1、单身阶段：年轻、单身，几乎没有经济负担，消费观念尤其对自助游情有独钟。贷还款力量强，承受贷款购物的方式。出游以朋友同事作为组合元素。2、婚阶段：年轻夫妻，无子女，经济处于上升阶段，购置款力量仍对其购置力赐予有力支持。3、满巢阶段〔一〕：6显减弱。4、满巢阶段〔二〕：6整住房到更大、更高档次。阅历的积存，职位的升迁令该群体拥最正确的平衡点。5、满巢阶段〔三〕：年长夫妇与尚未独立的成年子女同住，经济状况仍旧好。伴侣或子女皆有工作，留意储蓄，购置冷静、理智，住房储蓄购置力已达顶峰。仍旧拥有较强的经济实力，对6、满巢阶段〔四〕：年长夫妇，子女离家独立，前期收入较经大幅度下降。关注安全保障，着重社区人事因素，怕孤独和冷落。消费力和消费兴趣明显下降。同客户群中，工程的主要目标客户群应包括以下3个局部：3．3.1.1经济富有的年轻阶层士。行为及性格特征旅游度假物业推广的突破点。及较为完善的配套效劳，对他们来说有极大的吸引力。容量大，快节奏的旅游活动比较适合他们的口味。业产品能迎合该群体的口味。经济实力及消费习惯趋势。响力也不容无视。3.3.1.24、5行为及性格特征该类人群的家庭构造及经济收入已经进入稳固并不断上升的口味。有着最深厚的兴趣及较强的实力。经济实力及消费习惯而激发的冲动型消费行为已根本不存在。但由于处于根本稳定的虚荣心而产生购置行为。3.3.1.3财力雄厚人行为及性格特征时代的习惯，宠爱与同龄人结伴而行。较为迎合该类人群的口味。经济实力及消费习惯日子。有长时间自住时机的度假物业更迎合该类客户的需要。***会越出的旅游度假物业将会成为银发一族充共享受人生的一个难得的时机。3.3.2以北京为核心的三北地区主观影响因素因此，北方地区人群的消费阵线更简洁攻破,更简洁受到激发他们心欲望的产品的诱导并产生猛烈的购置欲望和购置行为磨就可赢得他们的青睐。客观影响因素特别宠爱的海景房。〔高档7000/平方米〕，到***购旅游度假物一方面在***较低房价的状况下会显得轻松而沉着。因此，综上分析，本工程的目标客户应确定为：区域市场应为“三北”地区质量的成熟家庭三北地区的中小企业具体细分，该工程的细分市场应是：〔在工作地拥有一至两套住宅，并有富有资金〕享受型市场〔子女出资〕养老型市场的投资型市场第四类市场：部接待和员工度假为目的的岛外机构客户工程建设方案及规划设计定位总体规划设计特色C”34层，C”型建筑以当今国际流行的设计理念，融合***的外乡文化特色。规模恢spa,精巧别致的灯饰，加上80多种罕见的植物、果树、奇花、异草，使得整个园林风情万种，客房，融合出美丽的海滨度假酒店效果。1．标高面标高+1.50以上，以防在台风期间洪水的侵袭；2．景观与朝向筑主体朝向取最广域的海景，顺应夏季主导风向。3．地形利用计，削减建筑物对人的视觉冲击和房间之间的对视。4．规模与设计〔参见“技术经济指标表”〕168600SPA、夏威夷式泳池；辅相成；同时要制造由不同灯光制造的美丽的夜间视觉环境。5．建设与装修高标准建设。针对***度假酒店的工程特点，充分利用***充分表达其硬件优势。50m2700m2用品。可销售局部在销售期间供给不同户型的样板房1-3间(套)。设计意图和要求：舒适宜人的荫凉环境；人身心舒服的停居环境；共性和气候特征；客房和公共空间应有最大海景景观；结合环保设计，如太阳能利用，污水处理系统。果。功能分类及户型设置定位功能分类本工程总建筑面积约37000平方米，其中：2700073%，公用设施局部包27%，包括大堂、走廊、机5000括：停车场、仓库等。户型设置建议设置六种销售户型：单间、双套间、三套间、叠拼度假单元、小独栋围合式度假或分拆。价格定位地吸纳客户。收资金。潜在客户，再加上多元化的轻松付款方式，也能吸引买家。具体定价建议如下：相关经济及技术指标：500027000；本工程总建筑面积：约37000平方米；本工程总投资费用：约26545万元；可销售面积局部单位本钱：6500/平方米。平均售价制定建议：可比工程的售价策略，以及本工程的预期赢利状况，建议：〔部认购期〕，为了尽快使市场份额。本阶段的售价在单位本钱的根底上适当提高，：10000/M2；〔取得商品房预售许可证后〕，由于前阶段的市场成功开拓，使得本工程渐渐形主体应呈现上升趋势。本阶段的售价在单位本钱根底上再次提高，销售平均价格约为：12023/M2；格约为：15000/M2。12500/M2格。备注：精装修、全配备价格。2、掌握本工程赢利水平，可通过销售时对销售门市价的折让市场反映良好，目标客户对本工程推出的门市价格承受程度较高，则相应的削减折让；反之，则加大折让，但维持最高平均...参考资料参考资料5%的折让率。价格分布入市姿势及推广时机定位机，要结合工程自身特点。姿势，它应当是：主体工程已根本完成配套设施已全部到位外部环境与部配套已连接到位形象与品牌的推广已到达了预期的效果物业的治理模式、效劳工程、收费标准已确定有关的手续及销售文件已全部预备就绪但针对该工程的特点：银行贷款；成对销售信念的有力支持；工程规模有限、销售推广费用有限：适宜选择最正确的时机，缺乏影响销售业绩；2023年8月到12月。届时，硬件及软件配套应到达如下阶段：工程的建筑整体形象已经到达正负零物业治理模式、效劳配套、收费标准已确定销售方式及销售价格已经确定销售方式定位销售方式对销售进度的影响也是比较大的。依据工程的特更加顺当地到达销售目标的销售方式确定下来。建议该工程的销售方式是：方式承受业主托付对物业进展日常经营治理以零散出售为主承受自销为辅、托付代理销售为主的销售方式承受组合式付款方式3.83.8...参考资料参考资料经营治理。有良好经营〔治理〕业绩的前提下不断增值，并维护和保障业主经营治理。有良好经营〔治理〕业绩的前提下不断增值，并维护和保障业主计报告所确认的经营业绩和托付经营治理协议书的规定享受经营回报。3.8.1公司在本工程业主的物业闲置期间统一依据星级酒店治理标准3.8.1公司在本工程业主的物业闲置期间统一依据星级酒店治理标准3.8.23.8.2商定，对本项的经营收益。3.8.3酒店经营治理公司将依据中华人民共和国财务与审计制度实施的经营收益。3.8.3酒店经营治理公司将依据中华人民共和国财务与审计制度实施3.8.43.8.4专知名词定义五星级度假酒店标准建筑。酒店客房以产权方式销售和经营管理。二、营业收入：***五星级度假酒店通过出租酒店客房来产生收入〔仅指房租〕,不包括酒店商场、会务、餐厅、酒水、康乐、以及酒店设备、场地的使用费、租赁费等收入。治理佣金、设施保养修理和家具更基金的累加资金。收益局部。五星级度假酒店标准建筑。酒店客房以产权方式销售和经营管理。二、营业收入：***五星级度假酒店通过出租酒店客房来产生收入〔仅指房租〕,不包括酒店商场、会务、餐厅、酒水、康乐、以及酒店设备、场地的使用费、租赁费等收入。治理佣金、设施保养修理和家具更基金的累加资金。收益局部。12311月11231〔治理〕期间，由托付经营治理方免费供给应业主的客房入住权。第四章 营销策略宣传主题概念首家滨海主题的海岛度假产权式酒店卖点整合半岛东部，环黄渤海海湾的、中国著名的暖温带滨海旅游度...参考资料参考资料假城市，最适合人类居住的城市，环境美丽，气候宜人海景如画，绿韵如诗受益又表达人居环境的隐私性具有中心游泳池的暖温带花园式景观配有完善的酒店配套设施并供给共性化的酒店效劳优待措施2%1%4%购置两套以上〔含两套2%购置五套以上〔含五套4%销售目标体系——整体推广思路广效果、公关效果、销售进度和资金回笼打算。广效果、公关效果、销售进度和资金回笼打算。这些既独立执行而又要相互协调的操作步骤都各有自己的预期...参考资料参考资料标体系。各步骤需要到达的预期目标如下。形象与品牌推广效果现场广告牌的制作商、地址、联系。深蓝色；副广告词为深蓝色；进展商、地址及联系为橙色。施工围墙的制作以工程广告语言，衬托销售气氛。图案承受墙体喷绘或者挂式广告牌，画面容简洁，颜色明快，辅以工程广告语言，衬托销售气氛。卖场的制作卖场规模及装修品位：面积适中，精巧高雅，于微小处表达进展商浓浓关心与企业精神。色圆型柱，墨绿色屋顶。松、休闲而又不失高雅的气氛。卖场部：主色调为淡蓝色和绿色，白色玻璃幕墙，青石板或宽广的整体视觉带形成猛烈的楼盘印象；四周绿树与花草相辉松、休闲而又不失高雅的气氛。卖场部：主色调为淡蓝色和绿色，白色玻璃幕墙，青石板或〔为表达卖场的〕为橙色和绿色，如接全部宣传资料、销售手册外面均饰以公司蓝色标志或以蓝为底色。设：墙保护或悬挂公司营业执照、预售资格、宣传展板、售全部宣传资料、销售手册外面均饰以公司蓝色标志或以蓝为底色。设：墙保护或悬挂公司营业执照、预售资格、宣传展板、售广告语广告牌主题广告语：“***五星级度假酒店——您的酒店，您的家”。用特点。整个概念营造了一种高雅、舒适、休闲的生活意境。背景广告语：“时尚，共享，沟通，开放”。人身心愉悦的、布满欢快的房子。文字广告语：我的海岛，我的梦想演绎传奇，秀丽照旧醉人对你而言，这或许是最终的时机！围墙广告：对你而言，这或许是最终的时机！围墙广告：共享，沟通，开放”为副文字，要求以较暗的颜色衬托主题文字〕；其中，点缀着绿树、泼、并能充分表达滨海特色的画卷。分阶段掌握的公关效果步骤地划分为三个阶段：形象建立及宣传铺垫阶段试销阶段正式销售阶段各阶段的公关效果目标如下：〔时间一个月，20234〕售前宣传的根本目标是让目标客户对本工程及本工程推出了比较深刻的印象及对休闲度假和养老度假等生活方式的初步生疏。POP、工地围墙以及在旅游通道的条幅进展宣模型、卖场及销售队伍等。2023月〕求，以便作适当的调整。POP、个别星级酒店配送宣传品以及宣传条幅等。时进展。户对工程信念培育的支持。销售队伍等已经完成，可以承受部认购。〔时间十个月，2023”〕甚至可以考虑托付地目标区域市场的销售机构进展异地销售。外发式宣传策略精品楼书人”身份于海滨城市度假以及携家带口享受家庭乐趣的种种优购房置业和享受生活方式的渴求和向往。〔可考虑摆放于高级别酒店里供阅读〕。容：“自游人”度假概念的优点和特色描述家庭度假的迅猛进展和将来家庭度假的进展趋势势及收费、主要旅游度假酒店分布及收费等旅游常识介绍旅游及滨海带、海岛的进展规划与开发前景国外产权式酒店的特色和优势介绍介绍折页楼书注，并产生进一步了解销售操作细节的兴趣。形式：大折页〔每插页一个容〕容：大折页〔标题式，简洁形式为主，主要为帮助客人回忆工程的优势和特色〕●风琴袋插页式、附加值优待。单与大折页的容一样，但可更加简洁。沙盘模型制订小模型：目标市场展销会使用，以易于搬运为原则展板规格7-8〔为墙挂式，轻质，泡沫材料〕。容施及园林规划图、标准套房平面图及装修标准。销售进度目标形象建立及售前宣传铺垫阶段〔开工开头至4月〕：完成5%〔进〕〔20236-8〕：50%。正式销售阶段〔9120238〕：95%资金打算依据工程进度，在没有任何外来资金〔包括销售回款〕进帐的状况2023122023850%的销售率，即销售面积到达约13500额元。1060%，即销19440由于至12月底，以前实现销售的房屋全部依据合同商定支付了30%以上的首期款〔局部实行一次性付款和分期付款，付款比例5832202352023795%，即销2565033345的逐步发放，工程开头实现了赢利。依据以上资料资金打算，资金使用和资金供给会消灭供求冲突9000金链条断裂的风险较小。第五章 投资估算和资金筹措投资估算●